ECLI:NL:GHARL:2023:8797

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

nummer BK-ARN 22/1652

uitspraakdatum: 17 oktober 2023

Uitspraak van de vijftiende enkelvoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[belanghebbende]te
[woonplaats](hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland van 17 mei 2022, nummer LEE 21/249, in het geding tussen belanghebbende en

de
heffingsambtenaarvan de
gemeente Ooststellingwerf(hierna: de heffingsambtenaar)

1.Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 2 te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2019 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2020 vastgesteld op € 295.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2020 (OZB) voor zover deze het eigenaarsgedeelte betreft vastgesteld.

1.2.

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschift vervatte uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.

1.3.

Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Noord-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

1.4.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 26 september 2023. Daarbij zijn verschenen en gehoord mr. R. van der Weide als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede [naam1] (taxateur) en [naam2] namens de heffingsambtenaar.

2.Vaststaande feiten

2.1.

Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak betreft een in 1910 gebouwde vrijstaande woning met een vrijstaande garage (18 m2) en een berging (4 m3). De inhoud van de woning is 442 m³ en de kaveloppervlakte is 2.920 m². De woning ligt op 75 meter afstand van de provinciale weg N351.

2.2.

Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde heeft de heffingsambtenaar in hoger beroep een taxatierapport overgelegd, op 21 december 2022 door taxateur [naam1] (hierna: de taxateur) opgemaakt, waarin de waarde per waardepeildatum 1 januari 2019 op basis van een vergelijking met referentieobjecten is getaxeerd op € 295.000 (hierna: het taxatierapport). In het taxatierapport is uitgegaan van de inhoud van de onroerende zaak en van de referentieobjecten. Aan de waardebepaling zijn in het taxatierapport de marktgegevens van de volgende objecten ten grondslag gelegd met daarbij een korte toelichting op de referentieobjecten:

1. [adres2] 11 te [plaats1] , een vrijstaande woonboerderij, bouwjaar 1910, perceel 4.170 m², inhoud hoofdgebouw 315 m³, met een aangebouwde schuur met zolder en een vrijstaande schuur (bouwjaar 1965), overgedragen op 22 februari 2019 voor € 310.000;

Toelichting in het taxatierapport: betreft een vrijstaande woning in het buitengebied van [plaats1] . Gelegen aan een doorgaande weg en op circa 500 meter van de provinciale weg N381, alsmede op circa 100 meter afstand van een pluimveehouderij. In de directe nabijheid is ook een waterleidingsstation gevestigd. De woning is qua primaire en secundaire kenmerken goed te vergelijken met de onroerende zaak.

2. [adres3] 16 te [plaats2] , een vrijstaande woonboerderij, bouwjaar 1883, perceel 1.960 m², inhoud hoofdgebouw 467 m³ met een vrijstaande garage met zadeldak (bouwjaar 2007), overgedragen op 22 november 2019 voor € 450.000;

Toelichting in het taxatierapport: de woning ligt aan een rustige weg aan de rand van het dorp [plaats2] , omringd door agrarische gronden. Derhalve is de ligging beoordeeld als ‘normaal’. Het voorzieningen-, onderhouds- en kwaliteitsniveau is bovengemiddeld te noemen. Ondanks deze verschillen is het verkoopcijfer prima te gebruiken ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de onroerende zaak.

3. [adres4] 42 te [plaats3] , een vrijstaande woonboerderij, bouwjaar 1930, perceel 2.090 m², inhoud hoofdgebouw 579 m³, met een vrijstaande garage (bouwjaar 1960), een schuur en een dierenverblijf, overgedragen op 29 november 2019 voor € 312.000;

Toelichting in het taxatierapport: de woning ligt nabij de [naam3] en natuurgebied [naam4] en op 25 meter afstand van de provinciale weg N919. Ook grenst de woning aan agrarische gronden. Het kwaliteitsniveau van deze woning is matig omdat het dak ten tijde van de verkoop in matige staat verkeerde. Ten tijde van de verkoop was de bovenverdieping van het hoofdgebouw (200 m3) niet in gebruik als woonruimte.

4. [adres1] 11 te [woonplaats] , een vrijstaande woonboerderij, bouwjaar 1900, perceel 1.940 m², inhoud hoofdgebouw 357 m³ met een aangebouwde schuur en een berging, overgedragen op 2 april 2020 voor € 265.000.

Toelichting in het taxatierapport: de woning ligt op circa 20 meter van de provinciale weg N351 en op 10 meter van de B-weg, die aan de N351 parallel loopt. Ten tijde van de overdracht was de woning zeer gedateerd.

5. [adres5] 10 te [plaats4] , een vrijstaande woonboerderij, bouwjaar 1935, perceel 3.570 m², inhoud hoofdgebouw 390 m³, met een loods (bouwjaar 1982), overgedragen op 11 mei 2018 voor € 341.000;

Toelichting in het taxatierapport: de woning ligt aan dezelfde straat als de onroerende zaak ( [adres1] gaat over in [adres5] ). De woning ligt op 20 meter van de provinciale weg N351 en op circa 10 meter van de B-weg die parallel loopt aan de N351.

In de onderstaande matrix is een waardering opgenomen van de toestand van de onroerende zaak en van voormelde referentieobjecten. Het gaat daarbij om de waardering van kwaliteit, onderhoud, voorzieningen en ligging. Wat betreft de woning/het hoofdgebouw is de waardering als volgt, waarbij 2 staat voor ‘matig’, 3 voor ‘normaal’ en 4 voor ‘goed’:

kwaliteit

onderhoud

voorzieningen

inhoud

prijs per m3

onroerende zaak

442 m3

€ 330

[adres2] 11

315 m3

€ 397

[adres3] 16

467 m3

€ 596

[adres4] 42

579 m3

€ 224

[adres1] 11

357 m3

€ 307

[adres5] 10

390 m3

€ 420

De onroerende zaak en alle referentieobjecten hebben een factor 3 voor ligging.

2.3.

In eerste aanleg heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin [adres2] 11, [adres3] 16, [adres4] 42 en [adres1] 11 als referentieobjecten zijn opgenomen. Daarnaast zijn daarin [adres1] 10, [adres1] 38 en [adres6] 5 te [woonplaats] als referentieobjecten opgenomen.

3.Geschil

3.1.

In geschil is of de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2019 te hoog heeft vastgesteld. Verder is in geschil of belanghebbende recht heeft op een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn.

3.2.

Belanghebbende beantwoordt deze vragen bevestigend en concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en een vermindering van de WOZ-waarde tot € 273.000.

3.3.

De heffingsambtenaar beantwoordt de vragen ontkennend en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

4.Beoordeling van het geschil

4.1.

Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin zich die bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde de prijs die door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.

4.2.

De bewijslast dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld, rust op de heffingsambtenaar. De vraag of de heffingsambtenaar in het leveren van het van hem verlangde bewijs is geslaagd, moet worden beoordeeld in het licht van hetgeen belanghebbende naar voren heeft gebracht.

4.3.

Ter onderbouwing van de beschikte waarde van € 295.000 verwijst de heffingsambtenaar uitsluitend naar het in hoger beroep overgelegde taxatierapport.

4.4.

Het Hof stelt voorop dat de in het taxatierapport gehanteerde referentieobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de referentieobjecten. De woningen zijn allemaal vrijstaande woonboerderijen uit een vergelijkbare bouwperiode en de verkoopcijfers zijn rond de waardepeildatum gerealiseerd. Ter zitting is evenwel komen vast te staan dat verkoop van [adres2] 11 niet op de vrije markt heeft plaatsgevonden. Ook is ter zitting komen vast te staan dat er niets bekend is over de kwaliteit, de onderhoudsstaat en de voorzieningen ten tijde van de verkoop van dit object, zodat geen zekerheid kan worden verkregen of in het taxatierapport daaraan terecht een factor 3 is toegekend. Wat betreft het referentieobject [adres3] 16 is in het taxatierapport uitgegaan van hogere factor aan kwaliteit, onderhoud en voorzieningen dan in de matrix van beroepsfase, terwijl de prijs per m3 voor dit object gelijk is gebleven. Een verklaring hiervoor kon de taxateur ter zitting niet geven. Ook is in het taxatierapport de garage op een hoger kwaliteitsniveau gezet, terwijl de daaraan toegekende waarde ten opzichte van de taxatiematrix ook gelijk is gebleven. Ook hiervoor heeft de taxateur ter zitting geen verklaring kunnen geven. Ter zake van het referentieobject [adres4] 42 heeft belanghebbende ter zitting gemotiveerd betwist dat de staat van het dak ten tijde van de verkoop matig zou zijn, zodat betwijfeld kan worden of in het taxatierapport voor kwaliteit terecht een factor 2 is gehanteerd. De heffingsambtenaar heeft dat niet aannemelijk gemaakt. Wat betreft [adres1] 11 is ter zitting vast komen te staan dat de inhoud van deze woning in het taxatierapport terecht op 357 m3 is gezet, terwijl in de taxatiematrix nog was uitgegaan van 579 m3. In het taxatierapport zijn de aan kwaliteit, onderhoud en voorzieningenniveau toegekende factoren ten opzichte van de taxatiematrix naar beneden toe bijgesteld. Ter zitting heeft de taxateur evenwel geen cijfermatige onderbouwing kunnen geven voor de door hem in het taxatierapport gehanteerde prijs per m3 van € 307 voor dit object. Ook bleef hij het antwoord schuldig op de vraag waarom de objectkenmerken van deze woning in eerste aanleg hoger zijn gewaardeerd dan in hoger beroep. Desgevraagd heeft de taxateur ter zitting laten weten dat hij in zijn waardering geen rekening heeft gehouden met het verschil in energielabel van de referentieobjecten en de onroerende zaak, waarover belanghebbende ter zitting onweersproken heeft gesteld dat die voorzien is van energielabel G, het laagste energielabel. Door dit label rijst de vraag of aan het objectkenmerk ‘kwaliteit’ van de onroerende zaak terecht een 3 is toegekend mede in het licht dat de kwaliteit van bepaalde referentieobjecten op 2 is gewaardeerd. Wat betreft de ligging zijn alle objecten op gelijke wijze gewaardeerd, terwijl zowel uit het taxatierapport als ter zitting is gebleken dat de onroerende zaak anders ten opzichte van de provinciale weg N381 en natuurgebieden is gesitueerd dat de referentieobjecten. De ter zitting gegeven verklaring van de taxateur dat het voordeel van de ligging dichtbij een natuurgebied of aan een rustige weg of op grote afstand van een provinciale weg kan worden weggestreept tegen het nadeel van de ligging aan gronden in agrarisch gebruik of in de directe nabijheid van een pluimveehouderij of op kleine afstand van een provinciale weg, zodat de ligging van alle objecten terecht op 3 is gewaardeerd, acht het Hof onvoldoende nu daarmee onvoldoende inzichtelijk is gemaakt hoe rekening is gehouden worden met de onderlinge verschillen in ligging.

4.5.

Gelet op hetgeen is overwogen in 4.4., in onderling verband en samenhang beschouwd, heeft de heffingsambtenaar, naar het oordeel van het Hof, met het taxatierapport en de daarbij gegeven toelichting in de stukken en ter zitting, in het licht van hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, niet aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld.

4.6.

Het Hof is van oordeel dat belanghebbende evenmin aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem – ter zitting – bepleite waarde van € 273.000 niet te laag is. Belanghebbende heeft geen concrete onderbouwing gegeven van deze waarde. Voor zover de onderbouwing daarvan uit het hogerberoepschrift is af te leiden wijst het Hof erop dat belanghebbende de door hem daarin berekende gemiddelde prijs van € 279 per m3 niet inzichtelijk heeft gemaakt.

4.7.

Nu geen van beide partijen erin geslaagd is de door hen voorgestane waarde aannemelijk te maken stelt het Hof, gelet op hetgeen door partijen over en weer is aangevoerd, de waarde in goede justitie vast op € 285.000.

Vergoeding van immateriële schade

4.8.

Belanghebbende stelt dat de Rechtbank de redelijke termijn ten onrechte heeft verlengd vanwege – kortgezegd – de gevolgen van de Coronapandemie.

4.9.

De heffingsambtenaar betwist dit en is van mening dat er bij belanghebbende geen spanning en frustratie is geweest, omdat aan hem rechtsbijstand op basis van ‘No cure, no pay’ wordt verleend. Ook stelt hij dat de redelijke termijn niet is overschreden omdat het bezwaar pas op 7 augustus 2020 is gemotiveerd en het bezwaar is afgehandeld binnen de termijn van artikel 30, lid 9, van de Wet WOZ. Daarnaast stelt de heffingsambtenaar dat door de Coronapandemie de afhandeling van het bezwaar binnen zes maanden niet mogelijk was.

4.10.

Voor het toekennen van een schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn wordt het ontstaan van spanning en frustratie door dat tijdsverloop - behoudens bijzondere omstandigheden – verondersteld (vgl. HR 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252). Aan toekenning van een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn staat niet in de weg dat aan de belanghebbende bijstand is verleend op basis van ‘no cure no pay’ (vgl. HR 7 oktober 2011, ECLI:NL:HR:2011:BT6841). Evenmin staat daaraan in de weg dat een belastingplichtige ermee heeft ingestemd dat een eventuele vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn aan de rechtsbijstandverlener wordt uitbetaald (vgl. HR 16 november 2012, ECLI:NL:HR:2012:BY2770).^[1]

4.11.

Voor de berechting van de zaak in eerste aanleg heeft als uitgangspunt te gelden dat deze niet binnen een redelijke termijn is geschied indien de rechtbank niet binnen twee jaar nadat die termijn is aangevangen uitspraak doet. In deze termijn is derhalve de duur van de bezwaarfase inbegrepen, waarbij geen uitzondering geldt voor gevallen waarin de heffingsambtenaar op grond van artikel 30, lid 9, van de Wet WOZ uitspraak mag doen na afloop van de voor bezwaarprocedures normaliter op grond van artikel 7:10, lid 1, Algemene wet bestuursrecht geldende termijn van zes weken. De in dit verband in aanmerking te nemen termijn begint als regel te lopen op het moment waarop de heffingsambtenaar het bezwaarschrift ontvangt en eindigt op het moment waarop de rechter uitspraak doet in de hoofdzaak.^[2]De ontvangst van het pro forma bezwaarschrift op 20 maart 2020 is hiervoor bepalend.^[3]

4.12.

Het tijdsverloop tussen de ontvangst van het bezwaarschrift door de heffingsambtenaar (20 maart 2020) en de uitspraak van de Rechtbank (17 mei 2022) bedraagt twee jaar en bijna twee maanden, hetgeen gelet op het hiervoor vermelde uitgangspunt voor de totale procedure in eerste aanleg van twee jaar een overschrijding van de redelijke termijn voor de beslechting van het geschil meebrengt van bijna 2 maanden.

4.13.

Het Hof overweegt dat de Hoge Raad heeft geoordeeld dat de uitbraak van het coronavirus in 2020 in algemene zin niet heeft te gelden als een bijzondere omstandigheid die een verlenging van de redelijke termijn rechtvaardigt. Dit wordt niet anders doordat in verband met die uitbraak gerechtsgebouwen een aantal maanden waren gesloten en verdaagde zittingen opnieuw moesten worden gepland. De uitbraak van het coronavirus vormt alleen een bijzondere omstandigheid indien partijen waren uitgenodigd voor een onderzoek ter zitting in de periode waarin de gerechtsgebouwen in verband met de uitbraak van dit virus waren gesloten, te weten de periode 17 maart 2020 tot en met 10 mei 2020 en het onderzoek ter zitting daarom opnieuw moest worden gepland^[4]. De zitting bij de Rechtbank was gepland op 19 april 2022, dus buiten de genoemde periode. Dat de uitbraak van het coronavirus in 2020 in algemene zin niet als een bijzondere omstandigheid wordt aangemerkt geldt ook voor de bezwaarfase. De heffingsambtenaar heeft geen concrete feiten of omstandigheden aangevoerd op grond waarvan geoordeeld moet worden dat er in de bezwaarfase van belanghebbendes zaak van een bijzondere omstandigheid sprake was, die de verlenging van de redelijke termijn rechtvaardigt. Het Hof ziet daarom geen aanleiding om de redelijke termijn te verlengen.

4.14.

Dit brengt mee dat, gelet op het voorgaande de redelijke termijn van twee jaar in de onderhavige zaak met bijna twee maanden is overschreden. Belanghebbende komt aldus voor een vergoeding van immateriële schade in aanmerking van € 500. Gelet op de uitspraak op bezwaar van 12 januari 2021 dient de vergoeding van immateriële schade geheel te worden toegerekend aan de heffingsambtenaar. In hoger beroep is de redelijke termijn niet overschreden.

SlotsomOp grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.

5.Griffierecht en proceskosten

Nu het Hof het hoger beroep gegrond verklaart, dient de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht te vergoeden.

Het Hof stelt de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar, beroep en het hoger beroep heeft moeten maken overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 592 voor de kosten in de bezwaarfase (2 punten (bezwaarschrift en hoorzitting)  wegingsfactor 1  € 296), op € 1.674 voor de kosten in eerste aanleg (2 punten (beroepschrift, bijwonen zitting)  wegingsfactor 1  € 837) en € 1.674 voor de kosten in hoger beroep (2 punten (hogerberoepschrift, bijwonen zitting)  wegingsfactor 1  € 837), ofwel in totaal op € 3.940.

6.Beslissing

Het Hof:

– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,

– vernietigt de uitspraken van de heffingsambtenaar,

– vermindert de waarde van de onroerende zaak tot € 285.000,

– vermindert de aanslag OZB voor het jaar 2020 dienovereenkomstig,

– wijst het verzoek om vergoeding van immateriële schade toe,

– veroordeelt de heffingsambtenaar in de door belanghebbende geleden immateriële schade tot een bedrag van € 500,

– veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 3.940, en

– gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 49 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 136 in verband met het hoger beroep bij het Hof.

Deze uitspraak is gedaan door mr. P. van der Wal, in tegenwoordigheid van mr. K. de Jong-Braaksma als griffier.

De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 17 oktober 2023

De griffier, De voorzitter,

(K. de Jong-Braaksma) (P. van der Wal)

Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op 19 oktober 2023

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.