Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: ROT 22/299
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 14 september 2023 in de zaak tussen
[eiser] , uit [plaats] , eiser,
gemachtigde: mr. A. Bakker,
en
de heffingsambtenaar van de Regionale Belasting Groep, verweerder,
gemachtigde: mr. E.J. Wilhelmy Damsté.
Procesverloop
Bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) van 25 februari 2021 heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [adres 1] in Schiedam (hierna: de onroerende zaak) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 182.000,-.
Bij uitspraak op bezwaar van 11 december 2021 (het bestreden besluit), heeft verweerder het bezwaar ongegrond verklaard.
Eiser heeft beroep ingesteld tegen het bestreden besluit.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 11 mei 2023.
Partijen zijn ter zitting vertegenwoordigd door hun gemachtigde.
Overwegingen
1. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2020. Eiser stelt dat de waarde te hoog is vastgesteld. Volgens hem bedraagt de waarde
€ 171.000,-. Verweerder is van mening dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
Daarnaast is in geschil of verweerder in bezwaar de stukken waar eiser om heeft verzocht, heeft verstrekt.
Verzoek om stukken in bezwaar
2. Eiser voert aan dat verweerder in bezwaar ten onrechte niet de matrix, de grondstaffel en de I-woz kaarten aan hem heeft toegezonden.
2.1
De rechtbank stelt vast dat eiser in bezwaar heeft verzocht om toe te sturen: de matrix, de grondstaffel en het taxatieverslag van het voorgaande belastingjaar.
Uit het arrest van de Hoge Raad van 18 augustus 2023, ECLI:NL:HR:2023:1052, volgt dat verweerder in de bezwaarfase grond van artikel 40, tweede lid van de Wet WOZ op verzoek gehouden is de gegevens te verstrekken (toe te sturen) die aan de waardevaststelling ten grondslag liggen. Het verzoek moet daarbij voldoende specifiek zijn.
Omdat het in dit geval gaat om een galerijflat heeft verweerder bij de waardebepaling geen grondstaffel gebruikt. Een matrix is pas in de beroepsfase opgesteld, zoals door verweerder uitgelegd en is daarom geen stuk dat in bezwaar aan de waardebepaling ten grondslag lag. Het taxatieverslag van een voorgaand belastingjaar is dat evenmin.
Met het verstrekken van het taxatieverslag van dit belastingjaar heeft verweerder daarom in dit geval aan zijn toezendverplichting voldaan. Anders dan eiser ter zitting heeft betoogd, bestaat er voor verweerder geen verplichting om in bezwaar al een matrix op te stellen.
Om de I-woz kaarten heeft eiser in bezwaar niet verzocht, zodat verweerder al daarom niet verplicht was deze aan hem toe te zenden.
De waardebepaling
3. De onroerende zaak is een galerijflat met een gebruiksoppervlakte van 88 m², met een afzonderlijke berging. Het bouwjaar is 1968.
4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding.
5. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Met het door hem overgelegde taxatierapport van [persoon A] van 25 april 2023 en de daarop gegeven toelichting slaagt verweerder daarin.
6. In het taxatierapport wordt de waarde onderbouwd met de verkopen van vier woningen die in hetzelfde flatgebouw zijn gelegen en dezelfde gebruikersoppervlakte hebben, [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] (bij [adres 5] staat in de matrix per ongeluk dat de gebruikersoppervlakte 254 m² is, dit moet 88 m² zijn, zoals ter zitting besproken). Ook de KOUDV factoren zijn gelijk en de verkopen hebben binnen een jaar voor of na de waardepeildatum plaatsgevonden.
De rechtbank vindt deze objecten daarom goed geschikt om de waarde te onderbouwen.
6.1
Eiser bestrijdt de bruikbaarheid van de vergelijkingsobjecten ook niet zozeer, maar voert aan dat onvoldoende rekening is gehouden met de meerwaarde die verkopen hebben die op een hogere verdieping liggen. Eiser wijst erop dat uit het best vergelijkbare object, [adres 2] , die net als de onroerende zaak op de eerste verdieping ligt, een lagere waarde volgt.
De rechtbank stelt vast dat twee van de vier vergelijkingsobjecten net als de onroerende zaak op de eerste verdieping liggen, zodat hiermee in de vergelijking rekening is gehouden. Maar zelfs als de objecten die op de derde en vierde verdieping zijn gelegen uit de vergelijking worden gehaald, is de waarde op basis van de verkopen op de eerste verdieping niet te hoog vastgesteld. Deze hebben namelijk een gemiddelde waarde per m² van afgerond naar beneden € 2.038,- (1.929+2.148/2), wat ook de waarde per m² van de onroerende zaak is. Daarbij geldt dat verweerder in de vergelijking een fout heeft gemaakt bij het object [adres 2] , door bij de waarde per m² een correctie naar beneden toe te passen, terwijl de KOUDV factoren van alle objecten en de onroerende zaak gelijk zijn. De waarde is ten onrechte met € 70,- per m² naar beneden bijgesteld. Kortom, de waarde per m² van de verkopen die op de eerste verdieping zijn gelegen komt gemiddeld eigenlijk hoger uit dan de vastgestelde waarde van de onroerende zaak.
En ook als niet gekeken wordt na de waarde per m², maar in het geheel komt de gemiddeld verkoopprijs, na een correctie voor Vve-reserve op de waardepeildatum uit op € 184.675,50 (€ 177.675+ € 191.676/2). De WOZ waarde is dus niet te hoog vastgesteld.
6.2
Uit het verkoopcijfer van [adres 2] van op de waardepeildatum € 177.675,- volgt inderdaad, zoals eiser stelt, een wat lagere waarde dan de vastgestelde waarde van de onroerende zaak, maar een enkel verkoopcijfer is onvoldoende om een reëel beeld van de markt te krijgen. Dit zou anders kunnen zijn als het vergelijkingsobject, wat de vergelijkbaarheid met de onroerende zaak betreft, met kop en schouders boven de andere uitsteekt, maar dat is hier niet het geval. Hoewel [adres 2] wel het beste vergelijkingsobject is, is het niet dermate beter dan de andere verkopen buiten beschouwing moeten blijven. Uit het totaalbeeld dat volgt uit de vier in het taxatierapport opgenomen verkopen of uit de twee verkopen gelegen op de eerste verdieping, blijkt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.
7. De conclusie is dan dat verweerder slaagt in zijn bewijslast.
8. Eiser voert verder aan dat de waarde te hoog is vastgesteld, omdat het gelijkheidsbeginsel, meer in het bijzonder de meerderheidsregel, is geschonden.
8.1
Voor een geslaagd beroep hierop is nodig dat in de meerderheid van vergelijkbare gevallen een juiste wetstoepassing achterwege is gebleven (bijvoorbeeld Hoge Raad 8 juli 2005, ECLI:NL:HR:2005:AT8945). Hierbij moet allereerst sprake zijn van gelijke gevallen. Het moet dan gaan om identieke objecten, zijnde objecten waarvan de onderlinge verschillen verwaarloosbaar zijn (vergelijk het hiervoor genoemde arrest van de Hoge Raad van 8 juli 2005).
Eiser wijst op de WOZ-waarde van de volgende objecten:
Woning: WOZ-waarde
[adres 6] € 171.000
[adres 7] € 171.000
[adres 8] € 171.000
[adres 9] € 171.000
[adres 10] € 171.000
[adres 11] € 171.000
8.2
Verweerder heeft uiteengezet dat 53 van de 139 woningen in de flat op een waarde van € 171.000,- zijn gewaardeerd, omdat dit huurwoningen betreffen die eigendom zijn van een woningbouwvereniging. Daarom zijn de voorzieningen bij die woningen op een 2 (slecht) gesteld. Bij woningen die particulier eigendom zijn, is deze factor op een 3 (gemiddeld) en is de waarde op € 181.000,- gesteld,. De factor voor voorzieningen verklaart het waardeverschil, aldus verweerder.
Volgens eiser is het te kort door de bocht om aan te nemen dat huurwoningen mindere voorzieningen hebben, maar de rechtbank vindt dit op zich niet onaannemelijk. Omdat de bewijslast dat sprake is van gelijke gevallen op eiser rust, is het vervolgens aan eiser om hier iets concreets tegen in te brengen. Dat heeft hij echter nagelaten.
Maar zelfs al zou de rechtbank eiser volgen in zijn stelling, dan zouden 53 van de in totaal 139 (gelijke) woningen in het flatgebouw te laag zijn gewaardeerd. Dat is niet de meerderheid van de gevallen, zodat het beroep van eiser ook hierom zou falen.
9. Eiser voert daarnaast aan dat verweerder handelt in strijd met het verbod van willekeur en het vertrouwensbeginsel schendt. Anders dan eiser stelt is de waarde van de onroerende zaak op basis van een modelmatige waardebepaling tot stand gekomen, maar zelfs al zou dat niet het geval zijn, dan betekent dat niet dat verweerder daarmee handelt in strijd met het vertrouwensbeginsel (zie r.o. 9 uit de uitspraak van hof Den Haag van 1 juni 2023, ECLI:NL:GHDHA:2023:1123).
Dat sprake is van schending van het verbod van willekeur is evenmin het geval. Anders dan eiser betoogt was verweerder niet gehouden te onderzoeken waarom de waarde van de onroerende zaak hoger is vastgesteld dan sommige andere woningen in het flatgebouw (zie r.o. 5.6 en 5.7 uit de genoemde uitspraak van hof Den Haag van 1 juni 2023). Maar zelfs al had verweerder die plicht wel, dan heeft verweerder daarvoor een goede verklaring geven, namelijk het verschil in niveau van voorzieningen.
10. Voor zover eiser betoogt dat verweerder in beroep de I-WOZ kaarten had moeten overleggen, volgt de rechtbank hem daarin niet. Dit is enkel het geval als eiser aannemelijk maakt dat een kenmerk van de onroerende zaak of van de vergelijkingsobjecten onjuist is, maar dat doet eiser niet (vergelijk hof Amsterdam, 20 januari 2022, ECLI:NL:GHAMS:2022:310).
11. Dat het motiveringsbeginsel is geschonden omdat verweerder niet volledig heeft weergegeven wat op de hoorzitting is besproken, volgt de rechtbank evenmin.
Uit artikel 7:7 van Pro de Awb volgt dat van het horen een verslag wordt opgemaakt, maar de wet schrijft niet voor in welke vorm dit moet gebeuren. Verweerder mocht wat op de hoorzitting is besproken daarom opnemen in het bestreden besluit, zoals in dit geval is gebeurd.
Ook overigens is het bestreden besluit naar het oordeel van de rechtbank voldoende gemotiveerd.
12. De slotsom is dat het beroep ongegrond is.
Redelijke termijn
13. Eiser heeft ter zitting verzocht om immateriële schadevergoeding, omdat de procedure onredelijk lang heeft geduurd.
14. Op grond van vaste rechtspraak, bijvoorbeeld de uitspraak van de Hoge Raad van 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252, geldt dat de berechting van een zaak door de rechtbank niet binnen een redelijke termijn is gedaan indien zij niet binnen twee jaar nadat door verweerder het bezwaarschrift is ontvangen uitspraak doet. Daarbij mag de behandeling van het bezwaar ten hoogste een half jaar en de behandeling van het beroep ten hoogste anderhalf jaar duren. Bijzondere omstandigheden om daarvan af te wijken zijn hier niet aan de orde.
15. In dit geval is het bezwaarschrift op 24 maart 2021 door verweerder ontvangen, terwijl deze uitspraak wordt gedaan op 14 september 2023. De rechtbank constateert dat de redelijke termijn met bijna zes maanden is overschreden.
Op grond van vaste rechtspraak van de Hoge Raad moet een schadevergoeding van € 500,- worden toegekend voor elke periode van zes maanden overschrijding van de
redelijke termijn, waarbij het totaal van de termijnoverschrijding naar boven wordt afgerond. De rechtbank ziet aanleiding om af te wijken van dit vaste bedrag en overweegt daartoe als volgt.
16. Evenals de rechtbank Midden-Nederland in haar uitspraak van 21 december 2022 (ECLI:NL:RBMNE:2022:5547) is deze rechtbank, net als nog enkele andere rechtbanken [1] , van oordeel dat de bestuursrechter, binnen de ruimte die de rechtspraak van het Europees Hof voor de Rechten van de Mens daarvoor biedt, moet differentiëren bij de toekenning van een schadevergoeding vanwege het overschrijden van de redelijke termijn. De huidige door de hoogste bestuursrechters toegepaste forfaitaire vergoeding van € 500,- per zes maanden acht de rechtbank te grofmazig, omdat dit uitgangspunt geen recht doet aan de grote verscheidenheid van zaken die door de bestuursrechter wordt behandeld en aan de daarmee samenhangende diversiteit van belangen die voor betrokkenen met die zaken gepaard gaan. Of een beslissing slechts eenmalig gevolgen voor iemand heeft of voor langere tijd (bijvoorbeeld bij een verblijfsvergunning) is daarbij een factor die kan meewegen. Een andere factor is het financiële belang dat in een zaak speelt. Het huidige forfaitaire bedrag van € 500,- per half jaar is ook te grofmazig in het licht van het mogelijke verschil tussen deze schadevergoeding enerzijds, tegenover een gering financieel belang anderzijds.
17. In deze zaak speelt enkel een financieel belang. Het gaat om een eenmalige belastingaanslag voor één kalenderjaar en een waardebepaling die slechts op een tijdvak van één jaar ziet. De ondervonden spanning en frustratie is daarmee anders, namelijk wezenlijk minder, dan bij bestuursrechtelijke procedures waar andere belangen op het spel staan, zoals procedures over een verblijfsvergunning, een vergunning tot verbouwing of een (terugvordering van een) uitkering. Bovendien is het financiële belang in deze zaak gering. De WOZ-waarde van een onroerende zaak heeft invloed op de vaststelling van verschillende belastingen voor het jaar waarover de WOZ-waarde is vastgesteld, in ieder geval de onroerendezaakbelasting en vaak ook het eigenwoningforfait en de watersysteemheffing gebouwd van het waterschap.
Eiser bepleit een waarde die € 11.000,- lager ligt dan de vastgestelde waarde. Dat betekent, dat het – in termen van deze belastingen - gaat om een financieel belang van niet meer dan enkele tientallen euro’s.
18. Gelet op de hierboven beschreven aard en omvang van de procedure en de daarbij te verwachten spanning en frustratie bij eiser, is de rechtbank van oordeel dat een vergoeding voor immateriële schade van € 50,- per half jaar gerechtvaardigd is (vergelijk ook de uitspraak van deze rechtbank van 12 juli 2023, ECLI:NL:RBROT:2023:6163).
19. In deze zaak is de redelijke termijn met afgerond naar boven zes maanden overschreden. Het bestreden besluit dateert van 11 december 2021. Van de overschrijding van afgerond zes maanden is dan een periode van afgerond drie maanden aan de bezwaarfase toe te rekenen. De rest wordt toegerekend aan de beroepsfase.
Dit maakt dat verweerder en de Staat allebei de helft van de schadevergoeding (€ 25,-) moeten betalen.
Griffierecht en proceskostenvergoeding
20. Het verzoek om immateriële schadevergoeding in verband met de overschrijding van de redelijke termijn heeft eiser gedaan gedurende het beroep. Op grond van artikel 8:94, tweede lid, van de Awb is bij een verzoek om immateriële schadevergoeding zoals bedoeld in artikel 8:91, eerste lid, van de Awb geen griffierecht verschuldigd. Omdat voor het verzoek geen griffierecht is geheven, leidt dit ook niet tot vergoeding daarvan.
21. Omdat het verzoek van eiser ter zitting om immateriële schadevergoeding wordt toegewezen, heeft eiser recht op een vergoeding van de kosten die hij in verband hiermee redelijkerwijs heeft moeten maken.
Dit betekent dat eiser recht heeft op een proceskostenvergoeding, die op basis van het Besluit proceskosten bestuursrecht € 418,50,- bedraagt (1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 837,- en wegingsfactor 0,5). Omdat uitsluitend sprake is van een proceskostenveroordeling in verband met de toekenning van schadevergoeding hanteert de rechtbank een wegingsfactor voor het gewicht van de zaak van 0,5 (vergelijk Hoge Raad 20 maart 2015, ECLI:NL:HR:2015:660).
Aangezien het bestreden besluit in stand blijft, bestaat geen aanleiding de kosten voor de bezwaarfase te vergoeden.
Conclusie
22. Het beroep is ongegrond.
23. Verweerder moet aan eiser een immateriële schadevergoeding van € 25,- betalen, wat ook geldt voor de Staat. Omdat de termijnoverschrijding zowel aan verweerder als aan de rechtbank is toe te rekenen, moeten verweerder en de Staat allebei de helft van de proceskostenvergoeding te betalen. Beide dus € 209,25.
Dit alles leidt ertoe dat verweerder in totaal € 234,25 aan eiser moet betalen, net zoals de Staat.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- veroordeelt verweerder tot betaling van een schadevergoeding van € 25,- aan eiser;
- veroordeelt de Staat tot betaling van een schadevergoeding van € 25,- aan eiser;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 209,25,-;
- veroordeelt de Staat in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 209,25.
Deze uitspraak is gedaan door mr. G.C.W. van der Feltz, rechter, in aanwezigheid van
mr. M. Noordegraaf, griffier. De uitspraak is in het openbaar gedaan op 14 september 2023.
de rechter is verhinderd
de uitspraak te ondertekenen
griffier rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht).