Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Arnhem
nummer BK-ARN 23/2616
uitspraakdatum: 17 september 2024
Uitspraak van de tweede enkelvoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[belanghebbende]te
[woonplaats](hierna: belanghebbende)
[woonplaats](hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de Rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank) van 20 juli 2023, nummer UTR 22/5804, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap Utrecht(hierna: de heffingsambtenaar)
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 16 te [woonplaats] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2021, voor het jaar 2022 vastgesteld op € 495.000. Tegelijk met deze beschikking heeft de heffingsambtenaar voor dat jaar aan belanghebbende de aanslagen onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd.
1.2.
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslagen gehandhaafd.
1.3.
Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.4.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5.
Partijen hebben voorafgaand aan de zitting nadere stukken ingediend.
1.6.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 11 juni 2024. Daarbij zijn verschenen en gehoord [naam1] namens belanghebbende, alsmede [naam2] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [naam3] , taxateur.
2.Vaststaande feiten
2.1.
De woning is een in 1996 gebouwde hoekwoning, met een gebruiksoppervlak van 119 m² en een grondkavel van 270 m².
2.2.
Belanghebbende heeft in het bezwaarschrift verzocht om het taxatieverslag, de grondstaffels, de (onderbouwing van de) indexering en de KOUDV- en liggingsfactoren van het onderhavige object en de referentiepanden. [1] Daarnaast verzoekt belanghebbende om bij afwijking van gemiddelde staat ook de KOUDV- en liggingscorrecties over te leggen.
2.3.
De heffingsambtenaar heeft een taxatieverslag beschikbaar gesteld aan belanghebbende. Het taxatieverslag bevat een algemene toelichting op de daarin gehanteerde objectgegevens, waaronder het type woning, de onderdelen, het bouwjaar, de gebruiksoppervlak en de kaveloppervlak van de woning en drie vergelijkingsobjecten, te weten: [adres1] 28, [adres2] 41 en [adres1] 11. Het taxatieverslag bevat voor de woning en de gehanteerde vergelijkingsobjecten tevens een oordeel over de secundaire objectkernmerken, uitgedrukt in ‘onderhoud’ en ‘voorzieningen’.
2.4.
Aanvullend op het taxatieverslag heeft de heffingsambtenaar bij e-mail van 16 mei 2022 overzichtsbestanden met grondstaffels en gemiddelde indexeringspercentages verstrekt. De overzichtsbestanden bevatten de voornoemde gegevens voor alle woningen waarvoor door de gemachtigde van belanghebbende – voor het belastingjaar 2022 – bij de heffingsambtenaar bezwaar tegen vastgestelde waarde is aangetekend, waaronder de woning van belanghebbende.
2.5.
Bij brief van 28 oktober 2022 heeft de heffingsambtenaar – voor zover relevant – het volgende aan belanghebbende toegezonden:
‘Op 22 juli 2022 heeft u met een e-mailbericht aan een medewerker van de BghU verzocht om het volgende:
1) Inzicht in KOUDV-L van de referentiepanden en het onderhavige object in de manier waarop en de percentages waarmee gecorrigeerd wordt bij afwijking van gemiddelde KOUDV- en liggingswaardering
2) Inzicht in de gehanteerde grondstaffel van de referentiepanden en het onderhavige object
3) Een controleerbare onderbouwing van de primaire grondprijs per m2 van de grondstaffel van de referentiepanden en het onderhavige object
4) Inzicht in het indexeringspercentage en in de onderbouwing van het indexeringspercentage van de referentiekoopsommen. Zowel voor- als na de geldende waardepeildatum
5) Inzicht in de waardering en de onderbouwing van de waardering van de bijgebouwen. Dit zowel van de referentiepanden als van het onderhavige object
6) Inzicht in de correcties met betrekking het VVE reserve, graag verneemt u met welke bedragen de verkoopprijzen van de referentiepanden gecorrigeerd zijn.
Ik kan hier het volgende op antwoorden
1) In uw bezwaarschrift verzoekt u om de taxatiekaart met daarop vermeld de KOUDV- en
liggingsfactoren, alsmede de manier waarop de BghU de verschillen van het onderhavige object en de vergelijkingsobjecten te verstrekken tijdig voor het plaatsvinden van de hoorzitting te verstrekken. Tijdens de hoorzitting bent u geïnformeerd over de wijze waarop BghU de door u zo genoemde KOUDV-factoren gebruikt en ontsluit: Op het taxatieverslag worden per 2020 de onderhoudstoestand (hieronder is ook de kwaliteit van de woning begrepen) en het voorzieningenniveau van het object en de referenties vermeld. De uitstraling van het object en de referenties kunt u waarnemen door middel van de foto's op het verslag en is zoveel als mogelijk vergelijkbaar. Dit geldt eveneens voor de ligging, die in de regel verdisconteerd is in de ligging van de verkoopcijfers van de referenties. De correcties op de KOUDV-factoren treft u aan in bijlage 1.
2) De grondstaffels zijn voorafgaand aan de hoorzitting met een e-mailbericht aan u verzonden. De referentieobjecten die de waarde van de woningen in bezwaar onderbouwen zijn gelegen in hetzelfde waardegebied. Hierin is de staffeling van de grondwaarde hetzelfde zodat deze reeds in uw bezit zijn.
3) De onderbouwing van de primaire grondprijs per m2 is niet vastgelegd. Daarom kan ik deze niet verstrekken.
4) Het gehanteerde indexeringspercentage van de gebruikte referenties en de gehanteerde referenties wordt standaard met ingang van 2020 vermeld in de uitspraak op bezwaar.
5) Hiervoor verwijs ik naar bijlage 2.
6) Bij de waardering worden de verkoopprijzen met 3% gecorrigeerd vanwege de VVE reserve.’
2.6.
In de beroepsfase heeft de heffingsambtenaar ter onderbouwing van de vastgestelde waarde gewezen op een taxatiematrix van 17 januari 2023, opgesteld door R. Bakker, taxateur. Hierin is de waarde van de woning op € 495.000 getaxeerd aan de hand van verkoopcijfers van vier vergelijkingsobjecten, te weten: [adres2] 41, [adres1] 1, [adres1] 28 en [adres3] 15.
3.Geschil
3.1.
In hoger beroep is in geschil of de waarde van de woning per de waardepeildatum te hoog is vastgesteld.
3.2.
Voorts is in geschil of de heffingsambtenaar de plicht die uit artikel 40, lid 2, van de Wet WOZ voortvloeit heeft geschonden, en zo ja, of vanwege deze schending een proceskostenvergoeding is verschuldigd.
3.3.
Tot slot is in geschil of het motiverings- en/of zorgvuldigheidsbeginsel is geschonden, doordat de onderbouwing van de vastgestelde waarde in de beroepsfase op andere vergelijkingsobjecten berust dan in de uitspraak op bezwaar.
3.4.
Belanghebbende beantwoordt de bovenstaande vragen bevestigend en concludeert tot gegrondverklaring van het hoger beroep, vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, verlaging van de WOZ-waarde naar € 462.000 en toekenning van een proceskostenvergoeding. De heffingsambtenaar beantwoordt de bovenstaande vragen ontkennend.
4.Beoordeling van het geschil
Vastgestelde waarde
4.1.
De waarde als bedoeld in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever ‘de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding’. [2]
4.2.
Belanghebbende heeft de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de woning gemotiveerd betwist. Daarom rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat die waarde niet te hoog is. [3] Bij beantwoording van de vraag of hij daarin slaagt zijn niet alleen de bewijsmiddelen die de heffingsambtenaar daartoe aandraagt van belang, maar ook de stukken en stellingen die belanghebbende ter betwisting daarvan aandraagt. [4]
4.3.
Indien belanghebbende beroep doet op feiten en omstandigheden die volgens hem tot een lagere waardering van de woning leiden, zoals vervuiling of veroudering, is het aan hem te stellen, en bij betwisting te bewijzen, dat dergelijke feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan. Slaagt belanghebbende daarin, dan brengt een redelijke verdeling van de bewijslast mee dat de heffingsambtenaar aannemelijk dient te maken dat met die feiten en omstandigheden bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden. [5]
4.4.
Slechts indien de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de (eventueel) door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechter – desgeraden na inwinning van een deskundigenbericht – zelf tot een vaststelling in goede justitie van de in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen. [6] Dat betekent niet meer dan dat de rechter de waarde van de woning alleen op een door hem gekozen grondslag mag vaststellen indien de heffingsambtenaar niet het van hem te verlangen bewijs heeft geleverd en, zo belanghebbende een lagere waarde heeft bepleit, ook hij zijn daartoe aangevoerde stellingen niet aannemelijk heeft gemaakt. [7]
4.5.
Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde wijst de heffingsambtenaar op de onder overweging 2.6. genoemde taxatiematrix.
4.6.
Daartegenover heeft belanghebbende een door [naam4] , SVM-NIVO gecertificeerd WOZ-taxateur, opgemaakt taxatierapport gezet. In dit taxatierapport wordt aan de hand van drie vergelijkingsobjecten – [adres4] 23, [adres5] 4 en [adres6] 20 – geconcludeerd tot een waarde van € 473.000.
4.7.
Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met de matrix en de daarop gegeven toelichting aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning per de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld. De vergelijkingsobjecten in de matrix zijn voldoende vergelijkbaar met de woning om hieruit conclusies te kunnen trekken met betrekking tot de gezochte waarde. Het vergelijkingsobject [adres1] 1 is in het bijzonder goed vergelijkbaar met de woning, gezien het objecttype (beide hoekwoning), de gebruiksoppervlak (128 m² versus 119 m²), het bouwjaar (beide 1996), de gelijke secundaire objectkenmerken en de verkoopdatum (binnen één maand voor de waardepeildatum). De overige vergelijkingsobjecten zijn eveneens voldoende vergelijkbaar met de woning, alle in 1995-1996 gebouwde tussenwoningen, verkocht binnen één jaar van de waardepeildatum en gelegen in [woonplaats] . Belanghebbende heeft de secundaire objectkenmerken met betrekking tot de bouwkwaliteit, staat van onderhoud en voorzieningen van de woning en vergelijkingsobjecten niet betwist. De secundaire objectkenmerken van de woning en vergelijkingsobjecten zijn – met uitzondering van [adres3] 15 waarbij het voorzieningenniveau als ‘modern’ is aangemerkt – gelijk aan elkaar. Het vorenstaande brengt met zich dat het Hof bij de beoordeling van de vastgestelde waarde aansluit bij de vergelijkingsobjecten en uitgaat van de score voor de secundaire objectkenmerken bouwkwaliteit, staat van onderhoud en voorzieningen zoals deze in de taxatiematrix zijn opgenomen.
4.8.
Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de nadelige ligging van de woning, gezien op korte afstand daarvan een bussluis en parkeerterrein zijn gelegen. De gemachtigde van belanghebbende heeft daartoe slechts gewezen op een – niet voor het Hof controleerbare – opmerking van belanghebbende, dat hij overlast hiervan ondervindt. Naar het oordeel van het Hof heeft belanghebbende hiermee – zonder nadere toelichting – onvoldoende aannemelijk gemaakt dat er sprake is van een nadelige ligging. Overigens volgt uit de luchtfoto’s die de heffingsambtenaar in hoger beroep heeft ingebracht evenmin de aannemelijkheid van deze stelling. Hoewel daarop negen parkeerplaatsen en – op ongeveer twaalf meter van de woning – een bussluis zichtbaar is, volgt uit deze afbeeldingen eveneens dat de tuin aan twee kanten direct aan het (vaar)water is gelegen. Voor zover overlast van de bussluis en het parkeerterrein waardeverminderde invloed hebben, wordt deze naar ’s Hofs oordeel ruimschoots gemitigeerd door de waardevermeerderende invloed die de ligging aan het (vaar)water heeft. Nu de heffingsambtenaar voor de woning en vergelijkingsobjecten – ondanks de naar het oordeel van het Hof veel betere ligging van de woning – van een gelijke liggingsscore is uitgegaan, maakt dat de waarde van de woning eerder te laag dan te hoog is vastgesteld.
4.9.
Voorts stelt belanghebbende dat in de taxatiematrix voor de dakopbouw van 25 m² bij de woning ten onrechte met dezelfde eenheidsprijs als voor het woondeel is gerekend. Nu de heffingsambtenaar dit als zodanig niet heeft betwist, veronderstelt het Hof dat voor de dakopbouw van een lagere eenheidsprijs moest worden uitgegaan. De vergelijkingsobjecten [adres2] 41 en [adres1] 28 – gezien de uitstraling afkomstig uit dezelfde, repeterende bouwstroom als de woning – hebben echter een soortgelijke dakopbouw. De vergelijkingsobjecten [adres1] 1 en [adres3] 15 beschikken eveneens over een dakopbouw. In de taxatiematrix is de dakopbouw van de vergelijkingsobjecten evenmin apart gewaardeerd, zodat de onjuiste waardering van de dakopbouw van de woning is verdisconteerd in de onderlinge waardeverhouding. Bovendien bestaat voldoende marge in de taxatiematrix om de door belanghebbende voorgestane correctie van tien procent toe te passen, zonder daarvoor de vastgestelde waarde te hoeven verlagen.
4.10.
Het door belanghebbende ingebrachte taxatierapport brengt het Hof niet tot een ander oordeel. Dit taxatierapport maakt niet duidelijk hoe van de geïndexeerde verkoopcijfers tot de voorgestane waarde is gekomen. Zo is niet inzichtelijk hoe rekening is gehouden met verschillen in primaire en secundaire objectkenmerken. Dit laat zich in het bijzonder voelen bij het vergelijkingsobject [adres6] 20, dat naar ’s Hofs oordeel – in het taxatierapport van belanghebbende – het best vergelijkbaar is met de woning, gelet op het objecttype (beide hoekwoning), de gebruiksoppervlak (120 m² versus 119 m²) en de kaveloppervlak (304 m² versus 270 m²). Het vergelijkingsobject is bij nagenoeg identieke primaire objectkenmerken verkocht voor een (in het taxatierapport geïndexeerde) verkoopprijs van € 577.000, terwijl de voor de woning vastgestelde WOZ-waarde € 495.000 is. Dit vergelijkingsobject onderbouwt – zonder inzicht in de (eventuele) verdere verschillen met de woning – derhalve eerder een hogere waarde voor de woning.
Toezendplicht
4.11.
Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar de uit artikel 40, lid 2, van de Wet WOZ voortvloeiende toezendplicht heeft geschonden door, na een daartoe gedaan verzoek, niet de eenheidsprijzen van de woning en bijgebouwen, alle KOUDV- en liggingsfactoren, de KOUDV- en liggingscorrecties en het individuele indexeringspercentage van de door de heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingsobjecten te verstrekken.
4.12.
Het Hof stelt voorop dat de heffingsambtenaar als bijlage bij de brief van 28 oktober 2022 (zie 2.5.) een tabel met waardecorrecties voor de KOUDV- en liggingsfactoren heeft verstrekt en een tabel waaruit volgt voor welk type bijgebouw, welke waarderingsmethode wordt gehanteerd en – indien van toepassing – de hoogte van de standaard gehanteerde prijs per eenheid daarvoor. Hiermee is naar het oordeel van het Hof voldaan aan het verzoek van belanghebbende om de KOUDV- en liggingscorrecties en de eenheidsprijzen van de bijgebouwen te verstrekken. Over de indexeringspercentages merkt het Hof op dat deze niet als zodanig aan de beschikte waarde ten grondslag liggen en derhalve niet onder de reikwijdte van artikel 40, lid 2, van de Wet WOZ vallen, zodat op de heffingsambtenaar niet de plicht rustte om deze te verstrekken. [8]
4.13.
Of de heffingsambtenaar verder in strijd heeft gehandeld met hetgeen in artikel 40, lid 2, van de Wet WOZ is bepaald, kan naar oordeel van het Hof in het midden blijven. Voor zover de informatieverstrekking door de heffingsambtenaar al gebrekkig zou zijn en daardoor sprake is van een schending van artikel 40, lid 2, van de Wet WOZ, ziet het Hof geen aanleiding om de heffingsambtenaar te veroordelen tot vergoeding van de proceskosten van belanghebbende en het door hem betaalde griffierecht. [9] Tot in hoger beroep heeft belanghebbende namelijk de vastgestelde waarde gemotiveerd betwist, onder meer met de stelling dat de woning een nadelige ligging heeft en dat de dakopbouw niet op de juiste wijze is gewaardeerd. Daarnaast heeft belanghebbende een taxatierapport overgelegd (zie 4.6.), waaruit volgt dat belanghebbende een eigen onderzoek – los van de door de heffingsambtenaar gebezigde onderbouwing – heeft verricht. Verondersteld moet worden dat belanghebbende ook (hoger) beroep had ingesteld wanneer de heffingsambtenaar artikel 40, lid 2, van de Wet WOZ niet zou hebben geschonden. Het Hof concludeert dat belanghebbende niet benadeeld is door een eventuele schending van artikel 40, lid 2, van de Wet WOZ en dat, voor zover dit wetsartikel door de heffingsambtenaar al zou zijn geschonden, dit met toepassing van artikel 6:22 van Pro de Algemene wet bestuursrecht wordt gepasseerd.
Motiveringsbeginsel
4.14.
Volgens belanghebbende is het feit dat de heffingsambtenaar in de beroepsfase, ter staving van de door hem voorgestane waarde, gebruik heeft gemaakt van andere vergelijkingsobjecten dan die in bezwaarfase zijn gehanteerd in strijd met het motiverings- en zorgvuldigheidsbeginsel. Belanghebbende betwist niet dat het is toegestaan om andere onderbouwingen te hanteren in de beroepsfase als zodanig, maar stelt dat met aanpassen van de onderbouwing van de uitspraak op bezwaar vaststaat dat deze onzorgvuldig was en - nu deze in beroep is losgelaten – op een kennelijk ondeugdelijke motivering berustte.
4.15.
In dit geval heeft de heffingsambtenaar zijn uitspraken op bezwaar gemotiveerd door op de in het taxatieverslag gehanteerde vergelijkingsobjecten te wijzen (zie 2.3.). Met de verwijzing naar die vergelijkingsobjecten is de uitspraak op bezwaar naar het oordeel van het Hof voldoende gemotiveerd. Twee van de door de heffingsambtenaar in de uitspraak op bezwaar gehanteerde vergelijkingsobjecten zijn eveneens in de taxatiematrix als onderbouwing gehanteerd ( [adres1] 28 en [adres2] 41). Uit bestendige jurisprudentie volgt verder dat partijen hun onderbouwing van de respectievelijk door hen voorgestane waarden gedurende de procedure mogen wijzigen, zeker in reactie op nadere of beter uitgewerkte gronden van de wederpartij. [10] Tot slot is het Hof van oordeel dat in de stukken van het geding geen aanknopingspunten te vinden zijn voor de stelling dat de heffingsambtenaar zou hebben gehandeld in strijd met de goede procesorde.
Slotsom
Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.
5.Griffierecht en proceskosten
Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.
6.Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.A.V. Boxem, raadsheer, in tegenwoordigheid van mr. J. Hollander als griffier.
De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 17 september 2024
De griffier, De raadsheer,
J. Hollander R.A.V. Boxem
Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op 19 september 2024
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl).
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.