Uitspraak
RECHTBANKAMSTERDAM
Civiel recht
Kantonrechter
Zaaknummer: 11460626 \ CV EXPL 24-16271
Vonnis van 9 juni 2026
in de zaak van
[eisende partij],
te [woonplaats] ,
eisende partij in conventie,
gedaagde partij in (voorwaardelijke) reconventie,
hierna te noemen: huurder,
gemachtigden: G.C. Zijlstra en mr. E. Swart,
tegen
CHANGE= VASTGOED BEHEER B.V.,
te Amsterdam,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in (voorwaardelijke) reconventie,
hierna te noemen: Change=
gemachtigden: mrs. H.M. Giezen, M.P.C. Radović en C.R. van Bommel.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de rolbeslissing van 21 oktober 2025, waarin de door 373 eisers geïnitieerde procedure tegen Change= is gesplitst in 349 afzonderlijke procedures, met de daarin genoemde stukken,
- de e-mail van Change= van 10 november 2025,
- de e-mail namens de kantonrechter aan partijen van 17 november 2025, waarin wordt medegedeeld dat de door Change= voorgenomen wijze van indiening van één conclusie van antwoord voor alle afzonderlijke zaken akkoord is, op de wijze zoals in de e-mail vermeld,
- het tussenvonnis van 30 december 2025, waarbij een mondelinge behandeling is bepaald,
- de conclusie van antwoord, tevens houdende conclusie van eis in (voorwaardelijke) reconventie, met producties, voor alle afzonderlijke procedures,
- de conclusie van antwoord in reconventie, met producties, voor alle afzonderlijke procedures,
- de akte aanvullende producties van Change=, voor alle afzonderlijke procedures.
1.2.
Op 2 april 2026 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Deze procedure is gelijktijdig behandeld met de procedures met zaaknummer 11909269 CV 25-13584, 11909314 CV 25-13585 en 11909335 CV 25-13586. De gemachtigden zijn verschenen voor huurder. Voor Change= zijn verschenen [naam] (financieel-directeur), bijgestaan door mr. M.P.C. Radović en mr. C.R. van Bommel. Partijen hebben hun standpunten nader toegelicht en vragen van de kantonrechter beantwoord. De gemachtigden van Change= gebruikte daarbij spreekaantekeningen. Vervolgens is een datum voor vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Huurder heeft sinds 1 april 2020 een zelfstandige woonruimte (studio) gehuurd aan het [adres] (hierna: het gehuurde). Het gehuurde maakt deel uit van een wooncomplex (hierna wooncomplex Zuidoost ). In het wooncomplex bevinden zich gemeenschappelijke voorzieningen.
2.2.
Huurder is de huurovereenkomst op 1 april 2020 aangegaan met ISFII Coöperatief U.A. (verder: ISFII) als verhuurder. Change= was de beheerder van het complex namens verhuurder. Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Bepalingen huurovereenkomst woonruimte, vastgesteld op 20 maart 2017, van toepassing (hierna: de algemene voorwaarden).
2.3.
De huurprijs van het gehuurde ligt in het niet-geliberaliseerde segment.
2.4.
Op grond van de huurovereenkomst was huurder naast de kale huurprijs ook een bedrag voor ‘reguliere servicekosten’ en ‘voorschotten’ (voor nutsvoorzieningen) verschuldigd aan de verhuurder. Wat de reguliere servicekosten inhielden, was gespecificeerd in een bijlage bij de huurovereenkomst. Daarnaast is de volgende bepaling opgenomen in de huurovereenkomst:
“12.1 Huurder is zich bewust dat het concept van wonen bij Change= meer omvat dan enkel het gebruik van de woonruimte en de leveringen en diensten die tegenover de servicekosten verschaft worden. Dit concept omvat tevens een veilige, sociale en levendige community waarbinnen het wonen zich afspeelt, met additionele diensten binnen handbereik, welke community door actief management en extra inspanningen vanuit de Change= organisatie, maar ook door de eigen inzet van huurder, wordt bevorderd. Ten aanzien van de additionele diensten zullen huurder en Change= een separate ‘community overeenkomst’ sluiten. Deze ‘community overeenkomst’ staat volledig los van deze huurovereenkomst.”
2.5.
Naast en tegelijkertijd met de huurovereenkomst heeft huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst een dienstenovereenkomst gesloten met Change=. Op basis van die dienstenovereenkomst is huurder maandelijks aan Change= verschuldigd:
Kosten voor Community Membership
Voor het Community Membership wordt maandelijks een all-in tarief aan jou doorberekend. Dit tarief bedraagt€ 49,50inclusief btw per maand. […]
Home Interieur Pakket
Om jouw verblijf in het Gebouw nog fijner te maken, beschikt jouw appartement over een Home Interieur Pakket. Dit bestaat ui een laminaat vloer, gordijnen, een spijkerlat om schilderijen op te hangen en een wasmachine aansluiting.
De kosten zijn€ 23,50gebaseerd op een doorbelasting van werkelijke kosten en afschrijving
High Speed Internet in de woning
Naast het high speed internet in de algemene ruimtes verzorgt Change= ook de supersnelle internetaansluiting (200/200 Mbps) in je eigen appartement. Het abonnement bestaat ui persoonlijk Wi-Fi en vaste verbindingen die op twee wandcontactdozen aangesloten kunnen worden. […]De kosten zijn€ 45,=per maand.
2.6.
Naast deze drie verplichte posten waren er optionele diensten waarvoor huurder kon kiezen.
2.7.
Huurder was verplicht de dienstenovereenkomst met Change= aan te gaan. Deze liep gelijktijdig met de duur van de huurovereenkomst.
2.8.
In een procedure tussen een aantal huurders tegen (onder meer) Change= heeft de kantonrechter bij vonnis van 21 juni 2021 (ECLI:NL:RBAMS:2021:3098) voor recht verklaard dat het beding dat huurders verplichtte bij het aangaan van de huurovereenkomst een dienstenovereenkomst met Change= aan te gaan, onredelijk is op grond van artikel 7:264 BW Pro en dit beding nietig verklaard. Change= is bij dat vonnis veroordeeld tot terugbetaling aan huurders van alle bedragen die huurders uit hoofde van de dienstenovereenkomst hebben voldaan of nog zullen voldoen, te vermeerderen met wettelijke rente. Change= heeft hoger beroep ingesteld tegen dit vonnis. Het gerechtshof Amsterdam heeft in haar arrest van 9 april 2024 (ECLI:NL:GHAMS:2024:879) het vonnis bekrachtigd.
2.9.
Naar aanleiding van dit vonnis heeft Change= besloten de aanvullende diensten vanaf het kalenderjaar 2019 onder te brengen bij de servicekosten. Zij heeft namens verhuurder de eindafrekeningen over 2019 en 2020 in die zin aangepast en herziene afrekeningen voor die jaren aan de huurders gestuurd. Vanaf 2021 tot en met 30 juni 2021 zijn de aanvullende diensten meteen bij de eindafrekening servicekosten in rekening gebracht.
2.10.
Bij akte van cessie van 6 oktober 2023 heeft ISFII aan Change= gecedeerd ‘all receivables from the Tenants with respect to the Additional Services, but only regarding the period from 1 January 2018 until and including 30 June 2021’.
2.11.
Voor de jaren 2019 en 2020 heeft een aantal huurders van het wooncomplex Zuidoost in een collectieve procedure de Huurcommissie verzocht om de betalingsverplichting voor de servicekosten voor 2019 respectievelijk 2020 vast te stellen. De Huurcommissie heeft bij afzonderlijke uitspraken van 7 december 2023 de betalingsverplichting voor de servicekosten voor 2019 en 2020 op een bepaald bedrag vastgesteld. Voor de drie aanvullende diensten ‘internet in de woning’, ‘huismeesters’ en ‘stoffering’ zijn de kosten voor beide jaren vastgesteld op € 25,91 per maand per huurder, inclusief 5% administratiekosten.
2.12.
Change= heeft beroep tegen deze uitspraken ingesteld bij de kantonrechter. Bij afzonderlijke vonnissen van 25 oktober 2024 [1] heeft de kantonrechter Change= niet-ontvankelijk verklaard in haar vorderingen, omdat Change= niet behoort tot de partijen die een uitspraak van de Huurcommissie aan kunnen tasten.
3.Het geschil
3.1.
Huurder vordert in conventie, na meerdere wijzigingen van eis, en bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
voor recht te verklaren dat het beding, dat huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst met ISFII verplichtte om een aparte dienstenovereenkomst aan te gaan met Change=, waarvoor huurder maandelijks kosten verschuldigd was, op grond van de Europese Richtlijn Oneerlijke Bedingen oneerlijk is, dan wel op grond van artikel 7:264 BW Pro onredelijk is,
dit beding nietig te verklaren,
Change= te veroordelen tot betaling van € 1.770,00, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dagvaarding,
Change= te veroordelen in de kosten van de procedure.
3.2.
Change= voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van huurder, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van huurder in de kosten van deze procedure.
3.3.
Change= vordert in (voorwaardelijke) reconventie, voor zover zij gehouden zou zijn de vergoedingen die huurder onder de dienstenovereenkomsten heeft betaald aan huurder terug te betalen, huurder te veroordelen tot betaling van aan Change= van een bedrag gelijk aan hetgeen Change= naar het oordeel van de rechtbank in conventie aan huurder heeft te voldoen, dan wel een door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum waarop Change= gehouden zou zijn wettelijke rente aan huurder te vergoeden, dan wel een door de rechtbank in goede justitie te bepalen datum. Dit met veroordeling van huurder tot betaling van de kosten van deze procedure.
3.4.
Huurder voert daartegen gemotiveerd verweer.
3.5.
Op de stellingen van partijen wordt hierna ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
De kantonrechter stelt voorop dat het geschil tussen partijen zich zowel in conventie als in reconventie beperkt tot de betalingsverplichting van huurder betreffende de posten uit de dienstenovereenkomst, die later zijn ondergebracht bij de servicekosten, dus de drie posten ‘Community Membership, Home Interieur Pakket en High Speed internet’.
Schending substantiëringsplicht
4.2.
Change= stelt allereerst dat er sprake is van een gebrekkige dagvaarding omdat niet is voldaan aan de substantiëringplicht. Dit betoog slaagt. Van de gemachtigde mag worden verwacht dat hij duidelijk maakt wat de inhoud is van de huurovereenkomst en dienstenovereenkomst die huurder is aangegaan en welke specifieke betalingen op grond van de dienstenovereenkomst zijn verricht. Dat heeft hij nagelaten door bij dagvaarding enkel een algemeen overzicht te overleggen van de vordering, zonder enige specificatie van de gevorderde terug te betalen geldsom. Bovendien heeft de gemachtigde de kantonrechter bij dagvaarding niet deugdelijk geïnformeerd door bij dagvaarding niets op te nemen over de discussie tussen partijen, inclusief het bekende beroep van Change= op verrekening, en slechts summier te verwijzen naar eerdere vonnissen die over deze onderwerpen zijn gewezen. Daarmee heeft huurder bij dagvaarding niet voldaan aan de substantiëringsplicht van artikel 111 lid 3 van Pro het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering. De kantonrechter ziet aanleiding hieraan consequenties te verbinden in de proceskostenveroordeling, voor het geval deze ten gunste van huurder uitvalt.
Geen (onverschuldigde) betalingen aan Change=
4.3.
Change= voert aan dat uit de door huurder overgelegde bankafschriften blijkt dat de betalingen zijn verricht aan Change= Shared Services B.V., zodat huurder hoe dan ook geen bedragen op grond van onverschuldigde betaling van Change= kan vorderen die zij niet aan Change= heeft betaald.
4.4.
Dit betoog gaat niet op. Huurder is de dienstenovereenkomst aangegaan met Change= en Change= Shared Services B.V. en heeft tevens een doorlopende incassomachtiging aan zowel Change= als Change= Shared Services B.V. afgegeven. Hoewel uit de overgelegde bankafschriften blijkt dat de betalingen door huurder zijn verricht aan Change= Shared Services B.V., doet dit niet af aan het feit dat de verschuldigde bedragen voortvloeien uit de dienstenovereenkomst en dat de aanvullende diensten op grond van deze overeenkomst mede door Change= zijn geleverd. In het licht van de dienstenovereenkomst dient worden aangenomen dat Change= Shared Services B.V. de betaling mede heeft ontvangen voor Change=. Dit betekent dat huurder terecht de vordering heeft ingesteld tegen Change=.
Ambtshalve toetsing
4.5.
De huurovereenkomst en de dienstenovereenkomst zijn gesloten met een consument. Daarom moet ambtshalve worden getoetst aan het Europese en Nederlandse consumentenrecht, met name aan Richtlijn 93/13 EG (de Richtlijn oneerlijke bedingen, hierna: de Richtlijn).
4.6.
Bij die beoordeling is van belang of bedingen waaraan een consument is gebonden, zonder dat daarover afzonderlijk is onderhandeld, waarop Change= zich voor de vordering beroept of kan beroepen, in strijd met de goede trouw het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoren. Of Change= de huurder ook daadwerkelijk aan die afspraken houdt, of in de praktijk alleen naleving van wettelijke bepalingen verlangt, is in dit verband niet relevant. Ingevolge artikel 4 lid 2 van Pro de Richtlijn heeft de beoordeling van het oneerlijke karakter van deze bedingen geen betrekking op bepalingen van het eigenlijke voorwerp van de overeenkomst, noch op de gelijkwaardigheid van enerzijds de prijs of vergoeding en anderzijds de als tegenprestatie te leveren goederen (zogenaamde kernbedingen) voor zover die bedingen duidelijk en begrijpelijk zijn geformuleerd. Ambtshalve toetsing aan de Richtlijn op oneerlijkheid dient in dat geval achterwege te blijven.
Oneerlijk beding op grond van de Richtlijn?
4.7.
Huurder vordert in de eerste plaats een verklaring voor recht dat het beding, dat huurder bij aanvang van de huurovereenkomst met verhuurder een aparte dienstenovereenkomst diende aan te gaan, oneerlijk is op grond van de Richtlijn. Door huurder naast de kale huurprijs en naast de servicekosten te verplichten nog een andere betalingsverplichting aan te gaan met een andere rechtspersoon, terwijl het feitelijk ging om servicekosten, worden de wettelijke bepalingen die een huurder beogen te beschermen omzeild. Zo zijn de kosten geen voorschotbedragen en kunnen de kosten niet worden getoetst op redelijkheid. Verder kan huurder niet van de huurovereenkomst af, terwijl Change= die mogelijkheid wel heeft. Bovendien is de dienstenovereenkomst niet transparant waar het gaat om de levering van diensten. De dienstenovereenkomst en de bedingen daaruit zijn naar de mening van huurder oneerlijk. Deze dienstenovereenkomst dient dus in zijn geheel vernietigd te worden. Change= zou dan niet terug mogen vallen op enige wettelijke regeling die haar in staat zou stellen alsnog het oneerlijk bedongen voordeel te genieten. Reeds hierop stuit de vordering af, aldus huurder.
4.8.
Change= stelt, kort gezegd, dat het hiervoor genoemde beding en de bedingen in de dienstenovereenkomst niet oneerlijk zijn.
4.9.
De kantonrechter oordeelt als volgt. Artikel 12.1 van de huurovereenkomst bepaalt dat huurder en Change= ten aanzien van de aanvullende diensten een separate overeenkomst zullen sluiten. Dit is op zichzelf niet oneerlijk. Weliswaar is in deze bepaling ten onrechte opgenomen dat de dienstenovereenkomst volledig losstaat van de huurovereenkomst. Als dat al oneerlijk is, heeft dat geen consequenties voor deze zaak, omdat aan de gevorderde hoofdsom de dienstenovereenkomst ten grondslag ligt. De betalingen voor de aanvullende diensten zijn immers verricht op basis van de dienstenovereenkomst en niet op basis van artikel 12.1 van de huurovereenkomst.
4.10.
In de dienstenovereenkomst is een beding opgenomen, waarin staat vermeld welke bedragen huurder moet betalen voor de posten Community Membership, Home Interieur Pakket en High Speed internet in het gehuurde (hierna: aanvullende diensten). Dit is een kernbeding en dit beding is duidelijk en begrijpelijk geformuleerd, nu duidelijk is omschreven om welke diensten het gaat en wat de kosten daarvoor zijn. Geoordeeld wordt dat het een transparant kernbeding betreft en daarom niet aan de Richtlijn hoeft te worden getoetst. In dit verband wordt ook verwezen naar een vonnis in een soortgelijke zaak ECLI:NL:RBAMS:2024:3532.
4.11.
Het prijswijzigingsbeding in de dienstenovereenkomst hoeft in dit geval niet te worden getoetst. Ter zitting is aan de orde gekomen of de kosten voor de aanvullende diensten zijn verhoogd. Huurder heeft, in het licht van de gemotiveerde betwisting door Change=, onvoldoende gemotiveerd gesteld dat een prijswijziging heeft plaatsgevonden. Uit louter de betalingen kan dit ook niet worden afgeleid. Nu niet vastgesteld kan worden dat de kosten op basis van dit beding zijn gewijzigd, kan toetsing van het prijswijzigingsbeding in de dienstenovereenkomst achterwege blijven. Verdere bedingen in de dienstenovereenkomst hoeven ook niet getoetst te worden, omdat deze niet aan de vordering van huurder (tot terugbetaling van de betaalde kosten voor de aanvullende diensten) ten grondslag liggen. Vernietiging van de gehele dienstenovereenkomst zoals huurder wenst is niet aan de orde, omdat op grond van de Richtlijn bedingen getoetst moeten worden.
4.12.
Dit betekent dat het beding, dat huurder bij aanvang van de huurovereenkomst met verhuurder een aparte dienstenovereenkomst diende aan te gaan, gelezen in samenhang met de dienstenovereenkomst niet oneerlijk is.
4.13.
Hieruit volgt dat de gevorderde verklaring voor recht op deze grondslag niet toewijsbaar is.
Nietig beding in de zin van artikel 7:264 BW Pro?
4.14.
Huurder voert subsidiair aan dat het beding, dat huurder bij aanvang van de huurovereenkomst met verhuurder een aparte dienstenovereenkomst diende aan te gaan, op grond van artikel 7:264 BW Pro onredelijk is en daarmee nietig. Door huurder naast de kale huurprijs en naast de servicekosten te verplichten nog een andere betalingsverplichting aan te gaan met een andere rechtspersoon ontloopt ISFII haar verplichtingen als verhuurder, zoals geregeld in artikel 7:259 BW Pro. Een verhuurder kan huurder immers slechts redelijke servicekosten in rekening brengen en hij dient de servicekosten daarom jaarlijks met huurder af te rekenen. Een huurder kan die afrekening dan laten toetsen door de Huurcommissie. Nu sprake is van een nietig beding, heeft huurder de op grond van de dienstenovereenkomst aan Change= betaalde bedragen onverschuldigd gedaan. Change= moet die bedragen daarom terugbetalen.
4.15.
Voor wat betreft de onredelijkheid van het beding dat huurder verplichtte een dienstenovereenkomst met Change= en de daaruit voortvloeiende nietigheid refereert Change= zich aan het oordeel van de kantonrechter.
4.16.
De kantonrechter oordeelt dat het feit dat is bedongen dat huurder bij aanvang van de huurovereenkomst met de verhuurder verplicht was een dienstenovereenkomst met Change= aan te gaan ten aanzien van aanvullende diensten, een onredelijk beding in de zin van artikel 7:264 BW Pro is en dus een nietig beding is, zoals inmiddels meermaals is geoordeeld en door Change= ook niet is betwist. De kantonrechter verwijst in dit verband naar de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 9 april 2024, ECLI:NL:GHAMS:2024:879 en de rechtbank Amsterdam van 28 november 2024, ECLI:NL:RBAMS:2024:7928. De onder 3.1, onder a en b, genoemde vorderingen van huurder zijn op deze rechtsgrond dan ook toewijsbaar.
4.17.
Nu sprake is van een nietig beding, vervalt de grondslag van de betaling door huurder. Huurder heeft daarom in beginsel recht op terugbetaling door Change= van hetgeen hij uit hoofde van deze dienstenovereenkomst aan Change= heeft betaald. Over de periode van 1 april 2020 tot en met 30 juni 2021 gaat het volgens huurder om een totaalbedrag van
€ 1.770,00.
€ 1.770,00.
Beroep op verrekening door Change=
4.18.
Change= voert aan dat zij niet gehouden is de bedragen die onder de dienstenovereenkomst door huurder zijn voldaan terug te betalen. Daartoe beroept Change= zich op verrekening van het eventueel door haar aan huurder verschuldigde met een door ISF aan haar gecedeerde vordering ter zake de afrekeningen van servicekosten over de periode van 1 januari 2020 tot en met 30 juni 2021. Verder doet Change= een beroep op artikel 6:210 lid 2 BW Pro. De aard van de door Change= aan huurder geleverde prestaties sluit uit dat deze ongedaan gemaakt worden. Daarom moet deze ongedaanmakingsverplichting omgezet worden in een verbintenis tot waardevergoeding gelijk aan de waarde van de vergoeding van de geleverde diensten. Tot slot doet Change= een beroep op ongerechtvaardigde verrijking.
4.19.
Omdat de aanvullende diensten zijn overgeheveld naar de servicekosten moeten de huurovereenkomst en de algemene voorwaarden worden getoetst. De servicekostenbedingen (artikelen 4.1 onder b, 4.4 en 6.1 van de huurovereenkomst en ‘Bijlage 8: Servicekosten’) zijn kernbedingen. Deze bedingen zijn transparant en op grond van artikel 4 lid 2 van Pro de Richtlijn uitgesloten van verdere toetsing op oneerlijkheid.
4.20.
Artikel 17.8 van de algemene voorwaarden is getoetst en niet oneerlijk bevonden.
4.21.
Huurder stelt dat artikel 17.10 van de algemene voorwaarden oneerlijk is volgens de Richtlijn. Dit artikel bepaalt dat wat blijkens de afrekening over de betreffende periode, rekening houdend met voorschotbetalingen, door huurder te weinig is betaald of door verhuurder te veel is ontvangen, moet worden bijbetaald of terugbetaald en dat betwisting van de juistheid van het overzicht geen schorsende werking heeft. Het beding komt voor wat betreft de opschorting voor op de zwarte lijst (artikel 6:236 sub c BW Pro), nu het de wettelijke bevoegdheid om zijn prestatie op te schorten ontneemt. Daardoor is het beding oneerlijk, ongeacht wat Change= hierover heeft aangevoerd. Dat betekent dat huurder daaraan niet is gebonden en Change= er geen beroep op kan doen. Dit heeft echter geen gevolgen, omdat dit beding niet aan het verrekeningsverweer ten grondslag ligt en dit aan huurder toekomende recht in deze zaak niet aan de orde is.
4.22.
Artikel 25.2 van de algemene voorwaarden met betrekking tot de gerechtelijke kosten is ook oneerlijk, omdat het de mogelijkheid biedt om meer proceskosten in rekening te brengen dan het forfaitaire bedrag dat een rechter gewoonlijk zou toewijzen. De Hoge Raad heeft op 4 juli 2025 (ECLI:NL:HR:2025:1081) een prejudiciële vraag aan het Hof van Justitie van de Europese Unie (HvJEU) gesteld, kort gezegd, of een consument met toepassing van artikel 237 Rv Pro kan worden veroordeeld in de proceskosten na vernietiging van het oneerlijke proceskostenbeding. Zolang hierover geen duidelijkheid bestaat, acht de kantonrechter het geheel achterwege laten van een proceskostenveroordeling in het geval van een huurovereenkomst niet passend.
4.23.
Het betoog van huurder dat Change= niet kán verrekenen omdat zij niet de verhuurder is en dus geen vordering uit hoofde van afrekening servicekosten heeft, gaat in het kader van dit verrekeningsverweer niet op. PEC meent die vordering wél te hebben en onbetwist is dat die vordering inmiddels – namelijk door de cessie in oktober 2023 – aan Change= is overgedragen.
4.24.
De kantonrechter zal hieronder dus beoordelen of het verrekeningsverweer van Change= voor wat betreft de diverse afrekeningen servicekosten opgaat. Het toetsingskader daarvoor is artikel 6:136 BW Pro, waarin is bepaald dat de rechter een vordering ondanks een beroep van de verweerder op verrekening kan toewijzen, indien de gegrondheid van dit verweer niet op eenvoudige wijze is vast te stellen en de vordering overigens voor toewijzing vatbaar is.
4.25.
Bij de beoordeling van dit verweer moet onderscheid gemaakt worden naar de verschillende jaren van 2020 tot en met juni 2021.
Jaar 2020
4.26.
Voor 2020 geldt het volgende. ISFII heeft een herziene afrekening servicekosten voor 2020 opgemaakt, die zij op 30 juni 2021 aan huurder heeft gestuurd. Huurder was betrokken bij de procedure die tot de betreffende uitspraak van de Huurcommissie heeft geleid bedoeld in 2.11, waarbij de Huurcommissie de kosten van de aanvullende diensten heeft vastgesteld op € 25,91 in het jaar 2020. Change= heeft deze betalingsverplichting opnieuw aan de kantonrechter voorgelegd, maar zij is in die vordering niet-ontvankelijk verklaard. De betalingsverplichting staat voor dit jaar dus vast en bedraagt het bedrag dat de Huurcommissie heeft vastgesteld. Partijen zijn het ook eens dat maandelijks een bedrag van € 25,91 in rekening gebracht mag worden.
4.27.
De conclusie is dan ook dat het beroep op verrekening voor wat betreft 2020 op eenvoudige wijze is vast te stellen. Het voorgaande komt neer op € 233,91 (9 x € 25,91) voor de periode van 1 april 2020 tot en met 31 december 2020 (9 maanden). Dat bedrag mag Change= dus verrekenen met de vordering van huurder.
4.28.
Volgens huurder heeft hij over de periode van 1 april 2020 tot en met 31 december 2020 een bedrag van € 1.062,00 (9 x € 118,00) uit hoofde van de dienstenovereenkomst betaald. Change= is voor 2020 aan huurder nog een bedrag verschuldigd is van € 1.062,00 - € 233,91 = € 828,09. Dat bedrag zal worden toegewezen, evenals de daarover gevorderde, onweersproken gebleven wettelijke rente.
Jaar 2021
4.29.
Ten aanzien van de periode tot en met 20 juni 2021 geldt dat ISFII de aanvullende diensten meteen bij de eindafrekening servicekosten in rekening heeft gebracht. Huurder heeft geen bezwaar gemaakt bij ISFII tegen de eindafrekening. Huurder heeft deze afrekening servicekosten ook niet aan de Huurcommissie voorgelegd. Nu geen van partijen deze afrekening op redelijkheid heeft laten toetsen en de termijn daarvoor inmiddels is verstreken, is deze afrekening komen vast te staan.
4.30.
Voor zover huurder betoogt dat Change= (na de cessie door ISFII) geen betaling van deze herziene afrekening kan verlangen omdat zij niet beschikt over een (inhoudelijke) uitspraak van Huurcommissie of kantonrechter, gaat dat in dit verband niet op. Dat vereiste geldt ingevolge artikel 51 Uitvoeringswet Pro huurprijzen woonruimte (Uhw) voor na de geldende termijn ingestelde
rechtsvorderingenen dus niet voor een beroep op verrekening bij wijze van verweer, zoals dat hier aan de orde is. Dat de herziene afrekening verrekend mag worden is overigens al meermalen beslist: zie ECLI:NL:RBAMS:2023:1078 en ECLI:NL:RBAMS:2024:7928.
rechtsvorderingenen dus niet voor een beroep op verrekening bij wijze van verweer, zoals dat hier aan de orde is. Dat de herziene afrekening verrekend mag worden is overigens al meermalen beslist: zie ECLI:NL:RBAMS:2023:1078 en ECLI:NL:RBAMS:2024:7928.
4.31.
De conclusie is dan ook dat, nu de afrekening 2021 vaststaat, het beroep op verrekening voor wat betreft 2021 op eenvoudige wijze is vast te stellen. Volgens Change= zijn de kosten voor de aanvullende diensten over 2021 gelijk aan het door huurder op grond van de dienstenovereenkomst betaalde bedrag. Voor 2021 mag Change= de vordering van huurder dus verrekenen met wat zij van huurder tegoed heeft uit hoofde van de afrekening servicekosten 2021. De vordering van huurder over 2021 wordt dan ook afgewezen.
Conclusie
4.32.
De conclusie uit het voorgaande is dat de vordering onder 3.1, onder c, van huurder toewijsbaar is tot een bedrag van € 828,09. Voor het overige worden de vorderingen afgewezen, omdat Change= haar betalingsverplichting mag verrekenen met een bedrag van € 233,91 aan waardevergoeding voor de aanvullende diensten over 2020 en met de afrekening 2021. Daarmee wordt aan de voorwaardelijke vordering van Change= in reconventie niet toegekomen.
4.33.
Nu partijen over een weer in het (on)gelijk zijn gesteld, ziet de kantonrechter aanleiding de proceskosten te compenseren in die zin dat elk der partijen de eigen kosten draagt.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
verklaart voor recht dat het beding, dat huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst met ISFII verplichtte om een aparte dienstenovereenkomst aan te gaan met Change= waarvoor huurder maandelijks kosten verschuldigd waren, op grond van artikel 7:264 BW Pro onredelijk is,
5.2.
verklaart dit beding nietig,
5.3.
veroordeelt Change= tot terugbetaling van € 828,09, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 16 december 2024 tot de dag van de voldoening,
5.4.
compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,
5.5.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. C. Kraak, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 9 juni 2026 in tegenwoordigheid van de griffier.