Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 25/3684
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 9 juni 2026 in de zaak tussen
[eiser] , uit [plaats] , eiser,
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
(gemachtigde: D. Koopmans).
Procesverloop
1.1
In de beschikking van 25 februari 2025 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (de woning) voor belastingjaar 2025 vastgesteld op
€ 689.000,- naar waardepeildatum 1 januari 2024. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
€ 689.000,- naar waardepeildatum 1 januari 2024. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2
Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. Op 2 april 2025 heeft de heffingsambtenaar aan eiser laten weten de waarde van de woning ambtshalve te verlagen naar € 663.000,-. Eiser heeft laten weten zijn bezwaar niet in te trekken.
1.3
In de uitspraak op bezwaar van 29 april 2025 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de waarde van de woning gehandhaafd op € 663.000,-.
1.4
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
1.5
De zaak is behandeld op de zitting van 13 mei 2026. Eiser, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting.
Overwegingen
Feiten
2. De woning is een in 1990 gebouwde 2-onder-1-kapwoning met een aangebouwde garage van 24 m², een overkapping van 14 m² en een dakkapel. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 154 m² en ligt op een perceel van 253 m².
Geschil
3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2024. Eiser bepleit in beroep een lagere waarde, naar de rechtbank begrijpt van € 642.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 663.000,-.
Beoordelingskader
4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2024) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in de [plaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 6 maart 2023 voor € 665.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 9 november 2023 voor € 740.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 26 mei 2023 voor € 605.000,-.
Beoordeling van het geschil
7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook 2-onder-1-kapwoningen zijn die in dezelfde wijk in [plaats] liggen en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning qua onder meer de staat van onderhoud en het voorzieningenniveau door voor de woningwaarde een waarde ruim onder de m²-prijzen van de referentiewoningen te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
8. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Beroepsgronden
9. Eiser voert aan dat de WOZ-waarde van zijn woning meer is gestegen dan de WOZ-waardes van nabijgelegen panden (25% ten opzichte van 18%). Eiser wijst daarnaast op de WOZ-waardecheck van Vereniging Eigen Huis waar een waarde uit zou volgen van
€ 601.875,-. Eiser voert daarnaast aan dat er onvoldoende rekening gehouden is met de staat van onderhoud en het voorzieningenniveau. Eiser heeft sinds de oplevering alleen de noodzakelijke investeringen gedaan. Er heeft geen vernieuwing plaatsgevonden van wandafwerking, keuken, sanitair, badkamer etc. Er heeft ook geen uitbreiding van het woondeel plaatsgevonden. Van verduurzaming is ook geen sprake.
€ 601.875,-. Eiser voert daarnaast aan dat er onvoldoende rekening gehouden is met de staat van onderhoud en het voorzieningenniveau. Eiser heeft sinds de oplevering alleen de noodzakelijke investeringen gedaan. Er heeft geen vernieuwing plaatsgevonden van wandafwerking, keuken, sanitair, badkamer etc. Er heeft ook geen uitbreiding van het woondeel plaatsgevonden. Van verduurzaming is ook geen sprake.
10. De heffingsambtenaar geeft aan de WOZ-waarde ieder jaar opnieuw wordt bepaald, onafhankelijk van eerdere WOZ-waardes, aan de hand van transactiegegevens van vergelijkbare woningen. Een vergelijking met (vorige) WOZ-waardes, van de eigen woning of referentiewoningen, is niet relevant en kan dan ook niet als onderbouwing gelden voor het bepleiten van een lagere WOZ-waarde. In bezwaar en beroep gaat het om de beantwoording van de vraag of de beschikte waarde van de woning ten opzichte van de verkoopprijzen van de gehanteerde referentiewoningen, rekening houdend met de waardeerbare verschillen, wel of niet te hoog is vastgesteld. De waarderingssystematiek van de Wet WOZ laat geen ruimte voor een waardebepaling op basis van een vergelijking met stijgings- of dalingspercentages ten opzichte van een vorige WOZ-waardering of gemiddelde waardestijgingen. Dit is vaste rechtspraak [1] .
Voor zover eiser een beroep doet op het gelijkheidsbeginsel merkt de heffingsambtenaar op dat een beroep op het gelijkheidsbeginsel alleen kan slagen als gesteld wordt en (bij betwisting) aannemelijk gemaakt wordt dat in de meerderheid van gelijke gevallen een juiste waardering achterwege is gebleven. Bij de beoordeling of in de meerderheid van vergelijkbare gevalleen een lagere WOZ-waarde is vastgesteld, moeten uitsluitend identieke woningen worden vergeleken [2] . Daarvoor moeten de onderlinge verschillen tussen de woningen verwaarloosbaar zijn. Om een beroep op het gelijkheidsbeginsel te onderbouwen, moeten twee identieke woningen aangevoerd worden die lager zijn gewaardeerd [3] . De taxateur heeft dit onderzocht en geconcludeerd dat er geen sprake is van identieke woningen. De onderlinge verschillen zijn niet verwaarloosbaar en verklaren daarmee de verschillende WOZ-waardes. Het beroep op het gelijkheidsbeginsel slaagt niet.
Ten aanzien van de WOZ-waardecheck van Vereniging Eigen Huis (VEH) merkt de heffingsambtenaar op dat de waarde van de woning in dit rapport niet volgens de waarderingsmethodiek van de Wet WOZ vastgesteld wordt. Het rapport bevat weliswaar transacties van verkochte woningen, de onderbouwingen bestaan echter voor een groot deel uit transacties van tussenwoningen, terwijl de woning een 2-onder-1-kapwoning is. Met het gebruik van tussenwoningen (lager marktsegment) wordt de waarde van de woning ten onrechte lager getaxeerd. Uit pagina 3 van het rapport van VEH blijkt dat de woning als een tussenwoning is aangemerkt. Ook dit klopt niet. Daarom kan volgens de heffingsambtenaar aan het rapport van VEH voorbij worden gegaan.
11. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen en voegt hier het volgende aan toe. De woning is gebouwd in 1990, de referentiewoningen tussen 1985-1993. Het gebruiksoppervlak van de woning is 154 m², het gebruiksoppervlak van de referentiewoningen ligt tussen 114-138 m². De secundaire kenmerken van de woning zijn gemiddeld, behalve onderhoud en voorzieningen; die zijn ondergemiddeld (2) gewaardeerd. De secundaire kenmerken van de referentiewoningen zijn op gemiddeld gewaardeerd, behalve een dakkapel van [adres 2] ; die is bovengemiddeld (4) gewaardeerd.
De m²-prijs van de woning is € 2.676,-. De m²-prijzen van de referentiewoningen liggen hier allemaal boven (€ 3.514,-, € 3.241,- en € 3.229,-). Hiermee maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
Ten aanzien van de staat van onderhoud en het voorzieningenniveau heeft eiser dit enkel gesteld en niet onderbouwd met objectieve, verifieerbare gegevens zoals foto’s. Deze enkele stelling kan niet leiden tot de conclusie dat de heffingsambtenaar de staat van onderhoud en het voorzieningen met minder dan factor 2 had moeten waarderen. De beroepsgronden slagen niet.
12. Eiser voert in reactie op het verweerschrift en op de zitting – samengevat – aan dat er verschil zit tussen het taxatieverslag en de matrix. Zo wijkt in sommige gevallen de gebruiksoppervlakte af, ontbreken er bijgebouwen in de matrix, worden objectonderdelen of bijgebouwen niet altijd op dezelfde manier gewaardeerd, wijken de waarderingsmethodes (soms) af van het bijgebouwenmodel dat eiser heeft ontvangen, worden correctiepercentages voor KOUDV niet berekend over de dakkapel, is de berekening van de correcties voor KOUDV in de matrix niet duidelijk en komt er een andere grondwaarde uit de berekening volgens de grondstaffel. Dit maakt het voor eiser onmogelijk om de waarde te controleren.
13. De heffingsambtenaar heeft op de zitting toegelicht dat het ontbreken van een bijgebouw in de matrix of het niet toepassen van een KOUDV-correctie op een dakkapel nauwelijks invloed hebben op de waarde. Het gaat uiteindelijk om de eindwaarde en de heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat de eindwaarde van de woning ten opzichte van de referentiewoningen niet te hoog is. De bijgebouwen worden – afhankelijk van het soort bijgebouw – gewaardeerd op een m²-prijs van 70% van de waarde per m² van het woningdeel of met een vaste m²-prijs. Op zich maakt het niet zoveel uit hoe dit gebeurt, zolang dit maar consequent wordt toegepast bij zowel de woning als bij de referentiewoningen. Een garage heeft bijvoorbeeld een vaste m²-prijs. De verschillen in
m²-prijzen die dan alsnog in de matrix staan hebben te maken met de verschillen in KOUDV en met bijvoorbeeld de grootte. Bij een grote garage zoals bij referentiewoning [adres 3] wordt er ook nog een afstaffeling toegepast, omdat als de garage groter is, er minder waarde per m² aan toegekend wordt. Ten aanzien van de KOUDV-correcties heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat daar alleen bij de initiële waardebepaling daadwerkelijk een correctie voor toegepast wordt. In de matrix worden de m²-prijzen weergegeven zoals ze zijn zonder correctie van de KOUDV-verschillen. Dan moet uit de verschillen in m²-prijzen blijken dat de heffingsambtenaar aannemelijk maakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Zo heeft de woning een m²-prijs van € 2.676,- per m² en de referentiewoningen een gemiddelde m²-prijs van € 3.328,-. Dat is dus een verschil van
m²-prijzen die dan alsnog in de matrix staan hebben te maken met de verschillen in KOUDV en met bijvoorbeeld de grootte. Bij een grote garage zoals bij referentiewoning [adres 3] wordt er ook nog een afstaffeling toegepast, omdat als de garage groter is, er minder waarde per m² aan toegekend wordt. Ten aanzien van de KOUDV-correcties heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat daar alleen bij de initiële waardebepaling daadwerkelijk een correctie voor toegepast wordt. In de matrix worden de m²-prijzen weergegeven zoals ze zijn zonder correctie van de KOUDV-verschillen. Dan moet uit de verschillen in m²-prijzen blijken dat de heffingsambtenaar aannemelijk maakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Zo heeft de woning een m²-prijs van € 2.676,- per m² en de referentiewoningen een gemiddelde m²-prijs van € 3.328,-. Dat is dus een verschil van
€ 652,- per m² ten opzichte van de woning, wat bij een gebruiksoppervlakte van 154 m² neerkomt op € 100.408,-. Daarmee is de heffingsambtenaar van mening dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Ten aanzien van de grondstaffel merkt de heffingsambtenaar op dat er een verkeerde grondstaffeltabel is opgenomen in de matrix. Dit moet per knikpunt zijn 1) € 1.200,-, 2) € 800,-, 3) € 600,-, 4) € 300,-, 5) € 150,-. Dan klopt de grondwaarde in de matrix wel.
14. De rechtbank kan de heffingsambtenaar in zijn uitleg over de toegepaste onderbouwing van de woning volgen en is dan ook van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank is het met eiser eens dat verweerder onvoldoende uitleg heeft gegeven over de wijze waarop hij tot de waardering is gekomen. Pas op de zitting is uitleg gegeven over de verschillen in methodiek bij de initiële waardering, de waardering in bezwaar en in beroep. Dit is eerder niet uitgelegd aan eiser. Daarbij komt dat de heffingsambtenaar in beroep een onjuiste tabel voor de grondstaffel onder de matrix is opgenomen. Dit is een gebrek in de motivering. Omdat de heffingsambtenaar hierover op de zitting alsnog een toereikende uitleg heeft gegeven zal de rechtbank dit gebrek met toepassing van artikel 6:22 [4] van de Algemene wet bestuursrecht passeren. Wel moet de heffingsambtenaar de door eiser gemaakt proceskosten en het door eiser betaalde griffierecht van € 53,- vergoeden. De proceskosten bepaalt de rechtbank op
€ 5,60 reiskosten en € 39,95 voor het rapport van VEH, totaal € 45,55.
Conclusie en gevolgen
15. Het beroep is ongegrond. De heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Vanwege een gebrek in de motivering van de uitspraak op het bezwaar moet de heffingsambtenaar de proceskosten en het door eiser betaalde griffierecht vergoeden.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar aan eiser proceskosten ten bedrage van € 45,55 moet vergoeden;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het door eiser betaalde griffierecht van € 53,- moet vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.R. van Es – de Vries, rechter, in aanwezigheid van
P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 9 juni 2026.
P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 9 juni 2026.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.