Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 24/3877
proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van
20 januari 2026 in de zaak tussen
[eiser], uit [woonplaats], eiser
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Heeze-Leende, de heffingsambtenaar
([naam]).
Zitting
De rechtbank heeft het beroep van eiser op 20 januari 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben eiser en de heffingsambtenaar deelgenomen.
Na afloop van de zitting heeft de rechtbank na een onderbreking voor raadkameroverleg mondeling uitspraak gedaan.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Motivering
1. De gemeenten Valkenswaard, Cranendonck en Heeze-Leende werken samen in de gemeenschappelijke regeling A2-gemeenten. Deze rechtbank heeft een aantal jaren geleden geoordeeld dat (voortaan) de heffingsambtenaar van dit samenwerkingsverband als heffingsambtenaar moest worden aangemerkt. [1] Het gerechtshof ’s-Hertogenbosch heeft die lijn aanvankelijk gevolgd, [2] maar heeft ten aanzien van de gemeente Valkenswaard inmiddels anders geoordeeld. [3] Uit laatstgenoemde uitspraak volgt dat de heffingsambtenaar van de betreffende gemeente bevoegd is (gebleven) om als heffingsambtenaar op te treden. De rechtbank zal deze nieuwe lijn van het gerechtshof ook in deze zaak volgen. De heffingsambtenaar heeft naar aanleiding van vragen van de rechtbank over deze uitspraak erop gewezen dat het op 27 februari 2017 gepubliceerde Aanwijzingsbesluit waarbij (onder andere) [naam] als heffingsambtenaar is aangewezen nog steeds van kracht is. [4] De rechtbank concludeert daaruit dat [naam] bevoegd optreedt als heffingsambtenaar (van de gemeente Heeze-Leende).
2. Eiser is eigenaar van de woning aan de [adres] in [woonplaats]. Dit is een vrijstaande villa/landhuis uit 2021. De woning bestaat uit een hoofdbouw van 200 m², twee aanbouwen woonruimte van 58 m² respectievelijk 16 m², een overkapping/luifel van 18 m², een vrijstaande garage van 54 m² en een zwembad van 42 m². De grond bij de woning heeft een oppervlakte van 3.308 m².
3. De heffingsambtenaar heeft de WOZ [5] -waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2022 met de beschikking van 30 juni 2024 vastgesteld op € 1.116.000. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum waarbij ook de aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) voor het kalenderjaar 2023 is bekend gemaakt. Met de uitspraak op bezwaar van 7 oktober 2024 heeft de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde gehandhaafd.
4. In beroep is het aan de heffingsambtenaar om aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd.
4.1.
De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde naar de getaxeerde waarde van € 1.122.000, zoals opgenomen in het door hem overgelegde taxatierapport op 1 december 2025 is opgesteld door taxateur H.J.M. Venner. Daarin is de vergelijkingsmethode toegepast. Dat betekent in dit geval dat woning is vergeleken met drie andere woningen, te weten [adres] in [woonplaats], [adres] in [plaats] en [adres] in [plaats]. Deze woningen worden de vergelijkingsobjecten genoemd. In de waardematrix heeft de heffingsambtenaar de uit de transactiecijfers van de vergelijkingsobjecten afgeleide m²-prijzen gecorrigeerd voor de door hem benoemde waarderelevante verschillen.
4.2.
Eiser vindt de vergelijkingsobjecten niet vergelijkbaar met de woning, omdat die zich in de bebouwde kom bevinden en de woning in het buitengebied is gelegen waar volgens eiser veel minder voorzieningen zijn. De rechtbank is het niet met eiser eens dat vanwege dit door hem gestelde verschil in ligging de woningen onvergelijkbaar zijn. Wel moet de heffingsambtenaar rekening houden met eventuele verschillen in ligging.
4.3.
Eiser vindt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging van de woning. Volgens hem heeft de heffingsambtenaar er onvoldoende rekening mee gehouden dat in de kernen van [plaats] en [plaats] – waar de vergelijkingsobjecten zijn gelegen – veel meer voorzieningen zijn dan in het buitengebied. Ook wijst eiser erop dat bij de woning wel een groot perceel grond hoort, maar het is gebruikelijk om slechts aan de eerste 600-900 m² een hogere waarde toe te kennen en het overige deel te waarderen als weidegrond (van € 8 per m²).
4.3.1.
Eiser doet een beroep op feiten en omstandigheden die volgens hem tot een lagere waardering van de woning leiden. Dan is het aan hem te stellen, en bij betwisting te bewijzen, dat dergelijke feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan. Slaagt eiser daarin, dan moet de heffingsambtenaar aannemelijk maken dat met die feiten en omstandigheden bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden. [6] De rechtbank kan vaststelling van de consequenties van genoemde feiten en omstandigheden door een taxateur – zoals in een taxatie tot uitdrukking kan worden gebracht in een correctie(factor) – niet op ‘juistheid’ beoordelen. Dit is een taxatie-technische waardering en de vaststelling daarvan ligt op het terrein van een taxateur als de deskundige. De rechtbank waardeert een taxatierapport (als bewijsstuk) wel en kan de vaststelling – voor zover deze wordt betwist en wat in het kader van die betwisting wordt aangevoerd – bijvoorbeeld beoordelen op begrijpelijkheid. [7]
4.3.2.
De heffingsambtenaar wijst erop dat de woning over een groot perceel beschikt. Hiermee is rekening gehouden door een grondstaffel toe te passen waarbij de gemiddelde m²-prijs afneemt naarmate het perceel in omvang toeneemt. Aldus heeft de heffingsambtenaar de waarde voor de grond bepaald op € 392.990. De heffingsambtenaar wijst er daarbij op dat eiser jaren geleden (op 27 december 2018) bereid was om veel meer voor de grond te betalen (te weten € 426.500). De heffingsambtenaar vindt dat aldus voldoende rekening is gehouden met de ligging van de woning en de rechtbank kan dat volgen. Dat een ligging in de kern van [plaats] of [plaats] beter is dan een ligging in het buitengebied stelt eiser wel, maar onderbouwt dat niet. Volgens eiser zou de rechtbank dit ook in de procedure over het vorige belastingjaar hebben geoordeeld, maar daarover staat niets in de betreffende uitspraak. [8] Daar komt bij dat een ligging in zijn totaliteit moet worden bekeken, dus zowel de nadelen als de voordelen. Afstand van voorzieningen kan een nadelig gevolg zijn van ligging in het buitengebied, maar daar staat tegenover dat een woning aldaar wel veel vrijer is gelegen dan in een dorpskern.
4.4.
Voor zover eiser verwijst naar de waarde van de woning in belastingjaar 2021 en de bouwkosten van de woning, overweegt de rechtbank dat de WOZ-waarde ieder jaar opnieuw wordt vastgesteld. Eerdere waarden missen daardoor relevantie, zoals de heffingsambtenaar terecht opmerkt en eiser ook op de zitting heeft erkend. Dat de bouwkosten van de woning (die in 2021 is opgeleverd) de marktwaarde van de woning vertegenwoordigen op de waardepeildatum is door eiser niet onderbouwd. Eiser vindt het vreemd dat de waarde van de woning na afbouw zo veel is gestegen. Nog afgezien van het feit dat er geen relatie kan worden gelegd tussen WOZ-waarden van verschillende jaren, is dit logisch verklaarbaar doordat de waarde van een in aanbouw zijnde woning wordt bepaald op de vervangingswaarde [9] en een daadwerkelijk afgebouwde woning op de marktwaarde. [10] De vervangingswaarde is in gevallen als deze in de regel een lagere waarde dan de marktwaarde.
4.5.
Eiser doet een beroep op het gelijkheidsbeginsel in de zin van de meerderheidsregel. Hij wijst op de waarde van de woningen [adres], [adres], [adres] en [adres]. Dit betoog faalt. Voor toepassing van de meerderheidsregel moet een vergelijking worden gemaakt met woningen die identiek zijn, in die zin dat de verschillen verwaarloosbaar zijn. Dat de betreffende woningen slechts “vergelijkbaar” zijn, is dus onvoldoende om van identieke woningen in de hiervoor bedoelde zin te spreken. [11] De heffingsambtenaar betwist gemotiveerd dat de door eiser genoemde objecten identiek zijn aan de woning. Eiser is er niet in geslaagd het tegendeel aannemelijk te maken.
4.6.
Eiser stelt tot slot dat de waarde van de woning te hoog is, gelet op de waarde van de objecten [adres], [adres] en [adres]. Eiser bepleit op de zitting een waarde van € 1.005.000. Dit betoog slaagt niet. Eiser heeft geen gegevens overgelegd waaruit blijkt dat de woningen kort voor of kort na de waardepeildatum op de vrije markt zijn verkocht en verder heeft hij onvoldoende inzicht gegeven in hoe hij rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en deze objecten.
5. Omdat het beroep ongegrond is, is er voor een veroordeling in de proceskosten geen aanleiding.
De rechter deelt mede dat van deze uitspraak een proces-verbaal wordt opgemaakt dat binnen twee weken aan partijen zal worden toegestuurd.
De rechter wijst erop dat partijen het recht hebben om tegen deze uitspraak hoger beroep in te stellen bij het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch. Het hoger beroep moet zijn ingesteld binnen zes weken na de dag van verzending van dit proces-verbaal.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.F. Vink, rechter, in aanwezigheid van mr. M.P. Kool, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 20 januari 2026.
griffier
rechter
Een afschrift van dit proces-verbaal is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Als een partij niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: