ECLI:NL:GHAMS:2025:2398

• Datum uitspraak: 2 september 2025
• Publicatiedatum: 11 september 2025
• Zaaknummer: 24/3493
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: N. Djebali; C.J. Hummel; B.A. van Brummelen
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep inzake WOZ-waarde van een woning in Amsterdam

In deze zaak gaat het om een hoger beroep tegen de uitspraak van de rechtbank Amsterdam over de WOZ-waarde van een woning. De heffingsambtenaar had de WOZ-waarde voor het jaar 2023 vastgesteld op € 423.000, maar de rechtbank verlaagde deze waarde naar € 385.000. De belanghebbende, vertegenwoordigd door mr. A. Bakker, was het niet eens met de vastgestelde waarde en heeft hoger beroep ingesteld. De rechtbank oordeelde dat de heffingsambtenaar aannemelijk had gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog was vastgesteld, maar de belanghebbende betwistte dit en voerde aan dat de heffingsambtenaar geen rekening had gehouden met de staat van de woning en de verkoopcijfers van vergelijkingsobjecten. Het Hof bevestigde de uitspraak van de rechtbank en oordeelde dat de toegepaste wegingsfactor voor de proceskostenvergoeding passend was. Het Hof concludeerde dat het hoger beroep ongegrond was en dat de uitspraak van de rechtbank moest worden bevestigd.

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

kenmerk 24/3493

2 september 2025

uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X] , wonende te [Z] , belanghebbende,

(gemachtigde: mr. A. Bakker)

tegen de uitspraak van 16 augustus 2024 in de zaak met kenmerk AMS 24/352 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen

belanghebbende

en

de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam , de heffingsambtenaar.

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 25 februari 2023 de waarde in de zin van artikel 17 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) van de onroerende zaak [straat] 56-2 te [stad] (de woning) voor het jaar 2023 (hierna ook: de WOZ-waarde) vastgesteld op € 423.000.

1.2.

Bij uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de beschikking gehandhaafd. Belanghebbende heeft daartegen beroep ingesteld bij de rechtbank.

1.3.

De rechtbank heeft als volgt beslist op het beroep van belanghebbende betreffende de hiervoor genoemde beschikkingen:

“De rechtbank:

• verklaart het beroep gegrond;
• vernietigt de bestreden uitspraak op bezwaar;
• stelt de WOZ-waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 vast op € 385.000;
• bepaalt dat de aanslag onroerende zaakbelasting overeenkomstig deze waarde wordt verminderd;
• bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar van 1 december 2023;
• veroordeelt de heffingsambtenaar in de kosten van eiseres in bezwaar en beroep tot een bedrag van € 749,50;
• draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 51,- aan eiseres te vergoeden.”

1.4.

Belanghebbende heeft hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5.

Desgevraagd heeft geen van beide partijen kenbaar gemaakt een zitting te wensen.

Het onderzoek is op 17 juni 2025 gesloten.

2. Feiten

2.1.

De rechtbank heeft onder meer de volgende feiten vastgesteld (belanghebbende wordt in de uitspraak van de rechtbank aangeduid als ‘eiser’):

“1. Eiseres eigenaar van de woning. De woning betreft een bovenwoning van ongeveer 51 m² met een berging.

(…)

De heffingsambtenaar heeft in de beroepsfase de WOZ-waarde vastgesteld op € 385.000,-. Hij heeft ter onderbouwing van de waarde een taxatierapport ingediend. Het taxatierapport van de heffingsambtenaar bevat gegevens en recente verkoopcijfers van andere woningen (de vergelijkingsobjecten), namelijk [straat] 6-1, 10-1 en 49-1 in [stad] . Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning van eiseres nu niet te hoog is vastgesteld. Eiseres vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. In bezwaar heeft zij bepleit dat de WOZ-waarde van de woning niet hoger kan zijn € 360.000,-.”

2.2.

Het Hof gaat uit van de hiervoor vermelde feiten en vult deze als volgt aan.

2.3.

Belanghebbende heeft in beroep een beroepschrift ingediend. Belanghebbende en zijn gemachtigde zijn niet ter zitting bij de rechtbank verschenen.

3. Geschil in hoger beroep

In hoger beroep is alleen nog in geschil of de rechtbank bij de vaststelling van de proceskostenvergoeding de juiste wegingsfactor heeft toegepast.

4. Het oordeel van de rechtbank

De rechtbank heeft met betrekking tot het geschil het volgende overwogen:

“4. Nu de heffingsambtenaar in de beroepsfase de WOZ-waarde van de woning heeft verlaagd, is het beroep gegrond. De rechtbank vermeldt in de conclusie van deze uitspraak welke gevolgen dat heeft. De rechtbank beoordeelt in deze uitspraak verder of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning op een bedrag van € 385.000 niet te hoog is vastgesteld.

5. Om te beoordelen of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld, moet de rechtbank beoordelen of de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van eiseres, en zo ja, of de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning.

6. De rechtbank acht de vergelijkingsobjecten wat betreft type woning, bouwjaar, oppervlakte en buurt voldoende vergelijkbaar met de woning van eiseres. Verder liggen de transactiedata van de vergelijkingsobjecten voldoende dicht bij de peildatum.

7. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat uit de taxatiekaart blijkt dat de gemiddelde neutrale m2-prijs van de vergelijkingsobjecten € 7.782,- bedraagt, terwijl voor de woning is uitgegaan van een gemiddelde neutrale m2-prijs van € 7.400,-. Dit betekent dat de heffingsambtenaar rekening heeft gehouden met een verschil van € 382,- per m2. Dit verschil vermenigvuldigd met de oppervlakte van de woning van eiseres van 51 m2, geeft een prijsverschil van € 19.482,-. De rechtbank vindt dat de heffingsambtenaar dan ook voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen. Het is de rechtbank niet gebleken dat een nog groter verschil gerechtvaardigd zou zijn.

8. Voor zover eiseres stelt dat de badkamer en keuken meer dan 16 jaar oud zijn, het duurzaamheidsniveau van de woning onder gemiddeld is en de woning enkele beglazing heeft, waardoor de woning lager gewaardeerd zou moeten worden, overweegt de rechtbank dat eiseres deze stellingen niet heeft onderbouwd.

9. Ten slotte voert eiseres aan dat de heffingsambtenaar geen rekening heeft gehouden met het feit dat verkoopcijfers van objecten binnen een vereniging van eigenaren gecorrigeerd dienen te worden. De rechtbank stelt echter vast dat in het taxatierapport rekening is gehouden met de aanwezige reserves in de reservefondsen van de verenigingen van eigenaren, te weten per referentieobject 2% van de gerealiseerde koopsom. De beroepsgrond slaagt niet.

10. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

Conclusie

11. Het beroep is gegrond, omdat de heffingsambtenaar de in de bestreden uitspraak vastgestelde WOZ-waarde niet handhaaft. De rechtbank zal de bestreden uitspraak vernietigen en zelf in de zaak voorzien door de WOZ-waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 vast te stellen op € 385.000. De aanslag onroerende zaakbelasting dient overeenkomstig deze waarde te worden verminderd.

12. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat de heffingsambtenaar aan eiseres het door haar betaalde griffierecht vergoedt. De rechtbank ziet aanleiding om de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die eiseres in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. De hoogte wordt forfaitair vastgesteld op € 437,50 als kosten van verleende rechtsbijstand.2 De rechtbank ziet eveneens aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in het vergoeden van de proceskosten in bezwaar van € 312,- als kosten van verleende rechtsbijstand.3 De rechtbank stelt de wegingsfactor op 0,5. De totale kostenvergoeding is € 749,50.”

5. Beoordeling van het geschil

5.1.

Belanghebbende klaagt erover dat door de rechtbank voor de bezwaar- en beroepsfase een te lage wegingsfactor (0,5) is toegepast. Belanghebbende meent dat de bewerkelijkheid en complexiteit van de onderhavige zaak had behoren te worden aangemerkt als gemiddeld en dat de wegingsfactor daarom had moeten worden vastgesteld op 1, conform de Richtlijn proceskostenvergoeding belastingkamers gerechtshoven 2024 (hierna: de Richtlijn). Ondanks dat de Richtlijn voor de rechtbanken niet bindend is geeft deze, aldus belanghebbende, wel aan hoe de wegingsfactor is bedoeld. Voorts is naar mening van belanghebbende in de onderhavige zaak geen sprake van een gering financieel belang; ter onderbouwing refereert hij eveneens aan de Richtlijn.

De heffingsambtenaar kan zich vinden in de door de rechtbank toegepaste wegingsfactor. Het Hof oordeelt als volgt.

5.2.

Het Hof stelt voorop dat de rechter op grond van een eigen waardering dient te beoordelen in welke gewichtscategorie van onderdeel C1 van de Bijlage bij het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) een zaak valt (zie HR 23 september 2011, ECLI:NL:HR:2011:BT2293). Per fase van de procedure moet worden beoordeeld welke wegingsfactor van toepassing is (zie HR 12 april 2013, ECLI:NL:HR:2013:BZ6822). Het aan een zaak toekomende gewicht wordt bepaald door het – al dan niet in geld uit te drukken – belang en de ingewikkeldheid (bewerkelijkheid en gecompliceerdheid) daarvan en de uitkomst van deze beoordeling moet voorts in overeenstemming zijn met de werkbelasting van de rechtsbijstandverlener (zie de nota’s van toelichting op het Bpb van 22 december 1993, Stb. 1993,763, p. 8-9 en van 25 februari 2002, Stb. 2002,113, p. 6 en o.m. HR 9 september 2022, ECLI:NL:HR:2022:1162 en HR 7 juli 2023, ECLI:NL:HR:2023:1056).

5.3.1.

Het Hof stelt vast dat het geschil de hoogte van de WOZ-waarde van de woning betrof. Belanghebbende heeft zich in bezwaar en in beroep herhaaldelijk erover beklaagd dat bij de waardebepaling van de woning geen rekening is gehouden met (i) een badkamer en keuken van meer dan 16 jaar oud, enkele beglazing en een onder gemiddeld duurzaamheidsniveau, en (ii) het gegeven dat verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten binnen een vereniging van eigenaren gecorrigeerd dienen te worden. Belanghebbende heeft deze klachten verder niet onderbouwd. Het beroep is enkel gegrond verklaard naar aanleiding van het door de heffingsambtenaar in deze fase ingediende taxatierapport met recente verkoopcijfers van andere vergelijkingsobjecten, waaruit helder volgde dat de WOZ-waarde diende te worden verlaagd. Voorts constateert het Hof dat in casu sprake is van een gering financieel belang, dit gelet op de hoogte van de belastingbesparing die hiermede zou worden behaald.

5.3.2.

Gelet op het beperkte financiële belang, de beperkte ingewikkeldheid van de zaak in bezwaar en beroep en de daarmee gemoeide beperkte werkbelasting van de gemachtigde acht het Hof wegingsfactor 0,5 voor elk van beide fasen van de procedure alleszins passend. De Rechtbank was ook niet verplicht haar oordeel omtrent die wegingsfactor nader te motiveren (zie HR 9 september 2022, ECLI:NL:HR:2022:1162). Belanghebbendes klacht faalt daarom.

5.4.

Het Hof overweegt voorts dat de Richtlijn niet is aan te merken als recht in de zin van artikel 79 van de Wet op de rechterlijke organisatie. De gerechten in feitelijke instantie zijn niet op grond van algemene beginselen van behoorlijke rechtspleging gehouden om in overeenstemming met de Richtlijn te beslissen, nu die niet is vastgesteld door een instantie die de bevoegdheid heeft rechters in die zin te binden. Zij zijn daarom, als zij de Richtlijn niet toepassen of daarvan afwijken, evenmin gehouden te motiveren waarom zij dat doen (zie HR 13 juni 2025, ECLI:NL:HR:2025:661). Belanghebbendes klacht faalt dus ook voor zover die zich richt tegen het - zonder motivering - niet toepassen van de Richtlijn door de rechtbank.

Slotsom

5.5.

Het hoger beroep is ongegrond en de uitspraak van de rechtbank moet worden bevestigd.

6. Kosten

Het Hof vindt geen aanleiding voor een veroordeling in de kosten van het hoger beroep op de voet van artikel 8:75 van de Awb in verbinding met artikel 8:108 van die wet.

7. Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.

De uitspraak is gedaan door mrs. N. Djebali, voorzitter, C.J. Hummel en B.A. van Brummelen, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. H.M. Nijland als griffier. De beslissing is op 2 september 2025 in het openbaar uitgesproken.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag . Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.

Toelichting rechtsmiddelverwijzing

Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.

Digitaal procederen

Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl.

Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.

Per post procederen

Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.

Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: