ECLI:NL:GHAMS:2025:3360

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht,

team I (handel)

zaaknummer : 200.348.915/01

zaaknummer rechtbank Amsterdam : 10717266 CV EXPL 23-12892

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 9 december 2025

in de zaak van

WONINGSTICHTING EIGEN HAARD,

gevestigd in Amsterdam,

appellante,

advocaat: mr. H.M. Hielkema te Utrecht,

tegen

[geïntimeerde],

wonend in [woonplaats] ,

geïntimeerde,

niet verschenen.

Partijen worden hierna Eigen Haard en [geïntimeerde] genoemd.

1.De zaak in het kort

In deze zaak heeft de kantonrechter de door verhuurder gevorderde huurachterstand gedeeltelijk en de buitengerechtelijke incassokosten geheel afgewezen. Hij oordeelde daartoe ambtshalve dat de algemene voorwaarden bij de huurovereenkomst oneerlijke huurprijswijzigings- en kostenbedingen bevatten. Omdat de resterende huurachterstand wel ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning rechtvaardigde, wees hij deze vorderingen toe. De kantonrechter heeft huurder in de proceskosten veroordeeld.

Het hof vernietigt het vonnis voor zover de door verhuurder gevorderde CPI-indexering is afgewezen, omdat het huurprijswijzigingsbeding dat daarop betrekking heeft niet oneerlijk is. Hetzelfde geldt voor het incassokostenbeding. Het hof is met de kantonrechter van oordeel dat het opslagbeding (waarmee de huurprijs bovenop de CPI-indexering met maximaal 5% per jaar kan worden verhoogd) oneerlijk is en bekrachtigt het vonnis in zoverre. Omdat het kostenbeding ook de proceskosten betreft en de Hoge Raad over de gevolgen van vernietiging van zo’n beding een prejudiciële vraag heeft gesteld aan het Hof van Justitie van de Europese Unie, houdt het hof de beslissing over de proceskosten aan.

2.
Het geding in hoger beroep

Eigen Haard is bij dagvaarding van 24 januari 2024 in hoger beroep gekomen van de vonnissen van 26 september 2023 en 7 november 2023 van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter), onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen Eigen Haard als eiseres en [geïntimeerde] als gedaagde.

Tegen [geïntimeerde] is verstek verleend.

Eigen Haard heeft daarna een memorie van grieven, met producties, ingediend.

Op 23 september 2025 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. De advocaat van Eigen Haard heeft de zaak toegelicht aan de hand van spreekaantekeningen die hij heeft overgelegd.

Ten slotte is arrest gevraagd.

3.Feiten

Het hof gaat uit van de volgende feiten.

3.1.

[geïntimeerde] huurde de woning aan het adres [adres] in [woonplaats] (hierna: de woning) van Eigen Haard. De aanvangshuurprijs per 7 mei 2021 bedroeg € 926,19, de huurprijs per 1 juli 2024 € 1.031,77 per maand. Het betreft een vrijesectorwoning. Op de huurovereenkomst zijn de algemene voorwaarden geliberaliseerde woonruimte (hierna: de algemene voorwaarden) van Eigen Haard van toepassing.

3.2.

Er is een achterstand ontstaan in de huurbetalingen.

3.3.

[geïntimeerde] is bij brief van 8 februari 2023 door de destijds gemachtigde van Eigen Haard aangemaand om de op dat moment bestaande huurachterstand te voldoen binnen veertien dagen vanaf de dag nadat de brief bij [geïntimeerde] is bezorgd, bij gebreke waarvan [geïntimeerde] ook buitengerechtelijke incassokosten verschuldigd zou worden.

3.4.

De huurovereenkomst is per 12 juli 2024 geëindigd. [geïntimeerde] is toen uit de woning vertrokken.

4.Procedure bij de kantonrechter

4.1.

Eigen Haard heeft bij de kantonrechter gevorderd, samengevat, [geïntimeerde] te veroordelen tot betaling van (i) € 3.498,58 aan huurachterstand tot en met 30 september 2023 en € 378,83 aan buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met wettelijke rente, en (ii) € 985,10 voor iedere volgende maand dat [geïntimeerde] het gehuurde in gebruik houdt. Daarnaast vorderde Eigen Haard ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van de woning en veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten.

4.2.

De kantonrechter heeft een bedrag van € 4.214,16 aan huurachterstand toegewezen, met rente, evenals de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning. Daarnaast heeft de kantonrechter [geïntimeerde] veroordeeld in de proceskosten. Een en ander voorwaardelijk, namelijk voor het geval [geïntimeerde] niet zou voldoen aan de in het bestreden vonnis vastgelegde afbetalingsregeling. Hij wees de gevorderde huurprijsverhogingen en buitengerechtelijke incassokosten af.

4.2.1.

De kantonrechter heeft daartoe - ambtshalve toetsend - onder meer geoordeeld dat het in artikel 17 lid 2 en 3 van de algemene voorwaarden opgenomen kostenbeding en de in de artikelen 4.2 en 4.3 van de algemene voorwaarden opgenomen huurprijswijzigingsbedingen oneerlijk zijn in de zin van artikel 3 lid 1 Richtlijn 93/13/EEG (Richtlijn oneerlijke bedingen).

4.2.2.

Het kostenbeding is volgens de kantonrechter oneerlijk omdat op grond hiervan [geïntimeerde] in beginsel verplicht is om bij niet-nakoming van de huurovereenkomst alle in dat verband door Eigen Haard gemaakte kosten te voldoen. Dit kan er kennelijk toe leiden dat onbeperkte kosten voor haar rekening komen. Het beding is bovendien niet transparant, aldus de kantonrechter. Het betoog van Eigen Haard dat wel over het beding is onderhandeld (namelijk met de huurdersorganisatie) slaagt niet.

4.2.3.

Het CPI-indexatiebeding is volgens de kantonrechter in beginsel eerlijk, maar op grond van de huurprijswijzigingsbedingen is het mogelijk om daar bovenop nog ieder jaar 5% verhoging aan te zeggen. Daardoor is het evenwicht in strijd met de goede trouw ten nadele van [geïntimeerde] als consument aanzienlijk verstoord. Ook overigens voldoet het beding volgens de kantonrechter niet aan de voorwaarden die het Europese recht stelt, omdat een geldige grond voor de jaarlijkse wijziging met 5% bovenop de inflatiecorrectie ontbreekt. Daardoor is [geïntimeerde] overgeleverd aan de willekeur van Eigen Haard.

4.2.4.

Gevolg van de oneerlijkheid van de bedingen is volgens de kantonrechter dat deze volledig buiten toepassing moeten worden gelaten en dat niet kan worden teruggevallen op aanvullend recht dat van toepassing zou zijn geweest als de bedingen niet in de overeenkomst stonden. Dat betekent dat de buitengerechtelijke incassokosten niet toewijsbaar zijn en dat de huurprijs vanaf aanvang huurovereenkomst niet kon worden gewijzigd. Deze is dus gelijk gebleven aan de aanvangshuurprijs (€ 926,19). De huurachterstand is met inachtneming van dit bedrag toegewezen.

5.Vordering in hoger beroep

5.1.

Eigen Haard vordert, na eiswijziging, primair, vernietiging van het eindvonnis van 7 november 2023 (hierna: het bestreden vonnis) voor zover daarbij haar vorderingen zijn afgewezen, en alsnog toewijzing daarvan. Subsidiair, namelijk voor het geval het hof de artikelen 4.2 en 4.3 van de algemene voorwaarden vernietigt / buiten toepassing verklaart, vordert Eigen Haard wijziging van de huurovereenkomst in die zin dat de huur jaarlijks per 1 juli wordt aangepast op door het hof in goede justitie te bepalen wijze, met terugwerkende kracht vanaf de aanvang van de huurovereenkomst. Een en ander met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van het geding in hoger beroep, met nakosten en rente.

6.Beoordeling

6.1.

Met
grieven I en IIricht Eigen Haard zich tegen het oordeel van de kantonrechter dat het incassokostenbeding oneerlijk is en dat de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten daarom niet toewijsbaar zijn.
Grieven III en IVzijn gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat de huurprijswijzigingsbedingen oneerlijk zijn en dat de huurverhogingen daarom niet toewijsbaar zijn. Het hof ziet aanleiding om eerst op de laatste twee grieven in te gaan.

De verplichting tot ambtshalve toetsing

6.2.

Eigen Haard heeft in de eerste plaats betoogd dat met de ambtshalve toetsing van huurprijswijzigingsbedingen die sinds 2023 bij met name de rechtbank Amsterdam plaatsvindt, sprake is van nieuw beleid. Voorheen werd daarop nooit getoetst. Eigen Haard is door dit nieuwe beleid overvallen, is het er (inhoudelijk) niet mee eens en kon dit bij de totstandkoming van de huurovereenkomst ook niet voorzien. Dat dit beleid evident kolossale gevolgen heeft voor Eigen Haard en voor de Nederlandse samenleving als geheel, is blijkens die rechtspraak kennelijk niet relevant. Uit het feit dat de kantonrechter Amsterdam prejudiciële vragen heeft moeten stellen aan de Hoge Raad over dit onderwerp, blijkt wel dat de rechtbank zelf ook niet helemaal zeker weet of het nieuwe beleid rechtens volledig juist is, aldus Eigen Haard.

6.3.

Het hof begrijpt dit betoog aldus dat Eigen Haard meent dat ambtshalve toetsing in dit geval achterwege (had) moet(en) blijven. Dat betoog gaat niet op. [geïntimeerde] , als huurder van woonruimte, moet worden aangemerkt als consument in de zin van het Europese recht. Op grond van vaste rechtspraak is de rechter in dat geval

- ook ambtshalve - verplicht te toetsen of aan de vordering bedingen ten grondslag (kunnen) liggen die oneerlijk zijn in de zin van de Richtlijn oneerlijke bedingen.^[1]Als de rechter tot de conclusie komt dat bedingen oneerlijk zijn, dan moet hij deze op grond van artikel 6 lid 1 van de Richtlijn oneerlijke bedingen in beginsel buiten toepassing laten.^[2]Als de rechter nalaat ambtshalve te toetsen, kan de Staat aansprakelijk worden gehouden.^[3]Dat vóór 2023 in huurzaken nog geen ambtshalve toetsing plaatsvond, betekent niet dat die toetsing nu niet meer zou kunnen en moeten plaatsvinden.

6.4.

Vanaf de invoering van de Richtlijn oneerlijke bedingen had aan de bepalingen daarvan uitvoering moeten worden gegeven. Het is Eigen Haard zelf die daarvoor verantwoordelijk is, ook als in de rechtspraak dergelijke bedingen nog niet zijn getoetst.

De huurprijswijzigingsbedingen

6.5.

Ook het hof moet dus ambtshalve toetsen of de huurprijswijzigingsbedingen oneerlijk zijn in de zin van artikel 3 van de Richtlijn oneerlijke bedingen. Deze richtlijn is geïmplementeerd in artikel 6:231 e.v. van het Burgerlijk Wetboek (BW).

6.6.

Het hof stelt bij de toetsing voorop dat de huurprijswijzigingsbedingen geen kernbedingen zijn, zoals Eigen Haard ter zitting in hoger beroep heeft betoogd. Immers, in de huurovereenkomst is een (aanvangs)huurprijs afgesproken en deze overeenkomst kan (voort)bestaan zonder de huurprijswijzigingsbedingen.

De prejudiciële beslissing van de Hoge Raad van 29 november 2024

6.7.

De Hoge Raad heeft op 29 november 2024 - in reactie op door de kantonrechter Amsterdam in een andere zaak gestelde prejudiciële vragen - een beslissing gegeven over, in de kern, de vraag of een in de geliberaliseerde sector gehanteerd huurprijswijzigingsbeding met een opslag van
maximaal 3%naast een op de CPI gebaseerd indexatiebeding oneerlijk is als bedoeld in de Richtlijn oneerlijke bedingen (hierna: de prejudiciële beslissing).^[4]De Hoge Raad oordeelde onder meer:

dat het indexatiebeding en het opslagbeding apart op oneerlijkheid moeten worden getoetst;
dat een opslagbeding als zodanig niet is aan te merken als oneerlijk en een beding dat voorziet in een opslag van maximaal 3% evenmin, omdat dit percentage in redelijkheid nodig kan zijn om de verhuurder in staat te stellen de doelen van het opslagbeding te bereiken (compensatie van kostenstijgingen die uitgaan boven de inflatie en het in de pas laten lopen van de huurprijs met de waardeontwikkeling van de woning) terwijl de financiële gevolgen ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst voor de huurder voorzienbaar zijn en de jaarlijkse huurstijging met maximaal dit percentage doorgaans binnen aanvaardbare grenzen blijft. In individuele gevallen kan dit echter anders zijn in verband met bijkomende omstandigheden die zich hebben voorgedaan ten tijde van het sluiten van de overeenkomst;
dat een oneerlijk bevonden opslagbeding, tenzij de huurder zich daartegen verzet, buiten toepassing moet worden gelaten, wat betekent dat een verhoging op basis van het beding noch voor het verleden noch voor de toekomst mogelijk is en dat iedere betaalde huurprijsverhoging onverschuldigd betaald is in de zin van artikel 6:203 BW;
dat de rechter aan wie een vordering tot betaling van achterstallige huur voorligt, die oordeelt dat het opslagbeding oneerlijk is, ambtshalve een aftrek moet toepassen ter hoogte van de op grond van het opslagbeding doorgevoerde huurprijsverhogingen;
dat de rechter niet ambtshalve mag overgaan tot verrekening; en
dat de rechter bij een vordering tot ontbinding en ontruiming wegens een tekortkoming in de huurbetalingsverplichting van de huurder ambtshalve moet onderzoeken of de tekortkoming in het licht van de omstandigheden van het geval de ontbinding rechtvaardigt op grond van de tenzij-clausule.

Juridisch kader oneerlijkheid

6.8.

Op grond van artikel 6:233 onder a BW is een beding vernietigbaar wanneer het, gelet op de aard en de overige inhoud van de overeenkomst, de wijze waarop de overeenkomst tot stand is gekomen, de wederzijds kenbare belangen van partijen en de overige omstandigheden van het geval, onredelijk bezwarend (oneerlijk) is voor de wederpartij (de consument). Zoals de Hoge Raad in 3.2.2 en 3.2.3 van de prejudiciële beslissing heeft vooropgesteld, wordt een beding waarover niet afzonderlijk is onderhandeld als oneerlijk beschouwd indien het, in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort (artikel 3 lid 1 Richtlijn oneerlijke bedingen). Voor de beoordeling van het oneerlijke karakter van een beding in een overeenkomst moeten alle omstandigheden rond de sluiting van de overeenkomst in aanmerking worden genomen, alsmede alle andere bedingen van de overeenkomst of van een andere overeenkomst waarvan deze afhankelijk is, op het moment waarop de overeenkomst is gesloten, rekening houdend met de aard van de goederen of diensten waarop de overeenkomst betrekking heeft (artikel 4 lid 1 Richtlijn oneerlijke bedingen). Bij de beoordeling van het oneerlijke karakter van een beding moet worden nagegaan wat het cumulatieve effect is van alle bedingen van de betrokken overeenkomst. Een dergelijke beoordeling is gerechtvaardigd, omdat die bedingen in hun geheel moeten worden toegepast, ongeacht of de schuldeiser daadwerkelijk de volledige nakoming ervan nastreeft. De omstandigheid dat een beding voorkomt op de indicatieve lijst bij de Richtlijn oneerlijke bedingen, leidt niet automatisch en op zichzelf tot de conclusie dat het beding een oneerlijk karakter heeft. Wel is dat een wezenlijk aspect waarop de rechter zijn beoordeling van het oneerlijke karakter van dat beding kan baseren. Volgens artikel 5 Richtlijn oneerlijke bedingen moeten schriftelijke bedingen in overeenkomsten met consumenten steeds duidelijk en begrijpelijk zijn opgesteld. Bij wijzigingsbedingen staat tegenover het rechtmatige belang van de wederpartij van de consument om zich in te dekken tegen een wijziging in de omstandigheden, het even rechtmatige belang van de consument om te weten, en dus te kunnen voorzien, wat de gevolgen van een dergelijke wijziging voor hem in de toekomst zullen zijn.

Het indexatiebeding is niet oneerlijk

6.9.

Uit de prejudiciële beslissing volgt in de eerste plaats dat het indexatiebeding apart op oneerlijkheid moet worden getoetst. Dit beding (artikel 4.2 van de algemene voorwaarden) luidt in deze zaak als volgt:

4.2

CPI index

De huurprijs wordt jaarlijks gewijzigd op basis van de wijziging van het jaarprijsindexcijfer volgens de consumentenprijsindex (CPI), reeks alle huishoudens (2006=100), gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). In dit geval vindt de berekening plaats volgens de formule: de gewijzigde huurprijs is gelijk aan de geldende huurprijs op de wijzigingsdatum, vermenigvuldigd met het indexcijfer van het kalenderjaar voorafgaand aan het kalenderjaar waarin de huurprijs wordt aangepast, gedeeld door het indexcijfer van het daaraan voorafgaande kalenderjaar.

6.10.

Dit beding is niet oneerlijk. De hierop gebaseerde huurprijswijziging is immers gegrond op de consumentenprijsindex van het CBS, als gevolg waarvan enkel de geldontwaarding wordt gecompenseerd. Daarnaast is in het beding toegelicht hoe de aanpassing van de huurprijs wordt berekend.

6.11.

Dit brengt met zich dat de CPI-indexeringen die Eigen Haard sinds het begin van de huurovereenkomst heeft doorgevoerd van kracht zijn gebleven en dat de kantonrechter de uit dien hoofde gevorderde bedragen ten onrechte heeft afgewezen. Grieven III en IV slagen in zoverre. Het hof komt hierna terug op de consequenties die dit heeft.

Het opslagbeding is oneerlijk

6.12.

De grieven slagen niet voor zover zij zijn gericht tegen de afwijzing van de opslagbedragen, omdat het opslagbeding dat Eigen Haard hanteert, wel oneerlijk is. Aan dit oordeel liggen de volgende overwegingen ten grondslag.

6.13.

Het opslagbeding luidt als volgt:

4.3

maximaal 5% naast CPI

Verhuurder heeft het recht om de te wijzigen huurprijs zoals omschreven op de wijzigingsdatum naast verhoging overeenkomstig het in lid 2 genoemde percentage, tevens daarbovenop te verhogen met een percentage van maximaal 5%.

6.14.

Vooropgesteld wordt dat een huurovereenkomst voor woonruimte doorgaans voor langere tijd wordt gesloten en dat deze slechts op beperkte gronden kan worden beëindigd door de verhuurder. Met de Hoge Raad (rov. 3.2.6 prejudiciële beslissing) is het hof van oordeel dat de verhuurder er - gelet op het wettelijk systeem met beperkte opzeggingsgronden - een gerechtvaardigd belang bij heeft om de aanvangshuurprijs jaarlijks te kunnen aanpassen en dat de huurder er een gerechtvaardigd belang bij heeft dat de huurprijs betaalbaar blijft.

6.15.

De prejudiciële beslissing gaat over een opslagbeding van maximaal 3%. De Hoge Raad heeft geoordeeld dat hoewel dit in individuele gevallen op grond van bijkomende omstandigheden anders kan zijn, een opslagbeding van maximaal 3% niet oneerlijk is, omdat dit percentage nodig kan zijn om de doelen van het opslagbeding te bereiken. Het hof gaat ervan uit dat deze beslissing niet met zich brengt dat een opslagbeding van maximaal 5% per definitie oneerlijk is. Ook bij een dergelijk beding geldt dat bij de beoordeling steeds, in iedere individuele zaak, alle relevante omstandigheden ten tijde van het sluiten van de overeenkomst een rol spelen. Daarbij gaat het onder meer om (i) de transparantie van het beding en het (al dan niet) ontbreken van gronden voor toepassing van de opslag, (ii) de mate waarin het opslagbeding voldoet aan de omschrijvingen in de indicatieve lijst bij de Richtlijn oneerlijke bedingen, (iii) de mate van verstoring van het evenwicht in strijd met de goede trouw, (iv) de aard van de overeenkomst, en (v) overige aspecten.

Het opslagbeding is onvoldoende transparant (i)

6.16.

Het Hof van Justitie van de Europese Unie (HvJEU) stelt vergaande beperkingen aan de geldigheid van prijswijzigingsbedingen. Niet alleen moet het beding in duidelijke en begrijpelijke taal gesteld zijn, het moet ook de gronden bevatten op basis waarvan en de wijze waarop de huurprijs kan worden aangepast en deze gronden moeten een geldige reden vormen voor de wijziging van de huurprijs.^[5]Het transparantievereiste moet ruim worden opgevat, vanwege de gedachte dat de consument zich in een zwakkere positie bevindt en over minder informatie beschikt dan de handelaar. Het gaat erom dat vóór het sluiten van de overeenkomst de normaal geïnformeerde en redelijk omzichtige en oplettende consument in staat wordt gesteld om alle financiële consequenties in te schatten die voor hem uit het beding voortvloeien.^[6]

6.17.

Verder is van belang dat het HvJEU heeft geoordeeld dat de oneerlijkheid beoordeeld moet worden op basis van de omstandigheden rondom de sluiting van de overeenkomst, maar dat het beding oneerlijk kan zijn als gedurende de uitvoering de mogelijkheid bestaat op een verstoring van het evenwicht, ook al zou deze verstoring zich alleen onder bepaalde omstandigheden kunnen voordoen of zou dat beding in andere omstandigheden zelfs ten goede kunnen komen aan de consument.^[7]Relevant is dus of het beding het evenwicht kan verstoren, los van de vraag of en in hoeverre de verhuurder feitelijk uitvoering geeft aan het beding. Dit betekent dat bij de toetsing van het opslagbeding ervan uit moet worden gegaan dat Eigen Haard steeds de maximale opslag van 5% in rekening zal brengen.

6.18.

Het voorliggende opslagbeding is onvoldoende transparant. [geïntimeerde] , als huurder, kan weliswaar voorzien met welk percentage de huurprijs maximaal mag worden verhoogd en hoe vaak, maar de daadwerkelijke financiële consequenties van het beding zijn niet inzichtelijk. Immers, niet voorzienbaar is in hoeverre en op welke gronden Eigen Haard, binnen de bandbreedte van 0 tot 5%, toepassing zal geven aan het beding. Daardoor is een door Eigen Haard aan het beding gegeven toepassing voor [geïntimeerde] niet controleerbaar.

6.19.

Een stijging met jaarlijks 5% lijkt op papier bovendien misschien niet zoveel, maar leidt op de middellange en lange termijn - bovenop de CPI-indexeringen - tot een enorme stijging van de huurprijs. Het hof illustreert dit met de onderstaande grafiek:^[8]

Uit deze grafiek blijkt dat de huurprijs ingeval van een opslagbeding als het onderhavige - dat geldt bovenop de indexering - in twintig jaar tijd (niet ongebruikelijk bij een huurovereenkomst) stijgt van € 1.000,- tot meer dan € 4.000,-, in plaats van tot het bedrag van ongeveer € 1.600,- dat zou gelden als de huur alleen zou worden geïndexeerd. Ook een rekenvoorbeeld maakt dit inzichtelijk: bij een aanvangshuur van € 1.500,- op 1 juli 2019 bedraagt de huurprijs per 1 juli 2024 € 2.318,38, een stijging van 54,56% in slechts vijf jaar tijd, in plaats van € 1.782,18 bij uitsluitend geïndexeerde huur (een stijging van 18,81%).

6.20.

Niet aan te nemen valt dat deze vergaande financiële consequenties van het huurprijswijzigingsbeding voor [geïntimeerde] , als normaal geïnformeerde en redelijk omzichtige en oplettende consument, inzichtelijk waren. Ook daarmee is het opslagbeding onvoldoende transparant.

Het beding staat op de indicatieve lijst bij de Richtlijn oneerlijke bedingen (ii)

6.21.

De indicatieve lijst bij de Richtlijn oneerlijke bedingen noemt onder 1.j) het beding dat tot doel of gevolg heeft “de verkoper te machtigen zonder geldige, in de overeenkomst vermelde reden eenzijdig de voorwaarden van de overeenkomst te wijzigen”. Volgens punt 2.b) van de lijst staat punt 1.j), onder meer, niet in de weg aan bedingen waarbij de verkoper zich het recht voorbehoudt de voorwaarden van een overeenkomst voor onbepaalde tijd eenzijdig te wijzigen, mits hij verplicht wordt dit zo spoedig mogelijk ter kennis te brengen van de consument en deze vrij is onmiddellijk de overeenkomst op te zeggen. Punt 1.l) heeft betrekking op bedingen die tot doel of gevolg hebben de verkoper het recht te verlenen de prijs te verhogen, zonder dat de consument het overeenkomstige recht heeft om de overeenkomst op te zeggen, indien de eindprijs te hoog is ten opzichte van de bij het sluiten van de overeenkomst bedongen prijs.

6.22.

De uitzondering opgenomen in punt 2.b) van de indicatieve lijst is niet van toepassing op het opslagbeding in deze zaak, alleen al omdat in dit beding niet is opgenomen dat de huurder de overeenkomst vanwege de wijziging kan opzeggen (zie hierboven). Daarbij komt dat de opzeggingsmogelijkheid die in punt 2.b) is opgenomen, een
reëleen niet slechts formele opzeggingsmogelijkheid moet zijn.^[9]Ook aan dit vereiste is niet voldaan. Immers, hoewel de huurder formeel gezien de huurovereenkomst kan opzeggen, zal deze daar - zoals ook de Hoge Raad overweegt in (rov. 3.2.8 van) de prejudiciële beslissing - niet snel gebruik van (kunnen) maken, zeker niet in tijden van krapte op de woningmarkt.^[10]

6.23.

Het opslagbeding voldoet dus aan de omschrijving van de op de indicatieve lijst voorkomende wijzigingsbedingen.

Het beding verstoort het evenwicht in strijd met de goede trouw (iii)

6.24.

Om te kunnen bepalen of het opslagbeding oneerlijk geacht moet worden omdat het “in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort” (artikel 3 lid 1 Richtlijn oneerlijke bedingen), moet volgens vaste rechtspraak van het HvJEU met name onderzocht worden of het beding een aantasting inhoudt van de rechtspositie van de consument op basis van nationaalrechtelijke bepalingen.^[11]

6.25.

Als het opslagbeding geen onderdeel zou uitmaken van de algemene voorwaarden, zou Eigen Haard op grond van de op 7 mei 2021 (de datum waarop partijen de huurovereenkomst hebben gesloten) geldende dwingendrechtelijke regels niet de bevoegdheid hebben om de huurprijs te laten stijgen met 5% bovenop de CPI-indexering. Immers, op grond van artikel 7:248 lid 3 BW in samenhang met artikel 10 lid 3 van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte, is maximaal een huurstijgingspercentage van 1% bovenop de CPI-indexering mogelijk. [geïntimeerde] is dus door de eenzijdige wijzigingsbevoegdheid van Eigen Haard in een juridisch minder gunstige positie geplaatst, waarmee op zichzelf beschouwd het in artikel 3 lid 1 van de Richtlijn oneerlijke bedingen bedoelde evenwicht aanzienlijk is verstoord.

6.26.

De Hoge Raad heeft in de prejudiciële beslissing overwogen dat een opslagbeding dat voorziet in een opslag van maximaal 3% niet oneerlijk hoeft te zijn als het gehanteerde percentage in redelijkheid nodig is om de verhuurder in staat te stellen de doelen van het beding te bereiken (compensatie van kostenstijgingen die uitgaan boven de inflatie en het in de pas laten lopen van de huurprijs met de waardeontwikkeling van de woning) (zie 6.7 hierboven).

6.27.

Dat een opslag van 5% bovenop de CPI-indexering nodig is om die doelen te bereiken is door Eigen Haard wel gesteld, maar niet gebleken. Eigen Haard heeft volstaan met de niet-onderbouwde stelling dat zich in het (recente) verleden verschillende onvoorspelbare ontwikkelingen hebben voorgedaan waardoor de lasten van verhuurders met aanmerkelijk meer dan de inflatie stegen (zoals de grote stijging van de bouwprijzen, de financiële gevolgen van de strenge eisen van de overheid ten aanzien van de verduurzaming en gestegen financiële lasten). Deze kale algemene stelling volstaat niet.

6.28.

Eigen Haard heeft nog gesteld dat zij in de praktijk behoedzaam en prudent omgaat met het opslagbeding. Dat is echter niet relevant voor de beoordeling van de (on)eerlijkheid van het beding. De rechter moet het beding immers beoordelen uitgaande van het moment waarop de overeenkomst werd gesloten. Zoals hiervoor is overwogen, is niet van belang of en in hoeverre uitvoering aan het beding is gegeven.

Tussenconclusie

6.29.

Het hof komt op grond van het voorgaande tot de conclusie dat het opslagbeding oneerlijk is: (i) het beding is niet transparant, (ii) het komt voor op de indicatieve lijst bij de Richtlijn oneerlijke bedingen en (iii) het verstoort, in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen ten nadele van [geïntimeerde] aanzienlijk. Een jaarlijkse huurstijging met dit opslagpercentage bovenop de CPI-indexering blijft niet binnen aanvaardbare grenzen.

De aard van de overeenkomst en overige (door Eigen Haard aangevoerde) aspecten maken dit oordeel niet anders. Het hof licht dat hierna toe.

De aard van de overeenkomst maakt de beoordeling niet anders (iv)

6.30.

Eigen Haard heeft erop gewezen dat de rechtspraak inzake de ambtshalve toetsing van huurprijswijzigingsbedingen is gebaseerd op rechtspraak van het HvJEU over andere typen contracten, zoals energiecontracten, financiële producten en telecomcontracten. Bij dergelijke typen contracten is er meer contractsvrijheid, waardoor consumenten ook meer behoefte hebben aan bescherming. Huurders van woonruimte kennen echter al een uitgebreide wettelijke bescherming. Anders dan bij de hiervoor genoemde contractsoorten, kan een verhuurder door de wettelijke opzegbescherming van een huurder geen einde maken aan de huurovereenkomst. Door de rechtspraak over andersoortige overeenkomsten simpelweg te kopiëren op huurcontracten, worden huurders onevenredig bevoordeeld en zijn de gevolgen voor verhuurders disproportioneel, aldus Eigen Haard.

6.31.

Dit betoog van Eigen Haard slaagt niet. Juist is dat de verhuurder de huurovereenkomst, buiten de in de wet geregelde gronden, niet kan beëindigen, maar ook de huurder kan dat in de praktijk meestal niet, omdat niet aannemelijk is dat in de huidige woningmarkt vergelijkbare woonruimte voor een vergelijkbare huurprijs beschikbaar is, nog daargelaten dat gelet op de vaak gedurende vele levensfasen opgebouwde band van een huurder met zijn woning en ook gelet op de kosten die verhuizing met zich brengt aannemelijk is dat een dergelijke verhuizing voor een huurder zeer nadelig is. Dat maakt dat consumentenbescherming bij huurovereenkomsten juist meer noodzakelijk is dan bij andersoortige contracten waarbij, zoals Eigen Haard ook stelt, de consument juist eenvoudiger kan opzeggen of overstappen en er meerdere alternatieven zijn.

Dat de huurder beschermd wordt door de Nederlandse huurwetgeving klopt, maar die bescherming betreft vooral de (on)mogelijkheid tot beëindiging van de huur en, in gevallen van geliberaliseerde woonruimte zoals in dit geval aan de orde is, veel minder de huurprijs. Huurprijsbescherming bij geliberaliseerde huur is immers pas sinds 1 mei 2021 ingevoerd in Nederland, en vooralsnog slechts als een (inmiddels verlengde) tijdelijke maatregel tot 1 mei 2029.

De stelling van Eigen Haard dat verhuurders slechts in beperkte gevallen kunnen opzeggen zodat verhuurders pas na opzegging door de huurder de huurprijs kunnen aanpassen, maakt een en ander niet anders. Uiteraard kan het buiten toepassing laten van een opslagbeding financiële gevolgen hebben voor verhuurders. Maar naar de toekomst toe kunnen zij rekening houden met de verplichtingen die nu eenmaal voortvloeien uit de betreffende regelgeving. In de tegengestelde situatie, dus waar een opslagbeding van toepassing zou blijven, geldt dat een huurder niet, of slechts in zeer beperkte mate, kan optreden tegen de door de verhuurder conform het opslagbeding verhoogde huurprijs.

Overige omstandigheden doen aan oneerlijkheid niets af (v)

Invloed Wet op het overleg huurders verhuurder

6.32.

Eigen Haard heeft verder betoogd dat het evenwicht tussen partijen niet wordt verstoord omdat de belangen van de huurders op grond van de Wet overleg huurders verhuurder (WOHV) behartigd worden door de onafhankelijke huurdersorganisatie Alert. Alert heeft recht op informatie van, overleg met en het geven van advies aan Eigen Haard ten aanzien van de (wijziging van de) huurvoorwaarden van Eigen Haard. De onderhavige algemene voorwaarden, waaronder het opslagbeding, zijn ook aan Alert voorgelegd en met haar besproken, en zijn door Alert onvoorwaardelijk aanvaard. Bovendien wordt jaarlijks overleg gevoerd over de dat jaar toe te passen huurprijsaanpassing. Als Eigen Haard wil afwijken van het advies van Alert, zal zij dat schriftelijk en gemotiveerd moeten doen. Gelet hierop legt Eigen Haard niet eenzijdig voorwaarden op en heeft de huurder in zekere zin invloed op de voorwaarden en de uitwerking daarvan, aldus Eigen Haard.

6.33.

Het gaat in deze zaak om toetsing van het beding uit de huurovereenkomst tussen Eigen Haard en [geïntimeerde] . Bij de toetsing van het beding moet worden uitgegaan van het moment van contractsluiting. [geïntimeerde] zelf heeft niet over het beding onderhandeld. Dat Alert dat destijds namens haar heeft gedaan, blijkt niet uit het beding. Hierin staat immers enkel dat de verhuurder zelf bepaalt dat en hoe de jaarlijkse huurprijsaanpassing plaatsvindt. Bovendien bestaat er voor Eigen Haard geen verplichting om een huurdersvereniging in stand te houden. Dat Eigen Haard jaarlijks met Alert overlegt over de toe te passen huurprijsaanpassing ziet op de vraag hoe in de praktijk uitvoering wordt gegeven aan het beding. Dat is, zoals hiervoor al is overwogen, niet relevant voor de vraag of het beding oneerlijk is.

6.34.

Het betoog van Eigen Haard over de WOHV kan er dus niet aan afdoen dat het beding oneerlijk is.

6.35.

Dat Eigen Haard als woningcorporatie gebonden is aan de ‘huursombenadering’ (artikel 54 Woningwet), zoals zij ook heeft betoogd, kan Eigen Haard evenmin baten. In dat artikel is, kort gezegd, bepaald dat de gemiddelde huurprijs van woningen van een toegelaten instelling op 1 januari van een gegeven jaar (slechts) met een bij ministeriële regeling bepaald percentage mag stijgen ten opzichte van de huurprijs op 1 januari van het jaar ervoor. Het gaat hierbij dus om de
gemiddeldehuurprijs. Hieruit kan niet worden afgeleid wat het huurverhogingspercentage voor een specifieke woning is of zal zijn, waardoor ook niet duidelijk is in hoeverre de individuele huurder hierdoor wordt beschermd. Bovendien wordt gelet op artikel 54 lid 2 van de Woningwet bij de berekening van de hiervoor bedoelde gemiddelde huurprijs geen rekening gehouden met huurovereenkomsten met een geliberaliseerde huurprijs.

Aanvangshuurprijs onder marktniveau

6.36.

Eigen Haard heeft gesteld dat het beding niet oneerlijk is, omdat de aanvangshuurprijs destijds onder de geldende markthuurwaarde lag. Dat is bij vrijesectorwoningen haar vaste beleid.

6.37.

Dat Eigen Haard de woning onder de markthuurwaarde heeft verhuurd, heeft zij niet onderbouwd. Gesteld noch gebleken is bovendien dat de aanvangshuurprijs onderwerp van onderhandeling tussen partijen is geweest. Niet valt dus in te zien waarom deze stelling van Eigen Haard tot het oordeel zou moeten leiden dat het beding niet oneerlijk is. Het beding biedt Eigen Haard immers de mogelijkheid om de huur al bij de eerste huurprijsverhogingsmogelijkheid zodanig te verhogen dat de huurprijs boven de markthuurwaarde komt te liggen.

[geïntimeerde] heeft een eenzijdig recht op huurverlaging

6.38.

Eigen Haard heeft er verder op gewezen dat [geïntimeerde] op grond van artikel 4.7 van de algemene voorwaarden eenzijdig de huurprijs kon doen verlagen, indien en voor zover deze hoger zou zijn dan de markthuurwaarde. Hiermee had zij het in haar macht ervoor te zorgen dat zij nooit teveel zou betalen, aldus Eigen Haard.

6.39.

Artikelen 4.7 en 4.8 van de algemene voorwaarden luiden als volgt:

4.7

marktconforme huurprijs

Zowel de huurder als de verhuurder is bevoegd om telkens wanneer vijf jaren zijn verstreken sinds de dag waarop de laatste door partijen overeengekomen of de door de kantonrechter vastgestelde aanpassing van de huurprijs aan de markthuurprijs is ingegaan, bij de eerstvolgende huurprijsaanpassingsdatum (1 juli) (…) herziening van de huurprijs voor te stellen door middel van aanpassing van de huurprijs aan de ontwikkelingen van de markthuurprijs.

4.8

Indien huurder of verhuurder op grond van lid 7 aanpassing van de huurprijs voorstelt in verband met de ontwikkelingen in de markt en van deze bevoegdheid gebruik wil maken, stelt hij de andere partij daarvan schriftelijk in kennis uiterlijk drie maanden voor de datum waarop de herziene huurprijs moet ingaan. Wanneer partijen binnen drie maanden na ontvangst van deze kennisgeving niet tot overeenstemming zijn gekomen, heeft ieder der partijen het recht om de huurovereenkomst op te zeggen met inachtneming van het daaromtrent bepaalde in de wet en de huurovereenkomst.

6.40.

Eigen Haard gaat met haar betoog voorbij aan het uitgangspunt dat het op haar weg ligt, als verhuurder, geen oneerlijke huurprijswijzigingsbedingen te hanteren in overeenkomsten met een consumenthuurder, en dus de huurprijs niet op een onredelijke manier te verhogen. Het is niet aan de huurder om zich inspanningen te moeten getroosten om de huurprijs op een aanvaardbaar niveau te krijgen. Op grond van het desbetreffende beding kon [geïntimeerde] bovendien slechts na (steeds) vijf jaren een aanpassings
voorsteldoen. Daarmee is nog niet gezegd dat dit ook daadwerkelijk tot een verlaging van de huurprijs zou leiden. Een en ander nog daargelaten dat het kennelijk op de weg van [geïntimeerde] zou liggen om aan te tonen dat de huur in een gegeven jaar hoger ligt dan de markthuurwaarde. Dit beding doet dus aan de oneerlijkheid van het opslagbeding niet af.

Bijzondere positie woningcorporatie als toegelaten instelling

6.41.

Eigen Haard heeft ook gewezen op haar bijzondere positie als woningcorporatie, die, anders dan commerciële verhuurders, ook publieke taken heeft. Deze taken zijn bovendien wettelijk verankerd in de Woningwet. Veel van die taken leiden tot extra exploitatielasten, waardoor er behoefte is aan een redelijke bandbreedte bij de vaststelling van de jaarlijkse huurverhoging. De woningen van Eigen Haard hebben bovendien een substantieel hogere waarde dan woningen elders in Nederland. Ook deze waardestijging rechtvaardigt de bandbreedte die een opslagbeding als het onderhavige biedt, aldus Eigen Haard.

6.42.

Aedes en verschillende woningcorporaties hebben dit ook aangevoerd in de prejudiciële procedure bij de Hoge Raad. Plaatsvervangend procureur-generaal Wissink zag hierin onvoldoende basis om bij de beoordeling van het opslagbeding a priori een onderscheid te maken tussen corporaties, institutionele verhuurders en overige verhuurders.^[12]De Hoge Raad heeft zich hierover niet uitgelaten in de prejudiciële beslissing.

Ook het hof ziet geen aanleiding om bij de beoordeling van de (on)eerlijkheid van het opslagbeding een dergelijk onderscheid te maken. Een en ander gelet op het volgende.

6.43.

Ook Eigen Haard, als woningcorporatie, heeft te gelden als handelaar in de zin van de Richtlijn oneerlijke bedingen. Daarbij komt dat Eigen Haard weliswaar een woningcorporatie is, maar dat zij de onderhavige woning niet verhuurt in de uitoefening van de hiermee gepaard gaande publieke taken. Het gaat hier immers om een vrijesectorwoning, niet om een sociale huurwoning.

6.44.

Een opslagbeding kan volgens de Hoge Raad noodzakelijk zijn voor het compenseren van de ten laste van de verhuurder komende kostenstijgingen die uitgaan boven de inflatie en het in de pas laten lopen van de huurprijs met de waardeontwikkeling van de woning. Zoals hiervoor al is overwogen, heeft Eigen Haard in het geheel niet onderbouwd waarom het voor het bereiken van deze doelen noodzakelijk is om een opslagbeding van 5% te hanteren. Met de hiervoor aangehaalde (blote) stellingen heeft Eigen Haard dat nog altijd niet toegelicht.

Ontwrichtende rechtspraak en onevenredige sanctie

6.45.

Eigen Haard heeft verder betoogd dat de ambtshalve toetsing van huurprijswijzigingsbedingen zoals die sinds 2023 plaatsvindt, maatschappij-ontwrichtende gevolgen heeft. Huurders kunnen, in geval van een oneerlijk geacht beding, een flink onverwacht financieel voordeel en een lagere huurprijs in de wacht slepen en zullen niet snel meer geneigd zijn te vertrekken uit hun huurwoning. Dit heeft onvoorstelbaar grote gevolgen voor de financiële positie van verhuurders en uiteindelijk ook voor het woningbouwbeleid en de pensioenen van veel mensen. De kantonrechter heeft hier onvoldoende rekening mee gehouden, aldus Eigen Haard.

6.46.

Indien en voor zover Eigen Haard hiermee wil betogen dat het beding niet oneerlijk is omdat de vernietiging ervan onevenredig grote gevolgen heeft, kan dat betoog niet slagen. Zoals hiervoor is overwogen, kunnen de gevolgen van vernietiging immers geen rol spelen bij de beantwoording van de vraag of het beding al dan niet oneerlijk is. Bij de toetsing van het beding moet worden uitgegaan van het moment van contractsluiting.

6.47.

Het hof realiseert zich overigens dat de vernietiging van een oneerlijk bevonden beding potentieel verstrekkende gevolgen heeft. Dit leidt echter niet tot een ander oordeel over de oneerlijkheid en betekent evenmin dat vernietiging van het beding of zelfs de ambtshalve toetsing in zijn geheel achterwege moet blijven. Zoals hiervoor ook is overwogen (zie 6.2 tot en met 6.4), is de rechter tot dit laatste nu eenmaal verplicht. Als een beding oneerlijk is bevonden, moet de rechter dit volgens vaste rechtspraak van het HvJEU buiten toepassing laten opdat het geen dwingende gevolgen heeft voor de consument. Het doel van de Richtlijn oneerlijke bedingen is dat gebruikers van algemene voorwaarden daarin geen oneerlijke bedingen opnemen. Naar het oordeel van het HvJEU kan dat doel alleen worden bereikt met deze sanctie, omdat die maakt dat verhuurders worden gestimuleerd dergelijke bedingen niet (langer) te hanteren.

6.48.

De door Eigen Haard ter zitting in hoger beroep aangehaalde Richtlijn 2019/2161 (hierna: de Moderniseringsrichtlijn) heeft geen wijziging aangebracht in de wijze van toetsing of sanctionering. Dat met de Moderniseringsrichtlijn in de Richtlijn oneerlijke bedingen is opgenomen dat sancties niet alleen doeltreffend en afschrikkend, maar ook
evenredigmoeten zijn (artikel 8 ter lid 1), maakt niet dat vernietiging van het opslagbeding achterwege moet blijven. Nog los van het feit dat dit evenredigheidsvereiste voortvloeit uit dezelfde rechtspraak die noopt tot de hiervoor bedoelde toetsing en sanctionering, heeft Eigen Haard onvoldoende gemotiveerd gesteld dat deze sanctionering onevenredig voor haar uitpakt. Het hof komt hierop ook nog terug bij de bespreking van de volgende twee omstandigheden.

Strijd met het (grond)recht op eigendom

6.49.

Het buiten toepassing verklaren van het opslagbeding leidt volgens Eigen Haard tot strijd met het grondrecht op een ongestoord genot van het eigendom als bedoeld in artikel 1 Eerste Protocol (EP) bij het Europees Verdrag tot bescherming van de Rechten van de Mens en de fundamentele vrijheden (EVRM). De Hoge Raad heeft in het verleden weliswaar geoordeeld dat wettelijke huurprijsregulering in Nederland in algemene zin niet in strijd is met artikel 1 EP EVRM, maar heeft zich niet uitgelaten over de situatie dat als gevolg van niet voorziene, gewijzigde regelgeving of rechtspraak een verhuurder zijn (rendements)doelen niet meer kan behalen en zijn belangen daardoor disproportioneel worden geschaad. De volledige vernietiging van de huurprijswijzigingsbedingen zou ertoe leiden dat Eigen Haard in het geheel geen huurverhogingen meer kan toepassen. Daarmee wordt een niet-gerechtvaardigde inbreuk gemaakt op haar eigendomsrecht, aldus Eigen Haard.

6.50.

Het hof volgt Eigen Haard hierin niet. Vooropgesteld wordt dat, zoals Eigen Haard zelf ook aangeeft, de Hoge Raad heeft geoordeeld dat de Nederlandse huurprijsregulering niet in strijd is met artikel 1 EP EVRM.^[13]Dat systeem staat huurverhogingen immers toe, ook in de geliberaliseerde sector.

De Richtlijn oneerlijke bedingen ziet niet op eigendomsrechten, maar op oneerlijke bedingen in algemene voorwaarden. Deze richtlijn maakt dus geen (directe) inbreuk op het eigendomsrecht van Eigen Haard. Overigens is in dit verband niet artikel 1 EP EVRM van toepassing, maar artikel 17 van het Handvest van de Grondrechten van de Europese Unie (hierna: het Handvest), dat volgens de toelichting bij het Handvest overeenstemt met artikel 1 EP EVRM. Op grond van artikel 51 van het Handvest zijn de bepalingen van het Handvest gericht tot de lidstaten wanneer zij het recht van de Unie ten uitvoer brengen. Aldus dient de nationale rechter bij de toepassing van de Richtlijn oneerlijke bedingen rekening te houden met artikel 17 van het Handvest, evenals met artikel 7 van het Handvest, dat de eerbiediging van de woning waarborgt. Wat betreft het eigendomsrecht wijst het hof er verder op dat deze toepassing van de Richtlijn oneerlijke bedingen het jaarlijks verhogen van de huur niet onmogelijk maakt, indien de bedingen op grond waarvan die huurverhoging plaatsvindt, niet oneerlijk zijn. Dat laatste is wat de rechter moet toetsen en sinds 2023 ook toetst. Als een verhuurder door de vernietiging van een oneerlijk bevonden beding geen huurverhogingen meer kan doorvoeren, is dat niet het gevolg van ‘gewijzigde spelregels tijdens het spel’, zoals Eigen Haard heeft aangevoerd, maar is dat de sanctie die volgt uit de Richtlijn oneerlijke bedingen.

6.51.

Als de toepassing van de Richtlijn oneerlijke bedingen al tot een inbreuk op het eigendomsrecht van Eigen Haard zou leiden - wat niet het geval is -, dan is deze inbreuk gerechtvaardigd. De vernietiging van het opslagbeding vindt haar basis in de Richtlijn oneerlijke bedingen. Deze sanctie wordt opgelegd ter bescherming van de consumenthuurder en is in het algemeen belang, omdat deze huurder, als de zwakkere partij in haar relatie met de verhuurder, niet geconfronteerd moet worden met oneerlijke bedingen. Dat doel kan naar het oordeel van het HvJEU alleen worden bereikt met deze sanctie, omdat die maakt dat verhuurders worden gestimuleerd dergelijke bedingen niet (langer) te hanteren. En zoals hiervoor is overwogen, is het nog steeds mogelijk voor Eigen Haard om de huur jaarlijks te verhogen; hiervoor kan zij in ieder geval gebruik maken van het CPI-indexatiebeding. Verder is niet uitgesloten dat ook een opslagbeding kan worden opgenomen in huurovereenkomsten. Daarbij zal Eigen Haard wel duidelijk moeten kunnen uitleggen waarom een dergelijk beding überhaupt nodig is en hoe het in de praktijk zal worden toegepast. Het beding mag dan bovendien ook anderszins niet oneerlijk zijn, bijvoorbeeld omdat de betaalbaarheid van de huur in het geding is.

Dat Eigen Haard met alleen het CPI-indexatiebeding geen redelijk rendement kan behalen en zelfs verlieslatend wordt, is wel gesteld, maar niet onderbouwd. Bovendien volgt uit het hiervoor aangehaalde arrest van de Hoge Raad uit 2018 dat artikel 1 EP EVRM (dat overeenstemt met artikel 17 van het Handvest) een verhuurder van woonruimte niet steeds of in beginsel een
decent profitof zelfs
minimal profitgarandeert.^[14]

De redelijkheid en billijkheid

6.52.

Voor het geval de Richtlijn oneerlijke bedingen onverkort wordt toegepast, betoogt Eigen Haard dat vernietiging of het buiten toepassing laten van de huurprijswijzigingsbedingen naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. De gevolgen hiervan zijn disproportioneel en catastrofaal voor Eigen Haard, en bovendien extreem schadelijk voor het algemeen belang. Sanctionering moet daarom achterwege blijven, aldus Eigen Haard.

6.53.

Een krachtens de wet geldende regel is alleen dan niet van toepassing als dat in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn (artikel 6:2 lid 2 BW). Dat laatste betekent dat de rechter terughoudendheid moet betrachten bij het buiten toepassing laten van een wettelijke regeling (in dit geval: artikel 6:231 e.v. BW en de Richtlijn oneerlijke bedingen). Uitgangspunt is dat oneerlijke bedingen worden vernietigd opdat de gebruikers ervan worden aangespoord om deze uit hun voorwaarden te halen. Het ligt voor de hand dat vernietiging van het opslagbeding negatief uitpakt voor Eigen Haard. Dat de gevolgen (in dit ene geval) catastrofaal en schadelijk zullen zijn voor het algemeen belang, heeft Eigen Haard echter niet geconcretiseerd. Zoals Eigen Haard zelf heeft gesteld heeft zij zeer spaarzaam gebruik gemaakt van de opslagruimte. Zij kan bovendien gebruik maken van het CPI-indexatiebeding.

6.54.

Ook het beroep op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid gaat dus niet op.

Verjaring

6.55.

Voor het geval het beding oneerlijk wordt bevonden, heeft Eigen Haard subsidiair verzocht om vast te stellen dat een eventuele vordering van [geïntimeerde] ter zake van teveel betaalde huur is verjaard.

6.56.

[geïntimeerde] heeft in hoger beroep verstek laten gaan. Zij heeft dus geen vordering ingesteld tot terugbetaling van teveel betaalde huur. Ook in eerste aanleg heeft [geïntimeerde] een dergelijke vordering niet ingesteld. Eigen Haard heeft dus geen belang bij haar verzoek, als gevolg waarvan dit niet toewijsbaar is.

Geen ambtshalve verrekening

6.57.

Eigen Haard heeft tot slot nog verzocht om toepassing te geven aan het oordeel van de Hoge Raad in de prejudiciële beslissing dat de rechter de vordering van de verhuurder tot betaling van de huurachterstand niet mag verrekenen met een eventuele tegenvordering van de huurder die het gevolg is van het buiten toepassing laten van een oneerlijk huurprijswijzigingsbeding. Het hof zal met inachtneming hiervan beslissen op de vordering.

Tussenconclusie

6.58.

Het opslagbeding (artikel 4.3 van de algemene voorwaarden) is oneerlijk en terecht door de kantonrechter vernietigd op grond van artikel 6:233 onder a BW.

6.59.

De vernietiging van het opslagbeding heeft tot gevolg dat alle huurverhogingen die gebaseerd zijn op dit beding, zijn komen te vervallen. Dit betekent dat Eigen Haard de huurprijs alleen mocht verhogen op grond van artikel 4.2 van de algemene voorwaarden. Eigen Haard heeft ter zitting in hoger beroep becijferd dat, rekening houdend met vernietiging van het opslagbeding, instandlating van het CPI-indexatiebeding en servicekosten (waarmee de kantonrechter bij zijn berekening geen rekening had gehouden), [geïntimeerde] tot en met 12 juli 2024 (datum ontruiming) nog een bedrag van € 1.176,47 aan haar verschuldigd is. Het hof gaat hiervan uit en zal [geïntimeerde] veroordelen tot betaling van dat meerdere ten opzichte van het bij het bestreden vonnis toegewezen bedrag van € 4.214,16. Omdat Eigen Haard slechts wettelijke rente heeft gevorderd over de huurachterstand tot en met 30 september 2023 (€ 3.498,58), zal het hof de toewijzing van de wettelijke rente beperken zoals opgenomen onder de beslissing. Het bestreden vonnis zal worden vernietigd voor zover daarbij wettelijke rente is toegewezen over de huurachterstand tot en met 31 oktober 2023.

Het incassokostenbeding

6.60.

Eigen Haard betoogt bij haar grieven I en II dat het incassokostenbeding niet oneerlijk is en dat de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten daarom toewijsbaar zijn. Deze grieven slagen, en wel gelet op het navolgende.

6.61.

Artikel 17.2 van de algemene voorwaarden luidt:

Als huurder toerekenbaar tekortschiet in het nakomen van enige verplichting die wettelijk of door de huurovereenkomst op hem rust en de andere partij moet daardoor gerechtelijke en/of buitengerechtelijke maatregelen nemen, dan zijn alle (…) daaruit voortvloeiende kosten voor rekening van de tekortschietende partij.

6.62.

Artikel 17.3 van de algemene voorwaarden luidt:

Als het tekortschieten bestaat uit de niet tijdige betaling van een geldsom en in verband met de verkrijging buiten rechte daarvan kosten moeten worden gemaakt, dan zullen deze kosten worden bepaald conform de geldende algemene maatregel van bestuur. De kosten zijn verschuldigd nadat de huurder, na het intreden van het verzuim, vruchteloos is aangemaand tot betaling van de geldsom binnen een termijn van veertien dagen. (…)

6.63.

Het hof is, anders dan de kantonrechter, van oordeel dat artikel 17.2 van de algemene voorwaarden niet oneerlijk is. Immers, dit beding moet worden gelezen in samenhang met artikel 17.3, dat hiervan een uitwerking vormt in het geval het tekortschieten bestaat uit de niet-tijdige betaling van de huur. Een dergelijk tekortschieten is in deze zaak aan de orde. Artikel 17.3 verwijst naar de geldende algemene maatregel van bestuur (het Besluit vergoeding buitengerechtelijke incassokosten), waarmee het beding in feite betekenisloos is; ook zonder het beding zou deze regeling gelden. De kantonrechter heeft het incassokostenbeding dus ten onrechte vernietigd. Het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten (€ 378,83) zal alsnog worden toegewezen.

Het proceskostenbeding

6.64.

Hoewel Eigen Haard niet heeft gegriefd tegen de beslissing van de kantonrechter over de proceskosten, moet het hof niettemin ambtshalve de oneerlijkheid onderzoeken van het proceskostenbeding (artikel 17.2 van de algemene voorwaarden).^[15][geïntimeerde] is in eerste aanleg in de proceskosten veroordeeld. Omdat zij gelet op het voorgaande ook in hoger beroep in overwegende mate in het ongelijk wordt gesteld, zou [geïntimeerde] in beginsel ook worden veroordeeld in de proceskosten van het hoger beroep.

6.65.

In zijn prejudiciële beslissing van 23 mei 2025 (ECLI:NL:HR:2025:820) heeft de Hoge Raad - in antwoord op door de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam gestelde prejudiciële vragen - geoordeeld dat een beding in een overeenkomst tussen een verkoper (zoals een verhuurder) en een consument (in die zaak de huurder) dat ertoe strekt dat de consument die tekortschiet in de nakoming van zijn verplichtingen alle gerechtelijke kosten van zijn wederpartij moet betalen, in het algemeen moet worden aangemerkt als een oneerlijk beding (rov. 3.1.6). Verder heeft de Hoge Raad het voornemen geuit om het HvJEU de volgende prejudiciële vraag te stellen:
Moeten de art. 6 lid 1, 7 lid 1 en 8ter van Richtlijn 93/13 aldus worden uitgelegd dat zij zich ertegen verzetten dat, in het geval de verkoper een oneerlijk proceskostenbeding in een overeenkomst hanteert en de overeenkomst na schrapping van het proceskostenbeding kan voortbestaan, de consument die in een gerechtelijke procedure in het ongelijk wordt gesteld, wordt veroordeeld in de proceskosten van de verkoper, overeenkomstig het nationale procesrecht, waarvan het oneerlijke proceskostenbeding ten nadele van de consument afweek?(rov. 3.2.6). Bij prejudiciële beslissing van 4 juli 2025 (ECLI:NL:HR:2025:1081) heeft de Hoge Raad deze vraag daadwerkelijk aan het HvJEU gesteld.

6.66.

In lijn hiermee is het hof voornemens het onderhavige proceskostenbeding,

dat vergelijkbaar is met het aan de Hoge Raad voorgelegde beding, te vernietigen omdat dit oneerlijk is in de zin van artikel 3 lid 1 van de Richtlijn oneerlijke bedingen. Het proceskostenbeding tast immers de positie aan waarin [geïntimeerde] zonder dat beding verkeert, doordat het de begrenzing wegneemt die besloten ligt in de proceskostenveroordeling van artikel 237 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv), terwijl niet gezegd kan worden dat Eigen Haard redelijkerwijs ervan uit kon gaan dat [geïntimeerde] een dergelijk beding zou aanvaarden indien daarover op eerlijke en billijke wijze was onderhandeld. De ambtshalve matigingsbevoegdheid van artikel 242 lid 1 Rv doet hieraan niet af, omdat het in aanmerking nemen daarvan strijdig is met het uitgangspunt dat de nationale rechter zonder meer verplicht is oneerlijke bedingen buiten toepassing te laten en dit beding niet kan herzien en dat het beding bovendien ook effect kan sorteren buiten het kader van een gerechtelijke procedure (rov. 3.1.4 en 3.1.5 van beide voormelde beslissingen van de Hoge Raad).

6.67.

Wat het gevolg is van een eventuele vernietiging van het proceskostenbeding, is gelet op de door de Hoge Raad geformuleerde prejudiciële vraag nog niet duidelijk. Het hof zal Eigen Haard in de gelegenheid stellen zich schriftelijk uit te laten over het voornemen om het proceskostenbeding te vernietigen en over de gevolgen van die vernietiging nadat het HvJEU de hiervoor bedoelde prejudiciële vraag heeft beantwoord. De zaak zal daartoe naar een roldatum over een jaar worden verwezen. Als het antwoord op de prejudiciële vraag later of eerder komt, kan Eigen Haard om uitstel vragen respectievelijk de roldatum vervroegen. Het hof zal de beslissing over de proceskosten daarom aanhouden.

De subsidiaire vordering tot wijziging van de huurovereenkomst

6.68.

Eigen Haard heeft subsidiair gevorderd de huurovereenkomst te wijzigen op grond van de aanvullende werking van de redelijkheid en billijkheid. Zoals ter zitting in hoger beroep met Eigen Haard besproken, is deze vordering al niet toewijsbaar omdat deze pas bij memorie van grieven is ingesteld en (tot op het moment van de zitting) niet aan [geïntimeerde] is betekend. Op grond van het bepaalde in artikel 130 lid 3 in samenhang met artikel 353 lid 1 Rv had dit wel gemoeten.

6.69.

Ook als Eigen Haard deze eiswijziging wel aan [geïntimeerde] zou hebben betekend, is deze niet toewijsbaar. Immers, op grond van vaste rechtspraak van het HvJEU kan geen aanspraak worden gemaakt op een wettelijke bepaling van aanvullend recht die van toepassing zou zijn geweest als een vernietigd beding niet in de overeenkomst stond.^[16]

Slotsom, kosten en bewijsaanbod

6.70.

Het hoger beroep heeft gedeeltelijk succes. Het hof ziet geen aanleiding om Eigen Haard toe te laten tot bewijslevering, omdat zij geen bewijs heeft aangeboden van voldoende concrete stellingen die, indien bewezen, tot een andere uitkomst kunnen leiden. Het bestreden vonnis wordt vernietigd voor zover daarbij de servicekosten, de gevorderde indexatiebedragen en de buitengerechtelijke incassokosten zijn afgewezen, en de wettelijke rente is toegewezen over de huurachterstand tot en met 31 oktober 2023. Voor zover voor het overige aan het oordeel van het hof onderworpen, zal het hof het bestreden vonnis bekrachtigen. Het hof houdt de beslissingen over de proceskosten in eerste aanleg en hoger beroep aan.

7.Beslissing

Het hof:

vernietigt het bestreden vonnis voor zover daarbij de servicekosten, de gevorderde indexatiebedragen en de buitengerechtelijke incassokosten zijn afgewezen en de wettelijke rente over de huurachterstand tot en met 31 oktober 2023 is toegewezen, en opnieuw rechtdoende:

veroordeelt [geïntimeerde] om, naast de verschuldigde hoofdsom van € 4.214,16 aan huurachterstand tot en met 31 oktober 2023, aan Eigen Haard een bedrag van € 1.176,47 te betalen, een en ander vermeerderd met de wettelijke rente over € 3.498,58 vanaf de dag van dagvaarding tot de dag van algehele voldoening;

veroordeelt [geïntimeerde] om aan Eigen Haard een bedrag van € 378,83 aan buitengerechtelijke incassokosten te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding tot de dag van algehele voldoening;

houdt de beslissing over de proceskosten in eerste aanleg aan;

bekrachtigt het bestreden vonnis voor het overige;

verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde;

verwijst de zaak naar de rol van dinsdag 8 december 2026 voor een akte aan de zijde van Eigen Haard bedoeld onder 6.67;

houdt ook de beslissing over de proceskosten in hoger beroep aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. I. de Greef, K. van Dijk en D.W.J.M. Kemperink en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 9 december 2025.

Hoger beroep over de oneerlijkheid van huurprijswijzigings- en kostenbedingen in een huurovereenkomst