ECLI:NL:RBNNE:2016:66

• Datum uitspraak: 12 januari 2016
• Publicatiedatum: 8 januari 2016
• Zaaknummer: 4365024 \ CV EXPL 15-6065
• Instantie: Rechtbank Noord-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: J. de Vroome
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurzaak met betrekking tot hennepplantage in huurwoning en wetenschap huurder

In deze zaak, die voor de Rechtbank Noord-Nederland is behandeld, betreft het een huurgeschil tussen de stichting Woonservice en een huurder, aangeduid als [gedaagde]. De procedure is gestart na de ontdekking van een hennepkwekerij in de huurwoning van [gedaagde] op 1 juli 2015, waar ongeveer 200 hennepplanten zijn aangetroffen. Woonservice heeft de huurovereenkomst ontbonden en ontruiming van de woning geëist, stellende dat [gedaagde] ernstig tekortgeschoten is in zijn verplichtingen als huurder. De kantonrechter heeft de vorderingen van Woonservice afgewezen, oordelend dat [gedaagde] niet op de hoogte was van de hennepkwekerij, die door zijn zoon was ingericht en geëxploiteerd. De kantonrechter overwoog dat de aanwezigheid van de hennepplantage een ernstige tekortkoming van [gedaagde] als huurder opleverde, maar dat er bijzondere omstandigheden waren die de ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigden. De kantonrechter heeft Woonservice veroordeeld in de proceskosten van [gedaagde].

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-NEDERLAND

Afdeling Privaatrecht

Locatie Assen

zaak-/rolnummer: 4365024 \ CV EXPL 15-6065

vonnis van de kantonrechter van 12 januari 2016

in de zaak van

de stichting

STICHTING WOONSERVICE DRENTHE ,

hierna te noemen: Woonservice,

gevestigd te Westerbork,

eisende partij,

gemachtigde: LAVG Gerechtsdeurwaarders,

tegen

[gedaagde] ,

hierna te noemen: [gedaagde] ,

wonende te [woonplaats gedaagde] ,

gedaagde partij,

gemachtigde: Katuin Juristen.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 7 augustus 2015

- de conclusie van antwoord

- de conclusie van repliek

- de conclusie van dupliek.

1.2.

Hierna is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

Tussen (de rechtsvoorgangster van) Woonservice als verhuurder en [gedaagde] als

huurder bestaat sinds 1 mei 1995 een huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan de

[adres gedaagde] te [woonplaats gedaagde] , tegen een huurprijs van laatstelijk EUR 455,78 per

maand. Tot voor kort was de zoon van [gedaagde] , [zoon gedaagde] (hierna aan te duiden als: [zoon gedaagde]

), hier samen met [gedaagde] woonachtig.

2.2.

Woonservice is partij bij het Hennepconvenant Zuidoost-Drenthe. Bij dit convenant is ook de gemeente Borger-Odoorn, in welke gemeente zich de door [gedaagde] gehuurde woning bevindt, partij.

2.3.

De politie heeft op 1 juli 2015 een hennepkwekerij op de zolderverdieping van de woning aangetroffen. Hierbij zijn ongeveer 200 hennepplanten ontdekt. De hennepplantage is in opdracht van de politie geruimd.

2.4.

Bij brief van 1 juli 2015 heeft Woonservice [gedaagde] onder meer het volgende medegedeeld:

"(…) Door op illegale wijze een hennepkwekerij in de gehuurde woning onder te brengen en in stand te houden, bent u in ernstige mate tekortgeschoten in de nakoming van hun verplichtingen uit zowel de huurovereenkomst als de algemene huurvoorwaarden die daarvan deel uitmaken.

Uw tekortschieten kan niet ongedaan worden gemaakt en is dermate ernstig dat dit zonder meer ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.

Woonservice heeft inmiddels opdracht gegeven om tegen u een gerechtelijke procedure aanhangig te maken, strekkende tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de gehuurde woning. De voorbereidingen worden getroffen.

U kunt een gerechtelijke procedure, met alle nadelige gevolgen, waaronder hoge kosten, enkel nog voorkomen door de huurovereenkomst binnen vijf dagen na de datum van deze brief schriftelijk op te zeggen tegen uiterlijk 14 augustus 2015 en er voor zorg te dragen dat de woning uiterlijk per die datum geheel ontruimd en onder afgifte van de sleutels aan ons ter beschikking te stellen.

Zegt u de huur niet binnen vijf dagen op, dan zal de gerechtelijke procedure voortgezet worden (…)".

2.5.

De burgemeester van de gemeente Borger-Odoorn heeft [gedaagde] en [zoon gedaagde] bij brief van 6 juli 2015 in kennis gesteld van zijn voornemen om wegens de aanwezigheid van hennepplanten in de woning een last onder bestuursdwang op te leggen, gericht op de tijdelijke sluiting van de woning voor de duur van drie maanden. Aan dit besluit is een rapportage d.d. 1 juli 2015 van de bij gemeente in dienst zijnde toezichthouder [toezichthouder] ten grondslag gelegd. In deze rapportage is onder meer vermeld:

Korte omschrijving gecontroleerde locatie/situatie/pand/inrichting/aanleiding:

Op het perceel is een tussenwoning gesitueerd, eengezinswoning. De woning bestaat uit twee verdiepingen met kap. Op de zolderverdieping is een hennepkwekerij ingericht, waarin circa 200 planten zijn aangetroffen.

Constatering/omschrijving overtreding

Gevaarlijke situatie in verband met de sterke lampen geplaatst in een door landbouwfolie omsloten ruimte.

De meterkast is niet aangepast en is normaal in gebruik. De waterleidingen zijn ook niet aangetast. Er is geen schade aan de woning geconstateerd.

2.6.

Bij besluit van de burgemeester van de gemeente Borger-Odoorn van 16 juli 2015 is voornoemde woning voor een periode van drie maanden gesloten wegens overtreding van artikel 13b van de Opiumwet. Tegen dit besluit heeft [gedaagde] bezwaar gemaakt. Tevens heeft hij de voorzieningenrechter van de sector bestuursrecht van deze rechtbank verzocht om een voorlopige voorziening te treffen.

2.7.

Bij uitspraak van 31 juli 2015 heeft de voorzieningenrechter voormeld besluit van de burgemeester geschorst, in die zin dat het besluit wordt geschorst tot twee weken nadat de burgemeester een besluit op het bezwaarschrift van [gedaagde] bekend heeft gemaakt.

2.8.

[medisch maatschappelijk werkster] , als medisch maatschappelijk werkster verbonden aan het Scheper Ziekenhuis te Emmen, heeft de gemachtigde van [gedaagde] bij e-mail van 22 juli 2015 het volgende medegedeeld:

"Hierbij zoals afgesproken de data van opname:

De heer heeft van 14/2 - 14/8 2014 gerevalideerd in verpleeghuis De Horst in Emmen. Is aansluitend aan de opname in het Scheper ziekenhuis daar naar toe gegaan.

Op dit moment is de heer nog hier opgenomen. Zijn diabetes is nog te erg ontregeld.(…)".

3. Het geschil

3.1.

Woonservice vordert dat de kantonrechter, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:

I. de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot de woning aan de [adres gedaagde] te [woonplaats gedaagde] ontbindt;

II. [gedaagde] veroordeelt om genoemde woning binnen veertien dagen na betekening van het vonnis met alle zich daarin bevindende personen en zaken - voor zover die niet het eigendom van Woonservice zijn - te verlaten en te ontruimen en vervolgens verlaten en ontruimd te houden en onder overgave van de sleutels en hetgeen daartoe verder behoort ter vrije beschikking van Woonservice te stellen;

III. [gedaagde] veroordeelt om aan Woonservice te voldoen de huur ten bedrage van

EUR 477,58 per maand, vanaf de maand september 2015 tot aan de datum van ontbinding van de huurovereenkomst, te vermeerderen met de wettelijke rente;

IV. [gedaagde] veroordeelt om aan Woonservice te voldoen een bedrag van EUR 477,58 per maand, ter zake van gebruiksvergoeding/schadevergoeding, voor iedere maand of een gedeelte daarvan dat [gedaagde] in gebreke blijft om de woning te ontruimen en ter beschikking aan Woonservice te stellen, vanaf het tijdstip van ontbinding van de huurovereenkomst, te vermeerderen met de wettelijke rente;

V. [gedaagde] veroordeelt in de kosten van het geding.

3.2.

[gedaagde] concludeert tot afwijzing van de vorderingen van Woonservice, met

veroordeling van Woonservice in de kosten van het geding.

4. Het standpunt van Woonservice

4.1.

Woonservice legt - samengevat - het volgende aan haar vorderingen ten grondslag.

4.2.

De omvang van de aangetroffen hennepkwekerij in de gehuurde woning duidt op bedrijfsmatige hennepteelt. De woning is daarmee gebruikt voor een ander doel gebruikt dan de in de huurovereenkomst genoemde bestemming van de woning, zijnde bewoning. Tevens heeft [gedaagde] met de aanwezigheid van de hennepkwekerij in de woning zich niet gedragen zoals van een goed huurder mag worden verwacht. Hennepteelt in een woning is een dermate ernstige tekortkoming van [gedaagde] als huurder in de nakoming van zijn verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst, dat ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning gerechtvaardigd zijn. Woonservice wijst er in dit verband tevens op dat zij ten aanzien van hennepteelt in een woning een niet-gedoogbeleid voert en dat zij op grond van het hennepconvenant Zuidoost-Drenthe de verplichting heeft om bij ontdekking van een hennepkwekerij in een woning tot ontruiming daarvan over te gaan. Indien [zoon gedaagde] de hennepkwekerij heeft ingericht en geëxploiteerd en [gedaagde] zou daarvan niets hebben geweten, dan doet dat niet af aan het tekortschieten van [gedaagde] als huurder. Voor gedragingen van anderen die met goedvinden van de huurder in de woning verblijven, is de huurder krachtens artikel 7:219 BW ook aansprakelijk.

5. Het standpunt van [gedaagde]

5.1.

Het verweer van [gedaagde] kan als volgt worden samengevat.

5.2.

Woonservice heeft kennelijk het door de burgemeester geuite voornemen tot het opleggen van bestuursdwang laten meewegen bij haar beslissing om ontbinding en ontruiming na te streven. Woonservice heeft dat echter op oneigenlijke gronden gedaan, nu er op het geuite voornemen zienswijzen zijn ingediend, die in het daaropvolgende besluit gedeeltelijk gegrond zijn verklaard.

5.3.

Dat er sprake was van een gevaarlijke situatie in het gehuurde, is niet onderbouwd. Het aanwezig hebben van lampen in een ruimte waarin zich landbouwfolie bevindt, hoeft nog geen gevaarlijke situatie op te leveren. Voorts was in dezen geen sprake van een bedrijfsruimte waarin hennep werd geteeld en evenmin van een handelshoeveelheid hennep.

5.4.

Uit de huurovereenkomst blijkt niet dat hennepteelt in de woning niet was toegestaan. De huurovereenkomst vermeldt (ook) niet dat bedrijfsmatige activiteiten in de woning niet zijn toegestaan. De huurvoorwaarden 2013 van Woonservice, waarin hennepteelt expliciet is verboden, zijn niet van toepassing op de onderhavige huurovereenkomst.

5.5.

[gedaagde] was niet op de hoogte van de aanwezigheid van de hennepkwekerij in de woning. Deze is door zijn zoon ingericht en geëxploiteerd, terwijl [gedaagde] elders - in het verpleeghuis/ziekenhuis - verbleef. [gedaagde] is voorts van mening dat er in zijn situatie sprake is van een "schrijnend geval", waarin een uitzondering op het niet-gedoogbeleid van Woonservice gerechtvaardigd is. In dat verband verwijst hij naar de uitspraak van de voorzieningenrechter van de sector bestuursrecht van deze rechtbank van 31 juli 2015. Dit aspect had door Woonservice in haar belangenafweging moeten worden betrokken, evenals de omstandigheid dat [gedaagde] na het ontdekken van de hennepkwekerij in de woning zijn zoon meteen de deur heeft gewezen, waarna zijn zoon elders is gaan wonen. De zoon van [gedaagde] is blijkens gegevens uit de GBA uitgeschreven van het adres van [gedaagde] . Ontbinding van de huurovereenkomst is ook niet wenselijk omdat [gedaagde] vanwege diabetes en amputaties aan de linkervoet mobiliteitsproblemen heeft en zijn medische situatie vergt dat stress en spanning moeten worden vermeden.

5.6.

Er is ten slotte door Woonservice onvoldoende waarde gehecht aan het feit dat [gedaagde] een kwetsbare persoon is, alsmede aan het uit artikel 8 EVRM voortvloeiende recht op eerbiediging van de woning van [gedaagde] .

6. De beoordeling van het geschil

6.1.

De kantonrechter stelt het volgende voorop. Uit artikel 6:265 lid 1 BW volgt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van zijn verbintenissen de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst te (doen) ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt, waarbij het aan de tekortschietende partij is om zich voldoende gemotiveerd op deze uitzondering te beroepen. Hierbij dienen alle omstandigheden van het geval te worden meegewogen.

6.2.

De kantonrechter is van oordeel dat de omvang van de aangetroffen hennepkwekerij

- circa 200 planten - wijst op bedrijfsmatige hennepteelt. Het aantal hennepplanten dat is aangetroffen, bedraagt aanzienlijk meer dan het aantal (vijf) dat het Openbaar Ministerie als ondergrens hanteert om te bepalen of er sprake is van bedrijfsmatige teelt. Dat er, zoals [gedaagde] stelt, niet in een bedrijfsruimte is geteeld, maakt niet dat er in dezen geen sprake is geweest van bedrijfsmatige hennepteelt.

6.3.

Het is een feit van algemene bekendheid dat de aanwezigheid van een bedrijfsmatige hennepkwekerij in een woning risico's op overlast en schade met zich brengt. Dat die risico's zich in dezen niet concreet (zouden) hebben verwezenlijkt, acht de kantonrechter niet relevant. Voldoende is dat de aanwezigheid van een hennepkwekerij in het gehuurde de mogelijkheid heeft geschapen dat Woonservice of derden daarvan nadeel zouden ondervinden. Dat is hier het geval.

6.4.

Zowel het inrichten van een hennepkwekerij als het in bedrijf hebben van een hennepkwekerij in een woning is in strijd met de overeengekomen woonbestemming (artikel 7:214 BW) en in strijd met hetgeen van een goed huurder (artikel 7:213 BW) mag worden verwacht (vgl. ook de conclusie van de A-G Huydecoper bij HR 29 april 2011, RvdW 2011/590). Tegen deze achtergrond is het hier niet ter zake doende of de toepasselijke algemene voorwaarden hennepteelt wel of niet expliciet verbieden. Het debat daarover tussen partijen kan dan ook onbesproken worden gelaten.

6.5.

De aanwezigheid van de bedrijfsmatige hennepplantage in de door [gedaagde] gehuurde woning levert tegen deze achtergrond een ernstige tekortkoming van [gedaagde] als huurder op in de nakoming van diens verplichtingen uit de huurovereenkomst. Woonservice tilt hier dan ook terecht zwaar aan. Daarbij tekent de kantonrechter wel het volgende aan. Ook al schrijft het Hennepconvenant - waarbij Woonservice partij is - een "zero tolerance" beleid voor wat betreft de aanwezigheid van hennepplantages in gehuurde woningen, dit ontslaat Woonservice niet van de verplichting om in een voorkomend geval alle betrokken belangen af te wegen en op grond daarvan te beslissen of beëindiging van de huurovereenkomst moet worden nagestreefd.

6.6.

De kantonrechter overweegt dat uit artikel 7:219 BW volgt dat [gedaagde] als huurder op gelijke wijze als voor eigen gedragingen aansprakelijk is voor gedragingen van hen die met zijn goedvinden het gehuurde gebruiken of zich daarin/op bevinden, zoals zijn zoon. De aanwezigheid van de hennepplantage in de woning kan hem dan ook op die grond worden toegerekend.

6.6.1.

Deze bepaling brengt echter niet mee dat een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst
reeds toewijsbaar is op de enkele grond dat personen die met goedvinden van de huurder het gehuurde gebruiken of zich daarin bevinden, gedragingen hebben verricht die weliswaar niet tot schade aan het gehuurde hebben geleid, maar die, als zij zouden zijn verricht door de huurder, in strijd zouden zijn met diens verplichting zich als een goed huurder te gedragen en bovendien voldoende ernstig zijn om ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen.

6.6.2.

Beslissend is of geoordeeld moet worden dat de huurder zich, in het licht van die gedragingen, zelf niet als een goed huurder heeft gedragen. Bij de beantwoording van de vraag of hiervan sprake is, dient de rechter rekening te houden met alle omstandigheden van het geval, waaronder de vraag of er een voldoende verband bestaat tussen die gedragingen en het gebruik van het gehuurde. Daarvan is in elk geval sprake indien de huurder van (het voornemen tot) die gedragingen op de hoogte was, of daarmee ernstig rekening had te houden, maar heeft nagelaten de in verband daarmee redelijkerwijs van hem te verlangen maatregelen te treffen (HR 22 juni 2007, NJ 2008, 352 en gerechtshof Den Haag, 8 december 2015, ECLI:NL:GHDHA:2015:3286).

6.6.4.

De omstandigheid dat artikel 7:219 BW een aansprakelijkheid van de huurder vestigt voor een tekortkoming die hij niet zelf heeft bewerkstelligd, brengt mee dat het ontbreken van wetenschap dienaangaande, indien aannemelijk, kan worden meegewogen bij de beoordeling van de vraag of de tekortkoming de ontbinding rechtvaardigt (HR 29 mei 2009, ECLI:NL:HR:2009:BH2952).

6.7.

Als door [gedaagde] gesteld en door Woonservice niet betwist kan als vaststaand worden aangenomen dat de in de gehuurde woning verblijvende [zoon gedaagde] de onderhavige hennepkwekerij heeft ingericht en geëxploiteerd. Er zijn geen feiten of omstandigheden gesteld of gebleken, waaruit kan worden afgeleid dat [gedaagde] enige betrokkenheid bij het inrichten en exploiteren van de hennepkwekerij heeft gehad.

6.8.

Overeenkomstig de hoofdregel van artikel 150 Rv rust op Woonservice de last om voldoende feiten of omstandigheden te stellen en zo nodig bewijzen die de conclusie rechtvaardigen dat [gedaagde] op de hoogte was van (het voornemen tot) de hiervoor genoemde gedragingen van zijn zoon dan wel daar ernstig rekening mee had moeten houden (zie gerechtshof 's-Hertogenbosch, 10 juni 2014, ECLI:NL:GHSHE:2014:1737).

6.9.

Naar het oordeel van de kantonrechter heeft Woonservice - mede in het licht van het gemotiveerde verweer van [gedaagde] op dit punt - echter onvoldoende feiten en omstandigheden aangevoerd die de conclusie rechtvaardigen dat [gedaagde] op de hoogte was van de door zijn zoon ingerichte en geëxploiteerde hennepplantage op de zolderverdieping van de gehuurde woning, dan wel daarmee ernstig rekening had moeten houden. [gedaagde] heeft - onder verwijzing naar de verklaring van zijn medisch maatschappelijk werkster - voldoende onderbouwd dat hij voorafgaand aan het ontdekken van de hennepplantage in zijn woning al geruime tijd opgenomen was in het ziekenhuis/verpleeghuis. Woonservice heeft deze verklaring niet, althans niet voldoende betwist. Nu Woonservice aldus onvoldoende heeft onderbouwd dat [gedaagde] op de hoogte was van de hennepplantage in de woning dan wel daarmee ernstig rekening had moeten houden, is nadere bewijslevering door Woonservice niet aan de orde.

6.10.

Gelet op het vorenstaande oordeelt de kantonrechter dat er in het onderhavige geval sprake van bijzondere omstandigheden, die maken dat de hiervoor vastgestelde tekortkoming géén ontbinding van de huurovereenkomst wettigt (vgl. ook gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 23 december 2015, ECLI:GHARL:2015:9876). De vorderingen tot ontbinding en ontruiming en de daarmee samenhangende nevenvorderingen zullen dan ook worden afgewezen.

6.11.

Woonservice zal als de in het ongelijk te stellen partij in de kosten van het geding worden veroordeeld, aan de zijde van [gedaagde] vast te stellen op EUR 300,00 aan salaris gemachtigde (2 punten x tarief EUR 150,00).

6.12.

De gevorderde nakosten en de gevorderde wettelijke rente over de proceskosten/nakosten zijn toewijsbaar als hierna in het dictum te melden.

BESLISSING

De kantonrechter:

7.1.

wijst de vorderingen van Woonservice af;

7.2.

veroordeelt Woonservice in de kosten van het geding, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden vastgesteld op EUR 300,00, alsmede in de nakosten van EUR 75,00, een en ander te voldoen binnen veertien dagen binnen dagtekening van dit vonnis, en voor zover deze kosten niet binnen deze termijn zijn voldaan, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf het verstrijken van deze termijn tot aan de dag van algehele voldoening;

7.3.

verklaart het vonnis voor wat betreft de onder 7.2. genoemde veroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. J. de Vroome en in het openbaar uitgesproken op 12 januari 2016.

typ/conc: 744 / MP

coll: