ECLI:NL:RBMNE:2026:4400

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Bestuursrecht

zaaknummer: UTR 24/2213

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 21 mei 2026 in de zaak tussen

[eiser] , uit [plaats] , eiser

(gemachtigde: A. Oosters)

en

de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente], de heffingsambtenaar

(gemachtigde: mr. D.J. Koopmans).

Verder heeft als partij deelgenomen:

de Staat der Nederlanden (de minister voor Justitie en Veiligheid).

Inleiding

1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de woning aan [adres 1] in [plaats] (de woning).

1.1.

De heffingsambtenaar heeft met de beschikking van 28 februari 2023 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de WOZ-waarde van de woning vastgesteld op € 613.000,-. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2022 en geldt voor het belastingjaar 2023. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd. De WOZ-waarde is daarvoor als heffingsmaatstaf gehanteerd. Ook is in dit aanslagbiljet aan eiser als eigenaar van de woning een aanslag rioolheffing gebruik en afvalstoffenheffing opgelegd.

1.2.

De heffingsambtenaar heeft met de uitspraak op bezwaar van 28 december 2023 (de bestreden uitspraak) het bezwaar ongegrond verklaard en de waarde van de woning gehandhaafd. Eiser heeft beroep ingesteld tegen de bestreden uitspraak. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift en een taxatiematrix.

1.3.

Het beroep is behandeld op de zitting van 26 februari 2026. Daarbij zijn verschenen: de gemachtigde van eiser en de gemachtigde van de heffingsambtenaar, vergezeld door [taxateur] , taxateur.

Overwegingen

Feiten en geschil

2. Eiser is eigenaar van de woning, een hoekwoning uit 1961. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 102 m² en ligt op een perceel van 271 m². De woning beschikt over de volgende objectonderdelen:

een dakkapel van 3 m²;
een aanbouw van 13 m².

2.1.

Partijen verschillen van mening over de waarde van de woning per 1 januari 2022. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 586.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van de woning van € 613.000,-.

Het beoordelingskader

3. De waarde die op grond van de Wet WOZ moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de onroerende zaak op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop zou zijn aangeboden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

3.1.

De waarde van een woning wordt vaak het beste benaderd door de verkoopprijs van de eigen woning als deze kort voor of na de waardepeildatum (een jaar daarvoor of daarna) is verkocht. Meestal is er geen recent eigen verkoopcijfer beschikbaar om de WOZ-waarde te bepalen. Dan wordt de waarde bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank de argumenten die eiser heeft aangevoerd en waarmee de waarde wordt betwist, meewegen.

3.2.

Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar in beroep een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats] , te weten:

[adres 2] , verkocht op 13 november 2021 voor € 545.000,-;
[adres 3] , verkocht op 5 januari 2022 voor € 618.000,-;
[adres 4] , verkocht op 1 mei 2021 voor € 535.000,-;

Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van deze referentiewoningen, en de verschillen in KOUDV factoren, af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning van eiser niet te hoog is vastgesteld.

De beoordeling van de zaak

4. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Dat legt de rechtbank hierna, aan de hand van de beroepsgronden van eiser, uit.

4.1.

De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop tijdens de zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Om tot dat oordeel te komen neemt de rechtbank in aanmerking dat, in tegenstelling tot wat eiser stelt, de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij in dezelfde omgeving liggen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat ligging, bouwjaar, doelmatigheid en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar inzichtelijk gemaakt dat in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentieobjecten. Anders dan eiser bepleit, is niet noodzakelijk dat er een exacte berekening wordt gemaakt waarbij aan de hand van gelijkstelling van de KOUDV factoren de woning wordt vergeleken met de referentiewoningen.

4.2.

Wat eiser in beroep aanvoert, maakt het oordeel van de rechtbank niet anders. Dat legt zij hierna uit.

Gebruiksoppervlaktes

5. Eiser stelt zich op het standpunt dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde gebruiksoppervlaktes van de referentiewoningen niet kloppen. Volgens eiser dient te worden uitgegaan van de verkoopdocumentatie van de woningen en zouden de gebruiksoppervlaktes als volgt moeten zijn:

[adres 5] : 107 m2 i.p.v. 104 m2;
[adres 6] : 106 m2 i.p.v. 102 m2;
[adres 4] : 133 m2 i.p.v. 119 m2.

5.1.

De rechtbank is het met de heffingsambtenaar eens dat de verschillen in gebruiksoppervlak zoals door eiser wordt geschetst marginaal zijn ten aanzien van de referentiewoningen
[adres 5]en
[adres 6]. Door de taxateur is op de zitting toegelicht dat dit soort kleine verschillen kunnen ontstaan door het hanteren van verschillende meetmethodes. Deze kleine verschillen hebben dan ook weinig invloed op de uiteindelijke prijs per eenheid. Voor wat betreft het verschil in oppervlakte van de referentiewoning
Troelstaweg 99heeft de taxateur uitgelegd dat het verschil te maken heeft met de aangebouwde berging, die in de verkoopbrochure is meegerekend in de 133 m2. De rechtbank volgt deze uitleg en neemt daarbij in aanmerking dat uit de taxatiematrix volgt dat de aanbouw als apart objectonderdeel van 13 m2 is opgenomen. De rechtbank ziet in hetgeen door eiser is aangevoerd geen aanleiding om te oordelen dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde gebruiksoppervlaktes onjuist zijn. De beroepsgrond slaagt niet.

Indexering

6. Eiser stelt dat de indexering van de referentiewoning aan de
[adres 5]onjuist is, omdat het is verkocht op 13 november 2021 en getransporteerd op 31 december 2021. Eiser voert aan dat op basis van vaste jurisprudentie van de Hoge Raad in dat geval wordt aangenomen dat de overeengekomen koopprijs gelijk is aan de waarde op het tijdstip van de levering, en in dit geval aan de waarde op waardepeildatum aangezien de leverdatum één dag voor waardepeildatum ligt en wijst daarbij op r.o. 2.4.4. van het arrest van de Hoge Raad van 29 januari 2016.^[1]

6.1.

De rechtbank volgt eiser niet in dit standpunt. Voor de waarde op een bepaald tijdstip is de prijs maatgevend die onder de omstandigheden als opgenomen in artikel 17, tweede lid van de Wet WOZ zou zijn overeengekomen bij een op dat tijdstip gesloten koopovereenkomst. Dat betekent dat de heffingsambtenaar – bij de indexering van de transactieprijs van de referenties naar de waardepeildatum – terecht is uitgaan van het moment dat de koopovereenkomst van de desbetreffende transactie is gesloten. Uit de door eiser aangehaalde uitspraak volgt enkel dat er zich omstandigheden kunnen voordoen waardoor men niet de datum van de koopovereenkomst als uitgangspunt neemt maar de leveringsdatum. Daar wordt door de Hoge Raad aan toegevoegd dat de stelplicht en bewijslast dienaangaande rusten op degene die zich op dergelijke bijzondere omstandigheden beroept. De rechtbank is van oordeel dat eiser de stelling dat de heffingsambtenaar ten onrechte is uitgegaan van de datum koopovereenkomst onvoldoende heeft onderbouwd.

Het taxatierapport van eiser

7. Eiser wijst op het door [A] opgemaakte WOZ-deskundigenrapport waarin wordt geconcludeerd tot een waarde van € 586.000,-. De woning is in dit rapport vergeleken met drie woningen in [plaats] :

[adres 7] , verkocht op 27 juli 2022 voor € 585.000,-
[adres 8] , verkocht op 11 november 2021 voor € 545.000,-
[adres 4] , verkocht op 1 mei 2021 voor € 535.000,-
[adres 6] , verkocht op 29 december 2021 voor € 618.000,-

Eiser stelt onder verwijzing naar het arrest van de Hoge Raad^[2]dat de heffingsambtenaar ook de door hem aangedragen woningen, die zijns inziens beter vergelijkbaar zijn, als referentiewoningen had moeten betrekken bij de onderbouwing van de waarde.

7.1.

De rechtbank merkt allereerst op dat uit het arrest van de Hoge Raad van 3 maart 2023 niet volgt dat de heffingsambtenaar door eiser aangedragen referentiewoningen moet gebruiken. Verweerder heeft gekozen voor drie dezelfde referentiewoningen en laat alleen de referentiewoning aan
[adres 7]buiten beschouwing. Dat is in principe ook toegestaan, omdat partijen zelf mogen bepalen hoe zij hun waarde willen onderbouwen. Uit het aangehaalde arrest volgt slechts dat bij beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld, niet alleen de bewijsmiddelen die de heffingsambtenaar daartoe aandraagt van belang zijn, maar ook de stukken en stellingen die belanghebbende ter betwisting daarvan aandraagt.^[3]De gemachtigde van de heffingsambtenaar heeft op de zitting nog toegelicht dat de referentiewoning aan de
[adres 7]uit het rapport van eiser over een zwembad beschikt waar een veel te hoge waarde aan is toegekend. De heffingsambtenaar heeft in het verweerschrift en op de zitting voldoende toegelicht dat de referentiewoningen die in beide taxaties zijn gehanteerd aantonen dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het door eiser aangedragen rapport zorgt er daarom niet voor dat de rechtbank twijfelt aan de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde.^[4]Deze beroepsgrond slaagt niet.

Het verzoek om immateriële schadevergoeding

8. De gemachtigde van eiser heeft verzocht om een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Een vergoeding van immateriële schade wordt op verzoek toegekend als een procedure over een belastingaanslag onredelijk lang heeft geduurd. Daarbij geldt als uitgangspunt dat een periode van twee jaar voor de bezwaar- en beroepsfase gezamenlijk als redelijk wordt beschouwd. De termijn hiervoor vangt aan op het moment waarop de heffingsambtenaar het bezwaarschrift ontvangt.

8.1.

Tussen de ontvangst van het bezwaarschrift (11 mei 2023) en de dag van deze uitspraak zit, afgerond naar boven, 3 jaar en 1 maand. Dit leidt tot de conclusie dat de redelijke termijn is overschreden met 1 jaar en 1 maand en dat schadevergoeding moet worden toegekend.

8.2.

Op 1 januari 2024 is artikel 30a van de Wet WOZ in werking getreden. Op grond van het derde lid geldt voor de schadevergoeding vanwege een overschrijding van de redelijke termijn een wettelijk tarief van € 50,- per half jaar. Op grond van het overgangsrecht is die bepaling in deze zaak niet van toepassing, omdat de redelijke termijn voor 1 januari 2024 is aangevangen. Daarom geldt hier nog het oude wettelijke tarief van € 500,- per half jaar.

8.3.

De termijnoverschrijding is deels te wijten aan de heffingsambtenaar en deels aan de rechtbank, zodat de rechtbank de heffingsambtenaar en de Staat ieder in een met die verwijtbaarheid overeenkomend deel van de schade zal veroordelen. De bezwaarfase heeft, naar boven afgerond, 3 maanden te lang geduurd. De beroepsfase heeft, naar boven afgerond en met de beroepstermijn inbegrepen, 10 maanden te lang geduurd. Dit leidt ertoe dat de heffingsambtenaar (3/13) € 446,15 aan schadevergoeding aan eiser moet betalen en de Staat € 1.053,85. De Nederlandse Staat is daarom in zoverre aangemerkt als partij in dit geding.

Proceskosten en griffierecht

9. Omdat de rechtbank de verzochte schadevergoeding wegens het overschrijden van de redelijke termijn toekent, is er ook aanleiding om een proceskostenveroordeling uit te spreken. De rechtbank volgt daarin het uitgangspunt van de Hoge Raad^[5]om 1 punt toe te kennen met wegingsfactor 0,25. Omdat het beroep ongegrond is, worden er geen andere punten toegekend. 1 punt heeft in beroep een waarde van € 934,-. In totaal wordt dus € 934,- x 0,25 = € 233,50 toegekend. De proceskosten ten aanzien van dit verzoek komen voor de helft voor rekening van de Staat.^[6]Dit leidt tot de slotsom dat de heffingsambtenaar
€ 116,75 aan proceskosten moet vergoeden en de Staat € 116,75. Het griffierecht krijgt eiser niet terug, omdat de redelijke termijn na 31 mei 2024 is overschreden.^[7]

9.1.

De rechtbank wijst de heffingsambtenaar erop dat hij op grond van deze uitspraak te vergoeden bedragen voor proceskosten uitsluitend mag uitbetalen op een bankrekening die op naam staat van eiser. Dat volgt uit artikel 30a, vierde lid, van de Wet WOZ, waarvoor geen overgangsrecht geldt.

Conclusie en gevolgen

10. Omdat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld, is het beroep ongegrond.

10.1.

Het verzoek om schadevergoeding vanwege overschrijding van de redelijke termijn wordt toegewezen. Eiser krijgt daarom ook een proceskostenvergoeding.

Beslissing

De rechtbank:

verklaart het beroep ongegrond;
veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan eiser van € 446,15;
veroordeelt de Minister tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan eiser van € 1.053,85;
veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 116,75 aan proceskosten aan eiser;
veroordeelt de Staat tot betaling van € 116,75 aan proceskosten aan eiser.

Deze uitspraak is gedaan door mr. V.E.H.G. Visser, rechter, in aanwezigheid van
mr. T. Mennen, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 21 mei 2026.

griffier

rechter

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.

Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.

Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.

Beoordeling beroep tegen WOZ-waarde woning en toekenning schadevergoeding wegens termijnoverschrijding