Uitspraak
Rechtbank noord-holland
Zittingsplaats Haarlem
Bestuursrecht
zaaknummer: HAA 22/1310
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 7 april 2023 in de zaak tussen
[eiser] , wonende te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: G. Gieben),
en
de heffingsambtenaar van Cocensus, verweerder.
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) met dagtekening 26 februari 2021 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [woonplaats] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2021 vastgesteld op € 331.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2021 bekend gemaakt.
Bij uitspraak van 5 januari 2022 (hierna: de bestreden uitspraak op bezwaar) heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de waarde van de woning gehandhaafd.
Eiser heeft daartegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 28 maart 2023 te Haarlem. Namens eiser is verschenen [naam 1] , kantoorgenoot van gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. drs. [naam 2] .
Overwegingen
Feiten
1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een tussenwoning gebouwd in 1980. De inhoud van de woning is ongeveer 355 m³. De oppervlakte van het perceel is 120 m². De woning is voorzien van een aangebouwde berging/schuur en twee dakkapellen.
Geschil2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2020.
3. Ter zitting heeft eiser een waarde bepleit van € 319.000 en voert – zakelijk weergegeven – het volgende ter onderbouwing aan.
- Verweerder heeft onvoldoende inzichtelijk gemaakt hoe de indexering van de verkoopcijfers heeft plaatsgevonden en hoe aan de eindwaarde van deze onderbouwingen is gekomen.
- Verweerder heeft onvoldoende inzichtelijk gemaakt hoe de onderlinge verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten in de KOUDVL-factoren zijn gecorrigeerd.
- Verweerder heeft in de uitspraak op bezwaar geen inzicht gegeven in de waarde van de objectonderdelen.
- Eiser wijst op het verkoopcijfer van het (vrijwel identieke) buurpand van de woning [adres 2] . Deze is op 29 januari 2021 verkocht voor € 325.000. Eiser verwijst naar de uitspraak van de rechtbank Oost-Brabant ECLI:NL:RBOBR:2018:2951.
- De vergelijkingsobjecten [adres 2] en [adres 3] zijn beter vergelijkbaar omdat deze dichter bij de woning zijn gelegen dan de vergelijkingsobjecten [adres 4] en [adres 5] . Ook is [adres 3] een goed vergelijkbaar object. Dit object is op 1 september 2020 verkocht voor € 321.123.
Eiser concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, verlaging van de vastgestelde WOZ-waarde en veroordeling van verweerder tot vergoeding van de proceskosten voor zowel de bezwaar- als de beroepsfase.
4. Verweerder stelt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Verweerder verwijst daarbij naar de bij het verweerschrift gevoegde matrix. Naast de gegevens van de woning bevat de matrix gegevens van zeven vergelijkingsobjecten, te weten [adres 2] , [adres 3] , [adres 6] , [adres 7] , [adres 4] , [adres 5] en [adres 8] , alle gelegen te [woonplaats] . Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.
5. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.
Beoordeling van het geschil
Op de zaak betrekking hebbende stukken (bezwaarfase)
6. Eiser stelt dat de KOUDVL-factoren in bezwaar wel zijn verstrekt, maar dat daarbij geen inzicht is verstrekt in de toegepaste correctiepercentages en dat dit verzuim dient te leiden tot gegrondverklaring van het beroep. De rechtbank begrijpt dat eiser hierbij een beroep doet op artikel 7:4, lid 2, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb), dat - voor zover hier van belang - voorschrijft dat het bestuursorgaan voorafgaand aan de hoorzitting alle op de zaak betrekking hebbende stukken ter inzage legt. Indien in het onderhavige geval zou moeten worden aangenomen dat de correctiepercentages in de bezwaarfase op de zaak betrekking hebbende stukken zijn (vgl. HR 17 augustus 2018, ECLI:NL:HR:2018:1316), dan ziet de rechtbank in schending van artikel 7:4, lid 2, Awb in ieder geval hier geen aanleiding om het beroep gegrond te verklaren zoals eiser heeft bepleit. Hooguit zou in dit verzuim naar het oordeel van de rechtbank eventueel aanleiding kunnen worden gevonden om de kosten van het beroep te vergoeden aan eiser. Maar ook daarvoor ziet de rechtbank in dit geval geen reden. Ook zonder de correctiepercentages is met de verstrekte KOUDVL-factoren, de per object aangegeven afwijking van het gemiddelde en alle overige door verweerder in bezwaar verstrekte informatie voldoende inzicht geboden in (de onderbouwing van) de vastgestelde waarde, en zijn daarmee ook de gemaakte keuzes, aannames en gegevens voldoende controleerbaar. De rechtbank verbindt aan het niet verstrekken van de correctiepercentages dus geen gevolgen, in het geval dit een schending zou opleveren van artikel 7:4, lid 2, Awb.
De waarde van de woning
7. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
8. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Voor de beoordeling of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld, is van belang of de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning, en indien dit het geval is, of verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.
9. Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde, heeft verweerder in de matrix verkoopinformatie opgenomen van de door hem aangevoerde vergelijkingsobjecten. Naar het oordeel van de rechtbank is het object [adres 8] minder goed vergelijkbaar vanwege het grote verschil in inhoud met de woning. Ook is de rechtbank van oordeel dat het object [adres 6] minder goed vergelijkbaar is vanwege de beneden gemiddelde kwaliteit en slechte onderhoudstoestand. De rechtbank zal deze twee objecten dan ook buiten beschouwing laten.
Eiser heeft gesteld dat [adres 2] het meest geschikt is als vergelijkingsobject omdat dit de buurwoning is van eiser en deze identiek is aan de woning. De overige vergelijkingsobjecten hebben een andere uitstraling en hebben bijvoorbeeld geen dakkapel. Eiser wijst op de uitspraak van de rechtbank Oost-Brabant van 12 juni 2018 (ECLI:NL:RBOBR:2018:2951). De rechtbank volgt eiser niet. De rechtbank heeft kennis genomen van het arrest van de Hoge Raad van 3 maart 2023 (ECLI:NL:HR:2023:332). Het vergelijkingsobject [adres 2] is weliswaar zeer goed vergelijkbaar, echter, dat geldt evenzeer voor de overige vergelijkingsobjecten. Ook deze objecten zijn, gelet op bouwjaar, inhoud, perceelgrootte, ligging en bijgebouwen goed vergelijkbaar met de woning. Gelet hierop is de rechtbank van oordeel dat niet slechts van één vergelijkingsobject dient te worden uitgegaan en zal de rechtbank deze objecten dan ook in haar oordeelsvorming betrekken. De verkoopprijzen kunnen naar het oordeel van de rechtbank dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning. Weliswaar vertonen de vergelijkingsobjecten verschillen met de woning, maar deze zijn niet dermate dat de vergelijkingsobjecten niet bruikbaar zijn. Dit laat onverlet dat voor alle objecten geldt dat bij de waardevaststelling voldoende rekening moet worden gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.
10. Verweerder heeft met de bij het verweerschrift gevoegde matrix een afdoende toelichting gegeven op de vastgestelde waarde aan de hand van de voor de woning en de vergelijkingsobjecten gehanteerde kubieke meterprijzen. Daarbij heeft verweerder aan het al dan niet aanwezig zijn van een berging/schuur, dakkapellen en een tuinhuis steeds een afzonderlijke waarde toegekend. Uit de matrix blijkt dat de waarde per kubieke meter van de woning € 705 bedraagt, terwijl de prijs per kubieke meter van de vergelijkingsobjecten varieert van € 666 tot € 773. De rechtbank is van oordeel dat verweerder de waarde van de woning niet aannemelijk heeft gemaakt. Met name gelet op de transacties van het (vrijwel) identieke buurpand [adres 2] en de hoekwoning [adres 3] valt niet in te zien waarom de waarde van de woning hoger is vastgesteld dan de gecorrigeerde verkoopprijzen van deze objecten. De rechtbank is van oordeel dat verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
11.1
Ten aanzien van de stelling van eiser dat verweerder het gehanteerde indexeringspercentage en de onderbouwing daarvan niet inzichtelijk heeft gemaakt overweegt de rechtbank als volgt. De correcties die worden toegepast in woningtaxaties, waaronder indexeringspercentages, berusten deels – en mogen ook berusten – op een inschatting die de taxateur maakt op grond van zijn ervaring en kennis, waarbij hij mede gebruik maakt van de permanente marktanalyse die wordt uitgevoerd om te bezien of de gehanteerde percentages aanpassing behoeven.
11.2
Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat:
(i) de in geschil zijnde waarde van de onroerende zaak, de waarde in zijn geheel betreft. Daarbij vormen de aan de samenstellende onderdelen van de onroerende zaak toegekende waarden een hulpmiddel om de waarde van het object als geheel inzichtelijk te maken;
(ii) het bij de vaststelling van de waarde – bij gebreke van een verkoopprijs van de onroerende zaak op of rond de peildatum – gaat om een taxatie van de waarde op de peildatum (een inschatting van de waarde aan de hand van verkoopgegevens van andere woningen). Deze taxatie is niet een mathematische exercitie waarbij aan de hand van één of meer parameters de gezochte waarde kan worden berekend (vgl. gerechtshof Amsterdam 9 augustus 2022, ECLI:NL:GHAMS:2022:2341).
11.3
Uit de door verweerder overgelegde matrix volgen de gehanteerde indexeringspercentages. Deze berusten op het oordeel van de taxateur. Bovendien heeft verweerder op basis van Vastgoedpro per vergelijkingsobject een rapport van de prijsontwikkeling ingebracht. De in de waardematrix besloten liggende indexering van de vergelijkingsobjecten is in overeenstemming hiermee. De rechtbank volgt eiser ook niet in zijn stelling dat indexeringspercentages uit Vastgoedpro in hun algemeenheid niet bruikbaar zijn om de gerealiseerde transactieprijzen van vergelijkingsobjecten te indexeren naar de waardepeildatum. De uitspraak van gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 24 november 2020, ECLI:NL:GHARL:2020:9914, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Deze beroepsgrond slaagt niet.
12. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met de gegeven onderbouwing de WOZ-waarde van € 331.000 niet aannemelijk gemaakt. Het beroep zal gegrond worden verklaard.
13. De rechtbank is van oordeel dat eiser de door hem bepleite waarde van € 319.000 eveneens niet aannemelijk heeft gemaakt. Aangezien geen van partijen de waarde aannemelijk heeft gemaakt, schat de rechtbank – rekening houdend met alle omstandigheden van het geval – de waarde van de woning in goede justitie op € 325.000.
Verzoek om vergoeding van immateriële schade
14.1
Eiser heeft ter zitting verzocht om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn.
14.2
Bij de beoordeling van de vraag of de redelijke termijn is overschreden moet worden aangesloten bij de uitgangspunten als neergelegd in het arrest van de Hoge Raad van 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252. Voor een uitspraak in eerste aanleg heeft te gelden dat deze niet binnen een redelijke termijn geschiedt indien de rechtbank niet binnen twee jaar nadat die termijn is aangevangen uitspraak doet, tenzij sprake is van bijzondere omstandigheden. Bij bijzondere omstandigheden kan die termijn van twee jaar worden verlengd of verkort. De termijn vangt als regel aan op het moment waarop verweerder het bezwaarschrift ontvangt. Indien de redelijke termijn is overschreden, dient als uitgangspunt voor de schadevergoeding een tarief te worden gehanteerd van € 500 per half jaar dat die termijn is overschreden, waarbij ter bepaling van de totale vergoeding de geconstateerde overschrijding naar boven wordt afgerond. Voor de behandeling van een bezwaar is een termijn van zes maanden redelijk en voor de behandeling van een beroep een termijn van anderhalf jaar.
14.3
De redelijke termijn is aangevangen met de ontvangst van het bezwaarschrift door verweerder op 27 februari 2021 en is geëindigd met de uitspraak van de rechtbank op 7 april 2023. Van een bijzondere omstandigheid die verlenging van de redelijke termijn rechtvaardigt is geen sprake. Dit betekent dat de voor de procedure in eerste aanleg in aanmerking te nemen termijn afgerond 26 maanden bedraagt. De redelijke termijn is daarom overschreden met afgerond twee maanden. Daarmee correspondeert een vergoeding van immateriële schade van € 500. De overschrijding is geheel toe te rekenen aan de bezwaarfase. Verweerder dient daarom een bedrag van € 500 aan immateriële schade aan eiser te vergoeden.
Proceskosten en griffierecht
15. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 2.266 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter (telefonische) hoorzitting met een waarde per punt van € 296, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 837 en een wegingsfactor 1). De rechtbank zal verweerder tevens opdragen het griffierecht te vergoeden.
Beslissing
De rechtbank
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraak op bezwaar;
- wijzigt de beschikking aldus dat de vastgestelde waarde wordt verminderd tot € 325.000;
- vermindert de aanslag onroerendezaakbelastingen tot een berekend naar een waarde van € 325.000
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde bestreden uitspraak op bezwaar;
- veroordeelt verweerder tot vergoeding van immateriële schade van eiser tot een bedrag van € 500;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 2.266;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht aan eiser te vergoeden tot een bedrag van € 50.
Deze uitspraak is gedaan door mr. B. van Walderveen, rechter, in aanwezigheid van
A.C. Karels, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 7 april 2023.
A.C. Karels, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 7 april 2023.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312,
1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.