Uitspraak
201000979/1/H2.
Datum uitspraak: 20 oktober 2010
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
[appellante], wonend te [plaats],
tegen de uitspraak van de rechtbank Breda van 14 december 2009 in zaak nr. 09/1429 in het geding tussen:
[appellante]
en
het college van burgemeester en wethouders van Breda.
1. Procesverloop
Bij besluit van 26 februari 2008 heeft het college [appellante] een planschadevergoeding van € 22.500,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 15 augustus 2006 tot de dag van uitbetaling, toegekend.
Bij besluit van 9 februari 2009 heeft het college het door [appellante] daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 14 december 2009, verzonden op 16 december 2009, heeft de rechtbank het door [appellante] daartegen ingestelde beroep ongegrond verklaard. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak heeft [appellante] bij brief, bij de Raad van State ingekomen op 26 januari 2010, hoger beroep ingesteld.
[appellante] en het college hebben nadere stukken ingediend.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 22 september 2010, waar [appellante], vertegenwoordigd door mr. M. Huijgens, juridisch adviseur te Zevenbergen, vergezeld door drs. P. van Hoogdalem, makelaar-taxateur te Zevenbergen, en [gemachtigde], en het college, vertegenwoordigd door mr. E.P.C. Remijn, werkzaam bij de gemeente Breda, zijn verschenen.
2. Overwegingen
2.1. Ingevolge artikel 49, eerste lid, aanhef en onder a, van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (hierna: de WRO), zoals die bepaling tot 1 juli 2008 gold, kennen burgemeester en wethouders een belanghebbende op zijn verzoek een naar billijkheid te bepalen schadevergoeding toe voor zover blijkt dat hij ten gevolge van de bepalingen van een bestemmingsplan schade lijdt of zal lijden welke redelijkerwijs niet of niet geheel te zijnen laste behoort te blijven en waarvan de vergoeding niet of niet voldoende door aankoop, onteigening of anderszins is verzekerd.
2.2. Voor de beoordeling van een verzoek om schadevergoeding op de voet van artikel 49 van Pro de WRO dient te worden onderzocht of de verzoeker als gevolg van de desbetreffende wijziging van het planologische regime in een nadeliger positie is komen te verkeren, ten gevolge waarvan hij schade lijdt of zal lijden. Hiertoe dient de planologische maatregel waarvan gesteld wordt dat deze schade heeft veroorzaakt, te worden vergeleken met het voordien geldende planologische regime. Daarbij is niet de feitelijke situatie van belang, doch hetgeen op grond van deze regimes maximaal kan, onderscheidenlijk kon worden gerealiseerd, ongeacht of verwezenlijking daadwerkelijk heeft plaatsgevonden. Slechts indien realisering van de maximale mogelijkheden met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kan worden uitgesloten, kan daarin aanleiding worden gevonden om te oordelen dat van dit uitgangspunt afgeweken moet worden.
2.3. [appellante] is eigenaar van de woning en het bijbehorend perceel aan de [locatie] te [plaats] (hierna: de woning). Aan het verzoek om vergoeding van planschade heeft zij ten grondslag gelegd dat de waarde van de woning is verminderd door de inwerkingtreding van het bestemmingsplan 'Uitbreiding Woongebied Ruitersbos e.o.' (hierna: het bestemmingsplan) op 10 december 2003.
2.4. Het college heeft het verzoek om vergoeding van planschade ter advisering voorgelegd aan Ten Have Advies (hierna: Ten Have). In een advies van 11 januari 2008 (hierna: het advies) heeft Ten Have uiteengezet dat [appellante] door de inwerkingtreding van het bestemmingplan een beperkt planologisch nadeel heeft geleden en dat dit ertoe heeft geleid dat de waarde van de woning op de datum van inwerkingtreding van de maatregel van € 870.000,00 naar € 847.500,00 is gedaald. In het advies is gereageerd op het taxatierapport van 7 december 2007 (hierna: het taxatierapport) dat Van Hoogdalem op verzoek van [appellante] heeft opgesteld. Het college heeft op 26 februari 2008 overeenkomstig het advies besloten.
2.5. [appellante] betoogt dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat het taxatierapport niet uitgaat van een maximale invulling van de onder het oude regime bestaande planologische mogelijkheden en dat aan het taxatierapport daarom niet de waarde kan worden toegekend die zij voor ogen heeft. [appellante] voert aan dat Van Hoogdalem, die heeft becijferd dat de waarde van de woning op de datum van inwerkingtreding van het bestemmingsplan van € 870.000,00 naar € 740.000,00 is gedaald, bij de planologische vergelijking dezelfde uitgangspunten als Ten Have heeft gehanteerd.
2.5.1. Indien uit het advies van een door burgemeester en wethouders benoemde deskundige op objectieve en onpartijdige wijze blijkt welke feiten en omstandigheden aan de conclusies ten grondslag zijn gelegd en deze conclusies zonder nadere toelichting niet onbegrijpelijk zijn, mogen burgemeester en wethouders bij het nemen van een besluit op een verzoek om vergoeding van planschade van dat advies uitgaan, tenzij concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid of volledigheid ervan naar voren zijn gebracht.
Het advies biedt op de hiervoor bedoelde wijze inzicht in de feiten en omstandigheden die de conclusie kunnen dragen dat het bestemmingsplan voor [appellante] tot een planologisch nadeel van € 22.500,00 heeft geleid. Het taxatierapport biedt geen concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid van dit bedrag. Daarbij is van belang dat het taxatierapport berust op de feitelijke constatering dat [appellante] onder het oude regime vanuit de woning een vrij uitzicht op de sportvelden had, terwijl dat, naar niet in geschil is, in planologisch opzicht niet het geval was, omdat het onder het oude regime mogelijk was op de gronden tegenover de woning gebouwen tot een hoogte van 10 m (na vrijstelling 11 m) op te richten. Voor zover zodanige bebouwing niet in de lijn der verwachtingen lag, zoals Van Hoogdalem ter zitting van de Afdeling heeft verklaard, betekent dat nog niet dat realisering van de maximale mogelijkheden met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kon worden uitgesloten. Onder deze omstandigheden heeft de rechtbank terecht overwogen dat aan het taxatierapport niet de door [appellante] gewenste betekenis kan worden gehecht en het college geen aanleiding heeft hoeven zien voor het doen van nader onderzoek.
Het betoog faalt.
2.6. [appellante] betoogt verder dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat de bepaling van de waarde, bedoeld in de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de WOZ-waarde), niet plaatsvindt aan de hand van de criteria die voor de beoordeling van een verzoek om vergoeding van planschade van belang zijn, zodat aan de krachtens die wet bij beschikking van 14 december 2005 vastgestelde waardedaling niet de betekenis toekomt die zij daaraan gehecht wil zien. Daartoe voert [appellante] aan dat die beschikking mede berust op een oordeel over het gevolg van de planologische wijziging.
2.6.1. Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen (onder meer uitspraak van 13 oktober 2004 in zaak nr.
200403890/1, BR 2005/240), kan de WOZ-waarde van een woning van belang zijn voor de bepaling van de omvang van de te vergoeden schade, indien een bestemmingsplan of een andere in artikel 49 van Pro de WRO vermelde planologische maatregel tot een planologische verslechtering heeft geleid ten opzichte van de mogelijkheden onder het daarvoor vigerende regime. Bij het bepalen van de WOZ-waarde wordt niet, zoals bij planvergelijking, gekeken naar de maximale invulling van het planologische regime, maar is vooral de feitelijke situatie bepalend.
200403890/1, BR 2005/240), kan de WOZ-waarde van een woning van belang zijn voor de bepaling van de omvang van de te vergoeden schade, indien een bestemmingsplan of een andere in artikel 49 van Pro de WRO vermelde planologische maatregel tot een planologische verslechtering heeft geleid ten opzichte van de mogelijkheden onder het daarvoor vigerende regime. Bij het bepalen van de WOZ-waarde wordt niet, zoals bij planvergelijking, gekeken naar de maximale invulling van het planologische regime, maar is vooral de feitelijke situatie bepalend.
In de beschikking van 14 december 2005, waarin de WOZ-waarde gewijzigd is vastgesteld, is vermeld dat na hernieuwde vergelijking tussen de vergelijkingsobjecten en de woning is gebleken dat sprake is van een onjuiste waardeverhouding tussen de marktgegevens van de vergelijkingsobjecten en de waarde van de woning, dat bij de waardebepaling onvoldoende rekening is gehouden met de gedateerde en povere voorzieningen en de structurele daklekkage en dat de waarde van de woning hierop is aangepast. Uit deze beschikking valt niet af te leiden dat bij de taxatie van de WOZ-waarde de criteria die van belang zijn voor een verzoek om vergoeding van planschade in acht zijn genomen. Onder deze omstandigheden is in de gewijzigd vastgestelde WOZ-waarde geen grond te vinden voor het oordeel dat de toegekende vergoeding voor planschade te laag is.
Het betoog faalt.
2.7. Het hoger beroep is ongegrond. De aangevallen uitspraak dient te worden bevestigd.
2.8. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
3. Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State
Recht doende in naam der Koningin:
bevestigt de aangevallen uitspraak.
Aldus vastgesteld door mr. Th.G. Drupsteen, voorzitter, en mr. W. Konijnenbelt en mr. J.A. Hagen, leden, in tegenwoordigheid van mr. R.J.R. Hazen, ambtenaar van Staat.
w.g. Drupsteen w.g. Hazen
voorzitter ambtenaar van Staat
Uitgesproken in het openbaar op 20 oktober 2010
452.