ECLI:NL:PHR:2015:2483

• Datum uitspraak: 18 december 2015
• Publicatiedatum: 12 januari 2016
• Zaaknummer: 15/00068
• Instantie: Parket bij de Hoge Raad
• Type: Conclusie
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Afwijzend
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoge Raad bevestigt regels over rechterswisseling en schadeloosstelling in onteigeningszaak

In deze onteigeningszaak betwistte de onteigende partij verschillende aspecten van het vonnis van de rechtbank Amsterdam, waaronder de aanwezigheid van een rechter die niet bij alle pleidooien aanwezig was, vermeende procesfouten, de schadeloosstelling en de kosten van rechtsbijstand.

De Hoge Raad verduidelijkt dat een vonnis dat na 31 oktober 2014 is gewezen niet nietig is indien de rechters die het vonnis wijzen niet bij alle eerdere pleidooien aanwezig waren, mits de laatste pleidooizitting door hen is bijgewoond en partijen hierover zijn geïnformeerd met mogelijkheid tot een nieuwe mondelinge behandeling. Dit geldt ook voor onteigeningszaken.

Verder oordeelt de Hoge Raad dat het niet naleven van termijnen door deskundigen geen sanctie kent en dat schade door vertraging niet op de wederpartij kan worden verhaald maar via een aparte onrechtmatige daad-procedure tegen de Staat moet worden ingediend. De rechtbank heeft ook terecht de schadeloosstelling vastgesteld op basis van deskundigenadvies en eigen waardering, en een redelijke beperking van de vergoeding voor juridische kosten toegepast.

Het cassatieberoep wordt verworpen omdat geen van de aangevoerde klachten slaagt. De Hoge Raad bevestigt hiermee de geldende procesregels en de wijze van schadeloosstelling in onteigeningszaken.

Uitkomst: Het cassatieberoep wordt verworpen en het vonnis van de rechtbank Amsterdam blijft in stand.

Conclusie

Zaaknr: 15/00068

mr. E.M. Wesseling-van Gent

Zitting: 18 december 2015

Conclusie inzake:

mr. L.M. Muetstege, als opvolgster van J.M. Gerretsen, in de hoedanigheid van derde als bedoeld in art. 20 Ow voor [betrokkene] , overleden op 11 april 2004

tegen

De Gemeente Amsterdam

In deze onteigeningszaak wordt met negen onderdelen opgekomen tegen het vonnis van de rechtbank waarin de schadeloosstelling is vastgesteld. Geklaagd wordt onder meer over de afwezigheid van een rechter die het vonnis wees bij twee van de drie pleidooien; verboden aanvulling van feiten; tekortschieten van deskundigen en vertraging van hun onderzoek; schadebeperkingsplicht van de onteigende; de daadwerkelijke schadeloosstelling en de kosten van rechtsbijstand.

1. Feiten ^[1] en procesverloop ^[2]

1.1 Bij beschikking van de rechtbank Amsterdam van 18 december 2009 is mr. J.M. Gerretsen op de voet van art. 20 lid 3 van de Onteigeningswet (Ow) benoemd als derde tegen wie het geding tot onteigening kan worden gevoerd. Deze benoeming was noodzakelijk omdat enkele van de ter onteigening aangewezen percelen ten name staan van [betrokkene] (hierna: [betrokkene] ), die op 11 april 2004 is overleden.

Bij beschikking van de rechtbank Amsterdam van 22 januari 2015 is mr. Gerretsen ontslagen als derde en is eiseres tot cassatie, hierna: mr. Muetstege, benoemd tot derde.

Partijen zijn door de rechtbank aangeduid als: [betrokkene] en de Gemeente.

1.2 Bij vonnis van 16 juni 2010 is de vervroegde onteigening uitgesproken van de op naam van [betrokkene] staande en hem in eigendom toebehorende percelen, kadastraal bekend gemeente Amsterdam, sectie [A] , nummers [001] , 506, 691, zoals met zwartarcering aangeduid op de bij het onteigeningsbesluit behorende grondplankaart.

1.3 [betrokkene] exploiteerde op de desbetreffende percelen, door middel van [B] B.V., een jachthaven met ligplaatsen en werfactiviteiten in de vorm van stalling, onderhoud en reparatie van boten. Verder dreef hij op het perceel een watersportwinkel en bevonden zich op het perceel een bedrijfswoning en een woonboot. [betrokkene] heeft het voortgezet gebruik om niet genoten tot 1 november 2011. De woonboot is verplaatst naar een tijdelijke ligplaats aan de Marinierskade te Amsterdam.

1.4 In het vonnis van 16 juni 2010 is voorts het bedrag van het voorschot op de schadeloosstelling bepaald op € 1.890.000,- en de som als zekerheid voor de voldoening van de verschuldigde schadeloosstelling op € 210.000,-. Daarnaast zijn in dit vonnis drie deskundigen benoemd om de schadeloosstelling van mr. Gerretsen in zijn hoedanigheid van derde voor [betrokkene] en derde-belanghebbenden te begroten. Dit vonnis is op 23 december 2010 in de openbare registers ingeschreven.

1.5 De deskundigen hebben op 5 april 2012 advies uitgebracht. [betrokkene] heeft op 13 juni 2012 een bezwaarschrift tegen dat advies ingediend. De deskundigen hebben op 28 augustus 2012 een verweerschrift ingediend.

1.6 Ter zitting van 27 november 2012 is gepleit, waarbij de rechtbank het verzoek van [betrokkene] om een nieuwe deskundigencommissie te benoemen heeft afgewezen ^[3] .

1.7 De deskundigen hebben op 15 februari 2013 nader advies uitgebracht. Zij hebben daarin uiteindelijk geadviseerd dat aan [betrokkene] een bedrag van € 3.135.000,- behoort te worden toegelegd, te vermeerderen met 3% samengestelde rente per jaar over (€ 3.135.000,- minus het voorschot van € 1.890.000,- =) € 1.245.000,-- vanaf 1 november 2011 tot de dag van het eindvonnis.

1.8 Partijen hebben hun zaak ter zitting van 12 juni 2013 opnieuw bepleit. Zij zijn tijdens die zitting met elkaar overeengekomen dat de Gemeente het voorschot zal verhogen tot 100% van het door de deskundigen berekende bedrag, te weten tot € 3.135.000,-. Het restant is kort na de zitting door de Gemeente aan [betrokkene] betaald. Daarnaast is ter zitting van 12 juni 2013 besloten dat partijen de tijd gelegen tussen de zitting en 26 juni 2013 zouden benutten om te bezien of in onderling overleg een (financiële) oplossing voor de woonboot kon worden gevonden.

1.9 [betrokkene] heeft bij nadere akte van 26 juni 2013 medegedeeld dat partijen niet tot een regeling met betrekking tot de woonboot zijn gekomen en heeft verzocht om de woonboot mee te nemen in de schadeloosstelling. De Gemeente heeft zich hiertegen bij akte van 10 juli 2013 verzet. Bij vonnis van 24 juli 2013 heeft de rechtbank deskundigen opgedragen om een nader advies met betrekking tot de woonboot op te stellen.

1.10 Op 23 januari 2014 hebben de deskundigen dit nader advies uitgebracht. Zij hebben daarin geadviseerd dat aan [betrokkene] met betrekking tot de woonboot behoort te worden toegelegd een bedrag van € 231.950,-.

1.11 Op 25 juni 2014 heeft een derde pleidooizitting plaatsgevonden.

1.12 Bij eindvonnis van 1 oktober 2014 heeft de rechtbank de aan [betrokkene] toekomende schadeloosstelling wegens de onteigening bepaald op € 3.366.950,-- vermeerderd met rente en kosten.

1.13 [betrokkene] heeft tegen dit eindvonnis tijdig ^[4] verklaard beroep in cassatie in te stellen. Deze verklaring is bij exploot van 21 november 2014 ^[5] ten verzoeke van [betrokkene] aan de Gemeente betekend, waarbij [betrokkene] tevens cassatieberoep heeft ingesteld.
De Gemeente heeft bij conclusie van antwoord geconcludeerd tot verwerping en een schriftelijke toelichting genomen.

[betrokkene] heeft afgezien van het geven van schriftelijke toelichting en heeft wel een conclusie van repliek genomen ^[6] .

2. Bespreking van het cassatiemiddel

2.1.

Het cassatiemiddel bevat negen onderdelen en een aantal subonderdelen.
Onderdeel 1 klaagt dat het bestreden vonnis nietig is omdat het mede is gewezen door een rechter die slechts bij het pleidooi van 25 juni 2014 aanwezig is geweest, maar niet bij de pleidooien van 27 november 2012 en 12 juni 2013, hetgeen in strijd is met art. 37 Ow. Volgens het onderdeel doet het arrest van de Hoge Raad van 31 oktober 2014 hieraan niet af.

2.2.

Art. 37 lid 1 Ow bepaalt wanneer een pleidooi dient plaats te vinden en welke partijen voor de zitting dienen te worden opgeroepen. Het artikel bepaalt niet uitdrukkelijk dat de rechter die bij het pleidooi aanwezig is geweest ook het vonnis moet wijzen. De Hoge Raad heeft bij arrest van 11 maart 1964 ^[7] echter beslist:

“dat het belang, dat de in art. 37 der Onteigeningswet voorgeschreven terechtzitting voor het onteigeningsgeding heeft, vereist dat het eindvonnis wordt gewezen door de rechters die op deze terechtzitting, met name ook bij de aldaar gehouden pleidooien, aanwezig zijn geweest;

dat de in dit vereiste besloten processuele vorm van zo wezenlijk belang is, dat de nietigheid van het vonnis bij niet-naleving van dien vorm uit den aard daarvan voortvloeit”.

2.3 Deze strenge eis is versoepeld in het arrest van de Hoge Raad van 31 oktober 2014 ^[8] . In de zaak die leidde tot dat arrest had de rechtbank de vervroegde onteigening van perceelsgedeelten in de gemeente Rosmalen uitgesproken en deskundigen benoemd ter begroting van de schade. Nadat een voorlopig deskundigenadvies was uitgebracht, hebben partijen de zaak doen bepleiten. De rechtbank heeft vervolgens eindvonnis gewezen en daarin vermeld dat één van de rechters die deel uitmaakte van de meervoudige kamer waarvoor was gepleit, wegens diens defungeren als rechter-plaatsvervanger het eindvonnis niet heeft meegewezen. In cassatie werd met een beroep op het hiervoor genoemde arrest van de Hoge Raad van 11 maart 1964 betoogd dat het eindvonnis nietig was. De Hoge Raad overwoog als volgt:

“3.4.1. (…)

Het — niet onbegrensde — recht van partijen hun standpunten mondeling ten overstaan van de rechter uiteen te zetten, is een fundamenteel beginsel van burgerlijk procesrecht, dat is neergelegd in art. 134 Rv en ook voortvloeit uit art. 6 EVRM (zie bijvoorbeeld HR 15 maart 1996, ECLI:NL:HR:1996:ZC2013, NJ 1997/341).

3.4.2.

Een rechterlijke beslissing die mede wordt genomen op de grondslag van een voorafgaande mondelinge behandeling (daaronder begrepen een comparitie van partijen of pleidooi in dagvaardingszaken), behoort, behoudens bijzondere omstandigheden, te worden gegeven door de rechter(s) ten overstaan van wie die mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden, teneinde te waarborgen dat het verhandelde daadwerkelijk wordt meegewogen bij de totstandkoming van die beslissing. (…) Mondelinge interactie tussen partijen en de rechter ter zitting kan van wezenlijke invloed zijn op de oordeelsvorming van de rechter, en kan niet altijd volledig in een proces-verbaal worden weergegeven, nog daargelaten dat het opmaken van een proces-verbaal niet in alle gevallen wettelijk is voorgeschreven.

3.4.3.

Aan het belang dat de op een mondelinge behandeling volgende uitspraak wordt gewezen door de rechter(s) ten overstaan van wie die mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden, zal echter niet onder alle omstandigheden kunnen worden tegemoet gekomen. Zo kan een rechter in de loop van de behandeling van een zaak defungeren, overlijden of langdurig ziek worden.

3.4.4.

Het voorgaande brengt mee dat, indien tussen de mondelinge behandeling en de daaropvolgende uitspraak vervanging van een of meer rechters noodzakelijk blijkt, partijen, alsmede — in verzoekschriftprocedures — de belanghebbenden, daarover voorafgaand aan die uitspraak worden ingelicht, onder opgave van de reden(en) voor de vervanging en de beoogde uitspraakdatum. Elk van de bij de mondelinge behandeling verschenen partijen en belanghebbenden zal in dat geval een nadere mondelinge behandeling mogen verzoeken ten overstaan van de rechter(s) door wie de uitspraak zal worden gewezen. Dit verzoek mag in geen geval worden afgewezen indien niet een proces-verbaal van de eerdere mondelinge behandeling is opgemaakt en uiterlijk tegelijk met de hiervoor bedoelde mededeling aan partijen en belanghebbenden ter beschikking is gesteld. Anders is onvoldoende gewaarborgd dat hetgeen ter zitting is voorgevallen, wordt meegewogen bij de totstandkoming van de uitspraak. Is van die mondelinge behandeling wel (tijdig) een proces-verbaal opgemaakt en aan partijen en belanghebbenden ter beschikking gesteld, dan kan de rechter het verzoek afwijzen in het belang van een voortvarende procesvoering. Hij dient in dat geval in de – alsdan zonder nadere mondelinge behandeling volgende – uitspraak te motiveren waarom dit belang in de gegeven omstandigheden zwaarder weegt dan het belang van verzoeker om zijn standpunt te mogen uiteenzetten ten overstaan van de rechter(s) die over de zaak zal (zullen) oordelen.

In zoverre komt de Hoge Raad terug van zijn eerdere rechtspraak (vgl. HR 25 september 1941, NJ 1942/227, HR 5 april 1963, NJ 1963/338 en HR 9 november 1990, ECLI:NL:HR:1990:AC1103, NJ 1991/26).

3.4.5.

De Hoge Raad ziet geen grond om voor onteigeningszaken anders te oordelen dan hiervoor in 3.4.4 voor civiele procedures in het algemeen is geoordeeld. De onderhavige zaak speelt zich af in een wezenlijk ander onteigeningsrechtelijk stelsel dan dat waarin het (…) arrest van 11 maart 1964 is gewezen. In het huidige stelsel is er geen grond om voor het pleidooi in onteigeningszaken specifieke maatstaven aan te leggen in afwijking van de maatstaven die voor het Nederlands burgerlijk procesrecht in het algemeen gelden. De omstandigheid dat de pleitzitting in onteigeningszaken een belangrijke rol speelt, mede door de aanwezigheid van deskundigen, is daartoe onvoldoende. Immers, de mogelijkheid van partijen om hun standpunten, de reactie op het rapport van deskundigen daaronder begrepen, kenbaar te maken aan de rechters die de uitspraak zullen wijzen, is in het onteigeningsgeding niet minder gewaarborgd dan in civiele procedures in het algemeen. Ook voor onteigeningszaken gelden dus de hiervoor in 3.4.4 geformuleerde regels.

3.4.6.

Aangezien de gerechten met de hiervoor in 3.4.4 gegeven regels nog geen rekening hebben kunnen houden, zal aan schending daarvan pas rechtsgevolg kunnen worden verbonden in procedures waarin na de datum van dit arrest een mondelinge behandeling plaatsvindt. Een dergelijke overgangsmaatregel behoeft echter niet te gelden voor onteigeningsprocedures, nu de gerechten tot op heden rekening hadden te houden met het arrest van 11 maart 1964, dat — in afwijking van de rechtspraak vermeld hiervoor in 3.4.4, laatste volzin — een maatstaf aanlegt die zelfs strenger is dan de maatstaf die volgt uit de hiervoor in 3.4.4 gegeven regels.”

2.4

De formulering door de Hoge Raad in rechtsoverweging 3.4.2 van zijn arrest van 31 oktober 2014 van de norm dat een rechterlijke beslissing die mede wordt genomen op de grondslag van een voorafgaande mondelinge behandeling, behoudens bijzondere omstandigheden, behoort te worden gegeven door de rechter(s) ten overstaan van wie die mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden, wordt in rechtsoverweging 3.4.4 vertaald in concrete regels. Die regels luiden dat, indien
tussen de mondelinge behandeling en de daaropvolgende uitspraak (curs. W-vG) vervanging van een of meer rechters noodzakelijk blijkt, partijen/de belanghebbenden daarover voorafgaand aan die uitspraak worden ingelicht, onder opgave van de reden(en) voor de vervanging en de beoogde uitspraakdatum en dat voorts elk van de bij de mondelinge behandeling verschenen partijen en belanghebbenden een nadere mondelinge behandeling zal mogen verzoeken ten overstaan van de rechter(s) door wie de uitspraak zal worden gewezen.

2.5

Op grond van deze regels, die ook in onteigeningszaken hebben te gelden en wel onmiddellijk (rov. 3.4.5 en 3.4.6), is een vonnis in een onteigeningsgeding dat op of na 31 oktober 2014 is gewezen dus niet meer nietig indien het eindvonnis wordt gewezen door rechters die niet allen op de in art. 37 Ow voorgeschreven terechtzitting, met name ook bij de aldaar gehouden pleidooien, aanwezig zijn geweest.

Het eindvonnis in de onderhavige zaak is echter op 1 oktober 2014 gewezen. Dat brengt m.i. niet mee dat dat vonnis toch nietig is, zoals onderdeel 1 bepleit. De ratio van de door de Hoge Raad in zijn arrest van 31 oktober 2014 gegeven norm ^[9] en uitwerking heeft m.i. ook te gelden voor het onderhavige geval.

2.6

Ten opzichte van de onderhavige zaak is het verschil dat in de zaak van het arrest van 31 oktober 2014 één pleitzitting is geweest en dat het defungeren van een van de drie rechters die op dat pleidooi hebben gezeten, tussen die zitting en het wijzen van het eindvonnis plaatsvond.

In de onderhavige zaak doet zich de, in onteigeningszaken niet ongebruikelijke, situatie voor dat er diverse keren is gepleit, te weten steeds nadat deskundigen hun advies hadden uitgebracht. De vraag is dan ook of indien aan een eindvonnis van de rechtbank verschillende pleidooien zijn voorafgaan, de rechters die het vonnis wijzen niet alleen bij het direct aan het vonnis voorafgaande pleidooi, maar ook bij de aan dat pleidooi voorafgaande pleidooien aanwezig dienen te zijn.

2.7

Het in 2.4 door mij gecursiveerde gedeelte van de regel lijkt het antwoord al te geven: het gaat om de rechterswissel die plaatsvindt voordat vonnis wordt gewezen en na de daaraan voorafgaande pleitzitting. Ook Asser merkt – onder verwijzing naar de regel in het Duitse recht in § 309 ZPO – in zijn noot onder het arrest van 31 oktober 2014 op dat de in rechtsoverweging 3.4.2 geformuleerde “op de grondslag van een voorafgaande mondelinge behandeling” aldus moet worden verstaan dat het gaat om de laatste mondelinge behandeling voordat het vonnis is gewezen.

Het zou m.i. een veel te stringente en voor de onteigeningsrechtspraak ook onwerkbare eis zijn indien zou worden verlangd dat de wijzende rechters op alle voorafgaande pleidooien aanwezig zouden moeten zijn.

In de onderhavige zaak is het eindvonnis van 1 oktober 2014 gewezen door de drie rechters die tijdens het pleidooi op 25 juni 2014 aanwezig waren. Ik meen dat dat voldoende is.

2.8

Het niet tijdig aangevoerde argument in de conclusie van repliek dat tijdens het laatste pleidooi niet over de waardering van de jachthaven is gesproken, kan daaraan m.i. niet afdoen. Aan het belang van een partij om zijn standpunt te mogen uiteenzetten ten overstaan van de rechter(s) die over de zaak zal (zullen) oordelen, wordt volgens de Hoge Raad tegemoet gekomen, doordat alsnog op verzoek van de belanghebbende (met inachtneming van de in rechtsoverweging 4.4.4 van het arrest van de Hoge Raad van 31 oktober 2014 genoemde procedureregels) een nadere mondelinge behandeling kan plaatsvinden ten overstaan van de rechter(s) door wie de uitspraak zal worden gegeven. In een geval als het onderhavige waarin een van de drie rechters die het eindvonnis heeft gewezen niet bij de eerste twee pleidooien doch wel bij het laatste pleidooi voorafgaand aan dat vonnis aanwezig is geweest, is het belang van de partij om zijn standpunt te mogen uiteenzetten ten overstaan van de rechters die over de zaak zullen oordelen dus al gediend.

2.9

Onderdeel 2 klaagt dat de rechtbank “blijk heeft gegeven van een onjuiste rechtsopvatting door blijkens rechtsoverweging 1.1 van het bestreden vonnis haar in dat vonnis gevatte oordelen mede te baseren op documenten die niet tot de gedingstukken behoren nu zij niet op de in art. 85 Rv. voorgeschreven wijze in het geding zijn gebracht.”

2.1

Daargelaten of [betrokkene] gelet op het onderwerp van de brieven belang bij de klacht heeft ^[10] , voldoet het onderdeel bij gebreke van een deugdelijke toelichting niet aan de daaraan te stellen eisen en faalt het onderdeel mitsdien.

2.11

Onderdeel 3 klaagt onder 1 dat de rechtbank blijk heeft gegeven van een onjuiste rechtsopvatting door geen consequenties te verbinden aan het feit dat de deskundigen zich niet hebben gehouden aan de door de rechter-commissaris conform art. 34 lid 4 OW blijkens het proces-verbaal van onteigeningsdescente en notawisseling ^[11] van 5 november 2010 vastgestelde datum van 12 november 2011, waarvoor zij hun (eind)rapport ter griffie hadden moeten deponeren en aan de omstandigheid dat zij niet de moeite hebben genomen om op de voet van art. 34 lid 6 OW een met redenen omkleed verzoek om uitstel aan de rechtercommissaris te doen.

2.12

Art. 34 lid 4 OW bepaalt, voor zover thans van belang, dat de rechter-commissaris na overleg met deskundigen de dag vaststelt, waarop de nederlegging ter griffie van het deskundigenrapport zal plaatsvinden, met dien verstande dat die dag niet later wordt bepaald dan uiterlijk zes maanden na de dag van de opneming. Blijkens art 34 lid 6 OW kan de rechter-commissaris één maal op met redenen omkleed verzoek van de deskundigen uitstel van de nederlegging toestaan. De wet verbindt geen sanctie aan overschrijding van de termijn waarbinnen het deskundigenrapport dient te worden gedeponeerd ^[12] . Subonderdeel 3.1 is dan ook tevergeefs voorgesteld.

2.13

De
subonderdelen 3.2.1 en
3.2.2 klagen dat de rechtbank voorts is uitgegaan van een onjuiste rechtsopvatting door niet te beslissen op de stellingen van [betrokkene] met betrekking tot de door hem geleden schade ten gevolge van de te trage werkwijze van deskundigen, die hij naar voren heeft gebracht tijdens de pleidooien, althans haar oordeel ontoereikend heeft gemotiveerd.

2.14

De subonderdelen stuiten reeds af op de grond dat de Hoge Raad in zijn arrest van 28 maart 2014 ^[13] (een onteigeningszaak) heeft geoordeeld dat de vordering van de onteigenden tot vergoeding van schade die zij hebben geleden door de lange duur van de behandeling van hun zaak door de rechtbank in onvoldoende verband staat tot de onteigening om te worden aangemerkt als onteigeningsgevolg, zodat zij niet met succes van hun processuele wederpartij, de Gemeente, vergoeding van dergelijke schade kunnen eisen, doch dat hun aanspraak dient te worden gericht tot de Staat in een afzonderlijke procedure uit onrechtmatige daad.

2.15

Onderdeel 4 bevat twee subonderdelen.
Subonderdeel 4.1 klaagt dat de rechtbank is uitgegaan van een onjuiste rechtsopvatting door ondanks het verzoek van [betrokkene] daartoe de door art. 36 lid 3 Ow voorgeschreven rechtsgang niet toe te passen, maar blijkens een uitdraai van het roljournaal ^[14] de zaak na het verzenden van het proces-verbaal van 5 november 2010 te verwijzen naar de parkeerrol en vervolgens ambtshalve pleidooi te bepalen op 27 november 2012.

2.16

Het subonderdeel verwijst voor de feitelijke grondslag allereerst naar het bezwaarschrift van [betrokkene] tegen het advies van de deskundigen van 13 juni 2012. Op de genoemde pagina’s 1 en 13 trof ik geen verzoek aan als in de cassatiedagvaarding gesteld.

In het in de cassatiedagvaarding genoemde proces-verbaal van 27 november 2012, p. 2 staat slechts het volgende vermeld:

“Ondanks mijn verzoek daartoe heeft de rechtbank thans zonder nadere motivering een pleidooi bepaald. Dat is volgens mij onjuist omdat gelet op de gevolgde bezwaarschriftenprocedure in de zin van art. 36 OW eerst een behandeling ten overstaan van de rechter-commissaris had moeten plaatsvinden. De rechtbank had op mijn verzoek schriftelijk moeten beslissen.” ^[15]

2.17

Art. 36 OW geeft het volgende voorschrift:

1. Gedurende vier weken na de dag van de nederlegging (van het rapport van de deskundigen) kunnen partijen en derde belanghebbenden een bezwaarschrift bij de rechtercommissaris indienen.

2. De griffier zendt onverwijld een afschrift van de bezwaarschriften aan de wederpartij, derde belanghebbenden en de deskundigen, die gedurende vier weken na de dag van de toezending een verweerschrift bij de rechtercommissaris kunnen indienen.

3. Indien de rechtercommissaris, na overleg met de deskundigen, zulks in het belang van een goede behandeling van de zaak gewenst acht, vindt zo spoedig mogelijk na het verstrijken van de in het voorgaande lid bedoelde termijn de behandeling van de ingediende bezwaarschriften en verweerschriften te zijnen overstaan plaats. De griffier roept partijen, derde belanghebbenden en de deskundigen op.

4. De griffier maakt van de behandeling van de bezwaarschriften en de verweerschriften een door de rechtercommissaris en hem te ondertekenen proces-verbaal op. De griffier zendt onverwijld een afschrift van het proces-verbaal aan partijen, derde belanghebbenden en deskundigen.

Art. 36 lid 3 Ow schrijft een mondelinge behandeling ten overstaan van de r-c derhalve niet dwingend voor, doch laat het aan de r-c over of hij een dergelijke behandeling gewenst acht. Subonderdeel 4.1 is dan ook tevergeefs voorgesteld.

2.18

Subonderdeel 4.2 luidt als volgt:

“Althans heeft de Rechtbank blijk gegeven van een onjuiste rechtsopvatting door niet te bepalen dat in afwijking van de rechtsgang als voorzien in artikel 36 Ow de rechtsgang van de tweede titel van het eerste boek van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering in de onderhavige zaak zou worden toegepast, welke omissie van de Rechtbank heeft geleid tot een volstrekt onoverzichtelijke en chaotische procesgang die in strijd komt met een goede procesorde, ten gevolge waarvan een ernstige vertraging is ontstaan en [betrokkene] schade heeft geleden, wat blijkt uit de hierna geformuleerde klachten.”

2.19

Voor zover het subonderdeel voortbouwt op de subonderdelen 3.2.1.en 3.2.2 faalt het op de onder 2.14 genoemde grond. Voor het overige kan het subonderdeel niet tot cassatie leiden omdat het niet aan de daaraan te stellen eisen voldoet.

2.2

Onderdeel 5 komt in twee subonderdelen op tegen het oordeel van de rechtbank in de laatste zin van rechtsoverweging 4.8 dat, “zoals deskundigen terecht stellen”, de onteigende een plicht tot schadebeperking heeft.

Subonderdee l 5.1 klaagt dat in onteigeningszaken de schadebeperkingsplicht op de voet van art. 6:101 lid 1 BW niet (onverkort) geldt omdat de onteigende partij als lijdelijk is te beschouwen. Daarnaast bevat het subonderdeel de zinsnede (met een verwijzing naar Telders ^[16] ):

“De onteigende
“kan nooit een aanspraak op vergoeding van een nadeel worden onthouden op de grond dat hij zelf dit nadeel had kunnen voorkomen. Het enige, dat van de zijde van de onteigende is te vóóronderstellen en dus van hem is te eisen, is: dat hij overdraagt, niet meer” .

2.21

Voor zover het – niet nader toegelichte – subonderdeel slechts de klacht bevat dat de rechtbank ten onrechte een schadebeperkingsplicht op grond van art. 6:101 BW heeft aangenomen, mist het feitelijke grondslag. Voor zover met het citaat wordt bedoeld te klagen dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat de onteigende een schadebeperkingsplicht heeft, geldt het volgende.

2.22

Eigen schuld in de zin van art. 6:101 BW is aanwezig wanneer iemand zich anders gedraagt dan een redelijk mens onder de gegeven omstandigheden zou hebben gedaan. In het onteigeningsrecht geldt dezelfde norm: bepalend is wat een redelijk handelende onteigende zou hebben gedaan ^[17] . Met deze norm als uitgangspunt bestaat ook in het onteigeningsrecht de mogelijkheid dat onvoldoende schadebeperking (bijvoorbeeld: het niet tijdig nemen van maatregelen ter verkrijging van vervangende bedrijfsruimte) leidt tot vermindering van schadevergoeding. Deze mogelijkheid is echter gelimiteerd door de vaste regel dat voor de onteigende voorafgaand aan de onteigening geen schadebeperkingsplicht bestaat. De verplichting gaat pas lopen vanaf de datum van inschrijving van het onteigeningsvonnis ^[18] . Voor zover het subonderdeel al aan de eisen voldoet, is het op grond van het voorgaande tevergeefs voorgesteld.

2.23

Subonderdeel 5.2 klaagt dat, mede gelet op de omstandigheid dat partijen het er over eens zijn dat een andere jachthaven in de omgeving van Amsterdam moeilijk is te vinden, zonder nadere motivering onbegrijpelijk is waarom [betrokkene] de uiteindelijk medio 2013 door hem aangekochte vervangende jachthaven Meerzicht in Rijnsaterwoude al binnen de door deskundigen gestelde, maar niet nader onderbouwde, termijn van een jaar na het onteigeningsvonnis had moeten vinden en verwerven.

2.24.

De klacht mist feitelijke grondslag. De rechtbank heeft bij het vaststellen van de schadeloosstelling in rechtsoverweging 4.8 het advies van de deskundigen overgenomen dat [betrokkene] vanaf de peildatum een jaar nodig had om redelijkerwijs
een vervanging te realiseren ^[19] . Uit de stukken waarnaar in cassatie wordt verwezen, blijkt dat de deskundigen hebben geadviseerd dat voor de schadeberekening
niet kan worden uitgegaan van het verwerven van een bestaande met de onteigende jachthaven vergelijkbare jachthaven. Zij hebben geadviseerd uit te gaan van verwerving van grond met water en inrichting daarvan tot een naar aard en omvang vergelijkbare jachthaven ^[20] . Of partijen het erover eens waren dat een andere jachthaven in de omgeving van Amsterdam moeilijk te vinden is, is derhalve niet relevant. De stelling dat partijen het daarover eens waren, mist overigens feitelijke grondslag. Uit de gedingstukken waarnaar in cassatie wordt verwezen, blijkt slechts dat [betrokkene] dat standpunt huldigt ^[21] .

2.25

Onderdeel 6 klaagt dat de rechtbank ten onrechte niet heeft beslist op het tweede verzoek van [betrokkene] in de nadere akte van 2 januari 2013 tot vervanging van de deskundigen, zoals nader uitgewerkt en toegelicht in de pleitnota van 12 juni 2013.

2.26

De klacht mist feitelijke grondslag. [betrokkene] heeft in paragraaf 2.6 van zijn nadere akte van 2 januari 2013 gesteld – zakelijk weergegeven – dat hij de rechtbank in zijn aantekeningen ten behoeve van de mondelinge behandeling (van 27 november 2012, onder 13.2, toev. W-vG) heeft verzocht een nieuwe commissie van deskundigen te benoemen, maar dat de rechtbank dit verzoek heeft afgewezen. Hij vervolgt dan met de volgende opmerking:

“ [betrokkene] merkt volledigheidshalve op dat zij zich niet in deze beslissing kan vinden omdat zij van mening is dat zij wel degelijk heeft aangetoond dat de door Deskundigen gevolgde werkwijze heeft geleid tot een niet realistisch advies. In het kader van deze akte gaat [betrokkene] hier verder niet op in.”

2.27

In de pleitnota van 12 juni 2013 onder 2.10 heeft [betrokkene] de rechtbank verzocht een nader deskundigenadvies met andere deskundigen te gelasten. De rechtbank heeft vervolgens bij tussenvonnis van 24 juli 2013 de deskundigen opgedragen alsnog te adviseren over de schade aan de woonboot. Hieruit volgt dat zij het verzoek tot vervanging van de deskundigen heeft afgewezen.

2.28

De
onderdelen 7 en 8 richten zich tegen het oordeel van de rechtbank met betrekking tot de schadeloosstelling in de rechtsoverweging 4.2-4.20.

Subonderdeel 7.1 klaagt dat de rechtbank een onjuist criterium heeft gehanteerd met betrekking tot de waardebepaling van het onteigende omdat zij niet met “alle omstandigheden, die in het algemeen in het commercieel verkeer hun invloed op de waarde van een zaak doen gelden” rekening heeft gehouden, met name niet met “de vergelijkingsobjecten (i) “Kop Weespertrekvaart” en (ii) Jachthaven Meerzicht. Volgens
subonderdeel 7.2 is het oordeel van de rechtbank onvoldoende begrijpelijk gemotiveerd omdat zonder nadere motivering niet valt in te zien waarom de onder (i) en (ii) genoemde objecten niet kunnen dienen als vergelijkingsobjecten, nu vergelijkingsobjecten niet identiek hoeven te zijn aan het onteigende, maar het voldoende is als na het ecarteren van de verschillen tussen het onteigende en de vergelijkingsobjecten de overblijvende elementen van het onteigende en de vergelijkingsobjecten soortgelijk zijn.
Subonderdeel 8.1 bevat de klacht dat de rechtbank is uitgegaan van een onjuiste rechtsopvatting door niet (kenbaar) rekening te houden met hetgeen door [betrokkene] is gesteld met betrekking tot de waarde van het onteigende in de diverse gedingstukken.
Subonderdeel 8.2 klaagt dat het oordeel van de rechtbank althans ontoereikend is gemotiveerd omdat de rechtbank zich (bij herhaling) beperkt tot het volgen van de deskundigen zonder concreet aan te geven in welk gedingstuk en op welke wijze de deskundigen resp. de Gemeente stellingen van [betrokkene] en diens deskundige Verhagen hebben weerlegd en waarom die weerlegging afdoende is.

2.29

Op grond van art. 40b lid 1 OW wordt de werkelijke waarde van de onteigende zaak vergoed. Bij het bepalen daarvan wordt krachtens het tweede lid van art. 40b OW in beginsel uitgegaan van de prijs, tot stand gekomen bij een onderstelde koop in het vrije commerciële verkeer tussen de onteigende als redelijk handelende verkoper en de onteigenaar als redelijk handelende koper ^[22] . Die koper en verkoper kunnen echter op verschillende manier tot hun prijs komen ^[23] .

2.3

Volgens vaste rechtspraak dient de onteigeningsrechter zelfstandig te onderzoeken welke schadevergoeding aan de onteigende partij of een derde-belanghebbende toekomt en is hij daarbij niet gebonden aan het advies van de door hem benoemde deskundigen ^[24] . De onteigeningsrechter is voorts daarbij vrij de methode van waardering te kiezen die naar zijn oordeel voor de waardevaststelling het meest geschikt is ^[25] . Als er partijdebat heeft plaatsgevonden over de toepassing van deze of gene methode ^[26] , of als de rechtbank wil afwijken van de keuze van deskundigen voor een bepaalde methode ^[27] dan zal de rechtbank die keuze wel moeten motiveren ^[28] .

2.31

In de praktijk wordt, aldus Sluysmans en Van der Gouw “de ‘methodenstrijd’ doorgaans gestreden tussen twee methoden van waardering, namelijk enerzijds de comparatieve methode en anderszijds de residuele methode.” De comparatieve methode, ook wel aangeduid als de vergelijkingsmethode, tracht de werkelijke waarde van het object te bepalen aan de hand van (eerdere) transactie ten aanzien van objecten die vergelijkbaar zijn met het onteigende (de zogenaamde vergelijkingstransacties). Bij toepassing van de vergelijkingsmethode wordt idealiter gebruikgemaakt van transacties in de directe omgeving van de te waarderen gronden, die dateren van kort voor de peildatum en die niet of nauwelijks zijn vervuild door bijkomende (verborgen) afspraken of troebele belangen ^[29] .

2.32

De rechtbank is in de rechtsoverwegingen 4.3 en 4.4 de deskundigen gevolgd in hun waardering(smethode) van de onteigende jachthaven en heeft daarbij aansluiting gezocht bij exploitatieresultaten van andere jachthavens. De rechtbank heeft deze keuze gemotiveerd door de vaststelling van de deskundigen over te nemen dat de onteigende jachthaven niet kan worden vergeleken met een andere jachthaven vanwege zijn eigen unieke ligging en omstandigheden, zoals de omstandigheid dat het in het onderhavige geval eigen grond betreft terwijl in Amsterdam bij andere jachthavens vaak sprake is van erfpacht. Hieruit volgt dat de rechtbank ervoor heeft gekozen niet de vergelijkingsmethode te volgen, welke keuze aan haar is voorbehouden. De rechtbank is ook ingegaan op de stelling van [betrokkene] dat de onteigende jachthaven op een unieke plek lag, waardoor deze een hogere winstpotentie had dan de bedrijfsresultaten van [betrokkene] laten zien en heeft deze stelling gemotiveerd verworpen.

Met betrekking tot de waardering van de woonboot heeft de rechtbank in rechtsoverweging 4.20 geoordeeld waarom de ligplaatsen in het gebied Kop Weespertrekvaart niet als vergelijkingsobject kunnen gelden, te weten omdat de Gemeente tijdens het pleidooi van 25 juni 2014 onbetwist heeft gesteld dat deze ligplaatsen alleen worden verkocht tezamen met een kavel waarop een villa mag worden gebouwd en dat zonder nadere toelichting van [betrokkene] niet valt in te zien dat deze door [betrokkene] aangedragen kavels in het onderhavige geval als referentie kunnen gelden. Dit feitelijke oordeel is voldoende begrijpelijk gemotiveerd.

Onderdeel 7 is derhalve tevergeefs voorgesteld.

2.33

De
subonderdelen 8.1 en 8.2 bevatten niet nader met verwijzing naar de gedingstukken onderbouwde klachten en voldoen daarom niet aan de daaraan te stellen eisen. Overigens miskent subonderdeel 8.1 dat de rechter de schadeloosstelling zelfstandig vaststelt en niet gebonden is aan de stellingen van partijen.

2.34

Onderdeel 9 is gericht tegen rechtsoverweging 4.23 ^[30] waarin de rechtbank een oordeel heeft gegeven over de gevorderde juridische kosten. Het onderdeel klaagt dat de overweging dat “een toe te leggen bedrag van niet meer dan € 300.000,- voor juridische kosten redelijk is” onbegrijpelijk is omdat de rechtbank niet uitlegt welke toetsingscriteria zij daarbij heeft gehanteerd en met name niet heeft gemotiveerd waarom de opgegeven kosten van € 409.438,80 ex BTW de dubbele redelijkheidstoets niet kunnen doorstaan mede gezien de chaotische procesgang en de daardoor veroorzaakte zeer substantiële verlenging van de procedure.

2.35

Op de voet van art. 50 lid 1 OW komen de kosten van het proces in beginsel ten laste van de onteigenende partij. Art. 50 lid 4 bepaalt dat onder de kosten van het geding mede zijn begrepen kosten van rechtsbijstand of andere deskundige bijstand, die naar het oordeel van de rechtbank redelijkerwijs door verweerders of derde belanghebbenden zijn gemaakt. De onteigeningsrechter toetst of de kosten waarvan de onteigende partij op de voet van art. 50 lid 1 OW vergoeding verlangt redelijkerwijs zijn gemaakt en binnen een redelijke omvang zijn gebleven (de zgn. dubbele redelijkheidstoets). Zoals de Hoge Raad recentelijk in zijn arrest van 6 februari 2015 heeft herhaald, heeft de rechter bij die toets een grote vrijheid, terwijl het vierde lid van art. 50 hem in belangrijke mate ontheft van zijn motiveringsplicht ^[31] .

2.36

De rechtbank heeft in de bestreden rechtsoverweging geoordeeld dat de gevorderde juridische kosten de dubbele redelijkheidstoets niet kunnen doorstaan, hetgeen toepassing van de juiste maatstaf is. Naar het oordeel van de rechtbank is een toe te leggen bedrag van niet meer dan € 300.000,- voor juridische kosten redelijk, gelet op de duur, bewerkelijkheid en ingewikkeldheid van de zaak, het belang van de zaak voor [betrokkene] en het bereikte resultaat. De rechtbank heeft vervolgens inzichtelijk gemaakt aan welke factoren het is te wijten dat de kosten van [betrokkene] hoger zijn uitgevallen dan de door de rechtbank redelijk geachte kosten van niet meer dan € 300.000,-, te weten (i) het hoge uurtarief, (ii) betrokkenheid van de vele advocaten van een en hetzelfde kantoor en het daardoor grote aantal gedeclareerde uren voor overleg, (iii) een groot aantal uren is voor studie gedeclareerd en (iv) het opvoeren van werkzaamheden die niet rechtstreeks betrekking hebben op de onderhavige procedure. Deze kosten dienen dan ook voor rekening van [betrokkene] te blijven, aldus de rechtbank.

Dit oordeel is voldoende en begrijpelijk gemotiveerd. Onderdeel 9 kan mitsdien evenmin tot cassatie leiden.

2.37

Nu alle onderdelen falen, dient het cassatieberoep te worden verworpen. Dat kan m.i. voor de onderdelen 2-9 met toepassing van art. 81 RO.

3. Conclusie

De conclusie strekt tot verwerping van het cassatieberoep.

De Procureur-Generaal bij de

Hoge Raad der Nederlanden

A-G

Voetnoten

1. Voor zover thans van belang. Zie de vonnissen van de rechtbank Amsterdam van 16 juni 2010 en van 1 oktober 2014.

2. Voor zover thans van belang. Zie voor een volledig overzicht de vonnissen van de rechtbank Amsterdam van 16 juni 2010, p. 1, van 24 juni 2013 onder 1. en van 1 oktober 2014 onder 1.1.

3. Zie het proces-verbaal van de zitting van de rechtbank van 27 november 2012.

4. Op 14 oktober 2014, derhalve binnen twee weken na de uitspraak, zie art. 52 lid 2 Ow, is ter griffie van de rechtbank Amsterdam namens [betrokkene] verklaard dat beroep in cassatie wordt ingesteld tegen het vonnis van de rechtbank van 1 oktober 2014.

5. Dit is binnen zes weken na afloop van de in art. 52 lid 2 Ow genoemde termijn (zie art. 53 lid 1 Ow).

6. Het procesdossier van De Gemeente bevat de volgende documenten die in het procesdossier van [betrokkene] ontbreken:

7. NJ 1964/182 m.nt. N.J. Polak.

8. ECLI:NL:HR:2014:3076, NJ 2015/181 m.nt. W.D.H. Asser.

9. Zie daarover ook Asser in zijn annotatie in de NJ en Van Rijssen in zijn noot in JBPR 2015/18.

10. Met betrekking tot de brieven genoemd in het tussenvonnis merk ik op dat in de eerste twee staat vermeld dat een kopie van de brief wordt verstrekt aan (o.a.) de advocaat van [betrokkene] en dat de derde brief (van 2 juli 2013) een opgave aan de rechtbank van deskundigenkosten betreft. Met betrekking tot de brieven genoemd in het eindvonnis merk ik het volgende op. De brief van 27 augustus 2013 is de enige brief (van alle in de lijst bij de cassatiedagvaarding opgenomen brieven) die op de inhoud van de zaak betrekking heeft. Blijkens de brief namens de gemeente aan de deskundigen wordt een afschrift van de brief verzonden aan de advocaat van [betrokkene] . De brieven van 3 oktober 2013 t/m 23 december 2013 betreffen correspondentie tussen de deskundigen, de rechtbank en partijen met betrekking tot het verzoek van de deskundigen om uitstel voor het indienen van het nader deskundigenbericht. Uit de correspondentie volgt dat [betrokkene] van deze brieven kennis heeft genomen (voor zover zijn advocaat ze niet zelf namens hem geschreven heeft). De brief van 28 januari 2014 is o.a. aan de advocaat van [betrokkene] gericht en de laatste twee genoemde brieven betreffen wederom een opgave van deskundigenkosten. De in de lijst bij de cassatiedagvaarding genoemde brieven zijn (in ieder geval ) te vinden in het B-dossier, prod. 17, 18, 29, 32, 34-41, 43, 44 en 50.

11. In de nota’s vind ik dit niet terug.

12. Zie J.E.F.M. den Drijver-van Rijckevorsel e.a., Handboek onteigening, 2013, blz. 48: “(De termijn van zes maanden) is bedoeld als prikkel om op te schieten. Die termijn wordt helaas vaak niet gehaald. Een sanctie staat er niet op. Aanvankelijk was voorgesteld, dat de deskundigen bij overschrijding van de termijn tot schadevergoeding veroordeeld zouden kunnen worden, tenzij zij konden aantonen dat de vertraging niet aan hen te wijten was. De Tweede Kamer heeft dat niet aanvaard.” Zie over de termijnoverschrijding J.A.M.A. Sluysmans, De positie van de deskundige in het onteigeningsrecht, TBR 2008/5 onder 5.

13. ECLI:NL:HR:2014:736, NJ 2014/525 m.nt. P.C.E. van Wijmen & W.D.H. Asser, rov. 3.12 en 3.15.

14. Productie 3 bij de cassatiedagvaarding.

15. In de s.t. van de Gemeente wordt er op gewezen dat [betrokkene] in zijn nadere akte van 2 januari 2013 het volgende vermeldt: “1.3 (…) Omdat in het verweerschrift zeer veel nieuwe onderbouwing is opgenomen en [betrokkene] en de Deskundigen op een groot aantal punten fundamenteel van mening verschillen, heeft [betrokkene] op 17 september 2012 verzocht om een behandeling van haar bezwaarschrift ex art. 36 lid 3 Onteigeningswet. 1.4 Op 27 november 2012 heeft bij uw Rechtbank de behandeling van het bezwaarschrift plaatsgevonden. (…)”

16. C.H. Telders, Schadeloosstelling voor Onteigening, 1968 nr. 230.

17. E. van der Schans & A.C.M.M. van Heesbeen, Onteigening. Het spel en de knikkers, 2011, blz. 82 met verwijzing naar Parl. Gesch. NBW. Boek 6, p. 351 en naar HR 11 april 1984, ECLI:NL:HR:1984:AC1944, NJ 1984/728 m.nt. R.A. Mörzer Bruyns, HR 27 juni 2001, ECLI:NL:HR:2001:ZD3012, NJ 2002/528 m.nt. P.C.E. van Wijmen, HR 9 mei 2003, ECLI:NL:HR:2003:AF2691, NJ 2004/137 m.nt. P.C.E. van Wijmen en HR 14 november 2003, ECLI:NL:HR:2003:AI0872, NJ 2004/129.

18. Zie voor de vaste rechtspraak dat voorafgaand aan de inschrijving van het onteigeningsvonnis in beginsel geen schadebeperkingsplicht geldt HR 22 december 2009, ECLI:NL:HR:2009:BK3068, NJ 2010/17, rov. 3.4; HR 22 juli 1992, ECLI:NL:HR:1992:AD1723, NJ 1993/556 m.nt. R.A. Mörzer Bruyns, rov. 3.2.

19. Verweerschrift deskundigen 28 augustus 2012 onder 15.

20. Verweerschrift deskundigen 28 augustus 2012 onder 14.

21. Zie bewaarschrift tegen advies 13 juni 2012 onder 4.3 en verweerschrift deskundigen 28 augustus 2012 onder 14.

22. Zie daarover o.m. HR 13 augustus 2004, ECLI:NL:HR:2004:AQ6968, NJ 2005/151 m.nt. P.C.E. van Wijmen, rov. 3.2

23. M.W. Scheltema e.a., Kroniek onteigeningsjurisprudentie 2014, TBR 2015/18 onder 3.

24. HR 7 juni 2013, ECLI:NL:HR:2013:BZ5349, NJ 2013/489 m.nt. P.C.E. van Wijmen, rov. 3.3.2, met verwijzing naar HR 31 maart 2006, ECLI:NL:HR:2006:AV1684, NJ 2006/655 m.nt. P.C.E. van Wijmen.

25. HR 7 juni 2013, ECLI:NL:HR:2013:BZ5349, NJ 2013/489 m.nt. P.C.E. van Wijmen, rov. 3.3.2, met verwijzing naar HR 13 augustus 2004, ECLI:NL:HR:2004:AQ6968, NJ 2005/151 m.nt. P.C.E. van Wijmen.

26. HR 13 augustus 2004, ECLI:NL:HR:2004:AQ6968, NJ 2005/151 m.nt. P.C.E. van Wijmen.

27. HR 7 juni 2013, ECLI:NL:HR:2013:BZ5349, NJ 2013/489 m.nt. P.C.E. van Wijmen.

28. J.A.M.A. Sluysmans & J.J. van der Gouw, Onteigeningsrecht, 2015, blz. 106.

29. Sluysmans en Van der Gouw, a.w., p. 105. Zie over deze methode ook E. van der Schans & A.C.M.M. van Heesbeen, Onteigening. Het spel en de knikkers, 2011, blz. 125 -127; J.E.F.M. den Drijver-van Rijckevorsel, A.W. van Engen, F.A. Mulder & M. Rus-van der Velde, Handboek onteigening, 2013, blz. 143 & 144; G.C.W. van der Feltz e.a.,Schadeloosstelling voor onteigening, 2006, blz. 89.

30. De rov. 4.21 en 4.22 bevatten de stellingen van partijen op dit punt.

31. HR 6 februari 2015, ECLI:NL:HR:2015:250, NJ 2015/253 m.nt. P.C.E. van Wijmen onder verwijzing naar rov. 3.4 van het arrest van 6 maart 1991, ECLI:NL:HR:1991:AB9358, NJ 1991/818 m.nt. R.A. Mörzer Bruyns en HR 18 januari 2013, ECLI:NL:HR:2013:BY0547, NJ 2013/303 m.nt. P.C.E. van Wijmen. Zie ook HR 20 april 2012, ECLI:NL:HR:2012:BV6657, NJ 2012/317.