Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 17/3150
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 27 juni 2018 in de zaak tussen
[naam B.V.] , te [vestigingsplaats] , eiseres
(gemachtigde: G. Gieben),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Cranendonck, verweerder
(gemachtigden: M.H.H. Looymans en mr. J.F. van Dongen).
Procesverloop
Bij beschikking van 28 februari 2017, vervat in een op die datum gedagtekend aanslagbiljet, heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] (hierna: het bedrijfsobject), per waardepeildatum 1 januari 2016, voor het kalenderjaar 2017, vastgesteld op € 136.000. In dit geschrift is tevens de aanslag onroerende-zaakbelastingen (OZB) voor het kalenderjaar 2017 bekend gemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 12 oktober 2017 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak gehandhaafd.
Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 4 juni 2018. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door A. van den Dool, kantoorgenoot van haar gemachtigde.
Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigden.
Overwegingen
Feiten
Eiseres is eigenaar van het bedrijfsobject, zijnde een kantoorpand met een werkplaats en verkoopruimte, uit 1956, gerenoveerd in 1998. Het bedrijfsobject, gelegen in Budel, buiten het centrum aan een doorgaande weg, heeft een bruto vloeroppervlakte van in totaal 429 m². Het bedrijfsobject bevat een verkoopruimte van 79 m2, een kantoor van 81 m2 en een werkplaats van 269 m2.
Geschil en beoordeling
1. In geschil is de waarde van het bedrijfsobject op de waardepeildatum 1 januari 2016. Eiseres bepleit een waarde van € 103.000 en verwijst naar het op 13 april 2017 door taxateur B. van der Wielen opgestelde rekenblad Huurwaardekapitalisatiefactormethode WOZ. Verweerder verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde (€ 136.000) naar de getaxeerde waarde (€ 142.150), zoals opgenomen in de waardematrix die op 29 maart 2018 is opgesteld door taxateur F.J.J. Bosma.
2. Eiseres voert aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de vreemde omvang van de onroerende zaak, namelijk een kantoor en werkplaats en het verhoogde risicoprofiel. Verder stelt eiseres dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met het leegstandsrisico en een te hoge kapitalisatiefactor heeft gehanteerd. Ook dient volgens eiseres rekening te worden gehouden met verhuurkosten, mutatiekosten, incentives en huurkortingen.
3. Op verweerder rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiseres is aangevoerd.
4. Verweerder heeft de door hem vastgestelde waarde onderbouwd door een vergelijking van het bedrijfsobject met de volgende vier referentieobjecten: [adres] , [adres] , [adres] en [adres] . Verweerder is daarbij in de eerste plaats uitgegaan van het huurcijfer van het bedrijfsobject, welk cijfer is geïndexeerd naar de waardepeildatum. De zo bepaalde huurwaarde van € 14.565 van het bedrijfsobject is voor de waarden van de deelobjecten van de referenties één op één overgenomen bij de referentieobjecten, rekening houdend met een neerwaartse correctie indien een bouwlaag aanwezig is bij het referentieobject. De kapitalisatiefactor van de referentieobjecten heeft verweerder bepaald op basis van de aldus getaxeerde huurwaarden van de referentieobjecten. Het gegeven dat de kapitalisatiefactor van de referentieobjecten (veel) hoger is dan die van het bedrijfsobject duidt er volgens verweerder eveneens op dat de WOZ-waarde van het bedrijfsobject niet te hoog is vastgesteld.
5. De rechtbank stelt vast, zoals door eiseres ter zitting ook is aangevoerd, dat van de door verweerder gebruikte referentieobjecten slechts verkoopprijzen en geen huurprijzen bekend zijn. In dat geval ligt naar het oordeel van de rechtbank een waardebepaling op basis van de vergelijkingsmethode meer voor de hand. Verwezen wordt ook naar de uitspraak van de rechtbank Zeeland-West-Brabant van 6 augustus 2014 (ECLI:NL:RBZWB:2014:5560).
In het onderhavige geval heeft verweerder, zoals in het verweerschrift en ter zitting is toegelicht, deze methode feitelijk ook gebruikt, waarbij de berekening en onderlinge vergelijking van de kapitalisatiefactor ondersteunend is aan het standpunt dat de waarde van het vergelijkingsobject niet te hoog is. Nu de kapitalisatiefactor slechts ter ondersteuning dient en geen onderdeel vormt van de onderbouwing van de waarde, zal de rechtbank de hoogte van de kapitalisatiefactor verder onbesproken laten. De rechtbank is van oordeel dat verweerder de vergelijkingsmethode heeft kunnen kiezen als uitgangspunt voor de bepaling van de waarde. Het standpunt van eiseres dat verweerder bij gebreke van huurcijfers van de referentieobjecten ten onrechte is uitgegaan van de huurwaardekapitalisatiemethode en uit had moeten gaan van de zogenaamde bottom-up-methode slaagt in zoverre niet.
6. De rechtbank overweegt dat de door verweerder gehanteerde vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met het bedrijfsobject van eiseres. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat de referentieobjecten voldoende kort rond de waardepeildatum zijn verkocht en wat type, gebruik, bouwjaar, ligging en onderhoudstoestand betreft vergelijkbaar zijn met het bedrijfsobject. Eiseres heeft overigens de zogenaamde KOUDV-factoren daarvan niet betwist. Dat de omvang van het bedrijfsobject dermate bijzonder is dat dit niet kan worden vergeleken met andere kantoorpanden c.q. kantoren met werkplaats, zoals hier is gebeurd, is de rechtbank niet gebleken. De prijzen die voor de referentieobjecten per m2 zijn betaald liggen beduidend (ongeveer twee keer) hoger dan de waarde die verweerder heeft gehanteerd voor het bedrijfsobject van eiseres. Reeds gelet hierop kan niet worden gezegd dat verweerder de waarde van het object van eiseres te hoog heeft vastgesteld. Hetgeen overigens door eiseres hierover is aangevoerd leidt in het licht hiervan niet tot een ander oordeel.
7. Eiseres is voor de onderbouwing van haar standpunt uitgegaan van een berekening van de kapitalisatiefactor met toepassing van de zogenaamde bottom-up-methode, zoals omschreven in de Taxatiewijzer en kengetallen deel 24 Kapitalisatiefactor, waardepeildatum 1 januari 2016. Eiseres komt op grond daarvan, onder verwijzing naar haar taxatiekaart, tot een kapitalisatiefactor van 7,0 voor de onroerende zaak.
8. De rechtbank overweegt dat de bottom-up-methode pas aan de orde komt wanneer voldoende marktgegevens ontbreken. Transactiecijfers vormen naar vaste rechtspraak (vergelijk ECLI:NL:GHARL:2014:2568 en ECLI:NL:GHSHE:2017:4674) doorgaans een betere onderbouwing van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ in verbinding met artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ gezochte waarde dan een onderbouwing op basis van de bottom-up-methode. Zoals verweerder ter zitting onbetwist heeft gesteld, is in het onderhavige geval geen sprake van een situatie waarin voldoende marktgegevens ontbreken. Eiseres heeft in het door haar overgelegde rekenblad voorts uitsluitend de bottom-up-methode toegepast. Ter onderbouwing van haar standpunt heeft eiseres geen marktgegevens overgelegd. Gelet op het voorgaande heeft eiseres de door haar bepleite waarde onvoldoende onderbouwd.
9. De rechtbank is van oordeel dat verweerder aldus de waarde van het bedrijfsobject voldoende aannemelijk heeft gemaakt. Voorgaande overwegingen leiden de rechtbank tot de conclusie dat de door verweerder voor de onroerende zaak per 1 januari 2016 vastgestelde waarde van € 136.000 en de daarop gebaseerde aanslag OZB niet te hoog is vastgesteld.
10. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. C.F.E. van Olden-Smit, rechter, in aanwezigheid van
mr. S.L.I. van Eijs, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 27 juni 2018.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening of om het opheffen of wijzigen van een bij deze uitspraak getroffen voorlopige voorziening.