Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
Kenmerk 17/00005
5 december 2017
uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] ,wonende te [Z] , belanghebbende,
tegen de uitspraak in de zaak met kenmerk AMS 16/810 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam,de heffingsambtenaar,
(mr. H. Oderkerk).
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking met dagtekening 28 februari 2015 op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak bekend als [A-straat 1] te [B] (hierna: de woning) op de waardepeildatum 1 januari 2014 voor het kalenderjaar 2015 vastgesteld op € 1.267.000 (hierna: de WOZ-beschikking). In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen voor het kalenderjaar 2015 bekend gemaakt.
1.2.
Na daartegen door belanghebbende gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak, gedagtekend 13 januari 2016, de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
1.3.
Bij uitspraak van 21 december 2016 heeft de rechtbank het daartegen door belanghebbende ingestelde beroep ongegrond verklaard en de heffingsambtenaar opgedragen het betaalde griffierecht van € 45 aan belanghebbende te vergoeden.
1.4.
Het door belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 6 januari 2017. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 28 november 2017. Aldaar zijn verschenen belanghebbende en namens de heffingsambtenaar Oderkerk voornoemd, tot bijstand vergezeld van R. Stassen (taxateur). Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2.Feiten
Nu de uitspraak van de rechtbank geen afzonderlijke vaststelling van de feiten bevat, stelt het Hof de feiten als volgt vast.
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een vrijstaande woning met berging en tuin. De oppervlakte van de woning is ongeveer 297 m² en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 549 m². De grond van de woning is met erfpacht belast. Deze erfpacht is afgekocht tot en met 31 januari 2050.
2.2.
De woning heeft vanaf 2012 te koop gestaan voor vraagprijzen van achtereenvolgens
€ 2.200.000, € 2.000.000 en € 1.825.000. Eind december 2016 is de woning verkocht voor een prijs van € 1.650.000 (kosten koper).
3.Geschil in hoger beroep
3.1.
Evenals bij de rechtbank is in hoger beroep de hoogte van de WOZ-waarde in geschil.
3.2.
Belanghebbende staat in hoger beroep een waarde van € 1.100.000 voor. De heffingsambtenaar bepleit een waarde van € 1.267.000 (gelijk aan de door hem bij de rechtbank bepleite waarde).
3.3.
Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden welke door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken. Voor hetgeen partijen daaraan ter zitting hebben toegevoegd wordt verwezen naar het van het verhandelde ter zitting opgemaakte proces-verbaal.
4.Het oordeel van de rechtbank
De rechtbank heeft met betrekking tot het geschil het volgende overwogen:
“(…) 2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2014.
3. Eiser bepleit een lagere waarde. Eiser heeft aangevoerd dat de vraagprijs van zijn woning blijkbaar de basis is voor het vaststellen van de WOZ en heeft zich afgevraagd sinds wanneer dat het geval is. Verder heeft eiser gesteld dat de woning aan [C-straat 3] is verkocht voor
€ 926.000. Hij heeft er verder op gewezen dat de WOZ-waarde van [A-straat 5] , die vrijwel identiek is aan de woning van eiser, is verlaagd met € 334.500. De woning staat volgens eiser al drie jaar tevergeefs te koop. In zijn aanvullende gronden heeft eiser betoogd dat de WOZ waarde niet door verweerder is onderbouwd en dat de stijging van de WOZ waarde van de woning ten opzichte van het jaar daarvoor niet is te verklaren.
4. Ingevolge artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
5. Verweerder heeft in de uitspraak op bezwaar het volgende als dragende motivering opgenomen: “Wij zijn het met u eens dat uw woning en de vermelde woningen nogal verschillen. Toch hebben wij de WOZ-waarde op de juiste hoogte vastgesteld. Wij hebben bij de taxatie en de controle namelijk alle verkoopcijfers gebruikt. Uw woning staat te koop voor EUR 1.825.000. Hieruit kan worden geconcludeerd dat de WOZ-waarde zeker niet te hoog is.”
6. De rechtbank overweegt dat de erkenning van verweerder dat de vergelijkingsobjecten en de woning van eiser nogal verschillen een nadere motivering behoeft. De stelling dat de waarde juist is, omdat alle verkoopcijfers bij de waardering zijn betrokken is naar het oordeel van de rechtbank een onvoldoende motivering. Dit is immers niet inzichtelijk en niet te controleren. Ook kan een verwijzing naar een vraagprijs geen dragende motivering zijn voor de juistheid van de WOZ-waarde, omdat de vraagprijs op grond van de Wet WOZ niet relevant is voor het bepalen van de marktwaarde. Eiser heeft daar in zijn beroep ook terecht op gewezen.
De rechtbank overweegt dat verweerder de vastgestelde WOZ waarde in beroep nader mag onderbouwen en motiveren. In dit geval schiet de motivering van de uitspraak op bezwaar echter dusdanig tekort dat dit naar het oordeel van de rechtbank eraan heeft bijgedragen dat eiser beroep heeft ingesteld. In deze tekortkoming in de bestreden uitspraak ziet de rechtbank aanleiding te bepalen dat verweerder aan eiser het betaalde griffierecht vergoed.
7. Verweerder heeft in beroep de vastgestelde WOZ waarde nader onderbouwd en heeft daartoe verwezen naar het overgelegde taxatierapport, opgemaakt op 23 mei 2016 door D. Istek- Arar, taxateur te [B] . In dit taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 1.267.000. Naast gegevens van de woning, bevat dit taxatierapport gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten, zijnde [D-straat 4] , [C-straat 3] en [E-straat 2] te [B] .
8. De in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten zijn kort vóór of na de waardepeildatum verkocht en wat type, ligging en omvang betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. Zo liggen de vergelijkingsobjecten allemaal buiten de ring in een vergelijkbare buurt. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning.
9. De rechtbank stelt vast dat de taxateur de woning [C-straat 3] , die eiser zelf als vergelijkingsobject heeft aangedragen, bij de waardering heeft gebruikt als vergelijkingsobject. [C-straat 3] is echter qua oppervlak kleiner dan de woning van eiser, waardoor de woning een hogere prijs per m² heeft. Hieruit kan daarom niet volgen dat de WOZ-waarde van de woning van eiser te hoog is vastgesteld.
10. Voor zover eiser nog heeft willen aanvoeren dat zijn woning lager gewaardeerd dient te worden, omdat sprake is van geluidsoverlast door de helikopter van het VU, overweegt de rechtbank als volgt. Zelfs als sprake zou zijn van een waarde drukkende invloed, wat door verweerder wordt bestreden, dan speelt dat in ieder geval in dezelfde mate bij [C-straat 3] , die vlakbij de woning van eiser is gelegen. Nu de m² prijs van [C-straat 3] hoger is dan van de woning van eiser kan dit niet leiden tot de bevestiging van de stelling dat de WOZ-waarde van de woning van eiser te hoog is vastgesteld.
11. De rechtbank is van oordeel dat de vergelijkingsobjecten weliswaar verschillen met de woning vertonen, maar dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat met deze verschillen voldoende rekening is gehouden. Daarom kan niet worden gezegd dat de aan de woning toegekende waarde in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten.
12. De grond van eiser over de stijging van de WOZ waarde ten opzichte van vorig jaar kan niet slagen. Het doel en de strekking van de Wet WOZ brengen namelijk mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald. Voor de beoordeling van de juistheid van de vastgestelde waarde in dit belastingjaar is daarom slechts van belang of de aan de woning toegekende waarde in overeenstemming is met het wettelijk waardebegrip. De WOZ waarde die in een eerder belastingjaar is vastgesteld en de stijging of daling ten opzichte van die WOZ waarde is bij die beoordeling dus niet relevant.
13. Aan de omstandigheid dat de WOZ waarde van de woning op [A-straat 5] met € 334.500,- is verminderd kan de rechtbank geen conclusie verbinden, alleen al omdat verdere details van deze woning, noch de oorspronkelijke WOZ waarde en de reden van de vermindering niet bekend zijn. Het enkele feit dat de WOZ waarde van die woning is verlaagd betekent niet dat de WOZ waarde van de woning van eiser te hoog is vastgesteld. Hetgeen eiser verder heeft aangevoerd heeft geen directe betrekking op de waardebepaling van de woning en kan daarom niet tot een ander oordeel leiden.
14. Het beroep is ongegrond.
15. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.”
5.Beoordeling van het geschil
5.1.
Ingevolge artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op de heffingsambtenaar rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
5.2.
De heffingsambtenaar heeft de door hem voorgestane WOZ-waarde onderbouwd met
een taxatierapport opgemaakt op 23 mei 2016 door D. Istek-Arar, taxateur te [B] .
In dit rapport is de waarde van de woning vastgesteld op € 1.276.000. Naast gegevens van de woning zijn in dit rapport de gegevens van een drietal vergelijkingsobjecten opgenomen, te weten [D-straat 4] , [C-straat 3] en [E-straat 2] , allen gelegen te [B] .
5.3.
Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met het door hem overgelegde taxatierapport aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De in dat rapport opgenomen vergelijkingsobjecten zijn kort vóór of na de waardepeildatum verkocht en zijn qua type, ligging (net als de woning van belanghebbende gelegen buiten de ring van [B] ) en omvang in voldoende mate vergelijkbaar met de woning van belanghebbende. De verkoopprijzen van die objecten kunnen dan ook dienen ter onderbouwing van de door de heffingsambtenaar voorgestane WOZ-waarde. Verder is in het taxatierapport met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning in voldoende mate rekening gehouden. Niet kan worden gezegd dat de WOZ-waarde in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten. Ter zake van de ligging van de woning en de daarmee samenhangende geluidsoverlast van de helikopter van de VU overweegt het Hof dat het vergelijkingsobject [C-straat 3] een vergelijkbare ligging nabij de VU heeft en met die waardedrukkende factor derhalve ook rekening is gehouden.
5.4.
Het Hof vindt voorts steun voor het oordeel dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld in de omstandigheden dat (i) de woning van belanghebbende te koop heeft gestaan vanaf 2012 voor een vraagprijs van respectievelijk € 2.200.000, € 2.000.000 en € 1.825.000, en (ii) de woning eind december 2016 is verkocht voor een prijs van € 1.650.000 (kosten koper). Deze verkoopprijs is € 374.000 hoger dan de WOZ-waarde per de waardepeildatum 1 januari 2014. Bovendien is deze verkoopprijs betaald voor een woning waarvan de grond met erfpacht is belast (zie hiervoor onder 2.1).
5.5.
In hetgeen belanghebbende in hoger beroep voor het overige nog heeft aangevoerd, ziet het Hof geen aanleiding om van dit oordeel af te wijken. De door belanghebbende ter vergelijking genoemde panden en/of percelen gelegen in dezelfde straat zijn onvoldoende kenbaar en gespecificeerd om als vergelijkingsobjecten te kunnen dienen.
Verder is niet aannemelijk geworden dat in eerdere belastingjaren en/of bij andere WOZ-objecten door de heffingsambtenaar als vast beleid een korting van 40 percent zou zijn verleend op de WOZ-waarde van woningen waardoor die waarden structureel lager uitkwamen dan in het onderhavige belastingjaar, hetgeen het hiervoor onder 5.4 gesignaleerde verschil in waarde met de in 2016 behaalde verkoopprijs zou verklaren, zoals door belanghebbende ter zitting is gesteld. Dat van deze korting sprake is geweest heeft de heffingsambtenaar ter zitting gemotiveerd betwist.
Ook heeft belanghebbende – voor zover hij dit al heeft willen stellen – niet aannemelijk gemaakt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van een nabij gelegen pand bewust lager dan de waarde in het economisch verkeer heeft vastgesteld. Noch heeft belanghebbende in voldoende mate feiten en omstandigheden aannemelijk gemaakt die de conclusie kunnen dragen dat de heffingsambtenaar enig algemeen beginsel van behoorlijk bestuur heeft geschonden.
Tot slot heeft de rechtbank met juistheid geoordeeld dat de WOZ-waarde die in een eerder belastingjaar is vastgesteld en de stijging of daling ten opzichte van die waarde voor de onderhavige beoordeling irrelevant is.
Slotsom
Het vorenstaande leidt tot de slotsom dat het hoger beroep van belanghebbende ongegrond is. De uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd.
7.Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
De uitspraak is gedaan door mrs. N. Djebali, voorzitter, F.J.P.M. Haas en P.F. Goes, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. M.H. Hogendoorn als griffier. De beslissing is op 5 december 2017 in het openbaar uitgesproken.
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.