ECLI:NL:GHAMS:2019:2554

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

Kenmerk 17/00515

9 juli 2019

uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X] ,wonende te Amsterdam, belanghebbende,

(gemachtigde: mr. A. Bakker),

tegen de uitspraak in de zaak met kenmerk AMS 16/1283 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen

belanghebbende

de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam,de heffingsambtenaar,

(gemachtigde: mr. H. Oderkerk).

1.Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking met dagtekening 31 januari 2015 op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde (hierna: WOZ-waarde) van de onroerende zaak bekend als [A-straat 1] te Amsterdam (hierna: de Woning) op de waardepeildatum 1 januari 2014 voor het kalenderjaar 2015 vastgesteld op € 213.500 (hierna: de WOZ-beschikking). In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen voor het kalenderjaar 2015 bekend gemaakt.

1.2.

Na daartegen door belanghebbende gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak, gedagtekend 5 februari 2016, de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.

1.3.

Bij uitspraak van 30 augustus 2017 heeft de rechtbank het daartegen door belanghebbende ingestelde beroep ongegrond verklaard.

1.4.

Het door belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 10 oktober 2017, aangevuld bij brieven van 7 november 2017. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

Op 10 augustus 2018, 24 december 2018 en 1 maart 2019 heeft het Hof nadere stukken van de heffingsambtenaar ontvangen.

Op 23, 24 en 26 december 2018 en op 18, 19 en 29 april 2019 heeft het Hof nadere stukken van belanghebbende ontvangen.

1.5.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 30 april 2019. Aldaar zijn verschenen namens belanghebbende voormelde gemachtigde, [A] , [B] ,

[C] , en [D] . Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen mr. H. Oderkerk, [E] , [F] , [G] , [H] en [I] .

Onderhavige zaak is tegelijkertijd behandeld met de zaken met kenmerken 19/00038, 19/00071 en 19/00072. Al hetgeen in de ene zaak is vermeld of verklaard, wordt eveneens geacht te zijn vermeld of verklaard in de andere gelijktijdig behandelde zaken.

1.6.

Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

2.Feiten

Het Hof stelt de feiten als volgt vast.

2.1.

Belanghebbende is erfpachter van de Woning. De grond met daarop de Woning is eigendom van de erfverpachter, zijnde de Gemeente Amsterdam.

2.2.

De Woning betreft een appartement met berging en parkeerplaats. De Woning is 86 m2 groot.

2.3.

De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde van de Woning vastgesteld op € 213.500. Hij heeft deze waarde onderbouwd met behulp van de vergelijkingsmethode. In hoger beroep heeft de heffingsambtenaar het aantal vergelijkingsobjecten beperkt tot de woningen op de adressen [A-straat 2] , [A-straat 3] , [A-straat 4] en [A-straat 5] .

2.4.

De vergelijkingsobjecten zijn gebouwd op grond die voor 50 jaar in erfpacht is uitgegeven (periode 1). De erfpachters zijn voor het gebruiksrecht van de grond een vergoeding verschuldigd (de canon). Na periode 1 wordt een nieuwe canon vastgesteld (voor periode 2). De nieuwe canon zal worden vastgesteld op basis van de grondwaarden van dat moment, welke grondwaarden vermenigvuldigd worden met het dan geldende canonpercentage. Het college van burgemeester en wethouders stelt de canonpercentages elk kwartaal vast op basis van het rendement van staatsleningen, verhoogd met een opslag.

2.5.

De burgemeester van Amsterdam heeft op 12 februari 2019 op schriftelijke vragen van een gemeenteraadslid naar aanleiding van de rechtbankuitspraak van 7 december 2018 (ECLI:NL:RBAMS:2018:8714, r.o. 6.1 tot en met 9.1), waarin de rechtbank oordeelde dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de erfpachtcorrectie (zie hierna rechtsoverweging 5.2.2) niet te hoog is vastgesteld, geantwoord:

“
Antwoord vraag 1, 2 en 3:

Wat de lopende bezwaar- en beroepsprocedures betreft is van belang dat de Rechtbank Amsterdam inmiddels in een aantal vergelijkbare procedures hetzelfde standpunt heeft ingenomen en de betreffende WOZ-waardes heeft verlaagd met respectievelijk 0,83%, 1,1% en 1,58%. De rechtbank heeft overigens niet nader aangegeven welke aanpassingen naar haar oordeel nodig zijn.

Deze uitspraken zijn voorlopig, Belastingen is in hoger beroep gegaan tegen deze uitspraken. Mede in het licht dat de berekeningswijze van de erfpachtcorrectie gedurende vele jaren stand heeft gehouden in de vele juridische procedures voor de Rechtbank Amsterdam, het Hof en de Hoge Raad.

Belastingen heeft het Hof Amsterdam gevraagd enkele representatieve hoger beroepen met erfpachtcorrectie versneld en gebundeld in behandeling te nemen. De verwachting is dat de uitspraken in deze zaken kort voor de zomer van 2019 worden gedaan. De uitkomsten van deze uitspraken kunnen daarom pas worden meegenomen in de WOZ-beschikkingen van 2020.

De uitspraak van de Rechtbank Amsterdam wordt beschouwd als een duidelijk signaal dat de berekeningssystematiek nader dient te worden geëvalueerd en indien nodig te worden geactualiseerd dan wel herijkt. Belastingen is van oordeel dat gezien de uitspraken van de Rechtbank Amsterdam enige aanpassing van de erfpachtcorrectie vanaf 2020 in de rede ligt.

Om te onderbouwen en te bepalen of, en zo ja, op welke onderdelen de berekeningssystematiek dient te worden herzien, is een grondige en zorgvuldige wetenschappelijke analyse noodzakelijk. Belastingen heeft dit proces in gang gezet, waarbij enkele hoogleraren vastgoed en lokale belastingen van verschillende universiteiten betrokken zijn. Het onderzoek leidt naar verwachting niet tot een fundamentele wijziging van het berekeningsmodel, maar kan wel aanleiding zijn om onderdelen uit dat model aan te passen of wegingsfactoren te herzien.

Het zorgvuldig uitvoeren van het onderzoek, het vertalen van de uitkomsten naar een gewijzigde berekeningssystematiek en het testen en verankeren van de berekeningssystematiek in het informatiesysteem van Belastingen zal gelet op de complexiteit en de ervaringen van de betrokken deskundigen naar verwachting minimaal 6 maanden duren.

Rekening houdend met de eerdere uitspraken, en vooruitlopend op het onderzoek, heeft de inspecteur van de gemeentelijke belastingen besloten in 2019 eenmalig een verlaging van de WOZ-waarde toe te passen van 2% voor woningen op erfpachtgrond.

De uitspraak van de rechtbank heeft overigens geen consequenties voor de onherroepelijk vastgestelde WOZ-waarden.”

3.Geschil in hoger beroep

3.1.

Evenals bij de rechtbank is in hoger beroep de hoogte van de WOZ-waarde van de Woning in geschil.

3.2.

Het geschil spitst zich toe op het volgende:

1. Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de Woning en de vergelijkingsobjecten en heeft hij aannemelijk gemaakt dat de erfpachtcorrecties bij de vergelijkingsobjecten niet te hoog zijn berekend? Belanghebbende meent van niet. De heffingsambtenaar betwist belanghebbendes standpunten. Belanghebbende bepleit een verlaging van de WOZ-waarde tot € 204.000.

2. Heeft belanghebbende op basis van een algemeen beginsel van behoorlijk bestuur recht op verlaging van de WOZ-waarde met 2% tot € 209.000?
Belanghebbende beantwoordt die vraag bevestigend; de heffingsambtenaar ontkennend.

3. Is de heffingsambtenaar gehouden de WOZ-waarde naar beneden af te ronden op hele duizendtallen, zodat de waarde op € 213.000 dient te worden bepaald?

3.3.

Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden welke door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken. Voor hetgeen partijen daaraan ter zitting hebben toegevoegd wordt verwezen naar het proces-verbaal van het verhandelde ter zitting.

4.Het oordeel van de rechtbank

De rechtbank heeft met betrekking tot het geschil - voor zover in hoger beroep van belang - het volgende overwogen (in de uitspraak van de rechtbank wordt belanghebbende aangeduid als ‘eiser’ en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’):

“
De aanleiding voor deze procedure

1. Eiser is eigenaar van de woning. De woning is een appartement met parkeerplaats en berging. De oppervlakte van de woning is ongeveer 86 m².

2. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning op waardepeildatum^[1]1 januari 2014.

3. Eiser bepleit een waarde van € 178.000. Eiser heeft - zakelijk weergegeven - aangevoerd dat de vergelijkingsobjecten [A-straat 2] en [A-straat 6] niet vergelijkbaar zijn, omdat ze hoogwaardig zijn afgewerkt terwijl de afwerking van de woning van eiser gemiddeld is. Het vergelijkingsobject [A-straat 4] is volgens eiser evenals zijn woning gemiddeld afgewerkt en is het best vergelijkbaar. Dit vergelijkingsobject is verkocht voor € 178.000 waardoor de WOZ-waarde van de woning van eiser ook op € 178.000 moet worden vastgesteld. Verder heeft eiser aangevoerd dat de door verweerder toegepaste erfpachtcorrecties onjuist zijn.

4. De heffingsambtenaar vindt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Hij heeft ter onderbouwing een taxatierapport ingediend. Verweerder heeft verwezen naar een door hem overgelegd taxatierapport, opgemaakt op 24 juni 2016 door [J] , taxateur te Amsterdam. In dit taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op

€ 213.500. Naast gegevens van de woning, bevat dit taxatierapport gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten, namelijk [A-straat 6] , [A-straat 4] , [A-straat 5] , [A-straat 2] , [A-straat 7] , [A-straat 8] , [A-straat 9] en [A-straat 3] . Na schorsing van het onderzoek ter zitting heeft verweerder de toegepaste erfpachtcorrecties toegelicht en zich op het standpunt gesteld dat die juist zijn vastgesteld.

Wat vindt de rechtbank van deze zaak?

5. De waarde die moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende gegadigde als de onroerende zaak op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. Hierbij moet de waarde worden vastgesteld op de waarde die de onroerende zaak vertegenwoordigt wanneer het volle en onbezwaarde eigendom kan worden overgedragen. Dat betekent in dit geval dat de waarde van de woning moet worden vastgesteld alsof het ligt op ‘eigen’ grond en niet op erfpachtgrond. Dit is bepaald in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ.

6. De rechtbank moet beoordelen of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. De rechtbank moet daarvoor in dit geval de volgende vragen beantwoorden:

1. Zijn de vergelijkingsobjecten vergelijkbaar met de woning van eiser?

2. Zo ja, heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning?

3. Heeft verweerder de erfpachtcorrecties van de vergelijkingsobjecten goed vastgesteld?

Zijn de vergelijkingsobjecten vergelijkbaar?

7. De rechtbank vindt dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van eiser. Het gaat om acht vergelijkingsobjecten uit hetzelfde bouwblok. De woningen zijn allemaal uit hetzelfde bouwjaar, vergelijkbaar qua type en hebben allemaal eenzelfde of een goed vergelijkbaar woningoppervlak. Verder zijn de vergelijkingsobjecten kort voor of na de waardepeildatum verkocht, zodat de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen worden gebruikt ter onderbouwing van de waarde van de woning van eiser.

Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen?

8.1.

Volgens eiser heeft verweerder onvoldoende rekening gehouden met de verschillen in afwerkingsniveau. Eiser stelt dat zijn woning eenvoudig is afgewerkt terwijl de [A-straat 2] en [A-straat 6] hoogwaardig zijn afgewerkt. Zo heeft de [A-straat 2] een luxere keuken, badkamer en vloer.

8.2.

De rechtbank vindt dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen in afwerkingsniveau. De rechtbank geeft hiervoor de volgende redenen. Uit de overgelegde beschrijving en foto’s van de woning blijkt dat de [A-straat 2] beschikt over een luxe keuken, vloer en badkamer. Het is daarmee aannemelijk dat deze woning luxer is afgewerkt dan de woning van eiser. Ten aanzien van [A-straat 6] is niet nader onderbouwd dat er een wezenlijk verschil is met de woning van eiser. Verweerder heeft zich echter gebaseerd op 8 vergelijkingsobjecten. Niet al deze vergelijkingsobjecten zijn luxer afgewerkt dan de woning van eiser. Zo heeft verweerder aangegeven dat de [A-straat 4] juist een eenvoudigere afwerking heeft. De gemiddelde m²-prijs kan daardoor als een representatief gemiddelde worden beschouwd. De gemiddelde m²-prijs van de vergelijkingsobjecten bedraagt € 2.215, terwijl voor de woning van eiser een prijs van € 2.171 per m² is gehanteerd. Ten overvloede merkt de rechtbank op dat, wanneer de [A-straat 2] in de vergelijking buiten beschouwing wordt gelaten, de gemiddelde m²-prijs van de overige vergelijkingsobjecten € 2.202 bedraagt. Ook in dat geval ligt de gemiddelde m²-prijs boven de m²-prijs van de woning van eiser. De rechtbank ziet hierin dan ook geen aanleiding voor het oordeel dat de waarde te hoog is vastgesteld.

Heeft verweerder de erfpachtcorrectie van de vergelijkingsobjecten goed vastgesteld?

9.1

Eiser heeft aangevoerd dat de door verweerder toegepaste erfpachtcorrecties onjuist zijn, waardoor verweerder de waarde niet juist heeft kunnen vaststellen. Eiser voert aan dat verweerder bij de vergelijkingsobjecten ten onrechte uitgaat van verschillende correcties en van elkaar afwijkende perioden. Daardoor heeft verweerder de erfpachtcorrecties niet inzichtelijk gemaakt en heeft hij de objecten niet goed kunnen vergelijken.

9.2.

Verweerder heeft toegelicht dat de erfpachtcorrecties van de vergelijkingsobjecten de contante waarde is van alle toekomstige canonverplichtingen gedurende 50 jaar vanaf de datum van verkoop. Wanneer de resterende looptijd van de erfpacht korter is dan vijftig jaar, wordt voor het resterende deel een schatting gemaakt van de te verwachten jaarlijkse erfpachtcanons na afloop van de termijn en worden deze bedragen ook contant gemaakt. Dit contant maken doet verweerder tegen het geldend rentepercentage op het moment van de verkoop. Vervolgens wordt er slechts 60% genomen van de contante waarde om zeker te stellen dat de erfpachtcorrectie niet te hoog is. Verweerder heeft ter onderbouwing per vergelijkingsobject de bijbehorende cijfers en berekening overgelegd.

9.3.

De rechtbank overweegt dat deze berekeningswijze gelijk is aan de berekeningswijze die door het gerechtshof Amsterdam^[2]in een eerdere uitspraak is bevestigd. Het gerechtshof Amsterdam heeft geoordeeld dat deze berekeningswijze een juiste methode is om een transactiegegeven waarbij sprake is van de verkoop van een op erfpachtgrond gelegen object te herleiden tot de volle eigendomswaarde. De rechtbank ziet in hetgeen eiser heeft aangevoerd geen aanleiding om daar anders over te oordelen.

9.4.1.

Eiser heeft aangevoerd dat sprake is van nieuwe ontwikkelingen op het gebied van de grondprijzen waar rekening mee moet worden gehouden. Eiser verwijst hiervoor naar het rapport “De grondwaardebepaling voor bestaande erfpachtrechten 2017”.

9.4.2.

De rechtbank stelt vast dat de wijze van vaststelling van grondwaarde en de erfpachtvaststelling in deze procedure niet ter discussie staan. De rechtbank overweegt dat, voor zover er al wijzigingen uit deze ontwikkelingen voortkomen, dit niet iets is waar de kopers ten tijde van de transactie rekening mee hebben kunnen houden. De rechtbank acht het rapport daarom niet relevant voor de in deze zaak vastgestelde erfpachtcorrecties.

9.5.

Eiser heeft verder aangevoerd dat verweerder de erfpachtcorrecties onjuist heeft vastgesteld, omdat het door verweerder gehanteerde tijdvak niet bij ieder vergelijkingsobject gelijk is. Verweerder heeft ter zitting toegelicht dat bij ieder vergelijkingsobject wordt uitgegaan van de daadwerkelijke looptijd van het voor het pand aanwezige erfpachtcontract. Daardoor is het moment waarop periode 2 (de schatting van de resterende looptijd) begint per vergelijkingsobject verschillend. De rechtbank overweegt dat verweerder hiermee de berekeningswijze zoals hiervoor geschetst consistent en juist heeft toegepast.

9.6.

Eiser heeft aangevoerd dat de verdisconteringsvoet en de groeivoet ten onrechte verschilt per vergelijkingsobject en heeft ter onderbouwing een eigen berekening overgelegd. Verweerder heeft in de stukken en ter zitting toegelicht dat bij de berekening van de erfpachtcanon in periode 2 een drietal factoren van belang zijn. De canons worden contant gemaakt tegen het rentepercentage op het moment van verkoop. Dit percentage is afhankelijk van de rentestand op het moment van de verkoop en kan daardoor per verkoop verschillen. Verweerder kiest daarbij het rentepercentage dat het hoogst staat en heeft daarbij de keuze uit de hypotheekrente, het canonpercentage of het afkooppercentage zoals vastgesteld door het grondbedrijf. Verder houdt verweerder rekening met een lange termijn inflatie van 3,75% per jaar. Ten slotte wordt rekening gehouden met een factor voor afkoop van de indexatie van de canon in periode 2. Die factor bedraagt 1,25 ofwel een opslag van 25%. De rechtbank overweegt dat verweerder hiermee voldoende heeft gemotiveerd waarom sprake kan zijn van verschillen in de rentepercentages.

9.7.

Ter zitting is gebleken dat eiser in zijn berekening van de erfpachtcorrectie geen rekening heeft gehouden met een percentage van 25% voor de afkoop van de indexatie van de canon. De rechtbank overweegt dat de verschillen tussen de berekeningen van eiser en verweerder mogelijk hierdoor worden verklaard. Daarom, alsmede gelet op de toelichting van verweerder naar aanleiding van de kanttekeningen die eiser heeft geplaatst, is de rechtbank van oordeel dat de berekening van eiser geen aanleiding geeft om aan de juistheid van de erfpachtcorrectie van verweerder te twijfelen.

9.8.

Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat verweerder de juistheid van de erfpachtcorrectie voldoende aannemelijk heeft gemaakt.

Conclusie

10. De rechtbank is, gelet op het voorgaande, van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld.

11. Het beroep is ongegrond. Eiser krijgt dus geen gelijk. De WOZ-waarde en de onroerendezaakbelasting zoals verweerder die heeft vastgesteld blijven daarmee gehandhaafd.

12. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.”

5.Beoordeling van het geschil

5.1.

Zijn de vergelijkingsobjecten vergelijkbaar?

5.1.1.

In zijn hoger beroepschrift betwist belanghebbende het oordeel van de rechtbank dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de Woning. Hij stelt zich op het standpunt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de KOUDV factoren (kwaliteit, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid, voorzieningen) en de KOLDU score (kwaliteit, onderhoud, ligging, doelmatigheid, uitstraling). Het vergelijkingsobject [A-straat 2] betreft een uitschieter wat verkoopprijs betreft; die zou niet als referentie in de vergelijking mogen worden betrokken. Belanghebbende wijst verder naar hetgeen hij in eerste aanleg naar voren heeft gebracht.

5.1.2.

Naar het oordeel van de heffingsambtenaar is het oordeel van de rechtbank juist. De referenties zijn wel goed vergelijkbaar. Die referenties leiden tot een gemiddelde m2-prijs. Die gemiddelde prijs wordt bepaald door hogere en lagere verkoopprijzen. Er is geen reden om [A-straat 2] niet als referentie mee te nemen. Verder is rekening gehouden met verschillen in kwaliteit en onderhoud. Bij de verschillen tussen de referenties gaat het voornamelijk om ‘smaakverschillen’.

5.1.3.

Met de rechtbank is het Hof van oordeel dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de Woning en dat de transactiedata van de vergelijkingsobjecten voldoende dicht bij de waardepeildatum 1 januari 2014 liggen. Evenals de rechtbank acht het Hof in voldoende mate rekening gehouden met de onderlinge verschillen in afwerkingsniveau. Hetgeen belanghebbende in hoger beroep meer algemeen over de KOUDV-factoren en KOLDU-score heeft aangevoerd maakt dat niet anders. Immers, belanghebbende maakt (ook) in hoger beroep niet duidelijk welke relevante verschillen er zijn met betrekking tot al de door hem genoemde factoren en scores; dit laatste geldt ook met betrekking tot belanghebbendes meer algemene opmerking dat een aantal vergelijkingsobjecten hoogwaardiger is afgewerkt. Uit de informatie in de gedingstukken blijkt naar het oordeel van het Hof ook niet dat de verschillen, zo aanwezig, zouden moeten leiden tot een correctie op de koopprijs of zelfs tot het buiten beschouwing laten van een vergelijkingsobject. Het Hof verwerpt dan ook het standpunt van belanghebbende dat de WOZ-waarde op deze grond moet worden verlaagd.

5.2.

Heeft de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog vastgesteld?

5.2.1.

De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat hij de WOZ waarden niet te hoog heeft vastgesteld en dat de rechtbankuitspraak op dit punt juist is.

5.2.2.

Het Hof overweegt dienaangaande als volgt. Het onderschrijft hetgeen de rechtbank onder 5 heeft overwogen en neemt dat over. De WOZ-waarde is derhalve de waarde van het object op de peildatum in volle eigendom. Dit uitgangspunt heeft tot gevolg dat, indien de verkoopgegevens van een of meer vergelijkingsobjecten betrekking hebben op verkopen van objecten op in erfpacht uitgegeven grond (hierna ook: erfpachtgrond), de invloed van de erfpacht op de verkoopprijs geëlimineerd moet worden (de zogenoemde erfpachtcorrectie) en wel in die zin dat de transactieprijs van het vergelijkingsobject moet worden verhoogd met de erfpachtcorrectie. Dit uitgangspunt wordt ook door beide partijen onderschreven; wat hen verdeeld houdt is de hoogte van de erfpachtcorrecties.

5.2.3.

Om de erfpachtcorrectie voor de vergelijkingsobjecten te berekenen heeft de heffingsambtenaar de canon als basis genomen. Vervolgens heeft hij in vijf stappen de waarde van de volle en onbezwaarde eigendom van de vergelijkingsobjecten bepaald. Per vergelijkingsobject zijn achtereenvolgens de volgende - hierna kort beschreven - stappen gezet:

Het vaststellen van de canonbetalingen die in het huidige canontijdvak (periode 1) nog verschuldigd zullen worden.

Het berekenen van de (nieuwe) canon voor het daaropvolgende canontijdvak (periode 2).

Het bepalen van het rentepercentage waartegen de canonbetalingen contant moeten worden gemaakt.

Het berekenen van de contante waarde van de canonbetalingen over een periode van 50 jaar, gerekend vanaf de peildatum.

Het optellen van 60% van voormelde contante waarde (de erfpachtcorrectie) bij de koopprijzen die voor de vergelijkingsobjecten zijn betaald.

Uiteindelijk zijn de aldus berekende waarden van de vergelijkingsobjecten gebruikt om de WOZ-waarde van de Woning vast te stellen.

Bij stap 1

5.2.4.

De canon is bij een tweetal vergelijkingsobjecten voor periode 1 afgekocht. De erfpachtcorrecties voor die periode bedragen dan ook nihil.

Bij stap 2

5.2.5.

De heffingsambtenaar berekent de nieuwe canon door de canon die gold bij aanvang van periode 1 (tot aan het begin van periode 2) jaarlijks te verhogen met 3,75%. Dit percentage drukt de gemiddelde jaarlijkse stijging van de grondwaarde uit en is gebaseerd op het prijsindexcijfer voor de gezinsconsumptie in de vijftig jaar voorafgaand aan de waardepeildatum. De aldus berekende canon wordt vervolgens eenmalig met 25% verhoogd, om er rekening mee te houden dat de nieuwe canon gedurende de periode 2 zal meestijgen met de inflatie.

5.2.6.

De heffingsambtenaar heeft de hierboven vermelde grondwaardestijging van 3,75% per jaar in hoger beroep als volgt toegelicht:

“BGA acht de grondwaardestijging van 3,75% die voor de berekening wordt gebruikt aan de voorzichtige kant. Het percentage van 3,75 wordt gebruikt om de canon voor periode 2 te berekenen. De canon die bekend is, namelijk die van het huidige tijdvak, wordt geïndexeerd met 3,75% vanaf de einddatum van het huidige erfpachtcontract tot 50 jaar na verkoopdatum.

Voor het percentage van 3,75 is aangesloten bij de lange termijn inflatie van het CBS, omdat de verwachting is dat de grondwaarde in Amsterdam minimaal stijgt met inflatie. Die langjarige inflatie is feitelijk 3,57% op 01-01-2016. De grondwaarde stijgt echter vermoedelijk harder dan de inflatie, vanwege het hefboomeffect: de bouwkosten stijgen minder hard dan de prijzen voor woningen in Amsterdam, waardoor de waardestijging feitelijk vooral ten goede komt aan de grond.”

5.2.7.

De onder 5.2.5 genoemde eenmalige verhoging van 25% heeft de heffingsambtenaar als volgt onderbouwd:

“
Afkopen index op de canon (toeslag van 25% = factor 1,25 in de berekening)

(…) De door BGA voor periode 2 nieuw te berekenen erfpachtcanon in periode 2 is een zogenaamde (variabele) aanvangscanon in jaar X. Die aanvangscanon moet daarna con
stant worden gemaakt, en daarna ook contant worden gemaakt.

Voor de berekening van de toeslag, zijnde de afkoop van de periodieke indexatie in periode 2, hanteert de gemeente Amsterdam een gemiddeld inflatiepercentage van 2% per jaar. In 1993 bedroeg de rekenrente waarmee de gemeente de afkoopsom bepaalde 8,23%. Indien dit wordt uitgezet in een reeks van 50 jaren is de uitkomst 25% (…).

Constant maken, de index afkopen, gebeurt dus door 25% van de canon bij te tellen. (…) 8,23% was dus de rente in 1993. Gezien het verloop van de hypotheekrente is dat een behoorlijk hoog percentage, hetgeen in het voordeel van belanghebbende uitpakt. (…) Op de waardepeildatum 1-1-2016 was de rente 3,27% en zou een afkooppercentage van 50,52% van toepassing zijn. BGA rekent dus heel gematigd met de gehanteerde 25%.”

Bij stap 3

5.2.8.

De heffingsambtenaar heeft in verband met het contant maken van de canon voor elk vergelijkingsobject drie rentepercentages in de beschouwing betrokken: de hypotheekrente op de verkoopdatum van het vergelijkingsobject, het rentepercentage waartegen de huidige canon kon worden afgekocht en het rentepercentage waarmee de huidige canon is berekend. De heffingsambtenaar heeft daaruit - “in het voordeel van belanghebbende” - het hoogste percentage genomen. Hij stelt:

“
Contant maken/Disconteringsvoet

BGA heeft het hoogste percentage van de drie gebruikt, namelijk het canonpercentage op begindatum canon van 7,5%. BGA acht dit een zeer hoog percentage. De vraag is immers: hoeveel (langjarig) risico zit er op bouwgrond ten behoeve van woningen in Amsterdam? Het rendement op een 10 jarige staatslening is op de verkoopdatum 2-2-2016 0,37% (…) en dat is vrijwel risicoloos. Bouwgrond in Amsterdam is niet geheel zonder risico. Maar door 7,5% te nemen heeft BGA ruim voldoende rekening gehouden met het risico boven dat van een staatslening.”

Bij stap 5

5.2.9.

De heffingsambtenaar erkent dat de markt niet altijd en volledig rekening houdt met de erfpachtsituatie. De heffingsambtenaar gaat ervan uit dat het resultaat van zijn berekening (na de onder 5.2.3 genoemde 4e stap) voor 60% tot uitdrukking komt in de marktwaarde. Hij baseert dit percentage op een rapport van 18 oktober 1996 naar de invloed van erfpacht op verkoopcijfers in het kader van de Wet WOZ. Uit dat rapport blijkt ook dat in 30% van de verkopen geen rekening wordt gehouden met de erfpachtsituatie. Het rapport concludeert:

“De conclusie is dat 70% van de markt rekening houdt met de erfpachtsituatie. In dat geval wordt niet de gehele contante waarde van de toekomstige erfpachtbetalingen verdisconteerd, maar zo’n 60%.”

5.2.10.

Het voorgaande heeft erin geresulteerd dat de heffingsambtenaar de erfpachtcorrecties voor de vergelijkingsobjecten als volgt heeft berekend:

voor [A-straat 3] : € 14.090
voor [A-straat 4] : € 34.780
voor [A-straat 5] : € 34.587
voor [A-straat 2] : € 12.604

5.2.11.

Belanghebbende heeft op de berekeningen van de heffingsambtenaar als volgt gereageerd. Hij erkent dat de transactieprijzen van de vergelijkingsobjecten moeten worden verhoogd met een erfpachtcorrectie. Maar hij vindt de door de heffingsambtenaar voor de vergelijkingsobjecten berekende erfpachtcorrecties te hoog en heeft zelf nieuwe berekeningen opgesteld. Hij onderbouwt deze als volgt:

“Voor berekening van de erfpachtcorrectie wordt uitgegaan van de door de heffingsambtenaar verstrekte gegevens. Deze worden aangevuld met:

• De aanname van toekomstige grondwaardestijging per 1-1-2016 van 3,56% per jaar;

• De aanname van de depreciatie van de grondwaarde bij canonherziening met 40%;

• De aanname van het canonpercentage bij canonherziening met 2,39%;

• De aanname van de toekomstige inflatie CPI met 2,0% per jaar;

• De marktwaarde correctiefactor van 42%;

Erfpachtcorrectie en grondwaarde/kavelprijs

Voor alle objecten is de marktwaarde van de in erfpacht uitgegeven grond bepaald (GW) door de gekapitaliseerde canon van periode 1 en 2 tezamen te vermenigvuldigen met de marktwaarde correctiefactor. De erfpachtcorrectie (EPC) is gelijk aan de gekapitaliseerde canon van niet afgekochte perioden vermenigvuldigd met de marktwaarde correctiefactor. Hier alleen periode 2.

Doordat de canonverplichting voor periode 1 bij alle referentieobjecten is afgekocht, wordt slechts een gedeelte van de vastgestelde grondwaarde meegenomen als erfpachtcorrectie van de transactieprijs. Een gedeelte van de grondwaarde maakt immers onderdeel uit van die transactieprijs, namelijk de waarde van de nog afgekochte jaren erfpacht.”

5.2.12.

Het vorenstaande leidt volgens belanghebbende tot de volgende erfpachtcorrecties

voor [A-straat 3] : € 2.907
voor [A-straat 4] : € 24.354
voor [A-straat 5] : € 24.408
voor [A-straat 2] : € 2.730

Dit één en ander zou volgens belanghebbende resulteren in een WOZ-waarde voor de Woning van € 204.000.

5.2.13.

Naar tussen partijen niet in geschil is kan de erfpachtcorrectie berekend worden door de toekomstige canons over een periode van 50 jaar contant te maken en die waarde vervolgens te corrigeren met een ‘verdisconteringspercentage’ (als bedoeld onder 5.2.9). Nu deze opvatting niet van een onjuist standpunt getuigt, volgt het Hof partijen in deze.
Vaststaat dat de erfpachtcorrecties van de vergelijkingsobjecten ook aldus zijn berekend (zie 5.2.3).

5.2.14.

Partijen verschillen - slechts - van mening over de waarden van een aantal factoren die de hoogte van de erfpachtcorrecties bepalen.

5.2.15.

Bij de beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar in voldoende mate aannemelijk heeft gemaakt dat de erfpachtcorrecties voor de vergelijkingsobjecten niet te hoog zijn vastgesteld, stelt het Hof voorop dat bij de berekening van die correcties noodzakelijkerwijs diverse hoogst onzekere toekomstige ontwikkelingen moeten worden ingeschat. Dit geldt bijvoorbeeld voor (i) het inschatten van de ontwikkeling van de inflatie, (ii) de grondprijsontwikkeling en (iii) het verloop van het disconteringspercentage. En dit alles over een periode van 50 jaar. Aan iedere schatting is een zekere ruwheid eigen en dat geldt zeker ook voor de onderhavige schattingen. Een nominaal kleine wijziging in één van de factoren kan van grote invloed zijn op de hoogte van de uiteindelijk in aanmerking te nemen correctie. De uitkomst van de berekening kent dan ook een hoge onzekerheidsmarge. Anders gezegd: bij het berekenen van de erfpachtcorrecties moet een aantal keuzes worden gemaakt en afhankelijk van de keuze - ook als uitsluitend gekozen wordt voor reële, verdedigbare, toekomstige ontwikkelingen - is er een brede waaier aan uitkomsten mogelijk. De bewijsopdracht waar de heffingsambtenaar voor staat is niet om uit die brede waaier aan mogelijkheden de meest waarschijnlijke of beste te kiezen. Voldoende is dat hij op zorgvuldige wijze, reële, goed verdedigbare keuzes maakt. Alsdan heeft hij de hoogte van de erfpachtcorrecties in voldoende mate aannemelijk gemaakt.

5.2.16.

Gelet op de gedingstukken en hetgeen de heffingsambtenaar ter zitting heeft verklaard, is het Hof van oordeel (1) dat de heffingsambtenaar ernaar gestreefd heeft de onder 5.2.15 bedoelde ontwikkelingen op een zo consciëntieus en zorgvuldig mogelijke wijze in te schatten, en (2) dat de keuzes die de heffingsambtenaar daarbij gemaakt heeft door hem adequaat onderbouwd en goed verdedigbaar zijn. Van belang acht het Hof ook dat de heffingsambtenaar bij het waarderen van factoren met een grote onzekerheidsmarge in een aantal gevallen de voor belanghebbende meest gunstige oplossing gekozen heeft (zie bijvoorbeeld 5.2.6, 5.2.7 en 5.2.8). Keuzes die ertoe geleid hebben dat de erfpachtcorrecties vele tientallen procenten lager uitgevallen zijn, dan - bij andere, ook verdedigbare keuzes - maximaal mogelijk zou zijn geweest.

Kritiek op de keuzes van de heffingsambtenaar is naar de aard van de materie zeker mogelijk en in een aantal gevallen ook voorstelbaar en begrijpelijk. Ook is verdedigbaar dat de heffingsambtenaar met andere of meer factoren rekening had kunnen houden.

Maar dat alles neemt niet weg dat het Hof, alles overziende en meewegende tot het oordeel komt dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde methode en toegepaste factoren voor het berekenen van erfpachtcorrecties deugdelijk zijn. Daaraan doet niet af dat, zoals belanghebbende de heffingsambtenaar verwijt, de berekeningssystematiek thans deels gebaseerd is op gegevens uit een rapport uit 1996 (zie 5.2.9). Echter, niet gezegd kan worden dat die gegevens thans niet meer bruikbaar zijn. In hoeverre de berekening van de erfpachtcorrectie dient te worden geactualiseerd of te worden herijkt laat de gemeente thans onderzoeken (zie 2.5).

Derhalve kan niet gezegd worden dat de heffingsambtenaar de erfpachtcorrecties voor de vergelijkingsobjecten - en daarmee de WOZ-waarde van de Woning - niet aannemelijk heeft gemaakt.

Daaraan doet niet af al hetgeen belanghebbende in (hoger) beroep heeft aangevoerd.

5.3.

Heeft de heffingsambtenaar een algemeen beginsel van behoorlijk bestuur geschonden?

5.3.1.

Ingeval het Hof tot het oordeel zou komen dat belanghebbendes primaire standpunt onjuist is, dan stelt hij zich op het standpunt dat de WOZ-waarde moet worden vastgesteld, naar het Hof begrijpt, op € 209.000 (€ 213.500 -/- 2%). Belanghebbende betoogt dat het fair play-beginsel, het vertrouwensbeginsel, het gelijkheidsbeginsel, het zorgvuldigheidsbeginsel, het rechtszekerheidsbeginsel en/of het verbod van willekeur de heffingsambtenaar verplichten de WOZ-beschikking met 2% te verlagen.

5.3.2.

Belanghebbende beroept zich in dit verband op (1) een brief van 5 februari 2019 van de wethouder Financiën aan de leden van Raadscommissies Financiën en Economische Zaken en Ruimtelijke Ordening (met als onderwerp “Eenmalige verlaging WOZ-beschikking 2019 voor woningen op erfpachtgrond”) en (2) op hetgeen de burgemeester van Amsterdam op 12 februari 2019 op schriftelijke vragen van een gemeenteraadslid naar aanleiding van de rechtbankuitspraak van 7 december 2018 heeft geantwoord (zie 2.5).

5.3.3.

Het Hof stelt voorop dat op belanghebbende de last rust feiten en omstandigheden te stellen en (bij betwisting door de heffingsambtenaar) aannemelijk te maken, op basis waarvan geconcludeerd kan worden dat de heffingsambtenaar een algemeen beginsel van behoorlijk bestuur heeft geschonden. Op basis van al hetgeen belanghebbende in dat verband heeft aangevoerd kan die conclusie niet worden getrokken.

Het Hof voegt daar voor wat betreft de vermeende schending van het vertrouwensbeginsel aan toe dat uit het onder 2.5 weergegeven citaat of uit de eerdergenoemde brief van 5 februari 2019 niet volgt dat de gemeente Amsterdam van mening is dat de WOZ-beschikkingen over 2017 op een te hoog bedrag zijn vastgesteld. Ook anderszins heeft belanghebbende aan deze documenten niet het vertrouwen kunnen ontlenen dat ook de WOZ-waarden voor de jaren vóór 2019 met 2% zouden worden verlaagd. Daarnaast noopten ook het gelijkheidsbeginsel of de andere door belanghebbende genoemde algemene beginselen van behoorlijk bestuur daar niet toe.

Om die redenen verwerpt het Hof belanghebbendes standpunt.

5.4.

Dient de WOZ-waarde naar beneden te worden afgerond op € 213.000?

De heffingsambtenaar is niet verplicht de WOZ-waarde naar beneden af te ronden op hele duizendtallen. Het andersluidende standpunt van belanghebbende vindt geen steun in het recht.

Slotsom

5.5.

Gelet op al hetgeen hiervoor is overwogene heeft de heffingsambtenaar, ook in het licht van hetgeen belanghebbende in hoger beroep heeft aangevoerd, voldaan aan de op hem rustende bewijslast dat hij de WOZ-waarde niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Het vorenstaande leidt tot de slotsom dat het hoger beroep van belanghebbende ongegrond is. De uitspraak van de rechtbank dient te worden te worden bevestigd.

6.Kosten

Het Hof acht geen termen aanwezig voor een kostenveroordeling op de voet van artikel 8:75 van Pro de Awb.

7.Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.

De uitspraak is gedaan door mrs. P.F. Goes, voorzitter, B.A. van Brummelen en R.C.H.M. Lips, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. M.H. Hogendoorn als griffier. De beslissing is op 9 juli 2019 in het openbaar uitgesproken.

Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.

2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. een dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.

In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.

Beoordeling erfpachtcorrectie en WOZ-waarde appartement te Amsterdam