Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Zitting houdende te Dordrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: ROT 19/4999
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 20 mei 2021 in de zaak tussen
[eiseres] , te [plaats] , eiseres,
gemachtigde: [gemachtigde] ,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Nissewaard, verweerder,
gemachtigde: mr. I. Skaron.
Procesverloop
Bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) van 16 februari 2019, heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te Spijkenisse (hierna: de onroerende zaak) voor het belastingjaar 2019 vastgesteld op € 226.000,-.
Bij uitspraak op bezwaar van 20 augustus 2019 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar gegrond verklaard, de waarde nader vastgesteld op € 213.000,- en proceskosten van (thans) eiseres met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) vergoed tot een bedrag van € 510,60.
Eiseres heeft beroep ingesteld tegen het bestreden besluit.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 26 april 2021.
Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door [naam persoon 1] en [naam persoon 2] , kantoorgenoten van haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [naam persoon 3] .
Overwegingen
1. In geschil is of verweerder de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2018 op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Eiseres stelt dat dit het geval is en voert aan dat de waarde € 198.000,- bedraagt. Verweerder is van mening dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
Ook is in geschil of verweerder terecht geen proceskostenvergoeding heeft toegekend voor het door gemachtigde van eiseres ingediende taxatierapport in de bezwaarfase.
De WOZ-waarde
2. De onroerende zaak is een tussenwoning (bouwjaar 1996) met een woonoppervlakte van 104 m², gelegen op een perceel van 134 m².
3. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding.
4. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Verweerder heeft ter voldoening aan de op hem rustende bewijslast verwezen naar het door hem overlegde taxatierapport, opgemaakt door [naam persoon 3] op 12 april 2021. Verweerder heeft de waarde onderbouwd met verkoopcijfers van vergelijkingsobjecten.
5.1
Eiseres voert aan dat verweerder de waarde van de onroerende zaak te hoog heeft vastgesteld door onvoldoende rekening te houden met de gedateerde voorzieningen van de onroerende zaak. Eiseres heeft ter zitting aangevoerd dat de gegevens van de onroerende zaak ontbreken voor wat betreft de KODVU-factoren (= Kwaliteit, Onderhoud, Doelmatigheid, Voorzieningen en Uitstraling). Hierdoor is niet inzichtelijk gemaakt hoe met de verschillende factoren rekening is gehouden.
5.2
Verweerder stelt dat bij de waardebepaling van de onroerende zaak rekening is gehouden met het achterstallige onderhoud. Ook bij de vergelijkingsobjecten [adres 2] en [adres 3] dienen de voorzieningen gemoderniseerd te worden, aldus verweerder. Verweerder bevestigt dat de KODVU-factoren van de onroerende zaak ontbreken in het taxatierapport. Verweerder stelt dat het voorzieningenniveau van de onroerende zaak als matig is aangemerkt door middel van het toekennen van het cijfer 2. De andere factoren zijn als gemiddeld aangemerkt met een cijfer 3. Om de WOZ-waarde van de onroerende zaak te bepalen is er een aftrek toegepast, gebaseerd op de KODVU-factoren.
5.3
Met eiseres is de rechtbank van oordeel dat verweerder niet inzichtelijk heeft gemaakt hoe met de verschillende factoren rekening is gehouden. Verweerder heeft in het taxatierapport een schema opgenomen waarin de aftrekpercentages per KODVU-factor per stap worden aangegeven. In dit schema worden aftrekpercentages genoemd van 3, 5, 7, 10 en 20%. Verweerder heeft in het schema op bladzijde 3 van het taxatierapport die percentages niet, althans niet kenbaar, toegepast. De KODVU-factoren van de onroerende zaak ontbreken in het taxatierapport. Bij vergelijkingsobject [adres 3] staan alle factoren op gemiddeld, desondanks wordt er 10% gecorrigeerd. Bij vergelijkingsobject [adres 4] staat de factor voorzieningen op 4 en de rest van de factoren op gemiddeld. Er wordt een correctie van 3% toegepast, terwijl het schema aangeeft dat voor voorzieningen per punt een correctie van 10% geldt.
Gezien het bovenstaande is de rechtbank van mening dat verweerder niet inzichtelijk heeft gemaakt of en zo ja hoe hij het aftrekschema heeft toegepast en of voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak. Daarmee is niet inzichtelijk hoe, rekening houdend met de gedateerde voorzieningen van de onroerende zaak, vanuit de verkoopprijzen van de referentieobjecten de aan de onroerende zaak toegekende waarde is herleid. In zoverre is verweerder te kort geschoten in zijn motiveringsplicht. Deze beroepsgrond slaagt.
Gezien het bovenstaande is de rechtbank van mening dat verweerder niet inzichtelijk heeft gemaakt of en zo ja hoe hij het aftrekschema heeft toegepast en of voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak. Daarmee is niet inzichtelijk hoe, rekening houdend met de gedateerde voorzieningen van de onroerende zaak, vanuit de verkoopprijzen van de referentieobjecten de aan de onroerende zaak toegekende waarde is herleid. In zoverre is verweerder te kort geschoten in zijn motiveringsplicht. Deze beroepsgrond slaagt.
7. Nu verweerder niet in de op hem rustende bewijslast is geslaagd, moet de rechtbank beoordelen of eiseres de door haar voorgestane waarde aannemelijk heeft gemaakt. Eiseres is hierin met de door haar overlegde stukken niet geslaagd. Zij maakt de door haar voorgestane waarde van € 198.000,- evenmin aannemelijk, omdat zij niet inzichtelijk maakt hoe zij bij de waardebepaling rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten.
8. Nu geen van partijen er naar het oordeel van de rechtbank in is geslaagd het van haar verlangde bewijs te leveren, zal de rechtbank de waarde van de onroerende zaken op de waardepeildatum 1 januari 2018 rekening houdend met alle feiten en omstandigheden schattenderwijs vaststellen op € 205.000,-.
Proceskostenvergoeding taxatierapport
9. Eiseres kan zich niet verenigen met de door verweerder voor de bezwaarfase toegekende proceskostenvergoeding, voor zover daarin vergoeding van het taxatierapport is uitgebleven. Volgens eiseres moet het taxatierapport vergoed worden, en wel voor een bedrag van € 256,52 (4 uur tegen een uurtarief van € 53,- en in totaal € 44,52 aan BTW).
10.1
Verweerder stelt zich op het standpunt dat het door gemachtigde van eiseres ingebrachte taxatierapport niet voor vergoeding in aanmerking komt omdat het taxatierapport niet is opgesteld door een in het Nederlandse Register Vastgoed Taxateurs (NRVT) geregistreerde taxateur. Verweerder stelt voorts, dat het taxatierapport niet onafhankelijk is opgesteld. Het taxatierapport voldoet niet aan de ondergrens geformuleerd in de uitspraak van Gerechtshof ’s‑Hertogenbosch 15 november 2018 ECLI:NL:GHSHE:2018:4638, Gerechtshof Den Haag 1 oktober 2020 ECLI:NL:GHDHA:2020:1881 en Rechtbank Limburg 13 maart 2020 ECLI:NL:RBLIM:2020:2158 en kan dus niet worden aangemerkt als een deskundigen rapport. De kosten van het taxatierapport vallen dus niet onder de kosten, omschreven in artikel 1, lid 1, aanhef en letter b, jo. artikel 2, lid 1, aanhef en letter b, van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb), aldus verweerder.
10.2
De taxatie is uitgevoerd door [naam persoon 4] en uitgewerkt door [naam persoon 5] en is door hen ondertekend op 16 juli 2019. Ter zitting heeft eiseres desgevraagd vermeld dat de betrokkenheid van [naam persoon 4] is beperkt tot uitvoerende werkzaamheden en dat hij geen deskundige is, dat [naam persoon 5] in 2016 zijn diploma Real Estate and Facilities heeft behaald en dat hij sinds 2013 in het bezit is van een WOZ-diploma. [naam persoon 5] is al jaren werkzaam in het vak en werkt dagelijks met WOZ-taxaties, aldus eiseres.
11. Op grond van artikel 7:15, tweede lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) bestaat recht op vergoeding door het bestuursorgaan van kosten die de belanghebbende in verband met de behandeling van zijn bezwaar redelijkerwijs heeft moeten maken. Met de woorden ‘redelijkerwijs heeft moeten maken’ is bedoeld dat de kosten redelijkerwijs gemaakt moeten zijn, maar ook dat de hoogte van die kosten redelijk is (de zogenoemde dubbele redelijkheidstoets). In het vierde lid van dit artikel is bepaald dat bij algemene maatregel van bestuur nadere regels worden gesteld over de kosten waarop de vergoeding uitsluitend betrekking kan hebben en over de wijze waarop het bedrag van de kosten wordt vastgesteld. Deze regels zijn vastgelegd in het Bpb.
Artikel 1, aanhef en onderdeel b, van het Bpb bepaalt dat een veroordeling in de kosten betrekking kan hebben op: kosten van een getuige, deskundige of tolk die door een partij of een belanghebbende is meegebracht of opgeroepen, dan wel van een deskundige die aan een partij verslag heeft uitgebracht.
12.1
Het begrip ‘deskundige’ is in de Awb en het Bpb niet gedefinieerd. Naar het oordeel van de rechtbank is de te hanteren maatstaf of degene die een deskundige heeft ingeschakeld, er - gezien de feiten en omstandigheden zoals die bestonden ten tijde van de inschakeling - vanuit mocht gaan dat deze gezien zijn kennis en ervaring een relevante bijdrage kan leveren aan een voor hem gunstige beantwoording door verweerder van een voor de uitkomst van het geschil mogelijk relevante vraag (vergelijk bijvoorbeeld uitspraken van de Centrale Raad van Beroep van 13 april 2005, ECLI:NL:CRVB:2005:AT4323 en van 20 februari 2009, ECLI:NL:CRVB:2009:BH3891, een uitspraak van het College van Beroep voor het bedrijfsleven van 21 juni 2011, ECLI:NL:CBB:2011:BR3066 en van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 23 juli 2008, ECLI:NL:RVS:2008:BD8351).
12.2
Indien een deskundige een rapport aan een belanghebbende heeft uitgebracht dat zijn standpunt over een geschilpunt in de bezwaarprocedure ondersteunt, mag aan toekenning van een vergoeding voor de kosten van dat rapport niet de eis worden gesteld dat het een bijdrage heeft geleverd aan de beslissing van verweerder over dat geschilpunt (vergelijk Hoge Raad 16 november 2012, ECLI:NL:HR:2012:BY2770 en Hoge Raad 30 november 2012, ECLI:NL:HR:2012:BY4617).
12.3
Of een ingebracht (taxatie)rapport als een deskundigenrapport kan worden aangemerkt is niet aan de hand van algemene richtsnoeren te beoordelen. Als ondergrens heeft te gelden dat het is opgesteld door een ter zake deskundige, hier dus een geregistreerd taxateur, of in ieder geval onder zijn verantwoordelijkheid, waarvan uit de medeondertekening van het rapport moet blijken. Eisen aan vormgeving en omvang van het rapport zijn echter niet te stellen (Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 15 november 2018 ECLI:NL:GHSHE:2018:4638).
13. Inschrijving als registertaxateur bij het NRVT, zoals verweerder dat bepleit, is geen vereiste bij de toekenning van een vergoeding voor de kosten van een taxatierapport opgesteld door een taxateur. De toelichting bij het Bbp biedt geen aanknopingspunt voor de stelling van verweerder dat de kosten slechts voor vergoeding in aanmerking komen als het rapport is opgesteld door (of onder verantwoordelijkheid van) een zogenoemde RT-taxateur. De stelling van verweerder dat de inschrijving bij het NRVT als ondergrens heeft te gelden en dat de kosten van een taxateur, die geen RT-taxateur is niet voor vergoeding in aanmerking komen, faalt dan ook (Gerechtshof Den Haag, 15 april 2021 ECLI:NL:GHDHA:2021:754). Ter zitting is komen vast te staan dat [naam persoon 5] over kwalificaties beschikt voor het uitvoeren van taxaties en het uitwerken van taxatierapporten en daar een aantal jaren ervaring mee heeft. Daarmee is zijn deskundigheid voldoende aannemelijk gemaakt.
14. De enkele stelling van verweerder, dat het rapport niet onafhankelijk is opgesteld kan evenmin leiden tot de conclusie, dat er geen grond bestaat voor vergoeding onder het Bpb. Verweerder heeft niet aannemelijk gemaakt dat het rapport - in weerwil van de kennis en ervaring van de opsteller ervan - zozeer is toegeschreven naar de wensen van de opdrachtgever dat het niet voldoet aan de ondergrens,
15. Het beroep is gegrond.
16. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt zij dat verweerder aan eiseres het door haar betaalde griffierecht vergoedt.
17. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiseres gemaakte proceskosten.
Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Bpb voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.068,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor de zitting, met een waarde per punt van € 534,- en wegingsfactor 1) en € 128,26 (2 uur x € 53,- + 21% BTW) aan kosten voor het in bezwaar overgelegde taxatierapport.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar van 20 augustus 2019;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- wijzigt de WOZ-beschikking in die zin dat de waarde nader wordt vastgesteld op € 205.000,-;
- bepaalt dat de betreffende aanslag in de onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig wordt verlaagd;
- bepaalt dat de betreffende aanslag in de onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig wordt verlaagd;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 1.196,26;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 47,- aan eiseres te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. G.C.W. van der Feltz, rechter, in aanwezigheid van mr. H. Tchang, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 20 mei 2021.
De griffier is buiten staat De rechter is verhinderd te tekenen
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Den Haag (belastingkamer).