Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummers BK-17/00863 en 17/00864
uitspraak van 28 maart 2018
in het geding tussen:
[X] en mevr. [Y]te [Z] , belanghebbenden,
(gemachtigde: [X] namens [A] B.V.)
en
de heffingsambtenaar van het Samenwerkingsverband Vastgoedinformatie Heffing en Waardebepalingte Klaaswaal, de heffingsambtenaar,
(gemachtigde: mevr. E. Blom)
op het hoger beroep van belanghebbenden tegen de uitspraak van de rechtbank Rotterdam (de Rechtbank) van 12 september 2017, nummers ROT 17/1140 en 17/1569, betreffende de onder 1.1 vermelde beschikkingen en aanslag.
Beschikkingen, aanslag, bezwaren en geding in eerste aanleg
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 29 februari 2016, respectievelijk bij beschikking van 24 juni 2016 op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2015 (hierna: de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [B] te [Z] (hierna: de woning), voor het kalenderjaar 2016 vastgesteld op € 358.000. Met de beschikking van 29 februari 2016 is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan [X] voor het jaar 2016 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen (hierna: de aanslag) van de gemeente [C] .
1.2.
De heffingsambtenaar heeft de daartegen gemaakte bezwaren gegrond verklaard, de waarde van de woning nader vastgesteld op € 339.000 en de aanslag dienovereenkomstig verminderd.
1.3.
Belanghebbenden hebben tegen de uitspraken op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft de beroepen ongegrond verklaard.
Loop van het geding in hoger beroep
2.1.
Belanghebbenden hebben tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van eenmaal € 124. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
2.2.
De mondelinge behandeling van de zaken heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 14 februari 2018. Partijen zijn verschenen. De zaken zijn gelijktijdig behandeld. Voor zover in de ene zaak door partijen stukken zijn overgelegd, worden die stukken geacht ook in de andere zaak te zijn overgelegd. Tevens wordt hetgeen door partijen in de ene zaak voor het overige is aangevoerd, aangemerkt als te zijn aangevoerd in de andere zaak. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Vaststaande feiten
3.1.
Belanghebbenden zijn eigenaar van de woning. De woning is een twee-onder-een-kapwoning met inpandige garage, aanbouw, dakterras en een inpandige berging. De inhoud van de woning is ongeveer 420 m3 (exclusief bijgebouwen) en de oppervlakte van het perceel bedraagt ongeveer 370 m2, waarvan 91 m2 bestaat uit water en 20 m2 uit dijkkruin. Het bouwjaar is 1998.
3.2.
De heffingsambtenaar heeft een taxatierapport overgelegd d.d. 27 maart 2017 van [G] , gediplomeerd WOZ-taxateur. Tot het taxatierapport behoort een matrix die de hieronder opgenomen gegevens van de woning en van enkele, naar de opvatting van de heffingsambtenaar met de woning vergelijkbare, woningen (hierna: de vergelijkingsobjecten) bevat (hierna: de matrix):
De woning
[D]
[E]
[F]
Inhoud hoofdgebouw
420m3
420m3
382m3
393m3
Rekenprijs per m3
€ 610
€ 692
€ 665
€ 587
Berekende waarde
hoofdgebouw
€ 256.239
€ 290.800
€ 253.920
€ 230.680
Oppervlakte perceel
259 m2
235 m2
294 m2
251 m2
Rekenprijs per m2
€ 320
€ 320
€ 320
€ 320
Berekende waarde grond
€ 82.880
€ 75.200
€ 94.080
€ 80.320
Rekenprijs bijgebouwen:
€ 21.000
(berging, inpandige garage, aanbouw, dakterras)
€ 21.000
(berging, inpandige garage, aanbouw, dakterras)
€ 53.000
(berging, aanbouw en twee tuinhuizen)
€ 9.000
(garage)
Waarde 01-01-2015
€ 360.119
€ 387.000
€ 401.000
€ 320.000
Verkoopdatum
30-04-2015
04-11-2014
19-12-2014
Verkoopprijs
€ 390.000
€ 400.000
€ 320.000
De rekenprijs per m2 is gebaseerd op de onderstaande staffel:
Kavel 2ˆ1 kap in m2
per m2
0 - 750
€ 320
750 - 1500
€ 178
1500 - 3000
€ 40
3000 - 9999
€ 7
Oordeel van de Rechtbank
4. De Rechtbank heeft het volgende overwogen:
"2. De beroepsgrond dat het bestreden besluit in strijd met artikel 7:12 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb) niet inzichtelijk maakt wat de reden is dat [de heffingsambtenaar] niet volledig tegemoet is gekomen aan [de] bezwaren [van belanghebbenden], faalt.
2.2. [
De heffingsambtenaar] voldoet, naar het oordeel van de rechtbank, aan voormelde plicht.
Hij maakt in de bestreden besluiten op grond van de gemaakte bezwaren inzichtelijk waarom hij de besluiten desondanks handhaaft. Het betoog van [belanghebbenden], dat het motiveringsgebrek mede zijn grondslag vindt in het feit dat [de heffingsambtenaar] onvoldoende informatie verstrekt over andere woningen, treft evenmin doel. De rechtbank is van oordeel dat [de heffingsambtenaar] niet verplicht is hen meer informatie over andere woningen te verstrekken dan hij reeds heeft gedaan.
3. De beroepsgrond, dat [de heffingsambtenaar] de vastgestelde WOZ-waarde van € 339.000,- niet aannemelijk maakt, faalt.
3.1.
De WOZ-waarde dient gelijk te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding. Op [de heffingsambtenaar] rust de plicht aannemelijk te maken welke prijs de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding. In beginsel is [de heffingsambtenaar] gehouden dit te doen aan de hand van verkoopprijzen van de best vergelijkbare woningen, waarvan de verkoopprijzen moeten zijn gerealiseerd zo dicht mogelijk rond de waardepeildatum. Het doel en de strekking van de Wet WOZ brengen verder met zich dat de waarde van een onroerende zaak wordt bepaald voor elk tijdvak opnieuw. Iedere waardebepaling voor een belastingjaar staat dus op zichzelf.
3.2.
Ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde heeft [de heffingsambtenaar] een taxatierapport van [G] van 27 februari 2017 overgelegd.
3.2.1.
Uit dit rapport en de hierbij behorende matrix volgt dat de heffingsambtenaar de in beroep verdedigde waarde van de woning heeft bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn (de vergelijkingsobjecten).
3.2.2.
Bij de herleiding van de waarde van de woning is de taxateur als volgt te werk gegaan. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten zijn, rekening houdend met de door de taxateur op basis van de hem ter beschikking staande gegevens en de geschatte ontwikkeling van de waarden van de vergelijkingsobjecten tussen de verkoopdatum en de waardepeildatum (of vice versa), herleid tot verkoopprijzen op waardepeildatum. Van deze verkoopprijzen is allereerst een deel toegerekend aan de kavels. Daarbij is uitgegaan van een rekenprijs van € 320,- per m2, die is bepaald op basis van de in de matrix, opgenomen grondstaffel. Vervolgens is een kleiner deel van de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten toegerekend aan de bijgebouwen waartoe, naast de bijgebouwen (in de gebruikelijke zin des woords), onder meer uit- en opbouwen, dakkapellen en inpandige delen van de woning, die niet tot woning dienen maar wel dienstbaar zijn aan woondoeleinden, behoren. Voor bergingen, inpandige garages, aanbouwen en dakterrassen is daarbij uitgegaan van de in matrix genoemde rekenprijzen. Voor niet in deze tabel genoemde bijgebouwen is de rekenprijs door de taxateur geschat op basis van kennis en ervaring. Het na de toerekening van delen van de verkoopprijzen aan de grond en de bijgebouwen overblijvende deel van de verkoopprijzen is gedeeld door de aantallen m3 inhoud van de ‘hoofdgebouwen’ van de vergelijkingsobjecten. De uitkomst van die deling zijn de rekenprijzen per m3 vóór correctie. De hier bedoelde correctie betreft de niet eerder in de herleiding van de waarde van de woning uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten tot uitdrukking gebrachte waarde-verhogende of -verlagende invloeden van de ligging, de kwaliteit en het onderhoud van de vergelijkingsobjecten (correctiefactoren L, K en O). Doordat de rekenprijzen per m3 (na correctie) van de ‘hoofdgebouwen’ van de vergelijkingsobjecten per object zijn bepaald, variëren zij, in het onderhavige geval van € 534,- tot € 692,- per m3. Het gemiddelde van de gecorrigeerde rekenprijzen per m3 bedraagt € 610,-. De rekenprijs per m3 van de woning is door de taxateur op € 610,- gesteld. Vermenigvuldiging van het bedrag van € 610,- per m3 met het aantal m3 inhoud van het ‘hoofdgebouw’ van de woning resulteert in een aan het ‘hoofdgebouw’ van de woning toerekenbaar deel van de WOZ-waarde van € 256.239,-. Dit bedrag is vervolgens verhoogd met de aan de kavels en de bijgebouwen toerekenbare delen van de WOZ-waarde van de woning. Deze delen zijn op dezelfde wijze bepaald als de aan de kavels en de bijgebouwen toerekenbare delen als bij de vergelijkingsobjecten berekende deelwaarden van de grond en de bijgebouwen. Het resultaat van de hiervoor geschetste herleiding van de waarde van de woning uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten is € 360.119,-.
De door de heffingsambtenaar voorgestane waarde van de woning bedraagt € 339.000,-.
3.2.3.
De rechtbank stelt voorop dat artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ ziet op de waarde van de onroerende zaak als geheel en niet op de bij de herleiding van de waarde van de onroerende zaak als geheel uit de verkoopprijzen van vergelijkingsobjecten gebruikte rekenprijzen van onzelfstandige delen van de vergelijkingsobjecten en van de onroerende zaak. Dit blijkt allereest uit de bewoordingen van artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ. Daarnaast is een bepaling van de waarde als bedoeld in dit artikellid (hierna: de marktwaarde) van onzelfstandige delen van een woning op basis van een systematische vergelijking met onzelfstandige delen van vergelijkingsobjecten waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, praktisch onmogelijk omdat er geen markt is waarop onzelfstandige delen van woningen worden verhandeld.
3.2.4.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met het taxatierapport en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd aannemelijk gemaakt de door hem in beroep voorgestane waarde van € 339.000,- niet te hoog is.
Bij de onder 3.2.2. beschreven herleiding van de waarde van de woning uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten is met de waardeontwikkeling tussen de verkoopdata en de waardepeildatum (of vice versa) en de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft de inhoud van het hoofdgebouw, de kaveloppervlakte en de bijgebouwen alsmede de ligging, kwaliteit en onderhoud in voldoende mate rekening gehouden.
Bij dit oordeel neemt de rechtbank in het bijzonder in aanmerking dat het vergelijkingsobject [D] te [Z] in maart 2015 is verkocht en in april 2015 is overgedragen voor € 390.000,-. Dit vergelijkingsobject is wat betreft inhoud van het hoofdgebouw, bouwjaar, bouwaard, en ligging identiek aan de woning. Verder heeft [de heffingsambtenaar] bij de herleiding van de waarde van de woning uit de verkoopprijs van het vergelijkingsobject met de waardeontwikkeling tussen de waardepeildatum en de verkoopdatum rekening gehouden. De oppervlakte van de kavel van dit vergelijkingsobject is weliswaar iets kleiner dan de kavel van de woning maar dit verschil in oppervlakte is in voldoende mate tot uitdrukking gebracht in het verschil tussen de uit de verkoopprijs van het vergelijkingsobject herleide waarde van het vergelijkingsobject op waardepeildatum van € 387.000,- en de door de heffingsambtenaar voorgestane waarde van de woning van € 339.000,-.
3.3.
Hetgeen [belanghebbenden] ter betwisting van de door de heffingsambtenaar voorgestane waarde hebben aangevoerd, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Hierbij overweegt de rechtbank het volgende.
3.3.1.
De stelling van belanghebbenden dat de heffingsambtenaar is uitgegaan van een te kleine inhoud van de woning kan hen niet baten reeds omdat deze stelling, bij juistbevinding, niet tot een lagere waarde van de woning dan de door de heffingsambtenaar voorgestane waarde kan leiden.
3.3.2.
Naar onder 3.2.2. is overwogen is bij de herleiding van de waarde van de woning uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten in voldoende mate rekening gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft de bijgebouwen. Hetgeen [belanghebbenden] hebben aangevoerd over de bijgebouwen bij de woning (het dakterras, de berging, de inpandige garage en de aanbouw) brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
3.3.3.
De wateroverlast, het vochtprobleem en dergelijke doen zich ook bij het vergelijkingsobject [D] te [Z] voor. Deze aspecten zijn in de verkoopprijs van het vergelijkingsobject [D] te [Z] en daarmee in de van die verkoopprijs afgeleide WOZ-waarde van de woning verdisconteerd.
3.3.4.
Ook de omstandigheid dat het vergelijkingsobject [D] te [Z] en de woning een relatief grote hal hebben waardoor sprake zou zijn van relatief minder m2 vloeroppervlak per m3 inhoud, is voor de rechtbank geen reden om tot een ander oordeel te komen. Ook indien deze andere m2/m3-verhouding van invloed is op de waarde, acht de rechtbank het aannemelijk dat die invloed in het verkoopcijfer van het vergelijkingsobject [D] te [Z] en daarmee in de van dat verkoopcijfer afgeleide WOZ-waarde van de woning is verdisconteerd.
3.3.5.
Zoals onder 3.2.3. is overwogen, is het niet in overeenstemming met artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ en evenmin mogelijk om de marktwaarde van onzelfstandige onderdelen van een onroerende te bepalen. Het aan de bij een te waarderen object en/of de bij een vergelijkingsobject behorende grond toerekenbare deel van de waarde of verkoopprijs van dat object, is dan ook niet gelijk aan de marktwaarde van die grond en kan dat ook niet zijn, omdat er geen markt is waar bij woningen behorende grond zelfstandig, dat wil zeggen los van de woning, wordt verhandeld. Dat neemt niet weg dat op basis van andere marktgegevens, zoals de verkoopprijzen van met te waarderen woningen vergelijkbare woningen, de uitgifteprijzen van bouwgronden met een woonbestemming en gerealiseerde prijzen van bouwgrond, een bij de herleiding van waarden uit verkoopcijfers bruikbare grondstaffel kan worden opgesteld. Ter zitting is door [de heffingsambtenaar] toegelicht dat de grondstaffel is afgeleid van gerealiseerde verkoopprijzen van twee onder één kapwoningen rond de waardepeildatum 1 januari 2015 en de rechtbank vindt in hetgeen [belanghebbenden] hebben aangevoerd geen reden om aan de juistheid hiervan te twijfelen. Gelet hierop kon de heffingsambtenaar bij de herleiding van de waarde van de woning uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten uitgaan van de in de grondstaffel vermelde rekenprijzen per m2 grond, welke voor zowel de woning als de vergelijkingsobjecten € 320,- bedraagt.
Onder deze omstandigheden is van een schending van het gelijkheidsbeginsel op het punt van de rekenprijzen van grond naar het oordeel van de rechtbank geen sprake.
Uit het rapport en de daarbij behorende matrix blijkt voorts dat de woning prachtig is gelegen aan het water, maar dat de taxateur in verband met de gestelde wateroverlast de ligging van de woning heeft gekwalificeerd als gemiddeld en aldus op de kavelwaarde een correctie van 10% heeft toegepast. Ook bij het vergelijkingsobject [D] is sprake van wateroverlast en is de ligging als gemiddeld gekwalificeerd. In het verkoopcijfer van deze woning zit de invloed hiervan verdisconteerd.
3.4.
Ook hetgeen [belanghebbenden] overigens hebben aangevoerd met betrekking tot de onderbouwing door [de heffingsambtenaar] van de door hem in beroep verdedigde waarde kan de daaruit door [belanghebbenden] getrokken conclusie dat deze waarde te hoog is, niet dragen.
4. De beroepen zijn ongegrond.
5. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
6. Voor schadevergoeding bestaat geen grond."
Geschil, standpunten en conclusies
5.1.
In geschil is of de waarde van de woning bij de uitspraken op bezwaar op een te hoog bedrag is vastgesteld.
5.2.
Voor de standpunten van partijen verwijst het Hof naar de stukken van het geding.
5.3.
Belanghebbenden concluderen tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraken op bezwaar, alsmede tot wijziging van de beschikkingen aldus dat de waarde van de woning nader wordt vastgesteld op € 287.000 en dienovereenkomstige vermindering van de aanslag. Belanghebbenden hebben voorts verzocht om 'integrale vergoeding van alle nadelen in de vorm van geleden schade en te lijden schade en gemaakte en te maken kosten, zowel financieel als materieel'.
5.4.
De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
Beoordeling van het geschil
6.1.
Naar het oordeel van het Hof heeft de Rechtbank op goede gronden een juiste beslissing genomen. Het Hof maakt deze beslissing alsmede de daartoe door de Rechtbank gebezigde gronden tot de zijne. Hetgeen belanghebbenden in hoger beroep hebben aangevoerd, werpt geen ander of nieuw licht op de zaak.
6.2.
Volledigheidshalve merkt het Hof op dat, anders dan belanghebbenden klaarblijkelijk menen, het waarderen van onroerende zaken geen exacte wetenschap is. Niet de door de heffingsambtenaar gehanteerde waarderingsmethode maar het resultaat van de toepassing daarvan ligt ter toetsing voor. De heffingsambtenaar heeft met behulp van de vergelijkingsmethode als hulpmiddel, aan de hand van het taxatierapport, de matrix en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, aan de op hem rustende bewijslast voldaan: hij heeft aannemelijk gemaakt dat de door hem verdedigde waarde van € 339.000 niet te hoog is. Opmerking verdient dat 'aannemelijk maken' niet vereist dat de WOZ-waarde van de woning wiskundig wordt bewezen, voor zover dat - mede gelet op het waardebegrip van artikel 17, lid 2 van de Wet WOZ - al mogelijk is. Belanghebbenden hebben in hoger beroep ter betwisting van de door de heffingsambtenaar voorgestane waarde gewezen op een berekening op basis van een door hen aangedragen wiskundige methode van regressieanalyse. Deze berekening kan gezien het voorgaande niet tot een ander oordeel leiden.
Slotsom
6.3.
Gelet op het vorenoverwogene zijn de hoger beroepen ongegrond en dient te worden beslist als hierna is vermeld.
Proceskosten
7. Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht.
Beslissing
Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Deze uitspraak is vastgesteld door F.G.F. Peters, H.A.J. Kroon en Chr.Th.P.M. Zandhuis in tegenwoordigheid van de griffier A.S.H.M. Strik. De beslissing is op 28 maart 2018 in het openbaar uitgesproken.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kanbinnen zes wekenna de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
- de naam en het adres van de indiener;
- de dagtekening;
- de gronden van het beroep in cassatie.
Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.