ECLI:NL:GHSHE:2026:1456

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team belastingrecht

Meervoudige Belastingkamer

Nummers: 24/1325 en 24/1446

Uitspraak op het hoger beroep van

de heffingsambtenaar van de gemeente Tilburg,

hierna: de heffingsambtenaar,

en op het hoger beroep en incidentele hoger beroep van

[belanghebbende] ,

wonend in [woonplaats] ,

hierna: belanghebbende,

tegen de uitspraak van de rechtbank Zeeland-West-Brabant (hierna: de rechtbank) van 2 augustus 2024, nummer BRE 24/3327 in het geding tussen belanghebbende en de heffingsambtenaar.

1.Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) een beschikking gegeven (hierna: de WOZbeschikking) en daarbij de waarde van [adres 1] in [plaats] (hierna: de onroerende zaak) vastgesteld. Tevens is de aanslag onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2022 bekendgemaakt.

1.2.

Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt. De heffingsambtenaar heeft uitspraak op bezwaar gedaan en het bezwaar ongegrond verklaard.

1.3.

Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak beroep ingesteld bij de rechtbank.

De rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard.

1.4.

De heffingsambtenaar heeft tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld bij het hof, bij het hof bekend onder nummer 24/1325. Belanghebbende heeft een verweerschrift ingediend en daarbij incidenteel hoger beroep ingesteld.

1.5.

Belanghebbende heeft eveneens hoger beroep ingesteld, bij het hof bekend onder nummer 24/1446. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.6.

Partijen hebben vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn doorgestuurd naar de andere partij.

1.7.

De zitting heeft plaatsgevonden op 3 april 2026 in ’s-Hertogenbosch. Daar zijn verschenen belanghebbende en, namens de heffingsambtenaar, [heffingsambtenaar 1] . [heffingsambtenaar 2] en [heffingsambtenaar 3] .

Op deze zitting zijn gelijktijdig behandeld de onderhavige zaak en de zaak met nummer 24/1445.

1.8.

Het hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.

2.Feiten

2.1.

Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. Het gaat om een winkel/verkoopruimte met een oppervlakte van 84 m2.

2.2.

De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum 1 januari 2021 (hierna: de waardepeildatum) vastgesteld op € 126.000.

Bij uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak en de aanslag gehandhaafd.

2.3.

De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde per waardepeildatum vastgesteld met behulp van de huurwaardekapitalisatie methode.

2.4.

De rechtbank heeft de WOZ-waarde in goede justitie op € 105.000 vastgesteld.

2.5.

De uitspraak van de rechtbank is op 6 augustus 2024 aan partijen aangetekend verzonden. Het hoger beroepschrift van belanghebbende heeft een dagtekening van 19 september 2024 en is op 20 september 2024 bij de centrale informatiebalie van het Paleis van Justitie in ’s-Hertogenbosch afgegeven.

3.Geschil en conclusies van partijen

3.1.

In geschil is het antwoord op de volgende vragen:

- Heeft de heffingsambtenaar alle op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd?

- Heeft de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum naar een te hoog bedrag vastgesteld?

3.2.

Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank en vermindering van de WOZ-waarde naar nihil. De heffingsambtenaar concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank en vaststelling van de WOZ-waarde op de beschikte waarde.

4.Gronden

Vooraf

Ontvankelijkheid van het hoger beroep van belanghebbende

4.0.1.

De wettelijke termijn voor het indienen van een hogerberoepschrift bedraagt zes weken.^[1]Deze termijn eindigde op 17 september 2024. Een hogerberoepschrift is tijdig ingediend indien het voor het einde van de termijn is ontvangen.^[2]Bij verzending per post is het nog tijdig ingediend indien het voor het einde van de termijn ter post is bezorgd en het bovendien niet later dan een week na afloop van de termijn is ontvangen.

4.0.2.

Het hogerberoepschrift van belanghebbende is op 20 september 2024 bij de centrale informatiebalie van het Paleis van Justitie binnengekomen, terwijl niet is gebleken dat het beroepschrift voor het einde van de termijn ter post is bezorgd.

4.0.3.

Het hoger beroep wordt bij niet-tijdige indiening in beginsel niet-ontvankelijk verklaard, tenzij redelijkerwijs niet kan worden geoordeeld dat de indiener in verzuim is geweest.^[3]Als de verwijtbaarheid met betrekking tot de niet-tijdige indiening van het hogerberoepschrift gering is, kan die termijnoverschrijding niet aan de indiener toegerekend worden en is die verschoonbaar.^[4]Belanghebbende heeft geen feiten of omstandigheden aangedragen die kunnen leiden tot een verschoonbare termijnoverschrijding. Belanghebbende heeft ter zitting verklaard dat hij vaker stukken afgeeft bij de centrale informatiebalie van het Paleis van Justitie en heeft geen redenen gegeven waarom hij dat in dit geval enkele dagen te laat heeft gedaan. Het hof weegt in zijn oordeel mee dat belanghebbende weliswaar geen (fiscaal) jurist is, maar dat hij vaker procedeert en dus bekend mag worden verondersteld met de geldende termijnen.

4.0.4.

Het hoger beroep van belanghebbende is niet ontvankelijk. Belanghebbende heeft echter ook wel tijdig incidenteel hoger beroep ingesteld. Het hof zal daarom de klachten van belanghebbende toch inhoudelijk behandelen.^[5]

Ten aanzien van het geschil

Op de zaak betrekking hebbende stukken.

4.1.

Indien een belanghebbende voldoende gemotiveerd heeft gesteld dat een bepaald stuk van enig belang kan zijn (geweest) voor de besluitvorming in zijn zaak en daarom een verzoek doet tot overlegging van dat stuk, moet aan dat verzoek worden tegemoetgekomen, mits het bestaan van dat stuk aannemelijk is en bovendien aannemelijk is dat het de heffingsambtenaar ter beschikking staat of heeft gestaan.^[6]

4.2.

Belanghebbende heeft gesteld dat het dossier niet compleet is, omdat de heffingsambtenaar niet alle op de zaak betrekking hebbende stukken, als bedoeld in artikel 8:42 Awb Pro heeft overgelegd. Daarmee doelt belanghebbende op stukken die betrekking hebben op het geschil dat hij heeft met de gemeente Tilburg over de vergunningverlening voor een verbouwing van de [adres 2] en een aanvraag voor een verbouwing van het buurpand op nummer [nummer] . Belanghebbende noemt daarbij meerdere keren een verslag van een hoorzitting in één van die procedures op 3 september 2024. Het onderhavige geschil gaat om de vaststelling van de WOZ-waarde per waardepeildatum. De stukken die belanghebbende noemt hebben geen betrekking op het vaststellen van de WOZ-waarde op die datum en zijn dus geen op de zaak betrekking hebbende stukken.

4.3.

Ter zitting is het hof ambtshalve gebleken dat de heffingsambtenaar evenwel niet alle op de zaak betrekking hebbende stukken heeft overgelegd. De heffingsambtenaar heeft namelijk de huurinformatieformulieren niet overgelegd. De heffingsambtenaar heeft deze formulieren gebruikt om de WOZ-waarde met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode te bepalen. Ook ontbreken in het dossier de koopovereenkomsten van de vergelijkingspanden die de heffingsambtenaar heeft gebruikt om de kapitalisatiefactor te onderbouwen. De heffingsambtenaar heeft ter zitting verklaard dat hij de beschikking over deze koopovereenkomsten heeft gehad. Dit betekent dat de heffingsambtenaar artikel 8:42 Awb Pro heeft geschonden. Het hof verbindt aan dit verzuim op grond van artikel 8:31 Awb Pro gevolgen en bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende moet vergoeden.

WOZ-waarde

4.4.

De waarde van de onroerende zaak is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die de hoogst biedende koper onder de beste omstandigheden wil betalen voor de onroerende zaak. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Het hof zal beoordelen of dat het geval is en betrekt daarbij ook wat belanghebbende heeft aangevoerd.

4.5.

De hiervoor bedoelde waarde voor niet-woningen wordt bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur, door middel van een methode van systematische vergelijking met niet-woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Bij de waardebepaling op grond van de huurwaardekapitalisatie-methode wordt de waarde van een onroerende zaak verkregen door de huurwaarde van de onroerende zaak te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor. De huurwaarde en de kapitalisatiefactor worden zoveel mogelijk afgeleid uit verhuur- en verkooptransacties van vergelijkbare objecten.

4.6.

De heffingsambtenaar stelt allereerst dat de rechtbank ten onrechte heeft vastgesteld dat de onroerende zaak per 1 januari 2021 leegstond terwijl de [naam] het pand huurde. Het hof heeft belanghebbende op de zitting voorgehouden dat de foto’s op googlemaps van de onroerende zaak lijken uit te wijzen dat de onroerende zaak per 1 januari 2021 niet leegstond. Belanghebbende heeft daarover desgevraagd op de zitting verklaard dat de onroerende zaak niet leegstond maar dat hij problemen had met de huurder, dat die niet betaalde en zich niet aan diverse voorschriften hield. Het hof stelt, gelet hierop, vast dat de onroerende zaak per 1 januari 2021 niet leegstond.

4.7.

De heffingsambtenaar verwijst voor de onderbouwing van de vastgestelde waarde naar een door de taxateur [taxateur] (hierna: de taxateur) opgestelde matrix waarin hij aan de hand van drie verhuurde vergelijkingspanden, [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] in [plaats] , die allen een gemengde bestemming hebben, de huurwaarde heeft berekend. Verder verwijst hij naar een door de taxateur opgestelde berekening van de kapitalisatiefactor die de taxateur op 11,9 heeft berekend op basis van de marktsituatie en rekening houdend met economische omstandigheden, de algemene vraag naar gemengde panden in [plaats] , een leegstandrisico van 15% en een opslagrisico van 5,93%. De heffingsambtenaar heeft tevens een vergelijking gemaakt met drie verkopen van vergelijkingspanden, [adres 6] , [adres 7] en [adres 8] in [plaats] , als aanvullende toets ter bevestiging van de vastgestelde waarde. Voor deze panden berekent de heffingsambtenaar een lager opslagrisico en een kapitalisatiefactor van 12,5 en 12,6. Deze berekeningen leiden tot een waarde per waardepeildatum van € 159.000.

4.8.

Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak kan worden bepaald aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode. Het hof volgt partijen hierin en zal nu eerst de huurwaarde beoordelen. Het hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar, met de matrix en de toelichting die hij daarbij ter zitting heeft gegeven, mede in het licht van dat wat belanghebbende heeft aangevoerd, aannemelijk heeft gemaakt dat de huurwaarde niet te hoog is vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft bij het bepalen van de huurwaarde van de onroerende zaak niet de beschikking gehad over een recente huurovereenkomst tussen belanghebbende en de huurder, maar heeft de huurwaarde aannemelijk gemaakt door middel van vergelijking met verhuurde panden in de omgeving. Het hof acht aannemelijk dat de vergelijkingspanden voldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak; het zijn allemaal panden met een gemengde bestemming, gelegen in de directe omgeving van de onroerende zaak. Het hof acht met name het vergelijkingspand op [adres 3] goed vergelijkbaar. Dit pand ligt schuin tegenover de onroerende zaak en heeft een vergelijkbare uitstraling. Aangezien de heffingsambtenaar de huurwaarde van dat pand als uitgangspunt heeft genomen en niet een gemiddelde van de huurprijzen van alle vergelijkingspanden, acht het hof de huurwaarde niet te hoog vastgesteld.

4.9.

Het hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar de kapitalisatiefactor ook aannemelijk heeft gemaakt. Hiertoe heeft de heffingsambtenaar een rekenblad overgelegd, waarvan de percentages van de leegstand en opslagrisico zijn ontleend aan algemene vraag in [plaats] naar gemengde panden en de landelijke taxatiewijzer (bottom-up methode). Dit rekenblad leidt tot een kapitalisatiefactor van 11,9. Ter controle heeft de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak ook vergeleken met drie vergelijkingspanden die in onverhuurde staat zijn verkocht. Het hof acht deze vergelijkingspanden voldoende vergelijkbaar met de onroerende zaak. Het zijn panden met een vergelijkbare oppervlakte en een gemengde bestemming, allen gelegen in [plaats] op een vergelijkbare locatie. Uit deze verkopen volgt een gemiddelde vierkantemeterprijs van € 2.224 die bij de onroerende zaak tot een hogere waarde zou leiden dan de vastgestelde WOZ-waarde. Door de heffingsambtenaar is in de matrix voor de onroerende zaak een lagere vierkantemeterprijs gehanteerd (€ 2.180), die nog steeds zou leiden tot een hogere waarde van € 183.120. De heffingsambtenaar maakt hiermee, mede in het licht van dat wat belanghebbende heeft aangevoerd, aannemelijk dat hij bij zijn berekening als benoemd in 4.7 de WOZ-waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum niet naar een te hoog bedrag heeft vastgesteld.

4.10.

Belanghebbende betoogt dat de onroerende zaak en de bovenwoning, [adres 2] één geheel vormen en als één onroerende zaak moeten worden beschouwd. Dit standpunt faalt. De bovenwoning en de onroerende zaak zijn namelijk beide onroerende zaken die blijkens hun indeling bestemd zijn om als een afzonderlijk geheel te worden gebruikt.^[7]De onroerende zaken zijn dan ook twee zelfstandige WOZ-objecten. De omstandigheid dat ze één eigenaar hebben maakt dat niet anders.

4.11.

Belanghebbendes klacht dat geen van de referentiepanden vergelijkbaar is omdat alleen kan worden vergeleken met panden waarbij ook vergunningen zijn ingetrokken, faalt. Belanghebbende heeft niet onderbouwd dat voor dit jaar dergelijke referentiepanden beschikbaar waren. Bovendien hoeven referentiepanden niet identiek te zijn aan de onroerende zaak. Verder kwalificeren dergelijke omstandigheden over het algemeen niet als objectieve kenmerken waarmee rekening moet worden gehouden bij de bepaling van de WOZ-waarde.

4.12.

Belanghebbende stelt verder dat de onroerende zaak voor hem geen waarde heeft vanwege de schulden die erop rusten. De onroerende zaak heeft daarom volgens belanghebbende een waarde van nihil. Belanghebbende verzoekt de WOZ-waarden van vorige jaren ook te verminderen. Deze klachten falen eveneens; de omstandigheid dat de eigenaar van een onroerende zaak schulden heeft, is geen objectieve omstandigheid die invloed heeft op de WOZ-waarde. Voor zover belanghebbende stelt dat de WOZ-waarden van voorgaande jaren moeten worden verminderd, faalt de stelling al om de eenvoudige reden dat die jaren niet (in deze procedure) bij het hof voorliggen.

4.13.

Tot slot klaagt belanghebbende erover dat het proces-verbaal van de zitting bij de rechtbank niet de gang van zaken ter zitting juist weergeeft. Deze klacht faalt eveneens. Het proces-verbaal is een zakelijke weergave van hetgeen zich op de zitting heeft voorgedaan. Daarnaast geldt dat het proces-verbaal van een zitting de enige kenbron is van wat tijdens de zitting is voorgevallen.^[8]Het hof heeft geen enkele aanleiding om te twijfelen aan hetgeen in het proces-verbaal van de zitting van 11 april 2024 bij de rechtbank is opgenomen.

4.14.

Op grond van het voorgaande is het hof van oordeel dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de onroerende zaak van € 129.000 per waardepeildatum niet te hoog heeft vastgesteld.

Tussenconclusie

4.15.

De slotsom is dat het hoger beroep van de heffingsambtenaar gegrond is, het hoger beroep van belanghebbende niet-ontvankelijk is en het incidentele hoger beroep van belanghebbende ongegrond is.

Ten aanzien van het griffierecht

4.16.

Het hof is van oordeel dat aanleiding bestaat om het griffierecht voor de behandeling van het hoger beroep van € 138 aan belanghebbende te laten vergoeden, omdat de heffingsambtenaar artikel 8:42 Awb Pro heeft geschonden, zie 4.3.

Ten aanzien van de proceskosten

4.17.

Het hof oordeelt dat er geen redenen zijn voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 Awb Pro.

5.Beslissing

Het hof:

verklaart het hoger beroep van de heffingsambtenaar gegrond;
verklaart het hoger beroep van belanghebbende niet-ontvankelijk;
verklaart het incidentele hoger beroep van belanghebbende ongegrond;
vernietigt de uitspraak van de rechtbank, met uitzondering van de beslissing over het griffierecht;
bevestigt de uitspraak op bezwaar;
bepaalt dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht voor de behandeling van het hoger beroep van € 138 vergoedt.

De uitspraak is gedaan door J.M. van der Vegt, voorzitter, J. Wessels en E.P.A. Brakeboer, in tegenwoordigheid van E.A.D. Dockx, als griffier.

De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 3 juni 2026 en een afschrift van de uitspraak is op die datum in Mijn Rechtspraak geplaatst. Aan de partij die niet digitaal procedeert, is een afschrift op die datum aangetekend per post verzonden.

De griffier, De voorzitter,

E.A.D. Dockx J.M. van der Vegt

Het aanwenden van een rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.

(Alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

Het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

de naam en het adres van de indiener;

de dagtekening;

een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

e gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.

In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de andere partij te veroordelen in de proceskosten.

Hoger beroep WOZ-waarde winkelpand niet-ontvankelijk belanghebbende, beroep heffingsambtenaar gegrond