Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 23/6140
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 17 maart 2026 in de zaak tussen
[eiser] , uit [plaats] , eiser,
(gemachtigde: mr. A. Bakker)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: I.K. Beek).
Procesverloop
1.1
In de beschikking van 22 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (de woning) voor belastingjaar 2023 vastgesteld op
€ 1.047.000,- naar waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
€ 1.047.000,- naar waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2
Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van
27 oktober 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de waarde gehandhaafd.
27 oktober 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de waarde gehandhaafd.
1.3
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatierapport ingediend.
1.4
De zaak is behandeld op de zitting van 9 maart 2026. De gemachtigde van de heffingsambtenaar heeft deelgenomen aan de zitting. De gemachtigde van eiser is niet verschenen, met bericht van verhindering.
Overwegingen
Feiten
2. De woning is een in 1900 gebouwde vrijstaande woning met een aanbouw van 11 m², een dakkapel, een extra woning/werkruimte van 44 m² en een garage van 24 m². De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 179 m² en ligt op een perceel van 480 m².
Geschil
3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiser bepleit in beroep een lagere waarde van € 971.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 1.047.000,-.
Beoordelingskader
4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatierapport overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 8 januari 2021 voor € 945.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 21 juni 2021 voor € 790.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 24 maart 2021 voor € 1.257.500,-.
Beoordeling van het geschil
7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met het taxatierapport en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in het taxatierapport genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook vrijstaande woningen zijn die in [plaats] liggen en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met het taxatierapport maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning qua onder meer het de kwaliteit, staat van onderhoud en het voorzieningenniveau, door voor de woningwaarde een waarde onder de gemiddelde gecorrigeerde m²-prijs van de referentiewoningen te hanteren. Met het taxatierapport en de daarin opgenomen taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
8. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Beroepsgronden
9
.Eiser voert in het beroepschrift aan dat uit het taxatieverslag niet kan worden afgeleid of er voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen qua inhoud, bouwjaar, perceel, oppervlakte etc. Als de heffingsambtenaar in beroep alsnog een taxatiematrix zou inbrengen die meer gegevens bevat dan het taxatieverslag, blijkt daaruit al dat het taxatieverslag te kort schiet. Volgens eiser had de heffingsambtenaar een volledige matrix moeten overleggen. Eiser verwijst hiervoor naar het Black Box-arrest [1] en de uitspraak van het gerechtshof Arnhem- Leeuwarden van 27 juli 2021. [2]
.Eiser voert in het beroepschrift aan dat uit het taxatieverslag niet kan worden afgeleid of er voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen qua inhoud, bouwjaar, perceel, oppervlakte etc. Als de heffingsambtenaar in beroep alsnog een taxatiematrix zou inbrengen die meer gegevens bevat dan het taxatieverslag, blijkt daaruit al dat het taxatieverslag te kort schiet. Volgens eiser had de heffingsambtenaar een volledige matrix moeten overleggen. Eiser verwijst hiervoor naar het Black Box-arrest [1] en de uitspraak van het gerechtshof Arnhem- Leeuwarden van 27 juli 2021. [2]
9.1
De heffingsambtenaar geeft aan dat eiser door middel van een digitale link alle op de zaak betrekking hebbende stukken in kan zien. Aan eiser is ook een uitgebreid taxatieverslag verstrekt met onderdeelwaarden. Alle gegevens zijn daarop vermeld. Een matrix/rapport bestond op dat moment nog niet. Het is gebruikelijk en ook toegestaan, dat door gemeenten eerst in de beroepsfase een taxatierapport met waardematrix wordt opgemaakt en overgelegd.
9.2
De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. De heffingsambtenaar mag de waarde van een onroerende zaak in iedere fase van het geding opnieuw onderbouwen en motiveren met nadere of andere gegevens. [3] Ook staat het de heffingsambtenaar vrij om in de beroepsfase nog een taxatiematrix in te brengen. De taxatiematrix in beroep komt in de plaats van het eerder bij het vaststellen van de WOZ-beschikking opgemaakte taxatieverslag. Daardoor kan een taxatiematrix/verslag in de beroepsfase op onderdelen afwijken van een taxatieverslag in bezwaar. Dit is toegestaan, als de getaxeerde eindwaarde overeenkomt met de vastgestelde WOZ-waarde. De rechtbank gaat daarom voorbij aan de grond van eiser dat het taxatieverslag in bezwaar te kort zou schieten en zal hierna beoordelen of met de in de taxatiematrix opgenomen referentiewoningen de WOZ-waarde van de woning voldoende is onderbouwd. De beroepsgrond slaagt niet.
10. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar ten onrechte geen iWOZ-kaarten heeft overgelegd op grond waarvan kan worden geconcludeerd dat de onderhoud, kwaliteit, uitstraling, doelmatigheid en voorzieningen van de referentiewoningen volledig zijn onderbouwd. Dit is ook in de uitspraak op bezwaar op geen enkele wijze inzichtelijk gemaakt. Volgens eiser zijn de objectkenmerken van de referentiewoningen ook niet onderbouwd. Op grond van de iWOZ-kaarten kan worden geconcludeerd of de objectkenmerken zoals inhoud en/of alle bijgebouwen correct zijn verwerkt. Ook zijn de bouwtekeningen niet overgelegd. Volgens eiser behoren de bouwtekeningen tot de stukken als bedoeld in artikel 8:42 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb).
10.1
De heffingsambtenaar geeft aan dat de Waarderingskamer in 2016 het besluit heeft genomen om met een overgangstermijn van vijf jaar die is begonnen op 1 januari 2017 alle gemeenten en uitvoeringsorganisaties woningen verplicht te laten taxeren op basis van de gebruiksoppervlakte. De bouwtekeningen behoren niet tot de 8:42 Awb stukken. Daarnaast geeft de heffingsambtenaar aan dat alle op de zaak betrekking hebbende gegevens ter inzage lagen en de gemachtigde deze gegevens heeft kunnen raadplegen. De verkoopadvertenties zijn openbaar en zelfs twee jaar na eerste plaatsing voor iedereen nog op internet te vinden. Daarnaast heeft hof Amsterdam uitdrukkelijk aangegeven dat iWOZ-gegevens niet zonder meer op de zaak betrekking hebbende gegevens betreffen. [4]
10.2
Volgens vaste rechtspraak horen gegevens zoals iWOZ-kaarten en bouwtekeningen van de (referentie)woningen in beginsel niet tot de op de zaak betrekking hebbende stukken als bedoeld in artikel 8:42 van Pro de Awb. De heffingsambtenaar is daarom niet verplicht deze gegevens over te leggen. Dit kan anders zijn, wanneer de heffingsambtenaar voor de uitspraak op bezwaar iWOZ-kaarten en/of de bouwtekeningen heeft gebruikt om daaruit de kenmerken van de (referentie)woningen af te leiden die van belang zijn voor de beslechting van de (nog) bestaande geschilpunten, maar daarvoor bestaan in dit geval geen aanknopingspunten. De rechtbank ziet geen aanleiding de iWOZ-kaarten en/of bouwtekeningen van in de uitspraak op bezwaar gebruikte referentiewoningen te beschouwen als op de zaak betrekking hebbende stukken [5] . De rechtbank merkt ten overvloede op dat in de bezwaarfase door eiser niet is verzocht om deze stukken, en dat de iWOZ-kaarten van de referentiewoningen in beroep zijn overgelegd. De beroepsgrond slaagt niet.
11. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar geen rekening heeft gehouden met de afnemende meerwaarde terwijl dit wel moet. [6] Er zijn ook vuistregels bekend op grond waarvan rekening kan worden gehouden met de afnemende meerwaarde [7] , zoals het systeem waarbij elke extra kubieke meter inhoud van een te taxeren woning ten opzichte van de gemiddelde inhoud van referentiewoningen, steeds € 0,50 minder waard is. Bij een ander systeem wordt uitgegaan van een afnemende meerwaarde per kubieke meter van de helft van het procentuele verschil in grootte van de inhoud. Eiser gaat uit van het laatste. Omdat de heffingsambtenaar nalaat de afnemende meerwaarde toe te passen, moet de rechtbank volgens eiser hier ook van uit gaan.
11.1
De heffingsambtenaar geeft aan dat er voldoende rekening is gehouden met de afnemende meerwaarde. Met de afnemende meerwaarde van de grond is zoals blijkt uit de grondstaffel voldoende rekening gehouden. Eiser heeft ook in de bezwaarfase (digitaal) inzicht gekregen in de gehanteerde grondprijzen. Ook in de waardematrix is duidelijk te zien dat de m²-prijs afneemt naarmate de gebruiksoppervlakte toeneemt. Ook is in het taxatierapport de staffel van de woningen terug te vinden. Hieruit kan worden geconcludeerd dat er voldoende rekening is gehouden met de afnemende meerwaarde. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. Dit volgt ook uit de herberekening in de matrix. De beroepsgrond slaagt niet.
12. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar op geen enkele wijze inzichtelijk heeft gemaakt op welke manier de verkoopcijfers zijn geïndexeerd [8] .
12.1
De heffingsambtenaar geeft aan dat door middel van de link in de ontvangstbevestiging alle op de zaak betrekking hebbende stukken beschikbaar zijn gemaakt. Op pagina 1 van deze gegevens staat de volgende tekst weergegeven onder de kop “Indexatiecijfer”: “Bij de herwaardering wordt geen gebruik gemaakt van specifiek voor deze gemeente vastgestelde indexatiecijfers. De taxateurs die betrokken zijn bij het opstellen van het model maar ook die betrokken zijn bij de controles hebben gebruik gemaakt van algemeen beschikbare marktgegevens zoals de marktcijfers die door CBS-Kadaster en/of NVM worden gepubliceerd. Indexatiecijfers zijn hierdoor niet vastgelegd en hoeven dan ook niet te worden verstrekt.” De gegevens zijn derhalve niet verstrekt, omdat ze niet bestaan [9] . De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
13. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Van een vergoeding van de proceskosten en/of het griffierecht is geen sprake.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.W.A. Schimmel, rechter, in aanwezigheid van
P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 17 maart 2026.
P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 17 maart 2026.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.