ECLI:NL:RBLIM:2022:2569

• Datum uitspraak: 1 april 2022
• Publicatiedatum: 1 april 2022
• Zaaknummer: ROE 21/874
• Instantie: Rechtbank Limburg
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Eerste aanleg - meervoudig
• Rechters: A. Snijders; E.P.J. Rutten; D.D. Kock
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 21 uitgaand

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Beoordeling WOZ-waarde dagbestedingslocatie en gecorrigeerde vervangingswaarde

Stichting PSW heeft beroep ingesteld tegen de vastgestelde WOZ-waarde van een dagbestedingslocatie voor mensen met een verstandelijke beperking, gelegen op een perceel van 650 m² met een bruto vloeroppervlak van 413 m². De waarde was vastgesteld op €330.000 per 1 januari 2019. Eiseres stelde een lagere waarde van €267.000 tot €300.000 voor, gebaseerd op een eigen taxatierapport met een lagere restwaarde van 10% voor technische veroudering.

Verweerder voerde aan dat de waarde correct was vastgesteld op basis van een taxatierapport waarin een hogere grondprijs en hogere bouwkosten werden gehanteerd, met restwaarden conform de Taxatiewijzer van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten. De rechtbank oordeelde dat verweerder aannemelijk had gemaakt dat de waarde niet te hoog was, mede omdat eiseres onvoldoende concrete onderbouwing gaf voor afwijking van de Taxatiewijzer.

De rechtbank behandelde ook het bezwaar tegen overschrijding van de redelijke termijn en concludeerde dat de totale procedure binnen twee jaar was afgerond, zodat geen immateriële schadevergoeding werd toegekend. Het beroep werd ongegrond verklaard en de vastgestelde WOZ-waarde gehandhaafd.

Uitkomst: Het beroep tegen de vastgestelde WOZ-waarde van €330.000 wordt ongegrond verklaard en de waarde gehandhaafd.

Uitspraak

RECHTBANK limburg

Zittingsplaats Roermond

Bestuursrecht

zaaknummer: ROE 21 / 874

uitspraak van de meervoudige kamer van 1 april 2022 in de zaak tussen

Stichting PSW, te Roermond, eiseres

(gemachtigde: G. Gieben)

en

de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gemeenten en Waterschappen, verweerder

(gemachtigde: P.J.J.C. Jonkers).

Procesverloop

Bij besluit met dagtekening 29 februari 2020 (het primaire besluit) heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet woz) de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats 1] (de onroerende zaak) per waardepeildatum 1 januari 2019 vastgesteld op € 330.000,- voor het belastingjaar 2020.

Bij besluit van 29 januari 2021 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard en de vastgestelde waarde gehandhaafd.

Eiseres heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.

Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken ingezonden en heeft een verweerschrift ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft (gezamenlijk met 41 vergelijkbare zaken) plaatsgevonden op 10 en 11 februari 2022. Namens eiseres zijn verschenen A. van den Dool, kantoorgenoot van haar gemachtigde, en taxateur [naam taxateur 1] . Namens verweerder zijn verschenen zijn gemachtigde en taxateurs [naam taxateur 2] en [naam taxateur 3] .

Overwegingen

Feiten

1. Eiseres is gebruiker van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een dagbestedingslocatie voor mensen met een verstandelijke beperking vanaf 18 jaar. De onroerende zaak bestaat uit in 2003 gerealiseerde dagverblijfruimtes op de begane grond (317 m²) en eerste verdieping / zolder (96 m²) en twee vrijstaande bergingen. De onroerende zaak is gelegen op een perceel van 650 m².

Het geschil

2. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak moet worden vastgesteld aan de hand van de gecorrigeerde vervangingswaarde. De toepasselijkheid van de landelijke “Taxatiewijzer en kengetallen, deel 9, Verzorging, waardepeildatum 1 januari 2019” van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (de Taxatiewijzer) en het daarin opgenomen archetype N1800000 (‘Dagverblijf voor ouderen of verstandelijk gehandicapten’) zijn evenmin in geschil, behoudens de daarin opgenomen restwaarden. De rechtbank ziet geen aanleiding om partijen niet in deze gezamenlijke uitgangspunten te volgen.

De standpunten van eiseres

3. Eiseres heeft zich in haar beroepschrift op het standpunt gesteld dat de waarde van de onroerende zaak € 267.000,- bedraagt. Zij heeft hiertoe verwezen naar een op 6 oktober 2020 opgemaakt taxatierapport van [naam taxateur 1] en [naam taxateur 4] van Phydias B.V. De standpunten van eiseres zijn op basis van dit taxatierapport gebaseerd op de volgende uitgangspunten.

3.1.

In het taxatierapport is volgens de taxateurs aangesloten bij de grondwaarde van € 95,- per m² die verweerder in het taxatieverslag heeft gehanteerd (totaal inclusief BTW: 650 m² x € 95,- = € 61.750,-).

3.2.

De totale bouwkosten (bruto vervangingswaarde) hebben de taxateurs, ervan uitgaande dat de onroerende zaak bestaat uit één onderdeel met een bruto vloeroppervlak van 317 m² en met toepassing van een correctie van 5%, ingeschat op € 407.662,- (inclusief BTW).

3.3.

Over de correctie voor technische veroudering heeft eiseres het standpunt ingenomen dat verweerder de door hem gestelde restwaarden niet aannemelijk heeft gemaakt, nu aan de Taxatiewijzer en de daarin vermelde kengetallen geen bewijskracht toekomt, omdat niet van de onderbouwende gegevens kennis genomen kan worden. Ter onderbouwing van haar standpunt verwijst eiseres naar uitspraken van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 24 april 2018 ^[1] en van het gerechtshof Den Haag van 14 november 2017. ^[2] In de taxatie van eiseres is voor alle onderdelen gekozen voor een restwaarde van 10%. Eiseres wil met dit (lage) percentage tot uitdrukking brengen dat in de zorg veel objecten aan het einde van hun levensduur geen restwaarde hebben en worden gesloopt. De levensduur van de installaties (15 jaar) is verstreken en daarom moet dit onderdeel, omdat er geen sprake is van een recente renovatie of andersoortig recent ingrijpen op de restwaarde worden gewaardeerd. Ter ondersteuning van haar standpunt verwijst eiseres naar uitspraken van het gerechtshof Amsterdam van 5 januari 2001 en 26 november 2015, ^[3] een arrest van de Hoge Raad van 31 januari 2020 ^[4] en een uitspraak van het gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 31 december 2020. ^[5]

3.4.

Eiseres heeft, evenals verweerder in zijn taxatieverslag, geen correctie voor functionele veroudering toegepast.

De standpunten van verweerder

4. Ter onderbouwing van de waarde van de onroerende zaak heeft verweerder in beroep een taxatierapport, opgemaakt op 13 juli 2020 door [naam taxateur 2] , overgelegd. Dit taxatierapport is gebaseerd op de volgende uitgangspunten.

4.1.

De taxateur is uitgegaan van een grondwaarde van € 95,- exclusief en € 115,- inclusief BTW (totaal inclusief BTW: 650 m² x € 115,- = € 74.717,-). Verweerder heeft op zitting verklaard dat is uitgegaan van de gronduitgifteprijzen van de betreffende gemeente of, indien die ontbreken, van de prijzen van een naastgelegen gemeente.

4.2.

De taxateur heeft het bruto vloeroppervlak opnieuw ingemeten. Plattegronden van de begane grond en de eerste verdieping met het bijbehorende bruto vloeroppervlak zijn als bijlage bij het taxatierapport gevoegd. De taxateur heeft geconcludeerd dat de bruto vervangingswaarde van alle onderdelen in totaal € 663.501,- (inclusief BTW) bedraagt.

4.3.

Verweerders taxateur heeft voor het bepalen van de restwaarden van de onderdelen ruwbouw, afbouw en installaties (van de dagverblijfruimtes) grotendeels de Taxatiewijzer gevolgd (respectievelijk 25, 20 en 10%). De restwaardes van de ruwbouw en afbouw zijn op het minimum van de bandbreedte gesteld. De restwaarde van de installaties is met 10% zelfs lager dan het minimum (van 15%) ingeschat. Ter onderbouwing van de restwaarden heeft de taxateur een berekening van de restwaarde van de verkochte objecten [adres 2] te [plaats 1] , [adres 3] te [plaats 2] en [adres 4] te [plaats 3] overgelegd. Voor de onderdelen ruwbouw en afbouw is verweerders taxateur, evenals de taxateur van eiseres, uitgegaan van een levensduur van respectievelijk 55 en 30 jaar. De levensduur van het onderdeel installaties, die volgens de Taxatiewijzer maximaal 20 jaar bedraagt, is bij de onroerende zaak, die op de waardepeildatum 16 jaar oud was, verlengd tot 21 jaar. Aan voormelde inschatting van de levensduur ligt een inpandige opname van de onroerende zaak van 6 juli 2021 door taxateur [naam taxateur 3] ten grondslag. Op grond hiervan heeft hij (onder meer) geconcludeerd dat de staat van de onroerende zaak ‘goed’ is.

4.4.

In de bij het taxatierapport gevoegde taxatiekaart wordt de waarde van de onroerende zaak becijferd op € 490.000,-, hetgeen volgens verweerder betekent dat de vastgestelde waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2019 van € 330.000,- niet te hoog is.

De (aanvullende) standpunten van eiseres ter zitting

5. Op zitting heeft eiseres – voor zover voor deze zaak van belang – in aanvulling of nuancering op haar eerdere standpunten en in reactie op het verweer de volgende standpunten ingenomen.

5.1.

Eiseres heeft erop gewezen dat verweerder in beroep de grond hoger dan in het taxatieverslag heeft gewaardeerd. Ervan uitgaande dat in het taxatieverslag gebruik is gemaakt van de gemeentelijke uitgifteprijzen, vindt eiseres dat verweerder niet zonder nadere onderbouwing de grondprijs heeft kunnen verhogen. Eiseres heeft hiertoe verwezen naar de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 24 november 2020 ^[6] en de uitspraak van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 11 februari 2020. ^[7]

5.2.

Eiseres vindt het discutabel dat de eerste verdieping (dagverblijf) tegen dezelfde bruto vervangingswaarde per m² als de begane grond is gewaardeerd.

5.3.

Eiseres heeft op zitting haar standpunt dat de levensduur van de installaties ten onrechte is verlengd, laten vallen.

5.4.

Eiseres heeft de bruikbaarheid van de transacties die verweerder gebruikt ter onderbouwing van de restwaarde in twijfel getrokken. Zo dateert, blijkens de informatie van verweerder, [adres 2] te [plaats 1] uit 2006 en was dit object ten tijde van de verkoop nog niet aan het einde van zijn levensduur. De berekende grondwaarde van [adres 3] te [plaats 2] van circa € 62,- per m² vindt de taxateur niet reëel.

5.5.

De taxateur van eiseres heeft op zitting de in beroep gewijzigde objectkenmerken van de onroerende zaak (bruto vloeroppervlak) overgenomen en op grond daarvan het standpunt ingenomen dat de waarde van de onroerende zaak niet meer kan bedragen dan € 300.000,-.

5.6.

Tot slot heeft eiseres verzocht om vergoeding van de immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn voor de beslechting van dit geschil.

Bewijslastverdeling (algemeen)

6. De rechtbank stelt voorop dat het in eerste instantie aan verweerder is om aannemelijk te maken dat de door hem vastgestelde waarde van de onroerende zaak niet te hoog is. ^[8] Verweerder zal in zijn beoordeling moeten letten op hetgeen eiseres aanvoert ter onderbouwing van de door haar verdedigde waarde. ^[9] Als verweerder niet in deze bewijslast slaagt, komt de vraag aan de orde of eiseres de door haar voorgestane waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, zal de rechtbank als regel de waarde zelf vaststellen. Deze in goede justitie vastgestelde waarde behoeft niet te worden gemotiveerd. ^[10]

Wettelijk kader

7. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet woz wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak moet worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding”.

8. Ingevolge artikel 17, derde lid, van de Wet woz wordt, in afwijking in zoverre van het tweede lid, de waarde van een onroerende zaak, voor zover die niet tot woning dient, en met uitzondering van onroerende zaken die zijn ingeschreven in een van de ingevolge de Monumentenwet 1988 vastgestelde registers van beschermde monumenten, bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met:

de aard en de bestemming van de zaak;

de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.

9. Ingevolge artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling Wet woz wordt de vervangingswaarde, bedoeld in artikel 17, derde lid, van de Wet woz berekend door bij de waarde van de grond van de onroerende zaak op te tellen de waarde van de opstal van de onroerende zaak. De waarde van de grond wordt bepaald door middel van een methode van vergelijking als bedoeld in het eerste lid, onder a, rekening houdend met de bestemming van de zaak. De waarde van de opstal wordt gesteld op de kosten die herbouw van een vervangend identiek object zou vergen, gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering en een factor wegens functionele veroudering. De correctie wegens technische veroudering wordt gebaseerd op de verstreken en de resterende gebruiksduur met inachtneming van de restwaarde. De correctie wegens functionele veroudering wordt gebaseerd op economische veroudering, verouderde bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten.

Grondwaarde

10. De rechtbank overweegt dat bij de vast te stellen vervangingswaarde van de grond beoordeeld moet worden welke prijs de eigenaar van de grond zou moeten betalen om de grond in eigendom te verwerven die voor hem hetzelfde nut oplevert als de onderhavige grond. Deze vervangingswaarde van de grond wordt bepaald door rekening te houden met de locatie, de grootte en de bestemming van de grond. De uitgifteprijs van de gemeente kan hierbij een goede indicatie zijn, mits het gronduitgiftebeleid een realistische afspiegeling is van de waarde in het economische verkeer van die gronden en van qua grootte, bestemming en locatie vergelijkbare grondtransacties, indien althans dergelijke marktgegevens van vergelijkbare transacties (in de gemeente of de regio) voorhanden zijn.

11. De rechtbank overweegt dat het verweerder in beginsel vrij staat om in beroep ter ondersteuning van de bij het bestreden besluit vastgestelde (of gehandhaafde) waarde, een ander standpunt in te nemen dan hij in de bezwaarfase heeft ingenomen. Dit is slechts anders indien dit standpunt ondubbelzinnig is prijsgegeven, dan wel wordt aangevoerd onder zodanige omstandigheden, dat behandeling ervan zou leiden tot een inbreuk op een goede procesorde. ^[11] De rechtbank is niet gebleken dat verweerder zijn in bezwaar gebruikte standpunt over de grondwaarde heeft prijsgegeven of dat het in beroep gewijzigde standpunt strijd met een goede procesorde oplevert. Dit betekent dat verweerder niet gehouden is om een in de bezwaar gehanteerde (onjuiste) grondprijs in beroep te handhaven. De door eiseres op zitting genoemde uitspraken van de gerechtshoven Amsterdam en Arnhem-Leeuwarden geven geen aanleiding om tot een ander oordeel op dit punt te komen.

12. De rechtbank ziet, mede gelet op de onderbouwing van de grondprijzen in andere gezamenlijke behandelde zaken van deze gemeente, geen aanleiding om niet aannemelijk te achten dat de door verweerder in beroep voor dit dagverblijf verdedigde grondprijs van € 95,- exclusief en € 115,- inclusief BTW niet te hoog is. Een inhoudelijk gemotiveerde betwisting van de genoemde uitgifteprijs en de gebruikte grondprijs is achterwege gebleven.

Bruto vervangingswaarde

13. De rechtbank stelt vast dat verweerder bij het vaststellen van de bouwkosten op alle onderdelen binnen de bandbreedte van de vervangingswaarde (per m²) van het archetype N1800000 is gebleven. Rekening houdend met het onbestreden bruto vloeroppervlak in relatie tot de standaardgrootte van dit archetype (2000 m²), alsmede de goede staat van de onroerende zaak, acht de rechtbank verweerders inschatting van de vervangingswaarde aannemelijk. Daarbij ziet de rechtbank geen grond om eiseres te volgen in haar niet-onderbouwde standpunt dat in dit geval de eerste verdieping (de zolderverdieping), die eiseres niet in haar taxatie heeft betrokken, een lagere bruto vervangingswaarde vertegenwoordigt. Uit de bij het taxatierapport van verweerder gevoegde foto’s blijkt, zoals verweerder op zitting heeft toegelicht, dat die verdieping onder meer als kantoor in gebruik is. Eiseres heeft ook niet gemotiveerd betwist dat moet worden afgeweken van de vervangingswaarde van de Taxatiewijzer. De door haar toegepaste aftrek van 5% op de bouwkosten (die ook valt binnen de bandbreedte van archetype N1800000) ontbeert een onderbouwing en kan reeds daarom niet leiden tot een aanpassing van de door verweerder gehanteerde bruto vervangingswaarde.

Correctie technische veroudering – restwaarde

14. Verweerder heeft de gehanteerde restwaarden (van 25, 20 en 10%) ontleend aan de Taxatiewijzer. De restwaarden van de ruwbouw en de afbouw vallen binnen de in de taxatiewijzer genoemde bandbreedtes van archetype N1800000, namelijk op het minimum van die bandbreedtes. De restwaarde van de installaties is met 10% lager dan het minimum (van 15%) ingeschat. Ter onderbouwing van de in het taxatierapport gehanteerde restwaardes heeft verweerder tevens gegevens overgelegd van de verkochte objecten [adres 2] te [plaats 1] , [adres 3] te [plaats 2] en [adres 4] te [plaats 3] , waaruit volgens verweerder restwaardes blijken van 38,73%, 30,34% en 25,30%.

15. Eiseres heeft het standpunt ingenomen dat verweerder op alle onderdelen van de onroerende zaak is uitgegaan van te hoge restwaarden. Volgens eiseres kan niet zonder meer van de restwaarden uit de Taxatiewijzer worden uitgegaan en zijn de door verweerder genoemde transacties niet te gebruiken ter onderbouwing van de restwaarden.

16. De rechtbank stelt voorop dat partijen enkel van mening verschillen over de restwaarden van de onderdelen ruwbouw en afbouw. Zowel verweerder als eiseres gaan namelijk bij de installaties uit van een restwaarde van 10%.

17. Uit het arrest van de Hoge Raad van 23 oktober 2020 ^[12] volgt dat als in de waardering wordt aangesloten bij een taxatiewijzer, de partij die wil afwijken van de restwaarden in die taxatiewijzer de gronden daarvoor moet stellen en bij betwisting aannemelijk moet maken. Eiseres stelt zich op het standpunt dat in dit geval moet worden afgeweken van de Taxatiewijzer en moet, nu dat standpunt afwijkt van dat van verweerder, dat aannemelijk maken.

18. Taxatiewijzers zijn hulpmiddelen om te bereiken dat het wettelijke waardebegrip wordt gehanteerd. De rechtbank volgt eiseres in haar standpunt dat de onderhavige Taxatiewijzer, waarvan voor de rechtbank en eiseres alleen de publieksversie beschikbaar is, geen op de markt gerealiseerde transactiegegevens bevat van onroerende zaken die met de onroerende zaak van eiseres vergelijkbaar zijn. Ook zijn in deze Taxatiewijzer geen andere objectieve en toetsbare onderbouwende gegevens vermeld, waaraan bewijs van de juistheid van de aan het betreffende archetype toegekende kengetallen kan worden ontleend. De rechtbank is ook ambtshalve bekend met de diverse hofuitspraken ^[13] en literatuur waarin kritiek wordt geuit op de in de Taxatiewijzers opgenomen kengetallen (met name ten aanzien van de restwaarden) en wordt gesteld dat deze kengetallen “op drijfzand zijn gebaseerd”.

19. Uit het arrest van de Hoge Raad van 23 oktober 2020, en dus van latere datum dan voornoemde hofuitspraken, volgt echter dat de Taxatiewijzers richtsnoeren zijn, voor onder meer de restwaarde, die als uitgangspunt kunnen dienen bij de vaststelling van de vervangingswaarde. Ook volgt hieruit dat er aanleiding kan zijn om af te wijken van de Taxatiewijzer bij het bepalen van de restwaarde, waarbij degene die aanspraak maakt op die afwijking, de gronden daarvoor moet stellen en (bij betwisting) aannemelijk moet maken. Hoewel de Hoge Raad dit niet met zoveel woorden zegt, kan de rechtbank niet anders dan hieruit afleiden dat de Hoge Raad kennelijk de “drijfzand”- kritiek niet zonder meer volgt en de Taxatiewijzers (ook wat betreft de daarin opgenomen restwaarden) als uitgangspunt voor de waardebepaling accepteert. In dit verband merkt de rechtbank op dat de Taxatiewijzer is opgesteld in opdracht van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten ^[14] en inhoudelijk is opgebouwd aan de hand van een analyse van marktgegevens van vergelijkbare objecten. Dat betekent enerzijds dat sprake is van een eenzijdige totstandkoming van de Taxatiewijzers omdat daarbij belanghebbenden of belangenbehartigers van belanghebbenden niet zijn betrokken, maar anderzijds dat deze wel, zij het niet kenbaar, op een deskundige analyse zijn gebaseerd. Het is in dit geval aan eiseres om aannemelijk te maken dat een ander uitgangspunt moet worden gehanteerd. Eiseres heeft daartoe gesteld dat aan de Taxatiewijzer en de daarin vermelde kengetallen geen bewijskracht toekomt, omdat niet van de onderbouwende gegevens kennis genomen kan worden. Die stelling komt neer op een (enkele) verwijzing naar de “drijfzand”-kritiek, die de Hoge Raad in zijn algemeenheid heeft verworpen in het arrest van 23 oktober 2020. Daarnaast heeft eiseres gesteld dat de restwaarde 10% moet zijn (nog onder de laagste percentages in de Taxatiewijzer), zonder dit met concrete marktcijfers nader te onderbouwen. Het voorgaande is naar het oordeel van de rechtbank niet meer dan een kale betwisting zonder dat deze onderbouwd en dus aannemelijk gemaakt is. Dat betekent dat eiseres niet aan de in het arrest van 23 oktober 2020 geformuleerde bewijsvoeringslast heeft voldaan. ^[15]

20. Verweerder heeft de restwaarden bovendien tevens onderbouwd met verkoopgegevens. Naar het oordeel van de rechtbank kan een uit verkooptransacties herleide restwaarde van een vergelijkbaar type object gevolgd worden, indien dit object ná de gebruikelijke levensduur is verkocht. Als dat laatste niet het geval is, moet de verkoopprijs worden gecorrigeerd voor het aantal jaren dat de levensduur nog niet is verstreken. Gelet op het bouwjaar van [adres 2] te [plaats 1] is niet aannemelijk dat de levensduur van de onderdelen van dit object ten tijde van de verkoop was verstreken. Verweerder heeft niet inzichtelijk gemaakt dat daarvoor is gecorrigeerd. Bovendien is niet duidelijk hoe verweerder de vervangingsprijs van de opstal en de grondwaarde van de objecten heeft bepaald en is ook niet inzichtelijk gemaakt in hoeverre de omstandigheid dat [adres 4] te [plaats 3] door de eigenaar is verkocht aan een zittende huurder van invloed is geweest op het gerealiseerde verkoopcijfer. Op deze nadere onderbouwing valt dus zeker ten aanzien van de nauwkeurigheid en de hoogte een en ander af te dingen. Anderzijds zijn de berekende restwaarden zodanig hoger dan de restwaarden volgens de Taxatiewijzer dat, zelfs indien voormelde kanttekeningen worden betrokken, deze nadere onderbouwing geen afbreuk doet aan voormeld uitgangspunt dat de Taxatiewijzer in beginsel gevolgd kan worden.

21. Gelet op de door verweerders taxateur vastgestelde goede staat van de installaties, ziet de rechtbank in dit geval in de verlengde levensduur van dit onderdeel geen reden om de uit de Taxatiewijzer volgende restwaarde hiervan naar beneden bij te stellen.

22. Gelet op het voorgaande heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat hij bij de bepaling van de correctie wegens technische veroudering is uitgegaan van niet te hoge restwaarden.

Correctie functionele veroudering

23. De rechtbank stelt vast dat zowel verweerder als eiseres bij de waardering van de onroerende zaak geen correctie voor functionele veroudering hebben toegepast.

Conclusie

24. Concluderend is de rechtbank van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak van € 330.000,- niet te hoog is.

Redelijke termijn

25. De rechtszekerheid als algemeen aanvaard rechtsbeginsel, dat aan artikel 6, eerste lid, van het Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden mede ten grondslag ligt, brengt mee dat een geschil over een waardevaststelling ingevolge de Wet woz binnen een redelijke termijn behoort te worden beslecht. Indien de redelijke termijn is overschreden wordt, behoudens bijzondere omstandigheden, verondersteld dat de belanghebbende immateriële schade heeft geleden vanwege het lange wachten op een (eind)uitspraak over het geschil. Het bestuursorgaan respectievelijk de Staat der Nederlanden kunnen door de belastingrechter tot vergoeding van die schade worden veroordeeld. Of de redelijke termijn bedoeld in voormeld artikel is overschreden, moet worden beoordeeld aan de hand van de omstandigheden van het geval. In procedures als deze mag de behandeling van het bezwaar ten hoogste een half jaar en de behandeling van het beroep bij de rechtbank ten hoogste anderhalf jaar duren. Als uitgangspunt heeft te gelden dat, tenzij sprake is van bijzondere omstandigheden, sprake is van een overschrijding van de redelijke termijn, indien de fase van bezwaar en beroep gezamenlijk langer dan twee jaar heeft geduurd.

26. De rechtbank overweegt dat te beoordelen periode aanvangt met de datum waarop het bezwaarschrift is ontvangen en doorloopt tot de datum waarop de rechtbank uitspraak heeft gedaan. In deze zaak is het bezwaarschrift door verweerder ontvangen op 4 april 2020 en is op 1 april 2022 uitspraak gedaan. De totale behandelingstermijn heeft niet langer dan twee jaar geduurd en dus is de redelijke termijn niet overschreden.

Proceskosten

27. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. A. Snijders, voorzitter, en mrs. E.P.J. Rutten en D.D. Kock, leden, in aanwezigheid van mrs. S. Haddoumi en D.D.R.H. Lechanteur, griffiers
. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 1 april 2022.

griffier rechter

Afschrift verzonden aan partijen op: 1 april 2022

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kan door een belanghebbende, die bevoegd was beroep bij de rechtbank in te stellen, en het bestuursorgaan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof ’s-Hertogenbosch.

Voetnoten

1. ECLI:NL:GHARL:2018:3824.

2. ECLI:NL:GHDHA:2017:3378.

3. ECLI:NL:GHAMS:2001:AA9410 en ECLI:NL:GHAMS:2015:5017.

4. ECLI:NL:HR:2020:169.

5. ECLI:NL:GHSHE:2020:4097.

6. ECLI:NL:GHAMS:2020:3791.

7. ECLI:NL:GHARL:2020:1082.

8. Hoge Raad 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300.

9. Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch 15 juni 20212, ECLI:NL:GHSHE:2012:BW9025 en 27 september 2012, ECLI:NL:GHSHE:2012:BY6153.

10. Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch 28 mei 2020, ECLI:NL:GHSHE:2020:1647.

11. Hoge Raad 10 december 2010, ECLI:NL:HR:2010:BO6786.

12. ECLI:NL:HR:2020:1671.

13. Zie bijvoorbeeld de uitspraken van het gerechtshof Den Haag van 7 april 2020, ECLI:NL:GHDHA:2020:863, het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 24 april 2018, ECLI:NL:GHARL:2018:3824 en het gerechtshof Den Haag van 14 november 2017, ECLI:NL:GHDHA:2017:3378.

14. Door een kerngroep waarin vertegenwoordigers van de VNG, de Waarderingskamer, gemeenten, samenwerkingsverbanden van lokale overheden en in opdracht van (samenwerkingsverbanden van) gemeenten werkzame taxatiebedrijven deelnemen.

15. De rechtbank verwijst in dit verband ook naar de uitspraak van het gerechtshof Den Haag van 8 maart 2022, ECLI:NL:GHDHA:2022:376.