Uitspraak
RECHTBANK Gelderland
Civiel recht
Zittingsplaats Arnhem
Zaaknummer: C/05/434826 / HA ZA 24-213
Vonnis van 19 maart 2025
in de zaak van
1.[eiser 1] ,
te [woonplaats 1] ,
2.
[eiser 2],
2.
[eiser 2],
te [woonplaats 2] ,
eisende partijen,
hierna samen te noemen: [eiser 1 en 2] ,
advocaat: mr. J. Kamphuis,
tegen
YES4WORK INTERMEDIAIR B.V.,
te Nijmegen,
gedaagde partij,
hierna te noemen: YES4WORK,
advocaat: mr. M. Stokdijk, die zich op 3 januari 2025 heeft onttrokken.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 22 januari 2025
- de akte uitlaten partijen van [eiser 1 en 2] .
1.2.
Ten slotte is bepaald dat de rechtbank op 19 maart 2025 vonnis wijst.
2.De zaak in het kort
2.1.
In het tussenvonnis van 22 januari 2025 is vastgesteld dat YES4WORK twee appartementsrechten heeft gekocht van [eiser 1 en 2] voor € 365.000,00. Het gaat om een bedrijfspand aan [adres] . Het pand is uiteindelijk niet geleverd aan YES4WORK omdat zij de financiering niet rond kreeg.
2.2.
In deze procedure vorderen [eiser 1 en 2] betaling van een contractuele boete van 10 procent van de koopsom, te weten € 36.500,00. De rechtbank zal YES4WORK veroordelen tot betaling van dit bedrag, te vermeerderen met wettelijke rente. De rechtbank legt hierna uit waarom.
3.De verdere beoordeling
De rechtbank kan geen schending van de waarheidsplicht vaststellen
3.1.
Kort samengevat heeft de rechtbank in het tussenvonnis van 22 januari 2025 [1] [eiser 1 en 2] in de gelegenheid gesteld zich erover uit te laten of het pand aan [adres] ten tijde van de mondelinge behandeling was verkocht onder voorbehoud, zoals direct na afloop van de mondelinge behandeling zichtbaar was op www.funda.nl, en, zo ja, of hun verklaringen tijdens de mondelinge behandeling in strijd waren met de waarheidsplicht van art. 21 Rv. Deze verklaringen kwamen erop neer dat het pand weliswaar te koop stond voor € 395.000,00, maar dat nog niet duidelijk was of het pand voor deze prijs zou worden verkocht en dat er nog geen potentiële kopers waren.
3.2.
In hun akte hebben [eiser 1 en 2] toegelicht dat ‘verkocht onder voorbehoud’ in de advertentie op www.funda.nl stond omdat de foto’s bij de advertentie niet langer actueel waren. De makelaar heeft door die vermelding getracht om potentiële kopers ‘in de wachtkamer’ te zetten. De gedachte was dat na de oplevering van het pand en afronding van de sloopwerkzaamheden door de vertrekkende huurder nieuwe foto’s zouden worden gemaakt die bij de advertentie zouden worden geplaatst, waarna het pand weer actief in de verkoop zou komen. Dit heeft de verkopend makelaar van S-Makelaars in een bijgevoegde brief bevestigd. Het pand was dus niet verkocht onder voorbehoud ten tijde van de mondelinge behandeling en er was ook nog geen potentiële koper, aldus [eiser 1 en 2] .
3.3.
De rechtbank vindt deze gang van zaken minst genomen opmerkelijk. De toelichting van [eiser 1 en 2] is echter niet weersproken door YES4WORK. Bij die stand van zaken heeft de rechtbank onvoldoende aanknopingspunten voor het oordeel dat [eiser 1 en 2] tijdens de mondelinge behandeling in strijd met de waarheidsplicht van art. 21 Rv hebben verklaard dat er nog geen potentiële koper en verkoopprijs bekend waren.
Er is een financieringsvoorbehoud overeengekomen, maar dat is niet ingeroepen
3.4.
De rechtbank zal hierna beoordelen of [eiser 1 en 2] aanspraak kunnen maken op betaling van een contractuele boete. Het eerste punt waarover partijen van mening verschillen, is of een financieringsvoorbehoud is overeengekomen.
3.5.
De rechtbank is met YES4WORK van oordeel dat dit voorbehoud inderdaad is overeengekomen. Vast staat dat partijen op 7 april 2022 twee koopovereenkomsten hebben ondertekend. Beide koopovereenkomsten zijn gebaseerd op de modelkoopovereenkomst van de NVM. Ter zitting heeft [eiser 1] toegelicht dat hij de concept-overeenkomst heeft ontvangen van een makelaar en dat hij de overeenkomst vervolgens samen met de toenmalige indirect bestuurder van YES4WORK, [bestuurder] , heeft ingevuld. In de eerste koopovereenkomst is de tekst van het financieringsvoorbehoud van art. 18.1 van de overeenkomst doorgehaald. In de tweede koopovereenkomst, die later dezelfde dag is ondertekend, is de doorhaling van het financieringsvoorbehoud verwijderd naar aanleiding van een telefonisch verzoek van YES4WORK. Ter zitting heeft [eiser 1] toegelicht dat dit verzoek ermee verband hield dat YES4WORK, in tegenstelling tot de eerdere mededeling dat zij de aankoop uit eigen middelen zou financieren, toch een lening nodig had. Tegen deze achtergrond is de rechtbank van oordeel dat moet worden uitgegaan van de tweede versie van de koopovereenkomst, die een financieringsvoorbehoud bevat. Dat YES4WORK de eerste versie van de koopovereenkomst later zelf aan de notaris heeft toegestuurd en de notaris alleen over die versie beschikte, maakt dat niet anders. Het ging om twee versies die sterk op elkaar leken en YES4WORK heeft onweersproken aangevoerd dat zij de eerste versie abusievelijk aan de notaris heeft toegestuurd. Hieruit mochten [eiser 1 en 2] dan ook niet begrijpen dat YES4WORK alsnog wilde uitgaan van de eerste versie en afstand deed van de mogelijkheid om een beroep te kunnen doen op het financieringsvoorbehoud.
3.6.
Er is dus een financieringsvoorbehoud overeengekomen. De rechtbank volstaat op deze plaats met die constatering, omdat YES4WORK niet heeft gesteld dat - voorafgaand aan het verstrijken van de overeengekomen termijn van 12 mei 2022 - werd voldaan aan de eisen voor het inroepen van deze ontbindende voorwaarde, en komt hierop terug in het kader van de beoordeling van het matigingsverweer van YES4WORK (zie hierna in 3.17).
Er is een boetebeding overeengekomen en dat geldt nog steeds
3.7.
De rechtbank is met [eiser 1 en 2] van oordeel dat partijen een boetebeding zijn overeengekomen en dat [eiser 1 en 2] hier geen afstand van hebben gedaan.
3.8.
Beide overeenkomsten bevatten in art. 14.2 een boetebeding. Uit 14.2 van de overeenkomsten volgt – samengevat – dat de nalatige partij bij ontbinding van de overeenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming een terstond opeisbare boete van 10 procent van de koopsom verbeurt. Uit art. 14.1 van de overeenkomsten volgt dat de bevoegdheid tot buitengerechtelijke ontbinding ontstaat indien een van partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van een of meer van haar uit de koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen.
3.9.
Voor zover YES4WORK betwist dat dit boetebeding is overeengekomen, heeft zij die betwisting onvoldoende gemotiveerd. Dat het gaat om een modelkoopovereenkomst waarover niet is onderhandeld en die tot stand is gekomen naar aanleiding van de koopwens van de toenmalige indirect bestuurder van YES4WORK, [bestuurder] , is op zichzelf onvoldoende voor het oordeel dat (uit de partijbedoeling zou volgen dat) het boetebeding in afwijking van de duidelijke tekst van de modelkoopovereenkomst niet zou gelden.
3.10.
Voor zover YES4WORK stelt dat [eiser 1 en 2] later afstand hebben gedaan van het overeengekomen boetebeding, heeft zij daartoe tegenover de betwisting door [eiser 1 en 2] onvoldoende gesteld. Zij wijst slechts op de verklaring van [eiser 1] van 6 mei 2022, waarin staat dat voor de aankoop van het pand geen bankgarantie is vereist zoals is benoemd in art. 5.1 van de koopovereenkomst en dat geheel art. 5 hiermee komt te vervallen en niet van toepassing is. Waarom YES4WORK deze verklaring redelijkerwijs aldus mocht begrijpen dat ook het boetebeding, dat in art. 14.2 van de overeenkomst is opgenomen, niet langer van toepassing zou zijn, heeft YES4WORK niet voldoende toegelicht.
YES4WORK heeft een boete van € 36.500,00 verbeurd
3.11.
Partijen zijn het erover eens dat de panden niet, zoals partijen hadden afgesproken, op 20 mei 2022 zijn geleverd omdat YES4WORK niet (tijdig) kon beschikken over de benodigde financiering. Dit betekent dat YES4WORK toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst, zodat [eiser 1 en 2] de overeenkomst op grond van art. 14.1 van de overeenkomst – na hun voorafgaande ingebrekestelling op 20 mei 2022 –buitengerechtelijk mochten ontbinden bij brief van 2 juni 2022. Uit art. 14.2 van de koopovereenkomst volgt dat YES4WORK daarom een boete van tien procent van de koopsom, wat neerkomt op € 36.500,00, verschuldigd is.
De boete wordt niet gematigd
3.12.
De rechtbank stelt voorop dat de rechter een overeengekomen boete kan matigen indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist (art. 6:94 lid 1 BW). De rechter moet hierbij terughoudend zijn. Een boete mag pas worden gematigd als de toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Daarbij zal de rechter niet alleen moeten letten op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen. [2]
De verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete
3.13.
Volgens YES4WORK is sprake van een enorme discrepantie tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete. Doordat het pand niet aan haar is geleverd, is de huurovereenkomst tussen [eiser 1 en 2] en de stichting Zij=Wij, die is gelieerd aan YES4WORK, altijd blijven doorlopen en zijn [eiser 1 en 2] de huurprijs altijd blijven ontvangen. Zij verkeren dan ook in exact dezelfde situatie als de situatie waarin de koopovereenkomst niet tot stand zou zijn gekomen, aldus YES4WORK.
3.14.
In het tussenvonnis is (onder 2.3) het volgende overwogen: “
Tijdens de mondelinge behandeling hebben [eiser 1 en 2] toegelicht dat het pand niet meer kan worden verkocht voor dezelfde prijs. Op vragen van de rechtbank hebben zij geantwoord dat het pand op dit moment te koop staat voor € 395.000,00, maar dat nog niet duidelijk is of het pand voor deze prijs zal worden verkocht en dat er nog geen potentiële kopers zijn. De huurovereenkomst met Zij=Wij eindigt per 31 januari 2025. Zij=Wij is bezig met het verwijderen van ‘verbeteringen’ uit het pand, wat erop neerkomt dat zij de door haar aangebrachte wijzigingen in het pand laat slopen door vrijwilligers. Onbekend is wat het pand zal opbrengen, omdat nog niet bekend is hoe (en met hoeveel schade) het pand uiteindelijk zal worden opgeleverd. Het pand zal waarschijnlijk minder dan € 365.000,00 opbrengen en als het pand al meer opbrengt, is dat meerdere nodig om de schade te herstellen. Zij hebben voorts advocaatkosten gemaakt, aldus [eiser 1 en 2].”
Tijdens de mondelinge behandeling hebben [eiser 1 en 2] toegelicht dat het pand niet meer kan worden verkocht voor dezelfde prijs. Op vragen van de rechtbank hebben zij geantwoord dat het pand op dit moment te koop staat voor € 395.000,00, maar dat nog niet duidelijk is of het pand voor deze prijs zal worden verkocht en dat er nog geen potentiële kopers zijn. De huurovereenkomst met Zij=Wij eindigt per 31 januari 2025. Zij=Wij is bezig met het verwijderen van ‘verbeteringen’ uit het pand, wat erop neerkomt dat zij de door haar aangebrachte wijzigingen in het pand laat slopen door vrijwilligers. Onbekend is wat het pand zal opbrengen, omdat nog niet bekend is hoe (en met hoeveel schade) het pand uiteindelijk zal worden opgeleverd. Het pand zal waarschijnlijk minder dan € 365.000,00 opbrengen en als het pand al meer opbrengt, is dat meerdere nodig om de schade te herstellen. Zij hebben voorts advocaatkosten gemaakt, aldus [eiser 1 en 2].”
3.15.
Tegenover deze betwisting door [eiser 1 en 2] , die niet is weersproken door YES4WORK, is de rechtbank van oordeel dat YES4WORK onvoldoende gemotiveerd heeft gesteld dat een enorme discrepantie bestaat en zal blijven bestaan tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete. Ondanks het doorlopen van de huurovereenkomst met Zij=Wij tot en met januari 2025 en het feit dat het pand te koop is aangeboden voor
€ 395.000,00, terwijl het pand voor € 365.000,00 aan YES4WORK is verkocht, staat onvoldoende vast dat de boete de schade zal (blijven) overtreffen. Dit hangt immers vooral af van de uiteindelijke verkoopprijs- en voorwaarden, die nog niet bekend zijn. Bij die stand van zaken noopt het gezichtspunt van de verhouding tussen de schade en de hoogte van de boete in het licht van de hierna te noemen omstandigheden niet tot matiging van de boete.
€ 395.000,00, terwijl het pand voor € 365.000,00 aan YES4WORK is verkocht, staat onvoldoende vast dat de boete de schade zal (blijven) overtreffen. Dit hangt immers vooral af van de uiteindelijke verkoopprijs- en voorwaarden, die nog niet bekend zijn. Bij die stand van zaken noopt het gezichtspunt van de verhouding tussen de schade en de hoogte van de boete in het licht van de hierna te noemen omstandigheden niet tot matiging van de boete.
Het boetebeding is gebruikelijk en strekt tot schadefixatie en als nakomingsprikkel
3.16.
Het onderhavige boetebeding maakt deel uit van de modelkoopovereenkomst van de NVM die partijen hebben gehanteerd. Van deze overeenkomst wordt veelvuldig gebruikgemaakt, zodat het boetebeding mede de rechtszekerheid dient. [3] Tegen deze achtergrond komt geen doorslaggevende betekenis toe aan de stelling van YES4WORK dat partijen niet hebben onderhandeld over het beding en hier niet afzonderlijk bij hebben stilgestaan. Feit is dat het beding onderdeel is van de overeenkomst en is gericht op schadefixatie en het prikkelen van partijen tot nakoming van hun verplichtingen. Dat de koopovereenkomst tot stand is gekomen naar aanleiding van de koopwens van [bestuurder] , zoals YES4WORK stelt, brengt geen verandering in die functies van het boetebeding.
De hoedanigheid van YES4WORK en het niet inroepen van het financieringsvoorbehoud
3.17.
Het gaat om een overeenkomst tot koop van een bedrijfspand die is aangegaan door een professionele partij en voor bedrijfsmatig gebruik. YES4WORK stelt zelf dat zij in maart 2022 is opgericht als financiële holding met het oog op de mogelijke verwerving van het pand. Voor zover YES4WORK stelt dat zij niet op de hoogte was van het feit dat zij mogelijk een boete zou verbeuren, komt dat voor haar rekening en risico, te meer omdat zij werd bijgestaan door een financieel adviseur. Nadat op verzoek van YES4WORK alsnog een financieringsvoorbehoud was opgenomen in de overeenkomst (zie hiervoor in 3.5 en 3.6), had YES4WORK de verbeurte van de boete kunnen voorkomen door de overeenkomst (zekerheidshalve) te ontbinden als zij aan het einde van de overeengekomen termijn nog niet zeker wist of het zou lukken om financiering te krijgen. Dit heeft zij echter nagelaten.
Een aanbod om de overeenkomst kosteloos te ontbinden, is verworpen door YES4WORK
3.18.
Vervolgens wijst YES4WORK erop dat [eiser 1 en 2] op 20 mei 2022 een ontbinding zonder financiële consequenties hebben aangeboden, terwijl die optie op 23 mei 2022 ineens van tafel was. Naar het oordeel van de rechtbank ziet dit betoog eraan voorbij dat dit aanbod is gedaan onder de volgende voorwaarde: “
Ze moeten dit vandaag bevestigen en van de aankoop afzien.” Vast staat dat [bestuurder] bij e-mail van 20 mei 2022 heeft laten weten dat zij nog steeds van plan was om het pand te kopen. De financieel adviseur van YES4WORK heeft bovendien bij e-mail van 20 mei 2022 laten weten dat “
wij van het onderstaande geen gebruik willen maken.” Met ‘het onderstaande’ bedoelt hij, zoals [eiser 1 en 2] onweersproken hebben toegelicht op de zitting, het aanbod van ontbinding van zonder financiële consequenties. Het aanbod van [eiser 1] , dat uitsluitend op 20 mei 2022 kon worden aanvaard, is dus verworpen. Aan [eiser 1 en 2] kan niet worden tegengeworpen dat zij dit aanbod op 23 mei 2022 of daarna niet opnieuw hebben willen doen.
Ze moeten dit vandaag bevestigen en van de aankoop afzien.” Vast staat dat [bestuurder] bij e-mail van 20 mei 2022 heeft laten weten dat zij nog steeds van plan was om het pand te kopen. De financieel adviseur van YES4WORK heeft bovendien bij e-mail van 20 mei 2022 laten weten dat “
wij van het onderstaande geen gebruik willen maken.” Met ‘het onderstaande’ bedoelt hij, zoals [eiser 1 en 2] onweersproken hebben toegelicht op de zitting, het aanbod van ontbinding van zonder financiële consequenties. Het aanbod van [eiser 1] , dat uitsluitend op 20 mei 2022 kon worden aanvaard, is dus verworpen. Aan [eiser 1 en 2] kan niet worden tegengeworpen dat zij dit aanbod op 23 mei 2022 of daarna niet opnieuw hebben willen doen.
YES4WORK moet € 36.500,00 betalen
3.19.
Gelet op de voornoemde omstandigheden, in onderlinge samenhang bezien, kan niet worden gezegd dat een boete van € 36.500,00 in dit geval tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat zou leiden. De rechtbank ziet dan ook geen reden om de boete te matigen. Het gevorderde bedrag van € 36.500,00 zal worden toegewezen.
Geen wettelijke handelsrente; wel wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding
3.20.
Er is geen wettelijke handelsrente verschuldigd, zoals [eiser 1 en 2] primair vorderen. Art. 6:119a BW ziet alleen op de geldelijke tegenprestatie voor geleverde goederen of diensten op grond van een handelsovereenkomst. Het gaat daarbij om de primaire betalingsverplichting. De wettelijke handelsrente ziet niet op andere geldelijke verplichtingen waartoe zo’n overeenkomst aanleiding kan geven, zoals dit boetebedrag. [4]
3.21.
Er is wel wettelijke rente verschuldigd op grond van art. 6:119 BW. Deze rente gaat lopen vanaf het moment waarop YES4WORK met de voldoening van de boete in verzuim was. [eiser 1 en 2] hebben eerst bij brief van 2 juni 2022 aanspraak gemaakt op betaling van de boete. Gesommeerd werd die boete binnen 7 dagen te betalen. YES4WORK raakte pas na het verstrijken van die termijn in verzuim. De wettelijke rente zal daarom niet worden toegewezen vanaf 20 mei 2022, 29 mei 2022 of 2 juni 2022 (zoals primair, subsidiair en meer subsidiair is gevorderd), maar vanaf de dag van dagvaarding, zoals uiterst subsidiair is gevorderd. [5]
3.22.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
YES4WORK moet de proceskosten betalen
3.23.
YES4WORK krijgt ongelijk. Zij moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser 1 en 2] worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
139,41
- griffierecht
€
1.325,00
- salaris advocaat
€
1.572,00
(2 punten × € 786,00)
- nakosten
€
178,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
3.214,41
Het instellen van hoger beroep brengt niet mee dat YES4WORK niet hoeft te betalen
3.24.
Dit vonnis wordt, zoals is gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad verklaard. Dit betekent dat de beslissing moet worden gevolgd, ook als een van de partijen hoger beroept instelt. De beslissing geldt in dat geval tot het gerechtshof een andere beslissing neemt.
4.De beslissing
De rechtbank
4.1.
veroordeelt YES4WORK om aan [eiser 1 en 2] te betalen een bedrag van € 36.500,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het toegewezen bedrag, met ingang van de dag van de dagvaarding, tot de dag van volledige betaling,
4.2.
veroordeelt YES4WORK in de proceskosten, aan de zijde van [eiser 1 en 2] begroot op € 3.214,41, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als YES4WORK niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
4.3.
veroordeelt YES4WORK tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
4.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
4.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.A.L. van de Sande en in het openbaar uitgesproken op 19 maart 2025.
1906