ECLI:NL:GHAMS:2023:407

• Datum uitspraak: 7 februari 2023
• Publicatiedatum: 20 februari 2023
• Zaaknummer: 21/00464 t/m 21/00469
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: N. Djebali; H.E. Kostense; B.A. van Brummelen
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 11 uitgaand · 4 inkomend

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Bevestiging waardering boerderij en recreatiewoning als afzonderlijke WOZ-objecten

Belanghebbende is eigenaar van een vrijstaande boerderij en een recreatiewoning op hetzelfde perceel. De heffingsambtenaar stelde de WOZ-waarden van beide objecten afzonderlijk vast voor de jaren 2017 tot en met 2019. Belanghebbende betwistte dit en stelde dat de recreatiewoning een mantelzorgwoning is die niet als apart WOZ-object mag worden gewaardeerd.

De rechtbank oordeelde dat beide woningen afsluitbaar zijn en beschikken over eigen kook- en sanitaire voorzieningen, waardoor zij als afzonderlijke onroerende zaken moeten worden aangemerkt. Ook het Gerechtshof onderschrijft dit oordeel, maar baseert zich op artikel 16, aanhef en onderdeel a, van de Wet WOZ. De mantelzorgfunctie leidt niet tot samenvoeging van de objecten, omdat de bewoners zelfstandig wonen.

Verder heeft de heffingsambtenaar de WOZ-waarden niet te hoog vastgesteld, waarbij rekening is gehouden met de slechte staat van onderhoud en kwaliteit van de woningen. Het verzoek om immateriële schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn wordt afgewezen omdat de termijn niet is overschreden. Het hoger beroep wordt ongegrond verklaard en de uitspraak van de rechtbank bevestigd.

Uitkomst: Het hoger beroep wordt ongegrond verklaard en de boerderij en recreatiewoning worden als afzonderlijke WOZ-objecten bevestigd.

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

kenmerken 21/00464 t/m 21/00469

7 februari 2023

uitspraak van de vijfde meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X] , woonachtig te [Z] , belanghebbende,

(gemachtigde: [Y] )

tegen de uitspraak in de zaken met kenmerken AMS 20/3103, AMS 20/3104, AMS 20/3105, AMS 21/3106, AMS 20/3107 en AMS 20/3108 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) van 21 mei 2021 in het geding tussen

belanghebbende

en

de heffingsambtenaar van de gemeente [Z] , de heffingsambtenaar.

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikkingen met dagtekening 28 februari 2019 en
30 april 2019 op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde (hierna: de WOZ-waarde) van de woningen aan de [A-straat] (voorzijde) en [A-straat] (achter) te [Z] (hierna: de woningen) voor de kalenderjaren 2017, 2018 en 2019 naar waardepeildata 1 januari 2016, 1 januari 2017 en 1 januari 2018 als volgt vastgesteld:|

Object

Belastingjaar 2017

Belastingjaar 2018

Belastingjaar 2019

[A-straat]

(voorzijde)

€ 460.500

€ 480.000

€ 502.000

[A-straat]

(achter)

€ 304.000

€ 320.000

€ 339.000

In hetzelfde geschrift zijn de aanslagen onroerendezaakbelasting 2017, 2018 en 2019 bekendgemaakt.

1.2.

De heffingsambtenaar heeft na daartegen gemaakte bezwaren bij vier afzonderlijke uitspraken van 20 april 2020 de bezwaren gedeeltelijk gegrond verklaard.

1.3.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraken op bezwaar beroepen ingesteld bij de rechtbank. De rechtbank heeft bij uitspraak van 21 mei 2021 de beroepen ongegrond verklaard.

1.4.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld, ingekomen bij het Hof op 1 juli 2021, en dit aangevuld bij brief van 29 juli 2021. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5.

Bij brief van 10 oktober 2022 heeft belanghebbende een nader stuk ingediend.

1.6.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 19 oktober 2022. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

2. Feiten

2.1.

De rechtbank heeft de volgende feiten vastgesteld (in de uitspraak van de rechtbank wordt belanghebbende aangeduid als ‘eiser’):

“4. Eiser is eigenaar van de onroerende zaken. [A-straat] (voorzijde) betreft een vrijstaande boerderij met een garagebox en een loods. De oppervlakte van deze woning is ongeveer 155 m² en de oppervlakte van de kavel is 561 m². [A-straat] (achter) betreft een tot (recreatie)woning omgebouwde directiekeet met vier garageboxen. De oppervlakte van deze woning is ongeveer 127 m² en de oppervlakte van de kavel is 300 m².

5. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de onroerende zaken op de waardepeildata 1 januari 2016, 1 januari 2017 en 1 januari 2018.

6. Eiser vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarden te hoog heeft vastgesteld. De heffingsambtenaar vindt dat hij de waarden niet te hoog heeft vastgesteld. Hij heeft ter onderbouwing taxatierapporten ingediend. De taxatierapporten bevatten gegevens en recente verkoopcijfers van andere woningen (de vergelijkingsobjecten). Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten af te leiden dat de WOZ-waarden van de onroerende zaken van eiser niet te hoog zijn vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde van de woningen als volgt vastgesteld:

Object

Belastingjaar 2017

Belastingjaar 2018

Belastingjaar 2019

[A-straat]

(voorzijde)

€ 460.500

€ 480.000

€ 502.000

[A-straat]

(achter)

€ 304.000

€ 320.000

€ 339.000

”

2.2.

Het Hof gaat ook uit van de hiervoor vermelde feiten.

3. Geschil in hoger beroep

In hoger beroep is, net als in beroep, in geschil of:

- de heffingsambtenaar terecht is uitgegaan van twee objecten;

- de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarden niet te hoog zijn;

- belanghebbende recht heeft op vergoeding van immateriële schade vanwege overschrijding van de redelijke termijn in bezwaar en beroep.

4. Overwegingen van de rechtbank

De rechtbank heeft in haar uitspraak onder meer als volgt overwogen:

“Objectafbakening

7. Niet in geschil is dat eiser eigenaar was van zowel de vrijstaande boerderij als de recreatiewoning. Verder is niet in geschil dat eiser in de Basisregistratie personen staat ingeschreven op het adres [A-straat] . Ook zijn dochter en haar echtgenoot staan op dit adres ingeschreven. Vast staat dat eiser woont in de vrijstaande boerderij. De recreatiewoning is feitelijk in gebruik bij de dochter van eiser en haar echtgenoot.

8. Eiser stelt zich op het standpunt dat de heffingsambtenaar de vrijstaande boerderij en de recreatiewoning ten onrechte als afzonderlijke objecten heeft gewaardeerd. De bewoners van de recreatiewoning zijn de dochter van eiser en haar echtgenoot, waarbij de dochter van eiser mantelzorg verleent aan eiser. Alle drie personen staan ingeschreven op het adres [A-straat] . Eiser stelt dat een mantelzorgwoning geen (apart) WOZ-object is welke als zodanig belast kan worden. In dit verband verwijst eiser naar de uitspraak van de rechtbank Oost-Brabant van 7 april 2020. ^[1] Aangezien beide woningen op één perceel staan en beide in eigendom zijn van eiser, is volgens eiser sprake van één WOZ-object. Verder heeft de recreatiewoning geen basisregistratie, kadasterregistratie, aparte nutsvoorzieningen en adresnummer, zodat de woning daarom ook niet als individueel object verkocht kan worden.

9. Op grond van artikel 16, aanhef en onderdeel c, van de Wet WOZ wordt als één onroerende zaak aangemerkt een gedeelte van een gebouwd of ongebouwd eigendom dat blijkens zijn indeling bestemd is om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt. Een onroerende zaak die als woonruimte wordt gebruikt, is blijkens zijn indeling bestemd om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt indien deze afsluitbaar is en beschikt over een kookvoorziening en sanitaire voorzieningen. ^[2]

10. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de vrijstaande boerderij en de recreatiewoning als twee afzonderlijke onroerende zaken in de zin van artikel 16, aanhef en onder c, van de WOZ moeten worden aangemerkt. De woningen zijn allebei afsluitbaar en beschikken over eigen voorzieningen, zoals een eigen kookgelegenheid, een douche en een toilet. Op grond daarvan moet worden aangenomen dat zowel de boerderij als de recreatiewoning blijkens hun inrichting bestemd zijn om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt. Het ontbreken van een adresnummer in de gemeentelijke basisregistratie of het Kadaster en het ontbreken van aparte nutsvoorzieningen, zijn volgens het bepaalde in artikel 16 van de Wet WOZ niet van doorslaggevend belang voor de objectafbakening en brengt de rechtbank daarom niet tot een ander oordeel. ^[3] De heffingsambtenaar heeft de onroerende zaken op goede gronden als afzonderlijke objecten gewaardeerd.

11. Voor zover al sprake zou zijn van een mantelzorgwoning, is naar het oordeel van de rechtbank niet gebleken dat de woning verwijderd zal moeten worden zodra de tijdelijke behoefte aan zorg vervalt of de woning verkocht wordt. Uit de Waarderingsinstructie van de Waarderingskamer (bijlage 10, waardering mantelzorgwoningen) volgt dat dit als voorwaarde is gesteld. Dat maakt deze situatie ook anders dan de uitspraak waarnaar eiser heeft verwezen en de situatie die wordt beschreven in de door eiser overgelegde Waarderingsinstructie van de Waarderingskamer.

12. De omstandigheid dat de woning niet als individueel object verkocht kan worden, leidt niet tot een ander oordeel. In artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ is bepaald dat bij het vaststellen van de WOZ-waarde van een woning er van moet worden uitgegaan dat de eigenaar de volle en onbezwaarde eigendom van de woning kan overdragen en dat de verkrijger de woning in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Hiervan is bij de WOZ-waardering van de woningen van eiser uitgegaan. Deze beroepsgrond van eiser slaagt niet.

De WOZ-waarden

13. De rechtbank oordeelt dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingsobjecten goed bruikbaar zijn voor de waardering van de woningen van eiser. Het gaat bij deze objecten om woningen in de nabijheid van de woning, kennen hetzelfde type en ongeveer hetzelfde bouwjaar. Verder zijn de objecten niet te ver van de waardepeildatum verkocht.

14. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de (slechte) staat van onderhoud, kwaliteit en de ligging van de woningen.

15. De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar in de matrix voldoende rekening heeft gehouden met het onderhouds- en kwaliteitsniveau van de woningen van eiser. In de door de (taxateur van de) heffingsambtenaar overgelegde matrix is het onderhoud en de kwaliteit van de woningen van eiser gekwalificeerd als “slecht”. Bij het bepalen van de vierkantemeterprijzen van de vergelijkingsobjecten heeft de heffingsambtenaar de bedragen neerwaarts bijgesteld (naar K & O neutraal), daar waar deze objecten wat betreft kwaliteit en onderhoud beter (een ‘gemiddeld’ of een ‘goed’) scoren. Er is daarom voldoende rekening gehouden met het verschil in onderhoud en kwaliteit tussen de woningen van eiser en de vergelijkingsobjecten.

16. De rechtbank stelt verder vast dat uit de taxatierapporten volgt dat de vierkantemeterprijzen van de woningen van eiser in elke vergelijking (aanzienlijk) lager uitkomen dan de gemiddelde vierkantemeterprijs van de vergelijkingsobjecten. Voor zover al sprake zou zijn van eventuele noemenswaardige verschillen tussen de woningen van eiser en de vergelijkingsobjecten, is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar hiermee voldoende rekening heeft gehouden. Met de verschillen tussen de vierkantemeterprijzen van de woningen van eiser en de vierkantemeterprijzen van de vergelijkingsobjecten zijn dergelijke verschillen in onderhoud, kwaliteit, ligging en geluidsoverlast, wat daar ook verder van zij, gelet op de grootte van dit prijsverschil voldoende tot uiting gebracht. De rechtbank acht daarbij van belang dat de taxateur bij de vrijstaande boerderij van eiser een deel van de grond, te weten 1.329 m², niet heeft betrokken in de waardering. Eiser heeft niet (met stukken) onderbouwd dat de onderhoudstoestand, de kwaliteit en ligging van de woningen een nog groter verschil in waarde met de vergelijkingsobjecten rechtvaardigen.

17. De rechtbank concludeert daarom dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woningen en de vergelijkingsobjecten.

18. De heffingsambtenaar heeft gelet op voorgaande aannemelijk gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. De beroepen zijn dus ongegrond.

Het verzoek om immateriële schadevergoeding

19. Eiser heeft in de beroepsprocedures die zien op belastingjaren 2017 en 2018 ^[4] de rechtbank verzocht om een schadevergoeding in verband met een overschrijding van de redelijke termijn.

20. De redelijke termijn voor de behandeling van het bezwaar en beroep bedraagt in beginsel twee jaar. Anders dan eiser kennelijk meent, dient niet te worden uitgegaan van de indieningsdatum van het bezwaarschrift tegen de WOZ-beschikkingen van respectievelijk
28 februari 2017 en 28 februari 2018 nu die beschikkingen bij uitspraken op bezwaar van
24 en 25 april 2018 zijn vernietigd. ^[5] Het gaat in deze procedure om de WOZ-beschikkingen van 30 april 2019 en de bezwaarschriften tegen die beschikkingen. Deze heeft eiser ingediend op 9 oktober 2019. Die datum is de peildatum voor de beoordeling van het verzoek van eiser. Nu de rechtbank vandaag uitspraak doet, dus binnen twee jaar na indiening van het bezwaarschrift, is de redelijke termijn niet is overschreden. Eiser heeft daarom geen recht op een immateriële schadevergoeding.

Conclusie

21. De beroepen zijn ongegrond. Eiser krijgt dus geen gelijk.

22. Voor een proceskostenveroordeling of vergoeding van het griffierecht bestaat geen aanleiding.”

5. Beoordeling van het geschil

5.1.

Het Hof verenigt zich met de hiervoor weergegeven beslissing van de rechtbank en maakt de gronden waarop deze beslissing berust (rechtsoverwegingen 7, 11 tot en met 13, en 15 tot en met 22) tot de zijne.

5.2.

Ook het oordeel van de rechtbank dat de heffingsambtenaar de boerderij en de recreatiewoning terecht als afzonderlijke onroerende zaken voor de Wet WOZ heeft gewaardeerd zoals opgenomen onder rechtsoverweging 10 van de rechtbankuitspraak, onderschrijft het Hof, zij het op andere gronden. Artikel 16, aanhef en onderdeel c, van de Wet WOZ kan hiertoe, in tegenstelling tot wat de rechtbank heeft overwogen, niet als grondslag dienen, echter wel onderdeel a van diezelfde wetsbepaling. De vrijstaande boerderij en de recreatiewoning moeten namelijk als twee gebouwde eigendommen in de zin van artikel 16, aanhef en onderdeel a, Wet WOZ worden aangemerkt. De heffingsambtenaar heeft de bepaling van artikel 16, aanhef en onderdeel d, Wet WOZ terecht niet van toepassing geacht, omdat de vrijstaande boerderij wordt bewoond door belanghebbende en de eveneens vrijstaande recreatiewoning feitelijk in gebruik is bij (wordt bewoond door) de dochter van belanghebbende en haar echtgenoot. Daarmee is niet voldaan aan de in artikel 16, onderdeel d, Wet WOZ opgenomen voorwaarde dat sprake moet zijn van dezelfde gebruiker. Het Hof is van oordeel dat de door belanghebbende gestelde mantelzorg door zijn dochter niet tot gevolg heeft dat voor de Wet WOZ het gebruik van de recreatiewoning moet worden toegerekend aan de gebruiker van de woning. Belanghebbende respectievelijk zijn dochter en haar echtgenoot wonen namelijk ieder afzonderlijk zelfstandig in de boerderij respectievelijk de recreatiewoning. De boerderij en de recreatiewoning behoren daarom ook niet naar de omstandigheden beoordeeld bij elkaar. De heffingsambtenaar heeft de boerderij en de recreatiewoning terecht als afzonderlijke onroerende zaken in de zin van artikel 16 Wet WOZ aangemerkt.

5.3.

Naar aanleiding van hetgeen belanghebbende in hoger beroep heeft aangevoerd ter zake van de recreatiewoning, overweegt het Hof in aanvulling op rechtsoverweging 11 van de rechtbankuitspraak nog als volgt. De objectafbakening vloeit voort uit de Wet WOZ.

De Waarderingsinstructie van de Waarderingskamer waarop belanghebbende zich heeft beroepen is opgesteld in het kader van de kwaliteitsbewaking van het waarderingsproces.

Deze instructie betreft slechts een hulpmiddel om te bereiken dat de bepalingen van de Wet WOZ juist worden toegepast. De toetssteen blijft evenwel de in artikel 16 Wet WOZ voorgeschreven objectafbakening, zoals de heffingsambtenaar tijdens de zitting bij de rechtbank terecht heeft aangevoerd. Overigens heeft de rechtbank terecht geoordeeld dat niet is voldaan aan een in de Waarderingsinstructie opgenomen voorwaarde, omdat in casu geen sprake is van een verplichting tot verwijdering van de recreatiewoning - die zich overigens (naar de heffingsambtenaar onweersproken heeft gesteld) al sinds 1950 op het perceel bevindt - bij beëindiging van de door belanghebbende gestelde zorg of bij verkoop van de boerderij.

6. Kosten

Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht in verbinding met artikel 8:108 van die wet.

7. Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.

De uitspraak is gedaan door mrs. N. Djebali, voorzitter, H.E. Kostense en
B.A. van Brummelen, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van
mr. I.A. Kranenburg als griffier. De beslissing is op 7 februari 2023 in het openbaar uitgesproken.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag . Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.

Toelichting rechtsmiddelverwijzing

Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.

Digitaal procederen

Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op
www.hogeraad.nl . Informatie over de inlogmiddelen vindt u op
www.hogeraad.nl .

Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.

Per post procederen

Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.

Voetnoten

1. Zie ECLI:NL:RBOBR:2020:1986.

2. Zie de uitspraak van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 16 maart 2021, ECLI:NL:GHARL:2021:2558.

3. Zie ook de uitspraak van het Gerechtshof Amsterdam van 21 december 2017, ECLI:NL:GHAMS:2017:5495.

4. Geregistreerd onder zaaknummers: AMS 20/3104, AMS 20/3106, AMS 3107 en AMS 20/3108.

5. Zie de uitspraak van het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 16 juli 2020, ECLI:NL:GHSHE:2020:2239.