Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 21/4446
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 19 juli 2023 in de zaak tussen
[belanghebbende], uit [plaats], belanghebbende
(gemachtigde: [gemachtigde]),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Tilburg.
en
de Staat der Nederlanden (de Minister van Justitie en Veiligheid), de Minister.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 6 september 2021.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2020 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 313.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Tilburg voor het jaar 2021 opgelegd (de aanslag).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De rechtbank heeft het beroep op 7 juni 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: namens de gemachtigde van belanghebbende, [naam] en, namens de heffingsambtenaar, [heffingsambtenaar] en [taxateur] (taxateur).
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft tussenwoning (bouwjaar 1986) met een oppervlakte van 120 m², een berging (8 m²) en een dakkapel op een perceel van 118 m².
2.1.
Op 14 februari 2022 heeft een inpandige opname van de woning plaatsgevonden.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.
4. Belanghebbende vindt dat de waarde op (maximaal) € 301.000 moet worden vastgesteld. De heffingsambtenaar handhaaft de vastgestelde waarde van € 313.000.
Toetsingskader
5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
5.1.
De waarde van een woning wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
Onderbouwing van de waarde
6. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde van € 313.000 een matrix overgelegd en foto’s van de woning. In de matrix is de woning getaxeerd op € 322.973. Ter ondersteuning van de waarde wordt in de matrix gewezen op de opbrengst behaald bij verkoop van de objecten [object] (verkocht op 3 juli 2019 voor € 322.000), [object] (verkocht op 6 juni 2019 voor € 299.000) en [object] (verkocht op 5 december 2019 voor € 272.500) te [plaats]. Als extra onderbouwing verwijst de heffingsambtenaar verder naar de verkoop van het object [object] te [plaats] (verkocht op 21 oktober 2020 voor € 321.400). De heffingsambtenaar heeft daarnaast foto’s overgelegd van een aantal vergelijkingsobjecten.
Artikel 40, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ)
7. Op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ verstrekt de gemeenteambtenaar uitsluitend aan degene te wiens aanzien een beschikking is genomen, op verzoek een afschrift van de gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde.
7.1.
Belanghebbende heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar in de bezwaarfase de KOUDV-factoren niet heeft verstrekt, terwijl daar wel om is verzocht. Het niet verstrekken van die gegevens leidt volgens belanghebbende tot een gegrond beroep. Belanghebbende verwijst, ter ondersteuning van zijn standpunt naar de uitleg die Advocaat-Generaal IJzerman [2] aan artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ heeft gegeven.
7.2.
De heffingsambtenaar heeft verklaard dat bij het vaststellen van de waarde niet met KOUDV-factoren is gewerkt.
7.3.
De rechtbank heeft geen reden te twijfelen aan de juistheid van hetgeen de heffingsambtenaar stelt. In het taxatieverslag van de woning dat ten grondslag ligt aan de waardevaststelling staan immers geen KOUDV-factoren vermeld. Van een schending door de heffingsambtenaar van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ dat zou leiden tot een gegrond beroep is geen sprake.
Vergelijkingsobjecten
8. Belanghebbende heeft aangevoerd dat [object] te [plaats] is gelegen naast de woning van belanghebbende en daarom het best met de woning vergelijkbare object betreft. De waarde is op basis van voornoemd vergelijkingsobject volgens belanghebbende te hoog vastgesteld. De andere door de heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingsobjecten wijken volgens belanghebbende te veel af van de woning, omdat sprake is van een verschil van meer dan 10% in de gebruiksoppervlakte. Belanghebbende heeft verwezen naar diverse uitspraken, waaruit volgens hem volgt dat voor de onderbouwing van de vastgestelde waarde kan worden volstaan met één vergelijkingsobject. [3]
8.1.
De heffingsambtenaar heeft aangevoerd dat naast [object] te [plaats] ook de overige gehanteerde vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De woningen aan de [object] te [plaats] zijn één straat verder van de woning gelegen en zijn daarom ook in de waardering meegenomen. Hij heeft verder aangevoerd dat ook indien uitsluitend van het vergelijkingsobject [object] te [plaats] wordt uitgegaan, de waarde van de woning alsnog niet tot een te hoog bedrag zou zijn vastgesteld.
8.2.
De rechtbank is van oordeel dat het vergelijkingsobject [object] te [plaats] goed vergelijkbaar is met de woning. Dat geldt ook voor de overige door de heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingsobjecten. De enkele stelling dat sprake is van een verschil van meer dan 10% in gebruiksoppervlakte tussen de woning en de vergelijkingsobjecten maakt naar het oordeel van de rechtbank niet dat een woning niet geschikt kan zijn als vergelijkingsobject. Voor zover sprake is van verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning heeft de heffingsambtenaar met de matrix aannemelijk gemaakt dat daar bij de waardevaststelling rekening mee is gehouden. De gehanteerde vergelijkingsobjecten ondersteunen naar het oordeel van de rechtbank de vastgestelde waarde. De uitspraken waarnaar belanghebbende heeft verwezen, leiden niet tot een ander oordeel.
Inzichtelijkheid indexering verkoopcijfers
9. Belanghebbende heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar het gehanteerde indexeringspercentage onvoldoende inzichtelijk heeft gemaakt.
9.1.
De heffingsambtenaar heeft aangevoerd dat per soort object en per wijk een trendanalyse wordt gemaakt waarbij de waardeontwikkeling wordt berekend. Het gehanteerde indexeringspercentage om de waarde van de vergelijkingsobjecten op de waardepeildatum te bepalen sluit aan bij de algemene stijging van woningen in [plaats]. Deze waardestijging is ook doorgegeven aan de Waarderingskamer en gepubliceerd op de website van de Waarderingskamer. De grafiek daarvan is opgenomen in het taxatieverslag.
9.2.
De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar de indexering van de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten voldoende inzichtelijk heeft gemaakt en onderbouwd. Bij het voorgaande neemt de rechtbank in aanmerking dat belanghebbende de juistheid van de gehanteerde indexering niet gemotiveerd heeft bestreden.
Tussenconclusie
10. De rechtbank is gelet op het voorgaande van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.
10.1.
Al hetgeen belanghebbende overigens heeft aangevoerd, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Vergoeding van immateriële schade
11. De redelijke termijn voor behandeling van bezwaar en beroep bedraagt twee jaar, te rekenen vanaf de datum van ontvangst van het bezwaarschrift. De heffingsambtenaar heeft het bezwaarschrift op 28 februari 2021 ontvangen. De rechtbank doet uitspraak op 19 juli 2023. De rechtbank ziet geen aanleiding voor verlenging van de redelijke behandeltermijn. Daaruit volgt dat de redelijke termijn met afgerond 6 maanden is overschreden.
11.1.
Voor wat betreft de hoogte van de schadevergoeding bij overschrijding van de redelijke termijn in gevallen waar sprake is van een waardebepaling in het kader van de Wet waardering onroerende zaken, dan wel van aanslagen opgelegd door een heffingsambtenaar zal de rechtbank deze vergoeding bepalen op € 50 per (gedeelte van een) half jaar waarmee de redelijke termijn is overschreden. Daarbij acht de rechtbank bepalend dat het financiële belang in de regel minder is dan een bedrag van € 500 en de veronderstelde spanning en frustratie een vergoeding tot ten hoogste € 50 per half jaar overschrijding rechtvaardigt. Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende dan ook recht op een schadevergoeding van € 50. De bezwaarfase heeft afgerond 7 maanden geduurd en dus 1 maand te lang. De vergoeding over de bezwaarfase bedraagt afgerond € 10. De vergoeding over de beroepsfase bedraagt de resterende € 40 die voor rekening van de Minister komt. De rechtbank merkt de Minister in zoverre mede aan als partij in dit geding.
Conclusie en gevolgen
12. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag gehandhaafd blijven. Belanghebbende krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
12.1.
De rechtbank verwijst voor de grondslag voor de berekening van de proceskostenvergoeding ter zake van de vergoeding van immateriële schade naar de uitspraken van 9 december 2022 en van 15 december 2022. [4] De rechtbank berekent de proceskostenvergoeding als volgt. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde ter zitting in beroep krijgt belanghebbende een normbedrag van € 837 per punt en de wegingsfactor 0,5. De vergoeding bedraagt dan € 418,50 te verdelen over de heffingsambtenaar en de Minister. Zij moeten ook ieder de helft van het griffierecht van € 49 vergoeden.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende tot een bedrag van € 10;
- veroordeelt de Minister het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende tot een bedrag van € 40;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 209,25 aan proceskosten aan belanghebbende;
- veroordeelt de Minister tot betaling van € 209,25 aan proceskosten aan belanghebbende;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht tot een bedrag van € 24,50 aan belanghebbende vergoedt;
- bepaalt dat de Minister het griffierecht tot een bedrag van € 24,50 aan belanghebbende vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan door mr. I.M. Josten, rechter, in aanwezigheid van mr. L.M. de Leeuw van Weenen, griffier op 19 juli 2023 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.