Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 16/470
uitspraak van de meervoudige kamer van 9 maart 2017 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Nuenen, Gerwen en Nederwetten, verweerder
(gemachtigde: ing. P.J.G. Jansen).
Procesverloop
Bij beschikking van 28 februari 2015, vervat in een op die datum gedagtekend aanslagbiljet, heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [vestigingsplaats] (hierna: het object), per waardepeildatum 1 januari 2014, voor het kalenderjaar 2015, vastgesteld op
€ 570.000. In dit geschrift is tevens de aanslag onroerende-zaakbelastingen (OZB) eigenaar voor het kalenderjaar 2015 bekend gemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 6 januari 2016 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak gehandhaafd.
Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Eiser heeft nog gereageerd bij brief van 31 januari 2017.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 14 februari 2017. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Tevens is verschenen [persoon 1] , broer van eiser. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
Overwegingen
1. Gelet op de alsnog overgelegde machtiging is het beroep bevoegdelijk ingesteld namens [eiser] . Daarom is er geen beletsel het beroep ontvankelijk te achten.
2. Verweerder heeft eiser op 28 februari 2015 een (gecombineerd) aanslagbiljet met aanslagnummer [nummer] gezonden met betrekking tot het object [adres] . Het object omvat blijkens het taxatieverslag een restaurant, een opslag/magazijn, een dierenverblijf en bijbehorende grond. Eiser is mede-eigenaar van het object.
3. Niet in geschil is dat de percelen kadastraal bekend als [perceelnummers] gelegen dierenverblijf (44 m²) niet in gebruik zijn bij de exploitant van het restaurant. Om die reden dienen beide percelen - naar tussen partijen niet in geding is - voor de toepassing van de wet WOZ te worden aangemerkt als een afzonderlijke onroerende zaak. De rechtbank zal dit object verder aanduiden als [adres] (Paardenwei). Nu verweerder er bij de bestreden uitspraak ten onrechte van uit is gegaan dat [adres] (Paardenwei) en het restaurant en bijbehorende grond (hierna verder aan te duiden als [adres] (Restaurant)) één belastingplichtige onroerende zaak vormen, is het beroep reeds daarom gegrond en komt de bestreden uitspraak voor vernietiging in aanmerking.
4. Uit de zogenoemde Raffinaderij-arresten van de Hoge Raad (ECLI:NL:HR:2002:AD5341 en ECLI:NL:HR:2002:AE8146) volgt dat er in een geval als dit, waarin bij het opleggen van een aanslag in de onroerende zaakbelasting sprake is van een onjuiste objectafbakening, de afbakening van het object in bezwaar of beroep kan worden aangepast, zodanig dat de aanslag nog slechts betrekking heeft op één - op de juiste wijze afgebakend - belastingobject. De rechtbank zal daarom onderzoeken of de rechtsgevolgen van de te vernietigen bestreden uitspraak op bezwaar in stand kunnen blijven dan wel zelf in de zaak kan worden voorzien als bedoeld in artikel 8:72, derde lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). Hierbij neemt de rechtbank in aanmerking dat het object [adres] (Restaurant), naar niet tussen partijen in geschil is, het grootste en meest waardevolle gedeelte van het object is. De volgende overwegingen van de rechtbank hebben dan ook enkel betrekking op het thans, op juiste wijze afgebakende, object [adres] (Restaurant).
5. Het object [adres] (Restaurant) omvat een restaurant, opslag/magazijn (225 m²), parkeerplaatsen en paddepoel, waarvan eiser (mede-)eigenaar is. Dit object is verhuurd aan een derde-exploitant. In het taxatierapport dat op 17 april 2016 is opgesteld door taxateur ing. P.J.G. Jansen is de waarde voor het object [adres] (Restaurant) op de waardepeildatum 1 januari 2014 en toestandsdatum 1 januari 2015 getaxeerd op € 683.000.
6. De rechtbank stelt vast dat partijen het erover eens zijn dat de waarde van het object [adres] (Restaurant) met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode (HWK-methode) dient te worden bepaald. Verweerder heeft de huurwaarde van het restaurant, uitgaande van de eigen huurcijfers, vastgesteld op € 225/m² en de huurwaarde van de opslag/magazijn op € 45/m².
7. Eisers beroepsgrond, dat verweerder is uitgegaan van een onjuiste huurwaarde, slaagt. Gelet op de ter zitting overgelegde huurovereenkomst bedraagt de overeengekomen jaarhuur van de opslag/magazijn namelijk geen € 10.150 maar € 3.500.
8. Met betrekking tot de kapitalisatiefactor heeft eiser eveneens gesteld dat deze onjuist is. Ook deze beroepsgrond slaagt. Verweerder heeft de door hem gebruikte kapitalisatiefactor bepaald aan de hand van een zogeheten bottom-up berekening, zoals omschreven in de Taxatiewijzer en kengetallen, deel 24 (Kapitalisatiefactor). Ter zitting heeft verweerder erkend dat hij bij deze berekening per abuis de kengetallen uit de Taxatiewijzer 2016 (die ziet op de waardepeildatum 1 januari 2015) heeft gehanteerd.
9. Nu verweerder is uitgegaan van een te hoge huurwaarde en de gehanteerde kapitalisatiefactor onvoldoende is onderbouwd, is de rechtbank van oordeel dat verweerder de waarde van [adres] (Restaurant) niet aannemelijk heeft gemaakt.
10. Naar het oordeel van de rechtbank is eiser er evenmin in geslaagd de door hem voorgestane waarde aannemelijk te maken, nu hij deze niet met concrete en vergelijkbare marktgegevens of anderszins voldoende heeft onderbouwd. Eiser heeft weliswaar nog verwezen naar een verkocht object ( [adres 1] ), maar niet aannemelijk gemaakt dat dit object vergelijkbaar is met [adres] (Restaurant). Gelet hierop ziet de rechtbank aanleiding het geschil met toepassing van art 8:72, derde lid, aanhef en onder b, van de Awb finaal te beslechten. Alle feiten en omstandigheden in aanmerking nemend, stelt de rechtbank de waarde van [adres] (Restaurant) in goede justitie vast op
€ 550.000.
11. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt.
12. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser in bezwaar en beroep gemaakte kosten. De rechtbank hanteert daarbij het bepaalde in het Besluit proceskosten bestuursrecht, zoals dat luidt met ingang van 1 januari 2017, en de daarbij behorende bijlage. Naar het oordeel van de rechtbank zijn de proceshandelingen door de gemachtigde van eiser in zijn hoedanigheid van rechtsbijstandsverlener verricht. Voorts is geen taxatierapport uitgebracht dat voor afzonderlijke vergoeding in aanmerking komt. Voor reiskosten van de gemachtigde bestaat, naast vergoeding van de kosten van rechtsbijstand, geen aanleiding. Voor vergoeding van reiskosten en/of verletkosten van [persoon 1] bestaat geen aanleiding, nu hij geen partij is in deze procedure en hij door de rechtbank niet is opgeroepen ter zitting te verschijnen.
13. Met inachtneming van het vorenstaande stelt de rechtbank de kosten voor verleende rechtsbijstand in bezwaar en beroep vast op € 1.482 (1 punt voor het indienen van een bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van
€ 246; 1 punt voor het indienen van een beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 495 en een wegingsfactor 1).
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraak;
- bepaalt dat de aanslag met aanslagnummer [nummer] betrekking heeft op het object [adres] (restaurant, opslag/magazijn, parkeerplaatsen en paddepoel)
- stelt de waarde van dit object per waardepeildatum 1 januari 2014, voor het kalenderjaar 2015, vast op € 550.000 en vermindert de daarop gebaseerde aanslag OZB dienovereenkomstig;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 46 aan eiser te vergoeden;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.482.
Deze uitspraak is gedaan door mr. E.J.J.M. Weyers, voorzitter, en mr. F.M. Rijnbeek en mr. M.P. Schutte, leden, in aanwezigheid van drs. H.A.J.A. van de Laar, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 9 maart 2017.
griffier voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening of om het opheffen of wijzigen van een bij deze uitspraak getroffen voorlopige voorziening.