Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: ROT 20/4364
uitspraak van de meervoudige kamer van 19 mei 2022 in de zaak tussen
[naam eiseres], te [vestigingsplaats eiseres], eiseres,
gemachtigde: [naam 1],
en
de heffingsambtenaar van de Regionale Belasting Groep, verweerder,
gemachtigde: mr. E.J. Wilhelmy Damsté.
Procesverloop
Met het besluit van 29 februari 2020 (de WOZ-beschikking) heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [adres] (de onroerende zaak) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 4.485.000,-.
Met de uitspraak op bezwaar, gedagtekend 7 juli 2020 (het bestreden besluit), heeft verweerder het bezwaar van eiseres hiertegen ongegrond verklaard.
Eiseres heeft beroep ingesteld tegen het bestreden besluit.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
De rechtbank heeft het beroep op 28 april 2022 op zitting behandeld. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door een kantoorgenoot van haar gemachtigde, [naam 2]. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [naam 3]
.
.
Overwegingen
1.1.
Eiseres is eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een crematorium met een begraafplaats en een uitvaartcentrum. De onroerende zaak bestaat uit grond met een oppervlakte van 107.480 m², een hoofdgebouw, een bijgebouw, twee poorten, een hekwerk en beplantingen. Op het terrein zijn verhardingen aangebracht.
Eiseres verhuurt de onroerende zaak aan een derde, die het exploiteert als crematorium, begraafplaats en uitvaartcentrum.
Eiseres verhuurt de onroerende zaak aan een derde, die het exploiteert als crematorium, begraafplaats en uitvaartcentrum.
1.2.
Het hoofdgebouw bestaat uit de volgende deelobjecten:
Gebouw
Bouwjaar
Oppervlakte
Archetype
Oorspronkelijk hoofdgebouw
1972
320 m²
U793000N
Eerste uitbouw
1984
621 m²
U793000N
Tweede uitbouw
1995
90 m²
U793000N
Derde uitbouw
2013
312 m²
U795000L
Bijgebouw
1984
132 m²
B5101200
2. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum
1 januari 2019. Eiseres stelt dat de waarde te hoog is vastgesteld, volgens haar bedraagt de waarde € 2.785.000,-. Verweerder is van mening dat de waarde van € 4.485.000,- niet te hoog is.
3. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding.
Op grond van artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ wordt in afwijking in zoverre van het tweede lid de waarde van een onroerende zaak, voor zover die niet tot woning dient, bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met de aard en de bestemming van de zaak en de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen. Naar de bedoeling van de wetgever is de gecorrigeerde vervangingswaarde van een onroerende zaak de waarde die de zaak in economische zin voor haar eigenaar heeft
(zie bijvoorbeeld Hoge Raad van 5 juni 1996, ECLI:NL:HR:1996:AA1799, ECLI:NL:HR:1996:AA1799).
4. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld (zie Hoge Raad van 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300 (Oostflakkee)). Ter voldoening aan deze bewijslast heeft verweerder een taxatierapport van
5 april 2022 overgelegd dat – na een inpandige opname – is opgemaakt door
[naam 3]. In dit taxatierapport is de waarde van de onroerende zaak als volgt opgebouwd:
“Grondwaarde primair € 1.640.000,-
Grondwaarde secundair € 910.800,-
Gecorrigeerde vervangingswaarde gebouw 1972 € 146.432,-
Gecorrigeerde vervangingswaarde gebouw 1984 € 403.803,-
Gecorrigeerde vervangingswaarde gebouw 1995 € 75.765,-
Gecorrigeerde vervangingswaarde gebouw 2013 € 508.060,-
Gecorrigeerde vervangingswaarde bijgebouw 1984 € 74.719,-
Gecorrigeerde vervangingswaarde 2 poorten € 1.702,-
Gecorrigeerde vervangingswaarde hekwerk € 16.262,-
Gecorrigeerde vervangingswaarde verharding asfalt € 15.460,-
Gecorrigeerde vervangingswaarde verharding klinkers € 38.925,-
Gecorrigeerde vervangingswaarde verharding divers
€ 45.274,-Totaal € 3.877.202,-
€ 45.274,-Totaal € 3.877.202,-
BTW 21%, exclusief grondwaarde secundair
€ 622.944,-
€ 622.944,-
WOZ-waarde € 4.500.146,-”
5. Partijen zijn het eens dat de waarde van de onroerende zaak dient te worden bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde en dat daarbij de kengetallen in de Taxatiewijzer Crematoria als uitgangspunt moet worden genomen. De rechtbank sluit zich aan bij deze, naar haar oordeel rechtens juiste, opvatting van partijen.
Ter zitting heeft eiseres verklaard dat uitsluitend de grondwaarde, de levensduur en de restwaarde in geschil zijn.
Grondwaarde: Verdeling van de grond
6.1.
De aanslag is opgelegd aan eiseres, zijnde de eigenaar van de onroerende zaak. Eiseres houdt zich niet bezig met uitvaart- en begraafactiviteiten, maar met het beheren en verhuren van vastgoed. Eiseres stelt dat verweerder bij de verdeling van de grond ten onrechte is uitgegaan van de bedrijfsactiviteiten van de gebruiker van de onroerende zaak. Het perceel is hierdoor onjuist ingedeeld, zodat de grondwaarde te hoog vastgesteld, aldus eiseres. Eiseres is van mening dat de grond als volgt had moeten worden verdeeld: gebouwgebonden grond (3.600 m2), restgrond (27.880 m2) en grond onder de begraafplaats (27.880 m2).
6.2.
Tussen partijen is niet in geschil dat er een onderscheid gemaakt moet worden tussen primaire en secundaire grond. Partijen verschillen enkel van mening over hoe het perceel moet worden verdeeld. Volgens verweerder moet onder primaire grond worden verstaan: de grond die de eigenaar of de gebruiker nodig heeft om de normale bedrijfsactiviteiten uit te voeren waarvoor het bedrijf bestemd is. Bij een begraafplaats/crematorium zijn dat de ondergrond van de opstallen en de bij de opstallen horende grond, de begraafplaats, de urnentuin en de toegangsweg met parkeerplaatsen. De rechtbank volgt verweerder hierin. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat de begraafplaats, de urnentuin en de toegangsweg met parkeerplaatsen, gelet op de bestemming van de onroerende zaak, essentieel zijn voor de exploitatie van de onroerende zaak. De exploitatie van de onroerende zaak bestaat immers niet alleen uit crematies en andere activiteiten die in de gebouwen plaatsvinden, maar ook uit teraardestellingen op de begraafplaats en het onderhoud en verzorging van de graven en de urnentuin. De toegangsweg en de parkeerplaatsen zijn geheel dienstbaar aan de exploitatie van de onroerende zaak, omdat deze exploitatie zonder toegangsweg en parkeerplaatsen niet mogelijk is (zie uitspraak van Gerechtshof Den Haag van 8 maart 2022, ECLI:NL:GHDHA:2022:496).
Dat eiseres heeft gewezen op het feit dat haar bedrijfsactiviteiten als eigenaar van de onroerende zaak niet bestaan uit het exploiteren van de begraafplaats, het crematorium en het uitvaartcentrum, maar uit de verhuur van de onroerende zaak, maakt dit niet anders.
Eiseres heeft niet aannemelijk gemaakt dat zij de onroerende zaak ook verhuurt voor andere activiteiten dan uitvaart- en begraafactiviteiten. Gelet hierop kan niet anders worden begrepen dan dat de onroerende zaak in zijn geheel op de waardepeildatum en in de afzienbare toekomst wordt verhuurd ten behoeve van uitvaart- en begraafactiviteiten en ook als zodanig wordt gebruikt. De verdeling van de grond zoals door verweerder is toegepast, sluit aldus bij deze feitelijke exploitatie aan.
6.3.
Omdat de oppervlakte en de prijs per m² door eiseres niet zijn betwist, is verweerder uitgegaan van een juiste verdeling van de grond.
Technische correctie
7.1.
Eiseres stelt – onder verwijzing naar de uitspraak van Hof ’s-Hertogenbosch van
31 december 2020, ECLI:NL:GHSHE:2020:4097 – dat verweerder de levensduur niet mocht verlengen, nu verweerder deze verlenging niet inzichtelijk gemaakt heeft. Eiseres klaagt met name over het feit dat de levensduur ten aanzien van de installaties van het deelobject uit 1972 en het deelobject uit 1984 met respectievelijk 27 jaar en 15 jaar is verlengd.
Daarnaast is de aangehouden restwaarde niet onderbouwd. Volgens eiseres had verweerder moeten uitgaan van restwaarde van 5%.
7.2.
Verweerder heeft de levensduur bij de afbouw en installaties van de deelobjecten uit 1972, 1984 en 1995 verlengd. De levensduur van de ruwbouw van het deelobject uit 1972 is nog niet verlopen maar is door verweerder wel met twee jaar verlengd.
De restwaarde is op de waardepeildatum voor de afbouw en installaties bereikt, met uitzondering van het deelobject uit 2013. De restwaarde van de afbouw en installaties voor de deelobjecten met als archetype U793000N en U795000L ligt volgens de Taxatiewijzer respectievelijk tussen 5% en 15% en tussen 5% en 10%. De restwaarde van de afbouw en installaties van archetype B5101200 ligt respectievelijk tussen 20% en 30% en tussen 10% en 20%.Verweerder houdt bij de ruwbouw een percentage van 20% aan, wat het laagste percentage van de bandbreedte is, die in de Taxatiewijzer is opgenomen. Voor de afbouw en installaties heeft verweerder een restwaarde gehanteerd van respectievelijk 10% en 7% voor de deelobjecten met archetype U793000N en U795000L en 25% en 15% voor het bijgebouw met archetype B5101200. Verweerder is hiermee uitgegaan van het gemiddelde uit de bandbreedte van de Taxatiewijzer.
7.3.
Uit het arrest van de Hoge Raad van 31 januari 2020, ECLI:NL:HR:2020:169 volgt dat bij de bepaling van technische levensduren en de restwaarden van gebouwde deelobjecten van een onroerende zaak in het algemeen gebruik kan worden gemaakt van taxatiewijzers mits partijen de richtsnoeren van die taxatiewijzers als uitgangspunt voor de waardering hebben aanvaard. Volgens het arrest van de Hoge Raad van 23 oktober 2020, ECLI:NL:HR:2020:1671 moet, als in de waardering wordt aangesloten bij een taxatiewijzer, de partij die wil afwijken van de kengetallen in die taxatiewijzer de gronden daarvoor stellen en bij betwisting aannemelijk maken. Volgens verweerder moet de levensduur van de onroerende zaak op een langere periode gesteld worden dan de periode die volgt uit de Taxatiewijzer en de restwaarde wordt daardoor op een latere tijdstip bereikt. Eiseres heeft dit betwist en derhalve ligt de bewijslast op verweerder.
7.4.
Verweerder heeft de levensduur verlengd omdat de gebouwde delen van de onroerende zaak worden onderhouden en de actuele verwachting is dat de gebouwen nog een groot aantal jaren in gebruik zullen blijven. Verweerder heeft dit gebaseerd op de inpandige taxatie van de onroerende zaak. Hieruit bleek dat er geen plannen zijn voor toekomstige sloop van de gebouwen en/of beëindigen van de gebruiksfunctie. Wel is sprake van onderhoud dat erop gericht is de gebouwen en installaties goed te laten blijven functioneren. Voorts is sprake van vergrijzing van de Nederlandse bevolking, waardoor de vraag naar begrafenissen en crematies op zijn minst tot 2055 zal blijven stijgen. Met het oog hierop is in 2013 opnieuw in de onroerende zaak geïnvesteerd. De voornoemde omstandigheden zijn door eiseres niet betwist.
De rechtbank is van oordeel dat verweerder hiermee voldoende heeft onderbouwd dat de oorspronkelijk ingeschatte levensduur inmiddels achterhaald is en dat een levensduurverlenging gerechtvaardigd is (zie uitspraak van Gerechtshof Den Haag van
De rechtbank is van oordeel dat verweerder hiermee voldoende heeft onderbouwd dat de oorspronkelijk ingeschatte levensduur inmiddels achterhaald is en dat een levensduurverlenging gerechtvaardigd is (zie uitspraak van Gerechtshof Den Haag van
8 maart 2022, ECLI:NL:GHDHA:2022:496).
De verwijzing door eiseres naar de uitspraak van het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 31 december 2020, ECLI:NL:GHSHE:2020:4097 (Hoge Raad 14 januari 2022, nr. 21/00529, ECLI:NL:HR:2022:25; artikel 81, lid 1, RO) treft dan ook geen doel, nu verweerder in dit geval afdoende heeft onderbouwd waarom de levensduur is verlengd. Daar komt bij dat het in de zaak van het Gerechtshof ’s-Gravenhage ging om de bepaling van de waarde van een sportcomplex. De feitelijke situatie was in dat geval een andere en betrof een als geheel verouderd complex. Daar is hier geen sprake van. De originele bouw is uit 1972 en daaraan is in 1984 en 1995 aangebouwd. In 2013 is aansluitend een nieuwe crematorium gebouwd wat nu een geheel vormt met het oorspronkelijke crematorium. De rechtbank is niet gebleken, dat een of meer van deze delen verouderd zouden zijn.
7.5.
Bij levensduurverlenging moet worden bekeken wat de invloed daarvan is op de restwaarde en op welk tijdstip die restwaarde wordt bereikt. Het is daarbij eerst de vraag of de gehanteerde percentages van de restwaarde op zichzelf onderbouwd zijn. De kengetallen uit de Taxatiewijzer alleen zijn daartoe onvoldoende. Verweerder heeft in het taxatierapport dan ook verwezen naar een drietal verkooptransacties van uitvaartaula’s die niet te ver verwijderd zijn van de waardepeildatum. Hoewel de vergelijkingsobjecten niet alle gelegen zijn in Schiedam, kunnen deze toch worden betrokken bij de beoordeling van de restwaarden. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat er weinig verkopen plaatsvinden van met de onroerende zaak enigszins vergelijkbare objecten. De omstandigheid dat twee van de vergelijkingsobjecten na de verkoop een ander gebruik hebben gekregen en dat door deze wijziging de verkoopcijfers zouden kunnen zijn beïnvloed, maakt dat niet anders. Immers, voor de bepaling van de restwaarde is relevant wat de onroerende zaak op kan leveren bij verkoop na afloop van de levensduur. Een verkoper zal bij verkoop inzetten op een zo groot mogelijke groep gegadigden, zodat verkoop ten behoeve van een andere gebruiksmogelijkheid tot de relevante opties behoort.
De verkooptransacties onderbouwen een restwaarde van 48,61%, 18,53% en 16,95% van de vergelijkingsobjecten. Verweerder heeft voldoende inzicht in de bepaling van deze percentages geboden door deze als volgt te berekenen: ter bepaling van de waarde van de opstal is van de verkoopsom de grondwaarde afgetrokken, vervolgens is die waarde gedeeld door de vervangingswaarde. De uitkomst is vermenigvuldigd met 100%. In combinatie met de Taxatiewijzer geven de gerealiseerde marktcijfers een voldoende onderbouwing van de restwaarde zoals opgenomen in de Taxatiewijzer. Daarbij geldt dat hiervoor geen wetenschappelijke onderbouwing noodzakelijk is, maar dat verweerder aannemelijk maakt dat de in de Taxatiewijzer opgenomen restwaarden reëel zijn en dat is het geval.
7.6.
Verder heeft verweerder verklaard dat de crematieovens uit de kengetallen gehaald zijn vanwege de werktuigenuitzondering De overige aanwezige installaties en afbouw zijn goed vergelijkbaar met de installaties die in woonhuizen voorkomen, zodat het waardeverlies hiervan gering is. Ook worden de installaties regelmatig onderhouden, zodat deze eenvoudige installaties en de afbouw ook na een levensduurverlenging hun oorspronkelijke restwaarde behouden. Verweerder heeft hiermee aannemelijk gemaakt dat ook na een levensduurverlenging voor de afbouw en installaties uitgegaan kan worden van de gemiddelde percentages die uit de Taxatiewijzer volgen.
Voor de ruwbouw is verweerder uitgegaan van een restwaarde van 20%. Dit is volgens de Taxatiewijzer de laagste waarde, zodat ook hiermee voldoende rekening is gehouden met de verlengde levensduur.
8. De waarde van de overige onderdelen van de onroerende zaak, genoemd in punt 4, is door eiseres niet weersproken. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat verweerder, ook in het licht van hetgeen eiseres daartegen heeft aangevoerd, is geslaagd in de op hem rustende bewijslast.
9. Het beroep is ongegrond.
Vergoeding van de immateriële schade
10.1.
Ter zitting heeft eiseres eerst verzocht om vergoeding van de immateriële schade omdat de redelijke termijn is overschreden. Eiseres stelt dat de rechtbank de redelijke termijn niet kan verlengen met vier maanden wegens corona. Dit omdat geen sprake is van een zaak die eerder op de zitting stond gepland en die vervolgens moest worden uitgesteld wegens de corona uitbraak.
10.2.
Op basis van de richtlijnen van de Hoge Raad, zoals omschreven in zijn arrest van
19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252, oordeelt de rechtbank als volgt.
10.3.
Voor een uitspraak in eerste aanleg geldt dat deze niet binnen een redelijke termijn is gedaan, als de rechtbank niet binnen twee jaar nadat die termijn is aangevangen uitspraak doet, tenzij sprake is van bijzondere omstandigheden. De termijn vangt in beginsel aan op het moment dat verweerder het bezwaarschrift ontvangt. Als uitgangspunt geldt daarbij een tarief van € 500,- per half jaar dat de redelijke termijn is overschreden, waarbij het totaal van de overschrijding naar boven wordt afgerond.
10.4.
Het beroep is in dit geval ontvangen op 18 augustus 2020. Voor beroepen die tussen
1 december 2019 en 1 juni 2021 bij de rechtbank zijn ingediend ziet de rechtbank aanleiding de termijn met een half jaar te verlengen. In deze periode werd de behandeling daarvan ernstig belemmerd door de uitbraak van het coronavirus en de ter bestrijding van dat virus getroffen maatregelen. Als onderdeel van die maatregelen hebben bij de rechtbank Rotterdam, anders dan bij andere rechtbanken, van circa maart tot september 2020 geen belastingzittingen plaatsgevonden. Weliswaar stond de onderhavige zaak niet eerder dan
28 april 2022 op een zitting gepland, maar de omstandigheid dat er in voornoemde periode geen belastingzittingen hebben plaatsgevonden heeft gevolgen gehad voor de planning en afdoening van alle belastingzaken, dus ook die van de onderhavige. Deze uitzonderlijke en onvoorzienbare situatie maakt dat sprake is van een bijzondere omstandigheid. Dit betekent dat de redelijke termijn in dit geval tweeëneenhalf jaar bedraagt.
10.5
In deze zaak is het bezwaarschrift op 1 april 2020 door verweerder ontvangen, terwijl deze uitspraak wordt gedaan op 19 mei 2022. Daarom is de redelijke termijn van tweeëneenhalf jaar, in dit geval niet overschreden. Voor vergoeding van immateriële schade bestaat daarom geen grond.
11. Voor een proceskostenvergoeding bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. E.J. Rutten, voorzitter, mrs. G.C.W. van der Feltz en
A.P. Bliek-Monsma, leden, in aanwezigheid van mr. P.L. Cheung, griffier. De uitspraak is in het openbaar gedaan op 19 mei 2022.
griffier voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht).