Uitspraak
RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Breda
Zaaknummer: 10383004 \ CV EXPL 23-776
Vonnis van 13 september 2023
in de zaak van
Stichting Alwel,
gevestigd te Roosendaal,
eisende partij,
hierna te noemen: Alwel,
gemachtigde: Gerechtsdeurwaarderskantoor H.J. Jansen B.V., gevestigd te Purmerend,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. I. Stolting, advocaat te Hoogerheide.
1.De verdere procedure
Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 31 mei 2023 met de daarin genoemde stukken;
- de op 21 juli 2023 door de griffie ontvangen akte uitlating met producties van Alwel;
- de mondelinge behandeling op 27 juli 2023, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt.
Hierna is de uitspraak van het vonnis op vandaag bepaald.
2.De feiten
2.1.
Van 20 december 2016 tot 24 januari 2022 heeft tussen partijen een huurovereenkomst bestaan met betrekking tot de woning aan het [adres] te [plaats] .
2.2.
Op de huurovereenkomst waren de “Algemene huurvoorwaarden huurovereenkomst zelfstandige woonruimte AlleeWonen” van toepassing (hierna: algemene huurvoorwaarden). In de algemene huurvoorwaarden staat onder meer:
“6.8 Het is huurder niet toegestaan in het gehuurde hennep te (doen) kweken, drogen of knippen, dan wel andere activiteiten te (doen) verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld. Huurder is bij overtreding van dit verbod een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd van € 2.500,- te vermeerderen met € 50,- per dag voor iedere dag dat de overtreding voortduurt.
(…)
11.2
Vóór het einde van de huurovereenkomst zullen huurder en verhuurder gezamenlijk het gehuurde inspecteren. Huurder zal verhuurder daartoe in de gelegenheid stellen. Bij die gelegenheid respectievelijk die gelegenheden zal een opnamerapport worden gemaakt, waarin zal worden vastgelegd, welke herstellingen voor het einde van de huurovereenkomst door en ten laste van huurder verricht moeten worden, alsmede de geschatte kosten van herstel. Beide partijen ontvangen een exemplaar van het opnamerapport.
(…)
11.4
Indien huurder bij het einde van de huurovereenkomst aan zijn verplichtingen tot herstel, volledige ontruiming en eventueel ongedaanmaking van aangebrachte veranderingen of toevoegingen niet heeft voldaan, is verhuurder gerechtigd alle ten gevolge daarvan noodzakelijke werkzaamheden op kosten van huurder zelf uit te voeren of te doen uitvoeren, waarbij huurder zich reeds nu voor alsdan verplicht deze kosten te voldoen. Ook overige schade ontstaan door nalatigheid van huurder, komt voor zijn rekening.
(…)
Artikel 15 Boete
Huurder is verplicht ten behoeve van verhuurder een onmiddellijk opeisbare boete van € 25,-
(niveau 2013, geïndexeerd volgens de CBS Consumentenprijsindex, Alle Huishoudens) per
kalenderdag te betalen, indien hij enige bepaling uit deze Algemene Huurvoorwaarden
overtreedt, onverminderd zijn verplichting om alsnog overeenkomstig deze Algemene
Huurvoorwaarden te handelen en onverminderd verhuurders overige rechten op
schadevergoeding. Deze boete zal, zonder rechterlijke tussenkomst voor elke dag waarin de overtreding voortduurt, verschuldigd zijn.”.
3.De vordering en het verweer
3.1.
Alwel vordert, samengevat en na vermindering van eis, veroordeling van [gedaagde] tot betaling van € 12.258,68, vermeerderd met rente en kosten.
3.2.
Alwel legt aan haar vordering ten grondslag dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van de voor hem uit hoofde van de huurovereenkomst voortvloeiende verplichtingen. Concreet vordert Alwel betaling van achterstallige huurtermijnen, een boete in verband met hennep en mutatiekosten die Alwel heeft moeten maken om de woning weer in verhuurbare staat te brengen, vermeerderd met rente en kosten.
3.3.
[gedaagde] voert verweer. Hij erkent de huurachterstand, maar betwist de overige gevorderde kosten verschuldigd te zijn.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna in onderdeel 4 (De beoordeling), voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Huurachterstand
4.1.
Gelet op de erkenning van de huurachterstand, zal dit onderdeel van de vordering worden toegewezen. De kantonrechter gaat daarbij uit van de huurbedragen zoals weergegeven in de dagvaarding, in totaal een bedrag van € 1.554,06, waarop door [gedaagde] verrichte betalingen van € 800,00 en € 100,00 nog in mindering moeten worden gebracht. Daarmee resteert een huurachterstand van € 654,06. De hierover gevorderde wettelijke rente is gelet op het betalingsverzuim van [gedaagde] ook toewijsbaar.
Algemene huurvoorwaarden
4.2.
De kantonrechter dient vervolgens allereerst te beoordelen of de algemene huurvoorwaarden van toepassing zijn tussen partijen. [gedaagde] heeft als verweer gevoerd dat de algemene voorwaarden niet aan hem zijn toegestuurd en niet aan hem ter hand zijn gesteld. Hij kan zich niet herinneren dat hij de huurovereenkomst en de daarbij geldende huurvoorwaarden via elektronische weg heeft ontvangen en ondertekend.
4.3.
Hoewel Alwel geen (digitaal) getekende versie van de huurovereenkomst en de algemene huurvoorwaarden heeft overgelegd, merkt de kantonrechter op dat Alwel ter zitting uitvoerig heeft toegelicht op welke wijze de huurovereenkomst en de daarbij behorende algemene huurvoorwaarden digitaal aan [gedaagde] ter hand zijn gesteld en door hem zijn ondertekend. Alwel heeft daarbij gesteld dat de procedure van verhuur van een woning en het overhandigen van de sleutels pas doorgang vindt nadat de huurovereenkomst en de algemene huurvoorwaarden door de huurder (digitaal) zijn ondertekend en een maandtermijn borg is betaald. Ter onderbouwing hiervan heeft Alwel bij akte nog een schriftelijke machtiging van [gedaagde] in het geding gebracht waarin hij zijn moeder machtigt om de sleutels te komen ophalen. [gedaagde] heeft een en ander niet althans niet voldoende gemotiveerd weersproken. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft Alwel voldoende aannemelijk gemaakt dat de algemene huurvoorwaarden aan [gedaagde] ter hand zijn gesteld op de wijze zoals Alwel heeft gesteld en onderbouwd. Dit betekent dat de algemene huurvoor-waarden van toepassing zijn tussen partijen.
Boete
4.4.
Uit artikel 6.8 van de algemene huurvoorwaarden volgt dat een huurder een boete van € 2.500,00 verschuldigd is indien sprake is van overtreding van de Opiumwet. [gedaagde] heeft aangevoerd dat sprake is van een onredelijk bezwarend beding.
4.5.
De kantonrechter is van oordeel dat het boetebeding, zoals is opgenomen in artikel 6.8 van de algemene huurvoorwaarden, voor zover deze ziet op de boete van € 2.500,00, op zichzelf gezien niet oneerlijk is. De boete is gelimiteerd en van een onevenredig hoge schadevergoeding is geen sprake. De kantonrechter dient daarnaast echter op basis van rechtspraak van het Hof van Justitie (in het bijzonder HvJ EG 21 april 2016, C-377/14, ECLI:EU:C:2016:283, Radlinger/Finway) [1] bij de beoordeling van het beding ook rekening te houden met de mogelijke cumulatie van het beding met andere sancties voor dezelfde gedraging.
4.6.
Als gekeken wordt naar de cumulatieve werking van alle desbetreffende bedingen in de algemene huurvoorwaarden, waaronder de tevens in artikel 6.8 van de algemene huurvoorwaarden opgenomen boete van € 50,00 per dag voor iedere dag dat de overtreding voortduurt en het in artikel 15 opgenomen algemene boetebeding van € 25,00 per dag, bestaat daarmee de kans dat deze boetes zodanig kunnen cumuleren met een onredelijk resultaat tot gevolg. Bovendien zijn deze boetebedingen niet gelimiteerd. Het is van belang dat de toetsing van een boetebeding voor wat betreft de cumulatieve werking van alle bedingen van de desbetreffende overeenkomst plaatsvindt ongeacht of de schuldeiser daadwerkelijk de volledige nakoming van alle bedingen nastreeft. De kantonrechter concludeert dat het boetebeding onredelijk bezwarend is zoals bedoeld in artikel 6:233 van het Burgerlijk Wetboek (BW) en daarom wordt vernietigd. De gevorderde boete € 2.500,00 wordt om die reden afgewezen.
Mutatiekosten
4.7.
De kantonrechter stelt voorop dat het de verplichting van een huurder is om op het overeengekomen tijdstip van het einde van de huurovereenkomst het gehuurde in de oorspronkelijke staat terug te brengen, maar dat een verhuurder daaraan moet meewerken door bijvoorbeeld een voorinspectie te houden. [gedaagde] heeft aangevoerd dat er niet conform artikel 11.2 van de algemene huurvoorwaarden een inspectie in aanwezigheid van hem heeft plaatsgevonden. De kantonrechter volgt dat standpunt. Uit niets is gebleken dat Alwel in dit geval een voorinspectie heeft gehouden en dat [gedaagde] naar aanleiding daarvan in de gelegenheid is gesteld om eventuele gebreken op eigen kosten te verhelpen. Nu er geen sprake is geweest van een voorinspectie en [gedaagde] niet in de gelegenheid is gesteld om eventuele gebreken op eigen kosten te verhelpen, kan Alwel op grond van vaste rechtspraak geen aanspraak maken op volledige vergoeding van herstelkosten. Slechts de kosten die [gedaagde] zelf had moeten maken om het gehuurde in goede staat op te leveren kunnen worden gevorderd (Hoge Raad 27 november 1998, ECLI:NL:HR:1998:ZC2790). [2] Doorgaans betekent dit dat alleen de materiaalkosten in rekening kunnen worden gebracht en niet de arbeidskosten. Alwel heeft een opsomming van de gestelde herstel-/mutatiekosten in het geding gebracht van in totaal € 7.486,61. De kantonrechter stelt vast dat deze kosten uitsluitend bestaan uit arbeidskosten. Dit betekent dat het gevorderde bedrag alleen al daarom zal worden afgewezen, nog los van het feit dat Alwel de kosten bovendien ook onvoldoende onderbouwd heeft met onderliggende bewijsstukken (bijvoorbeeld met facturen en/of betalingen).
Buitengerechtelijke incassokosten
4.8.
Alwel heeft ook buitengerechtelijke incassokosten gevorderd. Het verweer van [gedaagde] dat deze kosten niet verschuldigd zijn omdat de WIK-brief van 11 april 2022 een standaard brief betreft, volgt de kantonrechter niet. Voor de verschuldigdheid van de vergoeding van incassokosten is een enkele brief die voldoet aan de voorwaarden van het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten voldoende. De gevorderde vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten zal worden toegewezen over de huurachterstand ten tijde van het versturen van de brief, te weten € 1.554,06. Deze vergoeding bedraagt op grond van het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten € 282,06.
Totaal toe te wijzen bedrag en proceskosten
4.9.
Uit het voorgaande volgt dat in totaal het volgende bedrag wordt toegewezen:
- hoofdsom
€
654,06
- buitengerechtelijke incassokosten
€
282,06
+
Totaal
€
936,12
4.10.
[gedaagde] zal op basis van het toe te wijzen bedrag aan hoofdsom van € 654,06 in de proceskosten van Alwel worden veroordeeld. Die kosten worden als volgt vastgesteld:
- kosten van de dagvaarding
€
125,86
- griffierecht
€
322,00
- salaris gemachtigde
€
264,00
(2,00 punten × € 132,00)
Totaal
€
711,86
4.11.
Volgens vaste rechtspraak levert een kostenveroordeling ook voor de door Alwel gevraagde nakosten een executoriale titel op. Dit betekent dat als Alwel na deze uitspraak ook nog kosten zou moeten maken (de nakosten), [gedaagde] daarvoor nog een bedrag zal moeten betalen van € 66,00. Hier kan nog een bedrag bijkomen voor de eventuele betekening van de uitspraak. In dit vonnis hoeft hierover geen aparte beslissing te worden genomen (zie ook de uitspraak van de Hoge Raad ECLI:NL:HR:2022:853).
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
veroordeelt [gedaagde] om aan Alwel te betalen een bedrag van € 936,12, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over € 654,06 vanaf de vervaldata van de betreffende (huur)termijnen tot de dag dat alles betaald is;
5.2.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van Alwel, vastgesteld op € 711,86;
5.3.
verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
5.4.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. Sierkstra en is in het openbaar uitgesproken op 13 september 2023.