Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
Locatie Arnhem
nummer 17/01414
uitspraakdatum: 4 september 2018
Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
Stichting [X]te
[Z]
[Z]
tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 14 november 2017, nummer AWB 17/211, in het geding tussen belanghebbende en
de
heffingsambtenaarvan het
Gemeentelijk Belastingkantoor Twente (hierna: de heffingsambtenaar)
heffingsambtenaarvan het
Gemeentelijk Belastingkantoor Twente (hierna: de heffingsambtenaar)
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat 1] te [A] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2015 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2016 vastgesteld op € 1.936.000. Tegelijk met deze beschikking is voorts de aanslag onroerendezaakbelasting voor het gebruikersgedeelte vastgesteld.
1.2
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraken op bezwaar de eerder vastgestelde waarde en, naar het Hof begrijpt, de bestreden aanslag gehandhaafd.
1.3
Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 14 november 2017 ongegrond verklaard.
1.4
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5
Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.
1.6
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 18 juli 2018 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord [B] , als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede mr. [C] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [D] .
1.7
De gemachtigde van belanghebbende heeft een pleitnota voorgedragen en overgelegd.
1.8
Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
2.De vaststaande feiten
2.1
Belanghebbende is gebruiker van de onroerende zaak. Het betreft een gebouw uit 2011, dat wordt gebruikt als kinderdagverblijf en buitenschoolse opvang. De bruto vloeroppervlakte is ongeveer 1.410 m² en de oppervlakte van het perceel is 15.650 m², waarvan voor de waardevaststelling 3.490 m² is toegerekend aan de onroerende zaak.
3.Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
3.1
In geschil is of de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum te hoog heeft beschikt.
3.2
Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend en bepleit een waarde van € 880.000. Zij concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, tot vernietiging van de uitspraak op bezwaar en tot vermindering van de bij beschikking vastgestelde waarde.
3.3
De heffingsambtenaar beantwoordt deze vraag ontkennend en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
3.4
Beide partijen hebben voor hun standpunt voorts aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.
4.Beoordeling van het geschil
4.1
Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (de waarde in het economische verkeer). De last om de waarde in het economische verkeer aannemelijk te maken rust, bij betwisting daarvan door belanghebbende, op de heffingsambtenaar.
4.2
Ingevolge artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ, voor zover hier van belang, wordt in afwijking in zoverre van het tweede lid de waarde van een onroerende zaak, voor zover die niet tot woning dient, bepaald op de vervangingswaarde, indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. Dit geldt ongeacht of die zaak courant dan wel incourant is, en ongeacht of die zaak al dan niet bruikbaar is voor commerciële doeleinden (vgl. HR 9 februari 2007, nr. 41.265, ECLI:NL:HR:2007:AW3887). Tussen partijen is in het onderhavige geval niet in geschil dat de waarde moet worden bepaald op deze zogenoemde gecorrigeerde vervangingswaarde (hierna te noemen: GVW).
4.3
De GVW is de waarde die de onroerende zaak in economische zin voor belanghebbende zelf heeft. Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met:
a. de aard en de bestemming van de zaak;
b. de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.
4.4
Ook in hoger beroep bepleit de heffingsambtenaar handhaving van de beschikte waarde. Ter onderbouwing van zijn standpunt verwijst de heffingsambtenaar naar het taxatierapport, opgemaakt op 7 februari 2017 door [E] . In dit taxatierapport is de waarde van de onroerende zaak bepaald op € 2.342.000. Dit betreft de GVW, die is bepaald met gebruikmaking van de Taxatiewijzer Onderwijs, versie 1.1 d.d. 12 oktober 2015, archetype O186PL52 (Dagverblijf, periode > 2000, plat dak, meerdere gevelmaterialen, gemiddelde afwerking). In het taxatierapport is aan het object een vervangingswaarde toegekend van € 1.293 per m². Deze waarde is als volgt verdeeld over de verschillende onderdelen van het gebouw: ruwbouw 54%, afbouw 29% en installaties 17%. Voor deze onderdelen zijn correcties toegepast wegens technische veroudering. Voor deze onderdelen is geen correctie wegens functionele veroudering toegepast.
4.5
In hoger beroep is het geschil beperkt tot de vraag of ten onrechte geen correctie wegens functionele veroudering is toegepast. Belanghebbende stelt dat sprake is van economische veroudering, omdat - kort gezegd - de bezettingsgraad voor het kinderdagverblijf gemiddeld 32% zou zijn, hetgeen zou moeten leiden tot een correctie wegens functionele veroudering van (100 -/- 32 =) 68%. Niet in geschil is dat het hiervoor – onder 4.4 – bedoelde taxatierapport voor het overige steun biedt aan de door de heffingsambtenaar de verdedigde waarde.
4.6
Een redelijke verdeling van de bewijslast brengt mee dat het op de weg ligt van belanghebbende om de feiten die meebrengen dat sprake is van economische veroudering te stellen en bij betwisting aannemelijk te maken. Indien en voor zover belanghebbende aan deze stelplicht en bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of de heffingsambtenaar bij de waardevaststelling in voldoende mate rekening heeft gehouden met het waardeverminderende effect dat uitgaat van de economische veroudering. Bij de beantwoording van die laatste vraag moet als leidraad worden genomen hetgeen is overwogen omtrent de bewijslastverdeling in onderdeel 3.2 van het arrest van de Hoge Raad van 14 oktober 2005, nr. 40299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300, BNB 2005/378 (gemeente Oost-Flakkee) (vgl. HR 10 juli 2015, nr. 14/05142, ECLI:NL:HR:2015:1818).
4.7
Belanghebbende heeft, naar het oordeel van het Hof, tegenover de gemotiveerde betwisting daarvan door de heffingsambtenaar, niet aannemelijk gemaakt dat sprake is van economische veroudering door een – ten opzichte van een normatieve bezettingsgraad – te lage feitelijke bezettingsgraad van het kinderdagverblijf en de buitenschoolse opvang. Een normatieve bezettingsgraad ontbreekt. Belanghebbende heeft voorts geen, althans onvoldoende, inzicht verschaft in de berekeningswijze van de feitelijke bezettingsgraad en in de wijze waarop bijvoorbeeld het verschil in weekdagen, vakanties en ziekte van kinderen zijn verdisconteerd.
4.8
Belanghebbende heeft in dat verband verwezen naar de hiervoor - onder 4.4 - genoemde taxatiewijzer, waarin er - naar zij stelt - vanuit wordt gegaan dat bij een bezetting lager dan 100% van de beschikbare capaciteit, steeds ruimte is voor een correctie wegens economische veroudering. Het Hof overweegt dienaangaande dat de taxatiewijzer een hulpmiddel is, waarvan kan worden afgeweken als zij in een concreet geval tot een onjuiste uitkomst zou leiden. In het onderhavige geval is dat ten aanzien van de correctie voor functionele veroudering het geval. Naar het oordeel van het Hof, leidt een lagere bezettingsgraad van het kinderdagverblijf dan (continu) 100% van de maximale capaciteit niet per se tot de conclusie dat de te waarderen onroerende zaak economisch is verouderd. In zoverre kan de taxatiewijzer derhalve in het onderhavige geval niet worden gevolgd. Daaraan doet niet af dat de taxatie door de heffingsambtenaar voor het overige wel is gebaseerd op de bedoelde taxatiewijzer, nu de – daaraan ontleende – overige elementen van de taxatieopbouw tussen partijen niet in geschil zijn.
SlotsomOp grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.
5.Proceskosten
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten.
6.Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Deze uitspraak is gedaan door mr. P. van der Wal, voorzitter, mr. A. van Dongen en mr. V.F.R. Woeltjes, in tegenwoordigheid van mr. A. Vellema als griffier.
De beslissing is op 4 september 2018 in het openbaar uitgesproken.
De voorzitter is verhinderd de uitspraak te ondertekenen. In verband daarmee is de uitspraak ondertekend door mr. Van Dongen.
De griffier,
(A. Vellema)
(A. van Dongen)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 4 september 2018.
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),
Postbus 20303,
2500 EH Den Haag.
Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.