ECLI:NL:GHARL:2024:5932

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem

nummer BK-ARN 23/485

uitspraakdatum: 17 september 2024

Uitspraak van de tweede enkelvoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[belanghebbende]te
[woonplaats](hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de Rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank) van 19 december 2022, nummer UTR 22/2411, in het geding tussen belanghebbende en

de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap Utrecht(hierna: de heffingsambtenaar)

1.Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 12 te [woonplaats] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2020, voor het jaar 2021 vastgesteld op € 680.000. Tegelijk met deze beschikking heeft de heffingsambtenaar voor dat jaar aan belanghebbende de aanslagen onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd.

1.2.

Belanghebbende heeft tegen de beschikking en aanslagen bezwaar aangetekend. Belanghebbende heeft bij ingebrekestelling van 22 februari 2022 de heffingsambtenaar een termijn van twee weken gegeven om uitspraak op bezwaar te doen. Bij overschrijding van deze termijn heeft belanghebbende verzocht om toekenning van een dwangsom.

1.3.

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslagen gehandhaafd, alsmede het verzoek om toekenning van een dwangsom afgewezen.

1.4.

Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

1.5.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.6.

Partijen hebben voorafgaand aan de zitting nadere stukken ingediend.

1.7.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 11 juni 2024. Daarbij zijn verschenen en gehoord [naam1] namens belanghebbende, alsmede [naam2] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [naam3] , taxateur.

2.Vaststaande feiten

2.1.

De woning is een 2001 gebouwde twee-onder-een-kapwoning, met een gebruiksoppervlak van 156 m² en grondkavel van 398 m². Daarnaast beschikt de woning over een tuinhuis/blokhut en een garage van 20 m².

2.2.

In het bezwaarschrift en de aanvulling hierop is verzocht om verstrekking van het taxatieverslag, de grondstaffel, de KOUDV- en liggingsfactoren en correcties, alsmede (de onderbouwing van) de gehanteerde indexering naar de waardepeildatum voor zowel de woning als de gebruikte vergelijkingspanden.^[1]

2.3.

De heffingsambtenaar heeft een taxatieverslag aan belanghebbende verstrekt. Het taxatieverslag bevat een algemene toelichting op de daarin gehanteerde objectgegevens, waaronder het objecttype, de onderdelen, het bouwjaar en de gebruiksoppervlak van de woning en van een vergelijkingsobject. Het taxatieverslag bevat voor de woning en het gehanteerde vergelijkingsobject tevens een oordeel over de secundaire objectkernmerken, uitgedrukt in ‘onderhoud’ en ‘voorzieningen’.

2.4.

Aanvullend op het voornoemde taxatieverslag heeft de heffingsambtenaar via e-mailbericht overzichtsbestanden verstrekt, met daarin grondstaffels voor alle woningen – waaronder die van belanghebbende – waarvoor door de gemachtigde van belanghebbende bij de heffingsambtenaar bezwaar is aangetekend. Bij e-mail van 13 september 2021 is een vergelijkbaar overzichtsbestand met indexeringspercentages verstrekt.

3.Geschil

3.1.

In hoger beroep is in geschil of de waarde van de woning per de waardepeildatum te hoog is vastgesteld.

3.2.

Belanghebbende beantwoordt die vraag bevestigend en bepleit een waarde van € 649.000, de heffingsambtenaar beantwoordt die vraag ontkennend. Het waardegeschil spitst zich toe op de onderhoudsstaat van de woning.

3.3.

Voorts is in geschil of de heffingsambtenaar met het niet inbrengen van de onderbouwing van het indexeringspercentage de plicht die uit artikel 40, lid 2, van de Wet WOZ voortvloeit heeft geschonden, en zo ja, of vanwege deze schending een proceskostenvergoeding is verschuldigd. Belanghebbende beantwoordt deze vragen bevestigend, de heffingsambtenaar ontkennend.

4.Beoordeling van het geschil

Vastgestelde waarde

4.1.

De waarde als bedoeld in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever ‘de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding’.^[2]

4.2.

Belanghebbende heeft de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de woning gemotiveerd betwist. Daarom rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat die waarde niet te hoog is.^[3]Bij beantwoording van de vraag of hij daarin slaagt zijn niet alleen de bewijsmiddelen die de heffingsambtenaar daartoe aandraagt van belang, maar ook de stukken en stellingen die belanghebbende ter betwisting daarvan aandraagt.^[4]

4.3.

Indien belanghebbende beroep doet op feiten en omstandigheden die volgens hem tot een lagere waardering van de woning leiden, zoals vervuiling of veroudering, is het aan hem te stellen, en bij betwisting te bewijzen, dat dergelijke feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan. Slaagt belanghebbende daarin, dan brengt een redelijke verdeling van de bewijslast mee dat de heffingsambtenaar aannemelijk dient te maken dat met die feiten en omstandigheden bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden.^[5]

4.4.

Slechts indien de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de (eventueel) door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechter – desgeraden na inwinning van een deskundigenbericht – zelf tot een vaststelling in goede justitie van de in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.^[6]Dat betekent niet meer dan dat de rechter de waarde van de woning alleen op een door hem gekozen grondslag mag vaststellen indien de heffingsambtenaar niet het van hem te verlangen bewijs heeft geleverd en, zo belanghebbende een lagere waarde heeft bepleit, ook hij zijn daartoe aangevoerde stellingen niet aannemelijk heeft gemaakt.^[7]

4.5.

In hoger beroep bepleit belanghebbende voor de woning een lagere waarde. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is. Daartoe wijst de heffingsambtenaar op een taxatiemarix van 6 juli 2022, opgesteld door [naam3] , taxateur. Hierin is de waarde van de woning op € 680.000 getaxeerd aan de hand van verkoopcijfers van drie woningen – [adres1] 1, [adres2] 7 en [adres3] 1 – alle in [woonplaats] gelegen twee-onder-een-kapwoningen die omstreeks de waardepeildatum zijn verkocht.

4.6.

Belanghebbende wijst ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde op een taxatierapport van 26 december 2021, opgemaakt door [naam4] en [naam5] . In dit taxatierapport wordt aan de hand van drie vergelijkingsobjecten – [adres1] 1, [adres4] 12 en [adres3] 1 – geconcludeerd tot een waarde van € 649.000.

4.7.

Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de daarop gegeven toelichting aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning per de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld. Gezien het soort object, de locatie, het bouwjaar, de gebruiksoppervlak, de kavel en de overige kenmerken, zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning om hieruit conclusies te kunnen trekken met betrekking tot de gezochte waarde. In het bijzonder goed vergelijkbaar is het vergelijkingsobject [adres1] 1, gelegen op korte afstand van de woning, afkomstig uit dezelfde bouwstroom (2001, met een vergelijkbare uitstraling), vier maanden na de waardepeildatum verkocht en met een vergelijkbaar gebruiksoppervlak (135 m² versus 156 m²) en grondkavel (410 m² versus 398 m²). De vergelijkingsobjecten [adres2] 7 en [adres3] 1 acht het Hof minder geschikt als vergelijkingsobjecten, gezien het verschil in bouwjaar (1961 en 1970 versus 2001) en kaveloppervlak (246 m² en 225 m² versus 398 m²).

4.8.

In de taxatiematrix is voor de woning en [adres1] 1 uitgegaan van een ‘voldoende’ bouwkwaliteit, ‘voldoende’ staat van onderhoud en ‘normaal’ voorzieningenniveau. Volgens belanghebbende blijkt uit de afbeeldingen in het door hem overlegde taxatierapport evenwel dat de woning zich – in vergelijking tot de referentiepanden – in matige onderhoudstoestand bevindt. Naar het oordeel van het Hof heeft belanghebbende deze stelling met de overgelegde foto’s niet aannemelijk gemaakt. Ter zitting van het Hof heeft de heffingsambtenaar – onweersproken – toegelicht dat de op de foto’s zichtbare schade (drie losliggende dakpannen en kleine scheurtjes in het schilderwerk van een of meerdere kozijnen) onder het regulier onderhoud valt. Het Hof acht dit ook aannemelijk. Bovendien wordt uit de (sterk ingezoomde) foto’s niet duidelijk of de schade zich aan een of meerdere kozijnen bevindt. Dit brengt met zich dat het Hof voor de woning en de vergelijkingsobjecten uitgaat van de – verder door belanghebbende onbetwiste – KOUDV- en liggingsfactoren zoals deze zijn opgenomen in de taxatiematrix.

4.9.

Het object [adres1] 1 is op 8 april 2020 voor een (naar de waardepeildatum geïndexeerd) bedrag van € 673.000 verkocht, waarmee een – onweersproken – prijs per eenheid van € 3.417/m² correspondeert. Voor de woning is met een eenheidsprijs van € 2.969/m² gerekend, hetgeen € 448/m² lager is bij een gelijke KOUDV- en liggingsscore. Het Hof is van oordeel dat uit dit verschil in eenheidsprijs volgt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. De eenheidsprijzen van de – minder goed vergelijkbare – vergelijkingsobjecten [adres2] 7 en [adres3] 1 liggen hier overigens mee in lijn. Deze zijn weliswaar lager dan die van de woning (respectievelijke € 2.713/m² en € 2.620/m²), maar dit wordt verklaard door – onder meer – het voornoemde verschil in bouwjaar (zie 4.7.). Ook hieruit volgt naar oordeel van het Hof dat aannemelijk is dat de vastgestelde waarde niet te hoog is. Wat belanghebbende hier overigens tegen aanvoert leidt niet tot een andersluidend oordeel. In zoverre slaagt het hoger beroep niet.

4.10.

In het door belanghebbende overgelegde taxatierapport is het naar het oordeel van het Hof onduidelijk hoe van de (geïndexeerde) verkoopcijfers van de voornoemde vergelijkingsobjecten (zie 4.6.) tot de voorgestane waarde is gekomen. Er wordt onder meer niet duidelijk hoe met verschillen in primaire en secundaire objectkenmerken tussen de woning en de vergelijkingsobject rekening is gehouden en met welke eenheidsprijzen is gerekend. Het slechts opnemen van de (geïndexeerde) verkoopsom, enkele primaire objectkenmerken (zoals objecttype, bouwjaar, woonoppervlak en perceeloppervlak) en de (niet op grootte of waarde beoordeelde) bijgebouwen in het taxatierapport, is onvoldoende om hierover duidelijkheid te verschaffen. Dit brengt met zich dat het Hof bij de beoordeling minder waarde hecht aan het door belanghebbende overgelegde taxatierapport.

Toezendplicht

4.11.

Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar de uit artikel 40, lid 2, van de Wet WOZ voortvloeiende toezendplicht heeft geschonden door, ondanks een daartoe gedaan verzoek in de bezwaarfase, geen inzicht te geven in de onderbouwing van het gehanteerde indexeringspercentages.

4.12.

Op de gronden die zijn vermeld in de uitspraak van het Hof van 23 april 2024 vallen de indexeringspercentages en de onderbouwingen daarvan niet onder de reikwijdte van artikel 40, lid 2, van de Wet WOZ, zodat de heffingsambtenaar niet verplicht is om deze gegevens aan belanghebbende te verstrekken.^[8]Van een schending van de toezendplicht is daarom geen sprake. Dit brengt met zich dat de hogerberoepsgrond van belanghebbende ten aanzien van deze onderbouwende (markt)gegevens niet slaagt. Nu naar oordeel van het Hof geen sprake is van een schending van de in artikel 40, lid 2, van de Wet WOZ opgenomen toezendplicht, bestaat ook geen aanleiding om op die grond een proceskostenvergoeding toe te kennen.

4.13.

Ook overigens ziet het Hof geen aanleiding om een proceskostenvergoeding toe te kennen. Gelet op het feit dat belanghebbende tot en met het hoger beroep de vastgestelde waarde gemotiveerd heeft betwist, acht het Hof het aannemelijk dat belanghebbende ook beroep en hoger beroep had ingesteld wanneer de heffingsambtenaar artikel 40, lid 2, van de Wet WOZ niet zou hebben geschonden. Het Hof ziet namelijk geen verband tussen eventuele niet-verstrekte gegevens en de door belanghebbende aangevoerde (hoger)beroepsgronden over de onderhoudsstaat van de woning. Het Hof concludeert dat belanghebbende niet benadeeld is door een eventuele schending van artikel 40, lid 2, van de Wet WOZ en dat, voor zover dit wetsartikel door de heffingsambtenaar al zou zijn geschonden, dit met toepassing van artikel 6:22 van Pro de Algemene wet bestuursrecht wordt gepasseerd.

Slotsom

Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.

5.Griffierecht en proceskosten

Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.

6.Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank,

Deze uitspraak is gedaan door mr. R.A.V. Boxem, raadsheer, in tegenwoordigheid van mr. J. Hollander als griffier.

De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 17 september 2024

De griffier, De raadsheer,

J. Hollander R.A.V. Boxem

Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op 19 september 2024

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.

Bevestiging WOZ-waarde twee-onder-een-kapwoning ondanks geschil over onderhoudsstaat