Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-24/237
Uitspraak van 13 november 2024
in het geding tussen:
[X] te [Z] , belanghebbende,
(gemachtigde: A. Oosters)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland, de Heffingsambtenaar,
(vertegenwoordiger: […] )
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 30 januari 2024, nummer SGR 22/8193.
Procesverloop
1.1.
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] (de onroerende zaak) voor het kalenderjaar 2022 vastgesteld op € 395.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2022 opgelegde aanslag in de van eigenaren geheven onroerendezaakbelastingen en de aanslag watersysteemheffing eigenaren (de aanslagen).
1.2.
Belanghebbende heeft tegen de beschikking en de aanslagen bezwaar gemaakt. De Heffingsambtenaar heeft het bezwaar ongegrond verklaard.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Ter zake hiervan is een griffierecht geheven van € 50. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.4.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. In verband hiermee is een griffierecht geheven van € 138. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 8 oktober 2024. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een etage appartement van bouwjaar 2019, met een gebruiksoppervlakte van ongeveer 91 m², met een berging/schuur.
2.2.
De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de waarde een taxatieverslag en in beroep een matrix overgelegd. In de matrix is de waarde van de woning op de waardepeildatum berekend op € 406.296. De matrix bevat, onder meer, de volgende gegevens:
Object en vergelijkingsobjecten
De woning: [adres 1]
[adres 2]
[adres 3]
[adres 4]
Soort object
Etage appartement
Etage appartement
Etage appartement
Etage appartement
Bouwjaar
2019
2006
2005
2006
Gebruiksoppervlakte
91 m2
93 m2
93 m2
93 m2
Bijgebouwen
Dakterras/Balkon
(€ 2.100)
Dakterras/Balkon
(€ 3.300)
Berging/Schuur (€ 4.000)
Parkeerplaats (€ 10.000)
Dakterras/Balkon
(€ 2.700)
Berging/Schuur
(€ 4.000)
Parkeerplaats
(€ 10.000)
Dakterras/Balkon
(€ 3.300)
Berging/Schuur
(€ 4.000)
Transactiedatum
18-05-2020
03-07-2020
07-05-2021
Transactieprijs
€ 335.000
€ 380.500
€ 385.250
VVE Reservefonds
-/- € 5.925
-/- € 2.180
-/- € 6.774
Corr. naar wpd
€ 349.214
€ 396.593
€ 366.402
PPE
€ 4.442
€ 3.569
€ 4.085
€ 3.861
VLOKS
- Ligging
- Onderhoudstoestand
- Kwaliteit/luxe
- Uitstraling
- Voorzieningen
3
4
4
3
3
3
3
3
3
2
3
3
3
3
3
3
3
3
3
2
Totale waarde 1-1-2021
€ 406.296
€ 349.214
€ 396.593
€ 366.402
2.3.
Belanghebbende heeft voor de woning een taxatierapport overgelegd, opgemaakt door [naam taxateur 1] , waarbij de waarde van de woning wordt bepaald op € 320.000. Tot het taxatierapport behoort een (herziene) matrix, die, onder meer, de volgende gegevens bevat:
Object en vergelijkingsobjecten
De woning: [adres 1]
[adres 5]
[adres 6]
[adres 7]
Soort object
Woning-appartement
Woning-appartement
Woning-appartement
Woning-appartement
Bouwjaar
2019
2020
2008
2008
Gebruiksoppervlakte
91 m2
120 m2
99 m2
78 m2
Bijgebouwen
Berging/Schuur (aangeb.) (€ 5.000)
Berging/Schuur (aangeb.) (€ 3.500)
Balkon (€ 3.000)
Berging/Schuur
(aangeb.) (€ 5.000)
Parkeerplaats
(€ 10.000)
Berging/Schuur
(vrijstaand) (€ 5.000)
Dakterras (€ 5.400)
Parkeerplaats
(€ 10.000)
Transactiedatum
05-07-2021
03-09-2021
15-03-2021
Transactieprijs
€ 399.000
€ 395.000
€ 315.000
VVE Reservefonds
-/- € 3.500
-
-/- € 3.500
Corr. naar wpd
€ 355.000
€ 351.000
€ 310.000
PPE
€ 3.451
€ 2.875
€ 3.400
€ 3.670
KOLDU-factoren
- Kwaliteit
- Onderhoud
- Luxe
- Doelmatigheid
- Uitstraling
8
8
7
7
7
8
8
7
7
7
7
7
7
7
7
7
7
7
7
7
Ligging
7
7
7
7
Totale waarde 1-1-2021
€ 319.041
€ 355.000
€ 351.600
€ 310.160
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiseres en de Heffingsambtenaar als verweerder:
“5. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Eiseres bepleit een waarde van maximaal € 319.000. Daartoe wijst eiseres op een woz deskundigenrapport van [naam taxateur 2] (taxateurs en bouwkundigen), met een taxatiematrix waarin de waarde van de woning in de matrix (bij herziene versie) is vastgesteld op € 319.041.
Daarnaast voert eiseres - zakelijk weergegeven - het volgende aan. De vergelijkingsobjecten van verweerder zijn verder van de woning gelegen dan de vergelijkingsobjecten van eiseres. Vanaf de vergelijkingsobjecten van verweerder loop je zo het [bos] in en twee van de drie hebben ook een parkje in de nabije omgeving. De vergelijkingsobjecten van verweerder zijn daarom niet bruikbaar. De door eiseres gebruikte vergelijkingsobjecten [adres 6] , [adres 7] en [adres 5] zijn appartementen die dichterbij (binnen een straal van 250 meter van) de woning liggen. Ook liggen de woning van eiseres en haar vergelijkingsobjecten dichter bij [Bedrijf] en hebben zij meer last van de uitstoot. Verweerders vergelijkingsobjecten liggen in de meest gewilde buurt van [woonplaats] in een wijk met koopappartementen. De woning van eiseres ligt tegenover jaren 60 flats.
De verkoopprijzen van [adres 7] , [adres 6] , [adres 5] en [adres 8] onderbouwen een lagere WOZ-waarde.
6. Verweerder stelt zich op het standpunt dat het beroep ongegrond moet worden verklaard. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd. In deze matrix is de waarde van de woning bepaald op € 406.296. Naast gegevens van de woning, bevat het gegevens van een drietal vergelijkingsobjecten.
7. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".[1] Doel en strekking van de Wet WOZ brengen mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, met voorbijgaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de onroerende zaak is toegekend.[2]
8. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Bij de beoordeling van de vraag of verweerder aan zijn bewijslast heeft voldaan, dient gelet te worden op hetgeen door eiseres wordt aangevoerd.[3] Wanneer verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechter toe aan de beoordeling van de door eiseres verdedigde waarde. Indien eiseres deze waarde niet aannemelijk heeft gemaakt kan de rechter, - indien nodig na inwinning van een deskundigenbericht, - zelf schattenderwijs tot een vaststelling van de in artikel 17, lid 2, Wet WOZ bedoelde waarde komen.[4] Het waarderen van onroerende zaken is geen exacte wetenschap en het gaat er uiteindelijk om of verweerder aannemelijk maakt dat de totale eindwaarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Van belang is dat het bij het beoordelen van de juistheid van de WOZ-waarde niet gaat over de vraag of de samenstellende onderdelen van het object op exact de juiste bedragen zijn vastgesteld, maar om de beoordeling van de WOZ-waarde van het object als geheel.[5] Daaruit volgt dat een taxatie zich binnen een bepaalde bandbreedte mag bevinden. Niet de door verweerder gehanteerde waarderingsmethode, maar het resultaat van de toepassing daarvan ligt ter toetsing voor. De rechter toetst uitsluitend of de door verweerder voorgestane waarde en, indien de rechtbank aan de toetsing van de door eiser verdedigde waarde toekomt, de door eiser verdedigde waarde, de toetsing aan het wettelijke waardebegrip doorstaan.[6]
9. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op de door hem overgelegde waardematrix en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, en in het licht van hetgeen eiseres heeft aangevoerd, er in geslaagd aannemelijk te maken dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Zoals volgt uit de door verweerder overgelegde waardematrix is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met de woningen [adres 2] (verkocht voor € 335.000 met als transactiedatum 18 mei 2020), [adres 3] (verkocht voor € 380.500 met als transactiedatum 3 juli 2020) en [adres 4] (verkocht voor € 385.250 met als transactiedatum 7 mei 2020), alle in [woonplaats] . De vergelijkingsobjecten zijn, wat ligging, type en bouw betreft goed vergelijkbaar met de woning. De matrix van verweerder is inzichtelijk opgesteld en bevat inzichtelijke correcties in verband met de verschillen in de zogenoemde KOUDV-factoren tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Verweerder heeft voor zowel de woning als de vergelijkingsobjecten voor de ligging een VLOK-code van 3 (gemiddeld) gehanteerd. Met de verwijzing naar de omstandigheid dat je vanaf verweerders vergelijkingsobjecten naar het [bos] kunt lopen en dat bij twee van de drie vergelijkingsobjecten een parkje is, maakt eiseres niet aannemelijk dat verweerder ten onrechte van een gemiddelde ligging is uitgegaan. Ook voor verweerders vergelijkingsobjecten geldt de (vervuilings) overlast van [Bedrijf] . Zij liggen immers ook in [woonplaats] . Het complex waarin de door eiseres aangedragen vergelijkingsobjecten [adres 7] en [adres 6] liggen en het complex waar de appartementen [adres 5] en [adres 8] in liggen, hebben een andere uitstraling en liggen (vrijwel) direct aan een weg terwijl er bij het complex waar de woning van eiseres in ligt nog een wandelpad, een fietspad en een groenstrook tussen het complex en de weg ligt.
10. Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslagen niet te hoog zijn vastgesteld en is het beroep ongegrond verklaard. De rechtbank heeft hierbij ook in aanmerking genomen dat zij geen reden heeft om te twijfelen aan het door verweerder genoemde verkoopcijfer van [adres 9] te [woonplaats] (welke woning in hetzelfde complex is gelegen en nagenoeg een zelfde oppervlak heeft) van € 499.000 (transactiedatum december 2022). Mede gelet hierop acht de rechtbank een waarde van € 395.000 per 1 januari 2021 niet te hoog.
11. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
[1] Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44.
[2] Vgl. rechtsoverweging 4.9 van ECLI:NL:GHARL:2023:8238.
[3] vgl. HR 3 maart 2023, ECLI:NL:HR:2023:332.
[4] vgl. HR 14 oktober 2005. ECLI:NL:HR:2005:AU4300, BNB 2005/278 (Oostflakkee).
[6] ECLI:NL:GHDHA:2023:1659.”
Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
4.1.
In geschil is of de vastgestelde waarde van de onroerende zaak te hoog is.
4.2.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraak op bezwaar, tot wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de onroerende zaak op € 319.000 wordt vastgesteld en tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslagen. Verder verzoekt belanghebbende om een proceskostenvergoeding.
4.3.
De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
Beoordeling van het hoger beroep
De waarde van de onroerende zaak
5.1.
De waarde van een onroerende zaak wordt ingevolge artikel 17, lid 2, Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de onroerende zaak zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 43-44).
5.2.
In hoger beroep bepleit belanghebbende voor de onroerende zaak een lagere waarde. In dat geval dient de Heffingsambtenaar aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. De vraag of de Heffingsambtenaar in het leveren van het van hem verlangde bewijs is geslaagd, moet worden beoordeeld in het licht van hetgeen belanghebbende naar voren heeft gebracht (HR 3 maart 2023, ECLI:NL:HR:2023:332, BNB 2023/63, r.o. 3.2 en HR 12 april 2024, ECLI:NL:HR:2024:571, BNB 2024/92, r.o. 4.2.2).
5.3.
Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de Heffingsambtenaar naar de in 2.2 vermelde matrix. Hierin is de waarde van de woning getaxeerd op € 406.296 aan de hand van verkoopcijfers van drie appartementen die omstreeks de waardepeildatum zijn verkocht.
5.4.
Belanghebbende stelt dat in die waardering onvoldoende rekening is gehouden met de slechtere ligging van de woning. De door de Heffingsambtenaar aangedragen vergelijkingsobjecten zijn gelegen in de wijk [wijk] , nabij het nationaal park [park] en de [duinen] . Ook de ligging van de vergelijkingsobjecten ten opzichte van [Bedrijf] is gunstiger, aldus belanghebbende.
5.5.
Naar het oordeel van het Hof is de Heffingsambtenaar niet erin geslaagd aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. In het bijzonder heeft de Heffingsambtenaar, tegenover de gemotiveerde betwisting van belanghebbende, niet aannemelijk gemaakt dat de ligging van de door hem aangedragen vergelijkingsobjecten en die van de woning vergelijkbaar zijn. Het Hof neemt daarbij in aanmerking dat, zoals belanghebbende terecht heeft aangevoerd, de woning van belanghebbende niet in de wijk [wijk] is gelegen, maar in een dichte, stedelijke omgeving en hemelsbreed bezien dichterbij [Bedrijf] . De Heffingsambtenaar heeft daarom ten onrechte in de matrix zowel de ligging van de woning als de ligging van de door hem gehanteerde vergelijkingsobjecten gewaardeerd met een score van 3 op een schaal van 5.
5.6.
Nu de Heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Het Hof beantwoordt deze vraag ontkennend. Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst belanghebbende naar het in 2.3 vermelde taxatierapport en matrix. In deze matrix is de waarde van de woning getaxeerd op € 319.041 aan de hand van verkoopcijfers van drie appartementen die omstreeks de waardepeildatum zijn verkocht. Het object [adres 5] is van een ander type (maisonnette) en heeft een veel groter gebruiksoppervlak. Dat maakt dat dit object afvalt als geschikt vergelijkingsobject. De transactiecijfers van de overige twee vergelijkingsobjecten ( [adres 6] en [adres 7] ) bieden naar het oordeel van het Hof onvoldoende steun voor de door belanghebbende voorgestane waarde, omdat onvoldoende inzichtelijk is hoe de waarde van de woning uit die transactiecijfers kan worden herleid.
5.7.
Nu geen van beide partijen naar het oordeel van het Hof erin is geslaagd de door hen verdedigde waarde aannemelijk te maken, heeft het Hof de waarde van de woning op de waardepeildatum in goede justitie vastgesteld op € 370.000.
Slotsom
5.8.
Het hoger beroep is gegrond.
Proceskosten
6.1.
Het Hof ziet aanleiding voor een vergoeding van proceskosten. Op grond van artikel 8:75 Awb Pro in verbinding met het Besluit proceskosten bestuursrecht en de daarbij behorende bijlage, stelt het Hof de kosten wegens beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 3.435,50 (bezwaar: 1 punt voor het indienen van een bezwaarschrift, 1 punt voor de hoorzitting, met een waarde per punt van € 624 en een wegingsfactor voor het gewicht van de zaak van 1; beroep: 1 punt voor het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 875, en een wegingsfactor voor het gewicht van de zaak van 1; hoger beroep: 1 punt voor het hogerberoepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 875, en een wegingsfactor voor het gewicht van de zaak van 1 vermenigvuldigd met 0,25). Het hoger beroep is gericht tegen een uitspraak van de Rechtbank van na 1 januari 2024, zodat op grond van artikel 30a, lid 2, letter a, Wet WOZ de wettelijke vermenigvuldigingsfactor van 0,25 voor de hogerberoepsfase van toepassing is.
6.2.
Verder dient aan belanghebbende het voor de behandeling in beroep en hoger beroep betaalde griffierecht van in totaal € 188 te worden vergoed.
Beslissing
Het Gerechtshof:
- vernietigt de uitspraak van de Rechtbank;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- wijzigt de beschikking aldus dat de waarde van de onroerende zaak wordt vastgesteld op € 370.000;
- vermindert de aanslagen dienovereenkomstig;
- veroordeelt de Heffingsambtenaar tot vergoeding van de door belanghebbende gemaakte proceskosten vastgesteld op een bedrag van € 3.435,50; en
- gelast de Heffingsambtenaar belanghebbende een bedrag van € 188 aan griffierecht te vergoeden.
Deze uitspraak is vastgesteld door Chr.Th.P.M. Zandhuis, S.E. Postema en W. de Wit, in tegenwoordigheid van de griffier A.S.H.M. Strik. De beslissing is op 13 november 2024 in het openbaar uitgesproken.
Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op:
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bijde Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aande Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. - de naam en het adres van de indiener;
b. - de dagtekening;
c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. - de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.