Uitspraak
15 februari 2008
Eerste Kamer
Nr. C06/114HR
RM/AG
Hoge Raad der Nederlanden
Arrest
in de zaak van:
DE GEMEENTE SCHIEDAM,
zetelende te Schiedam,
EISERES tot cassatie, verweerster in het incidentele cassatieberoep,
advocaat: mr. P.S. Kamminga,
t e g e n
LEVAGO PROJECTONTWIKKELING B.V.,
gevestigd te Lelystad,
VERWEERSTER in cassatie, eiseres in het incidentele cassatieberoep,
advocaat: mr. J.A.M.A. Sluysmans.
Partijen zullen hierna ook worden aangeduid als de gemeente en Levago.
1. Het geding in feitelijke instantie
Bij tussenvonnis van 15 december 2004 heeft de rechtbank Rotterdam de vervroegde onteigening uitgesproken van de onroerende zaak met de kadastrale aanduiding gemeente Schiedam, sectie [A]I nummer [001], ter grootte van 0.16.80 ha (grondplannummer [002]). Deze onroerende zaak was eigendom van Levago. De rechtbank heeft verder het voorschot op de schadeloosstelling voor Levago bepaald op € 1.342.940,-- en ter begroting van de aan Levago toekomende schadeloosstelling drie deskundigen benoemd.
Na deskundigenrapportage en behandeling van de zaak, heeft de rechtbank bij vonnis van 15 februari 2006 het bedrag van de door de gemeente aan Levago verschuldigde schadeloosstelling vastgesteld op € 1.413.714,--, en de gemeente veroordeeld deze schadeloosstelling na aftrek van het reeds betaalde voorschot aan Levago te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 15 februari 2006 tot aan de dag der voldoening.
Het vonnis van de rechtbank is aan dit arrest gehecht.
2. Het geding in cassatie
De gemeente heeft tegen het vonnis van de rechtbank van 15 februari 2006 beroep in cassatie ingesteld. Levago heeft incidenteel cassatieberoep ingesteld. De cassatiedagvaarding en de conclusie van antwoord tevens houdende incidenteel cassatieberoep zijn aan dit arrest gehecht en maken daarvan deel uit.
Partijen hebben over en weer geconcludeerd tot verwerping van het beroep.
De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten.
De conclusie van de Advocaat-Generaal L. Timmerman strekt in het principale beroep tot vernietiging en in het incidentele beroep tot verwerping van het beroep.
De advocaat van Levago heeft bij brief van 12 oktober 2007 op de conclusie gereageerd.
3. Beoordeling van het middel in het principale beroep
3.1 Het middel keert zich tegen rov. 2.12 van het vonnis, waarin de rechtbank in navolging van de deskundigen heeft geoordeeld dat voldoende grond bestaat voor vergoeding van door Levago gederfde grondexploitatiewinst en gederfde bebouwingsexploitatiewinst. De rechtbank overwoog daartoe dat genoegzaam naar voren is gekomen dat Levago de ten tijde van de onteigening nog niet geconcretiseerde woningbouwplannen voor het onteigende zou hebben verwezenlijkt indien geen onteigening zou hebben plaatsgevonden, en hieruit ook voordeel zou hebben getrokken. Levago is immers een professionele projectontwikkelaar die in staat moet worden geacht een woningbouwproject als beoogd dan wel toegestaan tot uitvoering te brengen. Voldoende staat vast dat Levago (meer dan) serieuze voornemens had om op het onteigende woningbouw te realiseren; sterker nog, het onteigende is destijds met medeweten van de gemeente aangekocht met het oog op de realisering ter plaatse van woningbouw. De omstandigheid dat in dit concrete geval geen sprake is van zelfrealisatie leidt niet tot een ander oordeel. Wat de omvang van de te vergoeden exploitatieschade betreft, heeft de rechtbank zich eveneens aangesloten bij de deskundigen, die de begroting daarvan, gelet op de vele ongewisheden ter zake van hetgeen, de onteigening weggedacht, op het onteigende redelijkerwijs qua omvang en uitvoering gebouwd had mogen en kunnen worden, hebben gerelateerd aan de grondwaarde, en deze in percentages van de grondwaarde hebben begroot.
3.2 Hiertegen voert het middel aan dat de rechtbank de schadeloosstelling heeft vastgesteld in strijd met het bepaalde in art. 40 van Pro de Onteigeningswet omdat hiermee schadeposten zijn toegekend die niet zijn aan te merken als noodzakelijk en rechtstreeks gevolg van de onteigening. De rechtbank heeft miskend dat het aankomt op de toestand op het tijdstip van de onteigening en dat geen grond bestaat voor vergoeding van gederfde voordelen die niet meer bestaan op het tijdstip van de onteigening. Betoogd wordt dat het niet verwezenlijken van (ook ten tijde van onteigening) nog niet geconcretiseerde woningbouwplannen op het onteigende door Levago onmogelijk is geworden na het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan TramPlus-Overschiestraat als gevolg van de uitspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State van 2 januari 2002, waarmee de bestemming ter plaatse van het onteigende - kort gezegd - trambaan werd, terwijl voordien bebouwing mogelijk zou zijn geweest krachtens het voorheen geldende bestemmingsplan. Aldus is de niet-verwezenlijking van de destijds bestaande, nog niet geconcretiseerde woningbouwplannen van Levago niet terug te voeren op de onderhavige onteigening en daarmee niet aan te merken als noodzakelijk en rechtstreeks gevolg van onteigening, nu de verwezenlijking daarvan niet mogelijk was als gevolg van de sedert 2002 vigerende bestemming van - kort gezegd - trambaan. Verder betoogt het middel dat het gegeven dat het een zogenaamde dwangbestemming betreft, die voor de bepaling van de waarde van het onteigende moet worden geëlimineerd (aan de hand van de Markus/Matser-doctrine), niet met zich brengt dat deze ook zou moeten worden geëlimineerd in het kader van de bepaling van bijkomende schaden en dat de bijkomende schaden zouden moeten worden gewaardeerd aan de hand van de fictie van voortduring van de voorheen geldende bestemming en van de vóór bestemmingswijziging bestaande feiten en omstandigheden tot het moment van onteigening. Voor de waardering van de bijkomende schaden als gevolg van de onteigening moet niet worden uitgegaan van hetgeen, de onteigening weggedacht én de (dwang)bestemming weggedacht, op het onteigende redelijkerwijs qua omvang en uitvoering gebouwd had mogen en kunnen worden, omdat de bijkomende schaden dusdoende ontleend zouden worden aan een fictie met alle ongewisheden van dien, en niet ontleend aan het uitgangspunt voor het bepalen van de schadeloosstelling overeenkomstig het bepaalde in art. 40a van de Onteigeningswet, aldus nog steeds het middel.
3.3.1 Bij de beoordeling van deze klachten wordt het volgende vooropgesteld. De rechtbank heeft in navolging van de deskundigen klaarblijkelijk aansluiting gezocht bij het arrest van de Hoge Raad van 1 november 2002, nr. 1359, NJ 2003, 536, en bij de daarin vermelde regel van onteigeningsrecht dat een onteigende slechts dan aanspraak heeft op vergoeding van schade die hij lijdt doordat hij als gevolg van de onteigening een bepaalde, ten tijde van de onteigening nog niet gerealiseerde, bestemming voor bedrijfsmatige exploitatie van het onteigende niet kan realiseren, indien de omstandigheden dusdanig zijn dat zij aannemelijk maken dat de onteigende die bestemming zonder onteigening zou hebben verwezenlijkt en daaruit voordeel zou hebben getrokken. Voorts hebben de deskundigen, en in hun voetspoor de rechtbank, daarbij tevens in het oog gehouden dat blijkens dat arrest het antwoord op de vraag of ten tijde van de onteigening concrete plannen van de onteigende bestaan voor de desbetreffende toekomstige exploitatie een relevante factor zal zijn, maar niet in alle gevallen de doorslag behoeft te geven. Uitgaande van deze regels heeft de rechtbank - in zoverre niet bestreden door het middel - aannemelijk geoordeeld dat Levago als gevolg van de onteigening exploitatieschade lijdt, en deze vastgesteld op een bedrag van (in totaal) € 403.200,--.
3.3.2 Anders dan het middel betoogt, staat in het onderhavige geval aan toekenning van een aanspraak op vergoeding van exploitatieschade niet in de weg dat ten tijde van de onteigening de verwezenlijking van het voornemen tot woningbouw niet meer mogelijk was doordat inmiddels door het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan TramPlus-Overschiestraat ter plaatse van het onteigende de bestemming - kort gezegd - trambaan was geworden. Die bestemming was, naar tussen partijen niet in geschil is, een dwangbestemming als bedoeld in de arresten van de Hoge Raad van 22 november 1978, nr. 1033, Staat/Matser, NJO 1979, 1, en van 18 juni 1980, nr. 1049, Staat/Markus, NJO 1980, 7, met welke bestemming dan ook bij de bepaling van de werkelijke waarde van het onteigende - naar in cassatie terecht niet wordt bestreden -geen rekening is gehouden. In een geval als het onderhavige is niet uitgesloten dat bij de beantwoording van de vraag of de onteigende daarnaast een vergoeding voor exploitatieschade toekomt, eveneens de dwangbestemming wordt weggedacht omdat zonder toepassing van deze eliminatie de onteigende niet een volledige schadeloosstelling zou ontvangen voor het verlies van zijn onroerende zaak. De rechtbank was klaarblijkelijk met de deskundigen van oordeel dat de onteigening van het onderhavige perceel, dat destijds met medeweten van de gemeente door Levago is aangekocht met het oog op realisering van woningbouw ter plaatse, voor Levago als professionele projectontwikkelaar in dit geval niet alleen het verlies betekende van de objectief vastgestelde grondwaarde doch ook van de - mede gezien de betrokkenheid van de gemeente - reële mogelijkheid door de ontwikkeling ervan exploitatiewinst te behalen, welk verlies als rechtstreeks gevolg van de onteigening moet worden beschouwd.
3.4 Het middel faalt omdat het geheel is gebaseerd op de blijkens het vorenstaande onjuiste opvatting dat de rechtbank bij het bepalen van de (bijkomende) exploitatieschade had uit te gaan van de sinds 2002 geldende bestemming van het onteigende als - kort gezegd - trambaan.
4. Beoordeling van het middel in het incidentele beroep
De in het middel aangevoerde klachten kunnen niet tot cassatie leiden. Zulks behoeft, gezien art. 81 RO Pro, geen nadere motivering nu de klachten niet nopen tot beantwoording van rechtsvragen in het belang van de rechtseenheid of de rechtsontwikkeling.
5. Beslissing
De Hoge Raad:
in het principale beroep:
verwerpt het beroep;
veroordeelt de gemeente in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van Levago begroot op € 367,34 aan verschotten en € 2.200,-- voor salaris;
in het incidentele beroep:
verwerpt het beroep;
veroordeelt Levago in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van de gemeente begroot op € 68,07 aan verschotten en € 2.200, -- voor salaris.
Dit arrest is gewezen door de vice-president D.H. Beukenhorst als voorzitter en de raadsheren P.C. Kop, A. Hammerstein, F.B. Bakels en C.A. Streefkerk, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer E.J. Numann op 15 februari 2008.