Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-24/286
Uitspraak van 14 januari 2026
in het geding tussen:
[X] te [Z] , belanghebbende,
(gemachtigde: G. Gieben)
en
de Heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland,
de Heffingsambtenaar,
(vertegenwoordiger: […] )
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 14 februari 2024, nummer SGR 22/6647.
Procesverloop
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2022 vastgesteld op € 705.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2022 opgelegde aanslag in de onroerende zaakbelasting, en watersysteemheffing eigenaren van de [gemeente] (de aanslagen), alsmede een aanslag in de rioolheffing.
1.2.
Belanghebbende heeft tegen de beschikking en de aanslagen bezwaar gemaakt. De Heffingsambtenaar heeft het bezwaar afgewezen.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Ter zake hiervan is een griffierecht geheven van € 50. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.4.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. Ter zake hiervan is een griffierecht geheven van € 138. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft op 2 mei 2025 een nader stuk ingediend.
1.5.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 3 december 2025. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een twee-onder-één-kapwoning uit het jaar 1953. Het gebruiksoppervlak van de woning is ongeveer 134 m². De oppervlakte van het perceel is ongeveer 690 m². De woning beschikt over een dakkapel, een balkon, een kelder en een garage.
2.2.
De Heffingsambtenaar heeft in beroep een taxatieverslag en een matrix overgelegd. De matrix bevat, onder meer, de volgende gegevens:
De woning
[adres 2]
[adres 3]
[adres 4]
Soort object
Twee-onder-een-kap woning
Twee-onder-een-kap woning
Twee-onder-een-kap woning
Twee-onder-een-kap woning
Bouwjaar
1953
1949
1951
1950
Gebruiksoppervlakte
134 m²
136 m²
122 m²
121 m²
Grondoppervlakte
690 m²
415 m²
598 m²
364 m²
Bijgebouwen
Dakkapel
Dakterras / balkon
Garage vrijstaand
Aanbouw woonruimte
Garage vrijstaand Berging / schuur vrijstaand
Dakterras / balkon
Aanbouw woonruimte
Dakkapel (2x)
Voorraadkelder
Dakterras / balkon
Berging / schuur aangebouwd
Zomerhuisje / recreatiewoning
Aanbouw woonruimte
Dakkapel (2x)
Berging / schuur vrijstaand
Garage vrijstaand
Dakterras / balkon
Transactiedatum
30-9-2021
1-12-2020
2-9-2020
Transactieprijs
€ 720.000
€ 800.000
€ 645.000
Index naar wpd
-6,675%
0,767%
3,602%
Corr. naar wpd
€ 674.947
€ 806.136
€ 668.233
VLOKS
Ligging
Onderhoudstoestand Kwaliteit/luxe
Uitstraling
Voorzieningen
4
3
3
3
2
4
3
2
3
3
4
3
3
3
3
4
3
3
3
3
1-1-2021
€ 705.000
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft, voor zover in hoger beroep van belang, geoordeeld:
“2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Belanghebbende bepleit een waarde van € 670.000.
3. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
4. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met de matrix en wat overigens is aangevoerd, aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. Zo blijkt uit de matrix dat de heffingsambtenaar in voldoende mate rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning, waaronder de oppervlakte en het voorzieningenniveau.
5. Hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, doet aan het hiervoor gegeven oordeel niet af. Zo heeft de heffingsambtenaar, in tegenstelling tot wat belanghebbende betoogt, voldoende rekening gehouden met de inpandige scheurvorming en de verouderde badkamer door het voorzieningenniveau als onder gemiddeld aan te merken. De rechtbank volgt belanghebbende oók niet in zijn stelling dat er onvoldoende rekening is gehouden met de matige isolatie en de ligging van de woning. De rechtbank wijst op het gegeven dat alle door de heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingsobjecten stammen uit dezelfde periode, zodat de matige isolatiestaat al verdisconteerd is in de verkoopprijzen van die
vergelijkingsobjecten. Datzelfde heeft te gelden voor de ligging ten opzichte van [Bedrijf] . Met betrekking tot de ligging van de woning heeft belanghebbende niet aannemelijk gemaakt dat er sprake is van zodanige overlast dat die een bijstelling van het liggingsniveau rechtvaardigt.
7. Belanghebbende voert eveneens aan dat [adres 2] een lagere waarde onderbouwt. De rechtbank volgt belanghebbende niet. [adres 2] is immers door de heffingsambtenaar in de matrix opgenomen. Uit de matrix volgt niet dat dit pand een lagere waarde onderbouwt.
8. Volgens belanghebbende heeft de heffingsambtenaar in de bezwaarfase ten onrechte de opgevraagde gegevens in bezwaar en de taxatiekaart met de KOUDV- en liggingsfactoren toegezonden. De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar ook voldaan heeft aan zijn toezendplicht wat betreft de KOUDV- en liggingsfactoren en de taxatiekaart door deze bij de uitspraak op bezwaar toe te zenden. De rechtbank komt daarmee tot het oordeel dat er geen schending is van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ of van artikel 7:4 en Pro artikel 6:17, van de Algemene wet bestuursrecht.
9. Belanghebbende stelt verder dat de heffingsambtenaar de totstandkoming van de onderlinge correcties van KOUDV- en liggingsfactoren, de prijs per eenheid van de grond, de waarde van de objectonderdelen en de indexeringscijfers onvoldoende inzichtelijk heeft gemaakt. De rechtbank oordeelt dat de heffingsambtenaar niet verplicht is om de correctie bij onderlinge afwijking van gemiddelde KOUDV- en liggingsfactoren en de waarde van de deelobjecten te verstrekken. Waarderen is geen exacte wetenschap en het beoordelen van de juistheid van de waarde gaat niet over de vraag of de juiste bedragen van verschillen in KOUDV- en liggingsfactoren zijn vastgesteld, of over de totstandkoming van de prijs per eenheid van de grond, of over het vaststellen van de juiste bedragen van samenstellende onderdelen van het object, maar om de beoordeling van de WOZ-waarde als geheel.[1] Verder stelt de rechtbank vast dat de heffingsambtenaar de indexeringscijfers tijdens de hoorzitting voldoende inzichtelijk heeft gemaakt door met een voorbeeld in het systeem te laten zien dat de indexeringscijfers door permanente marktanalyse tot stand komen. De rechtbank
overweegt ten overvloede dat de belanghebbende - die procedeert met een professionele gemachtigde - uit de in het taxatieverslag opgenomen verkoopprijzen en vastgestelde WOZ-waardes van de referentiepanden het indexeringspercentage had kunnen afleiden. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar ter zitting duidelijk onderbouwd, dat het onmogelijk is om alle verkopen die ten grondslag liggen aan het indexeringscijfer te verstrekken.
10. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is het beroep ongegrond.
11. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
(…)
[1] Gerechtshof Den Haag 19 mei 2022, ECLI:NL:GHDHA:2022:886.”
Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
4.1.
In geschil is of de Heffingsambtenaar de waarde van de woning op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend, de Heffingsambtenaar ontkennend.
4.2.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar, primair tot wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning nader wordt vastgesteld op een nader te bepalen bedrag en subsidiair op € 535.000, tot toekenning van een proceskostenvergoeding in bezwaar , beroep en hoger beroep en tot vergoeding van de griffierechten.
4.3.
De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
Beoordeling van het hoger beroep
Waarde woning
5.1.
De waarde van de woning wordt ingevolge artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 43-44).
5.2.
De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.
5.3.
De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde een door een taxateur opgestelde matrix met ondersteunende stukken overgelegd. Naar volgt uit deze matrix is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Niet vereist is dat de vergelijkingsobjecten identiek zijn aan de woning. Voldoende is dat de vergelijkingsobjecten vergelijkbaar zijn, mits de Heffingsambtenaar bij de bepaling van de waarde voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen.
5.4.
In hoger beroep stelt belanghebbende dat onvoldoende rekening is gehouden met onderlinge verschillen tussen de woning en vergelijkingsobjecten. Belanghebbende stelt dat het objectkenmerk ‘onderhoudstoestand’ van de woning dient te worden verlaagd van 3 (gemiddeld) naar 2 (ondergemiddeld). Voorts stelt belanghebbende dat het objectkenmerk ‘voorzieningen’ van het vergelijkingsobject [adres 4] dient te worden verhoogd naar 4 (bovengemiddeld). Hoewel de badkamer van dit object wat ouder is, is de keuken van dit vergelijkingsobject vernieuwd. Ook blijkt uit het tot de gedingstukken behorende iWOZ-rapport dat dit vergelijkingsobject op andere punten is verbeterd, aldus belanghebbende.
5.5.
Gelet op hetgeen belanghebbende heeft gesteld en de stukken van het geding, waaronder foto’s van de binnenzijde van de woning, in het bijzonder de badkamer en keuken, is het Hof van oordeel dat het objectkenmerk ‘kwaliteit/luxe’ van de woning ten onrechte is gesteld op 3 (gemiddeld) en dient te worden vastgesteld op 2 (ondergemiddeld). Voorts is het Hof van oordeel, gelijk belanghebbende stelt en gelet op de foto’s in de gedingstukken, dat het objectkenmerk ‘voorzieningen’ van het vergelijkingsobject [adres 4] dient te worden verhoogd naar 4 (bovengemiddeld). Deze aanpassingen van de objectkenmerken van de woning en van het vergelijkingsobject [adres 4] , leiden tot de conclusie dat de Heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
5.6.
Nu de Heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Belanghebbende verwijst hiertoe naar een taxatierapport van [naam taxateur] waarin de woning is getaxeerd op een waarde van € 670.000. Hierin is informatie opgenomen over de woning en drie vergelijkingsobjecten (waaronder het ook door de Heffingsambtenaar aangedragen object [adres 2] ). Uit het taxatierapport is echter niet af te leiden hoe deze informatie de getaxeerde waarde van € 670.000, dan wel de door belanghebbende bepleite waarde van € 535.000, onderbouwt. Ook overigens heeft belanghebbende de door hem verdedigde waarde niet aannemelijk heeft gemaakt.
5.7.
Gelet op een en ander stelt het Hof de waarde van de woning in goede justitie vast op € 692.000.
Slotsom
5.8.
Het hoger beroep is gegrond.
Proceskosten en griffierecht
6.1.
Het Hof ziet aanleiding voor een veroordeling van de Heffingsambtenaar in de door belanghebbende in bezwaar, beroep en hoger beroep gemaakte proceskosten en tot vergoeding van de in beroep en hoger beroep betaalde griffierechten.
Bezwaarfase
6.2.
Wat betreft de vergoeding van de proceskosten in bezwaar stelt het Hof de kosten wegens beroepsmatig verleende rechtsbijstand, op de voet van artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in verbinding met het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) en de daarbij behorende bijlage, vast op € 1.332 wegens beroepsmatig verleende rechtsbijstand in bezwaar: 2 punten (1 punt bezwaarschrift, 1 punt hoorgesprek) à € 666 x 1 (gewicht van de zaak).
Beroepsfase
6.3.
Wat betreft de vergoeding van de proceskosten in beroep stelt het Hof de kosten op de voet van artikel 8:75 van Pro de Awb bestuursrecht in verbinding met het Bpb vast op op € 934: 1 punt (1 punt beroepschrift Rechtbank) à € 934 x 1 (gewicht van de zaak).
Hoger beroepsfase
6.4.
Wat betreft de vergoeding van de proceskosten in hoger beroep stelt het Hof de kosten op de voet van artikel 8:75 Awb Pro in verbinding met het Bpb en de daarbij behorende bijlage vast op
€ 467 : 2 punten (1 punt hogerberoepschrift, 1 punt zitting) à € 934 x 1 (gewicht van de zaak) x 0,25 (vermenigvuldigingsfactor Wet herwaardering proceskostenvergoedingen WOZ en bpm, WHpkv).
6.5.
Bij de WHpkv is artikel 30a aan de Wet WOZ toegevoegd, waarin de hoogte van proceskostenvergoedingen voor procedures betreffende de WOZ is beperkt. De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 17 januari 2025, ECLI:NL:HR:2025:46, ten aanzien van de werkingssfeer van de WHpkv het volgende overwogen:
“3.5.1 Uit hetgeen hiervoor in 3.4.1 tot en met 3.4.6 is overwogen, volgt dat de wetgever met de beperkingen van proceskostenvergoedingen in procedures over de Wet WOZ en de bpm het oog heeft gehad op gevallen die zich daardoor kenmerken dat aan de belanghebbende rechtsbijstand wordt verleend door een beroepsmatig optredende gemachtigde, dan wel een kantoor, waarvan het bedrijfsmodel eruit bestaat dat (i) wordt opgetreden op basis van no cure no pay, (ii) daarbij zodanige afspraken met de cliënten worden gemaakt dat het bedrag van eventuele proceskostenvergoedingen aan de gemachtigde of aan het kantoor wordt afgedragen, en (iii) de procedures op een zodanige wijze worden gevoerd dat de daarin toegekende proceskostenvergoedingen de in redelijkheid gemaakte kosten ver overtreffen. Aanwijzingen dat dit laatste het geval is, kunnen bijvoorbeeld worden gevonden in de omstandigheid dat vaak geheel of ten dele gebruik wordt gemaakt van gestandaardiseerde tekstblokken die niet zijn toegespitst op de desbetreffende zaak.”
6.6.
Gevallen die kennelijk niet de hiervoor in 3.5.1 van het Hoge Raad arrest bedoelde kenmerken hebben, moeten in het licht van het doel van de regeling over proceskostenvergoedingen in de WHpkv worden aangemerkt als bijzondere gevallen in de zin van de tweede volzin van artikel 19a, leden 1 en 2, Wet bpm en artikel 30a, leden 1 en 2, Wet WOZ, met als gevolg dat in die gevallen geen aanleiding bestaat tot vermenigvuldiging van de op basis van het Besluit berekende forfaitaire vergoeding met de factor 0,25 of 0,10. Een dergelijke uitleg van het begrip bijzondere gevallen draagt bij aan de verwezenlijking van het in artikel 17, lid 1, van de Grondwet begrepen recht op toegang tot een onafhankelijke en onpartijdige rechter. De stelplicht en de bewijslast met betrekking tot feiten die meebrengen dat het om zo’n bijzonder geval gaat, rusten op de belanghebbende.”
6.7.
Uit de bij het hogerberoepschrift gevoegde volmacht volgt dat de gemachtigde van belanghebbende optreedt op basis van no cure, no pay, waarbij de proceskostenvergoedingen en andere vergoedingen aan de gemachtigde of zijn kantoor worden afgedragen. Verder volgt uit de door de gemachtigde ingediende gedingstukken van de op de zitting van het Hof van 3 december 2025 behandelde zaken, waaronder de hogerberoepschriften, dat deze veelal voor een belangrijk deel inwisselbaar zijn, waarbij ten dele wordt gebruikgemaakt van gestandaardiseerde tekstblokken die zich niet op de zaak toespitsen.
6.8.
De gemachtigde heeft dienaangaande geen feiten en omstandigheden gesteld en ook overigens is niet buiten redelijke twijfel komen vast te staan dat het bedrijfsmodel van de gemachtigde een van de drie kenmerken zoals bedoeld in het arrest van de Hoge Raad van 25 april 2025, ECLI:NL:HR:2025:670, niet heeft.
6.9.
Nu de uitspraak van de Rechtbank is bekendgemaakt na 1 januari 2024 en het bestreden besluit, de WOZ-beschikking wordt gewijzigd, heeft het Hof factor 0,25 toegepast voor de proceskosten in hoger beroep. Voor een hogere vergoeding ziet het Hof geen aanleiding.
6.10.
De stelling dat artikel 30a Wet WOZ in strijd is met hogere regelgeving, zoals artikel 17 van Pro de Grondwet, het Unierechtelijke doeltreffendheidsbeginsel, artikel 6 juncto Pro artikel 13 van Pro het Europees Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en fundamentele vrijheden en artikel 47 van Pro het Handvest van de grondrechten van de Europese Unie, faalt op de gronden als vermeld in het arrest van de Hoge Raad van 17 januari 2025, ECLI:NL:HR:2025:46.
Griffierechten
6.11.
Verder dient de Heffingsambtenaar de voor de behandeling in beroep en hoger beroep betaalde griffierechten van tezamen € 188 aan belanghebbende te vergoeden.
Uitbetaling van proceskostenvergoeding en griffierecht
6.12.
Belanghebbende heeft verzocht te bepalen dat de betaling van de vergoeding voor de proceskosten en het griffierecht, in overeenstemming met dat wat is opgenomen in de aan de gemachtigde verleende volmacht, rechtstreeks aan de gemachtigde dient plaats te vinden.
6.13.
De belastingrechter is niet bevoegd een oordeel te geven over de wijze waarop de betaling van de proceskostenvergoeding en het griffierecht dient plaats te vinden. Belanghebbende dient zich bij een geschil daarover te wenden tot de burgerlijke rechter (vgl. HR 31 januari 2025, ECLI:NL:HR:2025:156, r.o. 5.4). Overigens bepaalt artikel 30a, lid 4, Wet WOZ dat uitbetalingen van – kortgezegd – proceskosten en griffierecht uitsluitend plaatsvinden op de bankrekening die op naam staat van de belanghebbende.
Beslissing
Het Gerechtshof:
- vernietigt de uitspraak van de Rechtbank;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- wijzigt de beschikking aldus dat de waarde van de woning wordt vastgesteld op
- € 692.000;
- vermindert de aanslagen dienovereenkomstig;
- veroordeelt de Heffingsambtenaar in de proceskosten in bezwaar, beroep en hoger beroep aan de zijde van belanghebbende, vastgesteld op € 2.733; en
- draagt de Heffingsambtenaar op aan belanghebbende de in beroep en hoger beroep betaalde griffierechten van in totaal € 188 te vergoeden.
Deze uitspraak is vastgesteld door W. de Wit, Chr.Th.P.M. Zandhuis en R.A. Bosman, in tegenwoordigheid van de griffier T. van Hout.
De griffier, de voorzitter,
T. van Hout W. de Wit
De beslissing is op 14 januari 2026 in het openbaar uitgesproken.
Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert wordt een afschrift aangetekend per post verzonden.
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bijde Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aande Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. - de naam en het adres van de indiener;
b. - de dagtekening;
c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. - de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.