Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 22/3041
uitspraak van de meervoudige kamer van 8 december 2023 in de zaak tussen
[bedrijfsnaam] , uit [plaatsnaam] , eiseres
(gemachtigde: C. Zeddeman),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente 's-Hertogenbosch, de heffingsambtenaar
(gemachtigde: mr. R.A.M.T. Klaassen).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de hoogte van de WOZ-waarde [1] van een bedrijfsobject aan [adres] (het bedrijfsobject).
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde van het bedrijfsobject met de beschikking van 25 februari 2022 vastgesteld en die geldt voor het kalenderjaar 2022. De waarde van het bedrijfsobject is vastgesteld op € 719.000. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. Hierbij is ook de aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) voor het kalenderjaar 2022 bekend gemaakt.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft met de uitspraak op bezwaar van 28 oktober 2022 (de bestreden uitspraak) het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de waarde gehandhaafd.
1.3.
Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
1.4.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.5.
Eiseres heeft een aanvullend beroepschrift ingediend waarop de heffingsambtenaar schriftelijk heeft gereageerd.
1.6.
De rechtbank heeft het beroep op 22 november 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de kantoorgenoot van de gemachtigde van eiseres N. Dreierink en de gemachtigde van de heffingsambtenaar, bijgestaan door taxateur ing. P.H.R.J. Roijmans.
Feiten
2. Eiseres, een besloten vennootschap, is eigenaar van het bedrijfsobject. Op de begane grond is er sprake van kantoorruimte van 559 m² en op de eerste verdieping is er sprake van kantoorruimte van 559 m². Het bedrijfsobject met als bouwjaar 1978 is een kantoorpand gelegen op bedrijventerrein [naam bedrijventerrein] in de gemeente ’s-Hertogenbosch.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank oordeelt in deze uitspraak dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde van het bedrijfsobject per waardepeildatum 1 januari 2021 niet te hoog is. Het beroep van eiseres is daarom ongegrond. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
3.1.
De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde naar de getaxeerde waarde (van € 757.000), zoals opgenomen in het taxatierapport dat op 17 februari 2023 is opgesteld door taxateur ing. P.H.R.J. Roijmans. Eiseres bepleit een waarde van € 614.000. Ter onderbouwing daarvan verwijst zij naar het op 23 december 2021 gerealiseerde eigen verkoopcijfer van € 665.000 en naar het taxatierapport van drs. H.W.B. Knol en drs. A.J. Gotink van 24 juni 2022 (dat per waardepeildatum 31 december 2021 concludeert tot een waarde van € 675.000).
3.2.
De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. De beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar dit met succes heeft gedaan, hangt ook af van wat eiseres daartegen heeft aangevoerd.
3.3.
Eiseres wijst op het eigen verkoopcijfer van het bedrijfsobject. Het uitgangspunt is dat ook voor niet-woningen het eigen verkoopcijfer in beginsel maatgevend is voor de bepaling van de WOZ-waarde als het verkoopcijfer kort voor of kort na de waardepeildatum tot stand is gekomen. [2] Dan moet er in de regel van worden uitgegaan dat de betaalde prijs de waarde van de onroerende zaak weergeeft, tenzij de partij die zich daarop beroept, feiten en omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet die waarde weergeeft. [3] De heffingsambtenaar heeft erop gewezen dat in dit geval sprake is van een verkoop binnen een concern van de moeder-BV (van eiseres) aan eiseres die een 100% dochter is. Anders dan de heffingsambtenaar stelt betekent enkel dat gegeven niet dat het verkoopcijfer zondermeer onbruikbaar is. [4] Maar wel is het zo dat uit deze omstandigheid voortvloeit dat niet sprake is van een verkoop die op de vrije markt is gerealiseerd. Daarom komt bewijsrechtelijk de bal bij eiseres te liggen om aannemelijk te maken dat dit verkoopcijfer toch de waarde in het economisch verkeer vertegenwoordigt. Daarin is eiseres niet geslaagd. Het door haar ingebrachte taxatierapport is in dit verband onvoldoende. Dit rapport is voor balansdoeleinden opgemaakt en niet voor een waardering in het kader van de Wet WOZ. Dat andere doel maakt het rapport niet per definitie ongeschikt als onderbouwing, maar het moet dan wel voldoen aan de eisen die daaraan worden gesteld in een procedure als deze. Een van die eisen is dat de getaxeerde waarde moet zijn gebaseerd op relevante marktgegevens en dat op inzichtelijke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen – in dit geval – het bedrijfsobject en de gehanteerde vergelijkingsobjecten. Aan die eis is niet voldaan, zoals eiseres op de zitting ook heeft erkend. Met dit rapport is dus niet aangetoond dat het eigen verkoopcijfer de waarde in het economisch verkeer op de waardepeildatum vertegenwoordigt. De conclusie is dan ook dat het eigen verkoopcijfer niet maatgevend kan zijn voor de bepaling van de WOZ-waarde.
3.4.
De taxateur van de heffingsambtenaar is tot de door hem getaxeerde waarde gekomen door middel van de vergelijkingsmethode. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar bij de onderbouwing van de waarde terecht als uitgangspunt heeft genomen dat de gehanteerde vergelijkingsobjecten, zo dat al mogelijk zou zijn, niet identiek aan het bedrijfsobject hoeven te zijn om te kunnen dienen als referentie voor het waardeniveau van het bedrijfsobject. Op zich is voldoende dat de vergelijkingsobjecten op de waarderelevante onderdelen vergelijkbaar zijn met het bedrijfsobject, waarbij de heffingsambtenaar moet laten zien dat hij rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen. De heffingsambtenaar heeft de waarde in beroep onderbouwd met drie vergelijkingsobjecten, te weten [adres] , [straatnaam] [nummer] , [nummer] en [nummer] en [adres] , alle in ’ [plaatsnaam] .
3.5.
Eiseres heeft op de zitting de objectkenmerken bestreden. Concreet gaat het erom dat de heffingsambtenaar in zijn taxatie ten onrechte geen rekening heeft gehouden met de aanwezigheid van een lift in het bedrijfsobject. De eerste bouwlaag is dus niet alleen met een trap, maar ook met een lift ontsloten. De heffingsambtenaar had daarom geen correctiefactor (van 0,9) mogen toepassen om het bruto vloeroppervlak (van 559 m²) van de eerste bouwlaag te corrigeren (tot 503,1 m² primaire oppervlakte). Het bruto vloeroppervlak is volgens eiseres dus gelijk aan de primaire oppervlakte. De heffingsambtenaar heeft dit op de zitting erkend en vervolgens gesteld dat hierdoor de prijs van de primaire oppervlakte daalt (van € 713,40 per m²) naar € 678,34 per m². Dit is door eiseres niet verder bestreden. Dit resulteert volgens de heffingsambtenaar in een (gecorrigeerde) getaxeerde waarde van
€ 720.500. Ook dat is door eiseres niet bestreden. De rechtbank zal daarom verder beoordelen of de heffingsambtenaar met deze gecorrigeerde getaxeerde waarde – en wat hij ter onderbouwing daarvan heeft aangevoerd – aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde niet te hoog is.
3.6.
De rechtbank is van oordeel dat de door de heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met het bedrijfsobject. Anders dan eiseres stelt is dus ook het op 25 maart 2021 verkochte [adres] voldoende vergelijkbaar. Eiseres wijst erop dat in de leveringsakte staat dat de koper het voor de ontwikkeling van woningen wil gebruiken, maar de heffingsambtenaar wijst erop dat er vervolgens staat: “Het verkochte is thans in gebruik als kantoorpand met parkeerterrein, hetgeen partijen beschouwen als het normale gebruik.” Verder wijst de heffingsambtenaar erop dat dit vergelijkingsobject sinds 18 februari 2023 te huur staat als kantoorpand. Dit alles betekent dat het enkele en nog altijd niet gerealiseerde voornemen van de koper van dit vergelijkingsobject om het te ontwikkelen als woonruimte niet maakt dat het ongeschikt is als vergelijkingsobject.
3.7.
Blijkens de taxatie heeft de heffingsambtenaar voor de bestaande verschillen wat betreft bouwjaar, ligging, primair vloeroppervlak, onderdelen en bouwlagen voldoende inzichtelijk gemaakt dat de uit de transactiecijfers afgeleide m²-prijzen zijn gecorrigeerd. De rechtbank is van oordeel dat de waardebepaling van de heffingsambtenaar in zoverre niet op onjuiste uitgangspunten berust.
3.8.
Eiseres vindt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen het bedrijfsobject en de vergelijkingsobjecten.
3.8.1.
Vooropstaat dat de rechtbank de vaststelling van de omvang van een correctie door een taxateur niet op ‘juistheid’ kan beoordelen. Een dergelijke vaststelling betreft immers geen juridische kwestie en ook geen vaststelling van een ‘hard’ feit als zodanig, maar een taxatie-technische waardering. Uitgangspunt is dat de vaststelling van deze correcties ligt op het terrein van een taxateur als de deskundige. Dat betekent overigens niet dat de rechtbank gebonden is aan die vaststelling; zij moet een taxatierapport – als bewijsstuk – immers waarderen. De rechtbank kan de vaststelling – voor zover deze wordt betwist – bijvoorbeeld beoordelen op begrijpelijkheid in het licht van onder andere de toelichting door de taxateur, de gegevens in het dossier, wat de andere partij tegen de vaststelling aanvoert, en de reactie daarop van de taxateur. [5]
3.8.2.
Eiseres vindt dat het vergelijkingsobject [adres] beter is gelegen dan het bedrijfsobject, dat het op een aanzienlijk groter kavel ligt en dat het een betere uitstraling heeft. De heffingsambtenaar heeft hiermee volgens eiseres op geen enkele wijze rekening gehouden. Daarbij wijst eiseres op de vuistregel dat ongebonden grond wordt berekend door 2,5 de oppervlakte van de begane grond van het pand te nemen en dat in mindering te brengen op de totale perceelsgrootte, zoals volgens eiseres volgt uit de jurisprudentie. [6] Beide objecten hebben in het bestemmingsplan de bestemming bedrijventerrein, maar dit vergelijkingsobject heeft de functieaanduiding bedrijf tot en met categorie 3.2 en een maximale bouwhoogte van 9 meter; het bedrijfsobject heeft een aanduiding tot en met categorie 2 en een maximale bouwhoogte van 6 meter. Verder vindt eiseres dat de heffingsambtenaar ten onrechte zegt dat het vergelijkingsobject substantieel groter is dan het bedrijfsobject en daarom minder courant zou zijn. Daarnaast is de gehanteerde grondprijs van € 200 per m² niet onderbouwd en moet er een grotere correctie voor de grootte van het perceel van het vergelijkingsobject plaatsvinden. Tot slot ligt het huurniveau van dit vergelijkingsobject hoger dan dat van het bedrijfsobject, aldus eiseres.
3.8.3.
Eiseres vindt vervolgens dat het vergelijkingsobject [straatnaam] [nummer] , [nummer] en [nummer] beter is gelegen aan de ontsluitingsweg van het binnenstedelijk bedrijventerrein [naam bedrijventerrein] dan het bedrijfsobject. Verder hebben beide objecten in het bestemmingsplan de bestemming bedrijventerrein, maar dit vergelijkingsobject heeft de functieaanduiding bedrijf tot en met categorie 4.1 en een maximale bouwhoogte van 15 meter; het bedrijfsobject heeft een aanduiding tot en met categorie 2 en een maximale bouwhoogte van 6 meter. Ook ligt het huurniveau van dit vergelijkingsobject hoger dan dat van het bedrijfsobject en is de correctie van de mutatieleegstand van 6 maanden volgens eiseres niet onderbouwd.
3.8.4.
Eiseres vindt tot slot dat het vergelijkingsobject [adres] beter is gelegen dan het bedrijfsobject, op de grens van twee woonwijken en een winkelstrook. Verder hebben beide objecten in het bestemmingsplan de bestemming bedrijventerrein, maar dit vergelijkingsobject heeft de functieaanduiding bedrijf tot en met categorie 3 en een maximale bouwhoogte van 15 meter; het bedrijfsobject heeft een aanduiding tot en met categorie 2 en een maximale bouwhoogte van 6 meter.
3.8.5.
De heffingsambtenaar is het met eiseres eens dat het vergelijkingsobject [adres] op een grotere kavel ligt en daardoor meer parkeerruimte heeft, maar daar is in de taxatie wel degelijk rekening mee gehouden. De ongebonden grond (extra parkeerruimte) is in mindering gebracht op de koopprijs. De gehanteerde m²-prijs voor de grond volgt uit de verkoop van de percelen [adres] , [adres] ongenummerd, en Docterskampstraat ongenummerd (waarvan de onderbouwende gegevens bij de nadere reactie van de heffingsambtenaar zijn overgelegd). De analyse van deze cijfers resulteert in een (wat) lagere prijs dan de gehanteerde € 200 per m², maar dat is in het voordeel van eiseres omdat daardoor de prijs per m² voor het kantoor daalt. De heffingsambtenaar geeft verder aan dat niet is gebleken dat het verschil in functieaanduiding in dit geval van invloed is op de waarde, omdat het immers in beide gevallen gaat om kantoorobjecten. Het vergelijkingsobject heeft ook dezelfde gebruiksfunctie als het bedrijfsobject. Ook wijst de heffingsambtenaar erop dat in zijn taxatierapport is vermeld dat de ligging van het vergelijkingsobject iets gunstiger is dan die van het bedrijfsobject. Daarentegen is de afwerking van het bedrijfsobject beter, omdat het in de loop van de tijd is gerenoveerd. Ook is het vergelijkingsobject groter. Maar vooral het grotere perceel maakt deze referentie minder courant; de ongebonden grond is minder goed verhuurbaar. De gunstiger ligging van dit vergelijkingsobject valt volgens de heffingsambtenaar weg tegen de mindere afwerking en minder goed verhuurbare ongebonden grond. De heffingsambtenaar bestrijdt dat het huurniveau van dit vergelijkingsobject hoger ligt dan dat van het bedrijfsobject.
3.8.6.
De heffingsambtenaar wijst erop dat het vergelijkingsobject [straatnaam] [nummer] , [nummer] en [nummer] ten tijde van verkoop deels was verhuurd. Hiermee is door de taxateur rekening gehouden door een viertal correcties toe te passen van mutatieleegstand met als gevolg dat de koopsom met in totaal € 27.974 is gecorrigeerd. De overige door eiseres genoemde verschillen tussen het vergelijkingsobject en het bedrijfsobject komen volgens de heffingsambtenaar tot uiting in een hogere geanalyseerde m²-prijs. Uit de analyse van de verkoop van dit vergelijkingsobject volgt een geanalyseerde prijs van € 819,41 per m² voor de primaire oppervlakte, terwijl er voor de waardering van het bedrijfsobject een lagere prijs per m² is gehanteerd van € 678,34. Waarom deze correctie onvoldoende is, wordt volgens de heffingsambtenaar niet met cijfers concreet gemaakt.
3.8.7.
De heffingsambtenaar wijst er tot slot op dat de verschillen tussen het vergelijkingsobject [adres] en het bedrijfsobject tot uiting komen in een hogere geanalyseerde prijs per m². Uit de analyse van de verkoop van [adres] volgt een prijs van € 1.154,06 per m² voor het primaire vloeroppervlak, terwijl er voor de waardering van het bedrijfsobject een lagere prijs per m² is gehanteerd. Waarom deze correctie onvoldoende is, wordt volgens de heffingsambtenaar ook in dit geval niet met cijfers concreet gemaakt.
3.8.8.
Mede in het licht van wat hiervoor onder 3.8.1. is weergegeven ziet de rechtbank voldoende aanleiding om de heffingsambtenaar te volgen in de door hem gehanteerde correcties in verband met de verschillen tussen het bedrijfsobject en de vergelijkingsobjecten. De gehanteerde correcties – voor zover die door eiseres zijn bestreden – zijn door de heffingsambtenaar begrijpelijk en inzichtelijk toegelicht. Die toelichting vindt ook in voldoende mate steun in de gegevens in het dossier. De rechtbank vindt dan ook dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen het bedrijfsobject en de vergelijkingsobjecten. Daar komt bij dat eiseres veel van haar standpunten niet of slechts met algemeenheden heeft onderbouwd. Dergelijke standpunten hoeven in beginsel alleen weersproken te worden om niet te kunnen overtuigen. Ook de door eiseres gestelde vuistregel ten aanzien van de ongebonden grond kan haar niet baten, nu de taxateur heeft toegelicht op welke wijze hij in de waardering daarmee rekening heeft gehouden en de rechtbank dit kan volgen.
3.8.9.
Eiseres heeft op de zitting nog gezegd dat het niet relevant is dat haar gemachtigde(n) niet zijn opgeleid als makelaar of taxateur. Daar is de rechtbank het niet mee eens, in ieder geval voor zover eiseres stelt dat haar standpunten zouden blijken uit de markt of wat in de markt gebruikelijk is. Het feit dat een persoon beschikt over specifieke opleidingen en relevante ervaring – zoals van een makelaar of taxateur – maakt dat die persoon in staat moet worden geacht daarover relevante uitspraken te kunnen doen. Van een persoon die een dergelijke specifieke opleiding en ervaring mist kan dat laatste niet worden vastgesteld. Van laatstgenoemde mag dus worden verwacht dat hij zijn stellingen onderbouwt met bescheiden waaruit de aannemelijkheid blijkt. De heffingsambtenaar heeft wel een (ervaren) taxateur ingeschakeld en eiseres heeft dat niet gedaan. Dat maakt dan ook in dit geval dat als de taxateur van de heffingsambtenaar stelt dat zijn onderbouwing is gebaseerd op de markt, of als hij bestrijdt dat bepaalde standpunten van eiseres uit marktgegevens zouden volgen, daar in het kader van de bewijswaardering een zwaarder gewicht aan moet worden toegekend. Anders gezegd: in een situatie als deze wegen de bevindingen van een deskundige zwaarder dan de mening van een niet-deskundige (over die bevindingen).
3.9.
Uit wat hiervoor is overwogen volgt dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde van € 719.000 voor het bedrijfsobject niet te hoog is. Eiseres heeft met de door haar bepleite waarde en wat zij (verder) ter onderbouwing daarvan heeft aangevoerd geen twijfel gezaaid over de juistheid van de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde.
Conclusie en gevolgen
4. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiseres geen gelijk krijgt. Eiseres krijgt daarom het griffierecht niet terug. Zij krijgt ook geen vergoeding van haar proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.F. Vink, voorzitter, en mr. J. Woestenburg en mr. M. Cune, leden, in aanwezigheid van mr. I.M.C. van Og, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 8 december 2023.
griffier
voorzitter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.