Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-24/759
Uitspraak van 22 januari 2026
in het geding tussen:
[X] te [Z] , belanghebbende,
(gemachtigde: A. Bakker)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Den Haag, de Heffingsambtenaar,
(vertegenwoordiger: […] )
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 2 juli 2024, nummer SGR 23/664.
Procesverloop
1.1.
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] CA te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2022 vastgesteld op € 516.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2022 opgelegde aanslag in de onroerende zaakbelastingen van de gemeente Den Haag (de aanslag).
1.2.
De Heffingsambtenaar heeft het tegen de beschikking en de aanslag gemaakte bezwaar afgewezen.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 50. De Rechtbank heeft beslist, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder:
“De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- wijst het verzoek om vergoeding van immateriële schade toe;
- veroordeelt verweerder tot vergoeding van immateriële schade aan eiser tot een bedrag van € 500;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 218,75;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 50 aan eiser te vergoeden;
- draagt verweerder op om de toegekende vergoedingen en het griffierecht (ingevolge artikel 30a, vierde en vijfde lid, Wet WOZ) te betalen op een bankrekening die op naam staat van eiser.”
1.4.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 138. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend dat door het Hof is aangemerkt als nader stuk. Belanghebbende heeft op 19 oktober 2025 een nader stuk ingediend.
1.5.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van 30 oktober 2025. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning bestaat uit een parterre-portiekwoning met kelder, een tuin en een losstaande garage (hierna: de woning). De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 131 m2, inclusief een kelder van 13 m2. De garage heeft een gebruiksoppervlakte van 15 m2. De tuin heeft een oppervlakte van 87 m2. Het bouwjaar van de woning is 1936. De ingang van de garage is om de hoek van de woning gelegen aan de [adres 2] . De garage bevindt zich op een afzonderlijk kadastraal perceel.
2.2.1.
De Heffingsambtenaar heeft in beroep een waardematrix (de matrix) overgelegd van de woning, waarin gegevens zijn opgenomen van de woning en van enkele naar de opvatting van de Heffingsambtenaar met de woning vergelijkbare onroerende zaken, te weten drie aan dezelfde laan in de gemeente Den Haag gelegen woningen: [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] (de vergelijkingsobjecten). Deze vergelijkingsobjecten betreffen parterre-portiekwoningen met tuin met bouwjaren van respectievelijk 1935, 1950 en 1937. In deze matrix zijn objectgegevens van de woning en de vergelijkingsobjecten, en verkoopgegevens van de vergelijkingsobjecten opgenomen. Genoemde woningen hebben geen kelder en geen garage. In de matrix zijn in het veld opmerkingen bijzonderheden met betrekking tot de staat van de woning en de vergelijkingsobjecten opgenomen. Bij de opmerkingen bij de woning is vermeld: “GO 118 m2, kelder 13 m2 + vrijstaande garage in [adres 2] (15 m2 min. € 55.000,-), tuin 87 m2 (…)“. De waarde van de woning is in de matrix bepaald op € 516.000 en op € 461.000 exclusief garage.
2.2.2.
In de matrix heeft de Heffingsambtenaar gegevens en verkoopcijfers van drie in de nabijheid van de woning in de gemeente Den Haag gelegen, los van een woning verkochte garages vermeld: [adres 6] , [adres 7] en [adres 8] .
2.2.3.
Verder heeft de Heffingsambtenaar een object- en referentiekaart van de woning en de vergelijkingsobjecten overgelegd alsmede een luchtfoto van de woning en foto’s van het aanzicht van de woning en van de vergelijkingsobjecten.
2.3.
Belanghebbende heeft in beroep een referentiematrix (de referentiematrix) overgelegd met transactie- en verkoopgegevens en objectkenmerken van drie naar de opvatting van belanghebbende met de woning vergelijkbare onroerende zaken: [adres 9] , [adres 5] en [adres 10] te [woonplaats] (eveneens parterre-portiekwoningen met tuin). Voorts heeft belanghebbende een afschrift van verkoopinformatie overgelegd van “ [naam] B.V.” bestaande uit de verkoopadvertentiegegevens en foto’s van deze woningen. De woningen die als vergelijkingsobjecten zijn genoemd in de referentiematrix beschikken niet over een kelder en ook niet over een garage. De waarde van de woning is in de referentiematrix bepaald op € 424.178.
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft, voor zover hier van belang, geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder:
“4. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
5. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde taxatieverslag en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Naar volgt uit het taxatieverslag en de daarbij gevoegde matrix, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, te weten [adres 3] (verkocht op 22 maart 2021 met transactieprijs € 495.000), [adres 4] (verkocht op 15 juli 2021 met transactieprijs € 469.000) en [adres 5] (verkocht op 6 juni 2020 met transactieprijs € 490.000). De rechtbank acht die vergelijkingsobjecten gelet op het bouwjaar, het type woning, de ligging in dezelfde straat en de gebruiksoppervlakte goed vergelijkbaar met de woning. Uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten vloeit een gemiddelde prijs per vierkante meter gebruiksoppervlakte voort van € 3.920. Nu verweerder bij de waardering van de woning is uitgegaan van een vierkante meterprijs van € 3.939 (inclusief garage) kan niet worden gezegd dat de vastgestelde waarde van de woning in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten of te hoog is vastgesteld, hierbij in acht nemende dat de gebruikte referentieobjecten noch een garage hebben, noch een kelder, terwijl de onderhavige woning zowel een kelder als een vrijstaande garage heeft.
6. Hetgeen eiser heeft aangevoerd, doet aan het hier boven gegeven oordeel niet af. Naar het oordeel van de rechtbank zijn de door eiser aangedragen referentieobjecten goed vergelijkbaar met de woning maar heeft eiser niet inzichtelijk gemaakt hoe de herleiding van de verkoopprijzen van deze objecten leidt tot de door hem bepleite waarde.
7. Eiser stelt dat verweerder niet aan de toezendplicht heeft voldaan nu hij in zijn bezwaarschrift heeft verzocht om de op de zaak betrekking hebbende stukken aan hem te verstrekken, zoals de grondstaffels en KOUDV- en liggingsfactoren. Verweerder heeft verklaard geen gebruik te maken van deze gegevens. De rechtbank overweegt dat deze werkwijze van verweerder reeds aan de orde is geweest in de jurisprudentie waarbij is geoordeeld dat van een schending van de toezendplicht geen sprake is.[1] De rechtbank ziet geen aanleiding om in deze zaak anders te oordelen. Nu verweerder transactieprijzen van vergelijkingsobjecten niet corrigeert voor het tijdsverloop tussen transactiedatum en waardepeildatum, waar overigens ook geen verplichting toe bestaat, faalt ook de klacht dat verweerder de indexatie niet inzichtelijk heeft gemaakt. Verder is de matrix pas in de beroepsfase opgesteld ter onderbouwing van de vastgestelde WOZ-waarde, verweerder kan daarom niet worden tegengeworpen dat hij deze niet heeft verstrekt in de bezwaarfase. De blote stelling van eiser dat de inhoud/oppervlakte van de vergelijkingsobjecten niet juist is en dat de bouwtekeningen en de iWOZ-gegevens van de vergelijkingsobjecten hadden moeten worden overgelegd, wordt ook verworpen.[2]
8. Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en dient het beroep ongegrond te worden verklaard.
9. Eiser heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Bij de beoordeling van de vraag of de redelijke termijn is overschreden, moet worden aangesloten bij de uitgangspunten die zijn neergelegd in de arresten van de Hoge Raad van 22 april 2005[3]. Behoudens in geval van bijzondere omstandigheden wordt een periode van twee jaar voor de bezwaar- en beroepsfase in dit verband als redelijk beschouwd. Hiervan komt een half jaar toe aan de bezwaarfase.
10. Het bezwaarschrift is door verweerder ontvangen op 1 maart 2022, de uitspraak op bezwaar is gedaan op 8 december 2022 en de uitspraak van de rechtbank is gedaan op 2 juli 2024. Vanaf het indienen van het bezwaarschrift tot de uitspraakdatum is een periode van twee jaar en vier maanden verstreken. De overschrijding van de redelijke termijn bedraagt dan vier maanden, zodat eiser recht heeft op een vergoeding van immateriële schade van € 500. De overschrijding van de redelijke termijn dient volledig aan de bezwaarfase te worden toegerekend.
Proceskosten
11. De rechtbank ziet vanwege de overschrijding van de redelijke beslistermijn aanleiding voor een proceskostenvergoeding voor de beroepsfase. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 218,75 (1 punt voor het doen van een verzoek om schadevergoeding met een waarde per punt van € 875 en een wegingsfactor van 0,25).[4]
(…)
[1] ECLI:NL:GHDHA:2022:2636 en HR 6 oktober 2023, ECLI:NL:HR:2023:1390
[2] ECLI:NL:GHDHA:2022:2636 en HR 6 oktober 2023, ECLI:NL:HR:2023:1390
[4] ECLI:NL:HR:2023:1526”
Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
4.1.
In geschil is of de Heffingsambtenaar de toezendplicht heeft geschonden en heeft verzuimd alle op de zaak betrekking hebbende stukken over te leggen, of de onroerende zaak onjuist is afgebakend en of de waarde van de woning op een te hoog bedrag is vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vragen bevestigend en de Heffingsambtenaar ontkennend.
4.2.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, behoudens de beslissingen omtrent de vergoeding van immateriële schade en griffierecht, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en primair tot wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning nader wordt vastgesteld op € 424.000, met dienovereenkomstige vermindering van de aanslag en subsidiair tot terugwijzing naar de Heffingsambtenaar voor een nieuwe waardebepaling met inachtneming van de uitspraak van het Hof. Verder heeft belanghebbende verzocht om toekenning van een proceskostenvergoeding voor het bezwaar, beroep en hoger beroep, waarbij artikel 30a Wet WOZ niet wordt toegepast.
4.3.
De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank en, in het geval het hoger beroep gegrond is, tot toekenning van een proceskostenvergoeding met toepassing van artikel 30a Wet WOZ.
Beoordeling van het hoger beroep
Toezendplicht – artikel 40, lid 2, Wet WOZ
5.1.1.
De Heffingsambtenaar heeft in de bezwaarfase een taxatieverslag aan belanghebbende gezonden en in beroep een matrix overgelegd. In het verweerschrift in beroep en hoger beroep alsmede ter zitting heeft de Heffingsambtenaar een toelichting gegeven op de wijze waarop woningen in de gemeente Den Haag voor het jaar 2022 worden gewaardeerd. Hij heeft aangevoerd dat bij de modelmatige waardering de verschillen tussen de onroerende zaken worden verrekend in de prijs per vierkante meter van de gebruiksoppervlakte. Er is in elke fase sprake van onderzoek door een taxateur die zoekt naar verkoopcijfers van objecten die, wat de taxateur betreft, zo goed mogelijk vergelijkbaar zijn en zo dicht mogelijk bij de waardepeildatum liggen. Bij de taxatie wordt geen gebruik gemaakt van indexeringscijfers, KOUDV- en liggingsfactoren en ook niet van grondstaffels. Het Hof heeft geen reden aan deze toelichting te twijfelen. Hieruit volgt dat de (gegevens die ten grondslag liggen aan) indexeringscijfers en KOUDV- en liggingsfactoren en grondstaffels de Heffingsambtenaar niet ter raadpleging ter beschikking staan of hebben gestaan en dus niet aan belanghebbende in de bezwaarfase konden worden verstrekt. Om toezending van de iWOZ-kaarten heeft belanghebbende in bezwaar niet verzocht. Er is dan ook geen sprake van een schending van de toezendplicht als bedoeld in artikel 40, lid 2, Wet WOZ. Daarbij wordt opgemerkt dat het niet nodig is dat de Heffingsambtenaar inzicht verschaft in de wijze waarop hij de waarde precies heeft berekend. De verplichting tot informatieverstrekking op grond van artikel 40, lid 2, Wet WOZ betreft de bij de waardevaststelling gehanteerde gegevens. Het interpreteren van deze gegevens valt niet onder genoemde bepaling.
5.1.2.
De werkwijze van de Heffingsambtenaar is reeds aan de orde geweest in de jurisprudentie waarbij is geoordeeld dat van een schending van de toezendplicht geen sprake is (Hof Den Haag 7 december 2022, ECLI:NL:GHDHA:2022:2636, HR 6 oktober 2023, ECLI:NL:HR:2023:1390, Hof Den Haag 9 oktober 2024, ECLI:NL:GHDHA:2024:1806 en Hof Den Haag 5 februari 2025, ECLI:NL:GHDHA:2025:149). Het Hof ziet geen aanleiding om in deze zaak anders te oordelen.
Bouwtekeningen, iWOZ-gegevens – artikel 8:42 Algemene Pro wet bestuursrecht
5.2.
Voor zover belanghebbende stelt dat de Heffingsambtenaar bouwtekeningen en iWOZ-gegevens over moet leggen van de door hem in de matrix genoemde vergelijkingsobjecten, geldt het volgende. iWOZ is een door de Vereniging van Nederlandse Gemeenten samengestelde verzameling van objectgegevens en foto’s van te koop aangeboden woningen in Nederland. De Heffingsambtenaar is in beginsel niet verplicht deze gegevens te overleggen. Dit zou anders zijn in het geval de Heffingsambtenaar bij het bepalen van de waarde in enige fase van het geding gebruik heeft gemaakt van de iWOZ- gegevens. Gesteld noch gebleken is dat hiervan sprake zou zijn. Daarnaast geldt dat, als belanghebbende gemotiveerd heeft gesteld dat de door de Heffingsambtenaar in de matrix genoemde gebruiksoppervlakten en objectkenmerken van de vergelijkingsobjecten onjuist zijn, en hij daarmee voldoende twijfel zaait, het in reactie daarop op de weg van de Heffingsambtenaar kan liggen om de gebruiksoppervlakten en objectkenmerken te controleren en (als gevolg daarvan) bijvoorbeeld, bouwtekeningen, iWOZ-kaarten of ander bewijs in te brengen. Dat is hier niet aan de orde. De gemachtigde voert standaard in zijn (hoger)beroepschriften aan dat hij de gebruiksoppervlakte en de objectkenmerken bestrijdt bij gebrek aan wetenschap. Iedere verdere motivering ontbreekt, zodat hij daarmee niet de minste twijfel zaait dat de Heffingsambtenaar is uitgegaan van de juiste gebruiksoppervlakten en objectkenmerken van de vergelijkingsobjecten.
Objectafbakening
5.3.1.
Artikel 16 Wet Pro WOZ bepaalt, voor zover van belang:
“Voor de toepassing van de wet wordt als één onroerende zaak aangemerkt:
a. een gebouwd eigendom;
b. een ongebouwd eigendom;
(…)
d. een samenstel van twee of meer van de in onderdeel a of onderdeel b bedoelde eigendommen (…) die bij dezelfde belastingplichtige in gebruik zijn en die, naar de omstandigheden beoordeeld, bij elkaar behoren;”
5.3.2.
In de Memorie van Toelichting is artikel 16, aanhef en letter d, Wet WOZ als volgt toegelicht:
“De complexbepaling zal veel worden toegepast. Het gaat hier om objecten die bestaan uit twee of meer gebouwde dan wel ongebouwd eigendommen die, naar de omstandigheden beoordeeld, bij elkaar behoren en door één en dezelfde (rechts)persoon worden gebruikt.
Dit is onder meer het geval bij een woning met schuur en tuin, voor zover deze objecten bij dezelfde belanghebbende in gebruik zijn. Het complex omvat dan twee gebouwde eigendommen en één ongebouwd eigendom. Er doen zich evenwel ten aanzien van onroerende zaken ook meer gecompliceerde situaties voor, waarbij niettemin sprake is van een samenstel als bedoeld in onderdeel d.”
Kamerstukken II 1992/1993, 22 885, nr. 3, p. 43.
5.3.3.
De onroerende zaak van belanghebbende bestaat uit een gebouwd eigendom, het woonhuis, een ongebouwd eigendom, de tuin, en een gebouwd eigendom, de garage. Belanghebbende is gebruiker en eigenaar van alle eigendommen. De garage is gelegen vlak om de hoek van het woonhuis. Het Hof is van oordeel dat naar de omstandigheden in onderling verband beoordeeld de drie (gebouwde en ongebouwde) eigendommen bij elkaar horen en een samenstel vormen als bedoeld in artikel 16, aanhef en onderdeel d, van de Wet WOZ en derhalve voor de toepassing van die wet één onroerende zaak vormen. Daar doet niet aan af dat de garage op een apart kadastraal perceel is gelegen, een eigen adres heeft en los van het woonhuis kan worden verkocht.
5.3.4.
Belanghebbende heeft ter zitting gesteld dat hij ervan is uitgegaan dat de Heffingsambtenaar voor de garage afzonderlijk een WOZ-waardebeschikking heeft genomen, althans dat niet kenbaar is dat de Heffingsambtenaar de garage ook tot de onroerende zaak als bedoeld in artikel 16 Wet Pro WOZ heeft gerekend en ingevolge artikel 17 Wet Pro WOZ in de waardebepaling van de woning heeft betrokken. Het Hof volgt belanghebbende niet in zijn standpunt. De beschikking vermeldt, zoals de Heffingsambtenaar heeft toegelicht, het hoofdadres van de onroerende zaak met de vermelding ‘CA’, hetgeen staat voor ‘cum annexis’. Op het biljet is geen tweede beschikking vermeld. Uit het taxatieverslag blijkt duidelijk dat het object uit twee adressen bestaat en dat het tweede adres een vrijstaande garage betreft met een oppervlakte van 15 m2. Hieruit kan geen andere conclusie worden getrokken dan dat de garage tot de onroerende zaak is gerekend en dat daarvoor geen aparte beschikking is gegeven.
Waardebepaling
5.4.
De waarde van de woning wordt ingevolge artikel 17, lid 2, Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 43-44).
5.5.
De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is. De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde voor de woning een matrix, een luchtfoto van de woning, foto’s van het aanzicht van de woning en de vergelijkingsobjecten en de kadastrale kaart van de woning en van de vergelijkingsobjecten overgelegd. Uit de matrix volgt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met onroerende zaken waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Het staat de Heffingsambtenaar vrij ter ondersteuning van de door hem bepaalde waarde gebruik te maken van de vergelijkingsobjecten die de door hem verdedigde waarde het beste ondersteunen (HR 13 oktober 2017, ECLl:NL:HR:2017:2605). Niet vereist is dat deze vergelijkingsobjecten identiek zijn aan de woning. Voldoende is dat de vergelijkingsobjecten vergelijkbaar zijn met de woning, mits de Heffingsambtenaar bij de bepaling van de waarde voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen.
5.6.1.
De Heffingsambtenaar heeft ter zitting uiteengezet dat de woning als één geheel is gewaardeerd, bestaande uit woonhuis, tuin en garage. Bij het opstellen van de matrix is de waarde van de woning getaxeerd en is gezocht naar verkopen die beschikbaar zijn van vergelijkbare woningen. Er zijn echter geen verkopen van parterre-portiekwoningen met een garage op of rond de peildatum in de buurt beschikbaar. Wel zijn er verkopen geweest van losse garages in de buurt rond de waardepeildatum. Op die wijze kon de Heffingsambtenaar, zo stelt hij, een indicatie krijgen van de waarde van de garage bij losse verkoop. Dat neemt echter niet weg dat hij bij de taxatie het woonhuis, de tuin en de garage als één geheel heeft gewaardeerd. Het Hof volgt de Heffingsambtenaar in deze uiteenzetting. Deze is door belanghebbende ook niet weerlegd (zie hetgeen hierover is geoordeeld in 5.3.4).
5.6.2.
De vergelijkingsobjecten zijn, gelet op de foto’s, qua bouwstijl en bouwaard goed vergelijkbaar met de woning; het zijn alle parterre-portiekwoningen gelegen in dezelfde straat als de woning. Weliswaar liggen de vergelijkingsobjecten in een andere buurt, maar dat doet niet af aan de vergelijkbaarheid, omdat, naar de Heffingsambtenaar ter zitting van de Rechtbank onweersproken heeft gesteld, de buurtaanduiding aan weerszijden van de [laan] anders is ( [Buurt 1] en [Buurt 2] ). De vergelijkingsobjecten en de woning vertonen, afgezien van de al genoemde garage, wel verschillen voor wat betreft het bouwjaar, de gebruiksoppervlakte en de aanwezigheid van een kelder (de woning). Die verschillen zijn echter naar het oordeel van het Hof niet van een zodanige omvang dat zij afbreuk doen aan de bruikbaarheid van de vergelijkingsobjecten. De marktgegevens van de vergelijkingsobjecten zijn dan ook bruikbaar voor de onderbouwing van de waarde van de woning.
5.6.3.
De prijs per vierkante meter gebruiksoppervlakte van de vergelijkingsobjecten is respectievelijk € 3.992 ( [adres 3] ), € 4.043 ( [adres 4] ) en € 3.920 ( [adres 5] ). De Heffingsambtenaar heeft voor de woning, exclusief de garage, een prijs per vierkante meter gebruiksoppervlakte van € 3.519 gehanteerd. Rekening houdend met het feit dat blijkens de matrix het vergelijkingsobject [adres 3] in goede staat verkeert, [adres 5] beschikt over goede voorzieningen en de woning en de vergelijkingsobjecten overigens in gemiddelde staat verkeren, onderbouwen de prijzen per vierkante meter gebruiksoppervlakte van de vergelijkingsobjecten de waarde van de woning. Met de garage heeft de Heffingsambtenaar rekening gehouden door daaraan een waarde toe te kennen (€ 55.000) die hij heeft onderbouwd met gerealiseerde verkoopprijzen van drie vrijstaande garages in de buurt van de woning rond de waardepeildatum. Het Hof volgt deze waardebepaling. Belanghebbende heeft de waarde van de garage ook niet betwist.
5.7.1.
Belanghebbende stelt terecht dat de door hem in zijn referentiematrix aangedragen vergelijkingsobjecten in de beoordeling van de waarde van de woning moeten worden betrokken. Het Hof overweegt in dat verband als volgt.
5.7.2.
In zijn referentiematrix houdt belanghebbende geen rekening met de bij de woning behorende garage en hij komt daarmee uit op een waarde van de woning van € 424.178. Reeds daarom kan de referentiematrix de waarde van de woning niet onderbouwen.
5.7.3.
Net als de Heffingsambtenaar voert belanghebbende de woning [adres 5] aan als vergelijkingsobject. Belanghebbende stelt in de referentiematrix dat bij de prijs per vierkante meter gebruiksoppervlakte van dit vergelijkingsobject in de vergelijking met de woning een vermindering van in totaal 20% van de prijs per vierkante meter gebruiksoppervlakte (€ 3.818, na een door belanghebbende gehanteerde indexatie) in aanmerking moet worden genomen, zodat die prijs uitkomt op € 3.054 per vierkante meter gebruiksoppervlakte. De omvang van deze correcties is door belanghebbende echter niet onderbouwd, anders dan een verwijzing ter zitting dat andere gemeenten en belastingsamenwerkingen voor KOUDV-factoren ook een correctie van 5% of 10% per punt afwijking hanteren. Deze onderbouwing acht het Hof onvoldoende. De door belanghebbende overgelegde gegevens van “ [naam] B.V.” geven voorts weliswaar het beeld van een in goede staat verkerende woning met een luxe badkamer, maar dit rechtvaardigt naar het oordeel van het Hof niet een vermindering van de prijs per vierkante meter gebruiksoppervlakte van 10% voor onderhoud en 10% vanwege bovengemiddelde voorzieningen. De enkele verwijzing, zonder nadere toelichting, door belanghebbende naar de gegevens van “ [naam] B.V.” is daarvoor onvoldoende. Bovendien hanteert belanghebbende in het terugrekenen van de prijs per vierkante meter gebruiksoppervlakte van bovengemiddelde staat naar gemiddelde staat een onjuiste breuk door uit te gaan van 80/100e in plaats van 100/120e van de prijs per vierkante meter gebruiksoppervlakte in bovengemiddelde staat. Ten slotte gaat belanghebbende zonder daarvoor een verklaring te geven uit van een grotere gebruiksoppervlakte (132 m2) dan de Heffingsambtenaar (125 m2).
5.7.4.
Het door belanghebbende opgevoerde vergelijkingsobject [adres 10] bevindt zich, zoals de Heffingsambtenaar heeft opgemerkt en belanghebbende niet heeft weersproken, dicht bij een (kruispunt van een) drukke doorgaande weg ( [Weg 1] / [Weg 2] ). Bovendien beschikt dit object over een tuin van 161 m2, terwijl de tuin van de woning 87 m2 is. Gelet op deze verschillen is dit object, zonder rekening te houden met deze verschillen, hetgeen belanghebbende niet heeft gedaan, niet goed te vergelijken met de woning.
5.7.5.
De prijs per vierkante meter gebruiksoppervlakte van het vergelijkingsobject [adres 9] dat belanghebbende in zijn referentiematrix opvoert wijkt met € 3.511 zo weinig af van de door de Heffingsambtenaar voor de woning gehanteerde prijs (€ 3.519) dat dit gegeven niet een lagere waarde van de woning onderbouwt.
5.7.6.
Voor alle vergelijkingsobjecten in de referentiematrix geldt dat sprake is van een vereniging van eigenaren met een reservefonds, zo blijkt uit de door belanghebbende zelf ingebrachte gegevens van “ [naam] B.V.” ( [adres 9] € 19.276,70, [adres 5] € 5.300, [adres 10] € 13.309). In de referentiematrix wordt hiermee geen rekening gehouden.
5.7.7.
Ten slotte merkt het Hof op dat ook als de drie vergelijkingsobjecten van belanghebbende in de vergelijking worden betrokken, het gemiddelde van deze drie samen met de vergelijkingsobjecten van de Heffingsambtenaar (€ 3.611) nog steeds boven de prijs per vierkante meter gebruiksoppervlakte van de woning ligt (€ 3.519).
5.7.8.
Het Hof komt op basis van hetgeen onder 5.7.1 tot en met 5.7.7 is overwogen tot de conclusie dat de referentiematrix van belanghebbende niet een lagere waarde onderbouwt.
5.8.
Het Hof neemt bij al het voorgaande mede in aanmerking dat het waarderen van onroerende zaken geen exacte wetenschap is en dat niet is vereist dat de WOZ-waarde van de woning wiskundig wordt bewezen door de Heffingsambtenaar. Anders dan belanghebbende stelt, staat het de Heffingsambtenaar vrij ter voldoening aan zijn bewijslast de waarde te onderbouwen met de methode die hij daartoe geschikt acht en bestaat er geen verplichting om gebruik te maken van bijvoorbeeld een grondstaffel of een (verantwoording van een) opbouw van de vastgestelde waarde in diverse (deel)waarden.
Slotsom
5.9.
Het hoger beroep is ongegrond.
Proceskosten
Het Hof ziet geen aanleiding voor toekenning van een proceskostenvergoeding. Aan de beantwoording van de vraag of artikel 30a Wet WOZ in het onderhavige geval buiten toepassing moet blijven, komt het Hof niet meer toe.
Beslissing
Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Deze uitspraak is vastgesteld door M.J.M. van der Weijden, H.A.J. Kroon en R.A. Bosman, in tegenwoordigheid van de griffier Y. Postema.
De griffier, de voorzitter,
Y. Postema M.J.M. van der Weijden
De beslissing is op 22 januari 2026 in het openbaar uitgesproken.
Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert wordt een afschrift aangetekend per post verzonden.
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bijde Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aande Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. - de naam en het adres van de indiener;
b. - de dagtekening;
c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. - de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.