Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Team Belastingrecht
enkelvoudige kamer
nummer BK-24/19
Uitspraak van 9 oktober 2024
in het geding tussen:
[X] te [Z] , belanghebbende,
(gemachtigde: G. Gieben)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Den Haag, de Heffingsambtenaar,
(vertegenwoordiger: […] )
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 21 november 2023, nummer SGR 22/6853.
Procesverloop
1.1.
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2021 van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2022 vastgesteld op € 480.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2022 opgelegde aanslag in de onroerende-zaakbelastingen (de aanslag).
1.2.
De Heffingsambtenaar heeft het daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard en de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. In verband daarmee is een griffierecht van € 50 geheven. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.4.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. In verband daarmee is een griffierecht van € 138 geheven.
1.5.
De Heffingsambtenaar heeft op 29 juli 2024 een nader stuk, aangeduid als verweerschrift, ingediend.
1.6.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van 28 augustus 2024. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een parterre-portiekwoning met een oppervlakte van ongeveer 127 m2. Het bouwjaar van de woning is 1937.
2.2.
De Heffingsambtenaar heeft in beroep een taxatieverslag overgelegd, waarin de waarde van de woning voor het onderhavige belastingjaar is bepaald op € 480.000. Tevens heeft de Heffingsambtenaar in beroep een matrix overgelegd waarin de verkooptransacties van drie naar de opvatting van de Heffingsambtenaar met de woning vergelijkbare woningen zijn opgenomen, te weten [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] , alle te [woonplaats] (de vergelijkingsobjecten). De matrix bevat onder meer de volgende gegevens:
De woning
[adres 2]
[adres 3]
[adres 4]
Wijk
[…]
[…]
[…]
[…]
Objectsoort
Part-Portiekwoning
Part-Portiekwoning
Part-Portiekwoning
Part-Portiekwoning
Bouwjaar
1937
1937
1935
1933
GO m2
127 m2
125 m2
112 m2
119 m2
WOZ 2022
€ 480.000
Waardepeildatum
1-1-2021
Koopsom
€ 490.000
€ 495.000
€ 550.551
Koopsom na correctie VVE
€ 487.306
€ 492.650
€ 536.082
Transportdatum
6-10-2020
22-3-2021
7-5-2020
Prijs per m2 GO
€ 3.780
€ 3.920
€ 4.420
€ 4.626
Prijs per m2 GO correctie VVE
€ 3.898
€ 4.399
€ 4.505
2.3.1.
De gemachtigde van belanghebbende heeft bij brief van 18 februari 2022 bezwaar gemaakt tegen de beschikking en de aanslag. In het bezwaarschrift is, voor zover van belang, het volgende opgenomen:
“Tevens verzoek ik u conform artikel 40 wet Pro WOZ om alle op de zaak betrekking hebbende stukken aan mij te verstrekken zodat ik de door u gemaakte keuzes te allen tijde kan controleren. Ik doel hierbij op alle stukken/gegevens die u bij de initiële waardebepaling en bij de behandeling van dit bezwaar heeft betrokken. Hieronder kunnen bijvoorbeeld vallen de grondstaffels, liggingsfactoren, onderbouwing van de indexering naar waardepeildatum, de KOUDV-factoren van het onderhavige object en de referentiepanden, huurcijfers voor gehanteerde huurwaarde, onderbouwing van de kapitalisatiefactor, de correctie in verband met Covid-19 etc. Dit verzoek ziet op de gehele bezwaarfase; ook als u na de hoorzitting nog nieuwe stukken in de procedure betrekt wil ik deze van u ontvangen. Dat u hiertoe verplicht bent volgt uit ECLI:NL:HR:2018:1316, ECLI:NL:PHR:2017:1051, ECLI:NL:RBAMS:2021:3591, ECLI:NL:RBAMS:2021:5041 en ECLI:NL:GHARL:2021:7246”
2.3.2.
De gemachtigde van belanghebbende heeft een aanvulling van het bezwaar met een woningwaarderapport ingediend. In deze brief is, voor zover van belang, het volgende opgenomen:
“Ik verzoek u, bij niet volledig tegemoetkoming aan het bezwaar, op basis van art. 40 Wet Pro WOZ de opbouw van de kavelwaarde, de zogenoemde grondstaffel, en de taxatiekaart met daarop vermeld de KOUDV- en liggingsfactoren van het onderhavige object en van de door u opgevoerde vergelijkingsobjecten tijdig voor het plaatsvinden van de hoorzitting te verstrekken.”
2.3.3.
De gemachtigde van belanghebbende heeft bij brief van 8 augustus 2022 aanvullende gronden van het bezwaar ingediend. In deze brief is, voor zover van belang, het volgende opgenomen:
“Tevens verzoek ik u nogmaals conform artikel 40 wet Pro WOZ om alle op de zaak betrekking hebbende stukken aan mij te verstrekken zodat ik de door u gemaakte keuzes te allen tijde kan controleren. Ik doel hierbij op alle stukken/gegevens die u bij de initiële waardebepaling en bij de behandeling van dit bezwaar heeft betrokken. Hieronder kunnen bijvoorbeeld vallen de grondstaffels, liggingsfactoren, onderbouwing van de indexering naar waardepeildatum, de KOUDV-factoren van het onderhavige object en de referentiepanden, huurcijfers voor gehanteerde huurwaarde, onderbouwing van de kapitalisatiefactor, de correctie in verband met Covid-19 etc. Dit verzoek ziet op de gehele bezwaarfase; ook als u na de hoorzitting nog nieuwe stukken in de procedure betrekt wil ik deze van u ontvangen. Dat u hiertoe verplicht bent volgt uit ECLI:NL:HR:2018:1316, ECLI:NL:PHR:2017:1051, ECLI:NL:RBAMS:2021:3591, ECLI:NL:RBAMS:2021:5041 en ECLI:NL:GHARL:2021:7246”
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiseres en de Heffingsambtenaar als verweerder:
“7. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".[1]
8. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder hierin geslaagd. Naar volgt uit het taxatieverslag en de matrix, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De door verweerder in het taxatieverslag gebruikte vergelijkingsobjecten acht de rechtbank wat type woning, bouwjaar en gebruiksoppervlakte goed vergelijkbaar met de woning. Dat onvoldoende rekening is gehouden met de staat van onderhoud en gedateerde voorzieningen van de woning is niet gebleken. Eiseres heeft onvoldoende aannemelijk gemaakt dat op de waardepeildatum sprake was van een minder dan gemiddelde staat van onderhoud en voorzieningen.
Uitspraak op bezwaar
9. Verweerder is in voldoende mate ingegaan op de door eiseres aangevoerde gronden. Van een schending van het motiverings- of zorgvuldigheidsbeginsel is geen sprake.
Overleggen van stukken
10. Op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ dient verweerder aan degene te wiens aanzien een beschikking is genomen, op verzoek een afschrift te verstrekken van de gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde. Eiseres heeft in haar bezwaarschrift verzocht alle op de zaak betrekking hebbende stukken aan haar te verstrekken. Daarover schrijft eiseres: “Hieronder kunnen bijvoorbeeld vallen de grondstaffels, liggingsfactoren, onderbouwing van de indexering naar waardepeildatum, de KOUDV-factoren van het onderhavige object en de vergelijkingsobjecten (…)”. Verweerder heeft verklaard geen gebruik te maken van grondstaffels, liggingsfactoren, indexeringscijfers van de onderbouwingen naar de waardepeildatum en KOUDV-factoren. Ter zitting heeft verweerder uitgebreid toegelicht hoe de waarde van woningen in de gemeente jaarlijks tot stand komt en in de bezwaarfase opnieuw wordt beoordeeld, waarbij een belangrijk deel van het werk op individueel niveau door taxateurs handmatig wordt verricht. De rechtbank heeft geen reden hieraan te twijfelen. Deze gegevens konden dus niet aan eiseres worden verstrekt.[2] Ook heeft verweerder ter zitting onweersproken verklaard het taxatieverslag aan eiseres te hebben verstuurd. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat verweerder daarmee aan het gestelde in artikel 40 van Pro de Wet WOZ heeft voldaan.
11. Gelet op wat hiervoor is overwogen, moet het beroep ongegrond verklaard worden.
12. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
(…)
[1] Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44.
[2] Vgl. ECLI:NL:HR:2023:1390.”
Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
4.1.
In hoger beroep is in geschil of:
i. i) de Heffingsambtenaar zijn toezendplicht heeft geschonden;
ii) de Heffingsambtenaar heeft nagelaten alle op de zaak betrekking hebbende stukken te overleggen;
iii) de waarde van de woning op een te hoog bedrag is vastgesteld;
iv) de Heffingsambtenaar in strijd met het motiveringsbeginsel heeft gehandeld; en
v) de Rechtbank ten onrechte geen proceskostenvergoeding heeft toegekend.
Belanghebbende beantwoordt deze vragen bevestigend, de Heffingsambtenaar ontkennend.
4.2.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraak op bezwaar, tot wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning wordt vastgesteld op € 379.000 en tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslag. Tot slot verzoekt belanghebbende om een (proces)kostenvergoeding voor de bezwaar-, beroeps- en hoger beroepsfase.
4.3.
De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
Beoordeling van het hoger beroep
Toezendplicht
5.1.
Belanghebbende voert in hoger beroep aan dat de Heffingsambtenaar niet alle bij hem beschikbare en voor de waardevaststelling gebruikte gegevens heeft verstrekt. Belanghebbende doelt hierbij op de onderhoudsreserves van de Vereniging van Eigenaren (VvE). Ter zitting heeft belanghebbende verduidelijkt dat zij ook doelt op gegevens over de staat van onderhoud van de vergelijkingsobjecten.
5.2.
Op grond van artikel 40, lid 2, Wet WOZ dient aan degene te wiens aanzien een beschikking als bedoeld in de Wet WOZ is genomen, en die een voldoende specifiek verzoek doet tot het verstrekken van bepaalde gegevens die niet in het taxatieverslag zijn opgenomen, maar die wel ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de onroerende zaak, een afschrift van die gegevens te worden verstrekt. De hiervoor bedoelde gegevens kunnen ook betrekking hebben op de voor de waardevaststelling gebruikte vergelijkingsobjecten (HR 18 augustus 2023, ECLI:NL:HR:2023:1052, BNB 2023/156).
5.3.
Naar aanleiding van het in het bezwaarschrift (zie 2.3.1) gedane verzoek heeft de Heffingsambtenaar het taxatieverslag aan belanghebbende verstrekt. De uitspraak op bezwaar vermeldt dat de gemeente Den Haag niet werkt met grondstaffels, KOUDV- en liggingsfactoren en indexeringsgegevens, zodat deze stukken niet aan belanghebbende kunnen worden verstrekt. De Heffingsambtenaar heeft ter zitting een algemene toelichting gegeven over hoe de waarde van woningen in de gemeente Den Haag jaarlijks tot stand komt en in de bezwaarfase wordt herbeoordeeld, waarbij een belangrijk deel van het werk op individueel niveau door taxateurs handmatig wordt verricht. De taxateurs beoordelen de verkooptransacties als geheel en kennen geen deelwaardes toe aan de afzonderlijke onderdelen (perceel, opstal en bijgebouwen). Verder heeft de Heffingsambtenaar verklaard dat taxateurs (in het algemeen) gebruikmaken van de volgende informatiebronnen: (i) informatie van Funda, (ii) ingevulde permanente marktanalyse-formulieren (PMA-formulieren) en (iii) bevindingen van opnames ter plaatse. Het Hof heeft geen reden hieraan te twijfelen.
5.4.1.
Uit de gedingstukken blijkt dat belanghebbende na ontvangst van het taxatieverslag enkel het eerder gedane verzoek heeft herhaald (zie 2.3.2 en 2.3.3) en dat zij geen specifiek verzoek heeft gedaan tot het verstrekken van gegevens over de staat van onderhoud van de vergelijkingsobjecten. De Heffingsambtenaar was daarom niet gehouden om dergelijke gegevens van de vergelijkingsobjecten aan belanghebbende te verstrekken.
5.4.2.
Ten aanzien van de gegevens over de onderhoudsreserves van de VvE overweegt het Hof als volgt. Tijdens de hoorzitting heeft belanghebbende voor het eerst aangevoerd dat de onderhoudsreserves van de VvE onvoldoende inzichtelijk zijn gemaakt. In reactie hierop heeft de Heffingsambtenaar een overzicht verstrekt van de correcties in verband met de onderhoudsreserves van verkochte woningen. Belanghebbende heeft ter zitting de ontvangst van dit overzicht bevestigd. De Heffingsambtenaar heeft zijn toezendplicht dus niet geschonden.
Op de zaak betrekking hebbende stukken
5.5.1.
Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de Heffingsambtenaar niet alle op de zaak betrekking hebbende stukken als bedoeld in artikel 8:42 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb) heeft overgelegd. Belanghebbende wijst erop dat de Heffingsambtenaar in de matrix heeft vermeld dat de vergelijkingsobjecten zijn verkocht “in goede staat van onderhoud”. Volgens belanghebbende had de Heffingsambtenaar de gegevens op basis waarvan de onderhoudsstaat is beoordeeld, moeten overleggen.
5.5.2.
De Heffingsambtenaar heeft deze stelling betwist en aangevoerd dat hij bij het opstellen van de matrix (in het algemeen) de volgende informatiebronnen gebruikt om de onderhoudsstaat te bepalen: (i) informatie van Funda, (ii) ingevulde PMA-formulieren en (iii) bevindingen van opnames ter plaatse.
5.6.
Het Hof is van oordeel dat – voor zover ervan moet worden uitgegaan dat de in 5.5.2 vermelde gegevens de Heffingsambtenaar ter raadpleging ter beschikking hebben gestaan – artikel 8:42 Awb Pro niet is geschonden. Informatie van Funda van de vergelijkingsobjecten waar belanghebbende in (hoger) beroep om verzoekt, behoort in beginsel niet tot de op de zaak betrekking hebbende stukken (vgl. Gerechtshof Amsterdam 20 januari 2022, ECLI:NL:GHAMS:2022:310, en HR 21 oktober 2022, ECLI:NL:HR:2022:1526). Dit geldt eveneens voor PMA-formulieren en bevindingen van opnames ter plaatse. Dat kan anders zijn indien belanghebbende aannemelijk maakt dat de staat van onderhoud van de vergelijkingsobjecten onjuist is bepaald door de Heffingsambtenaar. De enkele verwijzing naar het geschilpunt dat onvoldoende rekening is gehouden met de onderlinge verschillen in staat van onderhoud van de woning ten opzichte van de vergelijkingsobjecten, is daartoe onvoldoende.
Waarde woning
5.7.
De waarde van de woning wordt ingevolge artikel 17, lid 2, Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 43-44).
5.8.
De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Pas als de Heffingsambtenaar niet in deze bewijslast slaagt, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door haar bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt (vgl. HR 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300, BNB 2005/378, en HR 28 januari 2011, ECLI:NL:HR:2011:BP2132, BNB 2011/100). Bij de beoordeling van de vraag of de Heffingsambtenaar aan zijn bewijslast heeft voldaan, dient evenwel gelet te worden op hetgeen door belanghebbende wordt aangevoerd (HR 3 maart 2023, ECLI:NL:HR:2023:332, BNB 2023/63).
5.9.
De Rechtbank heeft in overweging 8 op goede gronden geoordeeld dat de Heffingsambtenaar aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan. Belanghebbende heeft in hoger beroep geen feiten of omstandigheden aangevoerd die een nieuw of ander licht op de zaak kunnen werpen. Het Hof zal het oordeel van de Rechtbank op dit onderdeel bevestigen en voegt daaraan het volgende toe.
5.10.
Belanghebbende heeft ter zitting aangevoerd dat zij een waarde van € 379.000 bepleit, omdat sprake is van verouderde voorzieningen (keuken en badkamer) en scheurvorming. De Heffingsambtenaar heeft ter zitting toegelicht dat wordt uitgegaan van voorzieningen die “ondergemiddeld” zijn, indien de voorzieningen vervangen dienen te worden. Gelet op de overgelegde foto’s is daar volgens de Heffingsambtenaar in het onderhavige geval geen sprake van. Verder heeft de Heffingsambtenaar verklaard dat scheurvorming veel voorkomt bij woningen uit deze bouwperiode. Het Hof is van oordeel dat de door belanghebbende overgelegde foto’s onvoldoende steun bieden voor haar standpunt dat de Heffingsambtenaar ten onrechte is uitgegaan van een gemiddelde staat van onderhoud en gemiddelde voorzieningen.
Schending van het motiveringsbeginsel
5.11.
Belanghebbendes betoog dat de uitspraak op bezwaar onvoldoende is gemotiveerd, faalt. Belanghebbende heeft in haar bezwaarschrift een aantal (algemene) gronden van bezwaar aangevoerd, namelijk dat sprake is van verkeersoverlast, dat onvoldoende rekening is gehouden met het energielabel van de woning, dat de kosten voor het verwarmen van de woning zeer hoog zijn en dat sprake is van een slechte onderhoudstoestand. Deze gronden zijn door de Heffingsambtenaar in de uitspraak op bezwaar afdoende besproken. Daarnaast heeft de Heffingsambtenaar ook gereageerd op de aanvullende, tijdens het hoorgesprek ingebrachte, gronden van bezwaar. Tot slot is de Heffingsambtenaar ingegaan op belanghebbendes verzoek op grond van artikel 40 Wet Pro WOZ. Gelet hierop is naar het oordeel van het Hof geen sprake van een ondeugdelijke motivering van de uitspraak op bezwaar.
Proceskostenvergoeding beroep
5.12.1.
Belanghebbende stelt dat zij recht heeft op een proceskostenvergoeding voor de beroepsfase omdat zij genoodzaakt was beroep in te stellen om de beschikking te krijgen over alle gevraagde gegevens.
5.12.2.
Belanghebbendes betoog faalt. De Heffingsambtenaar heeft de toezendplicht niet geschonden (zie 5.3 tot en met 5.4.2). In de bezwaarfase heeft de Heffingsambtenaar het taxatieverslag en informatie over de onderhoudsreserves van de VvE verstrekt. Verder zijn in de uitspraak op bezwaar, ten opzichte van het taxatieverslag, twee extra vergelijkingsobjecten (waaronder [adres 2] ) vermeld. De matrix is pas in de beroepsfase opgesteld en daarin zijn dezelfde vergelijkingsobjecten opgenomen. Artikel 40 Wet Pro WOZ verplicht de Heffingsambtenaar niet om ook informatie te verstrekken waarover hij op het betreffende moment zelf niet beschikte. Het Hof ziet daarom geen aanleiding om een proceskostenvergoeding toe te kennen.
Slotsom
5.13.
Het hoger beroep is ongegrond.
Proceskosten
Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten.
Beslissing
Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Deze uitspraak is vastgesteld door R.A. Bosman, in tegenwoordigheid van de griffier N. Veenstra. De beslissing is op 9 oktober 2024 in het openbaar uitgesproken.
Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op:
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bijde Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aande Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. - de naam en het adres van de indiener;
b. - de dagtekening;
c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. - de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.