Conclusie
13/00817
mr. J.C. van Oven
15 november 2013
Conclusie inzake:
[eiser 1], en
[eiser 2],
eisers tot cassatie
(mr. J.P. van den Berg)
tegen
de Provincie Zuid-Holland
verweerster in cassatie
(mrs. M.W. Scheltema en R.T. Wiegerink)
Dit cassatieberoep is het derde in een onteigeningszaak waarin Uw Raad reeds in 2007 en in 2010 heeft geoordeeld. Het tweede cassatieberoep heeft geleid tot vernietiging en verwijzing naar het gerechtshof te ’s-Gravenhage. In het onderhavige cassatieberoep is het eerste middel gericht tegen het oordeel van dat hof met betrekking tot de werkelijke waarde van het onteigende. [eisers] menen, kort gezegd, dat het hof een te lage waarde aan het onteigende heeft toegekend omdat het geen rekening heeft willen houden met een ruimtelijke ontwikkeling die meebrengt dat in de toekomst woon- en bedrijfsbebouwing op het onteigende zou kunnen worden toegelaten. Het tweede middel, dat betrekking had op de aan de westzijde van het onteigende resterende overhoek van 00.50.85 ha, is door [eisers] bij brief van hun advocaat van 22 mei 2013 ingetrokken.
1.Procesverloop
1.1
Bij vonnis van 22 februari 2006 heeft de rechtbank ’s-Gravenhage vervroegd de onteigening uitgesproken ten behoeve en ten name van de Provincie van een gedeelte ter grootte van 03.00.95 hectare van het perceel kadastraal bekend gemeente Zevenhuizen, sectie [A], nummer [001], in totaal groot 12.49.90 hectare.
[eisers] hebben tegen dit vonnis cassatieberoep ingesteld. Uw Raad heeft dit beroep op 28 september 2007 verworpen [1] .
1.4
De rechtbank kende bij (eind)vonnis van 20 augustus 2008, conform het advies van de deskundigen, aan de onteigende grond een waarde toe van € 8,50 per m2.
1.5
Op het door [eisers] ingestelde cassatieberoep heeft Uw Raad bij arrest van 9 juli 2010 [5] het vonnis van 20 augustus 2008 vernietigd en de zaak voor verdere behandeling en beslissing verwezen naar het gerechtshof te ’s-Gravenhage.
1.6
In de procedure na verwijzing heeft de Provincie een memorie na verwijzing genomen, waarop [eisers] bij memorie van antwoord na verwijzing hebben gereageerd. Ter zitting van het hof van 10 november 2011 hebben partijen de zaak laten bepleiten, de Provincie door mr. J.S. Procee, advocaat te ’s-Gravenhage en [eisers] door mr. C.M.E. Verhaegh, eveneens advocaat te ‘s-Gravenhage.
1.7
Bij arrest van 31 januari 2012 (hierna ook: het tussenarrest) [6] heeft het hof een aanvullend deskundigenadvies gelast en daartoe A.C. Rommelse tot deskundige benoemd.
1.8
De deskundige heeft zijn definitieve advies op 17 september 2012 ingezonden. Nadien hebben partijen de zaak ter zitting van 29 oktober 2012, in aanwezigheid van de deskundige, nogmaals doen bepleiten, de Provincie door mr. E.J. Snijders-Storm, advocaat te ’s‑Gravenhage en [eisers] door mr. Verhaegh voornoemd.
1.9
Bij arrest van 11 december 2012 (hierna: het eindarrest) heeft het hof de deskundige gevolgd in zijn advies dat het onteigende € 9,50 per m2 waard is.
1.1
Bij akte houdende verklaring van cassatie van 21 december 2012 hebben [eisers] (tijdig) [7] cassatieberoep ingesteld tegen het eindarrest. De cassatieverklaring behelsde dat eveneens cassatieberoep werd ingesteld tegen het tussenarrest. [eisers] hebben de cassatieverklaring bij exploot van 5 februari 2013 (tijdig) [8] aan de Provincie laten betekenen met dagvaarding in cassatie.
1.11
De Provincie heeft geconcludeerd tot verwerping van het cassatieberoep. De advocaten van partijen hebben de zaak schriftelijk toegelicht. De advocaat van de [eisers] heeft gerepliceerd. De advocaten van de Provincie hebben gedupliceerd.
2.Ontvankelijkheid van het cassatieberoep tegen het tussenarrest
Terecht is in de schriftelijke toelichting van de Provincie aangevoerd dat [eisers] niet in hun cassatieberoep kunnen worden ontvangen voor zover dat is gericht tegen het tussenarrest van 31 januari 2012 [9] . Bij dit arrest is niet de onteigening uitgesproken, nadien een voorschot bepaald of uitspraak gedaan over de toe te kennen schadeloosstelling, zodat daarvan ingevolge art. 54l lid 1 en 54t lid 1 jo. art. 52 lid 2 Ow Pro geen cassatieberoep open staat [10] . Dat het beroep in zoverre niet-ontvankelijk is staat echter niet in de weg aan een beoordeling van cassatieklachten tegen in het tussenarrest vervatte oordelen die het hof in het eindarrest heeft overgenomen en aan de daarin gegeven uitspraak ten grondslag heeft gelegd [11] .
3.Inleiding en kernpunten van de bestreden beslissingen
3.1
Het - inmiddels gerealiseerde - werk ten behoeve waarvan onteigend wordt, behelst de aanleg van een omleiding van de provinciale weg N219, buiten Zevenhuizen om, met een gewijzigde aansluiting op de rijksweg A12, in (onder meer) de voormalige gemeente Zevenhuizen-Moerkapelle (thans: gemeente Zuidplas). Als planologische basis voor dit werk diende het bestemmingsplan “Omleidingsweg N219” dat op 21 september 2004 door de raad van de toenmalige gemeente Zevenhuizen-Moerkapelle is vastgesteld. In dit bestemmingsplan heeft het onteigende de bestemming verkeersdoeleinden, terwijl in het eerder geldende bestemmingsplan “Zevenhuizen Landelijk Gebied” op het onteigende de bestemming agrarische doeleinden rustte [12] .
3.2
Het onteigende was bij [eisers] in gebruik als landbouwgrond en maakte deel uit van de huiskavel. Door de onteigening blijven twee perceelsgedeelten over, namelijk een westelijk deel ter grootte van 00.50.85 hectare, bestaande uit een smalle, in de lengte door een sloot doorsneden strook en een oostelijk deel ter grootte van 08.98.10 hectare.
3.3
De rechtbank volgde bij de waardebepaling van het onteigende het advies van de deskundigen, inhoudende dat de bestemming “verkeersdoeleinden” uit het bestemmingsplan “Omleidingsweg N219” geen “dwangbestemming” was waarbij de gemeente zich bij het vaststellen van het bestemmingsplan slechts kon aansluiten en dat die bestemming daarom niet kon worden weggedacht. Voorts was de rechtbank met de deskundigen van oordeel dat het onteigende niet kon worden beschouwd als onderdeel van een “complex” in de zin van als één geheel in exploitatie te brengen zaken (zie art. 40d Ow). Aangezien de verkeersbestemming een waardedrukkend effect heeft, diende naar het oordeel van de rechtbank te worden teruggevallen op de voorheen geldende agrarische bestemming.
3.4
De cassatieklacht van [eisers] tegen het oordeel dat de verkeersbestemming niet kon worden weggedacht heeft Uw Raad in zijn arrest van 9 juli 2010 gegrond bevonden:
4.1.3
Weliswaar is de rechtbank in navolging van de deskundigen bij de waardebepaling van het onteigende uitgegaan van de agrarische waarde (door haar gesteld op € 8,50 per m²) en heeft zij - in zoverre - de invloed van (de plannen voor) het werk waarvoor wordt onteigend geëlimineerd, maar zij heeft het betoog van [eisers] dat de waarde van het onteigende vanwege de door hen gestelde verwachtingswaarde van ruwe bouwgrond voor het perceel op een hoger bedrag dan € 8,50 per m² moet worden bepaald, kennelijk verworpen op grond van haar oordeel dat (in zoverre wel) rekening moet worden gehouden met de bestemming “verkeersdoeleinden”. De hiervoor in 4.1.1 geciteerde door de rechtbank in aanmerking genomen omstandigheden laten evenwel de mogelijkheid open dat de in het bestemmingsplan aan het onteigende gegeven verkeersbestemming bepaald is door een ten tijde van de vaststelling van dat bestemmingsplan al bestaand (concreet) plan voor de reconstructie van de N219 ter plaatse van onder meer het onteigende en dat het bestemmingsplan in zoverre dan ook slechts is vastgesteld teneinde daarmee de juridisch-planologische onderbouwing en regeling te geven die de beoogde aanleg van het werk waarvoor onteigend wordt mogelijk moet maken. Als dat het geval is, moet het bestemmingsplan “Omleidingsweg N219” in zoverre worden aangemerkt als behorende tot de in art. 40c, aanhef en onder 3º, bedoelde plannen zodat de waardeverminderende invloed daarvan bij de vaststelling van de werkelijke waarde van het onteigende buiten beschouwing zal moeten blijven.
De door [eisers] aangevoerde klachten tegen het oordeel dat het onteigende geen onderdeel vormt van een complex zijn door Uw Raad onder verwijzing naar art. 81 (oud) RO verworpen.
3.5
In de procedure na verwijzing hebben [eisers] wederom betoogd dat het bestemmingsplan “Omleidingsweg N219” moet worden weggedacht en dat dit meebrengt dat aan het onteigende verwachtingswaarde moet worden toegekend. Zij brachten een taxatierapport van de heer W. Stigter in het geding en verzochten de schadeloosstelling op basis van deze taxatie (meer subsidiair) vast te stellen op iets meer dan € 25 per m2. In dit taxatierapport wordt, als ik het goed begrijp, ervan uitgegaan dat na het wegdenken van de verkeersbestemming de onteigende gronden moeten worden gewaardeerd alsof die deel uitmaken van de ten oosten daarvan gelegen gronden die in het nieuwe bestemmingsplan Zuidplas West de bestemming “Woongebied - Uit te werken Ringvaartdorp” hebben gekregen. [13]
3.6
In zijn tussenarrest heeft het hof geoordeeld dat ten tijde van de vaststelling van het bestemmingsplan “Omleidingsweg N219” al een (concreet) plan bestond voor de aanleg van de omleiding van de provinciale weg N219 ter plaatse van onder meer het onteigende. Het gevolg daarvan is dat bij de bepaling van de schadeloosstelling de waardeverminderende invloed van de in het bestemmingsplan “Omleidingsweg N219” aan het onteigende gegeven bestemming “verkeersdoeleinden” buiten beschouwing moet blijven. Als peildatum voor de waardebepaling wees het hof de (geplande) datum van zijn eindarrest aan. Met de veranderingen van het onteigende als gevolg van de aanleg van de omleiding behoorde naar het oordeel van het hof geen rekening te worden gehouden. Het hof vervolgde (in zijn tussenarrest):
4.3
Het bestemmingsplan N219 moet worden weggedacht, zodat in beginsel moet worden uitgegaan van de voordien geldende bestemming, dus de bestemming 'agrarische doeleinden', die op het onteigende rustte ingevolge het vroegere bestemmingsplan Zevenhuizen Landelijk Gebied.
In beginsel behoort niet te worden geëlimineerd dat de raad van de gemeente, thans genaamd: Zuidplas, inmiddels, op 16 september 2009 [14] , het bestemmingsplan Zuidplas West heeft vastgesteld. Dit plan is wel in werking getreden maar nog niet onherroepelijk geworden. [15] Het plan is niet te beschouwen als een plan voor het werk waarvoor onteigend wordt. In dit bestemmingsplan is aan het onteigende de bestemming 'Verkeer - Wegverkeer 2' gegeven. Materieel is dit niet een andere bestemming dan de - ingevolge het bestemmingsplan Omleidingsweg N219 - thans geldende. Voor een verbreding van de weg (tot 2x2 rijstroken) is, zo valt op te maken uit een vergelijking van de plankaarten, geen ruimte gereserveerd. Ter hoogte van de gronden van [eisers] is de aangelegde omleidingsweg dus in het nieuwe plan ingepast. Het hof is van oordeel dat in dit geval om redenen van redelijkheid en billijkheid een uitzondering moet worden gemaakt op de hoofdregel dat de bestemming volgens een vigerend of nagenoeg vigerend plan niet moet worden weggedacht, en wel omdat het bestemmingsplan Zuidplas West in feite niet meer doet dan de bestemming volgens het (weg te denken) bestemmingsplan N219 te conserveren.
4.4
De vaststelling van de rechtbank, dat het onteigende niet te beschouwen is als een onderdeel van een complex is weliswaar in cassatie bestreden maar het desbetreffende onderdeel van het cassatiemiddel is verworpen. Het hof is dan ook aan deze vaststelling van de rechtbank gebonden. Dit betekent dat de waarde van het onteigende moet worden bepaald aan de hand van zijn eigen gebruiksmogelijkheden, los van de omringende gronden.
4.5
Het onder 4.3 en 4.4 overwogene leidt er, in samenhang bezien, toe dat bij de bepaling van de werkelijke waarde van het onteigende geen rekening gehouden mag worden met een ruimtelijke ontwikkeling die inhoudt dat het onteigende in de toekomst een woningbouwbestemming had of zou kunnen krijgen. In het plan Zuidplas West is aan het onteigende opnieuw een verkeersbestemming gegeven. Anders dan [eisers] hebben doen betogen is de aanleg van de omleidingsweg op onder meer het onteigende niet te beschouwen als een ruimtelijke ontwikkeling in een veel groter gebied, waarmee vooruitgelopen is op een ontwikkeling die gestalte heeft gekregen in (onder meer) het bestemmingsplan Zuidplas West. Uit de toelichting op dit plan valt, integendeel, af te leiden dat de aanwezigheid van het nieuwe provinciale-weggedeelte ter hoogte van de gronden van [eisers] een gegeven en uitgangspunt is geweest. Alleen voor gedeelten van de N219 nabij de aansluiting op de A12 en op enige afstand ten zuiden van de gronden van [eisers] wordt c.q. is rekening gehouden met de mogelijkheid dat op termijn een verbreding of verlegging nodig is.
4.6
In beginsel zal de werkelijke waarde van het onteigende dan ook thans moeten worden bepaald op basis van de agrarische gebruiksmogelijkheden ervan, zonder uitzicht op een meer lucratieve ontwikkeling, hetgeen onverlet laat dat de prijsontwikkeling van (zuiver) agrarische gronden in de regio invloed kan hebben ondervonden van het feit dat in die regio door de gemeente plannen zijn voorbereid en/of tot uitvoering gebracht die gericht waren op een uitbreiding van de stedelijke bebouwing.
3.7
De door het hof benoemde deskundige heeft, uitgaande van de in rov. 4.6 van het tussenarrest geformuleerde waarderingsgrondslag: agrarische gebruiksmogelijkheden zonder uitzicht op een meer lucratieve ontwikkeling, het onteigende getaxeerd op € 9,50 per m2. [16] Hiertegen hebben [eisers] op de pleitzitting van 29 oktober 2012 ingebracht dat deze waarderingsgrondslag onjuist is aangezien het onteigende een zodanige verwachtingswaarde heeft dat dit tot een aanzienlijk hogere taxatie zou moeten leiden [17] .
3.8
In zijn eindarrest oordeelde het hof dienaangaande:
2.1
Deze verwachtingswaarde zou volgen uit enerzijds de bij de lokale overheden bestaande plannen voor een grootscheepse transitie van de Zuidplaspolder (waarin het onteigende gelegen is) van een voornamelijk agrarisch gebied naar een woonlocatie en anderzijds de omstandigheid dat de gemeente Zevenhuizen-Moerkapelle op het gehele perceel indertijd een voorkeursrecht ingevolge de Wet voorkeursrecht gemeenten heeft gevestigd. Gewezen wordt in dit verband op de bij de gemeente Zuidplas levende wens om het bestemmingsplan "
Zuidplas West" tot uitvoering te brengen, en op vergelijkingstransacties.
Zuidplas West" tot uitvoering te brengen, en op vergelijkingstransacties.
2.2
In de procedure bij de rechtbank is door [eisers] reeds betoogd dat het onteigende verwachtingswaarde had. De rechtbank heeft die stelling gepasseerd met een verwijzing naar de inmiddels op het onteigende gelegde verkeersbestemming. De Hoge Raad heeft, in het tussen partijen gewezen arrest, deze motivering niet toereikend geacht. Het vonnis is daarom vernietigd en de zaak is naar het hof verwezen. Daarmee heeft de Hoge Raad, anders dan [eisers] lijken te denken, niet tot uitdrukking gebracht dat hun zienswijze omtrent de verwachtingswaarde aanvaard moet worden. Het is nu juist de taak van het hof om dienaangaande een nadere beslissing te geven.
2.3
Het hof heeft daaromtrent geoordeeld in zijn genoemde tussenarrest. Het heeft daarbij als uitgangspunt genomen dat het onteigende, gelet op de verwerping door de Hoge Raad van de op het tegendeel gerichte klacht, los gezien moet worden van het overblijvende en van omringende gronden. In het, in het tussenarrest gegeven, oordeel ligt besloten dat het hof geen reden aanwezig heeft geacht om de zienswijze van [eisers] alsnog te honoreren. Hetgeen [eisers] thans bij pleidooi nog hebben doen stellen heeft het hof niet op andere gedachten gebracht. De door hen aangevoerde omstandigheden hebben onvoldoende aanknopingspunten in zich om aan te nemen dat [eisers] een voldoende concrete verwachting mochten koesteren dat de markt erop zou rekenen dat mettertijd, wanneer de plannen voor transitie van de Zuidplaspolder c.q. het voorkeursrecht uitgewerkt zouden worden, ook en meer specifiek op het onteigende, los van het overblijvende en van omringende gronden, een bestemming zou worden gelegd die het realiseren van meer lucratieve doeleinden (woon- en bedrijfsbebouwing) mogelijk zou maken. Een redelijk handelende koper - die niet slechts door speculatieve motieven geleid zou worden - zou daarvan dan ook niet zijn uitgegaan. Er was dus hooguit sprake van een zeer latente verwachtingswaarde. Dat zal ter plaatse tot enige opwaartse druk op de agrarische prijzen hebben kunnen leiden en daarvan is het hof dan ook in zijn tussenarrest uitgegaan. Inmiddels is vast komen te staan dat het onteigende, anders dan het overblijvende, geen andere bestemming dan verkeersdoeleinden zal krijgen. Dat is dan ook te meer een reden om bij de vaststelling van de werkelijke waarde, rekening houdend met de peildatum, geen andere dan de 'vriendelijke' agrarische waarde als grondslag te nemen. Uit de in het geding gebleken gegevens met betrekking tot de door [eisers] genoemde vergelijkingstransacties valt niet op te maken dat daarbij sprake is geweest van gronden die in voldoende mate vergelijkbaar zijn met het onteigende.
3.9
Geheel terzijde wijs ik nog op het volgende. Uw Raad heeft op 9 juli 2010 behalve het hierboven bij 1.5 bedoelde arrest nog in vier andere onteigeningszaken casserende arresten uitgesproken, waarin (als ik het goed begrijp) het spoor van de zogenoemde Matser-Markus (“dwangbestemming”-)jurisprudentie is verlaten. [18] Het gerechtshof te ’s-Gravenhage heeft op de uitspraakdatum van het tussenarrest in de onderhavige zaak (31 januari 2012), eveneens als verwijzingsrechter in die vier andere zaken uitspraak gedaan. [19] Daarin kwam het hof tot het oordeel dat de invloed van het (op de peildatum nog in procedure zijnde) bestemmingsplan “Nieuwe Hoefweg (N209)”, dat aan de onteigende gronden een verkeersbestemming gaf, moest worden geëlimineerd en waardeerde het hof - zonder nader deskundigenbericht in te winnen - de onteigende gronden op € 60 per m2. Belangrijk verschil tussen deze onteigeningen in Bleiswijk en die van de onderhavige zaak schijnt mij dat in de Bleiswijkse onteigeningen kon worden uitgegaan van de bestemmingen bedrijfsdoeleinden en agrarische doeleinden die ten tijde van de peildatum golden.
4.Bespreking van het eerste cassatiemiddel
4.1
In het middel lees ik (onder het opschrift ‘Klachten’) twee klachtengroepen, waarvan de eerste opkomt tegen rov. 4.4-4.6 van het tussenarrest en de tweede tegen rov. 2.3 van het eindarrest. Aangezien het hof in rov. 2.3 van het eindarrest is gebleven bij zijn oordelen in de rov. 4.4 t/m 4.6 van het tussenarrest, kunnen, gezien hetgeen ik hierboven onder 2 heb geschreven, ook de klachten van de eerste groep inhoudelijk worden beoordeeld.
4.2
Volgens de
eerste klachtengroepstaat de vaststelling dat het te onteigenen perceelsgedeelte geen deel uitmaakt van een complex niet eraan in de weg dat bij de waardebepaling acht wordt geslagen op de bestemming en de (verwachtings)waarde van het overblijvende en de omringende gronden. Het uitgangspunt van het hof in rov. 4.4 van het tussenarrest dat de waarde van het onteigende moet worden bepaald aan de hand van zijn eigen gebruiksmogelijkheden, los van de omringende gronden, zou daarom onjuist en/of onbegrijpelijk zijn. Nu het hof op dit uitgangspunt voortbouwt bij zijn in rov. 4.5 van het tussenarrest gegeven oordeel dat geen rekening mag worden gehouden met een ruimtelijke ontwikkeling die inhoudt dat het onteigende in de toekomst een woningbouwbestemming had of zou kunnen verkrijgen, is dat oordeel om dezelfde reden onjuist en onbegrijpelijk, aldus de klacht.
eerste klachtengroepstaat de vaststelling dat het te onteigenen perceelsgedeelte geen deel uitmaakt van een complex niet eraan in de weg dat bij de waardebepaling acht wordt geslagen op de bestemming en de (verwachtings)waarde van het overblijvende en de omringende gronden. Het uitgangspunt van het hof in rov. 4.4 van het tussenarrest dat de waarde van het onteigende moet worden bepaald aan de hand van zijn eigen gebruiksmogelijkheden, los van de omringende gronden, zou daarom onjuist en/of onbegrijpelijk zijn. Nu het hof op dit uitgangspunt voortbouwt bij zijn in rov. 4.5 van het tussenarrest gegeven oordeel dat geen rekening mag worden gehouden met een ruimtelijke ontwikkeling die inhoudt dat het onteigende in de toekomst een woningbouwbestemming had of zou kunnen verkrijgen, is dat oordeel om dezelfde reden onjuist en onbegrijpelijk, aldus de klacht.
4.3
De klachten betreffen de bepaling van de verwachtingswaarde van een strook landbouwgrond, die ten behoeve van de aanleg van een weg wordt onteigend, waarbij de waarde-invloed van die weg en de plannen daarvoor (inclusief de planologische bestemming “verkeersdoeleinden”) moet worden geëlimineerd. Kan daarbij worden gelet op de redelijkerwijs te verwachten ontwikkeling van de gronden die aan het onteigende grenzen?
4.4
Over het onteigeningsrechtelijke begrip “verwachtingswaarde” kort het volgende.
De werkelijke waarde van het onteigende wordt bepaald met inachtneming van alle omstandigheden die bij een veronderstelde koop in het vrije economische verkeer tussen redelijk handelende partijen van invloed zouden zijn op de prijs die zij overeenkomen (art. 40b lid 2 Ow). Het komt daarbij aan op de omstandigheden zoals die aanwezig zijn op de peildatum. Een en ander laat onverlet dat ook verwachte toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen die leiden tot meer lucratieve gebruiksmogelijkheden van het onteigende de prijs in opwaartse zin kunnen beïnvloeden. Of en zo ja in welke mate rekening dient te worden gehouden met een niet bestaande, te verwachten bestemming is afhankelijk van de omstandigheden van het concrete geval [20] . Te denken valt aan de ligging van het onteigende, de demografische ontwikkeling in het betrokken gebied, bestemmingsplannen en ruimtelijke (beleids)documenten. De hogere prijs mag echter geen gevolg zijn van het werk of het plan van het werk waarvoor onteigend wordt [21] . Om in de prijs te worden verdisconteerd behoeft over een toekomstige ontwikkeling geen zekerheid te bestaan: ook een min of meer speculatief aangelegde gegadigde kan worden aangemerkt als redelijk handelend koper [22] . Anderzijds moeten op de peildatum wel enige aanknopingspunten voor het koesteren van een dergelijke verwachting voorhanden zijn: bij het ontbreken van een voldoende reële verwachting zou dit anders neerkomen op pure speculatie, en daartoe zou een redelijk handelend koper niet overgaan [23] .
4.5
In het onderhavige geval moet naar het (in cassatie onbestreden) oordeel van het hof bij de waardering van het onteigende de invloed van de op het onteigende rustende verkeersbestemming en de daarop inmiddels aangelegde weg worden weggedacht. Het gaat dus om de eventuele verwachtingswaarde van een langwerpige strook fictieve landbouwgrond van ca 3 hectare naast een gebied waarvoor een (toekomstige) bestemming tot woningbouw min of meer te verwachten valt. Hoe ver moet men gaan in de consequenties van het wegdenken van de verkeersbestemming? Moet nu (1) bij de waardebepaling van het onteigende ervan worden uitgegaan dat (redelijk handelende verkopers en kopers ervan zullen uitgaan dat) deze strook grond altijd landbouwgrond met geen hogere dan de agrarische waarde zal blijven, ook al verrijst pal ernaast een woonwijk, of (2) kan die ruimtelijke ontwikkeling van de naast het onteigende liggende gronden van belang zijn voor de verwachtingswaarde van het onteigende?
4.6
Naar mijn mening strookt de eerste doordenkvariant niet met de beginselen die ik hierboven in 4.4 heb vermeld. Of onteigende grond verwachtingswaarde heeft hangt af van de omstandigheden van het concrete geval. Met een langwerpige strook landbouwgrond die aan een woonwijk grenst kan van alles gebeuren. De strook kan landbouwgrond blijven, maar hij kan ook te eniger tijd een woningbouwbestemming krijgen of een bestemming als groenstrook, vijver of sportterreinen. Dat een toekomstige bestemmingswijziging te verwachten valt die de waarde of de exploitatiemogelijkheden van de strook zal vergroten, valt bepaald niet
zonder meerte zeggen; dat de strook zijn landbouwbestemming ook op langere termijn zal behouden evenmin. Het is aan de onteigeningsrechter om zich te buigen over de vraag wat de redelijk handelende verkoper en koper zouden hebben verwacht dat er met het onteigende had kunnen gebeuren als daarop geen verkeersweg zou zijn aangelegd. Inderdaad een uiterst lastig te beantwoorden vraag, die fictie (geen verkeersweg) op fictie (het onteigende zou, de verkeersweg weggedacht, een andere bestemming dan landbouw kunnen krijgen of hebben kunnen krijgen) op fictie (in het vrije commerciële verkeer redelijk handelende partijen) stapelt, maar een vraag die hij toch, liefst met hulp van deskundigen, dient te beantwoorden.
zonder meerte zeggen; dat de strook zijn landbouwbestemming ook op langere termijn zal behouden evenmin. Het is aan de onteigeningsrechter om zich te buigen over de vraag wat de redelijk handelende verkoper en koper zouden hebben verwacht dat er met het onteigende had kunnen gebeuren als daarop geen verkeersweg zou zijn aangelegd. Inderdaad een uiterst lastig te beantwoorden vraag, die fictie (geen verkeersweg) op fictie (het onteigende zou, de verkeersweg weggedacht, een andere bestemming dan landbouw kunnen krijgen of hebben kunnen krijgen) op fictie (in het vrije commerciële verkeer redelijk handelende partijen) stapelt, maar een vraag die hij toch, liefst met hulp van deskundigen, dient te beantwoorden.
4.7
De vraag rijst vervolgens of het hof zijn oordeel dat bij de waardering van het onteigende geen rekening mag worden gehouden met een verwachtingswaarde, heeft gebaseerd op een analyse van de relevante omstandigheden van het concrete geval. Dat is naar mijn mening niet het geval. Het cruciale oordeel van het hof dat “de waarde van het onteigende moet worden bepaald aan de hand van zijn eigen gebruiksmogelijkheden, los van de omringende gronden” steunt immers (zie rov. 4.4 van het tussenarrest) enkel op de (tevergeefs in cassatie bestreden) vaststelling van de rechtbank dat het onteigende “niet is te beschouwen als een onderdeel van een complex” (aan welke vaststelling het hof zich gebonden acht). En (mede) daaruit leidt het hof in rov. 4.5 af “dat bij de bepaling van de werkelijke waarde geen rekening gehouden mag worden met een ruimtelijke ontwikkeling die inhoudt dat het onteigende in de toekomst een woonbestemming had of zou kunnen krijgen.” Het hof
sluit dus niet uitdat het onteigende (als dat geen verkeersbestemming had gekregen) een woonbestemming had of zou kunnen krijgen, maar oordeelt dat daarmee geen rekening mag worden gehouden omdat ervan moet worden uitgegaan dat het onteigende geen onderdeel uitmaakt van een complex en daarom los van de (mogelijke toekomstige) gebruiksmogelijkheden van de omringende gronden moet worden gewaardeerd.
sluit dus niet uitdat het onteigende (als dat geen verkeersbestemming had gekregen) een woonbestemming had of zou kunnen krijgen, maar oordeelt dat daarmee geen rekening mag worden gehouden omdat ervan moet worden uitgegaan dat het onteigende geen onderdeel uitmaakt van een complex en daarom los van de (mogelijke toekomstige) gebruiksmogelijkheden van de omringende gronden moet worden gewaardeerd.
4.8
Het lijkt mij goed om hier even in herinnering te brengen wat de vaststelling van de rechtbank waaraan het hof zich in rov. 4.4 van het tussenarrest gebonden acht, precies inhield en in welke context die vaststelling moet worden bezien. In rov. 17 van haar vonnis van 20 augustus 2008 overwoog de rechtbank dat zij met de deskundigen van oordeel was dat geen sprake is van een dwangbestemming (zodat de verkeersbestemming niet mocht worden weggedacht). In rov. 18 vervolgde zij:
Evenmin bestaat er aanleiding het onteigende te beschouwen als onderdeel van een complex. De onteigening geschiedt ten behoeve van de aanleg van de N219 als regionale weg. Dat de weg wellicht in de toekomst zal worden verbreed en mede een functie zal krijgen ter ontsluiting van het te ontwikkelen gebied doet niet ter zake. Van een als één geheel te ontwikkelen complex is geen sprake. De bestemming “verkeersdoeleinden” kan dus niet worden weggedacht. Daarvan uitgaande ontleent de grond zijn hoogste waarde aan de voorheen geldende agrarische bestemming.
Uw Raad zal constateren dat de rechtbank haar vaststelling dat
het onteigendegeen onderdeel van een complex uitmaakt doet steunen op haar oordeel dat
de op het onteigende aangelegde weg N219geen onderdeel uitmaakt van een complex. Laatstbedoeld oordeel was slechts relevant, lijkt mij, in het verlengde van het door de rechtbank gehuldigde visie dat de op het onteigende rustende verkeersbestemming niet als “dwangbestemming” kon worden geëlimineerd. Inmiddels staat echter vast dat de op het onteigende rustende verkeersbestemming wèl moet worden geëlimineerd, nu die (naar het in cassatie niet bestreden oordeel van het hof) op grond van art. 40c Ow moet worden weggedacht (zie bij 3.6 hierboven). Bij die stand van zaken is de verwerping door de rechtbank van het beroep van [eisers] op complexwaarde naar mijn mening irrelevant geworden. Anders (en mogelijk duidelijker) gezegd: de vraag of het nadeel van een waardedrukkende bestemming kan worden gemitigeerd door de toepassing van de egalisatieregel van art. 40d Ow is niet van belang als die bestemming reeds op grond van art. 40c moet worden weggedacht. Het antwoord op die vraag dicteert in ieder geval, naar ik meen, allerminst in hoeverre - de verkeersbestemming weggedacht - een redelijk handelende koper een mogelijke toekomstige ontwikkeling als woningbouwgrond in zijn biedprijs zal verdisconteren. Dat hangt, als gezegd, af van de omstandigheden van het concrete geval.
het onteigendegeen onderdeel van een complex uitmaakt doet steunen op haar oordeel dat
de op het onteigende aangelegde weg N219geen onderdeel uitmaakt van een complex. Laatstbedoeld oordeel was slechts relevant, lijkt mij, in het verlengde van het door de rechtbank gehuldigde visie dat de op het onteigende rustende verkeersbestemming niet als “dwangbestemming” kon worden geëlimineerd. Inmiddels staat echter vast dat de op het onteigende rustende verkeersbestemming wèl moet worden geëlimineerd, nu die (naar het in cassatie niet bestreden oordeel van het hof) op grond van art. 40c Ow moet worden weggedacht (zie bij 3.6 hierboven). Bij die stand van zaken is de verwerping door de rechtbank van het beroep van [eisers] op complexwaarde naar mijn mening irrelevant geworden. Anders (en mogelijk duidelijker) gezegd: de vraag of het nadeel van een waardedrukkende bestemming kan worden gemitigeerd door de toepassing van de egalisatieregel van art. 40d Ow is niet van belang als die bestemming reeds op grond van art. 40c moet worden weggedacht. Het antwoord op die vraag dicteert in ieder geval, naar ik meen, allerminst in hoeverre - de verkeersbestemming weggedacht - een redelijk handelende koper een mogelijke toekomstige ontwikkeling als woningbouwgrond in zijn biedprijs zal verdisconteren. Dat hangt, als gezegd, af van de omstandigheden van het concrete geval.
4.9
De egalisatieregel van art. 40d Ow is een waarderingsregel die (onder meer) voorschrijft dat waarde-invloeden die het gevolg zijn van de diverse bestemmingen binnen een complex moeten worden gemiddeld. [24] Daarmee wordt bereikt dat onteigende gronden die in een toekomstige woonwijk liggen, (in beginsel) eenzelfde “ruwe bouwgrond”-waardering krijgen, ongeacht of daarop de bestemming “groen”, “straat”, “water”, “woningen” of “winkelpanden” rust. [25] Het gebruik van dit instrument uit de waarderings-gereedschapskist remedieert de onbillijkheid van willekeurig aandoende waardeverschillen al naar gelang het onteigende binnen een complex een lucratieve of niet lucratieve bestemming heeft gekregen. Als in een concreet geval dit instrument onbruikbaar is (omdat niet kan worden gesproken van een “complex” in de zin van art. 40d lid 2) brengt dat naar mijn mening niet mee dat bij de beantwoording van de vraag of aan het onteigende verwachtingswaarde toekomt, geabstraheerd moet worden van de te verwachten ruimtelijke ontwikkeling van de in de nabijheid liggende gronden. Die te verwachten ontwikkeling acht ik naast andere omstandigheden van het concrete geval nu juist bij uitstek relevant bij de bepaling van de eventuele verwachtingswaarde.
4.1
Het voorgaande brengt mee dat ik de hierboven in 4.3 bedoelde rechtsklachten van de eerste klachtengroep gegrond acht. Dat geldt ook voor de rechtsklacht onderaan blz. 12 die doorloopt tot de eerste witregel op blz. 13 van de cassatiedagvaarding. Geklaagd wordt daar dat het bestreden oordeel van het hof temeer onjuist is nu het hof daarbij (zie rov. 4.5 van het tussenarrest) betekenis heeft toegekend aan het feit dat in het plan Zuidplas West aan het onteigende opnieuw een verkeersbestemming is gegeven, terwijl het hof eerder in het tussenarrest heeft overwogen (zie de slotzin van rov. 4.3) dat ook de in dat bestemmingsplan aan het onteigende gegeven verkeersbestemming moet worden weggedacht.
Ik lees in rov. 4.5 van het tussenarrest niet dat het hof uit het oog verloor dat ook de laatstbedoelde verkeersbestemming moet worden geëlimineerd, maar houd het ervoor dat het hof tot uitdrukking heeft willen brengen dat er geen reëel uitzicht bestaat op een toekomstige waardeverhogende planbestemming, nu de (te elimineren) verkeersbestemming ook in het nieuwe plan is blijven rusten op het onteigende. Maar ook dit oordeel van het hof steunt, lijkt mij, op de onjuiste gedachte dat de (in cassatie tevergeefs bestreden) verwerping door de rechtbank van het beroep op art. 40d Ow meebrengt dat niet gelet mag worden op een
mogelijke toekomstige ontwikkeling van de aan het onteigende grenzende gronden.
4.11
De motiveringsklachten van deze klachtengroep behoeven bij deze stand van zaken geen behandeling.
4.12
De
tweede klachtengroepricht zich, als gezegd, tegen rov. 2.3 van het eindarrest, waarin het hof bleef bij zijn oordeel dat de verwerping door Uw Raad van de klacht tegen het oordeel van de rechtbank dat het onteigende geen onderdeel uitmaakt van een complex eraan in de weg staat dat de ontwikkeling van het overblijvende en de omringende gronden betrokken kan worden bij de bepaling van de verwachtingswaarde. In het verlengde van het voorgaande acht ik ook de in deze klachtengroep voorgestelde rechtsklachten gegrond terwijl de motiveringsklachten geen behandeling behoeven. In de uiteenzetting van het hof waarom het niet tot andere gedachten is gekomen dan reeds in het tussenarrest verwoord, lees ik geen gronden die het oordeel dat aan het onteigende geen (of hoogstens een zeer latente) verwachtingswaarde toekomt zelfstandig kunnen dragen. Ook in die uiteenzetting persisteert het hof immers, getuige de woorden “los van het overblijvende en van omringende gronden” (midden in rov. 2.3) bij zijn - door het middel terecht bestreden - zienswijze dat niet mag worden gelet op de ontwikkeling van buiten de grenzen van het onteigende liggende gronden.
tweede klachtengroepricht zich, als gezegd, tegen rov. 2.3 van het eindarrest, waarin het hof bleef bij zijn oordeel dat de verwerping door Uw Raad van de klacht tegen het oordeel van de rechtbank dat het onteigende geen onderdeel uitmaakt van een complex eraan in de weg staat dat de ontwikkeling van het overblijvende en de omringende gronden betrokken kan worden bij de bepaling van de verwachtingswaarde. In het verlengde van het voorgaande acht ik ook de in deze klachtengroep voorgestelde rechtsklachten gegrond terwijl de motiveringsklachten geen behandeling behoeven. In de uiteenzetting van het hof waarom het niet tot andere gedachten is gekomen dan reeds in het tussenarrest verwoord, lees ik geen gronden die het oordeel dat aan het onteigende geen (of hoogstens een zeer latente) verwachtingswaarde toekomt zelfstandig kunnen dragen. Ook in die uiteenzetting persisteert het hof immers, getuige de woorden “los van het overblijvende en van omringende gronden” (midden in rov. 2.3) bij zijn - door het middel terecht bestreden - zienswijze dat niet mag worden gelet op de ontwikkeling van buiten de grenzen van het onteigende liggende gronden.
5.Het tweede cassatiemiddel
Het tweede cassatiemiddel is bij faxbrief van mr. Van den Berg van 22 mei 2013 aan de rolraadsheer ingetrokken en behoeft dus geen bespreking.
6.Conclusie
De conclusie strekt tot niet-ontvankelijkverklaring van het beroep tegen het tussenarrest en tot vernietiging van het eindarrest met een nieuwe verwijzing.
De Procureur-Generaal bij de Hoge Raad der Nederlanden,
Waarnemend Advocaat-Generaal