ECLI:NL:RBOBR:2026:4526

Uitspraak

RECHTBANK OOST-BRABANT

Zittingsplaats 's-Hertogenbosch

Bestuursrecht

zaaknummer: SHE 25/1253

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 26 juni 2026 in de zaak tussen

[eiseres], uit [woonplaats], eiseres,(gemachtigde: mr. W.J.A.M. Koenraadt)

de heffingsambtenaar van de gemeente Vught, de heffingsambtenaar, ([naam]).

Procesverloop

1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de hoogte van de WOZ^[1]-waarde van haar woning aan het [adres] in [woonplaats].

1.1.

De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning met de beschikking van 31 januari 2025 vastgesteld op € 515.000. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2024 naar de toestand op 1 januari 2025, en voor het kalenderjaar 2025. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerendezaakbelasting 2025 opgelegd.

1.2.

De heffingsambtenaar heeft met de uitspraak op bezwaar van 17 april 2025 (de bestreden uitspraak) de waarde en de daarop gebaseerde aanslag gehandhaafd.

1.3.

Eiseres heeft beroep ingesteld tegen de bestreden uitspraak. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.

1.4.

Eiseres heeft een nader stuk ingebracht.

1.5.

De rechtbank heeft het beroep op 9 juni 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: eiseres, bijgestaan door haar vader als gemachtigde, en de heffingsambtenaar, bijgestaan door P.F. Sijben, taxateur
.

Feiten

2. Eiseres is eigenaresse van de onroerende zaak. Het gaat om een hoekwoning met bouwjaar 2024. De woning omvat de hoofdbouw (121 m²) met een vrijstaande berging/schuur (5 m²). Het kadastrale perceel dat bij de woning hoort heeft een oppervlakte van 199 m².
Beoordeling door de rechtbank

Toestandsdatum

3. De rechtbank stelt vast dat partijen het eens zijn dat de woning, de berging/schuur en de schutting in 2024 zijn gerealiseerd. Eiseres heeft gesteld dat de grond gelegen rondom de woning op de toestandsdatum 1 januari 2025 nog braak lag en dus onverhard was. De heffingsambtenaar heeft dit erkend. De rechtbank gaat er daarom van uit dat op de toestandsdatum 1 januari 2025 de woning klaar was, exclusief de tuin. De vaststelling van de waarde van de woning moet dan ook plaatsvinden naar deze staat van de woning op de toestandsdatum op 1 januari 2025, naar het waardeniveau op de waardepeildatum 1 januari 2024.^[2]De waarde van de woning

4. Partijen zijn het niet eens over de waarde van de woning voor het kalenderjaar 2025. De waardepeildatum is 1 januari 2024 naar de toestand op 1 januari 2025

4.1.

De heffingsambtenaar heeft de vastgestelde WOZ-waarde (€ 515.000) onderbouwd met een taxatierapport en waardematrix. De woning is in die stukken getaxeerd op de vastgestelde waarde. Eiseres vindt dat de waarde € 450.000 en maximaal € 460.000 moet zijn.

4.2.

Tussen partijen zijn de objectkenmerken van de woning niet in geschil. Dit betekent dat de rechtbank bij de beoordeling van het beroep uitgaat van de objectkenmerken zoals die in het taxatierapport van de heffingsambtenaar zijn opgenomen.
Waarde op basis van aankoopsom

4.3.

Eiseres stelt dat primair dat de waarde moet worden bepaald op basis van de koop-/aannemingsovereenkomst van € 385.000^[3]die op 18 juli 2023 is gesloten, vermeerderd met de kosten van circa € 65.000 die in de maanden juli, augustus en september 2024 voor de keuken, toilet, badkamer en de vloeren zijn gemaakt. De tuin was op de toestandsdatum nog niet klaar. Om die reden vindt eiseres dat een bedrag van € 450.000 de aanschafwaarde is en daarmee de gezochte waarde op de toestandsdatum voor de woning. De heffingsambtenaar heeft de waarde vastgesteld op € 515.000 en heeft dat in beroep onderbouwd met een taxatie die op dat zelfde bedrag uitkomt. Hiermee heeft de heffingsambtenaar de waarde die eiseres bepleit gemotiveerd betwist.

4.4.

De rechtbank begrijpt dat eiseres voor de bepaling van de waarde op de toestandsdatum primair wenst aan te sluiten bij de aankoopsom zoals die is betaald (de zogenaamde vrij op naam-prijs), vermeerderd met het nadien gerealiseerde meerwerk. In de jurisprudentie wordt aangenomen dat in een geval van een nieuwbouwwoning waarvan de koop-/aanneemsom rond de waardepeildatum tot stand is gekomen, het uitgangspunt is dat de WOZ-waarde kan worden bepaald op die koop-/aanneemsom, waarin opgenomen de grondprijs, de kosten van het meerwerk en afwerkingskosten zoals tuinaanleg en stoffering. Dit geldt tenzij de heffingsambtenaar aannemelijk maakt dat deze berekende prijs niet bruikbaar is, omdat deze niet de waarde in het economische verkeer op de waardepeildatum vertegenwoordigt.^[4]

4.5.

De rechtbank overweegt dat als vaststaat dat een koop-/aannemingsovereenkomst is gesloten en de aankoop van de woning daarmee niet te ver is verwijderd van de waardepeildatum deze prijs als uitgangspunt kan dienen voor de bepaling van de waarde. De opvatting van de heffingsambtenaar dat in het geval van eiseres de waarde van de woning alleen kan worden bepaald door een vergelijkingsmethode is dan ook niet juist. De heffingsambtenaar is niet verplicht de waarde van een woning uitsluitend vast te stellen op basis van de vergelijkingsmethode. Dat kan (in beginsel) ook op de wijze zoals eiseres aanduidt. Dat neemt niet weg dat de heffingsambtenaar wel heeft gesteld dat aan het bedrag dat eiseres heeft genoemd voorbij moet worden gegaan omdat uit de door hem uitgevoerde taxatie volgt dat die prijs niet de waarde in het economische verkeer van de woning vertegenwoordigt. Daarvoor wijst de heffingsambtenaar op zijn taxatierapport en de waardematrix. De rechtbank volgt de heffingsambtenaar daarin. Daarbij is van belang dat eiseres wel de bedragen heeft genoemd voor de koopsom en het meerwerk maar de specificaties van die bedragen niet heeft onderbouwd met de relevante stukken. Ook is vereist dat rekening wordt gehouden met de algemene waardeontwikkeling van de woning en daarmee vergelijkbare woningen in de periode tussen de aankoop en de waardepeildatum.^[5]Die onderbouwing is door eiseres evenmin overgelegd. Dat betekent dat niet met voldoende zekerheid is vast te stellen wat dit alles betekent voor de hoogte van de door eiseres gestelde aanschafwaarde op de waardepeildatum. De heffingsambtenaar, die de bepleite waarde heeft bestreden, heeft om die reden terecht er voor gekozen bij de waardebepaling van de woning de vergelijkingsmethode te hanteren.
Waarde op basis van de vergelijkingsmethode

5. Eiseres stelt subsidiair, als zij niet gevolgd wordt in haar stelling dat de waarde op de aanschafwaarde moet worden bepaald, dat de vergelijking van de heffingsambtenaar niet opgaat omdat de woning op de toestandsdatum nog niet (geheel) af was. Zij komt, kort gezegd, dan tot de conclusie dat uit de vergelijkingsmethode en wat zij daartegen aandraagt een waarde van maximaal € 460.000 volgt.

5.1.

De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld (bewijslast). Bij de beoordeling of de heffingsambtenaar in die bewijslast is geslaagd, betrekt de rechtbank ook wat eiseres hierover heeft aangevoerd. Als eiseres een beroep doet op feiten en omstandigheden die volgens haar tot een lagere waarde van de woning leiden, moet zij stellen, en bij betwisting bewijzen, dat die feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan. Slaagt zij daarin, dan moet de heffingsambtenaar vervolgens aannemelijk maken dat met die feiten en omstandigheden bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden.^[6]

6. De heffingsambtenaar wijst voor de onderbouwing van zijn waarde naar de gelijkluidende getaxeerde waarde in zijn taxatierapport, ondersteund door zijn waardematrix. De taxateur heeft, zoals hiervoor overwogen, de vergelijkingsmethode toegepast. Dat houdt in dat de woning wordt vergeleken met andere verkochte woningen, de zogenaamde vergelijkingsobjecten. Dat zijn hier: [adres] en [adres], en [adres], alle gelegen in [woonplaats]. Het gaat om drie hoekwoningen die verkocht zijn een jaar of iets meer voor de waardepeildatum 1 januari 2024 die de woning van eiseres het meest benaderen. Dat twee woningen iets verder dan een jaar zijn verkocht betekent niet dat alleen daarom die transacties niet geschikt zijn. De vergelijkingsobjecten zijn geen nieuwbouwwoningen, maar zijn gebouwd in 2015 en 2019. De vergelijkingsobjecten hoeven niet identiek aan de woning te zijn. De transactieprijzen zijn eerst door de heffingsambtenaar geïndexeerd naar de waardepeildatum. In het taxatierapport heeft de heffingsambtenaar hieruit de m²-prijzen van de vergelijkingsobjecten afgeleid. De prijs per eenheid per m² (=PPE) die volgt uit deze drie transacties is vervolgens gebruikt om de waarde van de woning vast te stellen. De taxateur van de heffingsambtenaar heeft met zijn waardematrix en taxatierapport voldoende onderbouwd dat deze referenties vergelijkbaar zijn. De taxateur heeft met zijn waardematrix ook aannemelijk gemaakt met dat met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten, waaronder het woonoppervlak, bouwjaar, de aanwezigheid van bijgebouwen en de perceeloppervlakte, rekening is gehouden. De PPE van de woning die daaruit volgt staat in een goede verhouding tot de woning van eiseres. Ook heeft de taxateur in de PPE er rekening mee gehouden dat de grond op de toestandsdatum nog braak lag. Het verschil in ligging is daarbij meegenomen en dat komt tot uitdrukking in de verschillende grondwaarden. De rechtbank is van oordeel dat de waardebepaling van de heffingsambtenaar in zoverre niet op onjuiste uitgangspunten berust.
WOZ-waarden van woningen in de buurt

7. Eiseres wijst op de WOZ-waarden van een aantal woningen in de buurt, namelijk [adres] en [adres]. Zij stelt dat die woningen in vergelijking tot haar woning een lagere waarde hebben. De heffingsambtenaar heeft hier terecht tegenin gebracht dat hij volgens de systematiek van de Wet WOZ de waarde van de woning moet onderbouwen door te vergelijken met gerealiseerde verkopen van vergelijkbare woningen rond de waardepeildatum. De woningen [adres] en [adres] zijn wel verkocht en de heffingsambtenaar heeft die transacties ook gebruikt. De WOZ-waarden van die woningen kunnen echter niet worden gebruikt. De andere drie woningen die eiseres aandraagt zijn niet verkocht en daarom niet bruikbaar als vergelijkingsobject. De enige mogelijkheid in een WOZ-procedure om WOZ-waarden te hanteren is in het geval dat sprake is van schending van het gelijkheidsbeginsel, meer specifiek in dit geval de zogenaamde meerderheidsregel. Voor de toepassing van de meerderheidsregel moet dan een vergelijking worden gemaakt met woningen die identiek zijn, in die zin dat de verschillen verwaarloosbaar zijn. Dat de gekozen woningen “vergelijkbaar” zijn, is dus onvoldoende om van identieke woningen te spreken.^[7]De heffingsambtenaar geeft gemotiveerd in zijn verweerschrift aan dat de door eiseres genoemde objecten niet identiek zijn aan de woning en dat de verschillen niet verwaarloosbaar zijn. Eiseres heeft de rechtbank niet van het tegendeel kunnen overtuigen.

Waardedruk: braakliggende grond, slechte ligging en erfdienstbaarheid

8. Eiseres voert aan, en zij heeft dat herhaald op zitting, dat de heffingsambtenaar er onvoldoende rekening mee heeft gehouden dat de grond nog braak lag en onverhard was op de toestandsdatum. Ook heeft zij gesteld dat haar woning gelegen is nabij een zeer druk spoor en zij, anders dan bij de vergelijkingsobjecten, daar veel overlast van ondervindt. Tenslotte voert eiseres aan dat achter haar schutting een strook van ongeveer 15 m² is gelegen waarop een recht van overpad is gevestigd. Ook dat leidt tot een waardevermindering, volgens eiseres.

8.1.

Voorop staat dat de rechtbank de vaststelling van een correctie(factor) door een taxateur niet op juistheid kan beoordelen. Zo’n vaststelling betreft namelijk geen juridische kwestie en is ook geen vaststelling van een ‘hard’ feit, maar een taxatietechnische waardering. Uitgangspunt is dat de vaststelling van deze correcties op het terrein van een taxateur als de deskundige ligt. De rechtbank kan de vaststelling – voor zover zij wordt betwist – bijvoorbeeld beoordelen op begrijpelijkheid in het licht van onder andere de toelichting door de taxateur, de gegevens in het dossier, wat de andere partij tegen de vaststelling aanvoert, en de reactie daarop van de taxateur.

8.2.

De rechtbank is het met de heffingsambtenaar eens dat wel voldoende rekening is gehouden met twee van de gestelde waardeverminderende omstandigheden die eiseres aanvoert. Uit de taxatie volgt allereerst dat de taxateur rekening heeft gehouden met wat eiseres heeft aangevoerd over de braakliggende grond. Sterker nog, hij heeft dat ook tot uitdrukking gebracht in de PPE die is toegekend aan de woning. Uit de matrix volgt dat aan de woning per m² een waarde is toekend die € 337 per m² lager ligt dan de gemiddelde prijs van de vergelijkingsobjecten. Dat heeft er in geresulteerd dat in totaal een bedrag van
€ 40.777 is gecorrigeerd op de waarde van de woning en dat daarmee in voldoende mate is gecorrigeerd voor alle onderdelen van de woning die nog niet klaar waren. Daarnaast heeft de taxateur ook erkend dat de ligging van de woning nabij het spoor in betekenisvolle mate van invloed is, omdat dat bij de vergelijkingsobjecten niet of veel minder speelt. De ligging, en dat is ook gebruikelijk in taxaties als sprake is van overlast, is aangepast van 3 (gemiddeld) naar 2 (matig), en dat heeft geleid tot een correctie van 10% op de grondwaarde. De ligging is daarmee minder dan het gemiddelde in de buurt. De rechtbank kan de toelichting over deze correcties, zoals die ook rekenkundig tot uitdrukking zijn gebracht in de waardematrix volgen. Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiseres geen verifieerbare gegevens ingebracht waaruit volgt dat de heffingsambtenaar voor deze waardedrukkende aspecten een verdergaande correctie op de waarde had moeten toepassen.

8.3.

Wat hiervoor is overwogen geldt echter niet voor wat eiseres aanvoert over de strook aan de achterzijde van de woning waarop een erfdienstbaarheid is gevestigd. De heffingsambtenaar heeft niet bestreden dat een erfdienstbaarheid is gevestigd ten laste van de betreffende strook grond. De rechtbank laat in het midden hoe groot de metrage exact is, en gaat uit van tussen 13 m² (volgens de heffingsambtenaar) en 15 m² (volgens eiseres). Nadere stukken daarover ontbreken. Uit de jurisprudentie volgt wel dat de erfdienstbaarheid een effect heeft op de waarde die aan de woning moet worden toegekend.^[8]De heffingsambtenaar heeft echter geen rekening heeft gehouden met deze erfdienstbaarheid. De taxateur heeft namelijk daarover op zitting verklaard dat bij de vergelijkingsobjecten geen sprake was van een erfdienstbaarheid en dat in beroep dit in de taxatie niet is meegenomen door middel van bijvoorbeeld een waardecorrectie. De heffingsambtenaar heeft daarmee niet voldaan aan de op hem rustende bewijslast. Weliswaar heeft de taxateur op zitting nog gesteld dat hij van mening is dat met de correcties die hierboven zijn genoemd al voldoende is gecorrigeerd op de waarde van de woning, maar de rechtbank volgt de heffingsambtenaar daar niet in. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar inzichtelijk moet maken of rekening is gehouden met de waardedruk die uitgaat van de erfdienstbaarheid. Dat heeft de heffingsambtenaar niet gedaan. Deze stelling van eiseres slaagt daarom, zodat die waardedruk alsnog in mindering moet worden gebracht. Daarbij acht de rechtbank van belang dat de heffingsambtenaar de waarde in beroep heeft getaxeerd op de vastgestelde waarde. Dat de heffingsambtenaar aan de woning per m² een waarde heeft toekend die € 337 per m² lager ligt dan de gemiddelde prijs van de vergelijkingsobjecten maakt dit niet anders. Uit de toelichting bij deze berekening volgt namelijk niet dat de lagere waarde per m² mede is ingegeven door de aanwezigheid van het recht van overpad. Dat betekent dat met het slagen van deze stelling van eiseres de waarde lager is dan vastgesteld.

8.4.

Eiseres heeft geen relevante stukken ingebracht over de waarde van de woning, bijvoorbeeld een taxatierapport, waaruit de door haar bepleite waarde volgt. De door eiseres bepleite waarde van € 460.000 berust op een schatting boven op de aanschafwaarde die niet is onderbouwd. Dat betekent dat daarmee eiseres niet heeft voldaan aan haar bewijslast.

8.5.

Alles wat eiseres verder heeft aangevoerd leidt de rechtbank niet tot een andersluidend oordeel.
Rechtbank voorziet zelf

9. Aangezien geen van beide partijen erin is geslaagd de door hen voorgestane waarde aannemelijk te maken, ziet de rechtbank aanleiding het beroep gegrond te verklaren, de uitspraak op bezwaar te vernietigen en met toepassing van artikel 8:72, derde lid, aanhef en onder b, van de Algemene wet bestuursrecht zelf in de zaak te voorzien door de waarde van de woning voor het kalenderjaar 2025, per waardepeildatum 1 januari 2024 naar de toestand op 1 januari 2025 in goede justitie vast te stellen op € 513.000. De heffingsambtenaar zal worden opgedragen de betreffende aanslag OZB overeenkomstig die waarde te verminderen.

Conclusie en gevolgen

10. Het beroep is gegrond. Dat betekent dat eiseres gelijk krijgt dat de waarde van de woning lager moet zijn.

10.1.

Omdat het beroep gegrond wordt verklaard, ziet de rechtbank reden om te bepalen dat het griffierecht (€ 53) moet worden vergoed. Er zijn geen proceskosten gesteld die voor vergoeding in aanmerking komen.

Beslissing

De rechtbank:

- verklaart het beroep gegrond;

- vernietigt de bestreden uitspraak op bezwaar;

- stelt de waarde van de woning [adres] in [woonplaats] voor het kalenderjaar
2025, per waardepeildatum 1 januari 2024 naar de toestand op 1 januari 2025, vast op € 513.000 en vermindert de daarop gebaseerde aanslag OZB overeenkomstig deze waarde;

- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op

bezwaar;

- draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 53 aan eiseres te

vergoeden.

Deze uitspraak is gedaan door mr. J.F.C. Veelenturf, rechter, in aanwezigheid van drs. H.A.J.A. van de Laar, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 26 juni 2026.

griffier

rechter

Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Als u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op:

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof 'sHertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. De verzending vindt plaats doordat een afschrift van de uitspraak in het online zaakdossier wordt geplaatst.

Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘sHertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 'sHertogenbosch.

Beroep gegrond wegens onvoldoende waardering recht van overpad bij WOZ-waarde woning