ECLI:NL:RBZWB:2025:332

• Datum uitspraak: 24 januari 2025
• Publicatiedatum: 24 januari 2025
• Zaaknummer: 23/10133, 23/10134, 23/10135
• Instantie: Rechtbank Zeeland-West-Brabant
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Omgevingsrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: S. Hindriks
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Beroep tegen de vaststelling van planschadevergoeding in het kader van bestemmingsplan ‘Nieuwbouw kerk [gemeenschap]’

Op 24 januari 2025 heeft de Rechtbank Zeeland-West-Brabant uitspraak gedaan in een zaak over planschadevergoeding. Eisers, eigenaren van woningen in [plaats], hebben beroep ingesteld tegen de beslissingen van het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Reimerswaal, die hun verzoeken om tegemoetkoming in planschade ongegrond verklaarden. De rechtbank heeft de beroepen gelijktijdig behandeld op 18 december 2024. De eisers stelden dat hun woningen in waarde zijn gedaald door de vaststelling van het bestemmingsplan ‘Nieuwbouw kerk [gemeenschap]’. De rechtbank oordeelde dat de adviezen van [adviesbureau 1] voldoende onderbouwd waren en dat de schadebedragen redelijk waren vastgesteld. De rechtbank concludeerde dat de eisers gedeeltelijk voorzienbaarheid van de planschade hadden, omdat het gebied in een beleidsvisie als toekomstig woningbouwgebied was aangemerkt. De rechtbank verklaarde de beroepen ongegrond en oordeelde dat het college de planschade en de vergoeding voor de ingeschakelde deskundige in redelijkheid kon vaststellen. De uitspraak is openbaar gemaakt op 6 februari 2025.

Uitspraak

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT

Zittingsplaats Middelburg

Bestuursrecht

zaaknummers: 23/10133, 23/10134 en 23/10135

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 24 januari 2025 in de zaak tussen

1. [eiser 1] uit [plaats] , eiser 1 (zaaknummer 23/10133),

2. [eiser 2] , uit [plaats] , eiser 2 (zaaknummer 23/10134),

3. (de erven van) [eiser 3] uit [plaats] , eiser 3 (zaaknummer 23/10135,

samen: eisers,

(gemachtigde: mr. J. van Groningen),

en

het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Reimerswaal (het college).

Als derde partij heeft deelgenomen:

[gemeenschap] , uit [plaats] .

Inleiding

Eisers hebben beroep ingesteld tegen de beslissingen op bezwaar van 28 augustus 2023 (bestreden besluiten) over het toewijzen van hun verzoeken om tegemoetkoming in planschade.

De rechtbank heeft de beroepen op 18 december 2024 gelijktijdig op zitting behandeld. Eiser 1 en eiser 2 waren samen met hun gemachtigde aanwezig. Namens het college waren [naam 1] en mr. T.A.P. Langhout (digitaal via Teams) aanwezig. De derde partij heeft zich laten vertegenwoordigen door [naam 2] en [naam 3] .

Beoordeling door de rechtbank

1. Feiten

Eiser 1 is eigenaar van de woning aan de [adres 1] in [plaats] . Eiser 2 is eigenaar van de woning aan de [adres 2] in [plaats] . Eiser 3 is eigenaar van de woning aan de [adres 3] in [plaats] .

De derde partij heeft een nieuw kerkgebouw gerealiseerd aan de [straat 1] in [plaats] . De gemeenteraad van de gemeente Reimerswaal heeft op 29 mei 2018 het bestemmingsplan ‘Nieuwbouw kerk [gemeenschap] ’ vastgesteld. De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: Afdeling) ^[1] heeft op 20 maart 2019 uitspraak gedaan in de daartegen gerichte beroepen.

Eisers hebben op 18 januari 2022 en 21 maart 2022 afzonderlijke verzoeken om een tegemoetkoming in planschade ingediend bij het college. Volgens eisers is de waarde van hun woningen gedaald als gevolg van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan.

[adviesbureau 1] heeft op 8 december 2022 in opdracht van het college planschadeadviezen uitgebracht over de aanvragen tot tegemoetkoming in planschade. [adviesbureau 1] heeft het college geadviseerd het verzoek om tegemoetkoming in planschade toe te wijzen en een tegemoetkoming in planschade toe te kennen aan eiser 1 van € 10.000,-, aan eiser 2 van € 7.000,- en aan eiser 3 van € 9.000,-.

Het college heeft de planschadeverzoeken bij afzonderlijke besluiten van 10 januari 2023 overeenkomstig die adviezen toegewezen.

Eisers hebben daar afzonderlijk van elkaar op 17 februari 2023 bezwaar tegen gemaakt. Eisers hebben planschaderapporten (second opinions) van [adviesbureau 2] van 6 juni 2023 ingebracht in de bezwaarprocedure.

Bij de bestreden besluiten heeft het college de bezwaren ongegrond verklaard.

Eisers hebben daar op 9 oktober 2023 beroep tegen ingesteld.

2. Wettelijk kader

2.1

Het bestreden besluit is gebaseerd op de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Die wet is op 1 januari 2024 ingetrokken. Op die datum is de Omgevingswet in werking getreden. In artikel 4.19 van de Invoeringswet Omgevingswet heeft de wetgever regels van overgangsrecht gegeven voor een verzoek om vergoeding van schade die is geleden door de inwerkingtreding van een besluit als bedoeld in artikel 6.1, tweede lid, onder a, van de Wro. Het oude recht blijft op grond van het derde lid van toepassing op het verzoek om schadevergoeding tot het besluit onherroepelijk wordt en, bij toewijzing van het verzoek, de toegewezen schadevergoeding volledig is betaald. Dat betekent dat in dit geval de Wro, zoals die gold vóór 1 januari 2024, van toepassing blijft. ^[2]

2.2

Op grond van de Wro kende het college degene die in de vorm van een inkomensderving of een vermindering van de waarde van een onroerende zaak schade leed of zou lijden als gevolg van een bepaling van een bestemmingsplan, op aanvraag een tegemoetkoming toe, voor zover de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoorde te blijven en voor zover de tegemoetkoming niet voldoende anderszins was verzekerd. ^[3]

2.3

Aan de planschaderegeling van de Wro lag het égalitébeginsel ten grondslag: alleen onevenredige, buiten het normaal maatschappelijk risico vallende en op een beperkte groep burgers of instellingen drukkende schade die het gevolg is van het op de behartiging van het openbaar belang gericht optreden van de overheid, kwam voor vergoeding in aanmerking.

3. Planschadeverzoeken

Eisers hebben verzocht om een tegemoetkoming in planschade, omdat zij stellen dat hun woningen in waarde zijn verminderd als gevolg van de vaststelling van bestemmingsplan ‘Nieuwbouw kerk [gemeenschap] ’.

4. Adviezen [adviesbureau 1]

4.1

Het college heeft de verzoeken ter advisering voorgelegd aan [adviesbureau 1] en heeft de besluitvorming gebaseerd op adviezen van dat adviesbureau van 8 december 2022. De adviezen zijn aangevuld door [adviesbureau 1] op 2 mei 2023, 19 juni 2023 en 18 januari 2024.

4.2

Indien in een advies van een door een bestuursorgaan benoemde onafhankelijke en onpartijdige deskundige op objectieve wijze verslag is gedaan van het door deze deskundige verrichte onderzoek en daarin op inzichtelijke wijze is aangegeven welke feiten en omstandigheden aan de conclusies ervan ten grondslag zijn gelegd en deze conclusies niet onbegrijpelijk zijn, mag dat bestuursorgaan bij het nemen van een besluit op een verzoek om tegemoetkoming in planschade van dat advies uitgaan, tenzij concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid of volledigheid ervan naar voren zijn gebracht. ^[4]

4.3

[adviesbureau 1] hebben beoordeeld:

of en in hoeverre de planologische ontwikkelingen hebben geleid tot planologisch nadeel bij eisers. Dit heeft het adviesbureau beoordeeld door middel van een planvergelijking en vaststelling van de schadefactoren;

of en in hoeverre het planologisch nadeel heeft geleid tot schade voor eisers. Dit heeft het adviesbureau beoordeeld door middel van een taxatie van de schade;

of en in hoeverre de planologische ontwikkelingen voorzienbaar waren voor eisers;

of en in hoeverre de schade behoort tot het normaal maatschappelijk risico van eisers.

4.4

Eisers hebben aangevoerd dat het college niet van de adviezen van [adviesbureau 1] heeft mogen uitgaan, omdat op punten 1 t/m 3 moet worden getwijfeld aan de juistheid en volledigheid daarvan. Ter onderbouwing van dat standpunt hebben eisers per afzonderlijke woning een second opinion van [adviesbureau 2] (hierna: [adviesbureau 2] ) van 6 juni 2023 overgelegd.

5. Planvergelijking

5.1

Tussen partijen is in geschil of [adviesbureau 1] een juiste planvergelijking heeft gemaakt.

Toetsingskader

5.2

Volgens vaste rechtspraak ^[5] van de Afdeling moest voor de beoordeling van een aanvraag om een tegemoetkoming in planschade worden onderzocht of de aanvrager als gevolg van de desbetreffende wijziging van het planologische regime in een nadeliger positie was komen te verkeren en ten gevolge daarvan schade leed of zou lijden. Hiertoe moest de wijziging, waarvan gesteld werd dat deze planschade had veroorzaakt, worden vergeleken met het oude planologische regime. Daarbij was niet de feitelijke situatie van belang, maar wat maximaal op grond van het oude planologische regime kon worden gerealiseerd, ongeacht of verwezenlijking heeft plaatsgevonden. Alleen als realisering van de maximale mogelijkheden met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kon worden uitgesloten, kon aanleiding bestaan om van dit uitgangspunt af te wijken.

5.3

Voor het geven van een antwoord op de vraag welk gewicht werd toegekend aan bepaalde schadefactoren bij de bepaling van de waarde van een onroerende zaak is in het algemeen specialistische kennis vereist, waarover slechts een deskundige beschikt. ^[6]

Adviezen [adviesbureau 1]

5.4

In de adviezen heeft [adviesbureau 1] een vergelijking gemaakt tussen de oorspronkelijke planologie en de nieuwe planologie. Met behulp van die planvergelijking heeft het adviesbureau de nadelige ruimtelijke effecten voor eisers vastgesteld.

5.5

De
oorspronkelijke planologie is volgens [adviesbureau 1] gebaseerd op het bestemmingsplan ‘ [plaats] ’ en het bestemmingsplan ‘Buitengebied 2016’. In beide bestemmingsplannen was aan het perceel de bestemming ‘Agrarisch’ toegekend. Op het deel van het perceel waarop de bestemming ‘Agrarisch’ van toepassing was op grond van het bestemmingsplan ‘ [plaats] ’, was geen bouwvlak aangegeven. Op deze gronden mochten uitsluitend bouwwerken (geen gebouwen) worden gerealiseerd met een maximale hoogte van drie meter en erfafscheidingen met een maximale hoogte van twee meter. Op het deel van het perceel waarop de bestemming ‘Agrarisch’ van toepassing was op grond van het bestemmingsplan ‘Buitengebied, 3e herziening’ was wel een bouwvlak aangegeven. Binnen dat bouwvlak mochten onder meer bedrijfsgebouwen worden gerealiseerd met een maximale goot- en bouwhoogte van acht en twaalf meter. De
nieuwe planologie is gebaseerd op het bestemmingsplan ‘Nieuwbouw kerk [gemeenschap] ’. In dat bestemmingsplan was aan het perceel de bestemming ‘Maatschappelijk’ toegekend. Het bouwvlak binnen die bestemming was 8.200 m2 en mocht maximaal 60% worden bebouwd. Binnen dit bouwvlak was het toegestaan om gebouwen te bouwen met een maximale goot- en bouwhoogte van zes en vijfentwintig meter en een toren van 45 meter.

5.6

[adviesbureau 1] heeft een vergelijking gemaakt tussen die oorspronkelijke en nieuwe situatie. Het adviesbureau heeft geconcludeerd dat eisers de volgende negatieve ruimtelijke effecten zullen ondervinden als gevolg van de wijziging van het planologisch regime. Als gevolg van de planologische wijziging treedt qua bebouwingsmogelijkheden zwaar planologisch nadeel op, omdat het uitzicht van eisers daardoor ten nadele wijzigt. De bouwhoogtes zijn frontaal voor de woningen van eisers toegenomen met onder andere een kerktoren van 45 meter en overige kerkgebouwen van 25 meter hoog. Als gevolg van de planologische wijziging treedt qua gebruiksmogelijkheden middelzwaar planologisch nadeel op. De bestemming ‘Maatschappelijk’ heeft een grotere verkeersaantrekkende werking. Als gevolg daarvan vindt een intensivering plaats van het gebruik van de [straat 1] en daarom een verdere aantasting van de privacy. Bij die bestemming kan ook meer geluids- en lichtoverlast worden ervaren. Verder treedt met betrekking tot verkeer middelzwaar planologisch nadeel op, omdat uit een mobiliteitsonderzoek blijkt dat er – met name op zondag – een toename van auto’s ter hoogte van de woningen van eisers wordt verwacht.

Standpunt eisers

5.7

Eisers hebben aangevoerd dat de voor eisers negatieve ruimtelijke effecten als gevolg van de planvergelijking niet volledig zijn vastgesteld. Ter onderbouwing van dat standpunt verwijzen eisers naar de second opinions van [adviesbureau 2] . In die second opinions wordt ten aanzien van uitzicht aangesloten bij de adviezen van [adviesbureau 1] , maar wordt daaraan toegevoegd dat ook het zicht op de zonsondergang (in de zomermaanden) is verdwenen. Daarnaast treedt als gevolg van de planologische wijziging ook schaduwhinder op voor eisers in de laatste uren van de dag in de zomermaanden. Die periode beslaat meerdere maanden, zodat van een relatief geringe tijdsduur geen sprake is. Volgens [adviesbureau 2] treedt daarnaast geen middelzwaar maar zwaar planologisch nadeel op ten aanzien van de privacy. De [straat 1] zal op piekmomenten (met name op zondagen) intensief worden gebruikt. Meerdere malen per zondag zullen ongeveer tweeduizend kerkgangers zich via diverse transportmiddelen naar het kerkgebouw begeven. Daarnaast is niet uitgesloten dat er vanuit het kerkgebouw zicht is op de woningen van eisers en is het gebruik van de tussenliggende percelen (met bestemming groen) ook intensiever. [adviesbureau 2] heeft daaraan toegevoegd dat ten aanzien van de situering sprake zal zijn van zwaar planologisch nadeel, omdat de woning in het nieuwe planologische regime is georiënteerd richting een omvangrijk kerkgebouw met bijbehorende kerktoren op ongeveer 100 meter afstand. Het nieuwe planologische regime laat – gelet op de omvang, situering en bereikbaarheid – ook een intensief gebruik van het gebouw toe voor een groot aantal bezoekers. Deze nieuwbouw en deze maatschappelijke functie hebben een dominerende invloed op de omgeving en dit heeft een verkeersaantrekkende werking. Ter plaatse van de woningen van eisers ontstaat verlies aan ruimtebeleving.

5.8

Daarnaast hebben eisers in het kader van de planvergelijking aangevoerd dat de bebouwingsmogelijkheden die bestonden op grond van het bestemmingsplan “Buitengebied 2016” feitelijk niet realiseerbaar waren. De situering van deze gronden ten opzichte van de melkveehouderij en de aard van het ter plaatse aanwezige bedrijf, stonden daaraan in de weg. Eisers verwijzen naar een uitspraak van de Afdeling van 1 juni 2022 ^[7] ter onderbouwing van dit standpunt.

Beoordeling

5.9

De rechtbank stelt voorop dat uit de in overweging 5.2 genoemde jurisprudentie van de Afdeling blijkt dat in het kader van de planvergelijking niet de feitelijke situatie van belang werd geacht, maar wat maximaal op grond van het oude planologische regime kon worden gerealiseerd, ongeacht of verwezenlijking heeft plaatsgevonden. Alleen als realisering van de maximale mogelijkheden met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kon worden uitgesloten, kon aanleiding bestaan om van dit uitgangspunt af te wijken. Eisers hebben niet met objectieve en verifieerbare bewijsstukken onderbouwd dat de bebouwingsmogelijkheden die bestonden op grond van het bestemmingsplan “Buitengebied 2016” met een aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid feitelijk niet realiseerbaar waren. De uitspraak van de Afdeling waar zij naar verwijzen ter onderbouwing van dit standpunt is niet relevant, omdat die niet ziet op een verzoek om planschadevergoeding.

5.1

De rechtbank is van oordeel dat het college – door verwijzing naar de adviezen van [adviesbureau 1] – voldoende inzicht heeft gegeven in de planologische vergelijking en de omvang van de nadelige gevolgen die eisers als gevolg van de nieuwe planologische bebouwings- en gebruiksmogelijkheden zullen ervaren.

5.11

[adviesbureau 1] heeft inzichtelijk gemaakt dat als gevolg van de wijziging in de planologische
bebouwingsmogelijkheden zwaar planologisch nadeel optreedt, omdat het uitzicht van eisers daardoor ten nadele wijzigt. Ook door [adviesbureau 2] is dit nadeel in de second opinions gekwalificeerd als zwaar planologisch nadeel. Door eisers is niet gemotiveerd waarom het al door [adviesbureau 2] betrokken verlies van uitzicht op de zonsondergang in de zomermaanden aanleiding zou moeten geven voor een nog zwaardere kwalificatie van het nadeel.

5.12

[adviesbureau 1] heeft ook inzichtelijk gemaakt dat als gevolg van de wijziging in de planologische
gebruiksmogelijkheden middelzwaar planologische nadeel optreedt.

In de adviezen heeft [adviesbureau 1] voldoende toegelicht dat in de nieuwe situatie sprake zal zijn van een middelzware aantasting van de privacy van eisers.

Naar het oordeel van de rechtbank is door [adviesbureau 2] in de second opinions onvoldoende aannemelijk gemaakt dat de aantasting van de privacy in de nieuwe situatie gekwalificeerd moet worden als ‘zwaar’. In die second opinions heeft [adviesbureau 2] ten onrechte betrokken dat de weg voor de woningen van eisers (de [straat 1] ) in de oude situatie feitelijk weinig werd gebruikt. Zoals de rechtbank onder 5.9 heeft overwogen moest bij het vaststellen van de oude planologische situatie uitgegaan worden van wat maximaal op grond van het oude planologische regime kon worden gerealiseerd en het daarmee samenhangende maximaal mogelijke gebruik van de [straat 1] . In de adviezen van [adviesbureau 1] is bij de vaststelling van de intensiviteit van het gebruik van de [straat 1] in de oude situatie wel uitgegaan van het maximaal mogelijke. Uit die adviezen blijkt dat de [straat 1] in de nieuwe situatie intensiever zal worden gebruikt. Dat zal leiden tot een verdere aantasting van de privacy van eiser. Naar het oordeel van de rechtbank heeft [adviesbureau 1] dat planologisch nadeel kunnen kwalificeren als middelzwaar, omdat uit het mobiliteits-onderzoek ^[8] blijkt dat een maatregel is getroffen om die intensivering te beperken bij het vertrek uit de kerk. Om te voorkomen dat deze verkeersstroom tot problemen leidt op de [straat 1] is ervoor gekozen alleen de rijrichting naar de [straat 2] toe te staan. Daarnaast acht de rechtbank een inbreuk op de privacy van eisers als gevolg van zicht vanuit het kerkgebouw op de woningen van eisers en een intensiever gebruik van het kerk-perceel niet aannemelijk. Uit het bij het bestemmingsplan gevoegde inpassingplan ^[9] blijkt namelijk dat in de nieuwe situatie bomen tussen de woningen en het kerk-perceel zullen worden geplaatst.

Naar het oordeel van de rechtbank heeft [adviesbureau 1] in de adviezen ook voldoende onderbouwd dat geen planologisch nadeel zal ontstaan voor eisers als gevolg van schaduwhinder (door [adviesbureau 2] als ‘licht nadelig’ betrokken bij de beoordeling van de
bebouwingsmogelijkheden ). Uit de adviezen blijkt dat aan de hand van de zonnebanenkaart van het KNMI (52 graden noorderbreedte) is vastgesteld dat slechts sprake zal zijn van een beperkte wijziging van de bezonningssituatie. In de zomermaanden zal de kerk uitsluitend in de laatste uren van de dag schaduwhinder veroorzaken. Ter zitting heeft mr. Langhout daaraan toegevoegd dat dit, gezien de noordwestelijke ligging van de kerk ten opzichte van de woningen, uitsluitend aan de voorzijde van de woningen zal plaatsvinden. Naar het oordeel van de rechtbank heeft [adviesbureau 1] onder die omstandigheden redelijkerwijs kunnen concluderen dat deze beperkte tijdsduur over het hele jaar gerekend niet zal leiden tot planologisch nadeel voor eisers. De rechtbank acht aannemelijk dat een redelijk denkend en handelend koper daar geen rekening mee zal houden bij de aankoop van de woningen.

5.13

De rechtbank is daarnaast van oordeel dat [adviesbureau 1] de situeringswaarde in de planvergelijking terecht niet als zelfstandige schadefactor heeft beschouwd, omdat niet is gebleken dat de weging van de verschillende schadefactoren – in dit geval – leidt tot aanvullend planologisch nadeel. ^[10] [adviesbureau 2] heeft geen andere schadefactoren genoemd dan die al door [adviesbureau 1] zijn meegewogen. Gelet daarop acht de rechtbank niet aannemelijk dat de situeringswaarde zou kunnen leiden tot aanvullend planologisch nadeel.

6. Schade

6.1

Tussen partijen is verder in geschil of [adviesbureau 1] de schadebedragen (de waardevermindering) op een juiste wijze heeft vastgesteld. Tussen partijen is de peildatum (24 augustus 2017) niet in geschil.

Toetsingskader

6.2

Als geconcludeerd werd dat de wijziging van het planologische regime zou leiden tot schade, dan moest naar het tijdstip van het in werking treden van de betrokken planologische maatregel het schadebedrag worden bepaald. Bij de bepaling van de waardevermindering was maatgevend welke prijs een redelijk denkend en handelend koper voor de onroerende zaak zou hebben geboden onmiddellijk voor de inwerkingtreding van het nieuwe planologische regime en op het tijdstip direct daarna, uitgaande van wat maximaal op grond van het oude en nieuwe planologische regime kon worden gerealiseerd. ^[11]

6.3

De datum waarop het gestelde schadeveroorzakend besluit in werking was getreden, had te gelden als peildatum voor het antwoord op de vraag of ten gevolge van een onherroepelijk geworden besluit als bedoeld in artikel 6.1, tweede lid, van de Wro schade was geleden. ^[12]

6.4

Uit vaste rechtspraak van de Afdeling ^[13] volgt dat een taxateur in zijn taxatierapport op inzichtelijke wijze moet aangeven welke taxatiemethode hij heeft gebruikt, welke overige feiten en omstandigheden hij aan de taxatie ten grondslag heeft gelegd en dat de taxatie niet onbegrijpelijk mag zijn. De bestuursrechter kan een taxatie slechts terughoudend toetsen. Daarbij is van belang dat de waardering van onroerende zaken niet slechts door het toepassen van een taxatiemethode plaatsvindt, maar daarbij ook de kennis, ervaring en intuïtie van de desbetreffende deskundige een rol spelen. ^[14] De maatstaf bij de te verrichten toetsing is niet de eigen waardering door de rechter van de nadelen van de planologische wijziging, maar de vraag of grond bestaat voor het oordeel dat het bestuursorgaan, gelet op de motivering van het advies van de door het bestuursorgaan ingeschakelde deskundige, zich bij de besluitvorming niet in redelijkheid op dat deskundigenoordeel heeft kunnen baseren. Dit laat onverlet dat de besluitvorming dient te voldoen aan de eisen die het recht aan de zorgvuldigheid en de motivering stelt en dat de rechter de besluitvorming daaraan moet toetsen. ^[15]

Adviezen [adviesbureau 1]

6.5

In het advies van 8 december 2022 heeft [adviesbureau 1] geconcludeerd dat de waarde van de eigendom van de woning aan de [adres 1] (woning van eiser 1) voor een willekeurige gegadigde koper per peildatum is gedaald met een bedrag van € 50.000,- als gevolg van de vaststelling van het bestemmingsplan. [adviesbureau 1] baseert dit op een vergelijking tussen de waarde van het object op basis van het oude planologische regime (€ 750.000,-) en de waarde van het object op basis van het nieuwe planologische regime (€ 700.000,-). De waarde van de onroerende zaak voorafgaand aan de planologische wijziging is tot stand gekomen op grond van de vergelijkingsmethode. Die methode houdt in dat [adviesbureau 1] onderzoek heeft gedaan naar verkochte en te koop staande objecten in de omgeving van de onroerende zaak en daarbij rekening gehouden heeft met verschil in ligging, oppervlakte van het kavel, grootte, kwaliteit van de woning, de aanwezige bijgebouwen en het verschil in peildatum en bestemming.

6.6

In het advies van 8 december 2022 heeft [adviesbureau 1] geconcludeerd dat de waarde van de eigendom van de woning aan de [adres 2] (woning van eiser 2) voor een willekeurige gegadigde koper per peildatum is gedaald met een bedrag van € 35.000,- als gevolg van de vaststelling van het bestemmingsplan. [adviesbureau 1] baseert dit op een vergelijking tussen de waarde van het object op basis van het oude planologische regime (€ 525.000,-) en de waarde van het object op basis van het nieuwe planologische regime (€ 490.000,-). De waarde van de onroerende zaak voorafgaand aan de planologische wijziging is ook bij deze woning tot stand gekomen op grond van de vergelijkingsmethode.

6.7

In het advies van 8 december 2022 heeft [adviesbureau 1] geconcludeerd dat de waarde van de eigendom van de woning aan de [adres 3] (woning van eiser 3) voor een willekeurige gegadigde koper per peildatum is gedaald met een bedrag van € 40.000,- als gevolg van de vaststelling van het bestemmingsplan. [adviesbureau 1] baseert dit op een vergelijking tussen de waarde van het object op basis van het oude planologische regime (€ 550.000,-) en de waarde van het object op basis van het nieuwe planologische regime (€ 510.000,-). De waarde van de onroerende zaak voorafgaand aan de planologische wijziging is ook bij deze woning tot stand gekomen op grond van de vergelijkingsmethode.

Standpunt eisers

6.8

Eiser 1 heeft aangevoerd dat onjuiste uitgangspunten ten grondslag liggen aan de door [adviesbureau 1] vastgestelde waarde van de woning aan de
[adres 1] van € 700.000,- in de nieuwe situatie. In de second opinion van [adviesbureau 2] ten aanzien van deze woning wordt geconcludeerd dat de waarde van het eigendom voor een willekeurige gegadigde koper per peildatum is gedaald met een bedrag van € 55.000,-. [adviesbureau 2] baseert dit op een vergelijking tussen de waarde van het object op basis van het oude planologische regime (€ 750.000,-) en de waarde van het object op basis van het nieuwe planologische regime (€ 695.000,-).

6.9

Eiser 2 heeft aangevoerd dat onjuiste uitgangspunten ten grondslag liggen aan de door [adviesbureau 1] vastgestelde waarde van de woning aan de [adres 2] van € 525.000,- in de oude situatie en € 490.000,- in de nieuwe situatie. In de second opinion van [adviesbureau 2] ten aanzien van deze woning wordt geconcludeerd dat de waarde van het eigendom voor een willekeurige gegadigde koper per peildatum is gedaald met een bedrag van € 50.000,-. [adviesbureau 2] baseert dit op een vergelijking tussen de waarde van het object op basis van het oude planologische regime (€ 650.000,-) en de waarde van het object op basis van het nieuwe planologische regime (€ 600.000,-). De waarde op basis van het oude planologische regime is vastgesteld door de vergelijkingsmethode.

6.1

Eiser 3 heeft aangevoerd dat onjuiste uitgangspunten ten grondslag liggen aan de door [adviesbureau 1] vastgestelde waarde van de woning aan de [adres 3] van € 550.000,- in de oude situatie en € 510.000,- in de nieuwe situatie. In de second opinion van [adviesbureau 2] ten aanzien van deze woning wordt geconcludeerd dat de waarde van het eigendom voor een willekeurige gegadigde koper per peildatum is gedaald met een bedrag van € 50.000,-. [adviesbureau 2] baseert dit op een vergelijking tussen de waarde van het object op basis van het oude planologische regime (€ 650.000,-) en de waarde van het object op basis van het nieuwe planologische regime (€ 600.000,-). De waarde op basis van het oude planologische regime is vastgesteld door de vergelijkingsmethode.

Beoordeling

6.11

Naar het oordeel van de rechtbank heeft het college de vastgestelde schadebedragen (de waardeverminderingen) – door te verwijzen naar de adviezen van [adviesbureau 1] – voldoende inzichtelijk gemaakt.

6.12

Tussen eiser 1 en het college is niet in geschil dat de woning aan de [adres 4] op basis van het oude planologische regime een waarde had van € 750.000,-. Naar het oordeel van de rechtbank heeft [adviesbureau 1] de waarde van de woningen aan de [adres 2] en [adres 3] op basis van het oude planologische regime redelijkerwijs kunnen vaststellen op € 525.000,- en € 550.000,-. Uit de adviezen blijkt dat die waardes zijn gebaseerd op een wettelijke taxatie op basis van planmaximalisatie. Om de waardes te bepalen heeft [adviesbureau 1] de vergelijkingsmethode toegepast, waarbij rekening is gehouden met de relevante verschillen tussen de woningen en is geïndexeerd naar de peildatum. In een aanvullend advies van 19 juni 2023 heeft [adviesbureau 1] dat nader toegelicht door middel van een analyse van de op grond van de Wet waardering onroerende zaken vastgestelde waarden. Daarop hebben [adviesbureau 2] en eisers niet gereageerd.

6.13

Naar het oordeel van de rechtbank heeft [adviesbureau 1] de waarde van de woningen van eisers op basis van het nieuwe planologische regime ook redelijkerwijs kunnen vaststellen op € 700.000,-, € 490.000,- en € 510.000,-. In de adviezen is voldoende inzicht gegeven in de mate waarin de verschillende factoren hebben bijgedragen aan de waardeverminderingen. ^[16]

6.14

Naar het oordeel van de rechtbank kan redelijkerwijs niet worden uitgegaan van de door [adviesbureau 2] vastgestelde waarden op basis van het oude planologische regime. Uit de second opinions blijkt onvoldoende of die waarden zijn vastgesteld door middel van een taxatie op basis van planmaximalisatie. Gelet daarop kan redelijkerwijs ook niet worden uitgegaan van de door [adviesbureau 2] vastgestelde waardeverminderingen.

7. Voorzienbaarheid

7.1

Tussen partijen is daarnaast in geschil of [adviesbureau 1] de voorzienbaarheid op een juiste wijze heeft vastgesteld.

Toetsingskader

7.2

De voorzienbaarheid van een planologische wijziging werd beoordeeld aan de hand van het antwoord op de vraag of ten tijde van de investeringsbeslissing, zoals ten tijde van de aankoop van de desbetreffende onroerende zaak, voor een redelijk denkend en handelend koper aanleiding bestond om rekening te houden met de kans dat de planologische situatie ter plaatse in ongunstige zin zou veranderen. ^[17]

7.3

Indien de planschade voorzienbaar was, bleef deze voor rekening van de koper, omdat diegene in dat geval werd geacht de mogelijkheid van verwezenlijking van de negatieve ontwikkeling ten tijde van de aankoop van de desbetreffende onroerende zaak te hebben aanvaard. ^[18]

7.4

Met voorzienbaarheid werd in beginsel gedoeld op objectieve voorzienbaarheid, dat wil zeggen: voorzienbaarheid op basis van een concreet beleidsvoornemen dat openbaar is gemaakt. Niet vereist was dat het bewustzijn van het risico ook daadwerkelijk bij de koper aanwezig was. Indien geen sprake was van een openbaar gemaakt concreet beleids-voornemen, was in beginsel geen sprake van voorzienbaarheid. ^[19]

Adviezen [adviesbureau 1]

7.5

[adviesbureau 1] heeft geconcludeerd dat de helft van de planschade op basis van voorzienbaarheid voor rekening van eisers dient te blijven. Eisers hebben de woningen in 2007 (eiser 1), 1998 (eiser 2) en 1998 (eiser 3) gekocht. Op 26 augustus 1997 was door de gemeenteraad de ‘Beleidsvisie Wonen’ vastgesteld. Die beleidsvisie heeft van 16 september 1996 tot en met 27 oktober 1996 ter inzage gelegen. In die beleidsvisie is het gebied waarop de kerk is gerealiseerd expliciet opgenomen als toekomstig woningbouwgebied. Onder die omstandigheden kan eisers volgens [adviesbureau 1] gedeeltelijke voorzienbaarheid worden tegengeworpen. Die voorzienbaarheid is volgens het adviesbureau gedeeltelijk, omdat de planologisch mogelijk geworden kerk als meer nadelig kan worden gekwalificeerd dan de bouw van woningen. Gelet daarop heeft [adviesbureau 1] de schadebedragen gehalveerd tot: € 25.000,- (voor eiser 1), € 17.500,- (voor eiser 2) en € 20.000,- (voor eiser 3).

Standpunt eisers

7.6

Eisers hebben aangevoerd dat geen sprake was van voorzienbaarheid op het moment dat zij de woningen kochten. Ter onderbouwing van dat standpunt verwijzen zij naar de second opinions. Uit de Beleidsvisie Wonen blijkt op geen enkele wijze van een planologische inpassing van het kerkgebouw. Uit de Beleidsvisie blijkt uitsluitend dat woningbouw mogelijk was op de locatie. Dat mogelijk wel rekening moest worden gehouden met die woningbouw is volgens eisers niet relevant. Beslissend was of de mogelijkheid van de schadeveroorzakende overheidsmaatregel zodanig kenbaar was op het moment van investering, dat hiermee bij de investering rekening kon worden gehouden. ^[20] Dat is volgens [adviesbureau 2] niet het geval, omdat de ontwikkeling van het kerkgebouw niet vergelijkbaar is met een reguliere uitbreiding van een woongebied met laagbouw. Uit het beleid kon niet worden afgeleid dat een bouwvolume kon worden ontwikkeld, zoals dat nu planologisch is ingepast. Het gaat om een volstrekt andere invulling en inrichting van het gebied, die ten tijde van de aankoop niet was te voorzien. De woningbouw was ook niet pal voor de woningen van eisers voorzien.

Beoordeling

7.7

Uit het in overweging 7.2 opgenomen toetsingskader blijkt dat het in het kader van de voorzienbaarheid relevant was of voor een redelijk denkend en handelend koper aanleiding bestond om rekening te houden met de kans dat de planologische situatie ter plaatse in ongunstige zin zou veranderen. In dat kader was niet relevant of dit specifieke project op dat moment voorzienbaar was, zoals eisers stellen.

7.8

De rechtbank is van oordeel dat het college – door te verwijzen naar de adviezen van [adviesbureau 1] – heeft kunnen vaststellen dat voor eisers op het moment van de aankoop van de woningen redelijkerwijs voorzienbaar was dat de planologische situatie ter plaatse in ongunstige zin zou veranderen. Uit de door het college overgelegde relevante pagina’s uit de beleidsvisie van 26 augustus 1997 blijkt dat het gebied tussen de [straat 1] en de [straat 3] was gereserveerd voor woningbouw. Gelet daarop mag ervanuit worden gegaan dat eisers de mogelijkheid van verwezenlijking van een negatieve ontwikkeling hebben betrokken (of hadden moeten betrekken) bij het overeenkomen van de koopprijs.

8. Normaal maatschappelijk risico

8.1

In ieder geval bleef op grond van de Wro ^[21] als minimum forfait voor rekening van de aanvrager een gedeelte gelijk aan twee procent van de waarde van de onroerende zaak onmiddellijk voor het ontstaan van de schade. Dit was een dwingendrechtelijke bepaling. Een bestuursorgaan had niet de vrijheid om het minimum forfait niet toe te passen.

8.2

Tussen partijen is niet in geschil dat het normaal maatschappelijk risico moet worden vastgesteld op dat minimum wettelijk forfait. Gelet daarop zijn de schadebedragen vastgesteld op: € 10.000,- voor eiser 1 ^[22] , € 7.000,- voor eiser 2 ^[23] , en € 9.000,- voor eiser 3 ^[24] .

9. Deskundigenkosten in bezwaar

9.1

In het bestreden besluit heeft het college aan ieder van de eisers afzonderlijk een vergoeding toegekend voor het opstellen van de second opinion van € 1.500,- (€ 4.500,- in totaal). Eisers stellen dat het college een hogere vergoeding had moeten toekennen, omdat zij daar gezamenlijk € 17.271,- voor hebben betaald.

9.2

Op grond van artikel 7:15, tweede lid, van de Awb worden de kosten, die de belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar redelijkerwijs heeft moeten maken, door het bestuursorgaan uitsluitend vergoed op verzoek van de belanghebbende voor zover het bestreden besluit wordt herroepen wegens aan het bestuursorgaan te wijten onrechtmatigheid. Uit artikel 1, eerste lid, aanhef en onder b, van het Besluit proceskosten bestuursrecht (hierna: Bpb) volgt dat deze kosten onder meer betrekking hebben op de kosten van een deskundige die aan een partij verslag heeft uitgebracht. Volgens vaste rechtspraak van de Afdeling komen de kosten van een deskundige voor vergoeding in aanmerking als het inroepen van een deskundige redelijk was en ook de deskundigenkosten zelf redelijk zijn. Hieruit vloeit voort dat niet is vereist dat een deskundigenrapport over een voor de uitkomst van het geschil mogelijk relevante vraag uiteindelijk heeft bijgedragen aan het besluit. ^[25]

9.3

Tussen partijen is niet in geschil dat het college het door eisers inschakelen van een deskundige in de bezwaarfase redelijk heeft kunnen achten. Naar het oordeel van de rechtbank heeft het college de door eisers genoemde kosten voor de deskundige van € 17.271,- niet redelijk hoeven achten. De vergoeding van deskundigenkosten worden op basis van artikel 2, eerste lid, onder b, van het Bpb vastgesteld met overeenkomstige toepassing van de Wet tarieven in strafzaken en het Besluit tarieven in strafzaken. Het door [adviesbureau 2] gehanteerde uurtarief van € 195,- valt niet binnen het daar genoemde maximumtarief van € 142,75 (ten tijde van het bestreden besluit). ^[26] Het college heeft ook redelijkerwijs kunnen besluiten dat het aantal uur dat is opgegeven door [adviesbureau 2] (53,75 uur, naast een afzonderlijke factuur van € 6.555,30 voor het verrichten van drie taxaties zonder urenaanduiding) niet redelijk kan worden geacht, omdat de drie second opinions zo goed als identiek aan elkaar zijn en er geen taxatierapporten zijn opgesteld. Onder die omstandigheden heeft het college een vergoeding van € 4.500,- (in totaal) voor de kosten van de door eisers ingeschakelde deskundige redelijk kunnen achten.

10. Conclusie

10.1

Gelet op het voorgaande oordeelt de rechtbank dat het college de planschade en de vergoeding voor de ingeschakelde deskundige in redelijkheid kon vaststellen zoals hij heeft gedaan en zal zij de beroepen ongegrond verklaren.

10.2

Voor een proceskostenvergoeding bestaat daarom geen aanleiding.

Beslissing

De rechtbank verklaart de beroepen ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. S. Hindriks, rechter, in aanwezigheid van mr. N. van Asten, griffier, op 24 januari 2025 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.

griffier

rechter

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.

Voetnoten

1. ABRvS 20 maart 2019, ECLI:NL:RVS:2019:888.

2. ABRvS 24 januari 2024, ECLI:NL:RVS:2024:225, r.o. 3.

3. Artikel 6.1, eerste lid, en tweede lid, onder a, van de Wro.

4. ABRvS 28 augustus 2024, ECLI:NL:RVS:2024:3501, r.o. 15.

5. ABRvS 28 augustus 2024, ECLI:NL:RVS:2024:3501, r.o. 14, ABRvS 15 maart 2023, ECLI:NL:RVS:2023:1017, r.o. 6.1 en ABRvS 21 september 2022, ECLI:NL:RVS:2022:2742, r.o. 10.

6. ABRvS 2 oktober 2024, ECLI:NL:RVS:2024:3945, r.o. 9.3

7. ABRvS 1 juni 2022, ECLI:NL:RVS:2022:1544, r.o. 6.2.

8. Pagina 291.

9. Pagina 319.

10. ABRvS 9 maart 2022, ECLI:NL:RVS:2022:693, r.o. 12.1.

11. ABRVS 21 september 2022, ECLI:NL:RVS:2022:2742, r.o. 13.1 en ABRvS 29 maart 2023, ECLI:NL:RVS:2023:1236, r.o. 10.5.

12. ABRvS 28 september 2016, ECLI:NL:RVS:2016:2582, r.o. 4.2.

13. ABRvS 24 juli 2024, ECLI:NL:RVS:2024:2983, r.o. 32.

14. ABRvS 14 september 2022, ECLI:NL:RVS:2678, r.o. 11.3 en ABRvS 29 mei 2024, ECLI:NL:RVS:2024:2224, r.o. 14.2.

15. ABRvS 13 maart 2019, ECLI:NL:RVS:2019:779, r.o. 5.1.

16. ABRvS 16 juni 2021, ECLI:NL:RVS:2021:1269, r.o. 11.13.

17. ABRvS 2 oktober 2024, ECLI:NL:RVS:2024:3952, r.o. 10.1.

18. ABRvS 2 oktober 2024, ECLI:NL:RVS:2024:3952, r.o. 10.2.

19. ABRvS 2 oktober 2024, ECLI:NL:RVS:2024:3952, r.o. 10.3.

20. ABRvS 11 maart 2015, ECLI:NL:RVS:2015:763.

21. Artikel 6.2, tweede lid, van de Wro.

22. € 25.000,- min € 15.000,- (2% van € 750.000,-) is: € 10.000,-.

23. € 17.500,- min € 10.500,- (2% van € 525.000,-) is: € 7.000,-.

24. € 20.000,- min € 11.000,- (2% van € 555.000,-) is: € 9.000,-.

25. ABRvS 26 januari 2024, ECLI:NL:RVS:2024:304, r.o. 1.2.

26. Artikel 6, eerste lid, van het Besluit tarieven in strafzaken 2003.