Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-24/266
Uitspraak van 25 september 2025
in het geding tussen:
[X] te [Z] , belanghebbende,
(gemachtigde: G. Gieben)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Den Haag, de Heffingsambtenaar,
(vertegenwoordiger: […] )
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 8 februari 2024, nummer SGR 22/6889.
Procesverloop
1.1.
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2022 vastgesteld op € 928.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2022 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Den Haag (de aanslag).
1.2.
Bij uitspraak op bezwaar heeft de Heffingsambtenaar het tegen de beschikking en de aanslag gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. In verband daarmee is een griffierecht van € 50 geheven. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.4.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. In verband daarmee is een griffierecht van € 138 geheven. De Heffingsambtenaar heeft een nader stuk, aangeduid als verweerschrift, ingediend, ingekomen bij het Hof op 5 november 2024.
1.5.
Een onderzoek ter zitting van de zaak heeft niet plaatsgevonden. De griffier heeft het kantoor van de gemachtigde van belanghebbende, [naam] , bij bericht van 13 november 2024 meegedeeld dat de Heffingsambtenaar aan het Hof heeft laten weten geen behoefte te hebben aan een mondelinge behandeling en gevraagd uiterlijk 27 november 2024 aan het Hof te berichten of zij gebruik wil maken van het recht op zitting te worden gehoord. [naam] heeft niet verzocht om een mondelinge behandeling. Het Hof heeft vervolgens het onderzoek gesloten.
Feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een hoekwoning met een garage en dakkapel. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 171 m². Het bouwjaar is 1929.
2.2.
De Heffingsambtenaar heeft een taxatieverslag overgelegd, waarin de waarde van de woning voor het onderhavige belastingjaar is vastgesteld op € 928.000. Voorts heeft de Heffingsambtenaar een matrix overgelegd waarin de verkooptransacties van drie naar de opvatting van de Heffingsambtenaar met de woning vergelijkbare woningen zijn opgenomen, te weten [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] , alle gelegen in de [Wijk] te [woonplaats] (de vergelijkingsobjecten). Daarnaast zijn in de matrix opgenomen de verkooptransacties van drie naar de opvatting van belanghebbende met de woning vergelijkbare woningen, te weten [adres 5] , [adres 6] en [adres 7] .
2.3.
De Heffingsambtenaar heeft het tegen de beschikking en de aanslag gerichte bezwaarschrift ontvangen op 25 maart 2022. Het bezwaarschrift vermeldt onder meer:
“Tevens verzoek ik u conform artikel 40 Wet WOZ om alle op de zaak betrekking hebbende stukken aan mij te verstrekken zodat ik de door u gemaakte keuzes te allen tijde kan controleren. Ik doel hierbij op alle stukken/gegevens die u bij de initiële waardebepaling en bij de behandeling van dit bezwaar heeft betrokken. Hieronder kunnen bijvoorbeeld vallen de grondstaffels, liggingsfactoren, onderbouwing van de indexering naar waardepeildatum, de KOUDV-factoren van het onderhavige object en de referentiepanden, huurcijfers voor de gehanteerde huurwaarde, onderbouwing van de kapitalisatiefactor, de correctie in verband met Covid-19 etc. Dit verzoek ziet op de gehele bezwaarfase; ook als u na de hoorzitting nog nieuwe stukken in de procedure betrekt wil ik deze van u ontvangen. Dat u hiertoe verplicht bent volgt uit ECLI:NL:HR:2018:1316, ECLI:NL:PHR:2017:l051, ECLI:NL:RBAMS2021:3591, ECLI:NL:RBAMS:2021:5041 en ECLI:NL:GHARL:2021:7246
Voorts verzoek ik u, eveneens op basis van artikel 40 Wet WOZ, inzicht te verstrekken in de ramingen van de baten en lasten In de begroting van de riool-en afvalstoffenheffing. Ook vraag ik u aan te tonen dat ten aanzien van deze heffingen de opbrengstlimiet niet is overschreden.”
2.4.
De aanvulling van het bezwaarschrift van 11 februari 2022 vermeldt onder meer:
“Ik verzoek u, bij niet volledig tegemoetkoming aan het bezwaar, op basis van art. 40 Wet WOZ de opbouw van de kavelwaarde, de zogenoemde grondstaffel, en de taxatiekaart met daarop vermeld de KOUDV- en liggingsfactoren van het onderhavige object en van de door u opgevoerde vergelijkingsobjecten tijdig voor het plaatsvinden van de hoorzitting te verstrekken.”
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft als volgt geoordeeld:
“2. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
3. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met de matrix en met wat hij overigens heeft aangevoerd, aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. De rechtbank acht de door de heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingsobjecten, die alle drie – net als de woning – in de [Wijk] zijn gelegen, voldoende vergelijkbaar met de woning. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat uit marktanalyse blijkt dat in de [Wijk] verschillen in bouwjaar niet tot uitdrukking komen in de verkoopprijzen, gelet op de gunstige locatie van de wijk. Met de eenvoudige staat van de voorzieningen is voldoende rekening gehouden aangezien de prijs per m² van de woning lager is dan de prijs per m² van de vergelijkingsobjecten. Ter zitting heeft belanghebbende gesteld dat twee van de drie vergelijkingsobjecten op erfpachtgrond staan en dat de heffingsambtenaar de verkoopprijzen van deze objecten ten onrechte niet voor de aanwezigheid van erfpacht heeft gecorrigeerd. De rechtbank volgt belanghebbende hierin niet omdat, zoals de heffingsambtenaar ter zitting ook heeft toegelicht, een dergelijke correctie enkel zou leiden tot een hogere waarde van de woning.
4. Hetgeen belanghebbende verder heeft aangevoerd, doet aan het hiervoor gegeven oordeel niet af. Belanghebbende verwijst naar transacties van [adres 7] , [adres 5] en [adres 6] , omdat deze volgens hem tot een lagere waarde van de woning leiden. De heffingsambtenaar heeft deze transacties in de matrix inzichtelijk gemaakt. Gelet op de ligging aan een drukke doorgaande weg, nabij een rotonde, acht de rechtbank [adres 6] niet goed vergelijkbaar met de woning. [adres 7] is wel voldoende vergelijkbaar met de woning, behalve dat dit object een aanzienlijk kleiner gebruiksoppervlak heeft dan de woning (122 m2 versus 171 m2). De prijs per m² van [adres 7] is € 7.221, terwijl voor de woning is uitgegaan van een prijs per m² van € 5.427. Ook [adres 5] is voldoende vergelijkbaar met de woning, maar dit object heeft een matige en gedateerde staat van onderhoud, wat de lagere prijs per m² verklaart (€ 5.086 versus € 5.427). Deze transacties leiden aldus niet tot een lagere waarde van de woning.
5. Hetgeen belanghebbende overigens heeft aangevoerd, doet aan het hiervoor gegeven oordeel ook niet af. Belanghebbende heeft in zijn bezwaarschrift verzocht om alle op de zaak betrekking hebbende stukken aan hem te verstrekken. Daarover schrijft hij: “Hieronder kunnen bijvoorbeeld vallen de grondstaffels, liggingsfactoren, onderbouwing van de indexering naar waardepeildatum, de KOUDV-factoren van het onderhavige object en de vergelijkingsobjecten (…)”. De heffingsambtenaar heeft verklaard geen gebruik te maken van grondstaffels, liggingsfactoren, indexeringscijfers van de onderbouwingen naar de waardepeildatum en KOUDV-factoren. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar uitgebreid toegelicht hoe de waarde van woningen in de gemeente jaarlijks tot stand komt en in de bezwaarfase wordt herbeoordeeld, waarbij een belangrijk deel van het werk op individueel niveau door taxateurs handmatig wordt verricht. De rechtbank heeft geen reden hieraan te twijfelen. Hieruit volgt dat de (gegevens die ten grondslag liggen aan) indexeringscijfers en KOUDV- en liggingsfactoren de heffingsambtenaar niet ter raadpleging ter beschikking staan of hebben gestaan en dus niet aan belanghebbende in de bezwaarfase konden worden verstrekt.[1]
6. Ook is de rechtbank niet gebleken van schending van het motiveringsbeginsel dan wel schending van enig ander rechtsbeginsel. De heffingsambtenaar is in de uitspraak op bezwaar voldoende ingegaan op de bezwaargronden van belanghebbende.
7. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is het beroep ongegrond.
8. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
(…)
[1] Vgl. Gerechtshof Den Haag 7 december 2022, ECLI:NL:GHDHA:2022:2636 en Hoge Raad 6 oktober 2023, ECLI:NL:HR:2023:1390.”
Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
4.1.
In geschil is of de Heffingsambtenaar in strijd met het motiveringsbeginsel heeft gehandeld, of hij artikel 40 van de Wet WOZ heeft geschonden door niet alle gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde in de bezwaarfase aan belanghebbende te verstrekken en of de waarde van de woning op een te hoog bedrag is vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vragen bevestigend en de Heffingsambtenaar ontkennend.
4.2.
Belanghebbende concludeert, naar het Hof begrijpt, tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar, wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning nader wordt vastgesteld op € 891.000, met dienovereenkomstige vermindering van de aanslag en tot toekenning van een proceskostenvergoeding in bezwaar, beroep en hoger beroep.
4.3.
De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
Beoordeling van het hoger beroep
Motiveringsbeginsel
5.1.
Belanghebbende klaagt erover dat de Heffingsambtenaar de uitspraak op bezwaar onvoldoende heeft gemotiveerd. Belanghebbende constateert een schending van artikel 3:46 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). Naar het Hof aanneemt is bedoeld te wijzen op een schending van artikel 7:12, lid 1, Awb. De tot de gedingstukken behorende uitspraak op bezwaar laat geen andere conclusie toe dan dat de Heffingsambtenaar op de door belanghebbende in bezwaar ingebrachte stellingen is ingegaan. Belanghebbendes klacht faalt.
Toezendplicht met betrekking tot in bezwaar verzochte stukken
5.2.1.
Belanghebbende stelt in hoger beroep dat de Heffingsambtenaar op grond van de artikelen 6:17 en 7:4, lid 4, van de Awb en artikel 40 van de Wet WOZ, zijn toezendplicht heeft geschonden. Belanghebbende verwijst in dit verband naar de arresten van de Hoge Raad van 18 augustus 2023, ECLI:NL:HR:2023:1052 en van 15 maart 2024, ECLI:NL:HR:2024:394. Belanghebbende stelt dat, aangezien toezending c.q. verstrekking van de grondstaffel, correctiepercentages van de KOUDV-factoren, het indexeringspercentage en de waarde van de bijgebouwen is uitgebleven, het (hoger) beroep reeds om die reden gegrond is.
5.2.2.
Op grond van artikel 40, lid 2, Wet WOZ dient aan degene te wiens aanzien een beschikking als bedoeld in de Wet WOZ is genomen, en die een voldoende specifiek verzoek doet tot het verstrekken van bepaalde gegevens die niet in het taxatieverslag zijn opgenomen, maar die wel ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de onroerende zaak, een afschrift van die gegevens te worden verstrekt. De hiervoor bedoelde gegevens kunnen ook betrekking hebben op de voor de waardevaststelling gebruikte vergelijkingsobjecten (HR 18 augustus 2023, ECLI:NL:HR:2023:1052).
5.2.3.
Naar aanleiding van het in het bezwaarschrift gedane verzoek heeft de Heffingsambtenaar het taxatieverslag aan belanghebbende verstrekt. De uitspraak op bezwaar vermeldt dat de gemeente Den Haag niet werkt met KOUDV- en liggingsfactoren, indexeringsgegevens en grondstaffels zodat deze gegevens niet aan belanghebbende kunnen worden verstrekt, welk standpunt ter zitting van de Rechtbank door de Heffingsambtenaar is herhaald. Het Hof ziet geen aanleiding om hieraan te twijfelen.
5.2.4.
Voor een uitgebreidere beschrijving van de werkwijze in het onderhavige belastingjaar van de gemeente Den Haag verwijst het Hof naar zijn eerdere uitspraak van 9 oktober 2024, ECLI:NL:GHDHA:2024:1806, in een geschil tussen dezelfde gemachtigde en de Heffingsambtenaar:
“5.3. (…) De uitspraak op bezwaar vermeldt dat de gemeente Den Haag niet werkt met grondstaffels, KOUDV- en liggingsfactoren en indexeringsgegevens, zodat deze stukken niet aan belanghebbende kunnen worden verstrekt. De Heffingsambtenaar heeft ter zitting een algemene toelichting gegeven over hoe de waarde van woningen in de gemeente Den Haag jaarlijks tot stand komt en in de bezwaarfase wordt herbeoordeeld, waarbij een belangrijk deel van het werk op individueel niveau door taxateurs handmatig wordt verricht. De taxateurs beoordelen de verkooptransacties als geheel en kennen geen deelwaardes toe aan de afzonderlijke onderdelen (perceel, opstal en bijgebouwen). (…)”
Uit de gedingstukken blijkt dat belanghebbende na ontvangst van het taxatieverslag enkel het eerder gedane verzoek heeft herhaald. De Heffingsambtenaar was daarom niet gehouden om dergelijke gegevens van de vergelijkingsobjecten aan belanghebbende te verstrekken. Voor zover belanghebbende heeft bedoeld te stellen dat de gegevens op grond van artikel 7:4, lid 2, Awb ter inzage moesten worden aangeboden, faalt deze stelling om eenzelfde reden.
Waarde woning
5.3.1.
De waarde van de woning wordt ingevolge artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 43-44).
5.3.2.
De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.
5.3.3.
In hoger beroep heeft belanghebbende geen feiten of omstandigheden aangevoerd die tot een ander oordeel leiden dan door de Rechtbank is gegeven. De Rechtbank is op goede gronden tot een juiste beslissing gekomen. De Heffingsambtenaar heeft aan de op hem rustende bewijslast voldaan. Bij dit oordeel is, buiten hetgeen reeds door de Rechtbank is overwogen, nog het volgende in aanmerking genomen.
5.3.4.
De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde een door een taxateur opgestelde matrix met ondersteunende stukken overgelegd. Naar volgt uit deze matrix is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Niet vereist is dat de vergelijkingsobjecten identiek zijn aan de woning. Voldoende is dat de vergelijkingsobjecten vergelijkbaar zijn, mits de Heffingsambtenaar bij de bepaling van de waarde voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen. Met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning is in de matrix in voldoende mate rekening gehouden, zodat niet kan worden gezegd dat de vastgestelde waarde van de woning in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten of te hoog is vastgesteld.
5.3.5.
De door belanghebbende aangevoerde referentieobjecten maken dit oordeel niet anders. Wat ook van de drie referentieobjecten zij, bedraagt de gemiddelde prijs per m² van de drie aangevoerde referentieobjecten € 5.715, terwijl de Heffingsambtenaar voor de woning een prijs per m² van € 5.427 heeft gebruikt. In zoverre bevestigt belanghebbende dat de Heffingsambtenaar de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld.
5.3.6.
Gelet op het vorenstaande heeft de Heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de door hem bij beschikking vastgestelde waarde van € 928.000 niet te hoog is.
Cessieverbod
5.4.
Belanghebbende heeft voorts het standpunt ingenomen dat het per 1 januari 2024 geldende cessieverbod (voor bpm- en WOZ-zaken) niet van toepassing is, omdat devordering voor de totstandkoming van artikel 30a Wet WOZ is gecedeerd. Het cessieverbod is in de onderhavige procedure niet relevant, omdat het Hof geen vergoedingen toekent. Het Hof voegt ten overvloede toe dat het cessieverbod een civiele aangelegenheid is.
Slotsom
5.5.
Het hoger beroep is ongegrond.
Proceskosten
6. Er bestaat geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Deze uitspraak is vastgesteld door H.A.J. Kroon, A. van Dongen en S.E. Bandsma, in tegenwoordigheid van de griffier T.S.K.L. Tjon.
De griffier, de voorzitter,
T.S.K.L. Tjon H.A.J. Kroon
De beslissing is op 25 september 2025 in het openbaar uitgesproken.
Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert wordt een afschrift aangetekend per post verzonden.
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bijde Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aande Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. - de naam en het adres van de indiener;
b. - de dagtekening;
c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. - de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.