ECLI:NL:GHAMS:2021:2215 - Gerechtshof Amsterdam - Bevestiging WOZ-waarde woning ondanks weigering inpandige...

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

Kenmerk 19/00776

20 juli 2021

uitspraak van de achtste enkelvoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X] ,wonende te [Z] , belanghebbende,

tegen de uitspraak van 18 april 2019 in de zaak met kenmerk HAA 18/4617 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen

belanghebbende

de heffingsambtenaar van de gemeente [Z], de heffingsambtenaar.

1.Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) met dagtekening 31 januari 2018 de waarde van de onroerende zaak [adres woning] te [Z] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2018 vastgesteld op € 345.000. Tegelijk is de aanslag onroerendezaak-belastingen voor het jaar 2018 bekend gemaakt.

1.2.

De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar, gedagtekend 15 augustus 2018, de waarde van de woning gehandhaafd en het bezwaar ongegrond verklaard.

1.3.

In haar uitspraak van 18 april 2019 heeft de rechtbank het door belanghebbende ingestelde beroep ongegrond verklaard.

1.4.

Het tegen deze uitspraak van de rechtbank ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 3 juni 2019, aangevuld per brief ontvangen door het Hof op 23 december 2020. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5.

Het onderzoek ter zitting is aangevangen op 6 januari 2021. Het onderzoek ter zitting is door het lid van de belastingkamer geschorst, omdat de heffingsambtenaar wegens vertraging van de post het nader stuk pas die ochtend heeft ontvangen. Wegens de omvang van het nader stuk heeft het lid van de belastingkamer besloten het onderzoek ter zitting te schorsen en de mondelinge behandeling van de zaak uit te stellen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan partijen is toegezonden.

1.6.

Van de zijde van de heffingsambtenaar is op 18 mei 2021 een nader stuk ontvangen. Voormeld stuk is in afschrift aan de wederpartij verstrekt.

1.7.

Het onderzoek ter zitting is hervat op 9 juni 2021. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

2.Feiten

2.1.

De rechtbank heeft de volgende feiten vastgesteld (in deze uitspraak is belanghebbende aangeduid als ‘eiser’ en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’):

“1. Eiser is eigenaar van de woningen [adres woning] en (…).

(…)

4. Bij brief van 7 juni 2018 heeft verweerder naar aanleiding van het door eiser tegen de beschikkingen ingediende bezwaarschrift, eiser medegedeeld dat een inpandige opname van onder meer de woning [adres woning] te [Z] noodzakelijk is. Verweerder heeft eiser daarom verzocht binnen veertien dagen na verzending van deze brief contact op te nemen met verweerders taxateur.”

2.2.

Nu de hiervoor vermelde feiten door partijen op zichzelf niet zijn bestreden, zal ook het Hof daarvan uitgaan. In aanvulling hierop voegt het Hof nog de volgende feiten toe.

2.3.

De heffingsambtenaar heeft tijdens de procedure in eerste aanleg een taxatierapport overgelegd. In dit taxatierapport is de waarde van de woning op 1 januari 2017 bepaald op € 345.000. Deze waardering is tot stand gekomen door vergelijking met de woningen [adres 1] , [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] , allen gelegen te [Z] . In het taxatierapport zijn onder meer de volgende gegevens opgenomen:

Adres

Soort woning en bouwjaar

Opper-vlakte m²

Inhoud m³

Verkoopprijs en verkoopdatum

Waardering

op 1-1-2017

De woning

Vrijstaande woning, 1948

645

247

n.v.t.

€ 345.000

[adres 1]

Vrijstaande woning, 1948

335

240

18 juli 2016

€ 397.000

€ 405.000

[adres 2]

Vrijstaande woning, 1954

300

365

2 februari 2017
€ 300.000

€ 300.000

[adres 3]

Vrijstaande woning, 1950

342

347

8 oktober 2015

€ 350.000

€ 372.000

[adres 4]

Vrijstaande woning, 1955

537

260

3 mei 2016

€ 360.000

€ 374.000

2.4.

In het verweerschrift van de heffingsambtenaar is het volgende opgenomen:

“Tot op heden is de woning van eiser ondanks diverse verzoeken daartoe niet inpandig opgenomen. Ik verwijs hierbij naar het volgende. In het taxatierapport van 3 maart 2014, belastingjaar 2013 staat op bladzijde 3 vermeld: “Onderhavig object is niet inpandig opgenomen in verband met eerdere weigeringen door eiser” (bijlage 2, tweede blad). Aan eiser is verzocht om een inpandige opname van zijn object te mogen doen per brieven met de volgende verzenddata: 20 januari 2016 (bijlage 3), 27 januari 2016 (bijlage 4), 18 juli 2016 (bijlage 5), 13 september 2016 (bijlage 6).

Eiser heeft per brief van 4 november 2016 (bijlage 7) samengevat het volgende geschreven. “
Via diverse rechtsgangen is het inpandige van mijn woning volledig bekend geworden. Het door u naar voren gebrachte acht ik nu niet anders naar voren te kunnen brengen als een inbreuk op mijn privacy”.Vervolgens zijn aan eiser brieven verzonden met verzenddata
6 december 2016, 22 juni 2017, 21 september 2017, 30 november 2017 en 7 juni 2018.

Voor de goede orde deel ik u mee dat een inpandige opname tot op heden is geweigerd.”

2.5.

Uit het proces-verbaal van de zitting van het Hof van 9 juni 2021 volgt dat belanghebbende onder meer het volgende heeft verklaard:

“U vraagt mij naar de inpandige opname van mijn woning. Ik heb ooit een afspraak gemaakt met een taxatiebureau, maar die kwamen de afspraak niet na. Ik vertrouw dit bureau niet en sta een inpandige opname niet toe wegens inbreuk op mijn privacy. (…)

Ik geef geen toestemming voor een inpandige opname die door de wederpartij wordt uitgevoerd.”

3.Geschil in hoger beroep

Evenals in eerste aanleg is in hoger beroep in geschil of de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Belanghebbende staat in hoger beroep een waarde voor van

€ 235.720, de heffingsambtenaar bepleit ook in hoger beroep een waarde van € 345.000.

4.Het oordeel van de rechtbank

De rechtbank heeft – voor zover van belang – het volgende overwogen en beslist:

“
Vooraf

9. Eiser heeft bij brief van 13 februari 2018 de rechtbank verzocht de behandeling ter zitting van zijn beroep voor zover gericht tegen de waardevaststelling van de [adres woning] , aan te houden. Eiser heeft daartoe aangevoerd dat het om twee afzonderlijke woningen gaat waartegen hij voor elke woning een afzonderlijk bezwaarschrift heeft ingediend. Bovendien heeft eiser aangevoerd dat hij ten aanzien van de waardevaststelling van de woning [adres woning] nog diverse gegevens dient te ontvangen. Dit verzoek heeft de rechtbank op 26 februari 2019 afgewezen. Ter zitting heeft eiser onder aanvulling en nadere motivering van zijn bovengenoemd verzoek van 13 februari 2019, wederom verzocht tot aanhouding. De rechtbank wijst ook dit verzoek af. Ter toelichting dient het volgende.

10. Voor zover het verzoek is gestoeld op de omstandigheid dat eiser niet de beschikking heeft over de door hem genoemde stukken, is van belang dat eiser informatie wenst betreffende onroerende zaken die volgens hem vergelijkbaar zijn maar niet zijn genoemd in de taxatierapporten van verweerder. Eiser heeft in dit verband desgevraagd verklaard dat hij in het kader van een eerdere WOZ-procedure na een daartoe strekkend verzoek van verweerder gedetailleerde informatie heeft ontvangen van andere onroerende zaken in de gemeente. Verweerder heeft verklaard dat op grond van artikel 40 van Pro de Wet WOZ geen recht bestaat op de gevraagde informatie. De rechtbank volgt verweerder hierin. Immers, op grond van dit artikel kan, samengevat, het waardegegeven van een bepaalde onroerende zaak aan een belanghebbende worden verstrekt. Op grond van artikel 40a van de Wet WOZ kan eenieder op verzoek het waardegegeven van een bepaalde onroerende zaak die in hoofdzaak tot woning dient, inzien of verstrekt krijgen bij het loket voor openbare WOZ-waarden.

Dit betekent dat de door eiser gewenste informatie niet uit deze bepalingen voortvloeit. Eiser heeft niet gesteld dat hij om andere redenen recht heeft op de verkrijging van de door hem gewenste informatie.

11. Voor zover eisers verzoek tot aanhouding is gestoeld op zijn medische situatie overweegt de rechtbank het volgende. Eiser heeft ter zitting voor het eerst gesteld dat hij sinds zijn ziekenhuisopname in augustus/september 2018 medicijnen gebruikt en dat hij als gevolg van de bijwerkingen van deze medicijnen niet in staat is zijn beroepen met bovengenoemde zaaknummers op dezelfde dag nader toe te lichten. Gelet hierop heeft eiser verzocht de behandeling van de zaak over de [adres woning] aan te houden. Ter zitting heeft eiser zijn stelling onderbouwd met medische stukken. Deze stukken heeft hij, zo heeft hij ter zitting gesteld, niet eerder ingebracht vanwege de bescherming van zijn privacy. Deze enkele omstandigheid leidt er naar het oordeel van de rechtbank evenwel niet toe dat hij het verzoek niet eerder had kunnen indienen. Immers, desgewenst had eiser dit verzoek zonder de hiervoor genoemde bewijsstukken kunnen indienen. Dit heeft hij niet gedaan. Weliswaar heeft hij voorafgaand aan de zitting een verzoek om aanhouding ingediend, doch daarvoor heeft hij een andere motivering aangevoerd. Bovendien had eiser het verzoek tot aanhouding kunnen indienen onder bijvoeging van deze bewijsstukken en daarbij tevens een beroep kunnen doen op artikel 8:29 van Pro de Algemene wet bestuursrecht. Indien de beperking van kennisneming van deze medische stukken de rechtbank niet had gerechtvaardigd, had eiser alsnog kunnen afzien van de indiening van deze bewijsstukken. Overigens heeft verweerder ter zitting verklaard de betreffende stukken uit privacy overwegingen niet te willen ontvangen en geen bezwaar te hebben dat de rechtbank mede op basis van die bewijsstukken beslist op het verzoek van aanhouding. Het had dus naar het oordeel van de rechtbank op de weg van eiser gelegen zijn verzoek om aanhouding vanwege zijn medische situatie, nu hij deze zoals ook uit de betreffende stukken blijkt, ruim vóór de zitting kende, eerder in te dienen. Verder overweegt de rechtbank dat eiser niet heeft onderbouwd en derhalve niet aannemelijk heeft gemaakt dat de bijwerkingen van de medicijnen zodanig zijn dat hij niet in staat is de mondelinge behandeling van beide zaken volledig bij te wonen. Dat eiser na ongeveer anderhalf uur na aanvang van de zitting, de zitting heeft verlaten, doet daaraan niet af en komt voor zijn rekening en risico. De rechtbank merkt in dit verband op dat zij het onderzoek ter zitting vier keer kort heeft geschorst, waarvan tweemaal op verzoek van eiser.

12. Voor zover eiser heeft verzocht dat een tweede mondelinge behandeling nodig is aangezien hij vanwege zijn medische toestand niet in staat was de mondelinge behandeling van zijn beroepen op één dag volledig bij te wonen, verwijst de rechtbank naar hetgeen hiervoor is overwogen. De rechtbank ziet in eisers medische toestand derhalve geen reden het onderzoek in één van beide beroepszaken te heropenen en een nadere zitting te agenderen.

13. Ter zitting heeft eiser bij de pleitnota een map met bijlagen overgelegd. Verweerder heeft zich op het standpunt gesteld dat zowel de pleitnota als de map met bijlagen tardief zijn. De rechtbank heeft ter zitting geoordeeld dat de in de map opgenomen bijlagen tardief zijn. Daartoe overweegt de rechtbank dat het stukken zijn die al geruime tijd in het bezit zijn of moeten zijn geweest van eiser. Verder dienen ze ter onderbouwing van standpunten die eiser al eerder in de procedure heeft ingenomen zodat eiser deze stukken reeds eerder had kunnen indienen. Het is in strijd met de goede procesorde dat eiser deze stukken eerst ter zitting heeft overgelegd. Eiser heeft bovendien met dagtekening 14 maart 2019 een nader stuk met bijlagen ingediend. Eiser heeft niet aannemelijk gemaakt dat deze stukken niet reeds op 14 maart 2019 konden worden ingediend. De enkele, niet onderbouwde stelling dat bepaalde plattegronden niet eerder in zijn bezit waren dan op 20 maart 2019, maakt dat niet anders.

De pleitnota acht de rechtbank niet tardief. Voor zover eiser echter daarin feiten heeft gesteld die verweerder heeft weersproken dan wel op basis van de gedingstukken niet controleerbaar zijn, is de late indiening van de pleitnota van belang in het kader van de bewijslastverdeling. Het kan naar het oordeel van de rechtbank verweerder niet worden tegengeworpen onderzoek te hebben gedaan noch bewijs te hebben ingebracht ter weerspreking van de gestelde feiten.

14. De rechtbank kan eiser niet volgen in zijn grief dat hij van verweerder niet de gevraagde informatie met betrekking tot de woningen heeft ontvangen hetgeen hem belemmert in de motivering van zijn beroepen. Daartoe overweegt de rechtbank dat de verweerschriften en de taxatierapporten met bijbehorende matrices reeds op 18 januari 2019 en derhalve ruim vóór aanvang van de zitting aan eiser zijn toegezonden. Eiser heeft derhalve ruim de tijd gehad hiervan kennis te nemen en hierop te reageren. Ten slotte is niet gebleken dat verweerder aan eiser in het kader van de onderhavige waardevaststellingen enige informatie heeft onthouden. Verwezen wordt naar het hiervoor overwogene.

Waardevaststellingen

15. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44). Bij betwisting van de waarde is het in de eerste plaats aan verweerder om de waarde aannemelijk te maken.

HAA 18/4617 ( [adres woning] )

16. De rechtbank stelt vast dat verweerder de waarde van de woning heeft bepaald volgens de vergelijkingsmethode. Bij de beantwoording van de vraag of de waarde niet te hoog is vastgesteld laat de rechtbank het vergelijkingsobject [adres 3] buiten beschouwing. Daartoe overweegt de rechtbank dat de verkoopdatum van dit object meer dan een jaar en daarmee te ver van de waardepeildatum is gelegen. De rechtbank acht de resterende drie vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar om de waarde te kunnen onderbouwen. Eiser heeft gesteld dat ze groter zijn en geheel gerenoveerd, maar heeft onvoldoende onderbouwd dat dit ertoe leidt dat ze onvoldoende vergelijkbaar zijn. Gelet op de verschillen zoals vermeld in het taxatierapport en de bijbehorende matrix en de daarop door verweerder ter zitting gegeven toelichting, is de rechtbank van oordeel dat niet kan worden gezegd dat de vastgestelde waarde in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten. Daarbij is van belang dat verweerder onbestreden heeft gesteld dat [adres 2] een slechtere ligging heeft, hetgeen de lagere waarde van de grond verklaart. Verder resulteren de berekeningen van verweerder in inhoudswaardes van de drie vergelijkingsobjecten die tweemaal onder en éénmaal boven die van de woning liggen. Dit stemt overeen met de door verweerder gestelde slechtere staat van onderhoud van de [adres 2] en [adres 4] en vergelijkbare staat van onderhoud van de [adres 1] . Eiser heeft dit echter bestreden en gesteld dat de onderhoudstoestand van de woning slechter is dan die van de vergelijkingsobjecten.

17. De rechtbank overweegt in dit verband het volgende.

Vaststaat dat verweerder bij brief van 7 juni 2018 eiser heeft verzocht de woning inpandig op te nemen. Eiser heeft hierop niet gereageerd. Uit het dossier blijkt dat verweerder in 2016 in ieder geval vier keer en in 2017 in ieder geval drie keer schriftelijk heeft gevraagd om een inpandige opname van de woning, hetgeen nooit tot resultaat heeft geleid. Ter zitting heeft eiser in dit verband verklaard dat hij niet weigerachtig is mee te werken aan een inpandige opname. Eiser heeft daarbij gewezen op pogingen contact op te nemen met verweerders taxateur ten einde een afspraak te maken voor een inpandige opname. De rechtbank overweegt dat deze pogingen, gelet op hetgeen eiser hierover in zijn pleitnota heeft gesteld, evenwel niet zien op het voorliggende belastingjaar. Eiser heeft ook eveneens ter zitting verklaard dat hij de handelwijze van verweerder “zat is” en dat hij daarom niet wenst mee te werken aan een inpandige opname. Gelet op het voorgaande, in onderlinge samenhang gelezen, is de rechtbank van oordeel dat verweerder voor het thans voorliggend belastingjaar voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat hij heeft getracht een afspraak met eiser te maken voor een inpandige opname en dat eiser heeft geweigerd mee te werken aan de inpandige opname van de woning door verweerders taxateur. Hetgeen volgens eiser in de contacten in het kader van het maken van een afspraak voor een inpandige opname tussen hem en verweerder eerder is voorgevallen, doet hieraan niet af. Naar het oordeel van de rechtbank is niet aannemelijk dat deze voorvallen zodanig zijn dat eiser in redelijkheid een inpandige opname heeft kunnen weigeren. Voor zover eiser heeft gesteld dat de gevolgen van de weigering mee te werken aan een inpandige opname niet voor zijn rekening dienen te komen, volgt de rechtbank eiser in deze stelling niet. Daartoe overweegt zij dat ofschoon geen rechtsregel expliciet voorschrijft hem mee te werken aan een inpandige opname, eiser gegronde redenen dient aan te voeren ter voorkoming dat de weigering mee te werken voor zijn rekening en risico komt. De enkele stelling dat een inpandige opname een inbreuk is op eisers privacy, is te algemeen en derhalve niet voldoende.

18. De voornoemde handelwijze van eiser brengt met zich dat verweerders taxateur niet kan worden verweten dat hij de woning niet inpandig heeft opgenomen en derhalve rust - anders dan in het geval de taxateur van verweerder wel in de gelegenheid zou zijn gesteld de woning inpandig op te nemen - op eiser de last aannemelijk te maken dat op grond van eventuele waardeverminderende omstandigheden die bij inpandige opname naar voren zouden kunnen komen, de WOZ-waarde niet hoger is dan hij bepleit (vergelijk de uitspraak van het Gerechtshof te Amsterdam van 5 maart 2015, ECLI:NL:GHAMS:2015:1118). Dit betekent dat voor eisers rekening blijven de standpunten die vanwege het achterwege blijven van de inpandige opname niet kunnen worden geverifieerd.

19. Eiser heeft zoals gezegd zich beroepen op het achterstallig onderhoud en de gedateerde staat van de woning. Volgens het taxatierapport van verweerder is de staat van onderhoud goed en de kwaliteit redelijk. Eiser is met betrekking tot de enkele, niet onderbouwde stelling van het achterstallig onderhoud en de gedateerde staat van de woning niet geslaagd aannemelijk te maken dat sprake is van een waardeverminderende omstandigheid. De enkele stelling dat het dak dient te worden gerenoveerd, is daarvoor onvoldoende. Dat dit op waardepeildatum het geval is en dat dit aspect onvoldoende in de waarde is verdisconteerd, heeft eiser niet aannemelijk gemaakt. De staat van onderhoud en van de woning zou juist bij een inpandige opname kunnen worden beoordeeld en het komt voor rekening van eiser dat dit niet is gebeurd.

20. Eiser heeft zich voorts op het standpunt gesteld dat een splitsing in bouwgrond en tuingrond moet worden toegepast. De rechtbank overweegt het volgende. In haar uitspraak van 10 februari 2017 (ECLI:NL:RBNHO:2017:816) heeft de rechtbank hieromtrent in overweging 9 het volgende overwogen.

“Anders dan eiser meent, heeft ook Gerechtshof Amsterdam deze splitsing niet toegepast in zijn uitspraak van 9 oktober 2014 betreffende de belastingjaren 2011 en 2012. Het Gerechtshof heeft een vaste vierkante meterprijs berekend voor het aan de opstal toe te rekenen perceel en een vaste vierkante meterprijs voor de overige grond, hiermee de afnemende meerwaarde van het perceel tot uitdrukking brengend. Verweerder heeft in het onderhavige jaar geen onderscheid gemaakt tussen al dan niet aan de opstal toe te rekenen grond. Hij heeft ter zitting verklaard bij de waardering van de grond een glijdende staffel te hebben gebruikt. Deze is gebaseerd op marktanalyse. Volgens deze staffel daalt de gemiddelde vierkante meterprijs naarmate het te waarderen oppervlak groter is, aldus verweerder. Eiser heeft niet bestreden het standpunt van verweerder dat het gehele perceel uitsluitend ten behoeve van de opstal wordt gebruikt. Dit leidt de rechtbank tot de conclusie dat er geen aanleiding bestaat de door eiser voorgestane splitsing naar gebruik toe te passen.”

21. De rechtbank heeft in de thans voorliggende procedure geen reden anders te oordelen en maakt deze overweging tot de hare. Eiser heeft niet voldoende onderbouwd dat de door hem voorgestane splitsing nodig is.

22. Ter zitting heeft eiser gewezen op de op 4 mei 2017 gerealiseerde verkoopprijs van € 145 per vierkante meter van 138 m² bouwgrond naast de woning [adres 5] te [Z] . Kennelijk dient dit ter onderbouwing van de stelling dat de door verweerder in de matrix gebruikte prijs per vierkante meter grond van de woning te hoog is. Eiser heeft deze verkoop eerst ter zitting naar voren gebracht. De omstandigheid dat verweerder hierop, behoudens een algemene weerspreking, niet inhoudelijk heeft gereageerd, dient niet voor rekening en risico te komen voor verweerder. Om die reden dient de gestelde verkoop buiten beschouwing te blijven.

De rechtbank overweegt bovendien dat ook indien zou moeten worden uitgegaan van de juistheid van eisers gestelde feiten, dit niet leidt tot het oordeel dat verweerder de waarde van de grond bij de woning te hoog heeft vastgesteld. Immers, niet kan worden uitgesloten dat de grond naast de woning [adres 5] als zogenoemde “extra grond” is bestemd en gewaardeerd zodat aan deze grond een relatief lage prijs per vierkante meter is toegekend.

23. Voor zover eiser in algemene zin heeft gesteld dat verweerder de aan de grond toegekende vierkante meterprijs niet inzichtelijk heeft gemaakt, is de rechtbank van oordeel dat eiser met deze stelling heeft miskend dat verweerder in de matrix voor de woning en de vergelijkingsobjecten de prijzen per vierkante meter heeft vermeld. Ter zitting heeft verweerder hierop een toelichting gegeven. De rechtbank acht dit afdoende. Voor zover eiser heeft gesteld dat verweerder de prijs per vierkante meter van de woning te hoog heeft vastgesteld, zodat onvoldoende is onderbouwd dat de waarde niet te hoog is vastgesteld, heeft verweerder de door hem in de matrix gebruikte grondprijzen met paragraaf 7 “Kenmerken vergelijkingsobjecten” van het taxatierapport en de ter zitting gegeven toelichting voldoende onderbouwd.

24. Eiser heeft zich, anders dan verweerder, bovendien op het standpunt gesteld dat de oppervlakte van de berging 31 m² bedraagt. De rechtbank is van oordeel dat de enkele, niet onderbouwde stelling volstrekt onvoldoende is om te twijfelen aan het door verweerder ten aanzien van de berging vastgestelde oppervlak van 35 m². Ook wijst de rechtbank op rechtsoverweging 11 in haar uitspraak van 10 februari 2017 (ECLI:NL:RBNHO:2017:816) waarin onder meer is overwogen dat verweerder heeft aangegeven “dat uit meting vanuit de GIS applicatie van de gemeente [Z] blijkt dat de berging in afwijking van de bouwtekeningen een totale oppervlakte heeft van 43 m², maar dat een gedeelte bestaat uit ‘natte ruimte’”. In dit verband verwijst de rechtbank voorts naar het hiervoor overwogene. De omvang van de berging is juist iets wat bij een inpandige opname zou kunnen worden beoordeeld en het komt voor rekening van eiser dat dit niet is gebeurd.

25. Eiser heeft, anders dan verweerder, gesteld dat het vergelijkingsobject [adres 1] ten tijde van verkoop, in een betere staat van onderhoud verkeert dan de woning, hetgeen naar voren komt in het verbruik van gas en elektra. Eiser heeft deze stelling niet onderbouwd en derhalve niet aannemelijk gemaakt.

26. Eiser heeft voorts gesteld dat hij ondanks dat hij daartoe meerdere keren heeft verzocht, van verweerder eerst op 20 maart 2019 bouwtekeningen van de woning heeft ontvangen. Eiser heeft op de bouwtekeningen, anders dan dat hij heeft gesteld dat het woon- dan wel vloeroppervlak van de woning niet zoals verweerder heeft gesteld, 105 m² maar slechts 79,2 m² bedraagt, geen bezwaren aangevoerd. Gesteld noch aannemelijk is dat de bouwtekeningen ook zijn standpunt onderbouwt over de omvang van de berging. De rechtbank overweegt dat zij, ander dan eiser, van oordeel is dat het woon- dan wel gebruiksoppervlak van de woning in het kader van de waardevaststelling niet relevant is. Daartoe overweegt zij dat verweerder bij de onderbouwing van de waarde, de inhoud van de woning heeft vergeleken met de inhoud van de vergelijkingsobjecten. Vaststaat dat deze niet in geschil zijn. Voor zover eiser van mening is dat de inhoud van de dakkapel is opgenomen in de inhoud van de woning, overweegt de rechtbank dat uit de matrix blijkt dat verweerder hieraan een afzonderlijke waarde (€ 4.500) heeft toegekend.

27. Eiser heeft voorts gewezen op in het jaar 2000 met betrekking tot de woning opgemaakte taxatierapporten. De rechtbank kent aan deze rapporten niet de waarde toe die eiser hieraan toekent aangezien de in deze rapporten getaxeerde waarden niet zien op de waardepeildatum.

27 [ Hof: 28]. Eiser heeft zich beroepen op de ontwikkeling van de WOZ-waarden van de woning en van andere woningen in de buurt. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen mee dat de waarde van de onroerende zaak voor elk belastingjaar opnieuw wordt bepaald aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, zonder rekening te houden met de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de onroerende zaak is toegekend. Aan de door eiser geschetste waardeontwikkeling van de woning en andere woningen kan naar het oordeel van de rechtbank derhalve in het kader van de waardevaststelling van de Wet WOZ dan ook geen betekenis worden toegekend.

Voor zover eiser met de verwijzing naar WOZ-waarden van andere woningen een beroep heeft gedaan op het gelijkheidsbeginsel, in het bijzonder de meerderheidsregel, faalt dit beroep, reeds vanwege de omstandigheid dat geen sprake is van identieke woningen. Ook heeft eiser niet aannemelijk gemaakt dat sprake is van een gemeenschappelijk kenmerk ten aanzien waarvan een fout in de waardering is gemaakt.

29. De rechtbank concludeert derhalve dat verweerder op de op hem rustende bewijslast heeft voldaan en eiser onvoldoende heeft onderbouwd dat de waarde te hoog is vastgesteld.

30. Het beroep dient derhalve ongegrond te worden verklaard.”

5.Beoordeling van het geschil

5.1.

Belanghebbende voert in hoger beroep het volgende – zakelijk weergegeven door het Hof – aan:

verzoek om uitstel: de rechtbank heeft ten onrechte het verzoek om uitstel niet gehonoreerd en is daarbij voorbijgegaan aan de medische situatie van belanghebbende ten tijde van de mondelinge behandeling in eerste aanleg;
informatieverstrekking:de heffingsambtenaar dient van de referentieobjecten en van alle door belanghebbende voorgestane vergelijkingspanden de matrix over te leggen. Daarnaast dient de heffingsambtenaar de bouwtekening van de woning en de door hem gehanteerde ‘glijdende grondstaffel’ over te leggen.
taxatiematrix heffingsambtenaar:de door de heffingsambtenaar ingebrachte taxatiematrix volstaat niet als onderbouwing van de vastgestelde waarde, omdat:

a) de vergelijking met de referentiepanden onvoldoende is onderbouwd waardoor onduidelijk is of en hoe rekening is gehouden met onder meer de slechtere staat van de woning en aardbevingsschade. Dat er een aardebeving is geweest, blijkt uit overgelegde krantenberichten. De woning van belanghebbende is daardoor beschadigd en hiermee is geen rekening gehouden;
b) onderscheid dient te worden gemaakt tussen enerzijds bouwgrond en anderzijds tuingrond; en
c) hoewel de belastingrechter in uitspraken over eerdere jaren de oppervlakte van de berging/schuur heeft verminderd van 35 m2 naar 31 m2 en de bijtelling voor de dakkapellen heeft geschrapt omdat deze reeds in de inhoud van de woning (247 m3) zouden zijn begrepen, de heffingsambtenaar in zijn matrix toch weer is uitgegaan van 35 m2 oppervlakte voor de schuur/berging en toch weer een bijtelling heeft opgenomen voor de dakkapellen.

vergelijking vastgestelde WOZ-waarde met de WOZ-waarden van nabijgelegen panden:belanghebbende vergelijkt de woning met de volgende panden: [adres 6] (€ 301.000), [adres 7] (€300.000), [adres 8] (€ 311.000), [adres 9] (€ 280.000), [adres 10] (€ 270.000) en [adres 2] (€ 288.000). Niet valt uit te leggen dat die panden lager gewaardeerd zijn. Deze vergelijking wijst uit dat sprake is van schending van het gelijkheidsbeginsel, dan wel dat sprake is van willekeur en rechtsongelijkheid.
vergelijking vastgestelde waarde met waarden van voorgaande jaren: anders dan de rechtbank heeft geoordeeld is de verhouding tussen de WOZ-waarde die is vastgesteld voor het onderwerpelijke jaar (2018) en de WOZ-waarden in voorafgaande jaren relevant voor de beoordeling van de vastgestelde WOZ-waarde.

De heffingsambtenaar heeft deze grieven gemotiveerd bestreden.

Formeel

5.2.

Ten aanzien van de grief van belanghebbende inzake zijn medische situatie en dat de rechtbank ten onrechte daarmee geen rekening heeft gehouden, oordeelt het Hof als volgt. Een verzoek om uitstel van de behandeling ter zitting moet tijdig en gemotiveerd worden ingediend. Onder tijdig verstaat het Hof: zo spoedig mogelijk na ontvangst van de uitnodiging of zo spoedig mogelijk nadat van de tot uitstel nopende omstandigheid is gebleken. Belanghebbende stelt de rechtbank pas op de hoogte van zijn situatie tijdens de zitting van 25 maart 2019. Bij de overgelegde pleitnota van belanghebbende zijn kopieën van afspraken bij artsen en overige medische informatie over medicijn(gebruik) gevoegd. Daaruit blijkt dat belanghebbende sinds 2018 regelmatig het ziekenhuis bezoekt en medicijnen gebruikt. De uitnodiging van de rechtbank is op 23 januari 2019 aan partijen verzonden. Gezien het voorgaande, is volgens het Hof het verzoek om uitstel niet tijdig ingediend. De rechtbank heeft derhalve het verzoek om uitstel mogen afwijzen.

5.3.

Ten aanzien van de grief van belanghebbende inzake de informatieverstrekking, oordeelt het Hof als volgt. In artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ is bepaald dat de heffingsambtenaar uitsluitend aan degene te wiens aanzien een beschikking is genomen, op verzoek een afschrift verstrekt van de gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde. Anders dan belanghebbende betoogt, is de heffingsambtenaar dus niet gehouden om hem van alle door hem gebruikte vergelijkingspanden en van alle door belanghebbende voorgestane vergelijkingspanden de gevraagde gegevens te verstrekken. Het Hof ziet geen aanleiding om tegemoet te komen aan het verzoek van belanghebbende om de heffingsambtenaar op de voet van artikel 8:45 Awb Pro te gelasten alsnog de genoemde stukken over te leggen. Ten overvloede overweegt het Hof dat met ingang van 1 oktober 2016 de WOZ-waarde van woningen voor eenieder openbaar toegankelijk is, maar dat dit niet geldt voor gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde WOZ-waarde.

Toetsingskader

5.4.

Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. De waarde als bedoeld in voornoemd artikel is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44). De belastingrechter dient te beoordelen of de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. De bewijslast dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld rust primair op de heffingsambtenaar (HR 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300, BNB 2005/378). Het voorgaande laat onverlet dat belanghebbende feiten en omstandigheden kan aanvoeren die kunnen leiden tot een benedenwaartse bijstelling van de waarde van de woning. De WOZ-waarde van de woning wordt ingevolge artikel 18, eerste en tweede lid, van de Wet WOZ jaarlijks bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft.

Taxatiematrix heffingsambtenaar

5.5.

De heffingsambtenaar bepaalt de waarde van de woning door de vergelijkingsmethode en stelt de waarde vast aan de hand van vier referentiepanden. Zoals de rechtbank ook heeft beslist, kan het referentiepand te [adres 3] niet meewegen voor de waardevaststelling aangezien het te ver van de waardepeildatum is verkocht. Het Hof is met de rechtbank van oordeel, dat ook indien dit referentiepand niet wordt meegewogen, de heffingsambtenaar alsnog aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van het pand niet te hoog is vastgesteld. Het Hof is eveneens van oordeel dat de overige referentiepanden voldoende vergelijkbaar zijn en dat met de onderlinge verschillen voldoende rekening is gehouden, en onderschrijft het oordeel van de rechtbank in dezen. Ook het Hof acht de heffingsambtenaar in zijn bewijslast geslaagd. Daarbij neemt het Hof in aanmerking dat in het taxatierapport, ondanks het uitblijven van een inpandige opname, wel rekening is gehouden met de slechte staat van de woning, in die zin dat deze op matig is vastgesteld.

Ter zake van de door belanghebbende aangevoerde gronden overweegt het Hof als volgt.

5.6.

Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de slechte staat van de woning, waaronder de aardbevingsschade. Het Hof stelt vast dat de heffingsambtenaar belanghebbende meerdere malen heeft uitgenodigd voor een inpandige opname van de woning (zie 2.4.), wat door belanghebbende ook niet is betwist. Dat het maken van een afspraak met het taxatiebureau eenmalig zou zijn misgelopen, vormt naar het oordeel van het Hof onvoldoende aanleiding om een inpandige opname structureel te weigeren, temeer daar die zo belangrijk is voor een gedegen beoordeling van de staat van de woning waaromtrent belanghebbende gronden heeft aangevoerd. Hetzelfde heeft te gelden voor belanghebbendes aanname dat het taxatiebureau niet betrouwbaar zou zijn, welke aanname belanghebbende geenszins heeft onderbouwd. Belanghebbende heeft tijdens de zitting van het Hof van 9 juni 2021 desgevraagd bevestigd dat hij weigert mee te werken aan een inpandige opname, ook in de fase van hoger beroep. Dit alles brengt met zich dat de heffingsambtenaar niet het verwijt gemaakt kan worden dat hij de woning niet inpandig heeft opgenomen en rust – anders dan in het geval de heffingsambtenaar wel in de gelegenheid zou zijn gesteld de woning inpandig op te nemen – op belanghebbende de last aannemelijk te maken dat op grond van eventuele waardeverminderende omstandigheden die bij inpandige opname naar voren zouden kunnen komen, de WOZ-waarde niet hoger is dan hij heeft bepleit (vgl. Gerechtshof Amsterdam van 5 maart 2015, ECLI:NL:GHAMS:2015:1118).

5.7.

Belanghebbende heeft in het nader stuk van 23 december 2020 offertes en foto’s van de woning overgelegd, maar die bewijzen niet de slechte staat van de woning zoals belanghebbende die voorstaat c.q. zij maken die staat in onvoldoende mate inzichtelijk. Ook het taxatierapport uit 2006 maakt de slechte staat niet aannemelijk, reeds vanwege het feit dat het rapport gelet op het jaar van opmaken ervan te ver verwijderd is van de waardepeildatum. Voor zover er sprake is van aardbevingsschade, zal die schade mede bij het buurpand aanwezig zijn en zal derhalve verdisconteerd zijn in de verkoopprijs van dat referentiepand die is gebruikt ter bepaling van de onderhavige waarde.

5.8.

In het nader stuk van 18 mei 2021 heeft de heffingsambtenaar onder meer de gevraagde grondstaffel overgelegd. Belanghebbende heeft terecht opgemerkt in zijn pleitnota dat de grondwaarden van de referentiepanden onjuist zijn berekend gezien de grondstaffel. De heffingsambtenaar heeft ter zitting de grondwaarde en de opstalwaarde herrekend, welke herrekening door belanghebbende niet is betwist, en op grond hiervan gemotiveerd betoogd dat de grondwaarden van de referentiepanden weliswaar onjuist zijn berekend, maar dat de gemiddelde prijs per m3 van die panden bij herrekening alsnog een stuk hoger is (€ 720) dan die van de woning (€ 673). Het Hof ziet gelet op dit betoog onvoldoende aanleiding om te oordelen dat ten gevolge van de berekeningsfout de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld.

Dat een stuk grond achter de woning voor een lagere grondprijs zou zijn verkocht, zoals belanghebbende stelt, maakt dit niet anders. Het Hof heeft geen informatie over die verkoop en de heffingsambtenaar heeft betoogd dat sprake is geweest van een onzakelijke transactie.

5.9.

Belanghebbende verdedigt verder dat bij de waardering van de grond onderscheid dient te worden gemaakt tussen tuin- en bouwgrond. Belanghebbende motiveert deze stelling echter niet. Deze stelling vindt voorts ook geen steun in het recht.

5.10.

In hoger beroep heeft de heffingsambtenaar de gevraagde bouwtekeningen van de woning overgelegd. Hieruit volgt, mede in ogenschouw genomen de toelichting erop van de heffingsambtenaar ter zitting, voldoende duidelijk dat de inhoud van de woning niet 247 m3 bedraagt zoals opgenomen in de taxatiematrix, maar 244 m3. De oppervlakte van de schuur bedraagt niet 35 m2, maar 31 m2. Uit de bouwtekeningen is voorts op te maken, zo heeft de heffingsambtenaar ter zitting ook toegelicht, dat de dakkapellen niet zijn meegenomen in de berekening van de inhoud van de woning. Belanghebbendes aanname dat de dakkapellen onderdeel uitmaken van die inhoud klopt niet, aldus de heffingsambtenaar. Het Hof heeft geen aanleiding om aan de (oppervlakte)maten in de bouwtekeningen en de betrouwbaarheid ervan te twijfelen, neemt die voor waar aan, en onderschrijft derhalve het betoog van de heffingsambtenaar. De heffingsambtenaar heeft op grond hiervan verdedigd dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is, ondanks de lagere maten. Het Hof onderschrijft ook dit betoog, en ziet in de geringe afwijkingen onvoldoende aanleiding om te oordelen dat de waarde te hoog is vastgesteld. Hierbij neemt het Hof in aanmerking de waardering van de woning afgezet tegen die van de referentiepanden op 1 januari 2017 en hun prijzen per m3.

Vergelijking vastgestelde WOZ-waarde met de WOZ-waarden van nabijgelegen panden

5.11.

Vergelijking van de voor de woning vastgestelde WOZ-waarde met die van nabijgelegen panden wijst uit, naar belanghebbende stelt, dat sprake is van schending van het gelijkheidsbeginsel, dan wel dat sprake is van schending van het verbod van willekeur en dientengevolge van rechtsongelijkheid. Het Hof stelt voorop dat op belanghebbende, die zich op voornoemde beginselen beroept, in beginsel de bewijslast rust.

5.12.

Uit de arresten van de Hoge Raad van 8 juli 2005, BNB 2005/298 en BNB 2005/299, volgt dat voor de toepassing van de meerderheidsregel in het kader van het gelijkheidsbeginsel in een geval als het onderhavige de vergelijking moet worden beperkt tot woningen die identiek zijn, in die zin dat de onderlinge verschillen naar het oordeel van de feitenrechter verwaarloosbaar zijn. Dit brengt, blijkens die arresten, enerzijds mee dat een beroep op de meerderheidsregel ondersteund dient te worden met de stelling dat minstens twee identieke objecten lager zijn gewaardeerd en anderzijds dat de heffingsambtenaar, op wiens weg het ligt te stellen dat de relevante groep groter is, daartoe slechts (juist gewaardeerde) objecten zal kunnen aanwijzen die eveneens identiek zijn aan dat van de klager (Hoge Raad 6 oktober 2006, ECLI:NL:HR:2006:AY9489, r.o. 3.3.2).

5.13.

De door belanghebbende genoemde panden zijn niet identiek in vorenbedoelde zin. Wellicht dat enkele van de desbetreffende panden na de bouw in 1948 als identiek gekwalificeerd konden worden, maar op de waardepeildatum was door aan- en verbouw, modernisering, het bijkopen van grond, vervanging van het rieten dak en tal van andere wijzigingen (die al dan niet en op verschillende tijdstippen hebben plaatsgevonden) geen sprake meer van woningen waarvan de onderlinge verschillen verwaarloosbaar zijn.

Nu belanghebbende ook niet anderszins aannemelijk heeft gemaakt dat er ten minste twee identieke objecten zijn waaraan een lagere WOZ-waarde is toegekend, dient het beroep op het gelijkheidsbeginsel reeds om die reden te worden verworpen.

5.14.

Het Hof acht belanghebbende met hetgeen hij heeft aangevoerd evenmin geslaagd in de op hem rustende bewijslast dat zich feiten of omstandigheden voordoen die de conclusie kunnen dragen dat sprake is van een schending van het verbod van willekeur.

Vergelijking vastgestelde WOZ-waarde met WOZ-waarden van voorgaande jaren

5.15.

De rechtbank heeft in punt 28 van de bestreden uitspraak op goede gronden en juist overwogen dat volgens vaste rechtspraak aan de vastgestelde WOZ-waarde van een woning voor een eerder of later belastingjaar geen zelfstandige betekenis toekomt. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen mee dat de waarde van een onroerende zaak elk jaar wordt bepaald aan de hand van feiten en omstandigheden die zich per waardepeildatum voordoen.

5.16.

Al hetgeen belanghebbende in hoger beroep overigens nog heeft aangevoerd leidt het Hof eveneens niet tot het oordeel dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld.

Slotsom

5.17.

De slotsom is dat het hoger beroep van belanghebbende ongegrond is en dat de uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd.

6.Kosten

Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten in verband met de behandeling van het hoger beroep op de voet van artikel 8:75 Awb Pro in verbinding met artikel 8:108 van Pro die wet.

7.Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.

De uitspraak is gedaan door mr. N. Djebali, lid van de enkelvoudige belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. J.H.E. Breman als griffier. De beslissing is op 20 juli 2021 in het openbaar uitgesproken.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie stellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.

Toelichting rechtsmiddelverwijzing

Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.

Digitaal procederen

Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl.

Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.

Per post procederen

Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.