ECLI:NL:GHARL:2025:5913

• Datum uitspraak: 23 september 2025
• Publicatiedatum: 25 september 2025
• Zaaknummer: 24/1772
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: P. van der Wal; P.W.L. van den Bersselaar
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep inzake de vaststelling van de WOZ-waarde van een hotel

In deze zaak gaat het om een hoger beroep van [Belanghebbende] B.V. tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland, waarin de heffingsambtenaar van de gemeente Winterswijk de WOZ-waarde van een hotel heeft vastgesteld op € 2.243.000 voor het jaar 2022. De rechtbank heeft het beroep van belanghebbende ongegrond verklaard, maar heeft de heffingsambtenaar en de Staat veroordeeld tot het betalen van schadevergoeding en proceskosten aan belanghebbende. Belanghebbende is het niet eens met de vastgestelde waarde en heeft hoger beroep ingesteld, waarbij hij een lagere waarde van € 1.499.000 bepleit. De heffingsambtenaar heeft de waarde onderbouwd met de Taxatiewijzer Hotels en de discounted cashflow-methode. Tijdens de zitting heeft het Hof de argumenten van beide partijen gehoord en beoordeeld. Het Hof concludeert dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de beschikte waarde niet te hoog is vastgesteld. Het hoger beroep van belanghebbende wordt ongegrond verklaard.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN

Locatie Arnhem

nummer BK-ARN 24/1772

uitspraakdatum: 23 september 2025

Uitspraak van de vijftiende enkelvoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[Belanghebbende] B.V. te
[Plaats] (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 2 september 2024, nummer ARN 23/2576, in het geding tussen belanghebbende en

de heffingsambtenaar van de gemeente Winterswijk (hierna: de heffingsambtenaar).

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [Adres1] 2 in [Plaats1] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2021 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2022 vastgesteld op € 2.243.000. Tegelijk met deze beschikking is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente [Plaats1] voor het jaar 2022 opgelegd.

1.2

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de vastgestelde waarde alsmede de opgelegde aanslagen gehandhaafd.

1.3

Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 2 september 2024 ongegrond verklaard, de heffingsambtenaar veroordeeld tot het betalen van een schadevergoeding aan belanghebbende, de Staat veroordeeld tot het betalen van een schadevergoeding aan belanghebbende, de heffingsambtenaar en de Staat veroordeeld in de proceskosten van belanghebbende en bepaald dat de heffingsambtenaar en de Staat ieder de helft van het betaalde griffierecht aan belanghebbende dienen te vergoeden.

1.4

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 6 augustus 2025 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord mr. D.A.N. Bartels, als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede [Naam1] namens de heffingsambtenaar.

2. De vaststaande feiten

2.1

Belanghebbende is gebruiker van de onroerende zaak. Het betreft een hotel met een totale oppervlakte van 5.094 m2, gelegen op een perceel met een oppervlakte van 8.210 m2.

3. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen

3.1

In geschil is of de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de onroerende zaak te hoog heeft vastgesteld.

3.2

Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend en concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en vermindering van de beschikte waarde tot op € 1.499.000 en dienovereenkomstige vermindering van de bestreden aanslag in de onroerendezaakbelastingen.

3.3

De heffingsambtenaar beantwoordt de hiervoor – onder 3.1 – vermelde vraag ontkennend en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

3.4

Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken.

4. Beoordeling van het geschil

4.1

De waarde als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever ‘de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding’ (Kamerstukken II 1992/93, 22.885, nr. 3, blz. 44).

4.2

Belanghebbende heeft de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de onroerende zaak gemotiveerd betwist. Daarom rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat die waarde niet te hoog is (vgl. HR 14 oktober 2005, nr. 40.299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300 (Oostflakkee), r.o. 3.2). Bij beantwoording van de vraag of hij daarin slaagt zijn niet alleen de bewijsmiddelen die de heffingsambtenaar daartoe aandraagt van belang, maar ook de stukken en stellingen die belanghebbende ter betwisting daarvan aandraagt (HR 3 maart 2023, nr. 22/02928, ECLI:NL:HR:2023:332, r.o. 3.2).

4.3

Indien de belanghebbende beroep doet op feiten en omstandigheden die volgens hem tot een lagere waardering van de onroerende zaak leiden, zoals vervuiling of veroudering, is het aan hem te stellen, en bij betwisting te bewijzen, dat dergelijke feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan. Slaagt de belanghebbende daarin, dan brengt een redelijke verdeling van de bewijslast mee dat de heffingsambtenaar aannemelijk dient te maken dat met die feiten en omstandigheden bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden (vgl. HR 10 juni 2011, nr. 10/02708, ECLI:NL:HR:2011:BQ7597, r.o. 3.2.4, HR 10 juli 2015, nr. 14/05141, ECLI:NL:HR:2015:1776, r.o. 2.4, en HR 12 april 2024, nr. 22/03770, ECLI:NL:HR:2024:571, r.o. 4.2.3).

4.4

Slechts indien de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of de belanghebbende de (eventueel) door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechter – desgeraden na inwinning van een deskundigenbericht – zelf tot een vaststelling in goede justitie van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen (vgl. HR 14 oktober 2005, nr. 40.299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300 (Oostflakkee), r.o. 3.2). Dat betekent niet meer dan dat de rechter de waarde van de onroerende zaak alleen op een door hem gekozen grondslag mag vaststellen indien de heffingsambtenaar niet het van hem te verlangen bewijs heeft geleverd en, zo de belanghebbende een lagere waarde heeft bepleit, ook hij zijn daartoe aangevoerde stellingen niet aannemelijk heeft gemaakt (vgl. HR 12 april 2024, nr. 22/03770, ECLI:NL:HR:2024:571, r.o. 4.2.2).

4.5

De taxateur van de heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak onderbouwd met de Taxatiewijzer Hotels, aan de hand van de daadwerkelijke omzet van belanghebbende. Op basis van die gegevens is de cashflow berekend, die is vermenigvuldigd met een kapitalisatiefactor van 10,53. Daar is vervolgens een correctie op aangebracht. Ter controle heeft de heffingsambtenaar de waarde ook berekend op basis van de huurwaardekapitalisatiemethode. Daarbij is gebruikgemaakt van een referentiepand aan de [Adres2] 11 in [Plaats1] . De bruto huurwaarde is door middel van de vergelijking bepaald op € 297.756. Deze waarde is vermenigvuldigd met een kapitalisatiefactor van 7,5.

4.6

De gemachtigde van belanghebbende heeft desgevraagd ter zitting van het Hof aangegeven dat het Hof er vanuit kan gaan dat het geschil is beperkt tot de geschilpunten die hij ter zitting van het Hof benoemt. De overige eerdere geuite grieven kunnen worden geacht onvoorwaardelijk en ondubbelzinnig te zijn ingetrokken.

4.7

Belanghebbende heeft gesteld dat de beschikte waarde moet worden verlaagd tot € 1.499.000 en dat de proceskostenvergoeding door de Rechtbank te laag is vastgesteld.

4.8

Met betrekking tot de waarde is tijdens het onderzoek ter zitting van het Hof – mede op basis van door de heffingsambtenaar met toestemming van de wederpartij overgelegde stukken (te weten: twee vergelijkende overzichten waarin de heffingsambtenaar aan de hand van de discounted cashflow-methode de waarde van de onroerende zaak op waardepeildatum heeft berekend, de onderliggende werkelijke omzetgegevens over 2020 aangeleverd door de gemachtigde en de huurovereenkomst ter zake van de onroerende zaak) - komen vast te staan dat, anders dan de Rechtbank in rechtsoverweging 6 van de bestreden uitspraak heeft overwogen, de waarde van de onroerende zaak voor het belastingjaar 2022 op waardepeildatum 1 januari 2021 is gebaseerd op de – door de gemachtigde van belanghebbende op 31 mei 2021 aan de heffingsambtenaar aangeleverde – omzetgegevens over 2020, derhalve op de meest recente gegevens voorafgaand aan de waardepeildatum. Daarbij heeft de heffingsambtenaar gebruik gemaakt van de Taxatiewijzer Hotels, zoals ook belanghebbende heeft bepleit. Blijkens de hiervoor bedoelde – ter zitting van het Hof overgelegde – vergelijkende overzichten, heeft de heffingsambtenaar de waarde berekend volgens de discounted cashflow-methode: eerst aan de hand van de van gemachtigde afkomstige werkelijke omzetgegevens. Aangezien dat leidde tot een waarde van € 3.380.010, heeft de heffingsambtenaar vervolgens de waarde berekend met behulp van genormaliseerde omzetcijfers, hetgeen leidde tot een waarde van € 2.821.304 en vervolgens heeft de heffingsambtenaar voor die lagere waarde gekozen en deze nog verder verminderd met een correctie van € 576.073 wegens de invloed van corona in 2021, die nog niet verdisconteerd was in de omzetcijfers in 2020, en achterstallig onderhoud, hetgeen heeft geleid tot een waarde van € 2.245.231. De heffingsambtenaar heeft de waarde vervolgens beschikt op € 2.243.000. Verder heeft hij louter ter illustratie nog een controleberekening gemaakt op basis van de huurwaardekapitalisatiemethode. Dat leidde tot een waarde van € 2.244.851. Daarmee is de waarde vastgesteld op basis van de discounted cashflow-methode en overeenkomstig hetgeen door de gemachtigde van belanghebbende ter zitting van het Hof is bepleit, zij het dat deze bestrijdt dat het juist is verschillende kapitalisatiefactoren (te weten 10,53 respectievelijk 7,5) te gebruiken bij de discounted cashflow-methode respectievelijk de huurwaardekapitalisatiemethode.

4.9

De Rechtbank heeft in haar bestreden uitspraak ten aanzien van de hiervoor – onder 4.8 – bedoelde laatste grief het volgende overwogen (waarmee met “verweerder” de heffingsambtenaar en met “eiseres” belanghebbende wordt bedoeld):

“
6. Verweerder heeft aangegeven de door hem beschikte waarde primair te onderbouwen met de berekening op basis van de cashflow, de berekening op basis van de huurwaardekapitalisatiemethode dient louter ter controle. De rechtbank overweegt dat verweerder voldoende heeft onderbouwd dat het feit dat sprake is van twee verschillende kapitalisatiefactoren rechtstreeks voortvloeit uit het feit dat sprake is van twee verschillende methodes. De kapitalisatiefactor van 7,5 bij de huurwaardekapitalisatie-methode kan niet één op één worden overgenomen bij de waardering op basis van cashflow. Er worden andere berekeningen gemaakt op basis van andere gegevens. Verweerder heeft als voorbeeld gegeven dat wanneer de omzet achterblijft als gevolg van leegstand, dit al verdisconteerd is in de omzetcijfers en daar niet in de kapitalisatiefactor nogmaals rekening mee moet worden gehouden. Bij de huurwaardekapitalisatiemethode komt de leegstand wel tot uitdrukking in de kapitalisatiefactor. Het ligt dan voor de hand dat die laatste factor lager is dan de factor die wordt gebruikt bij de waardering op basis van cashflow, en dat betekent dus dat de hier gehanteerde kapitalisatiefactor niet verlaagd dient te worden. De stelling van eiseres dat ook bij die methode uitgegaan moet worden van de kapitalisatiefactor van 7,5 slaagt niet. ”.

4.1

Naar het oordeel van het Hof, heeft de Rechtbank met haar hiervoor – onder 4.9 – weergegeven overwegingen op goede gronden een juiste beslissing genomen. Het Hof maakt deze overwegingen tot de zijne. Hetgeen belanghebbende dienaangaande in hoger beroep heeft aangevoerd maakt het vorenoverwogene niet anders.

4.11

In hoger beroep heeft belanghebbende voorts nog aanmerkingen gemaakt op een aantal bedragen die door de heffingsambtenaar zijn gebruikt bij de hiervoor – onder 4.8 – bedoelde overzichten, zoals de opbrengst uit “parkeren/overige” van € 100.000 en de huur van € 350.000. Ter zitting van het Hof is evenwel gebleken dat de bedragen louter een rol spelen in de waardeberekening op basis van de werkelijke omzetcijfers, welke waardeberekening, zoals hiervoor reeds is overwogen, geen rol heeft gespeeld bij het vaststellen van de beschikte waarde. Bovendien bleken de genoemde werkelijke omzetgegevens afkomstig te zijn van de gemachtigde van belanghebbende zelf. Voor zover belanghebbende zich kritisch heeft geuit over de toegepaste huurwaardekapitalisatiemethode, behoeven die grieven geen behandeling, nu die methode louter als controlemiddel en ter illustratie is gebruikt.

4.12

Gelet op het vorenoverwogene, heeft de heffingsambtenaar, naar het oordeel van het Hof, aannemelijk gemaakt dat de beschikte waarde niet te hoog is vastgesteld.

4.13

Ten aanzien van de door de Rechtbank vastgestelde proceskostenvergoeding heeft belanghebbende gesteld dat deze te laag is vastgesteld, aangezien er ook een proceshandeling “verschijnen ter zitting van de rechtbank” had moet leiden tot een punt, aangezien er wel degelijk over de vergoeding van immateriële schade zou zijn gesproken. Belanghebbende wijst in dat verband op het proces-verbaal van de zitting van de Rechtbank. Op de eerste pagina vermeldt het proces-verbaal:

“De gemachtigde verklaart in eerste termijn: Op 4 maart 2022 is bezwaar gemaakt, dit is op 9 maart 2022 ontvangen. Er staat dat de ontvangstbevestiging op 12 juli 2021 verzonden is. Dit zou 2022 moeten zijn. Ik heb aangegeven waarom de huurwaardekapitalisatiemethode (hwk-methode) moet worden toegepast en niet de taxatiewijzer voor hotels. De waarde moet € 1.499.000 zijn. Er wordt gewerkt met een kapitalisatiefactor van 10,53. Maar nu staat hij op 7,5. Als ik de huurwaarde pak en ik vermenigvuldig die met 7,5 dan kom ik uit op € 1.499.000.”.

Belanghebbende heeft gesteld dat de opmerking over de ontvangst van het bezwaarschrift zou zijn gemaakt in het kader van het verzoek om de vergoeding van immateriële schade, en dat daarom ook voor de zitting een punt moet worden toegekend.

4.14

Naar het oordeel van het Hof, kan uit het bedoelde proces-verbaal, noch uit de uitspraak van de Rechtbank worden afgeleid dat de bedoelde opmerking is gemaakt in het kader van het verzoek om de vergoeding van immateriële schade, zodat de uitspraak van de Rechtbank op dat punt juist is.

Slotsom Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.

5. Proceskosten

Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten.

6. Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.

Deze uitspraak is gedaan door mr. P. van der Wal, voorzitter, in tegenwoordigheid van mr. P.W.L van den Bersselaar als griffier.

De beslissing is op 23 september 2025 in het openbaar uitgesproken.

De griffier, De voorzitter,

(P.W.L van den Bersselaar)

(P. van der Wal)

Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.