Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 9903548 \ VZ VERZ 22-7291
datum uitspraak: 22 september 2022
beschikking van de kantonrechter
in de zaak van:
[verzoeker] ,
woonplaats: [woonplaats 1] ,
verzoeker,
gemachtigde: mr. B. el Ouath,
tegen
[verweerder] ,
woonplaats: [woonplaats 2] ,
verweerder,
gemachtigde: mr. A.M. Roepel.
De partijen worden hierna “ [verzoeker] ” en “ [verweerder] ” genoemd.
1..De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- het verzoekschrift van [verzoeker] , met productie 1 en 2;
- het verweerschrift van [verweerder] , met productie 1 tot en met 11.
1.2.
Op 1 september 2022 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken. Daarbij is [verzoeker] in persoon verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde mr. B el Ouath. Namens [verweerder] is zijn gemachtigde, mr. A.M. Roepel, verschenen.
2..De feiten
2.1.
[verweerder] is sinds 2016 eigenaar van het pand aan de [adres] te Rotterdam.
2.2.
In april 2020 is [verweerder] in contact gekomen met [verzoeker] . Daarbij heeft [verzoeker] te kennen gegeven dat hij een huurovereenkomst wilde sluiten ten aanzien van het pand. [verweerder] heeft tijdens dat gesprek medegedeeld dat hij slechts een overeenkomst wilde sluiten, indien er een bedrag van € 6.000,00 per maand betaald zou worden.
2.3.
[verzoeker] heeft per april 2020 een gedeelte van het pand in gebruik genomen. Dat deel van het pand is vervolgens in delen verhuurd aan diverse andere partijen.
2.4.
[verzoeker] heeft in de periode van maart 2020 tot en met januari 2022 maandelijks betalingen aan [verweerder] verricht. Over het jaar 2020 heeft [verzoeker] in totaal een bedrag van
€ 34.458,60 voldaan, over 2021 in totaal een bedrag van € 64.582,24 en in de maand januari 2022 een bedrag van € 5.625,22.
2.5.
Op 23 februari 2022 heeft [verweerder] per deurwaardersexploot een brief, gedateerd op 21 februari 2022, aan [verzoeker] laten betekenen. De inhoud van die brief luidt - voor zover van belang - als volgt:
“(…) U noemt zichzelf beheerder van het pand. In de huurovereenkomsten staat eveneens vermeld dat u de beheerder bent van het pand, En u betitelt zichzelf als beheerder van het pand In alle e-mailcorrespondentie richting cliënt en richting de huurders.
U incasseert de huur van de gebruikers en stort deze onder inhouding van een vergoeding voor uw beheer door aan cliënt.
De rechtsverhouding tussen u en cliënt kan op grond van het vorenstaande gekwalificeerd
worden als een beheerovereenkomst / een overeenkomst van opdracht zoals bedoeld in artikel 7:400 BW Pro en verder.
(…)
Cliënt zegt hierbij de overeenkomst van opdracht met u op tegen 1 april 2022. Voor zover de rechtsverhouding met u zou kwalificeren als een huurovereenkomst, dan zegt cliënt hierbij voor zover nodig deze huurovereenkomst met u op, eveneens tegen 1 april 2022. In dat laatste geval zegt cliënt u bovendien de ontruiming van de panden aan tegen 1 april 2022. (…)”
2.6.
Op 23 maart 2022 heeft een overleg plaatsgevonden tussen [verweerder] , [verzoeker] en de huurders van de diverse ruimtes in het pand. Op 28 maart 2022 heeft de advocaat van [verweerder] een e-mail aan die huurders en aan [verzoeker] gezonden. In deze e-mail is - voor zover van belang - het volgende opgenomen:
“(…) Naar aanleiding van ons gesprek ter plaatse op woensdag 23 maart 2022 het volgende.
(…)
Hoewel [voornaam verweerder] van [voornaam verzoeker] van de meeste gesloten overeenkomsten geen kopie van [voornaam verzoeker] heeft ontvangen heef hij wel een aantal van die overeenkomsten onder ogen gekregen. In die stukken staat opgenomen: “Totdat eigenaar [voornaam verweerder] [verweerder] ; anders meedeelt treed op als verhuurder; exploitant en beheerder van bedrijfspand de [naam bedrijfspand] vertegenwoordigd door dhr. [verzoeker] ”
[voornaam verzoeker] heeft tijdens de bespreking uitgelegd dat hij die clausule erin heeft gezet om jullie te beschermen en een rechtstreekse contractuele relatie tot stand te laten komen tussen jullie en [voornaam verweerder] voor het geval dat hij ertussenuit valt. Die situatie doet zich nu voor.
Dat betekent dat als [voornaam verweerder] meedeelt dat [voornaam verzoeker] geen verhuurder meer zal zijn en dat hij die plaats inneemt, door de werking van deze clausule de verhuurder wisselt. Alle overige afspraken blijven dan ongewijzigd. (…)”
3..Het verzoek van [verzoeker] en de grondslag daarvan
3.1.
[verzoeker] verzoekt samengevat:
- [verzoeker] primair niet-ontvankelijk te verklaren in zijn verzoek ex artikel 7:230a BW, omdat niet deze bepaling, maar de artikelen 7:290 BW en verder van toepassing zijn;
- Subsidiair de termijn, waarbinnen het gehuurde moet worden ontruimd, te verlengen tot een jaar na het eindigen van de huurovereenkomst;
- [verweerder] te veroordelen in de proceskosten en de wettelijke rente daarover.
3.2.
Aan zijn verzoek heeft [verzoeker] - verkort en zakelijk weergegeven - het volgende ten grondslag gelegd. Tussen partijen is een mondelinge huurovereenkomst tot stand gekomen ten aanzien van de bedrijfsruimte aan de [adres] te Rotterdam. Daarbij is overeengekomen dat [verweerder] het pand zou opknappen en dat het gefaseerd Aan [verzoeker] zou worden opgeleverd. Al naargelang de delen van het pand zouden worden opgeleverd en verhuurklaar zouden zijn, zou [verzoeker] een steeds hogere maandelijkse huur betalen, waarbij overeengekomen is dat de huurprijs kon oplopen tot maximaal € 6.000,00 per maand.
3.3.
Het gehuurde valt onder het regime van artikel 7:290 BW Pro en verder, omdat [verzoeker] het gehuurde als winkel/ambachtsbedrijfsruimte ter exploitatie van zijn handel gebruikt. Omdat de huurovereenkomst in april 2020 is aangegaan voor de duur van 5 jaar kan [verweerder] de huurovereenkomst niet eerder dan per 30 april 2025 opzeggen. De opzegging per 1 april 2022 is dan ook nietig. Omdat artikel 7:230a BW niet van toepassing is, verzoekt [verzoeker] de kantonrechter om hem primair niet-ontvankelijk in zijn verzoek te verklaren.
3.4.
Voor zover geoordeeld wordt dat er wel sprake is van een huurovereenkomst van een bedrijfsruimte ex artikel 7:230a BW verzoekt [verzoeker] de ontruimingstermijn te verlengen. De belangen van [verzoeker] worden bij ontruiming ernstiger geschaad dan de belangen van [verweerder] bij voortzetting van het gebruik door [verzoeker] . [verzoeker] kan geen andere ruimte huren om zijn werkzaamheden voort te zetten en zeker niet voor dezelfde huursom als die tussen partijen is overeengekomen. Daarnaast is geen sprake van onbehoorlijk gebruik van het gehuurde door [verzoeker] , overlast en/of wanbetaling.
4..Het verweer van [verweerder]
4.1.
is het niet eens met de verzoeken van [verzoeker] en verzoekt deze verzoeken af te wijzen en het tijdstip van de ontruiming vast te stellen op twee weken na de datum van dit vonnis. [verweerder] voert daartoe het volgende aan. De rechtsverhouding die tussen partijen heeft bestaan kwalificeert niet als huurovereenkomst maar als een overeenkomst van opdracht (beheer van onroerend goed). Die rechtsverhouding is geëindigd door opzegging tegen 1 april 2022. Over de essentialia van een huurovereenkomst is geen overeenstemming bereikt tussen partijen. De ruimte is meteen volledig aan [verzoeker] in gebruik gegeven en niet gefaseerd. [verzoeker] noemt zich in de met de gebruikers gesloten huurovereenkomsten en in alle uitingen naar buiten de beheerder van het pand en gedraagt zich ook zo. Door de opzegging verblijft [verzoeker] zonder recht of titel in het pand.
4.2.
Voor zover geoordeeld wordt dat wel sprake is van een huurovereenkomst, betreft het een huurovereenkomst ex artikel 7:230a, omdat [verzoeker] het pand gebruikte als kantoorruimte en (hout-)opslag/zagerij. Het verzoek om verlenging van de ontruimingstermijn moet in dat geval worden afgewezen, omdat het belang van [verweerder] bij ontruiming van het pand zwaarder weegt dan het belang van [verzoeker] bij voortzetting van het gebruik. De aanwezigheid van [verzoeker] zorgt voor veel onrust en een gevoel van onveiligheid bij alle gebruikers van het pand. [verzoeker] blijft zich toegang verschaffen tot het pand, blijft proberen de huur te innen bij de gebruikers van het pand en dreigt daarbij met rechtsmaatregelen. [verzoeker] heeft na januari 2022 bovendien geen enkel bedrag meer aan [verweerder] betaald, zodat in dat geval sprake is van een huurachterstand. Ook is sprake van de overige in artikel 7:230a lid 4 BW genoemde afwijzingsgronden zoals onbehoorlijk gebruik en ernstige overlast.
4.3.
In het geval het verzoek van [verzoeker] (gedeeltelijke) wordt toegewezen verzoekt [verweerder] een door [verzoeker] te betalen gebruiksvergoeding vast te stellen van € 6.000,00 per maand voor elke maand dat [verzoeker] vanaf 1 april 2022 gebruik is blijven maken van (een gedeelte van) het pand. Dit betreft, berekend tot en met september 2022, een totaalbedrag van € 36.000,00. In dat geval verzoekt [verweerder] daarnaast, bij wijze van voorlopige voorziening, [verzoeker] te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 36.000,00.
5..De beoordeling
5.1.
[verzoeker] heeft een voorwaardelijk verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn ex artikel 7:230a BW ingediend. In artikel 7:230a lid 1 BW is bepaald dat in het geval de huur betrekking heeft op een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan en die zaak of dat gedeelte noch woonruimte, noch bedrijfsruimte in de zin van Titel 4 van boek 7 is, de huurder na het einde van de huurovereenkomst de rechter kan verzoeken de termijn waarbinnen ontruiming moet plaatsvinden, te verlengen. Het verzoek moet worden ingediend binnen twee maanden na het tijdstip waartegen schriftelijk ontruiming is aangezegd.
5.2.
Het verzoek van [verzoeker] is ter griffie binnengekomen op 30 mei 2022 en de ontruiming is aangezegd tegen 1 april 2022. Het verzoek is derhalve tijdig ingediend en kan inhoudelijk worden beoordeeld.
5.3.
Voor de beoordeling van het primaire verzoek van [verzoeker] om hem niet-ontvankelijk te verklaren in zijn verzoek ex artikel 7:230a BW moet allereerst worden vastgesteld of er sprake is geweest van een huurovereenkomst tussen partijen, en zo ja, welk huurregime op die overeenkomst van toepassing is. Ten aanzien van de vraag van wat voor overeenkomst er tussen partijen sprake was, wordt als volgt overwogen.
5.4.
Bij de beoordeling van de vraag of de overeenkomst moet worden aangemerkt als een huurovereenkomst of een overeenkomst van opdracht speelt de bedoeling van partijen geen rol. De vraag naar kwalificatie van de overeenkomst moet namelijk worden onderscheiden van de, daaraan voorafgaande, vraag welke rechten en verplichtingen partijen zijn overeengekomen. Die vraag moet worden beantwoord aan de hand van de Haviltex- maatstaf. Nadat de rechter met behulp van die maatstaf de wederzijdse rechten en verplichtingen heeft vastgesteld (uitleg), kan hij beoordelen of die overeenkomst de kenmerken heeft van een, in dit geval, huurovereenkomst dan wel een overeenkomst van opdracht (kwalificatie) (Hoge Raad, 6 november 2020 (ECLI:NL:HR:2020:1746, 20 december 2019 (ECLI:NL:HR:2019:2034). Bij de uitleg kan ook de beschermende strekking van de huurwetgeving een rol spelen (HR 29 mei 2009, ECLI:NL:HR:2009:BH7356).
5.5.
In artikel 7:201 lid 1 BW Pro is bepaald dat onder huur wordt verstaan de overeenkomst waarbij de ene partij, de verhuurder, zich verbindt aan de andere partij, de huurder, een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie. Dit betekent dat er, om te kunnen concluderen dat er sprake is van een huurovereenkomst, sprake moet zijn van twee essentiële kenmerken, te weten (i) het verschaffen van het gebruik van een zaak door de verhuurder en (ii) het verrichten van een tegenprestatie door de huurder. Gelet daarop wordt als volgt overwogen.
5.6.
Vast staat dat er geen sprake is van een schriftelijke overeenkomst, maar dat partijen slechts mondeling afspraken met elkaar hebben gemaakt. Tussen partijen staat niet ter discussie dat [verweerder] als gevolg van die mondelinge afspraken in april 2020 in elk geval een deel van het betreffende pand aan de [adres] te Rotterdam aan [verzoeker] in gebruik heeft gegeven. Daarnaast is niet in geschil dat [verzoeker] een deel van het hem ter beschikking gestelde vervolgens ook zelf in gebruik heeft genomen en het overige van het hem ter beschikking gestelde in delen heeft verhuurd aan derden. Naar het oordeel van de kantonrechter is daarmee in voldoende mate voldaan aan het hiervoor bij r.o. 5.5 genoemde vereiste van het verschaffen van het gebruik van een zaak. Dat partijen van mening verschillen over de exacte omvang van hetgeen aan [verzoeker] in gebruik is gegeven maakt dat oordeel niet anders. [verzoeker] heeft immers weliswaar gesteld dat hij van mening is dat afgesproken was dat het volledige pand aan hem ter beschikking zou worden gesteld, maar heeft niet betwist dat het deel van het pand dat [verweerder] zelf als kantoorruimte gebruikte en het deel dat [verweerder] al verhuurde aan een ander bedrijf (Fabrex) feitelijk in april 2020 ook niet aan [verzoeker] in gebruik is gegeven.
5.7.
Daarnaast is niet in geschil dat [verzoeker] - in de periode van maart 2020 tot en met januari 2022 - maandelijks een bedrag aan [verzoeker] heeft betaald. [verweerder] heeft gesteld dat het maandelijks door [verzoeker] betaalde bedrag geen betrekking heeft op een door [verzoeker] verschuldigde maandelijkse huurprijs, maar dat dit een deel van het bedrag betreft dat [verzoeker] inde in zijn rol van beheerder van de aan derden verhuurde bedrijfsruimtes in het pand, waarbij [verzoeker] op de door hem geïnde huur een ‘beheersvergoeding’ mocht inhouden. Deze stellingen van [verweerder] worden verworpen. [verweerder] heeft onvoldoende concrete feiten en omstandigheden gesteld om aan te kunnen nemen dat partijen een overeenkomst van opdracht, meer in het bijzonder een beheerovereenkomst, met elkaar zijn aangegaan. Door [verweerder] is immers niet betwist dat de huurders van de diverse ruimtes in het pand enkel contact hebben gehad met [verzoeker] , de afzonderlijke huurovereenkomsten ook met [verzoeker] zijn aangegaan en ook de huur steeds aan [verzoeker] hebben betaald. Bovendien kan uit de e-mail van de advocaat van [verweerder] van 28 maart 2022 - die verzonden is naar aanleiding van het met alle huurders gehouden overleg op 23 maart 2022 - worden afgeleid dat de huurders ook in de veronderstelling leefden dat [verzoeker] als hun contractspartij had te gelden, te meer nu in de e-mail ook wordt bevestigd dat [verzoeker] pas geen verhuurder meer zal zijn en [verweerder] diens plek zal innemen, indien en zodra [verweerder] dit mededeelt.
5.8.
Voorts is ook in de door [verzoeker] met ten aanzien van de afzonderlijke delen van het pand met derden gesloten huurovereenkomsten geen steun te vinden voor de stelling dat [verzoeker] slechts beheerder was. In alle door partijen overgelegde huurovereenkomsten staat immers dat [verzoeker] naast het zijn van beheerder (ook) als verhuurder heeft te gelden. Het enkele feit dat in een aantal overeenkomsten is opgenomen dat [verzoeker] als verhuurder, exploitant en beheerder optreedt ‘totdat eigenaar [verweerder] anders meedeelt’, maakt het voorgaande niet anders en leidt er niet toe dat [verweerder] daarmee als verhuurder beschouwd zou moeten worden.
5.9.
Voorts zou, indien er daadwerkelijk sprake was van een overeenkomst van opdracht c.q. beheerovereenkomst tussen [verzoeker] en [verweerder] , ook sprake moeten zijn van een tussen partijen overeengekomen tegenprestatie voor de betreffende werkzaamheden door [verzoeker] in het kader van het beheer van het pand in de vorm van een (redelijk) loon in de zin van artikel 7:405 BW Pro. Daarvan is echter niet gebleken. [verweerder] heeft wel gesteld dat [verzoeker] een ‘beheersvergoeding’ mocht inhouden op de door hem geïnde huur, maar die stelling is door [verzoeker] betwist. [verweerder] heeft onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld waaruit volgt dat partijen een beheersvergoeding zijn overeengekomen. Zo heeft [verzoeker] niet nader uiteengezet welke door [verzoeker] uit te voeren werkzaamheden partijen in het kader van het beheer exact zouden zijn overeengekomen en is door [verzoeker] niet gesteld dat tussen partijen overeenstemming is bereikt over (de hoogte van) een vergoeding voor door [verzoeker] te verrichten werkzaamheden.
5.10.
Gelet op het hiervoor overwogene is onvoldoende vast komen te staan dat er tussen [verzoeker] en [verweerder] een overeenkomst van opdracht, meer in het bijzonder een beheerovereenkomst, tot stand is gekomen. Dat betekent ook dat niet is komen vast te staan dat de door [verzoeker] maandelijks aan [verweerder] betaalde bedragen zien op de door hem geïnde huur in het kader van zijn rol als beheerder van het pand. Nu gesteld noch gebleken is van een andere grondslag op basis waarvan [verzoeker] maandelijks betalingen aan [verweerder] diende te verrichten, is de kantonrechter van oordeel dat de door [verzoeker] maandelijks betaalde bedragen niet anders kunnen worden aangemerkt dan als tegenprestatie voor het gebruik van de zaak in de zin van artikel 7:201 lid 1 BW Pro. Dat de betaalde bedragen daadwerkelijk als zodanig zijn te beschouwen vindt bovendien steun in de door [verweerder] overgelegde specificatie van door [verzoeker] maandelijks betaalde bedragen, waaruit volgt dat [verzoeker] in 2020 vanaf de ingebruikname van het pand maandelijks een steeds hoger bedrag aan [verweerder] is gaan betalen. Dit betalingspatroon sluit weer aan op de stelling van [verzoeker] dat overeengekomen is dat het maandelijks te betalen bedrag aan huur steeds verder zou oplopen al naargelang het pand steeds meer verhuurklaar zou zijn. Dat het pand aanvankelijk daadwerkelijk nog niet direct volledig klaar was om door [verzoeker] te worden verhuurd, acht de kantonrechter voldoende aannemelijk nu tussen partijen niet in geschil is dat het pand aanvankelijk nog niet voorzien was van scheidingswanden, die noodzakelijk waren voor [verzoeker] om het pand in delen te kunnen verhuren aan derden. Deze omstandigheden vormen voldoende aanknopingspunten om aan te kunnen nemen dat partijen inderdaad een dergelijke betalingsafspraak hebben gemaakt, waarbij in aanmerking is genomen dat ook niet gebleken is dat [verweerder] eerder dan in 2022 - dat wil zeggen bijna twee jaar nadat [verzoeker] zijn eerste betalingen heeft verricht - bezwaar heeft gemaakt tegen de hoogte van de maandelijks door [verzoeker] betaalde bedragen.
5.11.
Een en ander leidt tot de conclusie dat, het bovenstaande in aanmerking nemende, naar het oordeel van de kantonrechter in voldoende mate gebleken is dat voldaan is aan de essentialia van artikel 7:201 BW Pro, zodat de rechtsverhouding, die tussen partijen heeft bestaan, aangemerkt kan worden als een huurovereenkomst. Dat sluit ook aan op de intentie waarmee [verweerder] in april 2020 het gesprek met [verzoeker] is aangegaan. [verweerder] was immers op zoek naar een huurder voor het pand.
5.12.
Om vast te kunnen stellen of [verzoeker] niet-ontvankelijk verklaard moet worden in zijn verzoek ex artikel 7:230a BW tot verlenging van de ontruimingstermijn dient vervolgens de vraag te worden beantwoord welk regime op de huurovereenkomst van toepassing is. Partijen verschillen daarover van mening, in die zin dat zich op het standpunt heeft gesteld dat er sprake is van een bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 lid 2 sub a BW Pro en [verweerder] heeft gesteld dat het een ruimte in de zin van artikel 7:230a BW betreft. Daarover wordt als volgt overwogen.
5.13.
Artikel 7:230a BW is van toepassing in het geval dat de huur betrekking heeft op een gebouwde onroerende zaak of een gedeelte daarvan, niet zijnde een woonruimte of bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW Pro. Nu niet in geschil is dat geen sprake is van woonruimte moet beoordeeld worden of er wel sprake is van een bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW Pro. Van een bedrijfsruimte in de zin van laatstgenoemd artikel is sprake in het geval van een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan, die krachtens de huurovereenkomst bestemd is voor de uitoefening van een bedrijf als bedoeld in lid 2 van dat artikel. In artikel 7:290 lid 2 sub a is Pro bepaald dat onder bedrijfsruimte wordt verstaan ‘een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan, die krachtens overeenkomst van huur en verhuur is bestemd voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf, van een restaurant- of cafébedrijf, van een afhaal- of besteldienst of van een ambachtsbedrijf, een en ander indien in de verhuurde ruimte een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening aanwezig is’. Bepalend is wat partijen ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst, mede gelet op de aard en de inrichting van het gehuurde, voor ogen stond en op welke wijze zij hieraan uitvoering hebben gegeven.
5.14.
Gesteld noch gebleken is dat partijen ten tijde van de totstandkoming van de huurovereenkomst expliciet hebben gesproken over de bestemming van het gehuurde en daarover afspraken hebben gemaakt. In zijn verzoekschrift heeft [verzoeker] gesteld dat hij het deel van het door hem gehuurde pand, dat hij zelf in gebruik heeft, gebruikt als ‘winkel/ambachtsbedrijfsruimte ter exploitatie van zijn handel’. [verzoeker] heeft pas ter mondelinge behandeling concreet uiteengezet dat het door hem zelf gebruikte deel van het gehuurde in elk geval bestaat uit een (gezamenlijke) machinale ruimte met daarin zijn werktuigen, een werkruimte en een kantoorruimte en dat [verzoeker] dit deel van het gehuurde gebruikt ter exploitatie van een houtzagerij. Voor zover er sprake is van een niet-fabrieksmatige wijze van bewerking van hout, kan een houtzagerij in beginsel als ambachtsbedrijf in de zin van artikel 7:290 lid 2 sub a BW Pro worden aangemerkt. Om als bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW Pro te worden aangemerkt, moet er echter ook voldaan zijn aan het tweede in lid 2 sub a van dat artikel genoemde vereiste, te weten de aanwezigheid van een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening. Ter mondelinge behandeling is door [verzoeker] echter erkend dat van een dergelijke ruimte in het bij [verzoeker] in gebruik zijnde deel van het gehuurde geen sprake is. Dat brengt met zich dat niet aan alle vereisten van artikel 7:290 lid 2 sub a BW Pro is voldaan.
5.15.
Onderhavig verzoek ziet slechts op de ontruiming van het deel van het gehuurde pand dat door [verzoeker] zelf in gebruik is genomen. Nu uit de gevoerde correspondentie kan worden afgeleid dat [verweerder] van de huurders van de overige delen van het pand geen ontruiming verlangt, maar juist omwille van de duidelijkheid met hen nieuwe huurovereenkomsten is aangegaan, is in dit kader niet relevant op welke wijze die huurders de door hen gehuurde ruimte gebruiken, nog afgezien van het feit dat uit de door [verweerder] bij punt 55 van zijn verweerschrift opgenomen opsomming afgeleid kan worden dat er vooralsnog onvoldoende aanwijzingen bestaan om aan te nemen dat die ruimtes wel als bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW Pro kunnen worden beschouwd.
5.16.
Gelet op het voorgaand moet worden geconcludeerd dat de huur van het door [verzoeker] in gebruik genomen deel van het pand geen betrekking heeft op een woonruimte of een bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW Pro. Dat betekent dat er sprake is geweest van een huurovereenkomst op basis van artikel 7:230a BW. Deze huurovereenkomst is door [verweerder] opgezegd tegen 1 april 2022.
5.17.
De stelling van [verzoeker] , dat de opzegging van de huurovereenkomst niet rechtsgeldig is, omdat deze niet eerder dan per 30 april 2025 door [verweerder] kan worden opgezegd, wordt verworpen. [verzoeker] heeft weliswaar gesteld dat er sprake is van een huurovereenkomst van bepaalde tijd voor de duur van vijf jaar, maar dit is door [verweerder] betwist. [verzoeker] heeft zijn stelling op dit punt ter mondelinge behandeling niet meer nader onderbouwd en heeft ter zake ook geen enkel bewijsaanbod gedaan. Dat leidt er toe dat niet is komen vast te staan dat er sprake is van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd. De kantonrechter neemt om die reden als uitgangspunt dat sprake is van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. De wet stelt geen nadere vormvereisten aan de opzegging van een 7:230a-huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. [verzoeker] heeft ook geen andere redenen aangevoerd waarom de opzegging niet rechtsgeldig zou zijn, zodat vast is komen te staan dat de huurovereenkomst door rechtsgeldige opzegging door [verweerder] is geëindigd per 1 april 2022.
5.18.
Het voorgaande leidt tot de conclusie dat het primaire verzoek van [verzoeker] om hem niet-ontvankelijk te verklaren in zijn verzoek ex artikel 7:230a BW wordt afgewezen. Dat betekent dat vervolgens het subsidiaire verzoek van [verzoeker] tot verlenging van de ontruimingstermijn moet worden beoordeeld.
5.19.
Op grond van artikel 7:230a lid 4 BW wordt een verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn slechts toegewezen als het belang van huurder door de ontruiming ernstiger wordt geschaad dan het belang van de verhuurder bij voortzetting van het gebruik. Verder volgt uit artikel 7:230a lid 4 BW dat in het geval het belang van de huurder ernstiger wordt geschaad, het verzoek niettemin wordt afgewezen, indien de verhuurder aannemelijk maakt dat van hem wegens onbehoorlijk gebruik van het verhuurde, wegens ernstige overlast, de medegebruikers dan wel hemzelf aangedaan, of wegens wanbetaling niet gevergd kan worden dat de huurder langer het recht op het gebruik van de zaak of gedeelte daarvan behoudt.
5.20.
In eerste instantie heeft [verzoeker] in het kader van de hiervoor genoemde belangenafweging in zijn verzoekschrift gesteld dat hij geen andere ruimte in de nabije omgeving kan huren waar hij zijn werkzaamheden zou kunnen voortzetten en zeker niet voor de huidige van toepassing zijnde huursom, maar dat standpunt heeft [verzoeker] ter mondelinge behandeling weer verlaten. Ter zitting heeft [verzoeker] immers te kennen gegeven dat hij - net als [verweerder] - wil dat de huidige situatie zo spoedig mogelijk beëindigd wordt en heeft hij aangegeven niet meer in het gehuurde te willen terugkeren. [verzoeker] heeft daarbij aangegeven enkel een periode van een aantal maanden de gelegenheid te willen hebben om zijn eigendommen uit het gehuurde weg te halen.
5.21.
Naast het feit dat [verzoeker] niet onderbouwd heeft waarom hij maar liefst enkele maanden nodig zou moeten hebben om het gehuurde te ontruimen, is de kantonrechter van oordeel dat de enkele omstandigheid dat [verzoeker] nog toegang tot het gehuurde wil om zijn eigendommen weg te halen onvoldoende is om het verzoek om verlenging van de ontruimingstermijn toe te wijzen. Nu [verzoeker] uitdrukkelijk de wens heeft uitgesproken om het gehuurde spoedig te verlaten, kan niet gezegd kan worden dat het belang van [verzoeker] om zijn eigendommen uit het gehuurde weg te halen in geval van ontruiming ernstiger wordt geschaad dan het belang van [verweerder] bij voortzetting van het gebruik. Ook in het geval van ontruiming op korte termijn zal [verzoeker] immers de gelegenheid moeten worden geboden zijn eigendommen uit het gehuurde op te halen. Vast staat daarnaast dat [verweerder] schade lijdt doordat [verzoeker] al sinds januari 2022 geen enkele betaling meer uit hoofde van de huurovereenkomst heeft verricht. Gelet op de omstandigheden van het geval en de relatie tussen partijen is voldoende aannemelijk dat, bij voortzetting van het gebruik, die schade voor [verweerder] maandelijks nog verder op zal lopen. De belangenafweging valt in dit kader dan ook in het voordeel van [verweerder] uit en leidt tot de conclusie dat het subsidiaire verzoek van [verzoeker] tot verlenging van de ontruimingstermijn wordt afgewezen.
5.22.
Aangezien het verzoek om verlenging van de ontruimingstermijn wordt afgewezen dient de kantonrechter overeenkomstig artikel 7:230a lid 7 BW het tijdstip van de ontruiming vast te stellen. De kantonrechter acht een ontruimingstermijn van drie weken redelijk en stelt het tijdstip van ontruiming van het gehuurde vast op 13 oktober 2022. Dat betekent dat het gehuurde - voor zover dit betrekking heeft op de door [verzoeker] in gebruik genomen ruimtes - op die datum leeg moet worden opgeleverd aan [verweerder] . De kantonrechter gaat er daarbij van uit dat [verweerder] [verzoeker] de gelegenheid zal bieden het gehuurde te betreden om zijn eigendommen op te kunnen halen.
5.23.
[verweerder] heeft voorwaardelijk - dat wil zeggen in het geval het verzoek van [verzoeker] (gedeeltelijk) wordt toegewezen - verzocht een door [verzoeker] te betalen gebruiksvergoeding vast te stellen van € 6.000,00 per maand voor elke maand dat [verzoeker] vanaf 1 april 2022 gebruik is blijven maken van (een gedeelte van) het pand alsmede [verzoeker] , bij wijze van voorlopige voorziening, te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 36.000,00. Nu de verzoeken van [verzoeker] worden afgewezen, wordt aan die voorwaardelijke verzoeken van [verweerder] niet meer toegekomen.
5.24.
Hetgeen partijen voor het overige hebben aangevoerd, maakt het oordeel van de kantonrechter niet anders. De ter mondelinge behandeling tussen partijen gevoerde discussie ten aanzien van de vraag of er zonder toestemming van [verzoeker] eigendommen van [verzoeker] door of namens [verweerder] uit het gehuurde zijn verwijderd - zoals door [verzoeker] is gesteld - valt buiten het bestek van deze procedure en kan dan ook verder onbesproken blijven.
5.25.
[verzoeker] krijgt ongelijk en moet daarom de proceskosten betalen. De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van [verweerder] tot vandaag vast op € 498,00 aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 249,00). Voor kosten die [verweerder] maakt na deze uitspraak moet [verzoeker] ook een bedrag betalen van € 124,00. Hier kan nog een bedrag bijkomen voor de betekening van de uitspraak. In deze beschikking hoeft hierover geen aparte beslissing te worden genomen (ECLI:NL:HR:2022:853).
5.26.
Deze beschikking wordt, zoals door [verweerder] verzocht, uitvoerbaar bij voorraad verklaard.
6..De beslissing
De kantonrechter:
6.1.
wijst de verzoeken van [verzoeker] af;
6.2.
stelt het tijdstip van ontruiming van het gehuurde vast op 13 oktober 2022 en veroordeelt [verzoeker] om het gehuurde uiterlijk op die datum ontruimd en verlaten op te leveren;
6.3.
veroordeelt [verzoeker] in de proceskosten, aan de kant van [verweerder] tot vandaag vastgesteld op € 498,00;
6.4.
verklaart deze beschikking tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
Deze beschikking is gegeven door mr. A.J.M. van Breevoort en in het openbaar uitgesproken.
44487