ECLI:NL:GHAMS:2021:3674 - Gerechtshof Amsterdam - Bevestiging WOZ-waarde woning en afwijzing beroep erfpach...

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

kenmerk 19/00639

23 november 2021

uitspraak van de vijfde meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X], wonende te [Z] , belanghebbende,

(gemachtigde: mr. A. Bakker),

tegen de uitspraak van 6 maart 2019 in de zaak met kenmerk AMS 18/5795 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen

belanghebbende

de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, de heffingsambtenaar.

1.Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij op de voet van artikel 28 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) genomen beschikking van 31 januari 2018 de waarde van de onroerende zaak (hierna ook: WOZ-waarde) [A-straat] te Amsterdam (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2016 vastgesteld op € 1.128.500.

1.2.

De heffingsambtenaar heeft – na daartegen gemaakt bezwaar – bij uitspraak van

14 augustus 2018 de vastgestelde waarde gehandhaafd. Belanghebbende heeft daartegen beroep ingesteld bij de rechtbank.

1.3.

De rechtbank heeft bij de uitspraak van 6 maart 2019 het beroep ongegrond verklaard.

1.4.

Belanghebbende heeft op 16 april 2019 tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof en dat bij brief van 11 mei 2019 aangevuld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5.

De heffingsambtenaar heeft bij brieven van 10 januari 2020 en 24 juni 2021 nadere stukken ingediend. Belanghebbende heeft bij brieven van 20 juni 2021 en 22 juni 2021 nadere stukken ingediend. Belanghebbende heeft op 29 juni 2021 een pleitnota ingediend.

1.6.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 30 juni 2021. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak aan partijen is toegezonden.

2.Feiten

2.1.

Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een tussenwoning met een kelder en een berging. De oppervlakte van de woning is ongeveer 199 m²; het perceeloppervlak is 149 m². Het bouwjaar van de woning is 1937. De woning ligt naast een school. Belanghebbende heeft krachtens het recht van erfpacht het genot van de woning.

2.2.1.

De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem voor de woning op € 1.128.500 vastgestelde waarde in hoger beroep onder meer een matrix overgelegd (‘Overzicht taxatiewaarden’), met daarin opgenomen (verkoop)gegevens van een drietal objecten (hierna: de vergelijkingsobjecten). In de matrix is het volgende opgenomen:

[
Afbeelding matrix]

De (herleide) gemiddelde vierkantemeterprijs van het woningdeel van de vergelijkingsobjecten bedraagt (gecorrigeerd naar gemiddelde kwaliteit en onderhoud) € 5.921. Op de transactieprijzen van de vergelijkingsobjecten heeft de heffingsambtenaar erfpachtcorrecties toegepast. De verkoopadvertenties van de vergelijkingsobjecten waaraan in de matrix wordt gerefereerd zijn eveneens overgelegd.

2.2.2.

De heffingsambtenaar heeft in hoger beroep voor elk vergelijkingsobject een nadere berekening van de in de matrix opgenomen ‘Erfpacht Correctie’ overgelegd.

2.2.3.

De taxateur tot bijstand van de heffingsambtenaar heeft op de zitting bij het Hof onder andere als volgt verklaard:

“Belanghebbende zet vraagtekens bij de door ons bij de waardering van de woning gebruikte kavelwaarde. Uitgangspunt is de prijs per vierkante meter die volgt uit de permanente markanalyse van verkoopcijfers. Voor deze wijk is dat € 1.127 per vierkante meter. Boven de 100 vierkante meter ligt een knikpunt. Boven dat punt wordt afgestaffeld tot een lager bedrag per vierkante meter. In de zaak van belanghebbende is genoemde vierkantemeterprijs gecorrigeerd voor grootte, buurtcode (die kan beter of slechter zijn) en de matige ligging. Dat leidt hier tot correcties op de vierkante meterprijs van € 1.127 van achtereenvolgens -/- 6 procent, + 2,7 procent en -/- 7,3 procent. Afgerond komt dat uit op de bij belanghebbende gebruikte kavelwaarde van € 1.003 per vierkante meter, zoals vermeld in de matrix.”

2.3.

Belanghebbende heeft in hoger beroep onderstaande matrix overgelegd. Deze matrix vermeldt dezelfde (verkoop)gegevens als die van de heffingsambtenaar (zie 2.2.1), aangevuld met [Verkoop 4] (‘Verkoop 4’):

[
Afbeelding matrix]

2.4.

Tot de stukken van het geding behoort een brief van de wethouder van Financiën van de gemeente Amsterdam van 5 februari 2019 aan de leden van de Raadscommissies Financiën en Economische Zaken van de gemeente Amsterdam, met als onderwerp: Eenmalige verlaging WOZ-beschikking 2019 voor woningen op erfpachtgrond. In deze brief wordt melding gemaakt van een besluit tot het eenmalig generiek verlagen van de WOZ-waardering met 2% van woningen op erfpachtgrond voor de OZB-aanslag 2019.

2.5.

Tot de gedingstukken behoort een geschrift van 12 februari 2019, gepubliceerd in het Gemeenteblad op 13 februari 2019, waarin de burgemeester van Amsterdam reageert op schriftelijke vragen van een gemeenteraadslid naar aanleiding van een uitspraak van 7 december 2018 van de rechtbank Amsterdam (ECLI:NL:RBAMS:2018:8714).

2.6.1.

Tot de gedingstukken behoort een – door belanghebbende in hoger beroep ingebracht – rapport van 19 september 2019, ‘Erfpachtcorrectie van verkoopcijfers in Amsterdam in het kader van de Wet WOZ’ van Francke en Van der Schans. Dit rapport bevat bevindingen van een in opdracht van de gemeente Amsterdam verricht onderzoek naar mogelijke actualisering of herijking van de erfpachtcorrectie.

2.6.2.

Tot de gedingstukken behoort een door belanghebbende in hoger beroep ingebrachte matrix van de heffingsambtenaar (met toelichting daarop door belanghebbende) met daarin opgenomen (verkoop)gegevens van woningen in de Maria Austriastraat (verkopen vóór en na 1 juli 2019). De verkoopprijzen van die woningen zijn gecorrigeerd voor het erfpachtrecht.

2.7.

Belanghebbende heeft de onder 1.1 vermelde WOZ-beschikking aangevraagd (en gekregen) in verband met een aanbod van de gemeente Amsterdam om over te stappen naar eeuwigdurende erfpacht of over te gaan tot afkoop van het erfpachtrecht.

2.8.

Op 15 juni 2018 heeft een hoorzitting plaatsgevonden in het kader van de behandeling van het bezwaar van belanghebbende. Op 22 juni 2018 heeft een hoorzitting plaatsgevonden waarbij partijen nader hebben gesproken over de erfpachtcorrecties. Het verslag van deze hoorzitting behoort tot de gedingstukken.

3.Geschil in hoger beroep

Evenals bij de rechtbank is in hoger beroep in geschil of de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Belanghebbende bepleit – evenals bij de rechtbank – een waarde van € 1.032.000; de heffingsambtenaar verdedigt de voor de woning op € 1.128.500 vastgestelde waarde. Voorts is in hoger beroep ook in geschil of de hoorplicht is geschonden.

4.Oordeel van de rechtbank

De rechtbank heeft het volgende overwogen en beslist (in de uitspraak van de rechtbank is belanghebbende aangeduid als ‘eiser’ en de heffingsambtenaar is een enkele keer ook aangeduid als ‘verweerder’). De uitspraak van de rechtbank is hierna zonder de daarin opgenomen voetnoten weergegeven.

“
Is de hoorplicht geschonden?

3. Eiser heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar de hoorplicht heeft geschonden. Volgens eiser is de bestreden uitspraak in strijd is met artikel 7:9 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb). De heffingsambtenaar had eiser namelijk na de bekendmaking van de (voorlopige) taxatietechnische overwegingen nader moeten horen. Door te beslissen voordat dit is gebeurd, is de hoorplicht geschonden.

4. De heffingsambtenaar heeft de gemachtigde van eiser per brief het verslag gestuurd van de hoorzittingen van – zo begrijpt de rechtbank – 1, 15 en 22 juni 2018. In die brief staat dat zodra de (voorlopige) taxatietechnische heroverweging is uitgeschreven, een kopie naar de gemachtigde wordt gestuurd.

5. De rechtbank is van oordeel dat het beroep op artikel 7:9 van Pro de Awb niet slaagt. Eiser heeft alleen in algemene zin verwezen naar de (voorlopige) taxatietechnische overwegingen, maar heeft niet duidelijk gemaakt om welke concrete feiten en omstandigheden het in dit geval gaat. De door eiser genoemde uitspraak geeft geen aanleiding voor een ander oordeel. In die zaak waren er concrete feiten, namelijk de bevindingen van de taxateur van een plaatsopneming, die vereisten dat de betrokkene nader moest worden gehoord.

Heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld?

6. Eiser vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Eiser vindt dat de waarde van de woning vastgesteld moet worden op € 1.032.000.

7. De heffingsambtenaar vindt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Hij heeft ter onderbouwing van de waarde een taxatierapport ingediend. In dit taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 1.128.500. Het taxatierapport van de heffingsambtenaar bevat verder gegevens en recente verkoopcijfers van andere woningen (de vergelijkingsobjecten), namelijk [Verkoop 1] , [Verkoop 2] en [Verkoop 3] . Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning van eiser niet te hoog is vastgesteld.

8. De waarde van de woning wordt bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".

De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.

9. Om te beoordelen of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld, moet de rechtbank de volgende vragen beantwoorden:

1. Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning van eiser?

2. Zo ja, heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning?

Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar?

10. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde een taxatierapport overgelegd. Naar volgt uit het taxatierapport en de matrix is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De vergelijkingsobjecten hoeven niet identiek te zijn aan de woning, mits voldoende rekening is gehouden met de verschillen.

11. De rechtbank acht de vergelijkingsobjecten goed vergelijkbaar met de woning. De in het taxatierapport van de heffingsambtenaar genoemde vergelijkingsobjecten zijn alle tussenwoningen, niet te ver van de waardepeildatum verkocht en wat type, bouwjaar, ligging, kwaliteit en onderhoudstoestand betreft goed vergelijkbaar met de woning. De verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten zijn niet zo groot dat de vergelijkingsobjecten in het geheel niet bruikbaar zijn. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten zijn daarom een goed uitgangspunt bij het bepalen van de waarde van de woning. Eiser heeft dat ook niet betwist.

Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen?

- de erfpachtcorrectie

12. De heffingsambtenaar heeft op de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten een correctie toegepast voor het verschil tussen verkoop van het recht van erfpacht en verkoop van de volle eigendom. De WOZ-waarde moet immers volgens de wet worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen. Van de vergelijkingsobjecten is echter niet de volle en onbezwaarde eigendom verkocht, maar een recht van erfpacht. Het eigendomsrecht berust bij de gemeente Amsterdam. Omdat aannemelijk is dat de waarde van een recht van erfpacht lager is dan de waarde van de volle eigendom, moet er een correctie worden toegepast op de transactieprijzen van het recht op erfpacht.

13. Eiser is het niet eens met de verdeling van de erfpachtcorrectie over de waarde die is toegekend aan het woningdeel en de kavel. Hij stelt dat de kavelwaarde gelijk behoort te zijn aan de erfpachtcorrectie. De erfpachtcorrectie is namelijk de netto contante waarde van de (toekomstige) canon en dat drukt de waarde van de grond uit, aldus eiser.

14. Volgens de heffingsambtenaar drukt de erfpachtcorrectie niet alleen op de kavel, maar ook op de opstal, dus de woning.

15. De rechtbank is met de heffingsambtenaar van oordeel dat het recht van erfpacht doorwerkt op de woning. Weliswaar behoort de grond aan de gemeente Amsterdam toe en de opstal aan de eigenaar van die opstal, maar de grondeigenaar heeft daarnaast via de erfpachtvoorwaarden invloed op wat de eigenaar van de opstal met de opstal mag en kan doen. Door natrekking rust erfpacht namelijk ook op de opstal. Dat betekent dat niet gezegd kan worden dat de erfpachtcorrectie enkel drukt op de kavelwaarde. Al daaruit volgt dat de kavelwaarde niet gelijk behoeft te zijn aan de erfpachtcorrectie. Het betoog faalt.

16. Eiser voert verder aan dat de heffingsambtenaar de erfpachtcorrectie niet juist heeft berekend.

17. De rechtbank stelt vast dat de erfpachtcorrecties geen invloed hebben op de vastgestelde waarde van de woning van eiser. De erfpachtcorrecties bij de vergelijkingsobjecten zijn namelijk achtereenvolgens € 66.759,-, € 62.069,- en € 51.916,-. Omgerekend bedraagt de erfpachtcorrectie hiermee gemiddeld € 324,- per m²-woningdeel. Maar dat is minder dan het verschil tussen de m²-prijs van het woondeel van de vergelijkingsobjecten (gemiddeld € 5.819,-) en die van de woning van eiser (€ 4.870,-). Dat betekent dat ook als de erfpachtcorrectie geheel buiten beschouwing zou worden gelaten, de m2‑prijzen van het woondeel van de vergelijkingsobjecten nog steeds boven de waarde van het woondeel van de woning van eiser liggen. Deze beroepsgrond kan daarom niet slagen, zelfs al zou de heffingsambtenaar de erfpachtcorrectie verkeerd hebben berekend.

18. Verder stelt eiser dat de WOZ-waarde 2% lager moet uitvallen omdat zijn woning op erfpachtgrond staat. Hij heeft gewezen op een brief van 5 februari 2019 van de wethouder van Financiën van de gemeente Amsterdam. In deze brief is vermeld dat is besloten een eenmalige algemene verlaging van 2% toe te passen op de WOZ-waardering van woningen op erfpachtgrond voor de OZB-aanslag 2019. Uitspraken van de rechtbank Amsterdam uit december 2018 zijn aanleiding geweest voor deze eenmalige verlaging, aldus de wethouder. Daarbij wijst eiser op antwoorden van het college van burgemeester en wethouders in de gemeenteraad.

19. Onder verwijzing naar de brief van de wethouder, heeft eiser met een beroep op het vertrouwensbeginsel betoogd dat dit gewijzigde beleid ook moet leiden tot een (verdere) verlaging van de OZB-aanslag met 2% van de WOZ-waarde in een ander belastingjaar dan 2019.

20. De rechtbank overweegt dat in de brief van de wethouder expliciet is gesteld dat de verlaging als praktische maatregel alleen wordt toegepast op WOZ-waardebeschikkingen over het belastingjaar 2019. Naar aanleiding van de uitspraken van de rechtbank Amsterdam uit december 2018 is de heffingsambtenaar in hoger beroep gegaan en is een nader onderzoek gestart naar de berekeningssystematiek van de erfpachtcorrectie. Het hoger beroep en het onderzoek zullen ongeveer zes maanden in beslag nemen. Om toch te voldoen aan de wettelijke plicht om de WOZ-beschikkingen van het belastingjaar 2019 nog tijdig – vóór 28 februari 2019 – te kunnen verzenden, is voor deze tijdelijke en beperkte verlaging gekozen. Uit deze toelichting in de brief van de wethouder kan worden afgeleid dat de heffingsambtenaar de huidige manier van berekening van de erfpacht nader wil onderzoeken, maar niet dat hij erkent dat de huidige manier van berekenen van de erfpacht onjuist is. Dat betekent dat met deze brief niet het vertrouwen wordt gewekt dat de erfpacht in eerdere belastingjaren ook moet worden aangepast, waaronder het belastingjaar waar deze zaak betrekking op heeft. Ook uit de vragen die in de raad zijn gesteld, blijkt dit niet. Het antwoord van de wethouder op vraag 4 – waar eiser op wijst – gaat over de overstapregeling naar eeuwigdurend erfpacht. Daar staat alleen dat de WOZ-waarden uit eerdere belastingjaren waar nog bezwaar of beroep tegen loopt, vooralsnog niet gebruikt zullen worden voor de berekening van het eeuwigdurend erfpacht. Anders dan eiser stelt, volgt daar niet uit dat de erfpachtcorrectie van de nog niet vaststaande WOZ-waarden uit eerdere belastingjaren een verlaging van 2% krijgen. Het betoog van eiser slaagt niet.

- de kavelwaarde

21. Eiser stelt dat verweerder de kavelprijs niet heeft onderbouwd.

22. De taxateur van de heffingsambtenaar heeft op de zitting toegelicht dat gerekend is met afnemende meeropbrengst. Hoe groter de kavel, hoe minder de m2-prijs van de kavel, aldus de taxateur. De rechtbank stelt vast dat de m2-prijs van twee vergelijkingsobjecten met grotere kavels juist hoger is dan die van eiser. Dat betekent dat de kavelwaarde van eiser gunstiger is gewaardeerd dan de kavelwaarden van de grotere vergelijkingsobjecten. Hierdoor acht de rechtbank het aannemelijk dat de kavelwaarde van eiser niet onjuist is gewaardeerd.

- overlast door de school

23. Verder voert eiser aan dat zijn woning tegen een school is aangebouwd, wat een waardeverlagend effect heeft. De hoofdingang van die school is direct naast zijn voordeur en aan de achterkant grenst zijn kavel aan de buitenplaats van de school. Verder zijn op korte afstand nog twee scholen gevestigd. Volgens eiser is het druk en is er sprake van veel geluid.

24. Tussen partijen is niet in geschil dat de woning van eiser het directe buurpand van een school is. Evenmin is in geschil dat er op korte afstand nog twee andere scholen zijn. Ook is niet geschil dat twee van de drie de vergelijkingsobjecten niet in de directe buurt van een school ligt. Voor zover de drukte en het geluid dat vanwege deze scholen geproduceerd wordt een waardeverlagend effect op de woning met zich mee zou brengen, stelt de rechtbank vast dat de heffingsambtenaar hiermee voldoende rekening heeft gehouden. De getaxeerde m2-prijs van de woning van eiser (€ 4.870,-) is namelijk aanzienlijk lager dan de gemiddelde m2-prijs van het woningdeel van de vergelijkingsobjecten (€ 5.819,-).

- fouten in de vergelijkingsobjecten

25. Eiser stelt dat het woonoppervlakte van de vergelijkingsobjecten onjuist zijn en verwijst daarbij naar de overgelegde stamkaarten:

woningdeel van [Verkoop 1] (verkoop 1) volgens eiser 185 m² en niet 174 m²;
woningdeel van [Verkoop 2] (verkoop 2) volgens eiser 185 m² en niet 188 m².

26. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat woningen vanaf de bouwtekeningen worden ingemeten. In sommige gevallen wordt (ook) ter plaatse gemeten. De heffingsambtenaar maakt daarbij gebruik van de NEN-norm 2580, een meetinstructie voor gebruiksoppervlakte van woningen.

27. Eiser heeft niet betwist dat de door de heffingsambtenaar berekende oppervlakte van het woningdeel overeenkomt met de bouwtekeningen van de woning. De rechtbank oordeelt dat er geen grond is om te twijfelen aan de door de taxateur van de heffingsambtenaar op basis van de bouwtekeningen berekende oppervlakte van het woningdeel van de woning. De (enkele) verwijzing van eiser naar de oppervlaktegegevens in de BAG en het WOZ‑waardeloket is daarvoor onvoldoende. Deze bronnen vermelden weliswaar een enigermate andere oppervlakte dan door de taxateur is berekend, maar onduidelijk is gebleven hoe deze uitkomst tot stand is gekomen.

- tussenconclusie

28. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met het overgelegde taxatierapport, in combinatie met de daarop ter zitting gegeven toelichting, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.

Modelmatige berekening en andere vergelijkingsobjecten in beroep dan in de bezwaarfase

29. Eiser voert aan dat de waarde van de woningen kennelijk niet is berekend op grond van de modelmatige waardebepaling en dat sprake is van strijd met het verbod van willekeur en strijd met het vertrouwensbeginsel. De vergelijkingsobjecten hebben een lagere WOZ-waarde dan de transactieprijzen die op de matrix van de heffingsambtenaar staan vermeld. Op grond van controle van grote hoeveelheden gegevens wordt dus een lagere WOZ-waarde berekend en kan worden geconstateerd dat de objecten niet op die modelmatige wijze zijn getaxeerd en dat niet eens is gecontroleerd of het verkoopcijfer wel binnen de marges valt van hetgeen het model laat zien aan gemiddelde prijzen per m². Het komt er volgens eiser op neer dat de modelmatige waardebepaling tot een lagere waarde leidt dan de vergelijking met (meestal 3) specifiek geselecteerde objecten en dat de modelmatige waardebepaling tot een betrouwbaarder uitkomst leidt, omdat daarbij gebruik wordt gemaakt van veel meer verkoopcijfers dan bij de vergelijkingsmethode. Eiser wil daarom inzicht hebben in de wijze waarop de WOZ-waarde van de vergelijkingsobjecten oorspronkelijk is berekend en verzoekt de rechtbank daarom de heffingsambtenaar op te dragen stukken over te leggen waaruit blijkt hoe de WOZ-waarde van de vergelijkingsobjecten is bepaald.

30. Dit betoog van eiser slaagt niet. De Wet WOZ schrijft voor de vaststelling van de waarde in het economisch verkeer van een woning geen specifiek model voor, maar bepaalt dat de waarde van een woning wordt bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De heffingsambtenaar, op wie in eerste instantie de bewijslast van de waarde rust, kan daarom een keus maken uit de marktgegevens die naar zijn oordeel de waarde op de beste wijze onderbouwen. De vergelijking met méér data, zoals in de modelmatige waardebepaling, is niet noodzakelijkerwijs beter dan de vergelijking met enkele specifiek uitgekozen transacties van vergelijkingsobjecten, omdat de mogelijkheid bestaat dat in de modelmatige waardebepaling ook wordt vergeleken met panden die op onderdelen minder vergelijkbaar zijn met de woning in kwestie, zonder dat rekening is gehouden met de verschillen.

De heffingsambtenaar dient vergelijkingsobjecten aan te dragen die voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van eiser en waarbij in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen. De heffingsambtenaar heeft naar aanleiding van het ingestelde beroep een nieuw taxatierapport laten opmaken, waarmee het oorspronkelijke taxatieverslag is achterhaald. Er is geen rechtsregel die de heffingsambtenaar verbiedt om in de fase van beroep bij de rechtbank (met inachtneming van de goede procesorde) de door hem vastgestelde waarde nader te onderbouwen en aannemelijk te maken met nieuw of beter bewijsmateriaal. Het staat de heffingsambtenaar dan ook vrij om in beroep een nieuwe matrix met volgens hem betere vergelijkingsobjecten te overleggen.

Afronden op duizendtallen

31. Eiser voert nog aan dat de heffingsambtenaar de waarde van de woning naar beneden had moeten afronden op duizendtallen, dus in dit geval naar € 1.128.000,-. Eiser beroept zich hierbij op een conclusie van de procureur-generaal bij de Hoge Raad van 29 december 2009 en op informatie (op de website) van de Waarderingskamer.

32. Deze beroepsgrond slaagt niet. De rechtbank stelt voorop dat in de Wet WOZ geen regels zijn opgenomen over de afronding van de vastgestelde waarde. De conclusie van de procureur-generaal bij de Hoge Raad waar eiser naar verwijst gaat, onder andere, over de gevolgen van het toepassen van de (per 1 oktober 2015 afgeschafte) Fierensmarge. De Fierensmarge was gericht op het opwerpen van een drempel voor bezwaar en beroep om conflicten over relatief kleine belangen te beperken en de Wet WOZ uitvoerbaar te maken. Dit betreft een andere discussie, die geen aanknopingspunten biedt voor de stelling van eiser over de afronding van waardevaststellingen, omdat de rechtsbescherming op dit punt niet is beperkt. Voor zover de Waarderingskamer heeft geadviseerd om de waardevaststelling van een woning naar beneden af te ronden op duizendtallen, is dat geen voorschrift waaraan de heffingsambtenaar aan is gehouden.

Ten slotte

33. Hetgeen overigens is aangevoerd kan niet leiden tot een ander oordeel of tot heropening van het vooronderzoek.

Conclusie

34. Het beroep is ongegrond. Eiser krijgt dus geen gelijk.

35. Voor een proceskostenveroordeling of vergoeding van het griffierecht is bij die uitkomst geen aanleiding.”

5.Beoordeling van het geschil

Schending van de hoorplicht?

5.1.

Belanghebbende voert ook in hoger beroep aan dat de heffingsambtenaar de hoorplicht heeft geschonden. Volgens belanghebbende had hij na de eerste hoorzitting en de bespreking op 22 juni 2018 moeten worden uitgenodigd voor een nadere hoorzitting. Door te beslissen op het bezwaar voordat deze nadere hoorzitting heeft plaatsgevonden, heeft de heffingsambtenaar de hoorplicht geschonden.

5.2.

Het Hof begrijpt dat tijdens de eerste hoorzitting belanghebbendes bezwaren aan de orde zijn gekomen en dat op de (nadere) hoorzitting van 22 juni 2018 in zijn algemeenheid gesproken is over de wijze waarop rekening moet worden gehouden met erfpacht. De heffingsambtenaar heeft de gemachtigde van belanghebbende per brief het verslag gestuurd van deze (nadere) hoorzitting.

5.3.

Met de rechtbank (zie onderdeel 5 van haar uitspraak) is het Hof van oordeel dat de hoorplicht niet is geschonden. Uit de gedingstukken volgt niet dat tijdens de hoorzittingen of anderszins nadere afspraken zijn gemaakt voor een daarop volgende hoorzitting met betrekking tot de woning van belanghebbende, noch zijn concrete feiten of omstandigheden aannemelijk geworden, zoals nieuwe bevindingen van de taxateur van een opneming ter plaatse, die meebrachten (als partijen dat zo hadden afgesproken) dat belanghebbende in de gelegenheid moest worden gesteld voor een nader hoorgesprek.

WOZ-waarde

5.4.1.

Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

5.4.2.

Op de heffingsambtenaar rust de last aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is.

5.4.3.

Het Hof stelt voorop dat het de heffingsambtenaar in een procedure over de vastgestelde WOZ-waarde is toegestaan om de juistheid van de door hem vastgestelde waarde te onderbouwen met gegevens van een beperkt aantal rond de waardepeildatum gerealiseerde verkopen (vrije bewijsleer), ook al is de waarde bij het nemen van de primaire beschikking door middel van een modelmatige waardebepaling vastgesteld (vgl. Hof Amsterdam 5 november 2019, 17/00395, ECLI:NL:GHAMS:2019:4018, r.o. 4.2.7 en 4.2.8, in samenhang met Hoge Raad 29 mei 2020, 19/05491, ECLI:NL:HR:2020:988).

5.5.1.

Belanghebbende stelt dat de WOZ-beschikking uitsluitend is aangevraagd (en gekregen) in verband met het aanbod van de gemeente Amsterdam om over te stappen naar eeuwigdurende erfpacht of over te gaan tot afkoop van het erfpachtrecht (hierna: de overstapregeling). Volgens belanghebbende (in zijn nader stuk van 20 juni 2021) moet de heffingsambtenaar “
dan ook enkel op die grond de WOZ-waarde vast (…) stellen (ECLI:NL:HR:2020:596 en ECLI:NL:HR:2020:597).” Belanghebbende voert verder in dit verband aan dat
“de berekening en de vaststelling van de WOZ-waarde geen individuele taxatie betreft. Daaruit volgt dat de WOZ-waarde die ter discussie staat inzake [de overstapregeling] een begrenzing moet kennen in de onzekerheidsmarge. In het onderhavige geval kan [de heffingsambtenaar] dan ook geen beroep doen op het gegeven dat er voldoende ‘marge’ zou zijn.”Volgens belanghebbende is de heffingsambtenaar daarom op grond van vorenbedoelde arresten gehouden om alle transacties van de gehanteerde referenties in de modelmatige waardebepaling in te brengen, zodat sprake is van “
een gewaarborgde gelijkheid tussen woningeigenaren”. Zo niet dan is volgens belanghebbende sprake “
van strijd met de door het BUPO en EVRM gewaarborgde gelijkheid tussen woningeigenaren” en belanghebbende doet dan ook een beroep op het gelijkheidsbeginsel en het verbod van willekeur mede op grond van artikel 1 Eerste Pro Protocol bij het EVRM en op grond van artikel 26 IVBPR Pro.

5.5.2.

Belanghebbende voegt in zijn pleitnota aan voormeld betoog het volgende toe:

“1. (…) Deze procedure gaat over de waardegrondslag voor de overstapregeling naar eeuwigdurende erfpacht.(…) Van belang is dus de waarde (…) van de woning in volle eigendom en de verdeling hiervan over het woningdeel (inclusief dakterras, kelder en berging (…)) en het kaveldeel (…). In de waardematrix hanteert de (…) heffingsambtenaar (…) gelijktijdig twee verschillende waarden voor het kaveldeel (…).

5. De Hoge Raad heeft in een uitspraak uit 2019 glashelder gemaakt dat de erfpachter in geval van een vergoeding einde erfpacht ex art. 5:87 lid Pro 2, derde volzin, BW en art. 5:116 lid 5 BW Pro, aanspraak maakt op de naar objectieve maatstaven vast te stellen waarde van het erfpachtrecht. Voor de opstalvergoeding einde erfpacht ex art 5:99 BW Pro behandelt (…) een uitspraak (…) waarin de rechtbank het beding uitlegde naar objectieve maatstaven (…). Dit betekent dat rechters, taxateurs en bindend adviseurs zich niet op subjectieve inzichten kunnen verlaten. (…)

6. Uit hetgeen onder de vorige punten is aangegeven, volgt dat voor het gebruik van de WOZ 2016 in het kader van de overstapregeling, zowel de waarde in volle eigendom als de waarde van het woningdeel en van het kaveldeel naar objectieve maatstaven moeten worden vastgesteld. De heffingsambtenaar kan en mag zich hierbij niet verlaten op subjectieve inzichten. (…)”

5.5.3.

De gemachtigde van belanghebbende heeft hieraan ter zitting bij het Hof het volgende toegevoegd:

“In deze zaken wordt de WOZ-waarde gebruikt bij de overstapregeling; dat is het enkele doel. Het gaat mij erom dat er geen individuele taxatie heeft plaatsgevonden, maar dat de WOZ-waarden modelmatig zijn bepaald. Ik stel mij op het standpunt dat vanwege dat gebruik bij de overstapregeling de waarde individueel moet worden benaderd. Ik verwijs overigens naar hetgeen ik hierover in mijn nader stuk heb geschreven en de in dat verband door mij genoemde arresten van de Hoge Raad.”

5.6.1.

Het Hof verwerpt de standpunten van belanghebbende zoals opgenomen onder 5.5.1 tot en met 5.5.3. Het Hof overweegt daartoe als volgt.

5.6.2.

Het geschil in de onderhavige zaak betreft de waardering van de woning op grond van de Wet WOZ. Uitgangspunt is dan ook het wettelijk waardebegrip als vermeld in 5.4.1, waarbij de in 5.4.2. en 5.4.3. bedoelde voorschriften inzake de bewijslast in acht dienen te worden genomen. De Wet WOZ noch de door belanghebbende genoemde jurisprudentie bieden steun aan zijn standpunt dat het doel waarvoor de WOZ-waarde wordt vastgesteld, in casu als grondslag voor de overstapregeling, van invloed zou zijn op de wijze waarop de heffingsambtenaar die waarde kan bepalen dan wel op de bewijslastverdeling.

5.6.3.

Het Hof kan belanghebbende niet volgen waar deze stelt dat in het onderhavige geval sprake zou zijn van een ‘naar subjectieve inzichten’ vastgestelde WOZ-waarde, nu de vastgestelde WOZ-waarde op verifieerbare wijze is afgeleid uit concrete (markt)gegevens van andere woningen. Zo belanghebbende met ‘naar subjectieve inzichten’ mede doelt op een bij de heffingsambtenaar aanwezig geachte beleidsvrijheid, wijst het Hof erop dat de op grond van de Wet WOZ te nemen beschikking tot waardevaststelling een gebonden beschikking is. De vast te stellen WOZ-waarde vloeit voort uit de wet (art. 17 Wet Pro WOZ); buiten dat de heffingsambtenaar de voor die vaststelling van belang zijnde feiten moet selecteren en vaststellen, heeft hij hierbij geen beleidsvrijheid. Voorts overweegt het Hof dat de enkele constatering dat tussen de vierkantemeterprijs van de woning en de herleide (gemiddelde) vierkantemeterprijs van de vergelijkingsobjecten een ‘marge’ zit, niet leidt tot de conclusie dat sprake is van de door belanghebbende gestelde ‘subjectieve inzichten’. Het Hof neemt daarbij in aanmerking dat het de heffingsambtenaar vrij staat om met het in aanmerking nemen van een lagere vierkantemeterprijs voor de woning ten opzichte van de gemiddelde vierkantemeterprijs van de vergelijkingsobjecten (de marge) rekening te houden met verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.

5.6.4.

Belanghebbende heeft in dit verband – aldus begrijpt het Hof – de door de heffingsambtenaar toegepaste verdeling van de WOZ-waarde over het woondeel en het kaveldeel zoals opgenomen in de matrix aan de orde gesteld. Het Hof begrijpt belanghebbende aldus dat hij een andere verdeling voorstaat. In dit verband overweegt het Hof (zie ook 5.4.3) dat de in geschil zijnde WOZ-waarde het object in zijn geheel betreft met inachtneming van de in art. 17, tweede lid, Wet WOZ verwoorde overdrachts- en verkrijgingsficties. Daarbij vormen de aan de samenstellende onderdelen van de woning toegekende waarden een hulpmiddel om de WOZ-waarde als geheel inzichtelijk te maken. Toetssteen blijft evenwel de waarde zoals omschreven in artikel 17, tweede lid, Wet WOZ. De heffingsambtenaar is met de door hem uit de vergelijkingsobjecten afgeleide vierkantemeterprijs en met behulp daarvan bepaalde WOZ-waarde gebleven binnen het voor de waardering van de woning toepasselijke juridische kader. Dit betekent ook dat de waardevaststelling door de heffingsambtenaar niet in strijd is met de door belanghebbende gestelde rechtsbeginselen zoals het non-discriminatieverbod uit het EVRM en IVBPR. Van de door belanghebbende gestelde willekeur is evenmin gebleken. Al hetgeen belanghebbende overigens in dit verband nog heeft aangevoerd, brengt het Hof niet tot een ander oordeel.

5.7.1.

Met de in 2.2.1 vermelde matrix en daarin opgenomen vergelijkingsobjecten (en toelichting daarop ter zitting) heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van het Hof aannemelijk gemaakt dat de door hem voor de woning op € 1.128.500 vastgestelde waarde niet te hoog is. Het Hof overweegt daartoe als volgt.

5.7.2.

De in de matrix van de heffingsambtenaar opgenomen vergelijkingsobjecten (2.2.1) zijn rond de waardepeildatum verkocht en wat betreft type en uitstraling (woningen uit de jaren 20 en 30 van de vorige eeuw), ligging (zelfde buurt) en woonoppervlak voldoende vergelijkbaar met de woning. De verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten kunnen dan ook dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning. Het Hof merkt hierbij op dat, anders dan belanghebbende betoogt, geen rechtsregel de heffingsambtenaar ertoe verplicht om aannemelijk te maken dat de door hem gehanteerde vergelijkingsobjecten de objecten zijn die het beste vergelijkbaar zijn met de woning. Dit nog daargelaten dat het Hof niet vermag in te zien hoe de heffingsambtenaar het door belanghebbende verlangde bewijs zou kunnen leveren. Het Hof benadrukt dat het belanghebbende vrijstaat om objecten aan te dragen welke in zijn beleving beter vergelijkbaar zijn en voor een (verhoudingsgewijs) lagere transactieprijs zijn verkocht.

5.7.3.

De heffingsambtenaar heeft uit de transactieprijzen van de gehanteerde vergelijkingsobjecten prijzen per m² (woningdeel) herleid (gecorrigeerd voor kwaliteit en onderhoud) van respectievelijk € 6.118 ( [Verkoop 1] ), € 5.800 ( [Verkoop 2] ) en € 5.821 ( [Verkoop 3] ). De gemiddelde m²-prijs van het woningdeel van de vergelijkingsobjecten bedraagt daarmee € 5.921 per m² (neutraal). De woning van belanghebbende is (lager) gewaardeerd op € 4.870 per m² (woningdeel). Gelet op het verschil (in totaal 199 x € 1.051 = € 209.149) kan niet gezegd worden dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Daarbij merkt het Hof nog op dat [Verkoop 1] en [Verkoop 2] beide in gedateerde staat zijn verkocht.

5.8.1.

De stelling van belanghebbende dat bij de waardevaststelling onvoldoende rekening zou zijn gehouden met de geluidsoverlast als gevolg van de ligging (direct) naast (de ingang van) een school alsmede met de ligging in de nabijheid van een UMTS-mast, slaagt niet. De heffingsambtenaar is bij de waardering van de woning uitgegaan van een ligging ‘minder dan gemiddeld’ (een ‘2’), resulterend in € 1.003 per m², zoals toegelicht op de zitting bij het Hof (zie 2.2.3). Voor de vergelijkingsobjecten is de heffingsambtenaar uitgegaan van een ligging ‘gemiddeld’ (een ‘3’), en een daarmee corresponderende hogere prijs per m². Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar daarmee (ook gelet op de in 5.6.3 bedoelde ‘marge’) voldoende rekening gehouden met de mindere ligging van de woning.

5.8.2.

In dit verband heeft belanghebbende nog gesteld dat in zijn wijk een grondprijs van € 1.127 aan de lage kant is. De heffingsambtenaar heeft daartegenover gesteld dat hier geen sprake is van gronduitgifteprijzen maar dat € 1.127 de prijs per vierkante meter is die volgt uit de permanente markanalyse van verkoopcijfers in die wijk. Het Hof vindt in hetgeen belanghebbende hierover heeft ingebracht geen aanleiding om aan de verklaring van de heffingsambtenaar te twijfelen.

5.9.

Belanghebbende heeft in hoger beroep een schermprint van een website ‘(…)vattenfall(…)/zonnepanelencheck’ overgelegd, waarop over het dak van de woning is opgemerkt: ‘Je dak lijkt minder geschikt’; de daken van [Verkoop 1] en [Verkoop 3] lijken volgens voornoemde website geschikt respectievelijk zeer geschikt voor zonnepanelen. Het Hof vindt in dit enkele gegeven onvoldoende reden om aan te nemen dat hiermee sprake zou zijn van een waardedrukkende factor, zodanig dat daarvan invloed uitgaat op de WOZ-waarde.

5.10.

Voor zover belanghebbende in hoger beroep zijn stelling heeft bedoeld te handhaven dat de door de heffingsambtenaar in aanmerking genomen woonoppervlakken van [Verkoop 1] en van [Verkoop 2] niet juist zijn, dan gaat het Hof hieraan voorbij. Het gaat hier, zoals de rechtbank in onderdeel 27 van haar uitspraak terecht heeft overwogen, om marginale verschillen die, gelet op hetgeen is overwogen in 5.6.3. ten aanzien van de marge, niet kunnen leiden tot het oordeel dat de waarde te hoog is vastgesteld.

5.11.

Belanghebbende heeft de uitwerking van zijn standpunten in hoger beroep in een matrix opgenomen (zie 2.3). In die matrix zijn drie van de vier vergelijkingsobjecten ook door de heffingsambtenaar gebruikt. Belanghebbende heeft daaraan een vierde object toegevoegd, [Verkoop 4] . Nog daargelaten of [Verkoop 4] voldoende met de woning vergelijkbaar is (de heffingsambtenaar heeft gewezen op de ligging van deze woning aan een drukke doorgaande weg waardoor dit pand niet geschikt is als vergelijkingsobject), kan dit enkele verkoopcijfer in de gegeven omstandigheden niet afdoen aan het oordeel dat de waarde door de heffingsambtenaar niet te hoog is vastgesteld. Daarbij neemt het Hof in aanmerking dat de matrix van belanghebbende geen onderscheid maakt in kwaliteit, onderhoud of ligging. Het is dus onduidelijk (anders dan in de matrix van de heffingsambtenaar) of en zo ja in hoeverre belanghebbende met dergelijke verschillen rekening heeft gehouden. Voorts is belanghebbende in zijn matrix uitgegaan van een andere verdeling tussen de waarden voor het woondeel en het kaveldeel; het Hof heeft de daaraan ten grondslag liggende standpunten van belanghebbende evenwel verworpen (zie onder 5.6.4).

Erfpachtcorrectie en overige grieven

5.12.1.

Het Hof stelt voorop dat de heffingsambtenaar in hoger beroep de onderbouwing van de erfpachtcorrecties van de vergelijkingsobjecten heeft overgelegd (zie 2.2.2), zodat is tegemoetgekomen aan de klacht op dit punt van belanghebbende.

5.12.2.

Belanghebbende neemt het standpunt in dat de heffingsambtenaar gehanteerde methode voor de berekening van de erfpachtcorrectie onjuist is (zie de matrix onder 2.2.1); belanghebbende bepleit de toepassing van de zogenoemde ‘methode [X] ’. Als nader stuk heeft belanghebbende het onder 2.6.1 vermelde rapport van 19 september 2019 ingebracht dat in opdracht van de gemeente Amsterdam is opgesteld en waaraan belanghebbende steun ontleent voor zijn stelling dat de gemeente de bij belanghebbende toegepaste erfpachtcorrectie niet langer verdedigbaar acht. In dat verband heeft belanghebbende gesteld dat de berekeningsmethode die de gemeente met ingang van 1 juli 2019 is gaan toepassen ook voor het onderhavige jaar ten aanzien van belanghebbende moet worden toegepast, althans dat de uitkomst van de berekening op grond van dat rapport door de heffingsambtenaar aan belanghebbende ter hand moet worden gesteld. In verband met erfpacht(correctie) maar ook meer algemeen over de wijze van (modelmatig) waarderen heeft belanghebbende op tal van plaatsen in zijn stukken nog gewezen op rapporten van eerder datum zoals het rapport van Franke en Wilders uit 2012, het onderzoek van Gautier en Van Vuuren, aanbevelingen door Stichting Erfpachters Belang Amsterdam (SEBA) en een rapport van de Waarderingskamer van 15 januari 2016.

5.12.3.

Het standpunt van belanghebbende dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde methode voor de berekening van de erfpachtcorrectie onjuist is, slaagt niet. Het Hof sluit zich dienaangaande in de eerste plaats aan bij de uitspraken van dit Hof van 9 mei 2019, 19/00071, ECLI:NL:GHAMS:2019:1609 en van 9 juli 2019, 19/00038, ECLI:NL:GHAMS:2019:2555, 19/00072, ECLI:NL:GHAMS:2019:2556, en 17/00515, ECLI:NL:GHAMS:2019:2554. Voor zover belanghebbende in zijn nader stuk van 20 juni 2021 bedoeld heeft op te komen tegen deze uitspraken, wijst het Hof erop dat de tegen die uitspraken gerichte cassatieberoepen met toepassing van artikel 81 van Pro de Wet op de rechterlijke organisatie, ongegrond zijn verklaard (Hoge Raad 29 mei 2020, 19/02965, ECLI:NL:HR:2020:936, 19/03934, ECLI:NL:HR:2020:939, 19/03932, ECLI:NL:HR:2020:938, en 19/03959, ECLI:NL:HR:2020:940).

Het Hof heeft in zijn voormelde uitspraken nog geen rekening kunnen houden met het rapport van 19 september 2019. Dit geldt ook voor de verwijzing door belanghebbende naar

een matrix met verkopen (vóór en na 1 juli 2019) in de Maria Austriastraat (zie 2.6). Zowel het rapport van 19 september 2019 als de verkopen in de Maria Austriastraat leiden het Hof niet tot een ander oordeel. Het Hof sluit zich dienaangaande aan bij hetgeen hieromtrent is overwogen in r.o. 4.4.5 tot en met 4.4.8 van de uitspraak van dit Hof van 29 juni 2021, 19/00600, ECLI:NL:GHAMS:2021:1910. Daaraan zij toegevoegd dat het Hof in het rapport niet heeft gelezen dat de ‘oude methode’ ondeugdelijk is en evenmin dat deze methode niet op zorgvuldige wijze tot stand is gekomen of niet (meer) is gebaseerd op reële, goed verdedigbare keuzes. Wat betreft voornoemde verkopen in de Maria Austriastraat sluit het Hof zich aan bij de uitspraken van dit Hof van 20 juli 2021 (r.o. 4.9), 19/00608 (ECLI:NL:GHAMS:2021:2127) en 22 juli 2021 (r.o. 4.5.3), 19/00604 (ECLI:NL:GHAMS:2021:2162). De gemachtigde van belanghebbende had deze verkopen ook in vorenbedoelde procedures (in het zelfde verband) aangevoerd.

5.12.4.

In de verwijzingen van belanghebbende naar de andere in 5.12.2 vermelde rapporten en publicaties vindt het Hof geen aanleiding om in de onderhavige zaak anders te oordelen dan hij heeft gedaan in zijn voormelde uitspraken van 9 mei en 9 juli 2019 (zie onder 5.12.3) aangezien in die zaken die rapporten en publicaties door de gemachtigde eveneens waren ingebracht in het kader van de in die zaken door hem ingenomen standpunten. Voor zover uit die rapporten en publicaties door belanghebbende in zijn gedingstukken is geciteerd, heeft het Hof daarvan nota genomen in het kader van de beoordeling van het onderhavige geschil.

5.12.5.

Overigens is het Hof van oordeel dat indien er veronderstellenderwijs van zou worden uitgegaan dat de erfpachtcorrectie niet juist zou zijn berekend, dit, zoals ook de rechtbank in onderdeel 17 van haar uitspraak heeft geoordeeld, in deze zaak dan niet tot een verlaging van de waarde kan leiden. Immers, zelfs als de in de matrix toegepaste erfpachtcorrecties geheel zouden worden geëlimineerd door de waarde per m² woningdeel van de vergelijkingsobjecten naar evenredigheid (met de erfpachtcorrectie) te verminderen, dan beloopt de gemiddelde waarde van een m² woonoppervlak van die objecten nog altijd beduidend meer dan de waarde die in zoverre voor de woning in de matrix is opgenomen.

Algemene beginselen van behoorlijk bestuur

5.13.1.

Ter ondersteuning van zijn stelling dat de gemeente Amsterdam afstand heeft genomen van het toegepaste systeem van de erfpachtcorrectie doet belanghebbende een beroep op het vertrouwensbeginsel. Hij wijst daartoe op het tot de gedingstukken behorende afschrift van de brief van 5 februari 2019 van de wethouder Financiën aan de leden van de Raadscommissies Financiën en Economische Zaken en Ruimtelijke ordening (zie onder 2.4). Daarmee heeft de gemeente Amsterdam aldus belanghebbende “door publiekelijk aan te geven dat een aanpassing van de erfpachtcorrectie in de rede ligt, in rechte te beschermen vertrouwen gewekt”.

Onder verwijzing naar diezelfde brief neemt belanghebbende het standpunt in dat hij voor het onderhavige jaar recht heeft op 2%-korting op de WOZ-waarde hoewel de gemeente Amsterdam die korting alleen heeft toegekend voor het belastingjaar 2019.

Tevens ontleent belanghebbende daarvoor steun aan de antwoorden van het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Amsterdam op vragen van een gemeenteraadslid (zie onder 2.5). Door de korting te weigeren heeft de heffingsambtenaar het gelijkheids-, vertrouwens-, rechtszekerheids- en het zorgvuldigheidsbeginsel geschonden en is sprake van détournement de pouvoir.

5.13.2.

Anders dan belanghebbende heeft betoogd, dwingt geen regel of algemeen beginsel van behoorlijk bestuur de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de woning met twee percent te verlagen vanwege hetgeen de wethouder van Financiën van de gemeente Amsterdam in zijn onder 2.4 bedoelde brief van 5 februari 2019 heeft geschreven aan de leden van de Raadscommissies Financiën en Economische Zaken en Ruimtelijke Ordening van de gemeente Amsterdam. Ook inzake de erfpachtcorrectie is in de door belanghebbende voorgestane zin geen in rechte te beschermen vertrouwen gewekt door de brief van 5 februari 2019. Overeenkomstige standpunten die door de gemachtigde van belanghebbende in andere zaken zijn ingenomen heeft het Hof verworpen onder meer in voornoemde uitspraken van 9 mei 2019 (r.o. 5.3), 9 juli 2019 (r.o. 5.3) en 29 juni 2021 (r.o. 4.4.9 en 4.4.10), waarnaar hier kortheidshalve wordt verwezen. Het Hof ziet geen aanleiding voor een ander oordeel in deze zaak.

5.14.

Bij deze stand van het geding stelt belanghebbende zich op het standpunt dat de WOZ-waarde naar beneden dient te worden afgerond op hele € 1.000-tallen. Het Hof volgt belanghebbende hierin niet. Van een verplichting tot afronding, op welke wijze dan ook, is geen sprake. De toetssteen is immers uiteindelijk het wettelijke waardebegrip van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, en zoals in 5.7.1 is overwogen heeft de heffingsambtenaar naar ’s Hof oordeel aannemelijk gemaakt dat hij de WOZ-waarde van de woning, voor het onderhavige jaar bepaald op € 1.128.500, niet te hoog heeft vastgesteld. Deze grief van belanghebbende faalt daarom eveneens.

5.15.

Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, acht het Hof de heffingsambtenaar, ook in het licht van hetgeen belanghebbende daartegen heeft aangevoerd, geslaagd in de op hem rustende bewijslast dat hij de waarde op waardepeildatum 1 januari 2015 niet te hoog heeft vastgesteld.

5.16.

Hetgeen overigens nog door of namens belanghebbende, ter zitting dan wel in de van hem afkomstige stukken, naar voren is gebracht, leidt niet tot een ander oordeel.

Slotsom

5.17.

De slotsom is dat het hoger beroep van belanghebbende ongegrond is. De uitspraak van de rechtbank wordt bevestigd.

5.5. Kosten

Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten in verband met de behandeling van het (hoger) beroep op de voet van artikel 8:75 Awb Pro in verbinding met artikel 8:108 van Pro die wet.

6.Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.

De uitspraak is gedaan door mrs. R.C.H.M. Lips, voorzitter, M.J. Leijdekker en N. Djebali, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. C. Lambeck als griffier. De beslissing is op 23 november 2021 in het openbaar uitgesproken.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.

Toelichting rechtsmiddelverwijzing

Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen.
Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.

Digitaal procederen

Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op
www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op
www.hogeraad.nl.

Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.

Per post procederenAlleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte.
Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.