Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 24/1642
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 30 januari 2026 in de zaak tussen
[eiseres], uit [woonplaats], eiseres
(gemachtigde: mr. drs. H.W.G. de Klein),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Land van Cuijk, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ [1] -waarde van de woning aan de [adres] in [woonplaats] (de woning) niet te hoog is.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning met de beschikking van 31 maart 2023 vastgesteld voor het kalenderjaar 2023 op € 372.000. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum waarbij ook de aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) is bekend gemaakt.
1.2.
Met de uitspraak op bezwaar van 30 januari 2024 heeft de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde gehandhaafd.
1.3.
Eiseres heeft beroep ingesteld tegen de uitspraak op bezwaar.
1.4.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.5.
Eiseres heeft op het verweerschrift gereageerd met een conclusie van repliek.
1.6.
De rechtbank heeft partijen laten weten dat zij een zitting niet nodig vindt en gevraagd of zij het daarmee eens zijn. Omdat partijen daarna niet binnen de door de rechtbank gestelde termijn om een zitting hebben gevraagd, heeft de rechtbank het onderzoek gesloten en de zaak niet behandeld op een zitting.
Feiten
2. Eiseres is eigenaar van de woning. Dit is een twee-onder-een-kapwoning met bouwjaar 1973. De woning bestaat uit een hoofdbouw van 124 m², een aanbouw van 12 m², een aangebouwde garage van 17 m² en een dakopbouw van 12 m². De grond bij de woning heeft een oppervlakte van 315 m².
Beoordeling door de rechtbank
3. In beroep is het aan de heffingsambtenaar om aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd.
3.1.
De woning is verkocht op 16 november 2020 voor € 370.000. Een (inmiddels) met de woning samengesteld perceel grond van 36 m² is verkocht op 9 maart 2021 voor € 2.520. Het geheel is met dezelfde notariële akte geleverd op 1 april 2021. De rechtbank overweegt dat in de vaste rechtspraak van de Hoge Raad als uitgangspunt is genomen dat als een belastingplichtige een woning koopt kort voor of na de waardepeildatum, er in de regel van moet worden uitgegaan dat het verkoopcijfer ook de waarde vertegenwoordigt. [2] Kort voor (of na) de waardepeildatum betreft in beginsel een periode van 12 maanden.
3.2.
Eiseres vindt dat het eigen verkoopcijfer niet bruikbaar is voor de waardering van de woning, omdat dit te ver van de waardepeidatum is gerealiseerd.
3.2.1.
In dit geval is de woning op 16 november 2020 verkocht, iets meer dan dertien maanden voor de waardepeildatum (van 1 januari 2022). Eiseres vindt ook dat er voldoende vergelijkingsobjecten beschikbaar zijn, wat blijkt uit het in bezwaar door de heffingsambtenaar overgelegde ‘taxatieverslag woning’ waarin de woning met twee andere woningen is vergeleken die kort voor of na de waardepeildatum zijn verkocht.
3.2.2.
De heffingsambtenaar wijst erop dat na het sluiten van de koopovereenkomst voor de woning bleek dat een deel van het perceel niet door de verkopende partij kon worden geleverd, omdat die daarvan niet de eigenaar was. Dit heeft uiteindelijk geleid tot de aankoop van het betreffende perceel grond (van 36 m²) bij de (daadwerkelijke) eigenaar op 9 maart 2021. De heffingsambtenaar vindt dat uit deze gang van zaken mag worden afgeleid dat de marktwaarde van het gehele WOZ-object op 9 maart 2021 betrof € 372.520. Dat was namelijk de prijs die eiseres op dat moment bereid was voor het geheel te betalen. Uitgaande van die datum is het (totale) verkoopcijfer gerealiseerd kort voor de waardepeildatum.
3.2.3.
De rechtbank volgt het standpunt van de heffingsambtenaar. In de door hem geschetste en door eiseres niet bestreden gang van zaken mag worden aangenomen dat voor alle betrokken partijen op 9 maart 2021 overeenstemming bestond over de marktwaarde van de woning (met inbegrip van het perceel grond van 36 m²). Dat eiseres stelt dat zij voor het perceel grond van 36 m² feitelijk niets heeft betaald is niet relevant. Uit de notariële leveringsakte blijkt namelijk dat zij wel over de totale koopsom van € 372.520 overdrachtsbelasting is verschuldigd. Dat was dan ook de marktwaarde op 9 maart 2021. Nu die datum valt in de periode van kort voor de waardepeildatum is het verkoopcijfer om die reden bruikbaar.
3.3.
Het verkoopcijfer is dus in beginsel geschikt voor de waardebepaling op de waardepeildatum, tenzij er sprake is van feiten of omstandigheden waaruit volgt dat de koopsom niet die waarde weergeeft. De partij die zich daarop beroept moet die feiten stellen en bij betwisting aannemelijk maken. [3]
3.3.1.
Eiseres stelt dat de woning diverse verborgen gebreken bevat die haar bij de aankoop niet bekend waren. Als die haar wel bekend waren, dan had zij daarvoor niet de koopprijs willen betalen.
3.3.2.
De heffingsambtenaar bestrijdt dat sprake is van verborgen gebreken. Er heeft een bouwtechnische keuring plaatsgevonden waarbij diverse gebreken aan het licht zijn gekomen. Ook wijst hij erop dat in de leveringsakte de volgende bepaling uit de koopovereenkomst van de woning is opgenomen: “
De koper verklaart ermee bekend te zijn dat de woning meer dan 30 jaar oud is, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit mogen worden gesteld aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe(re) woningen. Tenzij de verkoper de kwaliteit heeft gegarandeerd, staat hij niet in voor de funderingen, leidingen voor de elektriciteit, water en gas, de riolering en de aanwezigheid van doorslaand of optrekkend vocht.” Verder wijst de heffingsambtenaar op de (niet gepubliceerde) uitspraak van deze rechtbank tussen eiseres en de heffingsambtenaar over het waardegeschil met betrekking tot kalenderjaar 2022. [4] De rechtbank heeft toen geoordeeld dat eiseres niet heeft kunnen aantonen dat de door haar gestelde verborgen gebreken dusdanig waren dat daardoor het verkoopcijfer niet de waarde weergeeft. De heffingsambtenaar wijst erop dat eiseres ook nu dergelijk bewijs niet heeft weten te overleggen.
De koper verklaart ermee bekend te zijn dat de woning meer dan 30 jaar oud is, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit mogen worden gesteld aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe(re) woningen. Tenzij de verkoper de kwaliteit heeft gegarandeerd, staat hij niet in voor de funderingen, leidingen voor de elektriciteit, water en gas, de riolering en de aanwezigheid van doorslaand of optrekkend vocht.” Verder wijst de heffingsambtenaar op de (niet gepubliceerde) uitspraak van deze rechtbank tussen eiseres en de heffingsambtenaar over het waardegeschil met betrekking tot kalenderjaar 2022. [4] De rechtbank heeft toen geoordeeld dat eiseres niet heeft kunnen aantonen dat de door haar gestelde verborgen gebreken dusdanig waren dat daardoor het verkoopcijfer niet de waarde weergeeft. De heffingsambtenaar wijst erop dat eiseres ook nu dergelijk bewijs niet heeft weten te overleggen.
3.3.3.
De rechtbank overweegt als volgt. Gelet op de gemotiveerde betwisting van de heffingsambtenaar, lag het op de weg van eiseres om de door haar gestelde feiten aannemelijk te maken. Hierin is zij niet geslaagd.
3.4.
De heffingsambtenaar heeft tot slot het verkoopcijfer geïndexeerd naar de waardepeildatum. Volgens de heffingsambtenaar resulteert dit in een waarde van (afgerond) € 454.000. Eiseres heeft hiertegen geen grieven gericht.
3.5.
Eiseres werpt nog diverse punten op met betrekking tot de vergelijkingsobjecten die zijn opgenomen in het (in overweging 3.2.1. genoemde) ‘taxatieverslag woning’. Omdat de heffingsambtenaar in beroep zijn waardestandpunt verdedigt met het eigen verkoopcijfer van de woning (en dus geen gebruikmaakt van vergelijkingsobjecten), kunnen deze punten onbesproken blijven.
3.6.
Eiseres brengt nog naar voren dat de uitspraak op bezwaar onzorgvuldig zou zijn voorbereid. In het (in overweging 3.2.1. genoemde) ‘taxatieverslag woning’ past de heffingsambtenaar de vergelijkingsmethode toe, maar pas in de uitspraak op bezwaar hanteert de heffingsambtenaar het eigen verkoopcijfer. Eiseres is over de wijziging van dit standpunt ten onrechte niet gehoord. Ook is de heffingsambtenaar ten onrechte niet ingegaan op wat eiseres in bezwaar heeft aangevoerd over de in het ‘taxatieverslag woning’ opgenomen vergelijkingsobjecten. De rechtbank is dit niet met eiseres eens. De heffingsambtenaar wijst er terecht op dat in het ‘taxatieverslag woning’ als eerste van de drie vergelijkingsobjecten is genoemd de woning van eiseres. Eiseres kon de bruikbaarheid hiervan voor de waardering in bezwaar bestrijden en heeft dat ook gedaan. De heffingsambtenaar heeft eiseres dus niet overvallen door bij de uitspraak op bezwaar zijn waardestandpunt op dit verkoopcijfer te baseren. Hieruit vloeit logisch voort dat de bespreking van de eerder gehanteerde vergelijkingsobjecten niet langer relevant was. De bespreking van de daartegen gerichte grieven kon daarom ook achterwege blijven (zoals de rechtbank ook in beroep doet; zie: overweging 3.5. van deze uitspraak).
3.7.
Eiseres voert in haar conclusie van repliek aan dat de heffingsambtenaar niet heeft voldaan aan zijn verplichting om de op de zaak betrekking hebbende stukken te overleggen. Eiseres wijst erop dat zij in bezwaar heeft verzocht om de verkoopadvertenties van de vergelijkingsobjecten. Eiseres heeft die – en volgens haar ten onrechte – niet ontvangen. Eiseres wijst op drie uitspraken van deze rechtbank van 9 september 2025. [5]
3.7.1.
De heffingsambtenaar vindt dat hij niet verplicht was de verkoopadvertenties in bezwaar te overleggen. Deze zijn niet gebruikt bij de (geautomatiseerde) waardevaststelling, zodat artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ niet van toepassing is. De heffingsambtenaar wijst op de (niet gepubliceerde) uitspraak van deze rechtbank van 29 april 2024 die bij de gemachtigde van eiseres bekend is, omdat die ook de eiser in genoemde zaak vertegenwoordigde. [6]
3.7.2.
De rechtbank overweegt als volgt. De rechtbank begrijp dat eiseres stelt dat de heffingsambtenaar artikel 7:4, tweede lid, van de Algemene wet bestuursrecht heeft geschonden. Eiseres zegt in haar conclusie van repliek dat de heffingsambtenaar het gebruiken van de verkoopadvertenties bevestigt, maar dat blijkt nergens uit. Uit het dossier blijkt niet dat de heffingsambtenaar de verkoopadvertenties van de in het (in overweging 3.2.1. genoemde) ‘taxatieverslag woning’ opgenomen vergelijkingsobjecten in de bezwaarfase heeft gebruikt. Dit is ook logisch, omdat in de uitspraak op bezwaar het waardestandpunt alleen is onderbouwd met het eigen verkoopcijfer van de woning. De verkoopadvertenties van genoemde vergelijkingsobjecten waren dan ook geen op de zaak betrekking hebbende stukken, zodat de heffingsambtenaar er terecht van heeft afgezien om die aan eiseres te verstrekken. Dat de heffingsambtenaar in beroep alsnog de verkoopadvertentie van (alleen) de woning overlegt, maakt dat niet anders.
Conclusie en gevolgen
4. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiseres geen gelijk krijgt. Eiseres krijgt daarom het griffierecht niet terug. Zij krijgt ook geen vergoeding van haar proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.F. Vink, rechter, in aanwezigheid van
mr. F.C. Meulemans, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 30 januari 2026.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Als u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘sHertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. De verzending vindt plaats doordat een afschrift van de uitspraak in het online zaakdossier wordt geplaatst.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘sHertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ‘sHertogenbosch.