ECLI:NL:GHARL:2026:4497

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

nummer BK-ARN 24/1684

uitspraakdatum: 7 juli 2026

Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[belanghebbende]te
[woonplaats](hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland (hierna: de Rechtbank) van 30 juli 2024, nummer LEE 23/1631, in het geding tussen belanghebbende en

de
heffingsambtenaarvan de
gemeente Terschelling(hierna: de heffingsambtenaar)

1.Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] te [plaats1] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2021, voor het jaar 2022 vastgesteld op € 655.000. Tegelijk met deze beschikking heeft de heffingsambtenaar voor dat jaar aan belanghebbende een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd.

1.2.

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.

1.3.

Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

1.4.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 9 juni 2026. Daarbij zijn verschenen en gehoord [naam1] namens belanghebbende, alsmede de heffingsambtenaar [naam2] , bijgestaan door [naam3] (taxateur).

2.Vaststaande feiten

2.1.

Belanghebbende is eigenaar van de woning, een in 2016 gebouwde recreatiewoning met een oppervlakte van 71 m2 en een dakkapel van 3 m2. De kaveloppervlakte is 877 m2.

2.2.

In de beroepsfase heeft de heffingsambtenaar door [naam4] , taxateur, een taxatiematrix laten opmaken met daarin een waardeopbouw van de woning. De woning is daarin aan de hand van de vergelijkingsmethode per 1 januari 2021 gewaardeerd op € 714.000, € 59.000 hoger dan de beschikte waarde.

Er zijn drie referentieobjecten gehanteerd, alle vrijstaande recreatiewoningen gelegen op [plaats2] . De gegevens van de taxatiematrix (hierna: de taxatiematrix) zijn de volgende:

woning van belanghebbende,bouwjaar 2016, oppervlakte woning 71 m2, waardering: kwaliteit ‘3’, onderhoud ‘3’, voorzieningen ‘3’, prijs per m2 € 4.880, in totaal € 346.480, perceel 877 m2, waardering ligging ‘3’, prijs per m2 € 415, in totaal € 363.955, dakkapel van 3 m2 € 4.500, getaxeerde waarde € 714.000,
[adres2] te [plaats3], bouwjaar 2016, volgens de taxateur een nette woning, verkoopprijs € 850.000 op 11 december 2020, geïndexeerd naar waardepeildatum € 850.000, oppervlakte woning 93 m2, waardering: kwaliteit ‘3’, onderhoud ‘3’, voorzieningen ‘3’, prijs per m2 € 5.440, in totaal € 505.920, perceel 745 m2, waardering ligging ‘3’, prijs per m2 € 458, in totaal € 341.210, dakkapel van 2 m2 € 3.000,
[adres3] te [plaats3], bouwjaar 2004, een woning in nette staat, verkoopprijs € 895.000 op 16 oktober 2020, geïndexeerd naar waardepeildatum € 899.000, oppervlakte woning 116 m2, waardering: kwaliteit ‘3’, onderhoud ‘3’, voorzieningen ‘3’, prijs per m2 van € 5.200, in totaal € 603.200, perceel 580 m2, waardering ligging ‘3’, prijs per m2 € 502, in totaal € 291.160, berging van 3 m2 € 1.050, berging van 11 m2 € 3.850,
[adres4] te [plaats3], bouwjaar 1973, een goed onderhouden woning, in 2015 gerenoveerd, verkoopprijs € 651.500 op 21 mei 2021, geïndexeerd naar waardepeildatum € 649.000, oppervlakte woning 75 m2, waardering: kwaliteit ‘4’, onderhoud ‘4’, voorzieningen ‘3’, prijs per m2 € 4.000, in totaal € 300.000, perceel 789 m2, waardering ligging ‘3’, prijs per m2 € 442, in totaal € 348.738, berging van 3 m2 € 1.050.

3.Geschil

3.1.

In hoger beroep is in geschil of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld.

3.2.

Belanghebbende beantwoordt die vraag bevestigend en bepleit per waardepeildatum 1 januari 2021 een waarde van € 560.000, die zij heeft afgeleid uit de per 13 februari 2024 door makelaar [naam5] getaxeerde waarde van de woning van € 725.000, waarvan zij een taxatierapport in hoger beroep heeft overgelegd.

3.3.

De heffingsambtenaar beantwoordt de vraag ontkennend.

4.Beoordeling van het geschil

4.1.

In hoger beroep bepleit belanghebbende voor de woning een lagere waarde. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is.

4.2.

De waarde als bedoeld in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".^[1]

4.3.

Belanghebbende heeft de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de woning gemotiveerd betwist. Daarom rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de vastgestelde waarde niet te hoog is.^[2]Bij beantwoording van de vraag of hij daarin slaagt zijn niet alleen de bewijsmiddelen die de heffingsambtenaar daartoe aandraagt van belang, maar ook de stukken en stellingen die belanghebbende ter betwisting daarvan aandraagt.^[3]

4.4.

Ter zitting van het Hof heeft belanghebbende haar gronden beperkt tot het verschil in bestemming van de gronden van de door de heffingsambtenaar gehanteerde referentiewoningen ten opzichte van die van de grond van de woning, het niet mogen uitbouwen van de woning, de houtskeletbouw van de woning en de ligging nabij een school en andere bedrijvigheid zoals een snackbar. Voor de onderbouwing van de door haar bepleite waarde van € 560.000 verwijst zij naar het in haar opdracht opgemaakte taxatierapport van [naam5] van [makelaarskantoor] van 13 februari 2024. Andere gronden (zoals de staat van het schilderwerk) heeft zij ter zitting van het Hof uitdrukkelijk en ondubbelzinnig laten varen.

4.5.

Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op de taxatiematrix. Aan de hand van verkoopcijfers van drie woningen die omstreeks de waardepeildatum zijn verkocht, is daarin de woning per 1 januari 2021 op € 714.000 getaxeerd. Naar het oordeel van het Hof, heeft de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de daarop gegeven toelichting, in het licht van hetgeen belanghebbende daartegen heeft aangevoerd, aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning per de waardepeildatum 1 januari 2021 niet te hoog is vastgesteld. Het Hof overweegt daartoe het volgende.

4.6.

Gezien het soort object (vrijstaande recreatiewoning), de locatie op [plaats2] , de woonoppervlakte (van 71 m2 tot 116 m2) en de kavel (van 580 m2 tot 877 m2), zijn de referentieobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning om hieruit conclusies te kunnen trekken met betrekking tot de gezochte waarde. Belanghebbende betwist de vergelijkbaarheid van de referentiewoningen niet, maar stelt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met verschillen in bestemming van de grond en in de uitbouwmogelijkheden. Blijkens het taxatierapport van belanghebbende is de woning bestemmingsplanmatig aangeduid als recreatieverblijf. De enkele omstandigheid dat het bestemmingsplan technisch enigszins afwijkt, namelijk dat de woning is gelegen op agrarische grond met een recreatieve bestemming en de drie referentieobjecten op gronden met een recreatiebestemming acht het Hof niet waardedrukkend. Relevante verschillen in bestemming die het woongenot zouden kunnen beperken, zijn gesteld noch aannemelijk gemaakt, zodat terecht daarmee geen rekening is gehouden. Van de omstandigheid dat de referentiewoningen uitgebouwd mogen worden tot 90 m2, terwijl de woning tot maximaal 55 m2 aan woonoppervlakte uitgebouwd had mogen worden, ziet het Hof eveneens geen waardedruk uitgaan, temeer niet omdat de woning die maximale toegestane woonoppervlakte al heeft overschreden en dit voor [adres2] en [adres3] ten tijde van de verkoop ook gold. Wat betreft de ligging stelt belanghebbende ter zitting van het Hof dat die wegens de nabijheid van een school en andere bedrijvigheid op een ‘2’ gewaardeerd moet worden. In zijn verweerschrift bij de Rechtbank heeft de heffingsambtenaar gesteld dat de ligging van de woning aan de weg niet heel anders is dan die van de referentiewoningen, die in een vergelijkbaar maar nog aanzienlijk drukker recreatiegebied liggen. Belanghebbende heeft dit niet, dan wel onvoldoende betwist, zodat door de waardering op ‘3’ voor de ligging van zowel de woning als de referentiewoningen voldoende rekening is gehouden met de ligging van de woning. Voor zover van de wegens de ligging ontstane overlast in de nabijheid van school en andere bedrijvigheid al enig waardedrukkend effect uitgaat, zal dit effect naar het oordeel van het Hof van een zodanig beperkte omvang zijn dat dit niet hoger is dan het verschil tussen de getaxeerde waarde en de beschikte waarde van € 59.000.

4.7.

Indien belanghebbende beroep doet op feiten en omstandigheden die volgens haar tot een lagere waardering van de woning leiden, zoals vervuiling, veroudering of de bouwwijze, is het aan haar te stellen, en bij betwisting te bewijzen, dat dergelijke feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan. Slaagt belanghebbende daarin, dan brengt een redelijke verdeling van de bewijslast mee dat de heffingsambtenaar aannemelijk dient te maken dat met die feiten en omstandigheden bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden.^[4]Belanghebbende stelt, zonder nadere onderbouwing, dat van houtskeletbouw een waardedrukkend effect uitgaat doordat die bouw een negatief imago heeft en een woning van houtskeletbouw meer geluidshinder ondervindt en meer onderhoud vergt dan een traditioneel gebouwde woning. De heffingsambtenaar betwist dit. Hij stelt dat uit marktcijfers niet blijkt dat dat een woning met houtskeletbouw een lagere waarde heeft. Volgens hem heeft een woning van houtskelet juist voordelen ten opzichte van een traditioneel gebouwde woning op gebied van duurzaamheid en isolatie. Nu belanghebbende tegenover de gemotiveerde betwisting van de heffingsambtenaar niet voldoet aan haar bewijslast, is de houtskeletbouw van de woning, naar het oordeel van het Hof, terecht niet als waardedrukkend meegewogen in de waardering van de woning.

4.8.

Het Hof is, gelet op de taxatiematrix, de daarin opgenomen taxatieopbouw en de toelichting daarop, van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende inzichtelijk heeft gemaakt hoe vanuit de verkoopprijzen van de referentiewoningen de aan de woning en aan de kavels toegekende waarden zijn herleid en dat deze gelet op de onderlinge verschillen in een goede waardeverhouding staan tot die van de referentiewoningen. Daarbij heeft het Hof verder acht geslagen op het feit dat de taxatiematrix een waarde onderbouwt die € 59.000 hoger is dan de vastgestelde waarde. Hieraan doet het door belanghebbende overlegde taxatierapport van [naam5] met daarin een waarde per 13 februari 2024 van € 725.000 niet af. Deze op basis van de vergelijkingsmethode tot stand gekomen waardering is namelijk te ver van de waardepeildatum van 1 januari 2021 verwijderd. Ook heeft belanghebbende geen enkel inzicht gegeven in de herleiding van die waarde van € 725.000 naar de door haar bepleite waarde van € 560.000 per 1 januari 2021.

Slotsom

Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.

5.Griffierecht en proceskosten

Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.

6.Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.

Deze uitspraak is gedaan door mr. G.B.A. Brummer, mr. P. van der Wal en mr. T. Tanghe, leden van de eerste meervoudige belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. K. de Jong-Braaksma als griffier.

De beslissing is op 7 juli 2026 in het openbaar uitgesproken.

De griffier De voorzitter

(K. de Jong-Braaksma) (G.B.A. Brummer)

Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert wordt een afschrift aangetekend per post verzonden.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.

Hoger beroep tegen WOZ-waardevaststelling recreatiewoning gemeente Terschelling