Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 25/3160
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 10 juli 2026 in de zaak tussen
[eiser], uit [woonplaats], eiser
(gemachtigde: [naam]),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Land van Cuijk, de heffingsambtenaar
(gemachtigde: [naam]).
Samenvatting
1. Deze uitspraak gaat over de WOZ [1] -waarde van de woning van eiser aan de [adres] in [woonplaats] (de woning). Eiser vindt dat de heffingsambtenaar de waarde van de woning te hoog heeft vastgesteld. Aan de hand van de beroepsgronden die eiser heeft aangevoerd, beoordeelt de rechtbank of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde niet te hoog is.
1.1.
De rechtbank komt in deze uitspraak tot het oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Eiser krijgt dus geen gelijk en het beroep is ongegrond. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit heeft.
Procesverloop
2. De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde van de woning met de beschikking van 25 februari 2025 vastgesteld op € 1.080.000. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2024 en voor het kalenderjaar 2025. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerendezaakbelasting 2025 opgelegd.
2.1.
De heffingsambtenaar heeft met de uitspraak op bezwaar van 20 oktober 2025 (de bestreden uitspraak) de waarde gehandhaafd.
2.2.
Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
2.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
2.4.
De rechtbank heeft het beroep op 3 juli 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: gemachtigde van eiser en de gemachtigden van de heffingsambtenaar.
Feiten
3. Eiser is eigenaar van de vrijstaande woning uit 2002. De woning bestaat uit een hoofdbouw van 197 m² en beschikt over een serre van 11 m² en een inpandige garage van 22 m². De grond bij de woning heeft een oppervlakte van 2.871 m².
Beoordeling door de rechtbank
4. In beroep is het aan de heffingsambtenaar om aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd.
5. De WOZ-waarde is naar de bedoeling van de wetgever de prijs die door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding. [2]
6. De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde per 1 januari 2024 naar de getaxeerde waarde van € 1.080.000, zoals opgenomen in de door hem overgelegde waardematrix die op 9 januari 2026 is opgesteld door taxateur G. Tillema. Daarin is de vergelijkingsmethode toegepast. Dat betekent in dit geval dat de woning is vergeleken met drie andere woningen, te weten [adres] in [plaats], [adres] en [adres], beide gelegen in [woonplaats]. Deze woningen worden de vergelijkingsobjecten genoemd. In de waardematrix heeft de heffingsambtenaar de uit de transactiecijfers van de vergelijkingsobjecten afgeleide m²-prijzen gecorrigeerd voor de door hem benoemde waarderelevante verschillen.
7. Eiser vindt de vergelijkingsobjecten die de heffingsambtenaar in bezwaar heeft gebruikt ter onderbouwing van de waarde niet goed vergelijkbaar, omdat deze in tegenstelling tot de woning beschikken over gastenaccomodaties en horecavoorzieningen die fors meewegen in de waardebepaling. Tijdens de zitting stelt eiser dat [adres] in een bos ligt en net als [adres] is gesitueerd in een villawijk wat een meerwaarde oplevert. Daarnaast valt op dat de vergelijkingsobjecten een groter woonoppervlak hebben en over meer slaapkamers beschikken.
8. De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar in beroep andere vergelijkingsobjecten heeft gebruikt om de waarde te onderbouwen dan in bezwaar. Het staat de heffingsambtenaar vrij om in iedere fase van de procedure nieuwe vergelijkingsobjecten aan te dragen om de door hem vastgestelde waarde te onderbouwen. [3] De vergelijkingsobjecten die de heffingsambtenaar in bezwaar heeft gebruikt als onderbouwing van de waarde, zal de rechtbank daarom niet bespreken. Dat geldt ook voor eisers grond over de horeca- en gastenvoorzieningen, omdat de gebruikte vergelijkingsobjecten in beroep daar niet over beschikken. Voor wat betreft het vergelijkingsobject [adres] in [plaats] overweegt de rechtbank dat de heffingsambtenaar deze slechts ter indicatie heeft gebruikt en deze niet aan de onderbouwing van de waarde ten grondslag heeft gelegd. Om die reden zal de rechtbank dit vergelijkingsobject eveneens onbesproken laten.
9. Tijdens de zitting heeft eiser gewezen op een aantal duidelijke verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Het is de rechtbank net als eiser opgevallen dat de [adres] een fors groter woonoppervlak heeft dan de woning. Verder valt op dat de [adres] van een fors ouder bouwjaar is dan eisers woning. [adres] heeft een groter woonoppervlak, een kleiner perceel, een goed vergelijkbaar bouwjaar, maar wel een andere ligging. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat er voor de woning van eiser geen identieke dan wel zeer goede vergelijkingsobjecten zijn te vinden met dezelfde moderne en luxueuze afwerking en bouwjaar. Om die reden heeft de heffingsambtenaar een vergelijking gemaakt met de best vergelijkbare woningen en daar waar verschillen zijn tussen de woning en de vergelijkingsobjecten correcties toegepast. Daarbij is ook gebruikgemaakt van vergelijking met woningen buiten de gemeente. Hiermee heeft de heffingsambtenaar de rechtbank ervan overtuigd dat de vergelijkingsobjecten voldoende bruikbaar zijn om de waarde van de woning te onderbouwen.
10. Uit de matrix in beroep volgt dat de heffingsambtenaar rekening heeft gehouden met het verschil in grootte en ligging. Ook heeft de heffingsambtenaar correcties toegepast voor het verschil in kwaliteit, onderhoud, uitstraling en voorzieningen. Tijdens de zitting heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat bij de [adres] rekening is gehouden met het bouwjaar door te corrigeren voor de ondergemiddelde kwaliteit van de woning. De woning van eiser is, met uitzondering van de doelmatigheid, als bovengemiddeld (4) gekwalificeerd omdat het een moderne, luxueus afgewerkte woning betreft. Eisers woning is weliswaar niet gelegen in een villawijk, maar ligt in een buitengebied wat als meerwaarde vrijheid heeft. De rechtbank kan dit volgen en is van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen.
11. Eiser heeft geen relevante stukken ingebracht over de waarde van de woning, bijvoorbeeld een taxatierapport, die aanleiding geven tot een lagere waarde. De door eiser bepleite lagere waarde wordt niet onderbouwd. Daardoor leidt die gestelde waarde niet tot twijfel aan de waarde die de heffingsambtenaar heeft vastgesteld.
Conclusie over de waarde
12. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar de waarde van de woning aannemelijk heeft gemaakt en dat de WOZ-waarde van € 1.080.000 niet te hoog is.
Conclusie en gevolgen
13. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de WOZ-waarde van € 1.080.000 in stand blijft. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. G. de Jong, rechter, in aanwezigheid van N. Verhoeven, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 10 juli 2026.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien partijen niet digitaal procederen, is een afschrift aangetekend per post verzonden op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘sHertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘sHertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ‘sHertogenbosch.