ECLI:NL:PHR:2023:340

Conclusie

PROCUREUR-GENERAAL

BIJ DE

HOGE RAAD DER NEDERLANDEN

Nummer22/01139

Zitting24 maart 2023

CONCLUSIE

M.H. Wissink

In de zaak

[eiser]

tegen

Stichting Trivire

Deze zaak betreft de vraag of verhuurder Trivire huurder [eiser] op grond van art. 7:220, leden 5 en 6, BW de forfaitaire verhuiskostenvergoeding ter hoogte van (destijds) € 6.095 verschuldigd is. Het hof heeft in het midden gelaten of sprake is geweest van renovatiewerkzaamheden en of het voor [eiser] noodzakelijk was de huurwoning te verlaten, omdat [eiser] , die tijdelijk bij vrienden is gaan logeren en niet meer heeft meegenomen dan enkele persoonlijke voorwerpen, niet zou zijn verhuisd in de zin van art. 7:220, leden 5 en 6, BW. Het cassatiemiddel klaagt naar mijn mening terecht over dit oordeel.

1.Feiten en procesverloop

1.1

In cassatie kan van de volgende feiten worden uitgegaan.^[1](i) [eiser] huurt van Trivire een woning die deel uitmaakt van een complex uit de jaren 1970.
(ii) Trivire heeft in oktober 2018 aan de huurders van dat complex een informatiebrochure verstuurd waarin zij verduurzamingswerkzaamheden heeft aangekondigd en beschreven. In de brochure staat onder andere dat de werkzaamheden zouden worden uitgevoerd in bewoonde staat.
(iii) [eiser] heeft in december 2018 een “Akkoordverklaring energiezuiniger maken van uw woning” ondertekend met onder andere de volgende verklaring:

“Bewoner verklaart akkoord te gaan met:

Het uitvoeren van de energetische werkzaamheden aan de woning volgens gepresenteerd plan (zie bewonersinformatieboek voor details (…).”

(iv) Meer dan 70% van de huurders in het complex heeft het voorstel aanvaard dat Trivire in de informatiebrochure had omschreven. [eiser] heeft geen beslissing van de kantonrechter gevraagd over de redelijkheid van dat voorstel.
(v) In de periode van ongeveer juli 2019 tot ongeveer april 2020 hebben in het complex werkzaamheden plaatsgevonden. In de woning van [eiser] hebben de werkzaamheden van 4 tot en met 18 september 2019 plaatsgevonden. [eiser] heeft in de periode waarin er aan het complex is gewerkt enige tijd bij vrienden gelogeerd en heeft daarbij alleen een beperkt aantal persoonlijke voorwerpen meegenomen.

1.2

[eiser] vordert in deze procedure, voor zover in cassatie van belang, dat Trivire wordt veroordeeld tot betaling van € 6.095 als verhuiskostenvergoeding op grond van artikel 7:220, leden 5 en 6, BW. In dit verband heeft hij aangevoerd dat de werkzaamheden aan de woning (deels) moeten worden aangemerkt als een renovatie en dat de overlast (vooral door geluid en stof) zo erg was dat hij door die renovatie heeft moeten verhuizen.

1.3

De kantonrechter in de rechtbank Rotterdam heeft de verhuiskostenvergoeding toegewezen op grond van de overwegingen, kort gezegd, dat weliswaar de renovatiewerkzaamheden als zodanig het niet noodzakelijk maakten dat [eiser] zou verhuizen (rov. 4.3), maar dat bijkomende omstandigheden dit anders maken:^[2]

“4.4. [eiser] heeft aan zijn vordering tot betaling van de verhuiskostenvergoeding echter ook bijkomende omstandigheden ten grondslag gelegd, allereerst en met name de omstandigheid dat hij als zzp’er – journalist/columnist/schrijver – vanuit huis pleegt te werken en dat dit door de renovatiewerkzaamheden niet mogelijk was. Trivire heeft niet betwist dat [eiser] als zzp’er vanuit huis werkte en, hoewel zij twijfels heeft geuit bij het vanuit een sociale huurwoning door [eiser] mogen werken, evenmin dat [eiser] in de verhouding tussen partijen daar ook mocht werken. Desgevraagd heeft Trivire ter zitting niet de uitspraak willen doen dat [eiser] gedurende de tien werkdagen van de renovatie vanwege de renovatiewerkzaamheden niet thuis heeft kunnen werken, maar ook niet uitgesloten dat [eiser] in elk geval op een aantal dagen niet thuis heeft kunnen werken.

4.5.

De kantonrechter gaat ervan uit – ten dele op grond van algemene ervaringsregelen, ten dele omdat het onvoldoende is weersproken – dat [eiser] gegeven de aard van zijn eigen werkzaamheden en de aard en omvang van de verrichte renovatiewerkzaamheden minstens een deel van de periode van 4 tot en met 18 september 2019 niet thuis heeft kunnen werken. Bij de beantwoording van de vraag of deze bijkomende omstandigheid, mede in het licht van de onder 4.3 besproken omstandigheden, een verhuizing noodzakelijk maakte, stelt de kantonrechter voorop dat het zo moge zijn dat Trivire, naar zij heeft betoogd, de woning als woonruimte heeft verhuurd en niet als bedrijfsruimte, maar dat de thuis of vanuit huis werkende zzp’er toch bepaald niet zo buitenissig of uitzonderlijk is, dat Trivire in dit verband met diens belangen geen rekening heeft hoeven houden. Daarbij acht de kantonrechter van belang dat [eiser] al ruim voor de renovatiewerkzaamheden in zijn woning met Trivire contact heeft opgenomen en gecorrespondeerd over deze problematiek en heeft verzocht om compensatie, bijvoorbeeld in de vorm van een hotel. Trivire heeft daarop volstaan met een- en andermaal op het badhuis te wijzen. [eiser] heeft betwist dat hij daar kan werken, aangezien ook andere bewoners daar naar believen kunnen in- en uitlopen en hij er bovendien niet de beschikking heeft over de documentatie die hij bij het schrijven gebruikt. In de door Trivire gesuggereerde plaatselijke bibliotheek kan hij evenmin ongestoord werken en ook niet bellen, terwijl bovendien zijn papieren kantoorarchief ontbreekt, aldus [eiser] . Onder deze omstandigheden, waarvan de feitelijke juistheid niet is weersproken, kan niet worden geoordeeld dat Trivire voldoende tegemoet is gekomen aan de genoemde bijzondere omstandigheid, waarbij in de situatie van [eiser] wonen en werken nauw met elkaar verweven zijn. Ter zitting heeft Trivire nog toegelicht in het kader van maatwerk over rust/logeerwoningen in andere gebouwen te beschikken, maar deze niet aan [eiser] te hebben aangeboden, evenmin als een hotelkamer, onder meer omdat hij zelfredzaam was. Die afweging staat Trivire uiteraard vrij, maar daarmee is in de gegeven omstandigheden de noodzaak te verhuizen niet weggenomen. Ook is het ontbreken van zelfredzaamheid geen vereiste om voor een verhuiskostenvergoeding in aanmerking te komen.”

Dat [eiser] zijn inboedel niet heeft verhuisd, doet volgens de kantonrechter niet ter zake:

“4.6. Trivire heeft ten slotte nog betoogd dat geen recht bestaat op een verhuiskostenvergoeding omdat [eiser] zijn inboedel niet heeft verhuisd. Dit betoog slaagt niet. Voor de verschuldigdheid van de verhuiskostenvergoeding is geen vereiste dat de (hele) inboedel is/wordt meeverhuisd en – gelet op het forfaitaire karakter van de vergoeding – evenmin dat de verhuizing kosten heeft meegebracht/zal meebrengen (arrest van het Gerechtshof Den Haag van 29 januari 2013, ECLI:NL:GHDHA:2013:BZ2244).”

1.4

In het door Trivire ingestelde in hoger beroep heeft het hof de vordering tot betaling van de verhuiskostenvergoeding alsnog afgewezen op de grond, kort gezegd, dat geen sprake was van een verhuizing:

“6.2 Onbesproken kan blijven in hoeverre hier sprake is geweest van een renovatie en of er in verband daarmee een noodzaak is geweest tot verhuizing. Het hof ziet namelijk aanleiding te beginnen met de beoordeling van grief V van Trivire, waarmee deze klaagt over het oordeel van de kantonrechter dat het feit dat [eiser] zijn inboedel niet heeft verhuist er niet aan in de weg staat, dat hij de verhuiskostenvergoeding ontvangt (r.o. 4.6 van het bestreden vonnis). Volgens Trivire is de verhuiskostenvergoeding van artikel 7:220 lid 5 BW Pro bedoeld als bijdrage in de kosten van een verhuizing naar en inrichting in een andere woning, en moet de huurder daarom enige inboedel verplaatsten, wil sprake zijn van een verhuizing. Volgens [eiser] heeft het begrip “verhuizing” in die bepaling daarentegen betrekking op de verhuizing van de huurder als persoon, en volgt daaruit dat het niet noodzakelijk is dat die huurder, wanneer hij de woning verlaat, ook enig deel van zijn inboedel verplaatst.

6.3

De grief slaagt. In het normale taalgebruik houdt “verhuizen” in dat een bewoner niet alleen als persoon zijn woning verlaat, maar ook dat hij meer meeneemt dan enkele logeerspullen. Deze op de taalkundige betekenis gestoelde lezing vindt bevestiging in de samenhang tussen de leden 5 en 6 van artikel 7:220 BW Pro, waar lid 6, dat in aansluiting op lid 5 voorziet in een forfaitaire minimumbijdrage, spreekt over een bijdrage in “de verhuis- en inrichtingskosten”. Zij vindt ook bevestiging in de wordingsgeschiedenis van lid 6. De verhuiskostenregeling van artikel 7:220 leden Pro 5 tot en met 7 BW stond voorheen in artikel 11g (oud) van het Besluit beheer sociale-huursector (Bbsh). De betrokken ministers hebben bij de verplaatsing van die regeling naar de huurtitel van Boek 7 BW toegelicht^[3]dat zij gebaseerd was op een motie Van Gent c.s.^[4]Die motie zet uiteen dat “
bewoners die als gevolg van de [voor stedelijke vernieuwing noodzakelijke, hof] herstructurering gedwongen worden te verhuizen, recht hebben op een fatsoenlijke tegemoetkoming in de verhuis- en herinrichtingskosten” en dat die kosten “
minimaal 4175 euro (NIBUD) en maximaal 6885 euro (Woonbond)” bedragen. Het in dit citaat genoemde minimumbedrag staat in het rapport “Berekening van verhuiskosten bij renovaties” van het Nibud uit 2002, waarin een berekening is gemaakt van de kosten van verhuizing van de inboedel en van vloerbedekking, stoffering, behang- en schilderwerk en tuininrichting. Ook daaruit volgt dat de wetgever bij die regeling een situatie voor ogen heeft gehad waarin de huurder meer verplaatst dan een beperkt aantal logeerspullen.

6.4

Het hof heeft kennis genomen van de prejudiciële vragen die het hof Arnhem-Leeuwarden op 22 juni 2021 heeft gesteld aan de Hoge Raad.^[5]Het ziet onvoldoende aanleiding om met betrekking tot het voorgaande de beantwoording van die vragen af te wachten, omdat de verhuurder in de betrokken zaak, anders dan hier, aan de huurder een volledig ingerichte en gestoffeerde wisselwoning ter beschikking heeft gesteld.

6.5

Nu vaststaat dat [eiser] bij het tijdelijk bij vrienden logeren niet meer heeft meegenomen dan enkele persoonlijke voorwerpen is dus geen sprake van een verhuizing als bedoeld in artikel 7:220 lid 5 BW Pro. Het hof zal de gevorderde verhuiskostenvergoeding daarom afwijzen, zonder dat het daarvoor nodig is om de overige bezwaren van Trivire tegen toekenning van die vergoeding te beoordelen.”

1.5

[eiser] heeft bij procesinleiding van 1 april 2022 tijdig beroep in cassatie ingesteld tegen het arrest van het hof. Trivire heeft geconcludeerd tot verwerping van het beroep. Partijen hebben hun standpunten schriftelijk toegelicht. Daarna heeft [eiser] nog een repliek ingediend.

2.Bespreking van het cassatiemiddel

2.1

Het cassatiemiddel van [eiser] bevat twee onderdelen. Het
eerste onderdeelklaagt dat het hof in rov. 6.3, 6.4 en 6.5 miskent dat in een geval als het onderhavige, waarin veronderstellenderwijs vaststaat dat sprake was van een in verband met een renovatie noodzakelijke verhuizing, en waarin de verhuurder geen volledig ingerichte en gestoffeerde wisselwoning aan de huurder ter beschikking heeft gesteld, een huurder eenmaal recht heeft op de minimumbijdrage als bedoeld in art. 7:220 lid 6 BW Pro, en dat die vergoeding een forfaitair karakter heeft, zodat de huurder recht heeft op de minimumbijdrage ongeacht of hij feitelijk geen of minder kosten maakt. Het hof zou ten onrechte betekenis hebben toegekend aan de hoeveelheid spullen die [eiser] feitelijk heeft meegenomen, aldus de klacht. Het
tweede onderdeelbevat een op het voorgaande voortbouwende klacht die is gericht tegen de door het hof bereikte slotsom (rov. 1.2 en 6.13) en tegen het dictum.

2.2

Ik bespreek hierna eerst de regeling van de verhuiskostenvergoeding van art. 7:220 BW Pro in het algemeen (2.3 e.v.) en daarna de betekenis voor deze zaak van de prejudiciële beslissing van de Hoge Raad over de wisselwoning in de zaak Portaal II. Uit deze prejudiciële beslissing blijkt onder meer hoe moet worden beoordeeld of er een noodzaak tot verhuizing is (2.10 e.v.) en wat in dit verband moet worden verstaan onder een verhuizing (2.13 e.v.). Hieruit volgt dat het middel slaagt en dat de daartegen ingebrachte argumenten niet opgaan (2.17.1 e.v.).
Afsluitend besteed ik aandacht aan het betoog van Trivire (i) dat belang bij het middel ontbreekt, omdat er geen noodzaak was te verhuizen gezien de door haar aangeboden alternatieven, en (ii) dat bij beantwoording van de vraag of de huurder genoodzaakt was te verhuizen, niet meeweegt dat de huurder thuis pleegt te werken (2.21 e.v.).

De verhuiskostenvergoeding algemeen

2.3

Art. 7:220 BW Pro luidt, voor zover in deze procedure van belang, als volgt:

‘1. Indien gedurende de huurtijd dringende werkzaamheden aan het gehuurde moeten worden uitgevoerd of de verhuurder krachtens artikel 56 van Pro Boek 5 iets moet toestaan ten behoeve van een naburig erf, moet de huurder daartoe gelegenheid geven, onverminderd zijn aanspraken op vermindering van de huurprijs, op ontbinding van de huurovereenkomst en op schadevergoeding.

2. Lid 1 is van overeenkomstige toepassing wanneer de verhuurder met voortzetting van de huurovereenkomst wil overgaan tot renovatie van de gebouwde onroerende zaak waarop die overeenkomst betrekking heeft, en daartoe aan de huurder een, gelet op het belang van de verhuurder en de belangen van de huurder en eventuele onderhuurders, redelijk voorstel doet. Een dergelijk voorstel wordt schriftelijk gedaan. Onder renovatie wordt zowel sloop met vervangende nieuwbouw als gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging verstaan.

(…).

5. Indien verhuizing noodzakelijk is in verband met de voorgenomen renovatie, bedoeld in lid 2, derde zin, van woonruimte als bedoeld in artikel 233 draagt Pro de verhuurder bij in de kosten die de verhuizing voor de huurder meebrengt.

6. De minimumbijdrage in de verhuis- en inrichtingskosten voor de huurders van zelfstandige woningen als bedoeld in artikel 234, en woonwagens en standplaatsen als bedoeld in de artikelen 235 en 236, wordt bij ministeriële regeling van de Minister voor Wonen, Wijken en Integratie vastgesteld en zal jaarlijks voor 1 maart worden gewijzigd voor zover de consumentenprijsindex daartoe aanleiding geeft. Het in de eerste zin genoemde bedrag wordt afgerond op hele euro’s.

7. De verhuurder kan eventuele door de gemeente aan de huurder te verstrekken bijdragen of vergoedingen voor verhuis- of inrichtingskosten in mindering brengen op de hoogte van de bijdrage, bedoeld in het zesde lid.’’

2.4

In twee prejudiciële beslissingen − HR 22 april 2016, ECLI:NL:HR:2016:726 (Portaal I)^[6]en HR 1 april 2022, ECLI:NL:HR:2022:493 (Portaal II)^[7]− heeft de Hoge Raad een aantal vragen over de verhuiskostenregeling van artikel 7:220, leden 5-7, BW beantwoord. Mede daaruit blijkt het volgende.

2.5

Lid 1 van art. 7:220 BW Pro ziet op het geval waarin de verhuurder gedurende de huurtijd
dringende werkzaamhedenaan het gehuurde moet (laten) uitvoeren of de verhuurder krachtens 5:56 BW iets moet toestaan ten behoeve van een naburig erf. Lid 2 van art. 7:220 BW Pro ziet op het geval waarin de verhuurder, onder voortzetting van de huurovereenkomst, wil overgaan tot
renovatievan het gehuurde en daartoe een redelijk voorstel doet; de derde zin van lid 2 preciseert wat onder renovatie moet worden verstaan.^[8]In de leden 1 en 2 bedoelde gevallen rust een gedoogplicht op de huurder. De huurder behoudt echter zijn aanspraken op vermindering van de huurprijs, op ontbinding van de huurovereenkomst en op schadevergoeding.^[9]

2.6.1

De verhuiskostenregeling van de leden 5-7 van art. 7:220 BW Pro is in 2010 ingevoerd^[10]als opvolger van de regeling van artikel 11g (oud) Besluit beheer sociale-huursector, die alleen gold voor toegelaten instellingen en niet voor particuliere verhuurders.^[11]

2.6.2

Gaat het om een zelfstandige woning in de zin van artikel 7:234 BW Pro, of om een woonwagen of een standplaats in de zin van de artikelen 235 respectievelijk 236, dan is de verhuurder een minimumbijdrage in de verhuis- en inrichtingskosten verschuldigd, waarvan de hoogte bij ministeriële regeling is vastgesteld en die jaarlijks wordt geïndexeerd (art. 7:220 lid 6 BW Pro). Eventuele door de gemeente aan de huurder te verstrekken bijdragen of vergoedingen voor verhuis- of inrichtingskosten kan de verhuurder in mindering brengen op de hoogte van de minimumbijdrage (art. 7:220 lid 7 BW Pro).^[12]

2.6.3

De omvang van de minimumbijdrage als bedoeld in artikel 7:220 lid 6 BW Pro is gebaseerd op het rapport “Berekening verhuiskosten bij renovaties” van het Nibud (Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting) van juni 2002. Dat rapport bevat een benadering van de kosten verbonden aan het verhuizen naar en het inrichten van een nieuwe woning. Als kosten neemt het rapport in aanmerking de kosten van verhuizing van de inboedel en van vloerbedekking, stoffering, schilderwerk en overige kosten zoals aansluitkosten voor diverse nutsvoorzieningen.^[13]

2.6.4

Het forfaitaire karakter van de minimumbijdrage dient de rechtszekerheid en heeft ten doel om geschillen tussen verhuurder en huurder over de daadwerkelijk gemaakte kosten zoveel mogelijk te vermijden.^[14]Thans bedraagt de minimumbijdrage € 7.156.^[15]

2.6.5

De huurder heeft éénmaal recht op de minimumbijdrage, ongeacht hoe lang het verblijf elders duurt en ongeacht of de huurder na de renovatie terugkeert in de gerenoveerde woning. De vergoeding heeft een forfaitair karakter, zodat de huurder ook recht heeft op de minimumbijdrage, indien hij geen of minder kosten maakt.^[16]

2.7

De verhuiskostenregeling is dwingendrechtelijk van aard.^[17]Dit brengt mee dat partijen hiervan niet kunnen afwijken. Evenmin kan een huurder afstand doen van zijn uit art. 7:220 leden Pro 5 en 6 BW voortvloeiende rechten door aanvaarding van een redelijk voorstel van de verhuurder tot uitvoering van renovatiewerkzaamheden zoals bedoeld in art. 7:220 lid 2 BW Pro, dan wel door middel van een uitdrukkelijk in het renovatievoorstel opgenomen bepaling.^[18]

2.8

Indien in een concreet geval renovatie wordt gecombineerd met dringende werkzaamheden of andere onderhoudswerkzaamheden – welke combinatie in het spraakgebruik soms met ‘groot onderhoud’ wordt aangeduid – is de verhuiskostenvergoeding slechts verschuldigd indien de voor de renovatie nodige werkzaamheden – op zichzelf beschouwd en dus ongeacht de overige werkzaamheden – het noodzakelijk maken dat de huurder verhuist.^[19]

De betekenis van de prejudiciële beslissing in Portaal II voor dit cassatieberoep

2.9

De prejudiciële beslissing in de zaak Portaal II is van belang voor deze cassatieprocedure, omdat daaruit volgt hoe moet worden beoordeeld of er sprake is van een noodzaak tot verhuizing (hierna in 2.10 e.v.) en wat in dit verband moet worden verstaan onder een verhuizing (hierna in 2.13 e.v.).

2.1

In HR 1 april 2022, ECLI:NL:HR:2022:493 (Portaal II) overwoog de Hoge Raad over de noodzaak tot verhuizing:

“3.2.6 (…) die noodzaak [is] er als de werkzaamheden niet kunnen worden uitgevoerd terwijl de huurder in de woning blijft wonen. Niet enkel de aard en omvang van de werkzaamheden is daarbij bepalend. Denkbaar is dat, zoals in het onderhavige geval, de werkzaamheden het voor de meeste huurders niet noodzakelijk maken het gehuurde tijdelijk te verlaten, maar het op grond van bijkomende omstandigheden voor een individuele huurder noodzakelijk is het gehuurde tijdens (een deel van) de werkzaamheden te verlaten. Wanneer de werkzaamheden kunnen worden uitgevoerd terwijl de huurder in de woning blijft wonen, maar de huurder niettemin gebruikmaakt van een aanbod van de verhuurder om in een wisselwoning te verblijven, is de verhuiskostenregeling niet van toepassing. De verhuiskostenregeling is evenmin van toepassing als de huurder tijdens een renovatie in de woning blijft wonen.”

2.11

Hieruit blijkt dat de noodzaak van een verhuizing moet worden beoordeeld aan de hand van verschillende omstandigheden en dat deze noodzaak ook kan afhangen van omstandigheden die de individuele huurder betreffen. Hoe ingrijpender de renovatiewerkzaamheden zijn, des te eerder men zal mogen aannemen dat er een noodzaak bestaat dat de huurder tijdelijk verkast. Bijkomende andere, individuele omstandigheden, zoals de gezondheid en de gezinssamenstelling van de huurder, mogen ook worden meegewogen bij het bepalen van de noodzakelijkheid. Het kan zich dus voordoen dat, bij dezelfde renovatiewerkzaamheden in een gebouw met meerdere huurders, de ene huurder recht heeft op een verhuiskostenvergoeding omdat voor hem een noodzaak tot verhuizing bestaat, maar een andere huurder geen aanspraak kan maken op die vergoeding omdat voor hem geen noodzaak tot verhuizing bestaat.

2.12

In de praktijk treffen verhuurders (nood)voorzieningen voor huurders die met ingrijpende werkzaamheden te maken krijgen. Zo vermeldt het vonnis van de kantonrechter in deze zaak (in rov. 4.3): “
Voorts heeft Trivire buiten het complex een door haar zogenoemd badhuis geplaatst, met daarin toiletten en douches, maar ook een woonkamer met tafels, stoelen en banken, alsmede een koelkast, radio en wifi, waar bewoners van het complex desgewenst konden verblijven gedurende de uitvoering van de werkzaamheden.” Dergelijke door de verhuurder getroffen (nood)voorzieningen, die een plek verdienen in het renovatievoorstel,^[20]moeten worden meegewogen bij de beoordeling of de renovatiewerkzaamheden het noodzakelijk maken dat de huurder zijn woning tijdelijk verlaat. De huurder is niet verplicht om gebruik te maken van dergelijke (nood)voorzieningen. Het zal van de omstandigheden van het geval afhangen of van de huurder in redelijkheid kan worden verwacht dat hij van de (nood)voorzieningen gebruikmaakt.

2.13

Zoals gezegd, kan uit de prejudiciële beslissing in de zaak Portaal II worden opgemaakt wat in verband met de verschuldigdheid van de minimumbijdrage moet worden verstaan onder een verhuizing. Daarvoor volstaat dat de huurder het gehuurde wegens een renovatie moet verlaten (zie rov. 3.3.3).
Uit deze beslissing blijkt dat de minimumbijdrage als bedoeld in artikel 7:220 lid 6 BW Pro niet verschuldigd is wanneer de verhuurder een volledig ingerichte en gestoffeerde wisselwoning ter beschikking heeft gesteld. Dit laatste is niet omdat in een dergelijk geval geen sprake zou zijn van een verhuizing. De Hoge Raadt grondt dit oordeel op een redelijke wetsuitleg:

“3.3.1 Uit hetgeen hiervoor in 3.2.6-3.2.8 is overwogen, blijkt dat in de parlementaire geschiedenis aan de orde is geweest in welke gevallen sprake is van een noodzaak tot verhuizing en dat de minimumbijdrage een forfaitair karakter heeft. De parlementaire geschiedenis biedt geen duidelijk aanknopingspunt voor de beantwoording van de vraag of ook aanspraak op de minimumbijdrage bestaat indien de verhuurder aan de huurder die het gehuurde tijdelijk moet verlaten, een volledig ingerichte en gestoffeerde wisselwoning ter beschikking stelt.

3.3.2

De strekking van de wettelijke regeling van de verhuiskostenvergoeding is dat de huurder schadeloos wordt gesteld voor de kosten die hij wegens verhuizing moet maken omdat hij tijdens de renovatie niet in het gehuurde kan blijven wonen. In lijn daarmee is het bedrag van de minimumbijdrage gebaseerd op daaraan in het normale geval gerelateerde kosten, zoals die van verplaatsing van de inboedel, stoffering, schilderwerk en aansluiting op nutsvoorzieningen (zie hiervoor in 3.2.5). Het forfaitaire karakter van de minimumbijdrage dient de rechtszekerheid en heeft ten doel om geschillen tussen verhuurder en huurder over de daadwerkelijk gemaakte kosten zoveel mogelijk te vermijden. Met het aanbod om tijdens de renovatie te verblijven in een door de verhuurder ter beschikking gestelde, volledig ingerichte en gestoffeerde wisselwoning, biedt de verhuurder aan de huurder evenwel juist de gelegenheid om dergelijke kosten te voorkomen.

3.3.3

In het licht van het bovenstaande brengt een redelijke wetsuitleg mee dat een huurder van zelfstandige woonruimte die tijdens een renovatie het gehuurde moet verlaten en tijdelijk verblijft in een door de verhuurder ter beschikking gestelde, volledig ingerichte en gestoffeerde wisselwoning, geen aanspraak kan maken op de minimumbijdrage. Dat geldt ook indien de verhuurder daartoe een redelijk aanbod heeft gedaan (zie hierna in 3.3.4), maar de huurder dit aanbod niet heeft aanvaard. In die gevallen heeft de verhuurder immers, door het ter beschikking stellen van een volledig ingerichte en gestoffeerde wisselwoning, een redelijke en passende voorziening getroffen die meebrengt dat de huurder zelf geen verhuis- en herinrichtingskosten behoeft te maken. Dat geval kan daarom niet op een lijn worden gesteld met de situatie dat de verhuurder niet een zodanige voorziening treft en
de huurder die het gehuurde wegens een renovatie moet verlaten niettemin geen verhuis- en inrichtingskosten maakt of minder kosten dan de minimumbijdrage.In die situatie brengt de dwingendrechtelijke aard van de regeling van de verhuiskostenvergoeding en het forfaitaire karakter van de minimumbijdrage mee, dat de huurder ten minste daarop aanspraak heeft, ongeacht de daadwerkelijk gemaakte kosten.

Voor zover een tijdelijk verblijf in een wisselwoning toch gepaard gaat met kosten voor de huurder, zoals vervoers- en opslagkosten met betrekking tot (een gedeelte van) de inboedel en herinrichtingskosten bij terugkeer in de gerenoveerde woning, volgt uit art. 7:220 lid 2 BW Pro dat de huurder in beginsel aanspraak kan maken op vergoeding van die kosten (zie hiervoor in 3.2.1).

3.3.4

Het ligt op de weg van de verhuurder om in voorkomend geval in het renovatievoorstel als bedoeld in art. 7:220 lid 2 BW Pro een concreet aanbod te doen met betrekking tot het tijdelijke verblijf in een volledig ingerichte en gestoffeerde wisselwoning en de vergoeding van eventuele kosten die daarmee gepaard kunnen gaan. Omdat de noodzaak van verhuizing afhankelijk kan zijn van de persoonlijke omstandigheden van de huurder, hoeft dat voorstel niet voor iedere huurder in een te renoveren complex hetzelfde te zijn en kunnen tussen de huurder en de verhuurder nadere afspraken worden gemaakt, rekening houdend met die omstandigheden. Of de aangeboden wisselwoning een redelijke en passende voorziening is, hangt onder meer af van de ligging en kwaliteit van de wisselwoning, de duur van het verblijf in de wisselwoning, de vraag of enig deel van de inboedel moet worden verplaatst en de persoonlijke omstandigheden van de huurder. Indien de aangeboden wisselwoning geen redelijke en passende voorziening is, heeft de huurder aanspraak op de minimumbijdrage.” [onderstreping toegevoegd; plv.]

2.14

De Hoge Raad maakt in rov. 3.3.3 een onderscheid tussen twee gevallen.
(i) Het is noodzakelijk dat de huurder het gehuurde verlaat in verband met renovatie. De verhuurder heeft, door een volledig ingerichte en gestoffeerde wisselwoning ter beschikking te stellen, een redelijke en passende voorziening getroffen die meebrengt dat de huurder zelf geen verhuis- en herinrichtingskosten behoeft te maken.^[21]In dit geval is de verhuurder de forfaitaire verhuiskostenvergoeding van art. 7:220 lid 5 BW Pro
nietverschuldigd.
(ii) Het is noodzakelijk dat de huurder het gehuurde verlaat in verband met renovatie. De verhuurder heeft niet een voorziening getroffen als bedoeld onder (i). In dit geval is de verhuurder de forfaitaire verhuiskostenvergoeding
welverschuldigd, óók als de huurder “geen verhuis- en inrichtingskosten maakt of minder kosten dan de minimumbijdrage
”.In dat geval brengt de dwingendrechtelijke aard van de regeling van de verhuiskostenvergoeding en het forfaitaire karakter van de minimumbijdrage mee, dat de huurder ten minste daarop aanspraak heeft, ongeacht de daadwerkelijk gemaakte kosten.

2.15

Waar het met het oog op de verschuldigdheid van de minimumvergoeding van artikel 7:220 lid 6 BW Pro dus om gaat is dat de renovatie een verhuizing noodzakelijk maakt en, wat betreft het begrip verhuizing, dat de huurder “
het gehuurde wegens een renovatie moet verlaten” (rov. 3.3.3). Deze overweging moet worden gelezen samen met de eerdere overwegingen dat “de werkzaamheden niet kunnen worden uitgevoerd
terwijl de huurder in de woning blijft wonen” (rov. 3.2.6) en dat “de huurder (…) recht heeft op de minimumbijdrage,
ongeacht hoe lang het verblijf elders duurt” (rov. 3.2.7). Wat betreft het begrip verhuizing volstaat dat de huurder
wegensde renovatie de woning
verlaat. Ook bij het vertrek naar een wisselwoning is dus sprake van een verhuizing in de zin van artikel 7:220, leden 5 en 6, BW.^[22]Daarvoor is niet nodig dat de huurder ook (een deel van) de inboedel verhuist. Huydecoper schrijft in zijn noot onder de prejudiciële beslissing:

“Het enkele feit dat de huurder die in verband met een renovatie verhuist, daarbij helemaal geen kosten maakt (hij trekt tijdelijk in bij een welwillend familielid en laat de inboedel gewoon staan, ik noem maar wat), rechtvaardigt het terzijde laten van de forfaitaire vergoedingsregeling dus
niet, zoals de Hoge Raad in rov. 3.3.3 nog eens expliciet aangeeft; de rechtvaardiging zit hem erin dat de verhuurder ervoor heeft gezorgd dat de kosten die normaal aan dit geval verbonden zijn, (kunnen) worden voorkomen. Waar dat niet het geval is, heeft de huurder dus recht op de vergoeding, ook als hij in werkelijkheid geen (noemenswaardige) kosten heeft gemaakt. (…).”^[23]

2.16

Briedé lijkt hierover in zijn noot onder Portaal II anders te denken:^[24]

“Hoewel het antwoord van de Hoge Raad vrij resoluut lijkt, geen minimumbijdrage in het geval van een wisselwoning, biedt de uitspraak de nodige ruimte voor nuance. Wat immers als de verhuizing noodzakelijk is, maar de huurder zelf elders onderdak vindt of aanspraak kan maken op een (zorg)voorziening of vergoeding daarvan? Dan lijkt mij de minimumbijdrage niet aan de orde.”

De nuance waarop Briedé doelt zit m.i. niet in het begrip verhuizing (zie ook hierna in 2.20). Dat geen minimumbijdrage verschuldigd is indien (aan de overige voorwaarden is voldaan en) de huurder zelf ergens onderdak vindt, volgt naar mijn mening niet uit de beantwoording door de Hoge Raad van de prejudiciële vragen.

2.17.1

De Hoge Raad kiest in de prejudiciële beslissing in de zaak Portaal II niet voor de redenering dat het verlaten van de woning zonder (een deel van) de inboedel mee te nemen, geen verhuizing oplevert. Deze redenering was door een deel van feitenrechtspraak gevolgd om tot het oordeel te komen dat de minimumbijdrage niet verschuldigd is wanneer de verhuurder een volledig ingerichte en gestoffeerde ter beschikking heeft gesteld. Het hof heeft in rov. 6.3 van zijn bestreden arrest kennelijk aansluiting gezocht bij deze rechtspraak (ook al is in deze zaak geen wisselwoning door Trivire aangeboden).

2.17.2

Dit punt is uitgebreid besproken door A-G Valk in zijn conclusie (nrs. 3.9-3.10 en 3.30-3.33) voor de prejudiciële beslissing in Portaal II.^[25]In die conclusie worden ook de argumenten geadresseerd die het hof in rov. 6.3 van zijn in cassatie bestreden arrest aanvoert en die de Hoge Raad mijns inziens heeft verworpen in Portaal II.

2.17.3

Het hof verwijst naar (i) de betekenis van het begrip verhuizen in het normale taalgebruik en, daarbij aansluitend, naar (ii) de samenhang tussen de leden 5 en 6 van artikel 7:220 BW Pro.
Hiertegenover staat, kort gezegd, dat volgens de memorie van toelichting “[m]et een noodzakelijke verhuizing wordt gedoeld op de situatie dat de werkzaamheden niet kunnen worden uitgevoerd wanneer de huurder in de woning blijft wonen” (zie conclusie A-G Valk nrs. 3.9-3.10; de Hoge Raad verwijst in rov. 3.2.6 naar deze passage in de parlementaire geschiedenis).

2.17.4

Het hof verwijst voorts naar (iii) de wordingsgeschiedenis van art. 7:220 lid 6 BW Pro en de herkomst van het bedrag van de minimumbijdrage en noemt in dat verband (iv) het rapport “Berekening van verhuiskosten bij renovaties” van het Nibud uit 2002, waarin een berekening is gemaakt van de kosten van verhuizing van de inboedel en van vloerbedekking, stoffering, behang- en schilderwerk en tuininrichting.
Hiertegenover staat, kort gezegd, dat de wetgever het verhuisbegrip in artikel 7:220, leden 5-7, BW niet heeft beperkt tot het geval waarvan het Nibud is uitgegaan en dat het gaat om een forfaitair bedrag (zie conclusie A-G Valk nrs. 3.31-3.32; de Hoge Raad verwijst in rov. 3.2.5 naar het Nibud-rapport en in rov. 3.2.7 naar het forfaitaire karakter van de minimumbijdrage).

2.18.1

Trivire voert in haar schriftelijke toelichting (nr. 4.2. e.v.) een aantal argumenten aan om, ook na de prejudiciële beslissing in Portaal II, te betogen dat een vertrek uit de woning met slechts enkele spullen niet valt onder het verhuisbegrip van artikel 7:220, leden 5 en 6, BW.

2.18.2

In de eerste plaats betoogt Trivire (s.t. nrs. 4.2-4.3) dat de wettelijke verhuiskostenregeling voorziet in een vergoeding voor verhuis- en inrichtings
kostenen dus, gezien de wil van de wetgever en de ratio van de regeling, niet van toepassing is wanneer de huurder dergelijke kosten niet maakt. Trivire verwijst daarbij naar een brief van minister Ollongren in antwoord op Kamervragen, waarin het standpunt wordt ingenomen: “
De huurder moet daadwerkelijk verhuizen. Dat wil zeggen: zijn inboedel (tijdelijk) naar een andere woning verplaatsen.
Een kort verblijf in een volledig ingerichte logeerwoning ziet de rechter niet als een verhuizing.”^[26]Het beroep op de wil van de wetgever en de ratio van de regeling stuit af op hetgeen door de Hoge Raad is overwogen over de strekking van de verhuiskostenregeling in de zaak Portaal II (in het bijzonder rov. 3.2.6-3.2.7 en 3.3.3). Daaraan kan het standpunt van de minister in de genoemde brief, die dateert van na de parlementaire behandeling en totstandkoming van de wettelijke regeling van de verhuiskostenvergoeding, niet afdoen.^[27]Overigens lijkt de minister in deze brief te verwijzen naar de hiervoor (in 2.17.1) bedoelde feitenrechtspraak van voor de prejudiciële beslissing in Portaal II.

2.18.3

In de tweede plaats doet Trivire (s.t. nr. 4.4) een beroep op de omstandigheid dat er geen forfaitaire vaste vergoeding is voor
onzelfstandige woonruimten. Hierin ziet zij bevestiging van haar standpunt. In de parlementaire geschiedenis is opgemerkt dat de kosten voor verhuizing bij onzelfstandige woonruimten over het algemeen veel lager liggen en voorts dat kamers vaak gemeubileerd worden verhuurd.
Dit aspect van de regeling is vermeld in de conclusie van A-G Valk in de zaak Portaal II (nr. 3.11 onder a). Het daaraan door Trivire ontleende argument stuit af op de overwegingen van de Hoge Raad in Portaal II en op het forfaitaire karakter van de in artikel 7:220, leden 5-6, BW bedoelde minimumbijdrage bij onder meer zelfstandige woonruimten. De overwegingen waarnaar Trivire verwijst zijn bedoeld als een rechtvaardiging voor het onderscheid tussen zelfstandige en onzelfstandige woonruimten bij het bepalen van het toepassingsbereik van de forfaitaire minimumbijdrage. Zij dwingen niet tot een andere opvatting over het forfaitaire karakter van die bijdrage.

2.18.4

In de derde plaats zoekt Trivire (s.t. nr. 4.5) steun voor haar standpunt in het gegeven dat voor de toepassing van de minimumbijdrage geen onderscheid wordt gemaakt tussen huurders die permanent naar een andere woning verhuizen en huurders die weer terugkeren in de gerenoveerde woning.
Ook dit aspect van de regeling is besproken in de conclusie van A-G Valk in de zaak Portaal II (nr. 3.14). Blijkens de prejudiciële beslissing van de Hoge Raad speelt dit onderscheid inderdaad geen rol bij de toepassing van de in artikel 7:220, leden 5-6, BW bedoelde minimumbijdrage. Het argument herhaalt in wezen het in 2.18.2 bedoelde argument dat de regeling veronderstelt dat daadwerkelijk kosten (voor de verplaatsing van inboedel) zijn gemaakt. Dit argument stuit daarom ook af op de overwegingen van de Hoge Raad in Portaal II en op het forfaitaire karakter van de minimumbijdrage.

2.18.5

In de vierde plaats betoogt Trivire (s.t. nr. 4.6) (i) dat de aanspraak op vergoeding van kosten die samenhangen met het tijdelijk verlaten van de woning, zoals vervoers- en opslagkosten, niet via de minimumbijdrage verlopen, maar via de algemene regeling van artikel 7:7220 lid 2 BW Pro, en voorts (ii) dat de huurder bij schade of overlast door de werkzaamheden op grond van artikel 7:204 in Pro verbinding met artikel 7:208 BW Pro schadevergoeding of vermindering van de huurprijs kan vorderen. Trivire verbindt aan deze uitgangspunten de conclusies, ten eerste, dat de wetgever voor verschillende ‘soorten’ schade bij renovatiewerkzaamheden verschillende regelingen in het leven heeft geroepen en, ten tweede, dat het wettelijk stelsel zich in die zin dus ook verzet tegen een extensieve uitleg van het verhuizingsbegrip.
Dit betoog kan in het licht van de prejudiciële beslissing in Portaal II deels worden gevolgd. Zo heeft de Hoge Raad overwogen dat de kosten voor verplaatsing van de inboedel en voor herinrichting van de gerenoveerde woning, die gepaard kunnen gaan met een tijdelijk verblijf in een wisselwoning of gemaakt worden bij terugkeer in de gerenoveerde woning, door de verhuurder moeten worden vergoed op de voet van art. 7:220 lid 2 in Pro verbinding met art. 7:208 BW Pro (rov. 3.4.3, zie ook rov. 3.2.1, 3.3.3 slot).
Ik lees hierin echter, anders dan Trivire, geen reden voor een beperking van het verhuisbegrip als door Trivire wordt bepleit. Niet alleen volgt dit niet uit de overwegingen in Portaal II over de huurder die ‘verhuist’, dat wil zeggen wegens de renovatie de woning verlaat (zie rov. 3.2.6-3.2.7 en 3.3.3). De door Trivire aangehaalde overweging over kosten voor verplaatsing van de inboedel stroken met het ‘verhuisbegrip’, omdat de Hoge Raad overweegt dat deze kosten gepaard
kunnengaan met een tijdelijk verblijf in een wisselwoning.

2.18.6

In de vijfde plaats betoogt Trivire (s.t. nrs. 4.7-4.8), kort gezegd, dat uit de wordingsgeschiedenis van de regeling en het daaraan ten grondslag liggende Nibud-rapport volgt dat de wetgever is uitgegaan van situaties waarin kosten voor verhuizing van de inboedel en inrichting van de nieuwe woning worden gemaakt. Dit punt is al eerder besproken (zie hiervoor in 2.17.4).

2.18.7

De verdeelde literatuur en jurisprudentie van vóór de prejudiciële beslissing in HR 1 april 2022, ECLI:NL:HR:2022:493 (Portaal II), waarnaar Trivire (s.t. nrs. 4.9-4.18) verwijst, is besproken in de conclusie van A-G Valk in de zaak Portaal II (zie hiervoor in 2.17.3).

2.18.8

Ik zie, kortom, in de door Trivire aangevoerde argumenten onvoldoende reden om te komen tot een uitleg van de wettelijke regeling als door Trivire wordt bepleit.

2.19.1

Aanvullend merk ik nog het volgende op.

2.19.2

Gegeven dat de wettelijke regeling van de minimumbijdrage een forfaitair karakter heeft, dient te worden aanvaard dat deze bijdrage ook toekomt aan een huurder die wordt geconfronteerd met de noodzaak om wegens een renovatie zijn woning tijdelijk te verlaten en aan wie geen wisselwoning als redelijke en passende voorziening is aangeboden, ongeacht of de huurder zijn inboedel uit de woning haalt en/of kiest voor een vorm van tijdelijke huisvesting die voor hem een goedkope oplossing is. Aan het forfaitaire stelsel is inherent de mogelijkheid dat in een concreet geval de huurder het bedrag van de minimumbijdrage ontvangt, ook als hij geen (of minder) kosten heeft gemaakt.

2.19.3

Hierbij zij bedacht dat wanneer de huurder wegens de renovatie de woning verlaat en de verhuurder geen wisselwoning aanbiedt, het maar de vraag is of voor de huurder de optie van een verhuizing als door het hof bedoeld, dus inclusief (een deel van) de inboedel, een realistisch alternatief is. Het is denkbaar dat de huurder (zeker gezien de huidige woningmarkt) er niet in slaagt om een alternatieve woonruimte te vinden, waarnaar hij met zijn inboedel tijdelijk (voor een periode van enkele weken of maanden) kan verhuizen. Het is evenzeer denkbaar dat een huurder meteen op zoek gaat naar een makkelijker beschikbaar alternatief, zoals een vakantiehuisje, een B&B of een hotel dan wel logeren bij vrienden of familie. Daarbij is op zichzelf geen verhuizing van de inboedel vereist, al is denkbaar dat de werkzaamheden tijdelijk opslag van (een deel van) de inboedel noodzakelijk kunnen maken.

2.19.4

Voorts is denkbaar dat, waar huurder en verhuurder het niet met elkaar eens zijn over het antwoord op de vraag of sprake is van een renovatie en een noodzaak tot verhuizen, de huurder die ervaart dat hij door de werkzaamheden niet in zijn woning kan verblijven, een zo goedkoop mogelijke oplossing zal willen vinden. Deze huurder zal vermoedelijk niet snel kiezen voor oplossingen die (veel) geld kosten, maar eerder familie en vrienden om hulp vragen. In een dergelijk geval lijkt het mij niet redelijk om de huurder
achteraf− indien is komen vast te staan dat sprake is geweest van een renovatie en van een noodzaak tot verhuizen, terwijl de verhuurder geen volledig ingerichte en gestoffeerde wisselwoning heeft aangeboden − de forfaitaire minimumbijdrage te onthouden op de grond dat van een ‘verhuizing’ geen sprake is geweest omdat de inboedel is blijven staan.

2.2

De forfaitaire minimumbijdrage is een kostenpost die de verhuurder liever zal willen vermijden, om de kosten van renovatie te beperken. Het wettelijk stelsel biedt daartoe mijns inziens thans de volgende mogelijkheden.
Blijkens de prejudiciële beslissing in de zaak Portaal II is de minimumbijdrage niet verschuldigd wanneer een adequate wisselwoning ter beschikking wordt gesteld. De prejudiciële beslissing noemt (in rov. 3.3.4) enige gezichtspunten om te beoordelen of een aangeboden wisselwoning een redelijke en passende voorziening is.
Voorts kan de noodzaak van verhuizing wegens renovatie (indien en voor zover daarvan sprake is) afhankelijk zijn van de persoonlijke omstandigheden van de huurder. Denkbaar is dat door het nemen van bepaalde maatregelen kan worden voorkomen dat er voor (sommige) huurders een noodzaak tot verhuizing wegens een renovatie is.
Verder moet, wanneer een huurder de woning tijdelijk heeft verlaten, worden beoordeeld of dit is gebeurd wegens de renovatiewerkzaamheden. Ten slotte kan in uitzonderlijke gevallen, waarin kort gezegd sprake is van bijzondere omstandigheden die niet of niet ten volle zijn verdisconteerd in de afweging van de wetgever,^[28]het beroep op de minimumbijdrage naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn.^[29]

Slotsom; belang bij het middel; thuiswerken

2.21

De slotsom is dat het cassatiemiddel slaagt. Gelet op de prejudiciële beslissing van de Hoge Raad in de zaak Portaal II, slaagt de rechtsklacht van het
eerste onderdeel. Als gevolg daarvan kunnen ook rov. 1.2 en 6.13 e.v. niet onverkort in stand blijven, zodat ook het
tweede onderdeelslaagt.

2.22

Na vernietiging van het bestreden arrest en verwijzing van de zaak naar een ander gerechtshof, zal het verwijzingshof zich alsnog moeten uitlaten over de vraag of en in hoeverre sprake is geweest van een renovatie, waarbij heeft te gelden dat beide partijen vinden dat de beschreven werkzaamheden voor een deel als renovatie moeten worden aangemerkt (zie rov. 6.9, in cassatie niet bestreden), en over de vraag of [eiser] in verband daarmee genoodzaakt was zijn woning te verlaten. Het hof heeft zich in het bestreden arrest alleen uitgelaten over grief V van Trivire (zie rov. 6.2). De overige grieven van Trivire zijn door het hof onbesproken gelaten, zodat het verwijzingshof zich in beginsel daarover nog zal moeten uitspreken.

2.23

In haar schriftelijke toelichting verzoekt Trivire dat de Hoge Raad zich in deze zaak uitspreekt over de vragen (i) of het recht op de verhuiskostenvergoeding ook vervalt indien de verhuurder andere alternatieven dan een wisselwoning aanbiedt die de noodzaak tot het maken van verhuiskosten wegneemt en (ii) of het niet vanuit huis kunnen werken een (bijkomende) omstandigheid kan zijn die verhuizing noodzakelijk kan maken.^[30]Volgens Trivire falen de klachten van [eiser] bij gebrek aan belang omdat zij verschillende voorzieningen heeft getroffen die volgens haar een eventuele noodzaak tot het maken van verhuiskosten op voorhand hebben weggenomen:^[31]

“3.5 Trivire heeft bovendien verschillende voorzieningen getroffen die een eventuele noodzaak het maken van verhuiskosten, op voorhand, hebben weggenomen. Bewoners konden gebruik maken van een mobiele toiletvoorziening in de woning en er kon op verzoek een mobiele keukenunit worden geplaatst. De huurders konden voorts gebruik maken van de wc’s en douches in het “badhuis”. Daarnaast is met stofarme apparaten gewerkt en zijn straalkachels verschaft. De werkzaamheden waren bovendien overzichtelijk en hielden om half vier in de middag op.

3.6

[eiser] heeft desondanks contact opgenomen met de bewonersconsulent en verzocht om een hotelverblijf, omdat hij overdag thuiswerkt. Hij meende dat hij als gevolg van de werkzaamheden niet kon thuiswerken en daarom genoodzaakt was te verhuizen. Specifiek ten behoeve van [eiser] heeft Trivire toen aangeboden dat hij gebruik kon maken van de ingerichte woonkamer die zich in het “badhuis” bevond. Trivire heeft daar tevens wifi geïnstalleerd, zodat in desbetreffende woonkamer gewerkt kon worden. [eiser] hoefde dus enkel wat werkbenodigdheden (zijn papieren archief/documentatie) mee te nemen naar de woonkamer. Als er dus al een noodzaak tot het maken van verhuis-en inrichtingskosten bestond, heeft het aangeboden alternatief die noodzaak weggenomen.” [voetnoten weggelaten; plv.]

2.24

Zoals hiervoor (in 2.12) is opgemerkt, moeten dergelijke door de verhuurder getroffen (nood)voorzieningen worden meegewogen bij de beoordeling of de renovatiewerkzaamheden het noodzakelijk maken dat de huurder zijn woning tijdelijk verlaat. Het zal van de omstandigheden van het geval afhangen of van de huurder in redelijkheid kan worden verwacht dat hij van de (nood)voorzieningen gebruikmaakt.

2.25

Het is een normaal verschijnsel, zeker sinds de coronacrisis, dat huurders van woonruimte tot op zekere hoogte ook thuis kunnen werken. Dit is uiteraard afhankelijk van de aard van het werk van de huurder. Thuiswerken is verder niet voorbehouden aan ondernemers (zzp-ers), maar is ook voor werkenden met een dienstverband in bepaalde beroepen of functies een normale zaak. Werkt een huurder thuis, dan kan dit mijns inziens een (bijkomende) omstandigheid zijn die moet worden meegewogen bij de beoordeling of de renovatie een verhuizing noodzakelijk maakt. Daarbij zal onder meer een rol spelen of de huurder ook een andere werkplek heeft dan zijn eigen woning, zoals bij werknemers in de regel het geval zal zijn.

2.26

Ik deel niet de door Trivire uitgesproken vrees (schriftelijke toelichting nrs. 5.3-5.5) dat rekening houden met thuiswerken bij de beoordeling van de noodzaak om de woning wegens de renovatie ter verlaten, zal leiden tot scheefgroei tussen thuiswerkende en niet-thuiswerkende huurders of tot een ongerechtvaardigd verschil tussen ondernemers die wel of niet aan huis werken. De beoordeling van de noodzaak om de woning wegens de renovatie ter verlaten, is immers uiteindelijk afhankelijk van de omstandigheden van het individuele geval. Het gaat er daarbij niet om of de (geheel of gedeeltelijk) thuiswerkende huurder al dan niet een ondernemer dan wel een werknemer is. Het gaat om de invloed die de renovatiewerkzaamheden hebben op de situatie van de betreffende thuiswerkende huurder. Het is daarom denkbaar dat voor een bepaalde niet thuiswerkende huurder een noodzaak tot verhuizing bestaat, terwijl die noodzaak ontbreekt voor een andere, wel thuiswerkende, huurder.

2.27

Uit het voorgaande volgt, ten eerste, dat het cassatieberoep niet faalt bij gebrek aan belang en, ten tweede, dat het aan het verwijzingshof is om te beoordelen of en, zo ja, welk gewicht in deze zaak toekomt aan de omstandigheid dat [eiser] zijn werkzaamheden (deels) thuis verricht.

3.Conclusie

De conclusie strekt tot vernietiging van het bestreden arrest en tot verwijzing.

De Procureur-Generaal bij de

Hoge Raad der Nederlanden

Plv.

Huurder heeft recht op forfaitaire verhuiskostenvergoeding bij renovatie ondanks beperkt meenemen persoonlijke spullen