ECLI:NL:PHR:2025:1147

• Datum uitspraak: 24 oktober 2025
• Publicatiedatum: 23 oktober 2025
• Zaaknummer: 24/04684
• Instantie: Parket bij de Hoge Raad
• Type: Conclusie
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Afwijzend
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 21 uitgaand

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Uitleg splitsingsakte over particulier woongebruik en kortdurende verhuur via Airbnb

In deze zaak staat de uitleg van de splitsingsakte centraal, waarin het gebruik van een appartement is bestemd voor particulier woongebruik. De Paltz B.V. verhuurt een appartement aan [eiser 1], die een slaapkamer via Airbnb kortdurend aan derden verhuurt. De VvE stelt dat dit in strijd is met de bestemming uit de splitsingsakte en vordert beëindiging van dit gebruik.

De rechtbank en het hof oordeelden dat onder particulier woongebruik een duurzaam verblijf wordt verstaan, en dat kortdurige verhuur aan toeristen tegen betaling niet hieronder valt. Dit gebruik vertoont grote gelijkenis met een hotel of pension en is zonder toestemming van de VvE niet toegestaan. Ook het feit dat de eigenaar zelf tijdens de verhuur aanwezig is, maakt dit niet anders.

Het cassatieberoep richt zich op de uitlegmaatstaf en de vraag of de objectieve uitleg van de splitsingsakte te ver is opgerekt. De Hoge Raad bevestigt dat de objectieve uitlegmaatstaf geldt en dat het hof deze juist heeft toegepast. De beperking is niet onredelijk en sluit aan bij de bedoeling van de splitser. Het beroep op een terughoudende uitleg vanwege eigendomsrechten faalt, evenals het betoog dat logeren tegen vergoeding wel is toegestaan.

De Hoge Raad verwerpt het cassatieberoep en bevestigt dat het kortdurend tegen betaling in gebruik geven van een deel van de woning aan derden in strijd is met de bestemming ‘particulier woongebruik’ zoals opgenomen in de splitsingsakte.

Uitkomst: Het cassatieberoep wordt verworpen; kortdurende verhuur via Airbnb is in strijd met de bestemming particulier woongebruik.

Conclusie

PROCUREUR-GENERAAL

BIJ DE

HOGE RAAD DER NEDERLANDEN

Nummer 24/04684

Zitting 24 oktober 2025

CONCLUSIE

S.E. Bartels

In de zaak

1. [eiser 1]

2. De Paltz B.V.

tegen

Vereniging van Eigenaars [appartementencomplex]

Partijen worden hierna verkort aangeduid als [eiser 1] en De Paltz (gezamenlijk [eisers] ) respectievelijk de VvE.

1. Inleiding en samenvatting

1.1

De rechtbank en het hof hebben de in de splitsingsakte opgenomen bestemming ‘woning, bestemd om te worden gebruikt voor particulier woongebruik door de eigenaar/gebruiker’ zo uitgelegd dat hieronder niet valt het door een appartementseigenaar en/of gebruiker voor een periode korter dan dertig dagen tegen betaling in gebruik geven van (een gedeelte van) het appartement. In cassatie komt onder meer de vraag aan de orde of het hof de objectieve uitlegmaatstaf juist heeft toegepast.

2. Feiten en procesverloop

2.1

In cassatie kan van de volgende feiten worden uitgegaan: ^[1]

(i) De Paltz is eigenaar van het appartementsrecht gelegen aan de [a-straat 1] te [plaats] , rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de woning op de derde verdieping van een appartementengebouw, [de woning] (hierna: de woning of het appartement). Tevens is De Paltz eigenaar van het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van een berging op de zolderverdieping van het gebouw, [de berging] (hierna: de berging). De Paltz verhuurt de woning en de berging aan [eiser 1] , zoon van de (enig) bestuurder van De Paltz, [betrokkene 1] .

(ii) De appartementsrechten zijn ontstaan na splitsing van het appartementengebouw in 237 appartementsrechten. Daarbij is ook de VvE opgericht. In de splitsingsakte van 13 december 2004 is bepaald dat de bepalingen van het Modelreglement 1992 als reglement zullen gelden, met dien verstande dat in de splitsingsakte een aantal wijzigingen van en aanvullingen op het Modelreglement zijn opgenomen. Met inachtneming van die aanvullingen en wijzigingen bevat het reglement (hierna: het splitsingsreglement) voor zover relevant de volgende bepalingen:

“Artikel 17

(...)

4. Iedere eigenaar en gebruiker is verplicht het privé gedeelte te gebruiken overeenkomstig de daaraan nader in de akte gegeven bestemming. De bestemming van de privégedeelten is voor

- de appartementsrechten met de indexnummers 1 tot en met 19 en 22 tot en met 119: woning, bestemd om te worden gebruikt voor particulier woongebruik door de eigenaar/gebruiker; handel nering of bedrijf mag daarin niet worden uitgeoefend.

- de appartementsrechten met de indexnummers 20 en 21: winkel-casu quo bedrijfsruimte; - de appartementsrechten met de indexnummers 120 tot en met 237: berging.

Voor alle privégedeelten geldt:

Het is niet toegestaan in de appartementen een beroep, handel, nering of bedrijf uit te oefenen of te doen uitoefenen dat in strijd is met de goede zeden, waaronder eveneens zal worden verstaan het gelegenheid geven tot het beroepsmatig uitoefenen of doen uitoefenen van het gokspel of erotiek. Bij gebruik dienen de erfpachtbepalingen in acht te worden genomen.

(…)

Een gebruik dat afwijkt van deze bestemming is slechts geoorloofd met toestemming van de vergadering. De vergadering kan bij het verlenen van toestemming bepalen dat deze weer kan worden ingetrokken. In geval van een zodanig afwijkend gebruik, is artikel 5:119 tweede lid van het Burgerlijk Wetboek van toepassing.

(…)

Artikel 24

1. Een eigenaar kan zijn privé gedeelte met inbegrip van de gemeenschappelijke gedeelten en/of de gemeenschappelijk zaken en rechten aan een ander in gebruik geven, mits hij er voor zorgdraagt dat die ander het gebruik slechts verkrijgt na ondertekening van en afgifte aan het bestuur van een in tweevoud opgemaakte en gedagtekende verklaring dat hij de bepalingen van het reglement (…), zal naleven.

(…)

5. Niettegenstaande de ingebruikgeving van een privé gedeelte aan een ander, blijft de eigenaar aansprakelijk voor de verplichtingen die uit het reglement voortvloeien. (…)

(…)

Artikel 29

1. Bij overtreding of niet-nakoming van een der bepalingen van de wet, van het reglement of van het eventuele huishoudelijk reglement, hetzij door een eigenaar, hetzij door een gebruiker, zal het bestuur de betrokkene een schriftelijke waarschuwing doen toekomen per aangetekende brief en hem wijzen op de overtreding of niet-nakoming.

2. Indien de betrokkene binnen een maand geen gevolg geeft aan de waarschuwing kan het bestuur hem een boete opleggen van eenhonderd twintig euro (€ 120,00) voor elke dag dat de overtreding of niet nakoming voortduurt nadat de periode als vermeld in dit lid 2 is verlopen. De vergadering kan echter conform het bepaalde in dit lid 2 de hoogte van de boete zo nodig nader bepalen.

(…)”

(iii) [eiser 1] heeft een gebruikersverklaring van De Paltz ondertekend. Deze luidt, voor zover van belang:

“1) Hij/zij kennis heeft genomen van het splitsingsreglement van de Vereniging van Eigenaars van het [appartementencomplex] (hierna de VvE);

2) Hij/zij dit splitsingsreglement alsmede eventuele regels als bedoeld in artikel 5:128 lid 1 Burgerlijk Wetboek, voor zover die op een gebruiker betrekking hebben, zal naleven;

3) Deze verklaring eveneens betrekking heeft op besluiten en bepalingen die eerst na deze verklaring worden genomen respectievelijk vastgesteld door de Algemene Leden Vergadering van de VvE, tenzij een beroep op die besluiten en bepalingen jegens de gebruiker in strijd zou zijn met de redelijkheid en billijkheid;

4) Hij het van de eigenaar verworven gebruiksrecht deels en tijdelijk mag overdragen aan derden al dan niet tegen een vergoeding daarvoor (onderverhuren).”

De gebruikersverklaring wijkt af van de gebruikersverklaring die de VvE gewoonlijk hanteert. In het bijzonder ontbreekt de vierde bepaling als hiervoor vermeld daarin.

(iv) [eiser 1] geeft een van de slaapkamers (de logeerkamer) sinds medio 2017 af en toe – volgens [eiser 1] twaalf keer in de periode 15 mei 2020 tot en met 1 januari 2022 – voor de duur van gemiddeld twee tot vier dagen aan derden in gebruik.

(v) De gemeente Amsterdam heeft De Paltz een vergunning verleend voor een Bed & Breakfast op het adres van de woning per 1 juli 2020, geldig tot 1 juli 2028. In het besluit staat onder meer:

“Is er sprake van een Vereniging van Eigenaren (VvE)? Dan moet u zelf toestemming van de VvE regelen.”

(vi) Op 27 juli 2020 heeft de VvE per aangetekende brief De Paltz gewaarschuwd dat het voor korte tijd tegen betaling aan derden in gebruik geven van (een deel van) het appartementsrecht in strijd is met de bestemming woning, dat kortdurende verhuur dus niet is toegestaan, dat geen toestemming is verleend voor afwijkend gebruik, dat het gebruik als Bed & Breakfast gestaakt moet worden en dat daarvoor ook niet meer mag worden geadverteerd, en dat bij gebreke daarvan een boete wordt opgelegd van € 120,00 per dag dat de overtreding voortduurt.

(vii) Op 22 oktober 2020 heeft de advocaat van de VvE [eiser 1] per brief gesommeerd om de verhuur van (een deel van) het door hem gehuurde appartement per direct te staken en gestaakt te houden.

(viii) Op 10 februari 2022 heeft de advocaat van de VvE De Paltz een brief gestuurd dat zij in rechte zal worden betrokken, omdat gebleken is dat (opnieuw) via www.airbnb.com wordt verhuurd.

(ix) Op een screenshot van www.airbnb.com van 16 maart 2022 is te zien dat wordt geadverteerd voor een ‘ [privékamer] ’. Er zijn recensies van gasten gedateerd op onder meer december 2021 (1x) en november 2021 (3x), maart 2020 (1x).

2.2

De VvE heeft in eerste aanleg onder meer jegens De Paltz en [eiser 1] gevorderd om voor recht te verklaren 1) dat het in strijd is met de bestemming woning, zoals opgenomen in de akte van splitsing, om (een deel van) de woning voor korte duur tegen betaling in gebruik te geven, en 2) dat De Paltz en [eiser 1] in strijd handelen met de akte van splitsing door de woning (deels) tegen betaling in gebruik te geven. Ook heeft de VvE gevorderd dit gebruik te (laten) beëindigen en beëindigd te houden op straffe van een dwangsom.

2.3

De rechtbank Amsterdam heeft bij vonnis van 15 maart 2023 ^[2] voor recht verklaard dat het voor minder dan een maand tegen betaling in gebruik geven van (een deel van) het appartement, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de woning, in strijd is met de bestemming ‘particulier woongebruik’ zoals opgenomen in de akte van splitsing en dat De Paltz en [eiser 1] ^[3] in strijd handelen met de akte van splitsing door de woning voor minder dan een maand tegen betaling in gebruik geven. De rechtbank heeft [eisers] veroordeeld dit gebruik te (laten) beëindigen en beëindigd te houden, op straffe van een dwangsom. Ten aanzien van de in artikel 17 lid 4 van het splitsingsreglement neergelegde bestemming ‘woning, bestemd om te worden gebruikt voor particulier woongebruik door de eigenaar/gebruiker’ heeft de rechtbank in r.o. 5.3 tot en met 5.11 overwogen:

“5.3. Bij de uitleg van een bepaling van een in de splitsingsakte vastgesteld splitsingsreglement komt het volgens vaste jurisprudentie aan op de daarin tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degenen die de splitsingsakte en het daarin vastgestelde splitsingsreglement hebben vastgesteld. Deze bedoeling moet naar objectieve maatstaven worden afgeleid uit de omschrijving in de betreffende bepaling, bezien in het licht van de gehele inhoud van het splitsingsreglement en de splitsingsakte. De rechtszekerheid vergt dat daarbij slechts acht mag worden geslagen op gegevens die voor derden uit of aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven splitsingsstukken kenbaar zijn.

5.4.

De rechtbank oordeelt dat artikel 17 lid 4 van het splitsingsreglement zo moet worden uitgelegd dat kortstondige verhuur dan wel ingebruikgeving tegen betaling van (een gedeelte van) de woning niet is toegestaan. Redengevend hiervoor is het volgende.

5.5.

De term ‘particulier woongebruik’ veronderstelt een duurzaam verblijf door de appartementseigenaar of de gebruiker. Wonen is iets anders dan het kortstondig in een woning verblijven zoals toeristen dat doen; die toeristen wonen elders. Ook de artikelen 24 en 29 van het splitsingsreglement veronderstellen een duurzaam verblijf. Het heeft immers slechts zin om een gebruiker een gebruikersverklaring te laten tekenen voor gebondenheid aan de regels van de VvE als bij overtreding ook kan worden opgetreden. Een toerist zal doorgaans echter korter aanwezig zijn dan de maand die hem op grond van artikel 29 lid 2 moet worden gegeven om zijn gedrag aan te passen.

5.6.

Bij het gebruik van de woning voor twee tot vier dagen zoals dat in de woning van De Paltz plaatsvindt, is geen sprake van een dergelijk duurzaam verblijf, zodat dit gebruik in strijd is met de bestemming van de woning. Dit wordt niet anders doordat [eiser 1] zelf tijdens die verhuur ook in de woning verblijft, zoals hij stelt. Dit maakt niet dat het gebruik toch als woongebruik kan worden gekwalificeerd. In de rechtspraak wordt geen onderscheid gemaakt tussen kortstondige verhuur waarbij de verhuurder niet aanwezig is en gebruik op basis van Bed & Breakfast waarbij dat wel het geval is. Een strijdig gebruik, ook al is dit beperkt tot een deel van de woning, is in het splitsingsreglement niet toegestaan.

5.7.

Om diezelfde reden is niet relevant of de toeristen wel of niet overlast veroorzaken. Het gaat erom of het gebruik als ‘particulier woongebruik’ is te kwalificeren. Ook als de woning niet zeer frequent als Bed & Breakfast wordt gebruikt zoals [eiser 1] heeft gesteld, doet dit niet af aan het feit dat het kortstondig gebruik niet als ‘woongebruik’ kan worden gekwalificeerd. De uitspraak van het hof [plaats] van 25 september 2012 die De Paltz en [eiser 1] hebben aangehaald, is niet vergelijkbaar omdat het in die zaak ging om gebruik door familieleden en vrienden.

5.8.

De rechtbank merkt verder op dat beslissend is of het gebruik als ‘particulier woongebruik’ kan worden gekwalificeerd, en niet of het gebruik al dan niet als bedrijfsmatige exploitatie kan worden gekwalificeerd. Anders dan De Paltz en [eiser 1] ter zitting hebben aangevoerd, is daarom ook niet relevant of het gebruik als Bed & Breakfast al dan niet is te kwalificeren als ‘commerciële kortdurende verhuur’ zoals terug te vinden in de notulen van de VvE vergadering van 16 april 2018. Het is duidelijk dat de VvE geen toestemming heeft gegeven voor het gebruik als Bed & Breakfast. Door te spreken van ‘commercieel’ en ‘verhuur’ heeft de VvE in die vergadering kennelijk tot uitdrukking willen brengen dat het niet langer is toegestaan om, in afwijking van de bestemming, (een deel van) een appartement voor korte duur in gebruik te geven tegen een vergoeding. Het feit dat in het splitsingsreglement geen verbod is opgenomen voor het ontvangen van logees doet niet af aan de bestemming ‘particulier woongebruik’ en maakt niet dat het reglement
a contrario zo moet worden uitgelegd dat het gebruik als Bed & Breakfast toch zou zijn toegestaan.

5.9.

De omstandigheid dat de gemeente Amsterdam een vergunning heeft verleend voor de exploitatie van een Bed & Breakfast, doet evenmin ter zake. Die vergunning doet er niet aan af dat dit gebruik conform het splitsingsreglement niet is toegestaan. De gemeente heeft bij het verlenen van de vergunning nog expliciet daarop gewezen door op te nemen dat in geval er sprake is van een VvE, de aanvrager van de vergunning zelf toestemming van de VvE moet verkrijgen.

5.10.

De Paltz en [eiser 1] hebben ten slotte nog aangevoerd dat uit het handelsregister blijkt dat andere bewoners van het gebouw zakelijke activiteiten verrichten vanuit hun privé gedeelten. Als het gebruik door De Paltz en [eiser 1] in strijd zou zijn met het splitsingsreglement, is het gebruik van anderen dat ook. Ook als dat laatste het geval is, is dat geen vrijbrief voor De Paltz en [eiser 1] om de woning niet conform de bestemming te gebruiken. Bovendien gaat de vergelijking niet op, omdat de enkele vestiging van een bedrijf op een adres niet betekent dat die activiteiten ook feitelijk op dat adres worden uitgevoerd. Er is niet gesteld en evenmin gebleken dat andere bewoners feitelijk zakelijke activiteiten uitvoeren in het appartementengebouw, geen activiteiten in ieder geval waarbij derden worden ontvangen en die in strijd zijn met het ‘particulier woongebruik’.

5.11.

De conclusie is dat het kortdurend in gebruik geven van (een deel van) de woning aan derden in strijd is met de bestemming in het splitsingsreglement.”

2.4

[eisers] zijn in hoger beroep gekomen van het vonnis van de rechtbank. Het hof heeft het vonnis van de rechtbank bekrachtigd. Daartoe heeft het hof onder meer overwogen:

“4.4. Voorgaande stellingen van [eisers] brengen het hof niet tot een ander oordeel dan de rechtbank. Gelet op het niet in geschil zijnde te hanteren toetsingskader verenigt het hof zich met de overwegingen 5.3 en 5.5 tot en met 5.11 van de rechtbank […] en maakt deze tot de zijne. Het hof is, net als de rechtbank, van oordeel dat het voor minder dan een maand tegen betaling in gebruik geven aan derden van (een deel van) de woning in strijd is met de bestemming ‘particulier woongebruik’ zoals opgenomen in artikel 17.4 van het splitsingsreglement (met inachtneming van de wijzigingen en aanvullingen die zijn opgenomen in de splitsingsakte). Ook het kortstondig in gebruik geven van een gedeelte van de woning, waarbij de reguliere bewoner aanwezig is, tegen betaling van een vergoeding is in strijd met die bestemming. Ook als het om een eenmalige vergoeding gaat. Dit gebruik vertoont dermate grote gelijkenis met een hotel of pension dat dit gebruik niet (mede) geacht kan worden zijn bedoeld binnen de reikwijdte te vallen van de bestemming particulier woongebruik. De verwijzing naar artikelen 24 en 29 van het splitsingsreglement is alleen gebruikt om te benadrukken dat het verblijf van de gebruiker in de woning bestendig, duurzaam moet zijn.

4.5.

Het feit dat [eisers] zelf steeds invulling zouden blijven geven aan de bestemming particulier woongebruik is daarbij niet relevant. Immers, een non-conform gebruik van (een deel van) de woning kan niet worden ‘opgeheven’ of gedisculpeerd door een eveneens bestaand conform gebruik van (een deel van) de woning. Een strijdig gebruik, ook al is dit beperkt tot een deel van de woning, is volgens het splitsingsreglement niet toegestaan.”

2.5

Bij procesinleiding van 23 december 2024 hebben [eisers] – tijdig – cassatieberoep ingesteld. De VvE heeft geconcludeerd tot verwerping van het cassatieberoep en een schriftelijke toelichting gegeven. [eisers] hebben gerepliceerd.

3. Bespreking van het cassatiemiddel

3.1

Het cassatiemiddel bestaat uit drie onderdelen met diverse subonderdelen. Daarnaast bevat het cassatiemiddel ook een onderdeel 0, maar dit betreft slechts een inleiding op de klachten en bevat zelf geen klachten.

3.2

Onderdeel I richt zich tegen het oordeel van het hof in r.o. 4.4 tot en met 5, waaronder tegen de uitleg die het hof geeft aan de bestemming ‘particulier woongebruik’ van de woning, zoals opgenomen in artikel 17 lid 4 van de akte van splitsing.

3.3

Onderdeel I.1 klaagt dat het hof miskent dat de uitleg van een splitsingsakte niet ertoe mag leiden dat de uitleg wordt uitgebreid met hetgeen uit de splitsingsakte kan worden afgeleid, en dat indien in de splitsingsakte niet (expliciet) een beperking is opgenomen deze daarin niet gelezen mag worden. Dit volgt, aldus het cassatiemiddel, uit de ratio van de objectieve cao-norm, die ook inhoudt dat bepalingen die mede rechten en verplichtingen voor derden in het leven roepen, eenvormig dienen te worden uitgelegd en begrepen. Ook klaagt het onderdeel dat het oordeel van het hof onbegrijpelijk, althans niet toereikend is gemotiveerd.

3.4

Voor de uitleg van een bepaling in een splitsingsakte (met een daarin opgenomen splitsingsreglement) geldt volgens vaste rechtspraak ^[4] dat het daarbij aankomt op de daarin tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan, die moet worden afgeleid uit de bewoordingen daarvan, naar objectieve maatstaven uitgelegd in het licht van de gehele inhoud van de akte. Daarbij mag slechts acht worden geslagen op de gegevens die voor derden uit of aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven splitsingsstukken kenbaar zijn. De ratio van deze uitlegmaatstaf is gelegen in het voor registergoederen geldende stelsel van publiciteit; derden moeten kunnen afgaan op hetgeen in de in openbare registers ingeschreven splitsingsstukken is vermeld over de ‘inhoud’ van het appartementsrecht. De maatstaf kan worden aangeduid als de objectieve uitlegmaatstaf die geldt met betrekking tot in de openbare registers ingeschreven leverings-, vestigings- en splitsingsakten. ^[5] De rechtbank heeft deze maatstaf in r.o. 5.3. ook voorop gesteld, en met dit oordeel heeft het hof zich in r.o. 4.4. verenigt en tot de zijne gemaakt.

3.5

Volgens de steller van het middel wordt hiermee weliswaar van de juiste maatstaf uitgegaan ^[6] , maar de uitlegmaatstaf zou onjuist zijn toegepast. Onder verwijzing naar de ratio van de cao-norm (meer in het bijzonder het belang bij een eenvormige uitleg), betoogt hij dat het een rechter niet vrijstaat de uitleg van een splitsingsakte op te rekken tot c.q. uit te breiden met die welke eventueel uit de splitsingsakte zouden kunnen worden afgeleid, maar die daarin op zichzelf niet als beperking of verbod zijn opgenomen. Een rechter zou een beperking die niet (expliciet) in een splitsingsakte staat daarin dus niet mogen lezen. Er is, aldus nog steeds het middel, sprake van een limitatieve lijst van verboden activiteiten, die niet zomaar kan worden aangevuld.

3.6

Eerst een opmerking vooraf. Zoals hiervoor aangegeven, wordt de toepasselijke objectieve uitlegmaatstaf in het middel aangeduid als ‘de cao-norm’. Dat is mijns inziens niet zuiver. In de literatuur wordt mijns inziens terecht aangenomen dat de (ratio van) de cao-norm en de objectieve maatstaf met betrekking tot registergoederen weliswaar verwant zijn, maar niet gelijk. Zo schrijft Valk: “Omdat de in de notariële akte van levering tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling beslissend is, is mijns inziens sprake van een eigen criterium, dat de tekst van de akte een grotere plaats geeft dan zelfs volgens de CAO-norm het geval zou zijn.” ^[7] Ook Hijma acht beide maatstaven verwant maar niet identiek. Hij merkt daarbij wel relativerend op: “Van enige afstand bezien kan het intussen weinig kwaad de besproken ‘registergoederennorm’ onder de – dan wat breed wapperende – vlag van de cao-norm te scharen.” ^[8] Ik geloof dat ik hier zelf iets minder los in sta, maar de ‘indeling’ van de uitlegmaatstaven is niet waar het nu om draait. Het gaat erom of het hof de objectieve uitlegmaatstaf die geldt voor splitsingsakten correct heeft toegepast.

3.7

De vraag is wat de objectieve maatstaf meebrengt. Het onderdeel bepleit, zo zou men kunnen zeggen, een strikt kader. Ik kan wel volgen waar het cassatiemiddel vandaan komt. Als een formulering in een in de openbare registers ingeschreven notariële akte voor verschillende uitleg vatbaar is, dan schuurt dat enigszins met de ratio van de objectieve uitlegmaatstaf, namelijk dat derden zich door raadpleging van de registers een goed beeld kunnen vormen van hetgeen zij verkrijgen. Vanuit die invalshoek wordt – zo meen ik het te mogen begrijpen – bepleit dat de objectieve maatstaf meebrengt dat rechten, plichten en beperkingen in niet mis te verstane, niet voor tweeërlei uitleg vatbare bewoordingen in de akte moeten zijn opgenomen. De objectieve uitlegmaatstaf zou meebrengen dat een beperking ‘expliciet’, ‘ondubbelzinnig’, ‘met zoveel woorden’ in de akte moet staan. Hetgeen verboden is, zou niet mogen worden ‘opgerekt’, ‘uitgebreid’, ‘aangevuld’ met beperkingen die in de tekst worden ‘ingelezen’. ^[9] Volgens mij is dit ook wat in het hierna te bespreken onderdeel I.2 wordt bedoeld met een ‘terughoudende’ toepassing van de objectieve uitlegmaatstaf. Hoewel de gedachtegang begrijpelijk is, meen ik dat het onderdeel faalt. In navolging van de rechtbank heeft het hof de term ‘particulier woongebruik’, mede in het licht van art. 24 en 29 van de splitsingsakte, zo uitgelegd dat dit een duurzaam verblijf door de appartementseigenaar of de gebruiker veronderstelt, en dat het voor minder dan een maand tegen betaling in gebruik geven aan derden van (een deel van) de woning in strijd is met de bestemming ‘particulier woongebruik’. Daarmee is het hof conform de juiste maatstaf bij de uitleg uitgegaan van de in de splitsingsakte tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan, afgeleid uit de bewoordingen daarvan en naar objectieve maatstaven uitgelegd in het licht van de gehele inhoud van de akte. Anders dan de klacht lijkt te betogen, gaat het bij de uitleg van een splitsingsakte niet om een zuiver taalkundige uitleg waarbij geen ruimte bestaat om de bedoeling van de splitser uit de bewoordingen af te leiden. Een uitleg naar objectieve maatstaven betekent ook niet dat er nimmer meer kan worden getwist over de betekenis van een bepaalde formulering in de akte en dat er niet verschillende uitlegresultaten begrijpelijk kunnen zijn. Een uitleg naar objectieve maatstaven sluit twijfel over de juiste uitleg niet uit. Het is dus denkbaar dat een derde de bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan anders heeft opgevat dan hij volgens de rechter, die de objectieve uitlegmaatstaf toepast, is bedoeld. ^[10] Deze ‘onzekerheid’ is voor mij geen overtuigend argument om mee te gaan met de bepleite strikte invulling van de objectieve uitlegmaatstaf. Zo’n strikte invulling leidt onvermijdelijk tot een te grote mate van starheid. Bij een strikte invulling wordt voorbij gegaan aan de bedoeling van de splitser die wel kenbaar is uit de splitsingsstukken en dreigt dat de splitsingsakte (juist) aan betekenis verliest (hetgeen ook weer tekort zou kunnen doen aan de gerechtvaardigde verwachtingen van derden die van de akte hebben kennisgenomen). Daarbij komt, dat ook als van een strikte invulling wordt uitgegaan, altijd nog discussie kan ontstaan over de vraag of de bewoordingen duidelijk genoeg zijn.

3.8

Voor de volledigheid merk ik nog op dat in de procesinleiding ^[11] wordt aangevoerd dat in de splitsingsakte in artikel 17 een limitatieve opsomming is opgenomen van activiteiten die niet zijn toegestaan in een appartement, omdat hierin staat dat het niet is toegestaan in de appartementen een beroep, handel, nering of bedrijf uit te oefenen of te doen uitoefenen dat (kort gezegd) in strijd is met de goede zeden. Deze stelling mist feitelijke grondslag. De betreffende bepaling ziet op alle privégedeeltes, waaronder die met de bestemming woning (particulier woongebruik), en regelt welk gebruik in ieder geval niet is toegestaan, maar dit is niet limitatief bedoeld. Voor de vraag welke activiteiten in een appartement zijn toegestaan is de daaraan gegeven bestemming bepalend. Iedere eigenaar en gebruiker is immers volgens artikel 17 lid 4 verplicht het privé gedeelte overeenkomstig de daaraan gegeven bestemming te gebruiken. Ten aanzien van de bestemming particulier woongebruik is in artikel 17 lid 4 ook nog afzonderlijk bepaald dat handel nering of bedrijf daarin niet mag worden uitgeoefend. Anders dan pas voor het eerst in 1.12 van de repliek wordt opgemerkt, is ook dit niet limitatief bedoeld, zoals ook de rechtbank en het hof tot uitgangspunt hebben genomen. De rechtbank heeft in r.o. 5.8. immers vooropgesteld dat beslissend is of het gebruik als 'particulier woongebruik’ kan worden gekwalificeerd, en niet of het gebruik al dan niet als bedrijfsmatige exploitatie kan worden gekwalificeerd. Dit oordeel is in hoger beroep ook niet bestreden, en heeft het hof ook overgenomen.

3.9

De uitleg die het hof aan de hand van de juiste uitlegmaatstaf geeft aan de term particulier woongebruik is een feitelijk oordeel, dat in cassatie niet op juistheid kan worden getoetst. De uitleg die het hof geeft, is naar mijn mening ook niet onbegrijpelijk. Daarbij merk ik op dat de omstandigheid dat een rechter ook tot een andere uitleg had kunnen komen, ^[12] nog niet betekent dat de door de rechter gegeven uitleg onbegrijpelijk is.

3.1

Volgens
onderdeel I.2 heeft het hof miskend dat de voor splitsingsaktes geldende uitlegmaatstaf in dit geval terughoudend moet worden toegepast, omdat het om een inbreuk gaat op een appartementsrecht (zijnde een eigendomsrecht als bedoeld in art. 5:1 BW en art. 1 van het Eerste Protocol bij het EVRM) en beperkingen daarom beperkt zijn tot de gevallen die uit de bewoordingen van de splitsingsakte blijken en niet mogen worden uitgebreid met beperkingen die niet uit een limitatieve opsomming in de akte worden vermeld en waar derden niet op beducht hoeven te zijn.

3.11

Als ik het goed zie, bevat dit onderdeel een (nadere) onderbouwing van de in onderdeel I.1 bepleite toepassing van de objectieve uitlegmaatstaf. De vraag is of het betrekken van het perspectief van art. 1 EP EVRM gewicht in de schaal legt. Mijns inziens is dat niet het geval. De klacht mist feitelijke grondslag. Een appartementsrecht is een bijzondere vorm van mede-eigendom, waarvan de grenzen onder meer worden bepaald door de wettelijke regeling van art. 5:120 lid 1 jo. 5:112 lid 4 BW. Deze regeling kan meebrengen dat bepaalde vormen van gebruik en ingebruikgeving aan derden kan worden beperkt. Het oordeel van het hof houdt in dat uit de splitsingsakte volgt dat het appartement de bestemming ‘particulier woongebruik’ heeft, en dat de eigenaar en gebruiker verplicht zijn het appartement overeenkomstig de daaraan gegeven bestemming te gebruiken. Dit
is het appartementsrecht zoals het is gevormd en dat de appartementseigenaar verkrijgt, inclusief de daarin besloten liggende beperkingen. Het is niet zo, dat het splitsingsreglement een beperking oplevert van het appartementsrecht, dat in die benadering kennelijk in beginsel een meeromvattende inhoud heeft. ^[13] Van een inbreuk op (of inmenging in) een eigendomsrecht is dan ook geen sprake. ^[14] Aan de hand van de voor een splitsingsakte geldende objectieve uitleg komt het hof, net als de rechtbank, tot de conclusie dat onder particulier woongebruik niet valt het aan een derde in gebruik geven van een (deel van een) appartement tegen betaling. Deze uitleg is, zoals gezegd, niet onbegrijpelijk.

3.12

Ik zie ook overigens niet in waarom het betrekken van het perspectief van een “inbreuk op een appartementsrecht, zijnde een eigendomsrecht als bedoeld in artt. 5:1 en 1 EP” tot een andere dan de gebruikelijke inkleuring van de objectieve uitlegmaatstaf zou moeten leiden. Het onderdeel noemt als reden om van een terughoudende uitleg uit te gaan dat derden niet geconfronteerd moeten worden met een uitleg die leidt tot een beperking waarop zij niet beducht hoeven zijn. Die reden gaat echter niet op, nu de objectieve uitlegmaatstaf die geldt voor splitsingsakten aan dit belang van derden tegemoet komt. Die maatstaf beoogt nu juist aan de bewoordingen van de akte een voor derden kenbare uitleg te geven, zodat zij hun gedrag daarop kunnen afstemmen. Zoals ik hiervoor in 3.7 al aangaf, betekent dit niet dat er niets meer uit te leggen valt.

3.13

Onderdeel I.3 klaagt dat het hof miskent dat de splitsingsakte en het reglement het laten logeren van mensen niet verbiedt, ook niet als dit tegen vergoeding gebeurt. Deze klacht mist feitelijke grondslag, nu het hof door uitleg van de bestemming ‘particulier woongebruik’ tot de conclusie komt dat uit de splitsingsakte volgt dat het voor minder dan een maand tegen betaling in gebruik geven aan derden van (een deel van) de woning in strijd is met de bestemming ‘particulier woongebruik’ zoals opgenomen in artikel 17.4 van het splitsingsreglement.

3.14

In het onderdeel wordt nog – deels onder verwijzing naar vindplaatsen – opgemerkt dat [eiser 1] ook daadwerkelijk zelf in de woning woont, hij daarin geen handel drijft en geen bedrijf of nering voert, hij zo nu en dan in het kader van B&B in één kamer – terwijl hij zelf ook aanwezig is – iemand anders tegen een geringe vergoeding laat logeren en dat dit een beperkte activiteit is waarbij geen sprake is van enig “aanzienlijk intensief/intensiever” gebruik van het privégedeelte. Volgens het onderdeel is het
dan ook onbegrijpelijk dat het hof strijd met de splitsingsakte aanneemt.

3.15

Voor zover het onderdeel zo gelezen moet worden dat het hof een aantal essentiële stellingen heeft gepasseerd kan dit niet slagen. Het hof heeft zich verenigt met het oordeel van de rechtbank dat beslissend is of het gebruik als ‘particulier woongebruik’ kan worden gekwalificeerd, en niet of het gebruik al dan niet als bedrijfsmatige exploitatie kan worden gekwalificeerd. Dit oordeel is in hoger beroep niet bestreden, zodat het hof daarvan uit diende te gaan. Daarbij komt dat het hof overigens óók heeft overwogen dat het gebruik dermate grote gelijkenis vertoont met een hotel of pension dat dit gebruik niet (mede) geacht kan worden te zijn bedoeld binnen de reikwijdte te vallen van de bestemming particulier woongebruik.

3.16

Ook is het hof ingegaan op de stellingen van [eisers] dat, nu [eiser 1] tijdens het gebruik door derden ook zelf in de woning verblijft, invulling wordt gegeven aan de bestemming particulier woongebruik. Niet alleen heeft het hof in r.o. 4.4. zich verenigt met het oordeel van de rechtbank in r.o. 5.8 dat een strijdig gebruik, ook al is dit beperkt tot een deel van de woning, in het splitsingsreglement niet is toegestaan, maar ook heeft het in r.o. 4.5 geoordeeld dat niet relevant is dat [eisers] zelf invulling blijven geven aan de bestemming particulier woongebruik, omdat een non-conform gebruik van (een deel van) de woning niet kan worden ‘opgeheven’ of gedisculpeerd door een eveneens bestaand conform gebruik van (een deel van) de woning. ^[15] Daarin ligt besloten dat niet relevant is of sprake is van een intensief/intensiever gebruik van het privégedeelte. Onbegrijpelijk is dit oordeel niet.

3.17

Onderdeel I.4 voert aan dat het hof het beroep op de belangenafweging, hetgeen een essentiële stelling betreft ^[16] , ten onrechte onbesproken heeft gelaten. Het zou een gemotiveerd verweer zijn inhoudende dat subsidiair de VvE een dergelijk verbod in redelijkheid niet van een appartementseigenaar en/of gebruiker kan vergen. Door dit onbesproken te laten is het oordeel van het hof onbegrijpelijk en niet toereikend gemotiveerd zijn, aldus de klacht.

3.18

Op de genoemde vindplaats in de memorie van grieven hebben [eisers] het volgende aangevoerd:

“16. De bestemming wonen wordt dus niet aangetast bij het beschikbaar stellen van (een deel van) de woning
langer dan een maand tegen een vergoeding en ook niet bij het beschikbaar stellen van (een deel van) de woning zonder vergoeding (zie 15). En dat laatste mag dus ook
korter dan een maand zijn. Volstrekt onduidelijk is waarom er een verschil in belang zou zijn voor de VvE als er toeristen logeren zonder vergoeding of als er toeristen logeren met een vergoeding. Er is echter wel duidelijk een (negatief) belang voor de eigenaar en gebruiker. Die krijgen zonder een vergoeding immers de kosten van het laten logeren voor hun rekening. Het vonnis gaat dus volkomen voorbij aan de belangen van de eigenaar en de gebruiker en dient geen enkel belang voor de VvE! Deze belangenafweging heeft dus totaal niet plaatsgevonden. Bij gebreke aan die afweging van belangen dienen de oplegging van dwangsommen in hoger beroep nietig te worden verklaard.”

3.19

In de aangehaalde tekst wordt door [eisers] ingegaan op de omstandigheid dat het voor de VvE niet uitmaakt of de appartementseigenaar (en/of gebruiker) toeristen in de woning laat logeren tegen betaling of zonder betaling, terwijl de appartementseigenaar daar uiteraard wel belang bij heeft. Aan de belangen van de eigenaar en de gebruiker zou de rechtbank voorbij zijn gegaan, terwijl de VvE geen belang heeft. In dat kader wordt gesteld dat de belangenafweging niet heeft plaatsgevonden. Vervolgens wordt aan de afwezigheid van de belangenafweging de consequentie verbonden dat de dwangsommen in hoger beroep nietig verklaard zouden moeten worden.

3.2

Gesproken wordt over de belangen bij het wel of niet tegen vergoeding in gebruik geven van een deel van de woning aan toeristen, dat die belangenafweging niet heeft plaatsgevonden en dit consequenties zou moeten hebben voor de dwangsommen in hoger beroep. Hierin lees ik echter niet, zoals het middel kennelijk betoogt, een gemotiveerd verweer van [eisers] dat na weging van alle belangen de VvE een dergelijk verbod (dat een deel van het appartement niet tegen betaling aan derden ter beschikking mag worden gesteld) in redelijkheid niet kan vergen. Niet onbegrijpelijk is dat het hof dit kennelijk ook niet als zo’n verweer heeft opgevat. ^[17] De klacht mist derhalve feitelijke grondslag.

3.21

Daarnaast merk ik ten overvloede op dat het hof in rechtsoverweging 4.5. heeft overwogen dat het gebruik van [eisers] dermate grote gelijkenis heeft met een hotel of pension dat dit gebruik niet (mede) geacht kan worden zijn bedoeld binnen de reikwijdte te vallen van de bestemming particulier woongebruik, en in rechtsoverweging 4.6 dat het overduidelijk is dat het de VvE erom te doen is om iedere vorm van kortstondig in gebruik geven van (een gedeelte van) de woning aan derden tegen betaling tegen te gaan. Daarin ligt reeds impliciet besloten dat het hof aan het belang van de VvE meer waarde heeft gehecht dan het belang van [eisers] om de woning voor korte duur tegen vergoeding (voor een deel) aan derden in gebruik te geven. De klacht faalt.

3.22

Onderdeel I.5 bouwt voort op de onderdelen I.1 tot en met I.4, en gaat ervan uit dat een van de daarin genoemde klachten slaagt. Het onderdeel deelt derhalve het lot van de klachten in onderdelen I.1 tot en met I.4.

3.23

Onderdeel II.1 en II.2 klagen dat het hof het tegen betaling in gebruik geven van (een deel van) de woning ten onrechte kwalificeert als kortstondige verhuur van een gedeelte van de woning, en dat als het wel als huur is te kwalificeren, dit nog niet betekent dat die verhuur niet is toegestaan (kennelijk omdat [eiser 1] zelf aanwezig is en er daardoor sprake is van particulier woongebruik).

3.24

Deze klachten missen feitelijke grondslag. Het hof heeft niet geoordeeld dat sprake is van kortdurende verhuur, maar heeft in rechtsoverweging 4.4 geoordeeld dat het kortstondig in gebruik geven van een gedeelte van de woning, waarbij de reguliere bewoner aanwezig is, tegen betaling van een vergoeding (in het kader van een B&B) in strijd is met de bestemming particulier woongebruik, en dat dit gebruik dermate grote gelijkenis vertoont met een hotel of pension dat dit gebruik niet (mede) geacht kan worden zijn bedoeld binnen de reikwijdte te vallen van de bestemming. Overigens is die laatste overweging, nu in beide gevallen sprake is van het tegen betaling in gebruik geven van (een gedeelte van) een woonruimte, ook niet onbegrijpelijk.

3.25

Daarbij merk ik ten overvloede op dat volgens het hof het feit dat [eisers] zelf steeds invulling zouden blijven geven aan de bestemming particulier woongebruik daarbij niet relevant is, omdat een non-conform gebruik van (een deel van) de woning niet kan worden ‘opgeheven’ of gedisculpeerd door een eveneens bestaand conform gebruik van (een deel van) de woning en dat een strijdig gebruik, ook al is dit beperkt tot een deel van de woning, volgens het splitsingsreglement niet is toegestaan.

4. Conclusie

De conclusie strekt tot verwerping van het cassatieberoep.

De Procureur-Generaal bij de

Hoge Raad der Nederlanden

A-G

Voetnoten

1. Zie gerechtshof Amsterdam 24 september 2024, ECLI:NL:GHAMS:2024:2685, onder 2.1 t/m 2.9.

2. Rechtbank Amsterdam, ECLI:NL:RBAMS:2023:8791.

3. Onder 6.12 van het dictum van het vonnis staat De Paltz, maar kennelijk is [eiser 1] bedoeld (zie ook het bestreden arrest van het hof onder r.o. 3.2).

4. Zie HR 6 december 2024, ECLI:NL:HR:2024:1809, r.o. 3.2., HR 10 juli 2020, ECLI:NL:HR:2020:1275, NJ 2020/295, r.o. 3.1.2.; HR 14 februari 2014, ECLI:NL:HR:2014:337, NJ 2014/119, r.o. 3.4; HR 1 november 2013, ECLI:NL:HR:2013:1078,

5. Met dien verstande dat het bij de uitleg van de splitsingsstukken gaat om de bedoeling van de splitser en bij de leverings- en vestigingsakte om de bedoeling van de partijen.

6. Procesinleiding onder I.1, eerste alinea.

7. W.L. Valk,

8. Zie J. Hijma, "De uitleg van notariële leverings- en vestigingsakten", ORP 2018/38.

9. Zie onderdelen I.1 en I.2 van de procesinleiding en de nrs. 1.6 -1.11 van de repliek.

10. Vgl. C.G. Breedveld-De Voogd & W.G. Huijgen, Uitleg van een akte van levering bij overdracht van onroerende zaken,

11. Procesinleiding p. 3, onderaan.

12. Een kleine zoektocht naar rechtspraak en literatuur leverde overigens op dat de betekenis die de rechtbank en het hof in de onderhavige zaak hebben gegeven aan de aanduiding ‘bestemming woning’ zeker niet uitzonderlijk is, waarbij ik de kanttekening maak dat elk van de procedures uiteraard haar eigen kenmerken heeft gehad. Zie bijvoorbeeld Gerechtshof Amsterdam 25 oktober 2016, ECLI:NL:GHAMS:2016:4274; Gerechtshof Amsterdam 13 september 2016, ECLI:NL:GHAMS:2016:3750; Rechtbank Rotterdam 26 september 2023, ECLI:NL:RBROT:2023:8907. R.L. Peutz & H.J.G. Braakhuis,

13. Ik moest denken aan de vraag of een ‘gebruiksbeperking’ in een erfpachtakte of splitsingsakte kan worden aangemerkt als een last of beperking in de zin van art. 7:15 BW (antwoord: nee). Zie voor mijn gedachten daarover H.W. Heyman & S.E. Bartels,

14. Zie ook conclusie Rank-Berenschot (ECLI:NL:PHR:2022:183) onder 5.28 voor HR 1 juli 2022, ECLI:NL:HR:2022:980, met verwijzing naar T. Barkhuysen en M. van Emmerik, in: Grondrechten, AA Libri 2020, p. 361, voor het begrip inmenging.

15. Het lijkt erop dat [eisers] het vooral hiermee oneens zijn. Er wordt volgens hen miskend dat [eiser 1] er zelf ook woont, dus dat hij (steeds) voldoet aan de bestemming wonen. Dat klopt, maar

16. Onder verwijzing naar de memorie van grieven onder 16.

17. Ik merk nog op dat ik de formulering in het cassatiemiddel “dat subsidiair de VVE een dergelijk verbod in redelijkheid niet van een appartementseigenaar kan vergen” niet gemakkelijk te duiden vind. Omdat in onderdeel I.4 wordt aangegeven dat dit ermee verband houdt “dat appartementseigenaars en daaronder begrepen ook een VVE bij de uitoefening van hun rechten zich jegens elkander dienen te gedragen naar hetgeen door redelijkheid en billijkheid wordt gevorderd”, kan ik me voorstellen dat gedoeld wordt op de mogelijkheid dat de VvE in redelijkheid niet tot uitoefening van de haar op grond van art. 5:126 lid 6 BW toekomende handhavingsbevoegdheid had kunnen komen (waarbij men zou moeten uitgaan van een uitleg van het reglement die een verbod op kortstondige ingebruikgeving tegen een vergoeding inhoudt). Indien het onderdeel zo begrepen moet worden, geldt evenzeer dat ik het niet onbegrijpelijk vind dat het hof hetgeen in nr. 16 van de MvG is aangevoerd niet als een dergelijk verweer heeft opgevat.