Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Arnhem
nummer BK-ARN 23/1032
uitspraakdatum: 1 oktober 2024
Uitspraak van de drieëntwintigste enkelvoudige kamer
op het hoger beroep van
[belanghebbende]te
[woonplaats](hierna: belanghebbende)
[woonplaats](hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank) van 22 februari 2023, nummer UTR 22/3430, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap Utrecht(hierna: de heffingsambtenaar)
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 1 te [plaats1] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2020, voor het jaar 2021 vastgesteld op € 1.259.000. Tegelijk met deze beschikking heeft de heffingsambtenaar voor dat jaar aan belanghebbende een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd.
1.2.
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
1.3.
Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard en het verzoek van belanghebbende om schadevergoeding afgewezen.
1.4.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5.
De heffingsambtenaar heeft pro-forma incidenteel hoger beroep ingesteld. Op 4 september 2024 heeft de heffingsambtenaar een kopie ingediend van de brief van 12 september 2023 waarmee de heffingsambtenaar het incidenteel hoger beroep had willen intrekken.
1.6.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 4 september 2024. Daarbij zijn verschenen en gehoord mr. D.A.N. Bartels, als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede [naam1] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [naam2] en taxateur [naam3] .
2.Vaststaande feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een op een A1 locatie gelegen wegrestaurant aan een snelweg met bouwjaar 2014, in oppervlakte van 900 m2 en een kavel van 12.640 m2.
3.Geschil
3.1.
Ter zitting van het Hof heeft belanghebbende zijn algemeen geformuleerde grieven in zijn hogerberoepschrift uitdrukkelijk en ondubbelzinnig laten varen. In hoger beroep is alleen in geschil of de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld en of alle op de zaak betrekking hebbende stukken zijn ingebracht.
3.2.
Belanghebbende beantwoordt deze vragen ontkennend en bepleit een waarde van € 999.000. De heffingsambtenaar beantwoordt die vragen bevestigend.
3.3.
Ter zitting van het Hof heeft de gemachtigde van belanghebbende het verzoek om een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn op de grond dat de redelijke termijn voor de gecombineerde bezwaar- en beroepsfase korter dan twee jaar zou moeten zijn uitdrukkelijk en ondubbelzinnig ingetrokken.
4.Beoordeling van het geschil
4.1.
De waarde als bedoeld in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever ‘de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding’. [1]
4.2.
Belanghebbende heeft de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de onroerende zaken gemotiveerd betwist. Daarom rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat die waarden niet te hoog zijn. [2] Bij beantwoording van de vraag of hij daarin slaagt zijn niet alleen de bewijsmiddelen die de heffingsambtenaar daartoe aandraagt van belang, maar ook de stukken en stellingen die belanghebbende ter betwisting daarvan aandraagt. [3]
4.3.
Indien belanghebbende beroep doet op feiten en omstandigheden die volgens hem tot een lagere waardering van de onroerende zaken leiden, zoals vervuiling of veroudering, is het aan hem te stellen, en bij betwisting te bewijzen, dat dergelijke feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan. Slaagt de belanghebbende daarin, dan brengt een redelijke verdeling van de bewijslast mee dat de heffingsambtenaar aannemelijk dient te maken dat met die feiten en omstandigheden bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden. [4]
4.4.
Slechts indien de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of de belanghebbende de (eventueel) door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechter – desgeraden na inwinning van een deskundigenbericht – zelf tot een vaststelling in goede justitie van de in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen. [5] Dat betekent niet meer dan dat de rechter de waarde van de onroerende zaak alleen op een door hem gekozen grondslag mag vaststellen indien de heffingsambtenaar niet het van hem te verlangen bewijs heeft geleverd en, zo de belanghebbende een lagere waarde heeft bepleit, ook hij zijn daartoe aangevoerde stellingen niet aannemelijk heeft gemaakt. [6]
4.5.
Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op een taxatiematrix van 17 november 2022 opgesteld door [naam4] , taxateur. Hierin is de waarde van de onroerende zaak op € 1.259.000 getaxeerd aan de hand van de huurkapitalisatiemethode. De waarde van de onroerende zaak is als volgt opgebouwd:
Adres
Object
onderdeel
opper
vlakte
Huurwaarde per m2
Huurwaarde
per jaar
Kapita-lisatie
factor
Waarde
[adres1] 1
Winkel
660 m2
€ 125
€ 82.500
10,4
€ 857.629
Restaurant
240 m2
€125
€ 30.000
10,4
€ 311.865
Expositie
ruimte
123 m2
€ 70
€ 8.610
10,4
€ 89.505
Waarde totaal
900 m2
€ 135
€ 121.110
10,4
€ 1.259.000
Waarde economisch verkeer
(afgerond)
€ 1.259.000
Ter onderbouwing van de gehanteerde huurwaarde wijst de heffingsambtenaar op de volgende marktgegevens van vergelijkingsobjecten:
adres
Object
soort
Bouw
jaar
totale oppervlakte
gerealiseerde huursom per jaar
gemiddelde huurprijs per m2 per jaar
datum huurtransactie
[adres2] 295
Horeca
1938
595 m2
€ 100.000
€ 168
1-4-2019
[adres3] 24
Horeca
1900
210 m2
€ 51.950
€ 247
1-7-2018
[adres4] 80
Horeca
2010
1220 m2
€ 177.200
€ 145
1-1-2021
[adres5] 25
Horeca
1900
227 m2
€ 33.000
€ 145
1-4-2018
[adres6] 41
Horeca
1938
192 m2
€ 28.800
€ 150
1-1-2017
Ter onderbouwing van de kapitalisatiefactor wijst de heffingsambtenaar op de volgende marktgegevens (verkoopcijfers) van vergelijkingsobjecten:
Adres
Objectsoort
Bouwjaar
Totale oppervlakte
getaxeerde huurwaarde per jaar
Verkoopprijs
Kap. Fac.
[adres4] 80 [plaats2]
Horecaruimte
2010
4068
€ 628.700
€ 8.085.000
12,4
[adres7] 101 [plaats2]
Horecaruimte
2010
867
€ 131.580
€ 2.100.000
15,7
[adres8] 492 [plaats3]
Horecaruimte
ca. 1885
265
€ 36.450
€610.000
13,1
[adres2] 295 [plaats4]
Horecaruimte
1938
595
€ 93.500
€ 1.440.000
14,3
4.6.
Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting daarop ter zitting aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. De voor de vaststelling van de waarde van het object gebruikte gemiddelde eenheidsprijs (€ 118) en kapitalisatiefactor (10,4) liggen ruim onder de gemiddelde eenheidsprijs (€ 171) en gemiddelde kapitalisatiefactor (13,9) van de door hem gebruikte referentieobjecten. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar inzichtelijk gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met de onderlinge verschillen tussen het object en de referentiefactoren.
Referentie objecten
4.7.
Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de door de heffingsambtenaar gebruikte referentieobjecten onvoldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak om te dienen ter onderbouwing van de vastgestelde waarde, met name omdat de referentieobjecten niet óók wegrestaurants aan een snelweg zijn. Nu de heffingsambtenaar ter zitting van het Hof geloofwaardig heeft verklaard dat door hem de meest geschikte referentieobjecten zijn gebruikt en belanghebbende zijn standpunt niet heeft onderbouwd door referentieobjecten in te brengen die naar zijn oordeel beter geschikt zijn dan de door de heffingsambtenaar gebruikte referentieobjecten, acht het Hof aannemelijk dat de gebruikte referentieobjecten de best beschikbare referentieobjecten zijn. Het Hof weegt in dit oordeel mee dat alle gebruikte referentieobjecten in de nabijheid van [plaats2] gelegen horecaobjecten zijn.
Objectkenmerken
4.8.
Ter zitting van het Hof heeft de heffingsambtenaar de stelling van belanghebbende onderschreven dat in de waarderingsmatrix ten onrechte is opgenomen dat het object winkel- en een expositieruimte omvat, terwijl in werkelijkheid de volledige oppervlakte wordt gebruikt voor het restaurant. Dit brengt het Hof echter niet tot een ander oordeel omdat de heffingsambtenaar geloofwaardig - en door de gemachtigde van belanghebbende onweersproken - heeft verklaard dat de benaming ‘expositieruimte’ uitsluitend is gekozen om bij de vaststelling van de waarde van het object deze ruimte afzonderlijk te kunnen waarderen en voorts dat de omschrijving “expositieruimte” niet heeft geleid tot een te hoge waardering voor dit deel van het object. Het Hof weegt in dit oordeel mee dat de heffingsambtenaar ter zitting heeft toegelicht dat deze ruimte in gebruik is als restaurant zodat aan deze ruimte een eenheidsprijs van € 125 had moeten worden toegekend terwijl in de matrix de eenheidsprijs is gesteld op € 70. Zou belanghebbende worden gevolgd in zijn stelling dan zou eerder een hogere dan een lagere waarde aannemelijk zijn.
Gemiddelde eenheidsprijs
4.9.
Belanghebbende wijst er terecht op dat bij een totale huurwaarde van € 121.110 en een totale oppervlakte van 1023 m2 de gemiddelde eenheidsprijs geen € 135 kan zijn. Dit brengt het Hof echter niet tot een ander oordeel omdat, zoals de heffingsambtenaar ter zitting van het Hof onweersproken heeft verklaard, een juiste berekening niet tot een andere waarde zou leiden. Het Hof wijst er in dit verband op dat de heffingsambtenaar om tot een gemiddelde huurwaarde van € 135 te komen, de totale huurwaarde van de onroerende zaak inclusief de expositieruimte heeft gedeeld door de totale oppervlakte van de onroerende zaak exclusief de expositieruimte (€ 121.110/(660 + 240) = € 135), terwijl de totale huurwaarde in de betreffende tabel vervolgens wordt berekend op basis van de totale oppervlakte exclusief de expositieruimte (900 * € 135 = € 121.110). Indien wordt uitgegaan van de oppervlakte inclusief de expositieruimte dan is de gemiddelde eenheidsprijs afgerond € 118 (€ 121.110/(660 + 240 + 123)) en bedraagt de totale huurwaarde eveneens € 121.110 (1023 * € 118).
Ontbreken bottom-up berekening huurkapitalisatiefactor
4.10.
Met betrekking tot belanghebbendes stelling dat de heffingsambtenaar de waarde niet aannemelijk maakt omdat een ‘bottom-up’-berekening ontbreekt, merkt het Hof op dat het de heffingsambtenaar vrijstaat om de vastgestelde waarde, binnen het kader van de wet, te onderbouwen op de wijze die hem het meest geschikt voorkomt. De heffingsambtenaar heeft voor de waardering van de onroerende zaak – die is aangemerkt als ‘niet-woning’ – onder meer gekozen voor een methode van kapitalisatie van de bruto huur, zoals volgens artikel 4, lid 1, aanhef en onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken is toegestaan. Anders dan belanghebbende betoogt, is de heffingsambtenaar niet gehouden om die waarde (ook) aan de hand van de ‘bottom-up’-methode te onderbouwen.
Corona
4.11.
Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de vastgestelde waarde te hoog is omdat door de coronacrisis de huuropbrengsten lager zijn en er meer leegstand is. Belanghebbende, die ter onderbouwing van dit standpunt wijst op de notitie ‘Handreiking waarderen naar de toestandsdatum 1-1-2021 vanwege coronamaatregelen’ van de VNG en een artikel van de website van de gemeente Amsterdam waarin een waardeverlaging wegens corona wordt bepleit, staat zoals ter zitting van het Hof door de gemachtigde van belanghebbende gesteld, een waardeafslag wegens corona voor van 20%.
4.12.
Ter zitting van het Hof heeft de taxateur van de heffingsambtenaar gemotiveerd betoogd dat uit marktgegevens van na het verschijnen van de notitie van de VNG niet is gebleken dat de uitbraak van het coronavirus in 2020 [7] heeft geleid tot waardedalingen van horeca-objecten. Daarbij heeft de heffingsambtenaar gewezen op de in de matrix opgenomen transacties van de referentieobjecten [adres7] 101 en [adres2] 295 waaruit niet blijkt van een waardedaling wegens corona. Nu dit gemotiveerde betoog van de heffingsambtenaar ter zitting niet is betwist, ziet het Hof in de stelling van belanghebbende, voor zover al geconcludeerd kan worden dat zoals gesteld door belanghebbende de uitbraak van corona voor horeca-ondernemingen een bijzondere omstandigheid oplevert als bedoeld in artikel 18, lid 3, van de Wet WOZ, geen aanleiding om te komen tot een ander oordeel.
Op de zaak betrekking hebbende stukken
4.13.
Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de heffingsambtenaar artikel 8:42 van Pro de Awb heeft geschonden voor zover de heffingsambtenaar de huurcontracten en verkoopaktes van de door hem ter onderbouwing van de waarde gebruikte transacties niet heeft overgelegd.
4.14.
De betreffende stukken behoren naar het oordeel van het Hof niet tot de op de zaak betrekking hebbende stukken in de zin van artikel 8:42, lid 1, Awb, nu de heffingsambtenaar ter zitting van het Hof onweersproken heeft verklaard dat die stukken niet zijn gebruikt; met de van het dossier deel uit makende koop- en huurinformatieformulieren en huurcontracten alle stukken te hebben overgelegd die hem bij het vaststellen van de waarde ter beschikking stonden.
Slotsom
Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond
5.Griffierecht en proceskosten
Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.
6.Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank,
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.M.W. van de Sande, raadsheer in tegenwoordigheid van dr. J.W.J. de Kort als griffier.
De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 1 oktober 2024.
De griffier, De raadsheer,
J.W.J. de Kort J.M.W. van de Sande
Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op 2 oktober 2024.
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl).
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.