ECLI:NL:PHR:2025:1290

Conclusie

PROCUREUR-GENERAAL

BIJ DE

HOGE RAAD DER NEDERLANDEN

Nummer24/04383

Zitting28 november 2025

CONCLUSIE

G.R.B. van Peursem

In de zaak

Amsterdam-Inn B.V.,

eiseres tot cassatie

tegen

[Verhuurder] ,

verweerder in cassatie

Partijen worden hierna verkort aangeduid als Centre Hotel of Huurder, respectievelijk [Verhuurder] .

Deze zaak komt voor de tweede keer in cassatie (de betreffende huurverhouding al voor de vierde keer, zie hierna voetnoot 5) en gaat over beëindiging wegens dringend eigen gebruik bij verhuur van 290-bedrijfsruimte. Huurder oefent in het gehuurde een hotelbedrijf uit. Eerder heeft Verhuurder daarin zelf gedurende enkele jaren een hotel gedreven. In een andere procedure heeft Huurder een verlaging van de huurprijs bewerkstelligd. In de onderhavige zaak, waarin Verhuurder in februari 2014 de huur heeft opgezegd tegen ultimo februari 2016, stelt Verhuurder dat hij zelf (samen met zijn zoons) weer een hotel in het gehuurde wil drijven en dat zelfexploitatie een forse rendementsverbetering oplevert ten opzichte van voortgezette huur. De vraag is of Verhuurder een geslaagd beroep kan doen op dringend eigen gebruik in de zin van art. 7:296 lid 1 sub b BW.

De kantonrechter heeft de vorderingen van Verhuurder afgewezen en het Amsterdamse hof heeft dat vonnis bekrachtigd. In dat appel is onder meer geoordeeld dat, hoewel de winstpotentie van het hotel aanzienlijk is en zelfexploitatie voor Verhuurder tot een behoorlijke rendementsverbetering kan leiden, onder de gegeven omstandigheden toch niet kan worden gezegd dat Verhuurder de bedrijfsruimte dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Dat arrest is in de eerste cassatieprocedure vernietigd en verwezen naar hof Den Haag. Het Haagse hof heeft geoordeeld dat een substantiële rendementsverbetering voor Verhuurder nog steeds aannemelijk is en dat Verhuurder nu (
ex nunc) wel een beroep toekomt op beëindiging wegens dringend eigen gebruik. Ditmaal heeft Huurder cassatieberoep ingesteld, dat ik geen doel zie treffen.

1.Feiten^[1]

1.1 Sinds 2002 is Verhuurder eigenaar van [het pand] . In dit pand heeft Verhuurder van maart 2002 tot maart 2006 een hotel gedreven.

1.2 In maart 2006 heeft Verhuurder de onderneming verkocht aan Hotel De Lantaerne Leidsekade B.V. (hierna: De Lantaerne) en het pand (hierna: het gehuurde) aan De Lantaerne verhuurd.

1.3 Volgens de schriftelijke huurovereenkomst (hierna: de huurovereenkomst) is de huur aangegaan voor de duur van vijf jaar, ingaande op 1 maart 2006, met voortzetting van de huurovereenkomst voor steeds weer vijf jaar.

1.4 Bij schriftelijke huurovereenkomst tussen Verhuurder, De Lantaerne en Huurder van 21 april 2009 is Huurder als huurder van het gehuurde in de plaats van De Lantaerne gesteld.

1.5 De overeengekomen huur bedroeg in mei 2016 € 248.706,96 per jaar.

1.6 In februari 2014 heeft Verhuurder de huur opgezegd tegen 28 februari 2016 (op welke datum de huurovereenkomst tien jaar heeft geduurd) wegens onder meer dringend eigen gebruik.

1.7 In februari 2014 is Huurder een procedure begonnen bij de kantonrechter om te komen tot verlaging van de huurprijs. Bij vonnis van 30 maart 2015 heeft de kantonrechter de huurprijs van het gehuurde vastgesteld op bedragen die per jaar stapsgewijs lager werden, van € 212.865,18 per 13 september 2012 tot € 84.200,- per 13 september 2016 (bedragen steeds per jaar en exclusief btw). Verhuurder heeft daartegen geappelleerd en het Amsterdamse hof heeft bij arrest van 15 september 2020^[2]de huurprijs per 13 september 2012 vastgesteld op € 180.000,- exclusief btw per jaar.

2.Procesverloop^[3]

2.1 Verhuurder vordert in deze procedure het tijdstip vast te stellen waarop de huurovereenkomst zal eindigen, althans deze te ontbinden, met ontruiming door Huurder van het gehuurde en veroordeling tot een gebruiksvergoeding, kosten rechtens. Grondslag daarvoor is onder meer dringend eigen gebruik van het gehuurde ex art. 7:296 lid 1 sub b BW.

2.2 De kantonrechter heeft de vorderingen afgewezen.

2.3 Tegen dit vonnis heeft Verhuurder hoger beroep ingesteld. Bij arrest van 15 september 2020 heeft het Amsterdamse hof het vonnis van de kantonrechter bekrachtigd, waarbij – voor zover relevant – het volgende is overwogen:^[4]

‘2.5 (...) Onder verwijzing naar het door hem overgelegde rapport van Cushman & Wakefield voert [Verhuurder] aan dat hij door zelfexploitatie een rendementsverbetering van ongeveer € 200.000,= op jaarbasis kan bewerkstelligen, zijnde het verschil tussen het begrote genormaliseerde resultaat uit de exploitatie van het hotel en de herziene huur per 1 januari 2019 (ad € 194.000,=).

2.6 [Verhuurder] heeft in deze procedure ook aangevoerd dat hij, mede in verband met de financiering van zijn vastgoed, de beleggingswaarde van het pand wil herstellen. Met die beleggingswaarde is in absolute zin echter niet veel mis. In zijn laatste akte noemt [Verhuurder] als waarde per 1 januari 2019 van het pand in de huidige verhuurde staat (na de herziening van de huurprijs per 13 september 2012) een bedrag van € 4,2 miljoen euro, terwijl hij het pand in 2002 voor een bedrag van afgerond € 1,6 miljoen heeft gekocht. Bij zelfexploitatie van het hotel zou de marktwaarde van het pand volgens de door [Verhuurder] geraadpleegde deskundige € 6,1 miljoen bedragen, waarvan de waarde van de onderneming bij verhuur tegen de marktprijs ten bedrage van € 900.000,=, deel uitmaakt.

2.7 De juistheid van de taxaties en begrotingen in het rapport van Cushman & Wakefield is door [Huurder] bestreden. Het hof ziet weinig aanleiding aan de inhoud van dat rapport te twijfelen. De deskundige heeft uiteen gezet dat hij is uitgegaan van het hotel in zijn huidige onderhoudstoestand en met de huidige twee sterren en dus niet van een optimale situatie, zoals [Huurder] aanvoert. Het hof wil dus aannemen, met de deskundige, dat [Verhuurder] in staat zal zijn een opbrengst van € 400.000,= per jaar te behalen met de zelfexploitatie, wat dan leidt tot een waarde van het hotel van € 6,1 miljoen. Hiervan moet overigens wel worden afgetrokken een nader te bepalen bedrag aan goodwillvergoeding dat [Verhuurder] aan [Huurder] moet betalen, als de huurbeëindigingsvordering zou worden toegewezen.

2.8 Hoewel de winstpotentie van het hotel dus aanzienlijk is en zelfexploitatie voor [Verhuurder] tot een behoorlijke rendementsverbetering kan leiden, kan naar het oordeel van het hof onder de gegeven omstandigheden toch niet worden gezegd dat [Verhuurder] het gehuurde daarvoor dringend nodig heeft. Daartoe is, naast het feit dat [Verhuurder] met de verhuur van het pand tegen de herziene huur reeds een behoorlijk rendement behaalt, in het bijzonder het volgende redengevend.

2.9 [Verhuurder] heeft tussen 2002 en 2006 zelf het hotel in het gehuurde geëxploiteerd en, naar hij stelt, op winstgevende wijze. Hij heeft in 2006 niettemin ervoor gekozen het hotelbedrijf te verkopen aan De Lantaerne voor een bedrag van € 800.000,= en de bedrijfsruimte aan die vennootschap te verhuren. Het ligt voor de hand aan te nemen dat in 2006 zelfexploitatie van het hotel [Verhuurder] ook al meer kon opleveren dan de verhuur van het pand, omdat anders voor De Lantaerne geen winstpotentie zou hebben bestaan. Van die extra winst door zelfexploitatie heeft [Verhuurder] in 2006 welbewust afgezien. Het is weliswaar vaste rechtspraak dat de omstandigheid dat een verhuurder de dringende noodzaak tot het eigen gebruik zelf in het leven heeft geroepen, op zichzelf niet aan de toewijzing van de beëindigingsvordering in de weg hoeft te staan, maar dat betekent niet die omstandigheid bij de beoordeling van de dringendheid geen rol zou mogen spelen. Naar het oordeel van het hof doet deze betrekkelijk recente eigen keuze van [Verhuurder] af aan de dringendheid van zijn wens zelf een hotel uit te baten. Hij heeft als belegger de beschikking over een (bescheiden) vastgoedportefeuille en de vraag dringt zich op waarom juist het gehuurde aan die wens dienstbaar moet worden gemaakt en waarom juist op dit moment. De reden daarvoor kan thans niet meer worden gevonden in de geringe hoogte van de huurprijs na herziening. Meer rendement is voor een eigenaar in beginsel altijd nastrevenswaardig, maar de wens om dat te bereiken door alleen voor dit pand nu weer terug over te schakelen van de positie van belegger/verhuurder naar de positie van uitbater is onvoldoende dringend.

2.10 De conclusie uit het voorgaande is dat het beroep op dringend eigen gebruik wordt verworpen en daarmee ook de tweede grief in het principale appel. Bij deze stand van zaken behoeft niet te worden beoordeeld of [Verhuurder] in de gegeven omstandigheden misbruik maakt van zijn bevoegdheid door zich op dringend eigen gebruik te beroepen.’

2.4 Verhuurder heeft tegen dit arrest (het eerste) cassatieberoep ingesteld. Huurder is in die cassatieprocedure niet verschenen.

2.5 Bij arrest van 1 april 2022^[5]is het arrest van het Amsterdamse hof vernietigd en is verwezen naar het Haagse hof, waartoe onder meer als volgt overwogen:

‘3.4.1 Blijkens rov. 2.9 in verbinding met rov. 2.8 heeft het hof voor zijn oordeel dat – hoewel de winstpotentie van een hotel in het gehuurde aanzienlijk is en zelfexploitatie voor [Verhuurder] tot een behoorlijke rendementsverbetering kan leiden – onder de gegeven omstandigheden toch niet kan worden gezegd dat [Verhuurder] het gehuurde daarvoor dringend nodig heeft, mede redengevend geacht dat [Verhuurder] als belegger de beschikking heeft over een (bescheiden) vastgoedportefeuille. Met zijn oordeel dat zich in dat verband de vraag opdringt waarom juist het gehuurde dienstbaar moet worden gemaakt aan de wens van [Verhuurder] om zelf een hotel uit te baten, heeft het hof miskend dat het niet aan [Verhuurder] is om te stellen en aannemelijk te maken dat hem geen andere mogelijkheid ten dienste staat dan het in eigen gebruik nemen van het gehuurde, maar aan [Huurder] om te stellen en aannemelijk te maken dat [Verhuurder] andere mogelijkheden ten dienste staan en dat het benutten daarvan voldoende in de rede ligt (…). Voorts heeft het hof ontoereikend gemotiveerd waarom het voorgenomen eigen gebruik door [Verhuurder] ten tijde van het bestreden arrest niet dringend, in de zin van wezenlijk, is, nu het in rov. 2.7 en 2.8 heeft vastgesteld dat zelfexploitatie voor [Verhuurder] tot een behoorlijke rendementsverbetering kan leiden.

3.4.2 Ook het oordeel in rov. 2.9 dat sprake is van een betrekkelijk recente eigen keuze van [Verhuurder] om het hotelbedrijf te verkopen en daarmee van extra winst door zelfexploitatie af te zien, is zonder nadere motivering onbegrijpelijk. Ten tijde van het bestreden arrest lag de door [Verhuurder] in 2006 gemaakte keuze immers al veertien jaar in het verleden. Daarmee is eveneens zonder nadere motivering onbegrijpelijk waarom deze toen gemaakte keuze afdoet aan de dringendheid van [Verhuurders] wens om het gehuurde weer zelf in gebruik te nemen.’

2.6 Het Haagse hof heeft in het nu in cassatie bestreden arrest, al aangehaald, het kantonrechtersvonnis voor zover in conventie gewezen vernietigd en heeft het eindtijdstip van de huurovereenkomst en het tijdstip van ontruiming vastgesteld op 28 februari 2025, waarbij Huurder is veroordeeld tot ontruiming en oplevering uiterlijk op die datum en tot een gebruiksvergoeding voor elke (gedeeltelijke) maand dat Huurder het gehuurde nog in gebruik heeft, hoewel de huurovereenkomst is geëindigd, ter hoogte van de laatst geldende huurprijs, met veroordeling (uitvoerbaar bij voorraad) van Huurder in proceskosten van het hoger beroep na verwijzing en onder afwijzing van het meer of anders gevorderde. Daartoe is voor zover in deze tweede cassatieprocedure van belang als volgt overwogen:

‘(…)

6.2 Uit de uitspraak van de Hoge Raad volgt dat het hof de vraag moet beantwoorden of [Verhuurder] de huurovereenkomst met [Huurder] mag beëindigen op grond van dringend eigen gebruik (art. 7:2[96] lid 1 aanhef en onder b BW). Het hof zal deze vraag beoordelen aan de hand van de huidige feitelijke situatie (ex nunc).

6.3 Het hof neemt daarbij de volgende uitgangspunten in aanmerking zoals die volgen uit de uitspraak van de Hoge Raad (onder 3.3.1 tot met 3.3.3).

a) Het gaat in deze zaak om een vordering tot beëindiging van een huurovereenkomst met betrekking tot bedrijfsruimte waarop de art. 7:290 e.v. BW van toepassing zijn. Vast staat dat [Verhuurder] de huurovereenkomst heeft opgezegd tegen het einde van de termijn waarmee de huurovereenkomst krachtens art. 7:292 lid 2 BW was verlengd. In dat geval moet – ingevolge het bepaalde in art. 7:296 lid 4 BW – een vordering van de verhuurder tot beëindiging van de huurovereenkomst in ieder geval worden toegewezen (onder meer) indien de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen en hij daartoe het verhuurde dringend nodig heeft (art. 7:296 lid 1, aanhef en onder b, BW). Voor een afweging van de belangen van verhuurder en huurder is dan geen plaats.

b) De vraag of een verhuurder van bedrijfsruimte het verhuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik als bedoeld in art. 7:296 lid 1, aanhef en onder b, BW dient te worden beantwoord aan de hand van alle omstandigheden van het geval. De wil tot eigen gebruik moet niet alleen bestaan ten tijde van de opzegging, maar ook op het tijdstip van de uitspraak van de rechter.

c) Met dringend nodig hebben voor eigen gebruik is bedoeld dat het pand van wezenlijk belang moet zijn voor de verhuurder. Algemene bedrijfseconomische redenen kunnen voldoende zijn om een dringende noodzaak van eigen gebruik aannemelijk te achten. Niet is vereist dat de verhuurder in zijn maatschappelijk voortbestaan wordt bedreigd en dat hij het verhuurde nodig heeft om aan deze bedreiging het hoofd te kunnen bieden.

d) Het bestaan van andere mogelijkheden voor de verhuurder om in zijn behoeften te voorzien, staat alleen dan aan een beroep op het dringend eigen gebruik van het verhuurde in de weg indien het benutten van die andere mogelijkheden voldoende in de rede ligt om van de verhuurder te vergen dat hij dat doet. De verhuurder behoeft niet te stellen en aannemelijk te maken dat hem geen andere mogelijkheid ten dienste staat dan het in eigen gebruik nemen van het verhuurde; het ligt in beginsel op de weg van de huurder om te stellen en aannemelijk te maken dat de verhuurder andere mogelijkheden ten dienste staan en dat het benutten daarvan voldoende in de rede ligt.

6.4 Het hof gaat er verder – als in cassatie niet bestreden – vanuit dat de winstpotentie van het hotel aanzienlijk is en zelfexploitatie voor [Verhuurder] tot rendementsverbetering leidt. Het hof Amsterdam baseerde dit op de conclusies van het rapport Cushman & Wakefield waaruit volgde dat [Verhuurder] door zelfexploitatie een rendementsverbetering van ongeveer € 200.000,- op jaarbasis kan bewerkstelligen, zijnde het verschil tussen het begrote genormaliseerde resultaat uit de exploitatie van het hotel en de herziene huur per 1 januari 2019 (€ 194.000,-). [Verhuurder] heeft daaraan toegevoegd dat zich na het feitelijk debat bij het gerechtshof Amsterdam nog een aantal ontwikkelingen heeft voorgedaan die bij de beoordeling van de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst op grond van dringend eigen gebruik relevant kunnen zijn. Zo heeft er naar aanleiding van het huurprijsgeschil een verrekening tussen partijen plaatsgevonden. Door die verrekening heeft [Verhuurder] geen huurpenningen ontvangen over de periode van maart 2020 tot en met oktober 2022. Het belang bij rendementsverbetering is daardoor toegenomen. Ook heeft [Huurder] eind september 2022 aanspraak gemaakt op coronakorting op basis van de TVL [Tegemoetkoming Vaste Lasten, A-G]-rekenmethode (ongeveer € 38.000,-). [Huurder] heeft (nog) geen gedocumenteerd inzicht gegeven in de opbouw van de korting, maar deze claim ligt er nog en het belang om zijn rendement te verbeteren is daarmee toegenomen. [Huurder] heeft deze stellingen niet bestreden zodat het hof – voor zover relevant – van de juistheid daarvan uitgaat.

6.5 [Verhuurder] heeft verder gesteld dat nog steeds sprake is van een aanzienlijke rendementsverbetering door zelfexploitatie. Ter onderbouwing van dat standpunt heeft hij als productie S-I een nieuw rapport van Cushman & Wakefield, gedateerd 3 januari 2023, overgelegd (hierna: het rapport Cushman & Wakefield 2023). Volgens dit rapport wordt de EBITDA^[6]van de (zelf)exploitatie per 2022 getaxeerd op € 437.000,- (was in 2019 € 430.000,-) bij een actuele huurprijs van € 215.689,- (was € 194.000,-). De marktwaarde van het vastgoed bij zelfexploitatie is nu € 6.000.000,- (was in 2019 € 6.100.000,-). De plannen om zelf een nieuw hotel te gaan exploiteren zijn nog steeds concreet en uitvoerbaar. [Verhuurder] wil een nieuw hotel opzetten, onder een andere naam en op een 3 sterren niveau (productie S-II). De schatting is dat daarmee een investering van ongeveer € 200.000,- nodig is (productie S-III). [Verhuurder] beschikt over voldoende financiële middelen om deze investering te dragen. Bovendien heeft hij twee (studerende) zoons die interesse hebben in het hotelvak en op enig moment met dit project aan de slag willen gaan.

6.6 [Huurder] heeft een aantal kanttekeningen geplaatst bij het rapport van Cushman & Wakefield 2023. Zij heeft aangevoerd dat de marktwaarden van het vastgoed niet relevant zijn omdat van verkoop van het pand geen sprake is. Voor de beoordeling of sprake is van een rendementsverbetering dient het directe rendement oftewel de nettowinst uit de exploitatie van het hotel te worden vastgesteld. Daartoe dienen de vastgoedgebonden exploitatieopbrengsten gecorrigeerd te worden met de vastgoedgebonden exploitatieuitgaven (onderhoud, beheer, zakelijke lasten). Daarin heeft [Verhuurder] geen inzicht gegeven, aldus [Huurder]. Verder heeft [Huurder] opgemerkt dat [Verhuurder] geen enkele informatie heeft verschaft over zijn huidige exploitatie en huidige rendement. Er dient inzage te worden gegeven in de exploitatie-uitgaven, zoals onderhoud, beheer en zakelijke lasten zowel voor de huidige exploitatie als voor de door [Verhuurder] voorgenomen exploitatie. De EBITDA is volgens [Huurder] niet geschikt om de noodzakelijke rendementsvergelijking te maken. Van het bedrag van € 437.000,- moeten nog substantiële bedragen afgetrokken worden om inzicht te krijgen in het rendement bij zelfexploitatie. Als [Verhuurder] het hotel wil upgraden zullen zijn rentelasten en afschrijvingen volgens [Huurder] flink hoger zijn dan bij voortzetting van de huur. Cushman & Wakefield heeft hiermee geen rekening gehouden.

6.7 Het hof volgt dit betoog van [Huurder] niet. Uit het rapport van Cushman & Wakefield 2023 volgt dat de beleggingswaarde van het pand bij zelfexploitatie (dus in onverhuurde staat) zal stijgen naar € 6.000.000,-. Dit is wel degelijk relevant omdat ook verbetering van de beleggingswaarde van het pand een algemene bedrijfseconomische reden kan zijn voor een dringende noodzaak tot eigen gebruik. [Verhuurder] heeft immers (terecht) gesteld dat zijn financieringsmogelijkheden daarmee zullen toenemen. Met de overige stellingen miskent [Huurder] dat [Verhuurder] de dringende noodzaak slechts aannemelijk hoeft te maken en niet met objectieve gegevens hoeft aan te tonen.^[7]Daarbij geldt dat de vergelijking via de EBITDA-methode ook in het rapport 2019 is gebruikt en is tegen de daaruit getrokken conclusie van het hof Amsterdam dat ‘de winstpotentie van het hotel aanzienlijk is en zelfexploitatie tot een behoorlijke rendementsverbetering kan leiden’ in cassatie niet opgekomen. Overigens is aannemelijk dat de vastgoedgebonden lasten die de eigenaar draagt bij verhuur gelijk zullen zijn aan de lasten bij zelfexploitatie zodat deze lasten bij een vergelijking van het te behalen rendement buiten beschouwing kunnen blijven. [Verhuurder] heeft daarnaast (onweersproken) gesteld dat hij voldoende financiële middelen heeft om de upgrade van het hotel te realiseren zodat aannemelijk is dat hij geen lening hoeft af te sluiten en geen (hogere) rentelasten zal hebben. Tot slot volgt uit het rapport Cushman & Wakefield 2023 (p. 24, vierde bullet) dat bij het bepalen van de exploitatieprognose voor de reservering voor toekomstige investeringen in roerende zaken 4% van de totale omzet is aangehouden (€ 41.000,-). Ook als dit bedrag zou moeten worden afgetrokken van € 437.000,- resteert nog steeds een substantiële rendementsverbetering.

6.8 [Huurder] heeft ook de hoogte van de investeringen betwist zoals die worden genoemd in productie S-III (een e-mail van Invast Hotels). Verder heeft zij - onder verwijzing naar een rapport van Forvalue - aangevoerd dat er een aanmerkelijk verschil is in risico tussen beide vormen van exploitatie van het pand: het rendement bij zelfexploitatie is aanmerkelijk onzekerder dan bij verhuur. Ook is de managementfee (te) laag, de omzet voor het ontbijt te hoog en heeft de extra omzet uit extra te realiseren hotelkamers een uiterst wankele basis gelet op het restrictieve hotelbeleid van de gemeente Amsterdam. [Huurder] heeft verder aangevoerd dat zelfexploitatie niet realistisch is omdat [Verhuurder] al sinds 2006 geen hotel meer runt, geen recente ervaring en kennis heeft om het hotel tot het door hem gewenste succes te maken en hij de exploitatie mogelijk aan zijn (onervaren) zoons over wil laten. Volgens [Huurder] is het daarom niet aannemelijk dat [Verhuurder] na beëindiging van de huur daadwerkelijk in een rendementsverbetering zal slagen.

6.9 De beëindigingsvordering is niet toewijsbaar als het voorgenomen gebruik op praktische en/of juridische gronden is uitgesloten. Enige onzekerheid mag daarbij echter nog bestaan.^[8]Het door [Huurder] aangevoerde is onvoldoende om te concluderen dat het voorgenomen gebruik op praktische en/of juridische gronden is uitgesloten. Voor zover [Huurder] de duurzaamheid van het eigen gebruik wil betwisten, neemt het hof aan dat de duurzaamheid reeds is gelegen in het voornemen van de zoons van [Verhuurder] om de hotelexploitatie op enig moment over te nemen. De overige argumenten van [Huurder] zijn onvoldoende (met cijfers onderbouwd) om te concluderen dat een rendementsverbetering niet aannemelijk is.

6.10 De conclusie is dat [Verhuurder] in beginsel een dringende reden heeft voor eigen gebruik van het gehuurde. Zoals in 6.3 onder a) is overwogen is een belangenafweging dan niet meer aan de orde.

6.11 [Huurder] heeft nog aangevoerd dat beëindiging van de huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik misbruik van recht oplevert, danwel naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Aanvankelijk heeft zij daartoe aangevoerd dat zij grote extra investeringen heeft moeten doen in het gehuurde, omdat de badkamers gebrekkig waren en dat zij die investeringen niet kan terugverdienen in 10 jaar. Na cassatie en verwijzing heeft zij hieraan toegevoegd dat een verhuurder die 17 jaar geleden bewust heeft afgezien van voortzetting van zijn zelfexploitatie niet na verloop van die periode de huur mag opzeggen om het hotel weer zelf te gaan exploiteren, waarbij de verhuurder profiteert van het succes dat de huurder van het bedrijf heeft gemaakt zonder dat hij daarvoor een cent hoeft te betalen. [Huurder] verliest bovendien haar volledige investering van € 800.000,-. De mogelijkheid van indeplaatsstelling wordt illusoir gemaakt en daarmee de mogelijkheid om het hotel te verkopen en daarmee iets van de investering terug te zien.

6.12 Aangenomen dat een beroep op misbruik van recht, dan wel de maatstaven van redelijkheid en billijkheid mogelijk is (een belangenafweging is immers niet meer aan de orde), overweegt het hof dat de argumenten van [Huurder] niet kunnen leiden tot het oordeel dat de huurovereenkomst niet mag worden beëindigd. De aangevoerde feiten en omstandigheden zijn immers inherent aan het feit dat een huurrelatie niet oneindig is. Daarbij geldt dat inmiddels 18 jaar zijn verstreken waarin [Huurder] haar investeringen grotendeels heeft kunnen terugverdienen. Bovendien kan eventueel opgebouwde goodwill voor vergoeding in aanmerking komen op grond van art. 7:308 BW als (na deze procedure) komt vast te staan dat de bedrijfsruimte feitelijk voor de uitoefening van een gelijksoortig bedrijf wordt gebruikt.

(…)

6.16 De conclusie is dat het hoger beroep (na cassatie en verwijzing) van [Verhuurder] slaagt. Daarom zal het hof het vonnis van de kantonrechter, voor zover gewezen in conventie, vernietigen. Het hof zal [Huurder] als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van de eerste aanleg, het hoger beroep en het hoger beroep na verwijzing.

(…)”

2.7 Huurder heeft tijdig cassatieberoep ingesteld. Verhuurder heeft een verweerschrift ingediend en haar standpunten schriftelijk laten toelichten, waarna Huurder heeft gerepliceerd.

3.Bespreking van het cassatiemiddel

Inleiding

3.1

Het cassatiemiddel bestrijdt langs verscheidene wegen het concluderende oordeel in rov. 6.10 dat Verhuurder in beginsel een dringende reden heeft voor eigen gebruik van het gehuurde. Dat is volgens het inleidende
onderdeel 1, dat geen uitgewerkte klachten bevat, onjuist, onbegrijpelijk en/of ontoereikend gemotiveerd. De uitwerking volgt in de elf onderdelen daarna. De
onderdelen 2 t/m 5zijn gericht tegen rov. 6.7,
onderdelen 6 en 7tegen rov. 6.9,
onderdelen 8 en 9tegen rov. 6.11 en 6.12^[9]en
onderdelen 10 t/m 12zien op ‘overige omissies’. Ik begin met enige inleidende opmerkingen over de beëindigingsgrond dringend eigen gebruik bij huur van 290-bedrijfsruimte.

Dringend eigen gebruik (art 7:296 lid 1sub b BW)^[10]

3.2

Art. 7:296 BW bepaalt op welke gronden de rechter een beëindigingsvordering van de verhuurder bij 290-bedrijfsruimte^[11]kan toewijzen, nadat deze de huur heeft opgezegd tegen het einde van de eerste respectievelijk tweede termijn van meestal vijf jaar^[12]. Volgens art. 7:296 lid 1 sub b jo. lid 4 BW
moetde rechter de beëindigingsvordering toewijzen als de verhuurder
aannemelijk maaktdat hij of een nauwe verwant^[13]het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen en hij daartoe het verhuurde dringend nodig heeft. Voor een belangenafweging tussen huurder en verhuurder is dan geen plaats^[14], zodat denkbaar is dat een beëindiging wegens dringend eigen gebruik wordt toegewezen ondanks dat de belangen van de huurder (veel) zwaarder wegen^[15]. Voor een beroep op misbruik van omstandigheden of de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid is dan in de praktijk niet veel ruimte^[16].

3.3

Hoe moet worden beoordeeld of sprake is van dringend eigen gebruik is compact samengevat in
Centre Hotel III^[17]:

‘3.3.2 De vraag of een verhuurder van bedrijfsruimte het verhuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik als bedoeld in art. 7:296 lid 1, aanhef en onder b, BW dient te worden beantwoord aan de hand van alle omstandigheden van het geval.^[18]De wil tot eigen gebruik moet niet alleen bestaan ten tijde van de opzegging, maar ook op het tijdstip van de uitspraak van de rechter.^[19]

3.3.3

Met dringend nodig hebben voor eigen gebruik is bedoeld dat het pand van wezenlijk belang moet zijn voor de verhuurder.^[20]Algemene bedrijfseconomische redenen kunnen voldoende zijn om een dringende noodzaak van eigen gebruik aannemelijk te achten. Niet is vereist dat de verhuurder in zijn maatschappelijk voortbestaan wordt bedreigd en dat hij het verhuurde nodig heeft om aan deze bedreiging het hoofd te kunnen bieden.^[21]

Het bestaan van andere mogelijkheden voor de verhuurder om in zijn behoeften te voorzien, staat alleen dan aan een beroep op het dringend eigen gebruik van het verhuurde in de weg indien het benutten van die andere mogelijkheden voldoende in de rede ligt om van de verhuurder te vergen dat hij dat doet. De verhuurder behoeft niet te stellen en aannemelijk te maken dat hem geen andere mogelijkheid ten dienste staat dan het in eigen gebruik nemen van het verhuurde; het ligt in beginsel op de weg van de huurder om te stellen en aannemelijk te maken dat de verhuurder andere mogelijkheden ten dienste staan en dat het benutten daarvan voldoende in de rede ligt.^[22]’

3.4

Een verhuurder moet voor beëindiging wegens dringend eigen gebruik dus stellen en aannemelijk maken (i) persoonlijk gebruik, (ii) duurzaam gebruik en (iii) het daartoe dringend nodig hebben van het gehuurde.

3.5

Met ‘aannemelijk maken’ wordt bedoeld dat de feitenrechter niet is gebonden aan de regels van bewijsrecht (art. 149 e.v. Rv) en dat hem een grote mate van vrijheid toekomt bij het vormen van een oordeel over het voldoende vaststaan van de feiten^[23].

3.6

Dat de verhuurder het dringend eigen gebruik slechts aannemelijk hoeft te maken en niet hoeft te bewijzen, betekent intussen niet dat aan het
systeemvan het bewijsrecht dan helemaal geen betekenis zou toekomen^[24], zoals het mechanisme van de wisselwerking tussen verhuurders stellingen en huurders betwisting daarvan. Een voldoende (gemotiveerde) betwisting van de kant van de huurder kan ook in het kader van ‘aannemelijk maken’ immers betekenen dat de verhuurder zijn stellingen vervolgens nader dient te concretiseren, toelichten en onderbouwen^[25].

3.7

Aangezien het oordeel of dringend eigen gebruik aannemelijk is gemaakt afhankelijk is van de omstandigheden van het geval, is zo’n oordeel verweven met feitelijke waarderingen, zodat dat in cassatie maar beperkt kan worden getoetst^[26].

3.8

Uit art. 7:295 lid 1 BW volgt dat de rechter zijn toewijzende uitspraak tot beëindiging wegens dringend eigen gebruik in beginsel niet uitvoerbaar bij voorraad verklaart^[27](zo ook in onze zaak, op de proceskostenveroordeling na). Zolang niet onherroepelijk is beslist op de beëindigingsvordering van Verhuurder wegens dringend eigen gebruik, hoeft Huurder nog niet te ontruimen.

3.9

Verder geeft art. 7:297 BW de rechter de mogelijkheid om bij toewijzing van de beëindigingsvordering een tegemoetkoming vast te stellen in de verhuis- en inrichtingskosten van de huurder^[28]. De stelplicht daarvoor rust op de huurder^[29]. Nu Huurder terzake volgens het hof niet aan haar stelplicht heeft voldaan, is deze post niet toegewezen (rov. 6.14, niet bestreden in cassatie).

3.1

Art. 7:299 BW^[30]regelt het geval dat beëindiging wegens dringend eigen gebruik is toegewezen, maar de wil om het verhuurde persoonlijk duurzaam in gebruik te nemen in werkelijkheid niet aanwezig is. Dat verplicht volgens lid 1 tot schadevergoeding en lid 2 bevat daarvoor een bewijsvermoeden: behoudens tegenbewijs wordt die wil geacht
nietaanwezig te zijn geweest, als het verhuurde niet binnen een jaar na het einde van de huurovereenkomst door een persoon bedoeld in art. 7:296 lid 1 sub b BW in duurzaam gebruik is genomen. Op grond van lid 3 kan de rechter in zijn toewijzende beëindigingsbeslissing desverzocht of ambtshalve al een bedrag vaststellen dat de verhuurder aan de huurder moet betalen, mocht later blijken dat die wil in werkelijkheid niet aanwezig is geweest – onverminderd het recht van de huurder op verdere schadevergoeding. Dat is overigens in het bestreden arrest niet gebeurd, zie rov. 6.15.

3.11

Art. 7:308 BW^[31]regelt ten slotte de gevolgen voor het geval de verhuurder na beëindiging wegens dringend eigen gebruik voordeel geniet doordat de bedrijfsruimte daarna wordt gebruikt voor een soortgelijk bedrijf als dat van de voormalige huurder. Dat geeft aanspraak op een naar billijkheid te berekenen vergoeding volgens lid 1; te denken valt aan vergoeding voor door de huurder opgebouwde ‘goodwill’^[32]. Ook een dergelijke vergoeding is niet toegekend, zo volgt uit rov. 6.15.

Onderdeel 1: Verhuurder heeft niet in beginsel dringende reden voor eigen gebruik (rov. 6.10)

3.12

Onderdeel 1beklaagt als onjuist en/of ontoereikend gemotiveerd de conclusie in rov. 6.10 dat Verhuurder in beginsel een dringende reden heeft voor eigen gebruik. Deze zelfstandigheid ontberende algemene klacht is uitgewerkt in de onderdelen 2 t/m 12 en behoeft geen nadere bespreking. De klacht deelt het lot van de overige klachten, die zoals ik nu zal bespreken, volgens mij geen doel treffen.

Onderdeel 2: betekenis ‘aannemelijk maken’ (rov 6.7)

3.13

Onderdeel 2klaagt dat de passage in 6.7 dat Huurder miskent dat Verhuurder de dringende noodzaak voor eigen gebruik slechts aannemelijk hoeft te maken en niet met objectieve gegevens hoeft aan te tonen, onjuist is, omdat (i) Verhuurder ten minste zodanig voldoende feiten (waaronder omstandigheden) moet stellen dat deze het rechterlijk oordeel kunnen dragen dat de verhuurder een dringende noodzaak tot eigen gebruik aannemelijk heeft gemaakt (bijvoorbeeld dat zelfexploitatie tot een aanzienlijke rendementsverbetering leidt), alsook (ii) gelet op de voorschriften van art. 149 lid 1 Rv. Dat het hof aan (i) en (ii) voorbij heeft gezien, blijkt uit de stellingen van Verhuurder na cassatie en verwijzing^[33]en uit wat Huurder daartegen heeft ingebracht^[34]. Dit komt namelijk neer op een onjuiste interpretatie van ‘aannemelijk maken’.

3.14

Deze klachten gaan niet op. Dat de verhuurder de dringende noodzaak slechts aannemelijk hoeft te maken en niet met objectieve gegevens hoeft aan te tonen, is vaste rechtspraak^[35]. ‘Aantonen’ wordt in de klacht echter gehanteerd in de betekenis van ‘bewijzen’ en dat is nu juist niet vereist. Daar stuit klacht (ii) over schending van art. 149 lid 1 Rv al op af; van het hanteren van een onjuiste maatstaf is geen sprake.

3.15

Op zichzelf wordt onder (i) in de klacht terecht verlangd dat Verhuurder aan zijn stelplicht moet voldoen. Dat en waarom de op het rapport Cushman & Wakefield 2023 gebaseerde stellingen van Verhuurder ontoereikend zouden zijn om dringend eigen gebruik aannemelijk te kunnen achten, wordt niet toegelicht in de klacht en valt ook niet zonder meer in te zien (in gelijke zin s.t. Verhuurder 13). Besproken is dat een verhuurder voor dringend eigen gebruik aannemelijk moet maken dat hij een geloofwaardig voornemen heeft om het gehuurde persoonlijk (met inbegrip van nauwe verwanten als zoons in dit geval) in gebruik te nemen en hij moet daartoe concrete feiten stellen ten aanzien van dat toekomstig gebruik dat hij ervan wil gaan maken. Dat is hier naar het oordeel van het hof gebeurd. Het hof heeft terecht tot uitgangspunt genomen dat algemene bedrijfseconomische redenen, zoals een (aanzienlijke) rendementsverbetering, voldoende kunnen zijn voor het aannemelijk maken van een dringende noodzaak tot eigen gebruik (rov. 6.3, onder c, één van de daar gememoriseerde uitgangspunten volgend uit
Centre Hotel III,zoals hiervoor in 3.3 uiteengezet). Voor aannemelijk maken van een rendementsverbetering moeten twee situaties worden vergeleken, (i) voortzetting van de huidige situatie waarin Huurder blijft huren en (ii) de situatie waarin Verhuurder zelf (met zijn zoons) daar een hotelbedrijf gaat exploiteren. Beide komen ook aan bod in het rapport Cushman & Wakefield 2023. In situatie (i) wordt uitgegaan van een actuele huurprijs van € 215.689,- (dat was in 2019 € 194.000,-)^[36]. In situatie (ii) vervallen de huurinkomsten en wordt de EBITDA bij zelfexploitatie begroot op € 437.000,- in jaar 1^[37](dat was in 2019 € 430.000,-). Dat is een duidelijke stellingname van Verhuurder.

3.16

De klacht refereert aan de tegen de gestelde rendementsverbetering ingebrachte betwisting, die Huurder als volgt heeft verwoord bij antwoordmemorie na verwijzing:

‘19. Voor de beoordeling of sprake is van een rendementsverbetering, dient dus het directe rendement, oftewel de netto winst uit de exploitatie van het hotel, te worden vastgesteld. Daartoe dienen de vastgoedgebonden exploitatieopbrengsten gecorrigeerd te worden met de vastgoedgebonden exploitatieuitgaven (onderhoud, beheer, zakelijke lasten).

20. Maar daarin geeft [Verhuurder] geen enkel inzicht. Het taxatierapport van Cushman & Wakefield zegt er niets over. In het taxatierapport wordt uitsluitend de focus gelegd op de getaxeerde verkoopwaarde van het vastgoed (het theoretische indirecte rendement). Ten onrechte blijkt daar niet uit a) het geprognosticeerde directe rendement van de door [Verhuurder] voorgenomen zelfexploitatie van het hotel noch b) het rendement bij de huidige exploitatie (door de verhuur aan [Huurder]). Uit het rapport blijkt dus geen rendementsverbetering.

21. Want daartoe had [Verhuurder] een goed onderbouwde en inzichtelijke vergelijking dienen te maken tussen zijn exploitatieopbrengsten in de huidige situatie en die in de door hem beoogde situatie. En uit die vergelijking dient te volgen dat de door hem beoogde situatie wezenlijk meer netto winst oplevert dan de huidige situatie.

(…)

23. [Verhuurder] heeft zelfs niet gesteld, laat staan onderbouwd, met welk bedrag of percentage zijn rendement verbeterd zal worden bij beëindiging van de huur en exploitatie door hemzelf van het hotel in het pand. [Verhuurder] maakt bij zelfexploitatie uitsluitend melding van een geprognosticeerde ‘
EBITDA’van € 437.000,- per jaar.

(…)

28. Het is Cushman & Wakefield niet kwalijk te nemen dat zij slechts een taxatierapport van de verkoopwaarde hebben geproduceerd, want Cushman & Wakefield is een makelaarskantoor en heeft geen specifieke expertise met betrekking tot hotelexploitaties.^[38]’

3.17

Dat het hof in deze tegenwerpingen van Huurder geen aanleiding heeft gezien om niet aannemelijk gemaakt te zien door Verhuurder dat bij zelfexploitatie een aanzienlijke rendementsverbetering kan optreden, behoeft geen verwondering. Het rapport van Cushman & Wakefield 2023 waar Verhuurder zich op beroept, onderbouwt de situaties van (i) voortgezette verhuur en (ii) zelfexploitatie wel degelijk. Op zichzelf is een bruto
resultaatmaatstaf (EBITDA) in (ii) niet zonder meer te vergelijken met de huuropbrengst (bruto-
omzet,dus geen winst/resultaat) in (i). Om in (i) ook een EBITDA te bepalen, zouden van de huurinkomsten nog de
directe kostenvoor Verhuurder afgetrokken moeten worden. Dat maakt het rendementsverschil tussen (i) en (ii) juist alleen maar groter. Mogelijk is een
nettowinstvergelijking tussen (i) en (ii) zuiverder. Als echter het begrote brutoresultaat in (ii) meer dan het dubbele bedraagt van de huuropbrengsten in (i), dan ligt niet voor de hand – en de hiervoor geciteerde tegenwerpingen van Huurder bieden daarvoor ook geen aanknopingspunten – dat de nettowinst in (ii) desalniettemin
lagerzou zijn dan in (i)^[39]. De rendementsverbetering is ook in een bedrag of percentage uit te drukken, te weten minimaal het verschil tussen de EBITDA van € 437.000,- en de actuele huurprijs van € 215.689,-, dus een brutoresultaatverschil van meer dan € 2 ton op jaarbasis, oftewel een percentueel verschil van meer dan 100%^[40]. Het verwijt dat Verhuurder geen inzicht heeft gegeven in zijn exacte rendement in het voortgezette huurscenario, kan ik niet goed volgen. Verhuurder kon hier in het kader van ‘aannemelijk maken’ volstaan met het aansluiten bij de actuele huurprijs, nu hij mede op basis van bij Cushman & Wakefield beschikbare exploitatiegegevens van soortgelijke hotels in Amsterdam heeft onderbouwd dat hij met zelfexploitatie tot een (veel) hoger brutoresultaat komt. Wat Huurder bijvoorbeeld had kunnen doen om de door Verhuurder met het rapport Cushman & Wakefield 2023 onderbouwde rendementsverbetering (voldoende) te ontkrachten, is gegevens overleggen van haar huidige hotelexploitatie, waarin Cushman & Wakefield geen inzage hebben gehad. Als het huidige bedrijfsresultaat van Huurder aanmerkelijk lager zou liggen dan het in het rapport Cushman & Wakefield begrote genormaliseerde bedrijfsresultaat uit de exploitatie van het hotel, had het vervolgens op de weg van Verhuurder gelegen om nader te concretiseren en toe te lichten waarom het aannemelijk zou zijn dat hij het (veel) ‘beter’ zou kunnen doen bij zelfexploitatie. Dergelijke exploitatiegegevens heeft Huurder niet overgelegd^[41]. Op dit een ander stuit onderdeel (i) van de klacht af. Onderdeel 2 faalt daarmee integraal.

Onderdeel 3: geen toereikende respons op stellingen Huurder dat Verhuurder ontoereikend inzichtelijk heeft gemaakt wat het huidige rendement is in vergelijking met dat bij zelfexploitatie (rov. 6.7)

3.18

Subonderdeel 3.1klaagt dat het hof niet (toereikend) heeft gerespondeerd op de in onderdeel 2 vermelde, als essentieel aangemerkte stellingen. Deze laten zich niet anders verstaan dan dat Verhuurder niet, althans veel te weinig, inzichtelijk heeft gemaakt wat zijn huidige rendement is en wat zijn rendement bij zelfexploitatie zal zijn.

3.19

Dit stuit integraal af op de bespreking van het vorige onderdeel: daar is door het hof wel toereikend op gerespondeerd en Verhuurder heeft bovendien wel inzichtelijk gemaakt wat de rendementen zijn voor situaties (i) en (ii). De klacht is tevergeefs.

3.2

Subonderdeel 3.2klaagt dat subonderdeel 3.1 tevens het door onderdeel 7 bestreden oordeel raakt. Dat is de zo-even al gememoreerde slotzin van rov. 6.9, waarin het hof heeft overwogen dat de overige argumenten van Huurder onvoldoende (met cijfers onderbouwd) zijn om te concluderen dat een rendementsverbetering niet aannemelijk is.

3.21

Dat deze voorbouwklacht niet opgaat, volgt ook uit de bespreking van onderdeel 2, zodat deze klacht ook faalt. Ook onderdeel 3 is tevergeefs voorgesteld.

Onderdeel 4: hof mocht verweer dat EBITDA-methode ongeschikt is voor een rendementsvergelijking niet verwerpen op basis van het ‘gezag van gewijsde’ (rov. 6.7)

3.22

Onderdeel 4neemt een volgende passage uit rov. 6.7 op de korrel, te weten dat (daarbij geldt dat) de vergelijking via de EBITDA-methode ook in het rapport Cushman & Wakefield 2019 is gebruikt en tegen de daaruit getrokken conclusie van hof Amsterdam dat ‘de winstpotentie van het hotel aanzienlijk is en zelfexploitatie tot een behoorlijke rendementsverbetering kan leiden’ destijds in de eerste cassatie niet is opgekomen. Dat oordeel is onjuist, onbegrijpelijk en/of ontoereikend gemotiveerd om de volgende vier redenen. (i) Bij een
ex nunc-toetsing aan de hand van het rapport Cushman & Wakefield 2023 gaat het nu eenmaal niet om het rapport Cushman & Wakefield 2019. (ii) Voor de bekrachtiging van het afwijzende vonnis van de kantonrechter door het Amsterdamse hof gebaseerd op rov. 2.9-2.11 van het arrest – erop neerkomend [i] dat het Verhuurders eigen keus was om in 2006 het hotelbedrijf te verkopen en de bedrijfsruimte te verhuren in plaats van door te gaan met zelfexploitatie, [ii] het beroep op dringend eigen gebruik wordt verworpen, waarmee [iii] werd toegekomen aan een belangenafweging die [iv] in het nadeel van Verhuurder uitviel – is niet dragend de door dit hof getrokken conclusie uit het rapport Cushman & Wakefield 2019. (iii) Hof Amsterdam is niet tot een bindende eindbeslissing gekomen dat de EBITDA-methode (ook in de toekomst) geschikt zou zijn om de onderhavige rendementsvergelijking te maken en (iv) Verhuurder heeft er geen beroep op gedaan^[42]dat uit de niet-bestrijding door Huurder van rov. 2.7 van het arrest van 15 september 2020 zou volgen dat het Haagse hof er ‘dus’ vanuit zou hebben te gaan dat de in het rapport Cushman & Wakefield 2023 gevolgde EBITDA-methode geschikt zou zijn om de onderhavige rendementsvergelijking te maken, waarbij wordt verwezen naar art. 236 lid 3 Rv.

3.23

Deze klachten zie ik geen doel treffen wegens gebrek aan feitelijke grondslag; de bestreden passage is niet onjuist en verder toereikend gemotiveerd. De bestreden constatering van het hof in rov. 6.7 is feitelijk juist: in het rapport Cushman & Wakefield 2019 is ook de EBITDA-methode gebruikt voor het begroten van het bedrijfsresultaat bij zelfexploitatie^[43]. Het oordeel van het Amsterdamse hof hierover staat in rov. 2.7 en 2.8, hiervoor weergegeven in 2.3. Het op het rapport Cushman & Wakefield 2019 gebaseerde oordeel van hof Amsterdam dat de winstpotentie van het hotel aanzienlijk is en zelfexploitatie voor Verhuurder tot een behoorlijke rendementsverbetering kan leiden, werd (uiteraard) door Verhuurder in de eerste cassatie niet bestreden, zodat die constatering in rov. 6.7 ook feitelijk klopt. Vervolgens heeft Verhuurder daar in zijn memorie na verwijzing de terechte conclusie uit getrokken dat ‘[d]it betekent dat na verwijzing vaststaat dat [Verhuurder] ten tijde van het Eindarrest [dus op 15 september 2020, A-G] deze economische verbetering kon realiseren’^[44]. Verhuurder heeft ook terecht aangegeven dat het verwijzingshof
ex nunc^[45]moest oordelen of Verhuurder dringend eigen gebruik aannemelijk heeft gemaakt. Hij heeft daartoe gesteld dat zelfexploitatie ‘nog altijd’^[46]tot een aanzienlijke rendementsverbetering zal leiden en heeft dat onderbouwd met verwijzing naar het nieuwe rapport Cushman & Wakefield 2023. Het verwijzingshof heeft die beoordeling ook
ex nunc(dus op 3 september 2024) gemaakt, zo volgt uit rov. 6.2. Het hof heeft daartoe zelf de in rov. 6.6 weergegeven kanttekeningen van Huurder, waaronder het punt dat de EBITDA volgens haar niet geschikt is om de noodzakelijke rendementsvergelijking te maken, beoordeeld en in rov. 6.7 verworpen en is mede op basis van het rapport Cushman & Wakefield 2023 tot de conclusie gekomen dat nog steeds sprake is van een substantiële rendementsverbetering bij zelfexploitatie. Zowel hof Amsterdam – aan de hand van het rapport uit 2019 – als hof Den Haag – aan de hand van het rapport uit 2023 – hebben dus geoordeeld dat een aanzienlijke rendementsverbetering is te voorzien bij zelfexploitatie in plaats van voortgezette huur. Voor zover de klachten verdergaande conclusies aan de hier bestreden passage verbinden gegrond op het gezag van gewijsde uit art. 236 Rv, geeft dat blijk van een verkeerde lezing van het arrest, zodat deze feitelijke grondslag missen. In de aangevallen passage is niet te lezen dat het Haagse hof is uitgegaan van een bindende eindbeslissing van het Amsterdamse hof dat de EBITDA-methode (ook in de toekomst) geschikt zou zijn voor de te maken rendementsvergelijking en dat hof Den Haag er daarom vanuit zou hebben te gaan dat de in het rapport Cushman & Wakefield 2023 gevolgde EBITDA-methode geschikt zou zijn (in gelijke zin s.t. Verhuurder 28). Daar stuit onderdeel 4 op af.

Onderdeel 5: stijging van beleggingswaarde van het pand is niet relevant (rov. 6.7)

3.24

Onderdeel 5richt het vizier op de een vierde passage uit rov. 6.7 dat volgens het rapport Cushman & Wakefield 2023 de beleggingswaarde bij zelfexploitatie zal stijgen en dat dit relevant is, omdat verbetering van de beleggingswaarde een algemene bedrijfseconomische reden kan zijn voor dringend eigen gebruik en dat Verhuurder heeft gesteld dat zijn financieringsmogelijkheden aldus zullen toenemen. Dit is onjuist en/of onbegrijpelijk, omdat stijging van de beleggingswaarde van het pand niet (mede) redengevend kan zijn voor het aannemen van dringend eigen gebruik. Het oordeel over de toenemende financieringsmogelijkheden van Verhuurder is althans onbegrijpelijk gelet op wat in rov. 6.5 is geoordeeld over de financiële middelen van Verhuurder.

3.25

In de eerste plaats stranden deze klachten op gebrek aan belang, nu zoals hiervoor is besproken tevergeefs wordt bestreden dat in situatie (ii) sprake is van een substantiële rendementsverbetering, wat de noodzaak van dringend eigen gebruik zelfstandig kan dragen. Maar ook inhoudelijk zijn deze klachten ongegrond. De rechtsklacht ziet eraan voorbij dat algemene bedrijfseconomische redenen, waar stijging van de beleggingswaarde in onverhuurde staat onder is te begrijpen, voldoende kunnen zijn om een dringende noodzaak van eigen gebruik aannemelijk te achten, zoals al in
Centre Hotel IIIis uitgemaakt en door het Haagse hof is gememoreerd in rov. 6.3 onder c). Onbegrijpelijk is dat oordeel niet, omdat het hof heeft toegelicht dat Verhuurder (terecht) heeft gesteld dat zijn financieringsmogelijkheden daarmee zullen toenemen. Daarin ligt besloten volgens het hof dat stijging van de beleggingswaarde hier niet moet worden gezien als ingegeven door de wens om te vervreemden, want dat zou geen duurzaam gebruik opleveren voor Verhuurder. Dat oordeel wordt ook niet onbegrijpelijk als in aanmerking wordt genomen dat het hof in rov. 6.5 heeft vastgesteld dat Verhuurder over voldoende financiële middelen beschikt om een beoogde investering van € 2 ton te dragen voor een ‘upgrade’ van het hotel. Dat het voor Verhuurder niet noodzakelijk is om die toegenomen financiersmogelijkheden meteen aan te wenden voor een aanvangsinvestering, betekent niet dat die toegenomen financieringsmogelijkheden daarna voor hem (en/of zijn zoons) bedrijfseconomisch irrelevant zouden zijn; in de woorden van Verhuurders s.t. 39: ‘deze overwegingen/stellingen bijten elkaar niet.’ Onderdeel 5 kan zodoende ook niet tot cassatie leiden.

Onderdeel 6: geen duurzaamheid in voornemen zoons Verhuurder om exploitatie op enig moment over te nemen (rov. 6.9)

3.26

Onderdeel 6richt in drie subonderdelen motiveringsklachten tegen de passage uit rov. 6.9 dat voor zover Huurder de duurzaamheid van het eigen gebruik wil betwisten, het hof aanneemt dat de duurzaamheid al is gelegen in het voornemen van de zoons van Verhuurder om de hotelexploitatie op enig moment over te nemen. De klachten richten zich niet tegen de verwerping van de verdere argumentatie van Huurder dat het door Verhuurder voorgenomen gebruik op praktische en/of juridische gronden zou zijn uitgesloten in rov. 6.9, met als reden dat Huurder daarvoor onvoldoende heeft aangevoerd.

3.27

Subonderdeel 6.1klaagt dat het bestreden oordeel ontoereikend is gemotiveerd, omdat het hof de juistheid van een aantal volgens Huurder essentiële stellingen in het midden laat^[47].

3.28

Het hof heeft het in rov. 6.9 bedoelde voornemen van de zoons van Verhuurder kennelijk ontleend aan de volgende passage uit de memorie na verwijzing:

‘2.9. (…) Bovendien heeft hij twee zoons (waarvan één bedrijfseconomie in Oxford studeert en de ander Real Estate Economics aan de TU in Delft). Beide zonen hebben interesse in het hotelvak en staan te springen om met dit project aan de slag te gaan.’

3.29

De klacht beroept zich op de volgende passages uit de antwoordmemorie na verwijzing onder het kopje ‘
Zelfexploitatie niet realistisch’:

‘36. [Verhuurder] stelt dat zijn twee zoons (waarvan één bedrijfseconomie in Oxford studeert en de ander Real Estate Economics aan de TU in Delft)
interessein het hotelvak hebben. [Huurder] stelt vast dat zijn zoons geen enkele relevante ervaring in het hotelwezen hebben en daartoe ook niet worden opgeleid. De exploitatie van het hotel door onervaren niet juist opgeleide medewerkers zal negatieve gevolgen hebben voor het rendement. [Verhuurder] houdt daar in zijn berekening ten onrechte geen rekening mee.

37. Gelet op de feiten a) dat [Verhuurder] sinds 2006 geen hotel meer runt, b) dat [Verhuurder] mogelijk niet van plan is zelf aan het roer te staan (dat blijft onduidelijk) en de exploitatie voornamelijk over wil laten aan zijn zoons en c) dat er sinds 2006 veel is gewijzigd in de hotelbranche, ontbreekt ook bij [Verhuurder] zelf de benodigde ervaring, kennis en noodzakelijke zelfinzet om het hotel tot het door hem gewenste succes te maken en dus een substantiële rendementsverbetering re realiseren. Ook om deze redenen is het niet aannemelijk dat [Verhuurder] na beëindiging van de huur daadwerkelijk zal slagen in een rendementsverbetering.’

3.3

De bestreden passage uit rov. 6.9 staat in de sleutel van de duurzaamheid van het gebruik, één van de elementen waaraan moet worden voldaan om dringend eigen gebruik aannemelijk te maken. Het gaat daarbij om duurzaamheid in de zin van: een zekere bestendigheid (lang, aanhoudend gebruik), hetgeen ook blijkt uit de slotzin van art. 7:296 lid 1 sub b BW dat vervreemding van de bedrijfsruimte niet onder duurzaam gebruik wordt begrepen, maar wel renovatie van de bedrijfsruimte die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is. In de stellingen waar Huurder zich op beroept, zie ik niet zozeer een betwisting van dit duurzaamheidselement, maar wel van de gestelde rendementsverbetering door zelfexploitatie. In primaire lezing is hier naar ik meen geen sprake van essentiële stellingen van Huurder waar het hof in zijn oordeel over
duurzaamheidop had moeten responderen. De klacht is bezien vanuit die primaire optiek tevergeefs.

3.31

Voor zover de klacht zo moet worden begrepen dat onvoldoende concreet is dat de zoons van Verhuurder de hotelexploitatie daadwerkelijk ter hand zullen gaan nemen, al dan niet (aanvankelijk) samen met hun vader, waarmee de duurzaamheid op de tocht zou staan, zie ik dat evenmin slagen. De maatstaf voor de uitzondering op de toewijsbaarheid van de beëindigingsvordering is hier: is het voorgenomen gebruik op praktische en/of juridische gronden uitgesloten? Onder verwijzing naar vaste rechtspraak^[48]overweegt het hof dat enige onzekerheid daarbij echter nog mag bestaan. Dat nog niet volkomen zeker is dat de zoons van Verhuurder de exploitatie op termijn zullen gaan overnemen, is zodoende naar het oordeel van het hof niet een praktische grond die het voorgenomen eigen gebruik hier uitsluit. Zo begrepen vormt de aangevallen passage, bezien in deze context, een voldoende respons op de ingeroepen stellingen van Huurder, waarbij als gezegd leidend is dat enige onzekerheid mag blijven bestaan, zodat de klacht (ook zo bezien) faalt.

3.32

De voortbouwende klacht uit
subonderdeel 6.2is dat het bestreden oordeel geen toereikende respons vormt op de zo-even geciteerde stellingname van Huurder bij antwoordmemorie na verwijzing onder 37. Deze stellingname laat zich niet anders verstaan dan dat Verhuurder niet zelf in staat is om een substantiële rendementsverbetering te realiseren. Het hof laat immers in het midden vanaf wanneer de zoons van Verhuurder de exploitatie willen overnemen, waarmee het hof de mogelijkheid openlaat dat Verhuurder het hotel na huurbeëindiging (eerst) zelf voor onbepaalde tijd exploiteert, voordat zijn zoons dat ‘op enig moment’ gaan doen, terwijl de stelling van Huurder is dat geen sprake kan zijn van een substantiële rendementsverbetering als Verhuurder het hotel zelf exploiteert.

3.33

Deze klacht kan om dezelfde redenen als besproken bij de vorige klacht geen doel treffen. Ik teken daarbij aan dat het hof in rov. 6.8 de in deze klachten ingeroepen stellingname van Huurder samengevat heeft weergegeven en daar in rov. 6.9 toereikend op heeft gerespondeerd. Deze motiveringsklacht kan niet tot cassatie leiden.

3.34

Subonderdeel 6.3klaagt nog dat ontoereikend is gemotiveerd dat het hof als vaststaand aanneemt dat de zoons van Verhuurder ‘
het voornemen’ zouden hebben om de hotelexploitatie op enig moment over te nemen. Voor zover het hof dit uit de hiervoor in 3.28 geciteerde stelling van Verhuurder uit 2.9 van zijn memorie na verwijzing afleidt, heeft te gelden dat dit is betwist door Huurder: dat zijn zoons ‘interesse’ hebben is iets anders dan dat zij ‘voornemens zijn’ de hotelexploitatie ter hand te nemen.

3.35

Dit gaat niet op. Uitleg van de gedingstukken is voorbehouden aan de feitenrechter en dat het hof de ingeroepen passage uit Verhuurders memorie na verwijzing zo heeft opgevat (als bestreden in de klacht), is bepaald goed te volgen. Het hof geeft Verhuurders stelling weer in de laatste zin van rov. 6.5: Verhuurder heeft (bovendien) twee studerende zoons die interesse hebben in het hotelvak en op enig moment met dit project aan de slag willen gaan. Verhuurder formuleert het zelf scherper in zijn memorie na verwijzing onder 2.9, namelijk: dat zijn zoons ‘
staan te springen’ om met de exploitatie van het hotel aan de slag te gaan. Dat is natuurlijk sterker dan alleen maar interesse hebben/tonen en geredelijk op te vatten als het hebben van een voornemen om tot exploitatie over te gaan. De antwoordmemorie na verwijzing onder 36 kan hier niet aan afdoen; dat is door het hof impliciet verworpen.

Onderdeel 7: zijn de ‘overige argumenten’ onvoldoende voor de conclusie dat Verhuurder niet zal slagen in rendementsverbetering? (rov. 6.9)

3.36

Onderdeel 7 richt het vizier met drie klachten op de laatste zin uit rov. 6.9 dat de overige argumenten van Huurder onvoldoende (met cijfers onderbouwd) zijn om te concluderen dat een rendementsverbetering niet aannemelijk is. Subonderdeel 3.2 refereerde hier al aan.

3.37

Subonderdeel 7.1is niet meer dan een herhaling van zetten van onderdelen 2 en 3: de aangevallen passage uit rov. 6.9 is ontoereikend gemotiveerd, omdat het hof (zoals onderdeel 3 klaagt) niet of niet toereikend heeft gerespondeerd op de daar bedoelde als essentieel aangemerkte stellingen. Voor zover het bestreden oordeel berust op de in onderdeel 2 vermelde onjuiste rechtsopvatting, kan het ook geen stand houden.

3.38

De klacht ketst integraal af op hetgeen bij de onderdelen 2 en 3 is besproken (in gelijke zin s.t. Verhuurder 46), waar ik kortheidshalve naar verwijs.

3.39

Subonderdeel 7.2klaagt dat het aangevallen oordeel de ondergrens uit
Vredo/Veenhuis^[49]niet zou halen, dus dat een motivering tenminste zodanig moet zijn dat zij voldoende inzicht geeft in de daaraan ten grondslag liggende gedachtegang om de beslissing zowel voor partijen als voor derden – in geval van openstaan van hogere voorzieningen: de hogere rechter daaronder begrepen – controleerbaar en aanvaardbaar te maken.

3.4

Ik zie dit niet – en de klacht licht ook niet toe waarom hiervan sprake zou zijn. Hiervoor is in 3.17 besproken wat terzake aan cijfermatige onderbouwing had mogen worden verwacht van Huurder, in welk licht de bestreden passage alleszins begrijpelijk is. De klacht faalt.

3.41

De motiveringsklacht van
subonderdeel 7.3is dat sprake is van ontoereikende motivering, omdat Huurder uitvoerig gemotiveerd heeft aangevoerd bij antwoordmemorie na verwijzing onder 30-35 dat het door Verhuurder genoemde investeringsbedrag van € 2 ton voor een upgrade naar een driesterrenhotel veel te laag is. Daar is ten onrechte niet (toereikend) op gerespondeerd door het hof, althans is dit oordeel onbegrijpelijk en/of haalt het de
Vredo/Veenhuis-ondergrens niet.

3.42

Ook deze klacht faalt. Het hof heeft niet tot taak om op alle stellingen van een partij te responderen. De betreffende stellingname van Huurder is in rov. 6.8 onderkend (‘[Huurder] heeft ook de hoogte van de investeringen betwist zoals die worden genoemd in productie S-III (…)’) en in rov. 6.9 verworpen met name in de passage dat onvoldoende is aangevoerd om te concluderen dat het voorgenomen gebruik op
praktischeen/of juridische
gronden is uitgesloten, een uitzondering dus, waarbij is aangegeven dat gelet op vaste rechtspraak daarbij enige onzekerheid mag blijven bestaan. Dat is geen ontoereikende motivering en zakt niet door de ondergrens van
Vredo/Veenhuis. In gelijke zin s.t. Verhuurder 49. Onderdeel 7 kan zodoende ook niet tot cassatie leiden.

Onderdeel 8: reeds 18 jaar verstreken sinds 2009? – rekenfout (rov. 6.18?)

3.43

Onderdeel 8 klaagt dat het oordeel in – naar ik aanneem, net als Verhuurders s.t. 30: niet rov. 6.18, zoals de PI vermeldt maar rov. 6.12 – dat inmiddels 18 jaar zijn verstreken waarin Huurder haar investeringen grotendeels heeft kunnen terugverdienen, onbegrijpelijk is gelet op de aanvang van de huurverhouding op 21 april 2009 en de arrestdatum van 3 september 2024.

3.44

Dat is inderdaad geen 18, maar ruim 15 jaar. Dit lijkt mij overigens geen rekenfout; het ligt veeleer voor de hand dat het hof voor de termijn van 18 jaar (op zich ten onrechte) heeft gerekend sinds 1 maart 2006 toen de rechtsvoorgangster van Huurder is gaan huren. In zoverre is juist dat (deze) Huurder in de periode van 1 maart 2006 tot 21 april 2009 nog geen mogelijkheid had om haar investeringen te kunnen terugverdienen en zij dit niet in 18 jaar heeft kunnen doen, maar in ruim 15 jaar. Hoewel dus op zich terecht voorgesteld, lijkt mij dit niet tot cassatie te moeten kunnen leiden bij gebrek aan belang (in gelijke zin s.t. Verhuurder 52). De gedachte van de wetgever was immers bij de huurtermijnbescherming dat een huurder van 290-bedrijfsruimte zijn investeringen in een termijn van 10 jaar geacht moet worden te hebben afgeschreven^[50]. Die gedachte ligt ook besloten in rov. 6.11 (badkamerinvesteringen niet terug te verdienen in 10 jaar, zo heeft Huurder gesteld). Het precieze aantal jaren dat inmiddels is verstreken (boven de 10 jaar) lijkt mij niet dragend voor de in cassatie niet bestreden passage uit rov. 6.12 dat een huurrelatie als deze na het verstrijken van de minimale termijn(en) niet oneindig is en dat een lange periode – in ieder geval veel langer dan 10 jaar^[51]– is verstreken waarin zij haar investeringen grotendeels heeft kunnen terugverdienen. Daar stuit in mijn optiek onderdeel 8 op af.

Onderdeel 9: de ‘volledige investering’
van Huurder was niet € 8 ton, maar een veelvoud daarvan (rov. 6.17?)

3.45

Onderdeel 9 is gericht tegen – naar ik aanneem net als Verhuurders s.t. 30: niet rov. 6.17, zoals in de PI staat, maar rov. 6.11 – waarin het hof als stelling van Huurder heeft weergegeven dat zij haar volledige investering van € 8 ton verliest. Het onderdeel bevat twee subonderdelen.

3.46

Subonderdeel 9.1beklaagt dit als onbegrijpelijk, omdat Huurder heeft aangevoerd dat de totale investering bestaat uit de koopsom (van het hotelbedrijf) van € 1.1 miljoen en het bedrag van € 8 ton dat zij sinds 2009 in de hotelonderneming heeft geïnvesteerd, onder verwijzing naar haar antwoordmemorie na verwijzing onder 42-43.

3.47

Ook hiervoor geldt dat feitelijk juist is dat Huurder een totaalbedrag aan investeringen van € 1.9 miljoen heeft opgevoerd, bestaande uit een aankoopbedrag van € 1,1 miljoen en een nader investeringsbedrag van € 8 ton. Rov. 6.11 bevat slechts een weergave van enkele stellingen van Huurder, die het hof heeft beoordeeld en verworpen in rov. 6.12. Niet valt in te zien dat het oordeel in rov. 6.12 anders zou zijn uitgevallen als het hof in rov. 6.11 het juiste totaalbedrag aan investeringen zou hebben weergegeven. De klacht licht ook niet toe dat en al helemaal niet waarom het hof dan tot een ander oordeel zou zijn gekomen. Ook uitgaande van het bedrag van € 1,9 miljoen blijft immers gelden, zoals het hof in rov. 6.12 heeft overwogen, dat een huurrelatie niet oneindig is, dat inmiddels een periode van veel langer dan 10 jaar is verstreken waarin Huurder haar investeringen heeft kunnen terugverdienen en dat eventueel opgebouwde goodwill (nog) voor vergoeding in aanmerking komt op grond van art. 7:308 BW, indien komt vast te staan dat de bedrijfsruimte door Verhuurder (en/of zijn zoons) ook voor de uitoefening van een hotelbedrijf wordt gebruikt. Daarop strandt naar ik meen deze klacht.

3.48

Subonderdeel 9.2klaagt dat het hof, gelet op onderdeel 8 en subonderdeel 9.1, ontoereikend heeft gerespondeerd op de stellingen van Huurder bij antwoordmemorie na verwijzing onder 40.

3.49

De stellingen waar de klacht gelet op de tekst ervan kennelijk ziet, staan niet in die memorie onder 40, maar onder 41:

‘41. Een verhuurder die 17 jaar geleden bewust heeft afgezien van voortzetting van zijn zelfexploitatie en heeft besloten het pand en het bedrijf aan een ander te gunnen, mag niet na 17 jaar de huur opzeggen om het hotel weer zelf te gaan exploiteren in het geval a) het hotelbedrijf 17 jaar geleden slecht liep, b) zijn huurder in die periode van het hotelbedrijf een bloeiend bedrijf heeft gemaakt, c) zijn huurder daar zijn inkomen uit haalt, dat hij na huurbeëindiging volledig verliest, d) de verhuurder bij zijn zelfexploitatie profiteert van het succes dat de huurder van het bedrijf heeft gemaakt e) zonder dat de verhuurder daar een cent voor behoeft te betalen aan de (gewezen) huurder.’

3.5

Het hof heeft op deze stellingen gerespondeerd in rov. 6.12. Niet valt in te zien waarom onderdeel 8 (een ‘terugverdientijd’ van ruim 15 jaar in plaats van 18 jaar) en subonderdeel 9.1 (een totale investering van € 1,9 miljoen in plaats van € 8 ton) de respons van het hof in rov. 6.12 ontoereikend maakt. De klacht licht ook niet toe waarom dat zo zou zijn. Ik verwijs naar de bespreking van het vorige subonderdeel. Deze klacht kan in mijn ogen evenmin tot cassatie leiden. Zodoende is ook onderdeel 9 tevergeefs voorgesteld.

Onderdeel 10: de relevantie van niet-doorgevoerde huurprijsverhogingen bij de beoordeling of sprake is van een rendementsverbetering bij zelfexploitatie

3.51

Onderdeel 10, het eerste van drie onderdelen aangevoerd onder het kopje ‘overige omissies’, klaagt dat het hof ten onrechte niet (toereikend) heeft gerespondeerd op de door Huurder als essentieel aangemerkte stellingen bij antwoordmemorie na verwijzing onder 27.

3.52

Daarin staat:

‘27. Cushman & Wakefield noemen in hun rapport de thans geldende huurprijs en stellen dat de geldende huurprijs te laag is want kan worden herzien naar een hoger niveau (scenario 2). [Huurder] heeft daar zelf geen onderzoek naar gedaan, maar, gelet op de marktprijsontwikkeling sinds 1 september 2012 (de laatste keer dat de huurprijs is herzien), ligt herziening naar een hoger huurprijsniveau inderdaad voor de hand. Op grond van artikelen 7:303 en 304 BW kan de huurprijs elke vijf jaar worden herzien. [Verhuurder] had sinds 2012 dus al twee keer de huurprijs kunnen doen herzien, maar hij heeft dat nagelaten. Daardoor neemt hij vrijwillig genoegen met een geringer rendement dan waarop hij recht heeft. Dat betekent dat de beweerdelijke rendementsverbetering die hiervan het gevolg is hoe dan ook buiten beschouwing dient te blijven.’

3.53

Dit is geen essentiële stelling. Als aan de voorwaarden voor toepassing van art. 7:296 lid 1 sub b BW voor dringend eigen gebruik is voldaan, is niet relevant dat Verhuurder de huurprijsherzieningsroute van art. 7:303 BW had kunnen bewandelen. Dat Verhuurder niet heeft gekozen voor een dergelijke procedure met een onzekere uitkomst (waarin wordt ‘teruggekeken’ naar de voorafgaande periode van vijf jaar) brengt niet een soort rechtsverwerking mee (of afstand van recht, zoals Verhuurder bij s.t. 62 stelt) voor het kunnen doen van een beroep op dringend eigen gebruik. Een verwante route met hetzelfde resultaat bewandelt Verhuurders s.t. 61: de klacht komt neer op een beroep op de belangenafweging uit art. 7:296 lid 3 BW, maar daarvoor is bij een beroep op dringend eigen gebruik geen plaats.

3.54

Ten overvloede: in het rapport Cushman & Wakefield 2023 is een inschatting gemaakt van de actuele 7:303-huurprijs^[52]ten belope van € 224.400,-^[53]. Ten opzichte van die 7:303-huurprijs zou uitgaande van de EBITDA van € 437.000,- bij zelfexploitatie dus eveneens sprake zijn van een aanzienlijke rendementsverbetering. De klachten van onderdeel 10 ketsen hierop af.

Onderdeel 11: bewijsaanbod ten onrechte gepasseerd

3.55

Onderdeel 11 klaagt dat het hof ten onrechte niet (toereikend) heeft gerespondeerd op het bewijsaanbod van Huurder, waarbij wordt verwezen naar haar bewijsaanbod bij antwoordmemorie na verwijzing onder 50.

3.56

Het hof is daar terecht niet aan hoeven toekomen: het gaat om ‘aannemelijk maken’, niet bewijzen dat Verhuurder een dringende noodzaak heeft tot eigen gebruik, zoals uit de bespreking van onderdeel 2 volgt, waar ik kortheidshalve naar verwijs. Het bewijsrecht is daarop niet onverkort van toepassing (s.t. Verhuurder 63) en je kan zeggen dat het hof kennelijk heeft geoordeeld dat het hof de tegenwerpingen van Huurder tegen de met een nader rapport door Verhuurder onderbouwde stellingen met betrekking tot rendementsverbetering onvoldoende concreet heeft geoordeeld in rov. 6.7-6.9, zodat dit als het ware in de ‘stelplichtfase’ is blijven steken. Onderdeel 11 is dan ook tevergeefs voorgesteld.

Onderdeel 12: Amsterdamse hof heeftnietgeoordeeld dat zelfexploitatie tot rendementsverbetering zou leiden (rov. 6.4)

3.57

Onderdeel 12 is met twee subonderdelen gericht tegen de passage uit de eerste zin van rov. 6.4 dat het hof er – als in de eerste cassatie niet bestreden – vanuit gaat dat de winstpotentie van het hotel aanzienlijk is en zelfexploitatie voor Verhuurder tot rendementsverbetering leidt.

3.58

Subonderdeel 12.1beklaagt dit als onbegrijpelijk. Het Amsterdamse hof heeft in rov. 2.8 van het arrest van 15 september 2020 geoordeeld dat zelfexploitatie tot een behoorlijke rendementsverbetering
kanleiden en dat is iets wezenlijk anders dan wat het Haagse hof er in rov. 6.4 van maakt – ‘leidt tot’. Dit oordeel staat bovendien haaks op de
ex nuncbeoordeling die het hof heeft aangekondigd in rov. 6.2 en in de daaropvolgende rechtsoverwegingen door het hof is uitgevoerd.

3.59

Dit lijkt me niet te kunnen slagen; de parafrase in rov. 6.4 van het oordeel van het Amsterdamse hof in rov. 2.8 is goed te volgen. In de opvolgende zinnen uit rov. 6.4 is daar immers aan toegevoegd dat het Amsterdamse hof het oordeel over de rendementsverbetering voor Verhuurder bij zelfexploitatie heeft gebaseerd op de conclusies van het rapport Cushman & Wakefield 2019. Het ‘leidt tot’ is dus beperkt tot de feitelijke situatie in 2019. Overigens blijkt ook uit rov. 6.7 dat het hof in het bestreden arrest onder ogen heeft gezien dat het Amsterdamse hof heeft geconcludeerd dat ‘de winstpotentie van het hotel aanzienlijk is en zelfexploitatie tot een behoorlijke rendementsverbetering kan leiden’ (daar wijst ook s.t. Verhuurder 67 op). Het hof heeft vervolgens in het nu in cassatie bestreden arrest terecht een
ex nuncbeoordeling gegeven van de feitelijke situatie in 2024. Voor zover de klacht aanneemt dat de eerste zin van rov. 6.4 haaks staat op de door het hof uitgevoerde
ex nuncbeoordeling, gaat dat uit van een verkeerde lezing en faalt de klacht in zoverre bij gebrek aan feitelijke grondslag.

3.6

Subonderdeel 12.2klaagt dat als dit oordeel aldus verstaan zou moeten worden dat het Amsterdamse hof geoordeeld zou hebben dat ook op 3 september 2024 zelfexploitatie tot rendementsverbetering zou leiden, dat onbegrijpelijk is.

3.61

Deze klacht mist ook feitelijke grondslag; uit niets blijkt dat het Amsterdamse hof in 2020 zou hebben bedoeld een oordeel te geven over de feitelijke situatie ten tijde van het bestreden arrest op 3 september 2024. In gelijke zin s.t. Verhuurder 69. Daarmee treft ook het laatste onderdeel geen doel.

4.Conclusie

Ik concludeer tot verwerping van het cassatieberoep.

De Procureur-Generaal bij de

Hoge Raad der Nederlanden

A-G

Beëindiging huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik in het huurrecht van bedrijfsruimten